宜昌市商业地产报告

目 录第一部分 宏观市场分析5一、中部城市发展5（一）中部城市要崛起5（二）湖北省在中部崛起中的地位和影响6（三）宜昌在中部省中的地位6二、宜昌城市现状研究7（一）城市概况7（二）城市化水平8（三）行政区划分9（四）旅游业发展12（五）交通13城市现状研究小结15三、宜昌经济大势研究15（一）GDP及增长值15（二）社会固定资产投资16(三) 产业格局17（四）居民收入19储蓄额20(五) 消费21（六）宜昌市经济发展中主要矛盾和问题22经济研究小结22四、城市未来规划23城市规划小结25宏观市场小结：26一、宜昌房产市场发展和现状26(一）宜昌房产市场发展历程概述26（二）宜昌总体市场现状分析27（三）房地产市场特征描述27二、宜昌总体市场供需分析28（一）宜昌土地市场供应特征和走势28（二）宜昌房地产市场供需分析29三、住宅市场分析32（一）区域市场概述32（二）住宅消费需求分析33（三）宜昌二手房市场描述34四、烂尾楼市场研究35(一)宜昌烂尾楼的历史背景35（二）部分烂尾楼项目改造情况36五、本章小结39第三部分 宜昌商业发展情况39一、宜昌商业经营发展历程和现状39二、宜昌主要商圈发展情况45三、消费市场情况49四、近期商业项目开发情况55五、本章小结58第四部分 写字楼及相关商业业态发展情况59（一）写字楼市场情况59（二）相关商业业态发展情况62小结70第五部分 本项目研究和分析71（一）项目基本情况71（二）项目周边业态分布情况74（三）项目周边主要在建竞争项目情况77（四）项目人流量及车流量情况82（五）本项目优势及对策83（六）本项目市场机会分析84（七）本项目市场风险（威胁）分析85（八）本项目商业群楼价格分析86第六部分 本项目历史商家和最新跟踪情况92第七部分 项目可考虑业态组合建议94（一）建议方案一：94（二）建议方案二95（三）建议方案三96（四）建议方案四97第一部分 宏观市场分析一、 中部城市发展中部的崛起给宜昌带来发展机会。（一）中部城市要崛起在东部开放、西部开发的双重“压力”下，针对中部地区的山西、安徽、江西、河南、湖北、湖南六省发展相对缓慢的状况，年月，国务院出台了关于促进中部地区崛起的若干意见中提出要把中部建成全国重要的粮食生产基地、能源原材料基地、现代装备制造及高技术产业基地以及综合交通运输枢纽。成为了继东部沿海开放、西部大开发和振兴东北等老工业基地之后的又一重要的国家经济发展战略。（二）湖北省在中部崛起中的地位和影响（1） 地位90年代开始，由于国家经济战略的转移，湖北经济发展迅速减缓，从原来的全国第6降至现在的14位，虽然在中部省中综合实力仍较强，但增长率却排在最后。湖北自1987年就提出了中部崛起口号。在湖北、湖南、江西、安徽、河南、山西中部六省中，湖北综合势力排位靠前，钢铁、汽车、高新技术、科技、教育等在全国的优势也十分明显。相对沿海发达地区，近年湖北等中部省份发展速度有所放缓。（2） 影响事件2006年4月11日，为支持湖北在中部崛起，交通银行与湖北省政府合作，银行新增800亿授信，协议在未来5年中交行将围绕湖北省“十一五”规划的发展目标、战略重点与主要任务，向湖北省内的国家重点建设项目、对外经济贸易、高新技术产业、地区经济发展、环境保护和资源节约等领域以及优质中小企业提供800亿元的新增融资和授信支持，着重提升湖北省的整体竞争力，将其建设成为长江中游和中部地区最大、最强、最富有活力的城市经济圈，带动湖北省经济社会发展走在中西部前列。交行的有力支持，为湖北省未来发展提供了坚实的依据，更有望走在中西部城市的前列，城市未来发展期望值高。（三）宜昌在中部省中的地位三峡工程、旅游业、贸易是宜昌经济迅猛发展所依赖的、关键性的区位优势因素。中部六省共有83个地级以上城市，除6个省会城市外，与宜昌同等同级城市有76个，其中：山西10个、河南16个、湖北11个、湖南13个、江西10个、安徽16个。2006年宜昌主要工业经济指标在中部六省的同级城市中均位居前列。2006年宜昌主要工业经济指标明细表项目名增加值（亿元）全省同类城市排名实现利润2实现利税3工业增加6宜昌不仅在湖北，并且在整个中部地区的各经济领域中平均有很好的表现。作为全国最大水电能源的中心，有完善的水陆空交通设施，矿产和旅游资源的支持，是宜昌有现在的经济地位的基础。二、宜昌城市现状研究（一）城市概况因为宜昌在多个方面都处于发展战略的重要部位，对城市未来经济发展的促动起着至关重要的作用。宜昌居华东中部，地势自西向东逐渐下降，海拔352427米，形成“七山二丘一平”的地貌特征。境内江河纵横，属于亚热带气候。宜昌作为三峡工程所在地，处于承东启西的战略部位，是重庆和武汉之间重要的区域性中心城市。具有水陆空综合交通优势，历来是重要的军事和物资重镇集散地。拥有水能、矿产、林特产和旅游等四大资源。宜昌水量丰富，水能可开发量达3000万千瓦以上。已建成的清江隔河岩、高坝洲，长江葛洲坝以及三峡水电站的装机总容量可达到2200万千瓦，年发电量11亿千瓦时。是世界少有、全国最大的水电能源基地。宜昌境内矿产资源十分丰富，森林复盖率49%，林木储量居湖北之首。并集自然风光、人文景观、历史文化和现代宏伟建筑于一体，是全国十个重点旅游区之一。还被人们誉为“三峡明珠世界电都”。（二）城市化水平宜昌已经完成了第一轮城市化的高速增长期，目前城市化率相对同类城市偏高，由此带来的城市经济以及生活的发展已经有目共睹。城市化水平是衡量一个区域城市化发展程度的重要指标，也是反映一个区域经济社会发展的重要指标。2005年末全市总人口3987782人，增长率0.07%。其中城镇人口166万，城镇化率达41%，全市迁出人口37444人,迁入人口34043人（主要迁往重庆市、湖北省监利等地）。居住有汉族、土家族、回族、苗族、满族等30多个民族，较高比例的城镇化率自然带来旺盛的城镇居住需求和商业服务需求;但宜昌近年的人口流动并不频繁，使得人口形成了负增长。（三）行政区划分宜昌市下辖3市5县5区和1个开发区，包括当阳市、宜都市、枝江市、远安县、五峰县、兴山县、秭归县、长阳县、西陵区、伍家岗区、点军区、猇亭区、夷陵区和宜昌市高新技术产业开发区。宜昌市国土面积2.1万平方公里，其中城区面积3872平方公里。宜昌市行政区划分图夷陵区西陵区伍家岗区猇亭区点军区行政区西陵区：(本项目所在区域)：全区总面积平方公里，常住人口万。辖区内有各类科研机构45个、大中专院校10余所、中小学校45所、医院12所，三峡工程总部和葛洲坝水利枢纽工程亦坐落在境内。发展方向：在宜昌“十一五”（至2010年）规划内，该区重点完善商贸金融、科技信息、旅游服务功能，形成全市政治、文化、商贸服务中心。 伍家岗区：近几年引进项目50多个，实际到位资金4.7亿元，新增专业市场30多个、各类企业300多家。夷陵区：版图面积3424平方公里，人口54.65万，是宜昌市面积最大，人口最多的市辖行政区。夷陵历史悠久，是巴楚文化的发祥地之一。发展方向：着重抓住“三峡牌”，大力开展对口支援项目建设，发展轻型工业、旅游业和科教产业，是直接为三峡工程服务的新城区。宜昌市高新技术产业开发区：宜昌作为三峡工程所在地，处于承东启西的战略部位，是重庆和武汉之间重要的区域性中心城市。发展方向：“十一五” （至2010年）期间，被作为大城市建设的新区，重点发展高新技术产业。点军区：全区国土面积550平方公里，总人口11万人。区内有葛洲坝电厂、红旗电缆厂、红光港机厂等大中型企业，建立了以紫阳片区为中心的高科技、高耗能、高耗水环保型“三高”工业区。猇亭区：总面积为120平方公里。拥有宜昌城区独一无二的大片平整城市建设用地，是宜昌市的工业中心。猇亭既是宜昌市的行政区，又是省级经济技术开发区和省级高新技术产业开发区，拥有多区合一的体制和政策优势。发展方向：该区是宜昌未来发展（重指“十一五”期间）的高耗能、高耗水、高耗电的重点工业区和城市对外交通枢纽之一。 行政市当阳市：国土面积2071平方公里，耕地面积99万亩，总人口47万人。拥有多处世人倾心三国古迹，名人遗迹，还保存有多处古代珍贵文物。宜都市：版图面积1357平方公里（耕地28.59万亩,山林63万亩，水域14万亩），）。是川东鄂西通往沿海的重要通道和物资集散地，已成为全国的重要交通枢纽。枝江市：城区面积已达1310平方公里，城区人口突破10万，有排水泵站2座行政县远安县：县域面积1752平方公里，人口22万，辖7个乡镇。是全国磷化基地；素有“林海”之称；水能蕴藏量巨大。有多处旅游景点。五峰土家族自治县：全县土地面积2372平方公里，辖5镇、3乡，总人口20.8万（土家族人口占67%）。立足资源发展特色农业，兴建民族工业。兴山县：是西汉明妃王昭君的故乡，全县共辖两乡6镇，总人口18.27万，国土总面积2327平方公里。有水电、矿产、林特、旅游四大优势资源。秭归县：总面积2427平方公里，长江西陵峡两岸，是世界文化名人屈原的故乡，是举世闻名的三峡工程坝上库首第一县。长阳土家族自治县：力资源蕴藏量达360万千瓦，将成为湖北最大的能源基地；农业：烟叶、茶叶、柑桔、牧草、长毛兔、杉木林、蔬菜、魔芋、中药材和优质玉米等十大基地已形成规模；工业：机械、电力、建材、造船、燃料、化工、轻工、纺织、仪器等多种门类；矿产：铁、锰、汞等三十多种，其中汞是湖北唯一矿藏，锰是全国九大锰田之一，煤是全国重点产煤县之一。5县发展方向：“十一五”期间宜昌还将大力支持宜都、枝江、当阳、秭归、长阳5个县城加快发展，形成1+5的都市区格局，并建设以城区为中心的1小时经济圈。大力发展库区生态农业、旅游业和无污染工业等。（四）旅游业发展宜昌部分旅游景点交通图宜昌近年来旅游经济呈现出良好的发展势头，旅游人数和人均消费有了大幅提高，并拉动城市经济水平增长，促进地区商业服务项目的发展 。目前全市拥有各类旅游资源601处，对外开放景区104处；截至2006年底，全市共有9家国家4A级旅游景区、4家全国工农业旅游示范点，精品景区数量居全省前列。近年来，宜昌市以精品景区建设为突破口，大力实施旅游目的地城市建设，正逐步改变过去过境游的尴尬局面，旅游经济已呈现出良好的发展势头。时间来客数量创汇GDP比重增长率2004年8.8%19.6%2005年880万人次3857万美元9.4%25.4%规划发展目标是：到2010年，宜昌市年接待国内游客1200万人次，接待国际游客50万人次，旅游总收入100亿元；到2020年，年接待国内游客2210万人次，海外游客150万人次，旅游总收入190亿元。旅游产业的飞速发展带动了宜昌酒店业的持续快速发展。“旅游旅游地产旅游商务-酒店需求”的强势增长，自然拉动城市整体经济的发展，提高城市人群消费意识和水平，同时也给居于城市核心区域的本项目未售塔楼部分带来重新定位机会。（五）交通 宜昌东接武汉，西连重庆，是长江中上游区域中心城市。综合交通里程已达8810公里，其中公路7906公里，航道681公里，铁路223公里。宜昌是长江中上游区域中心城市。水路发达、航线较多是宜昌的交通优势，而近期也将有多条高速和铁路线通车，必将大大提高宜昌的综合交通能力，带动地方经济的快速发展。水路：直通宜昌，西进万州、重庆、东达武汉、上海“五城一线”。火车：直达北（北京等）、东（南京等）、南（广州、深圳、湛江等）。宜万铁路、合武铁路将于2008年以前竣工并形成运输能力。公路：宜昌的江南、江北融为一体，公路四通八达，其中318国道通穿境而过，东进上海，西达西藏。规划2010年：重庆到上海的陆上通道建成。该高速由万州有两条高速可前往宜昌，然后进入武汉、合肥、南京，最后到上海。航空：开通国内北京、上海、深圳等23个大中城市和国际临时飞机。客运量构成比例：公路95%，铁路2%，水运3%，航空0.3%；货运量构成为：公路83%，铁路3%，水运13%。城市交通的便捷性与城市经济发展关系不可分割，此次高速公路和高速铁路开通的经济预期，将在07年底和08年为宜昌经济注入强大的投资预期动力。 城市现状研究小结l 宜昌有诸多得天独厚的自然和区位条件，并充分利用其作为了城市发展基础，旅游城市风貌突出；l 宜昌在区域经济中地位基础较坚实，随着交通和基础建设的发展，有利于各产业的发展，城市经济发展前景看好；l 宜昌城镇比率较高，同时产生了大量的商业服务需求。三、宜昌经济大势研究（一）GDP及增长值从总体发展曲线来看，2004年起由于三峡工程的因素，宜昌经济增速猛增，其工业增加值总量04年也跃居全省第二位，但由于后劲不足，其短暂的拉动力尚未使宜昌经济维持在更高的发展水平，05年开始发展速度略为回落，整体经济有基本保持稳定的发展趋势。数据来源：湖北省统计局宜昌总体经济水平和人均GDP水平较高，但与之对应的消费市场发展平稳。宜昌2006年人均GDP仅次于武汉，位居全省第二。但宜昌的GDP贡献大多归功于三峡电站、几家老牌的企业以及旅游服务型行业，整体经济发展并不均衡。（二）社会固定资产投资固定资产投资是宏观调控的切入点和着力点，是国民经济增长的主要推动力。从数据中看出宜昌固定资产投资一直保持平稳上升趋势，2004年剔除三峡工程投资（112.47亿元，占全社会固定投资的40%以上）后金额为158.81亿元，比2003年增长31.3%，居全省第二位（第一位为武汉）。从近三年数据看出固定资产呈逐年上升发展趋势，06年涨势由为突出，有利于后期产业发展和房地产行业的贡献。2006年宜昌社会固定资产投资仍然仅次于武汉，在省内经济水平较高，从数据中看出湖北省内城市差异化过大，涨势都格外突出，襄樊、市涨幅甚至达34%，发展态势十分迅速。(三) 产业格局宜昌是世界最大的水电能源基地，还拥有得天独厚的旅游资源。长江三峡、三峡大坝、八百里清江、三国古战场、屈原、昭君故里等景点美不胜收。历史文化、现代工程、自然风景和人文景观交相辉映，使宜昌成为全国重点旅游城市之一。夷陵区：着重抓住“三峡牌”，大力开展对口支援项目建设，发展轻型工业、旅游业和科教产业。西陵区：以金融、科技、旅游等服务为主。点军区：以大中型工业企业生产为主。伍家岗区：以园区科技企业为主。猇亭区：以工业和对外交通及其枢纽为主。2005、2006年产业经济化水平年份指标第一产业第二产业第三产业2005总额（亿元）310比重%14增长率%2006总额（亿元）比重%135136增长率%13宜昌不仅是以自然资源为基础发展的城市，也是以第二产业经济发展为主力支撑的城市；但由于房地产开发升温以及政府对科技产业的支持，第06年三产业增幅首次超过了第二产业，并且后期发展潜力巨大。宜昌政府未来强势发展领域还包括：1、IT产业：宜昌市已提出建设数字化宜昌，开发区已建立了IT产业园。2、生物技术和新医药、新材料：是宜昌开发区重点扶持、重点发展的产业。3、基础设施建设：土地开发、道路、水、电等基础设施建设。4、房地产开发、星级宾馆、写字楼的建设。5、食品加工行业：水果、茶叶、玉米、土豆、中药材等农特产品深加工。6、在宜昌设立贸易和办事处等机构。基础设施、房地产、星级宾馆等项目的建设加快了宜昌房地产市场的发展，带动了宜昌经济的快速发展；（四）居民收入人均可支配收入近年来，宜昌城镇居民人均可支配收入水平并不太匹配；收入两极分化严重，大型水电企业职工收入与本地普通企业职工收入差异较大。近年宜昌人均可支配收入对比表年份城区人均可支配收入（元）增长率%城镇人均可支配收入（元）增长率%2003年7.870332004年807510.6759282005年87112006年从宜昌2004-2006年近三年人均可支配情况中看出其走势呈逐年上升的发展态势，2005年宜昌城区人均收入排名全省第三位,较2004年上升一位;2006年扣除物价上涨因素，其绝对额仅低于武汉市和十堰市位居第三。2006年宜昌城镇居民人均可支配收入8926元，接近四川省排名第四的绵阳市9054元（相对低128元），比排名第五的阿坝州8680元高246元，全市人均工薪收入7912.16元，比上年增长9.23%，工薪收入的持续增加是带动城镇居民家庭总收入增长的主要动力和原因（工薪收入是居民收入的主要来源）。工薪收入的增长同样会加大城市消费水平，促进商业发展。2006年宜昌各县市城镇居民可支配收入地区城镇居民收入（元）宜都市夷陵区远安县长阳当阳市枝江市兴山县秭归县五峰从各县市区可支配收入的增幅看，超过全市平均增幅的只有城区和宜都市，分别高出1.06和0.52个百分点，其他县市区的增长幅度均低于平均水平。0406年宜昌全市在岗职工年工资及增长率对比数据来源：宜昌统计年鉴04年宜昌在岗职工工资首次突破万元，从数据中看出近三年在岗职工工资水平上涨平稳，其主要原因是劳动力供求关系近年发生了新的变化，导致职工工资水平提高。近年来劳动力市场出现结构性矛盾，技能型岗位和新型职业等发生空缺，并出现了招工难的现象。企业随之在一定的范围内提高了员工的薪酬。另一方面，随着职工知识与技能的提高与之对应的薪酬也将提高。工薪收入的增长同样会加大城市消费水平，促进商业发展。储蓄额宜昌人均储蓄05年经历了一次快速增涨，符合04年经济飞速增长的情况，并于人均收入增长率相当，但总体水平在全省仅处于中等地位。(五) 消费社会零售消费年份社会零消费额（亿元）增长率%人均消费（元）增长率%2003年181.312004年2005年2006年69002005年宜昌全市年人均消费位列省内第二位，全市农村消费品市场实现零售额68.10亿元，同比增长10.52%。2006年1至11月，实现社会消费品零售总额235.99亿元,近l0亿，同比增长15.5%，增幅创下10余年来的新高，消费价格水平提高2.6%，。宜昌由于有较发达的旅游业和坚实的社会经济基础，近年的消费和收入比率基本保持在75%以上，城市人群有较强的消费意识和需求，所以社会消费零售也在湖北省仅次于武汉，并且仍在不断的壮大，这同样给宜昌的商业地产发展增加了不少的机会因素。05年城区居民消费性支出构成比例情况05年城区恩格尔系数为37.6%,全市人均消费性支出6642元，城区达7457.81元，消费比率占77%，较偏高。数据来源：宜昌统计年鉴城市居民消费结构较平衡，除食品外，娱乐、衣着、交通通讯等项目所占比例较大，自然拉动城市的商业发展。但IT设备类的产品消费支出并不高。（六）宜昌市经济发展中主要矛盾和问题1. 发展商不够均匀，城区经济带动力不强，县域经济总体水平不高，全市经济发展与宜昌所处地位不相适应，如果剔除三峡工程发电因素，经济增长尚低于全省平均水平；2. 市场主体培育不够，民营企业发展不快，具有国际国内核心竞争力的企业不多，缺少具有地方特色的主导产业和主导产品；3. 制约经济发展的体制性和结构性矛盾仍很突出，创业、发展的环境有待进一步改善；经济研究小结l 宜昌是湖北省总体经济实力较强的中型城市，第三产业进入快速发展期，商业机会突显；l 快速发展的地域经济以及居民消费意识能有力地促进并提高城市商业服务需求，带动城市商业地产发展；l IT产业被政府列为首要发展方向，为本项目的产品定位提供了有力的市场支持和政策利用空间。四、城市未来规划总体规划指标大类目标小类目标单位2010年2020年经济发展目标GDP亿元1000-12002400人均GDP美元2800-32006400-6800第三产业比重%36-4043-47农业劳动生产率元/人6500-75009000-10000农民人均纯收入元4000-45008000-9000社会发展目标城镇化水平%4760贫困人口比重%51义务教育完成率%96100万人医生数人2840环境发展目标森林覆盖率%65受保护地区占国土面积比例%1417城市人均公共绿地面积平方米/人912水功能区水质达标率90100城市空气质量好于或等于2级标准的天数天/年310330从宜昌未来15年规划指标中看出：预期5年内（2010年）将GDP由目前的695亿元提升至1200亿元，平均年增长率12%以上，第三产业业比重将增长至40%；15年内（2020年），GDP预期增长至2400亿元，第三产业比重增长至43-47%，并“基本”与二产比重相并重，说明在未来的经济发展中，宜昌同样将打破以往产业格局，更加注重于第三产业的发展，即2005年开始是第三产业发展的良机已经到来。从城市现状和未来规划图看出，在未来的15年当中，城区范围逐步扩大，宜昌将重点发展城东西片区以及居住、工业用地，并逐步的对城市土地的功能进行科学的规划和调整；重新进行已建成区域的功能调整和旧城改造也是未来城市规划建设的重点工作之一。人口规划：规划近期（2010）年，市域总人口为425万人，城镇化率为47%；远期(2020年)市域总人口为 448万人，城镇化水平为60%，城镇人口269万人。用地规划规划近期(2010年) ；其中中心城区建设用地96.6平方公里，外围组团建设用地13.6平方公里。规划远期；其中中心城区131.2平方公里，外围组团21.7平方公里。宜昌市域规划城镇体系为“一心、一带、多点”的空间发展格局。总体呈现为沿江放射的空间发展形态。“一心”是指中心城区，通过功能强化和政策扶持，形成区域经济的增长极核，起到核心带动作用。“一带”是指沿长江城镇聚合带，以长江及汉宜高速公路为依托，包括宜昌城区、茅坪镇、高坝洲镇、宜都城区、鸦鹊岭镇、枝江城区、归州、屈原等城镇，形成人口、经济、城镇的聚合带。聚合带分为三个功能区，包括：1、 上游旅游发展区，指坝区组团和茅坪、归州、屈原等上游城镇，以旅游服务和港口物流为主；2、 中心综合功能区：指西陵、伍家岗、小溪塔、点军和龙泉组团，以现代服务业、无污染工业为主；3、 下游沿江产业区：猇亭、红花套、白洋、宜都城区、枝江城区、仙女镇、问安镇、七星台镇等组成的产业发展区。城市规划小结l 城市未来总体规划为各区域产业经济的发展提供了有力的支撑；l 高比例城镇化率规划将促使城区人口数量的增加，以加大城市商业供应量需求；l 城市规划建设的创新以及旧城的改造，将加大城市房地产业供应量和商业服务供应需求，促进新旧地区房地产业的发展。宏观市场小结：l 宜昌城市有丰富的本土资源，成为促使城市发展的支撑和依据；l 宜昌在湖北的经济地位基础牢固，已发展成为全省仅次于武汉的中型城市。其经历了04年的一次大跨步以后，在未来两年内城市规划、交通建设以及产业发展的带动下，又将迎来更大的发展机会；l 目前第三产业发展已经加速，商业发展潜力巨大，但还需要可持续发展的增长性产业支持整体经济更快速的发展。l 城市的前一轮发展使得居民收入矛盾突显，两极分化较严重，中等型消费空间较大；2007年市、省级领导提出的可行性发展目标为：宜昌要走在中部地区同等城市的前列,并起带头作用，并提出了“商贸宜昌”的观点，为城市经济发展指明了方向，其商业地产将拥有更加良好的市场发展空间。第二部分 宜昌房地产市场分析一、宜昌房产市场发展和现状(一）宜昌房产市场发展历程概述2003年、2006年是宜昌房地产市场飞速发展的关键时间点！1、1997年2001年，在国家宏观调控以及98年亚洲金融风波等诸多因素影响下,房地产市场出现供大于求、房价偏高、消费者日趋理性的局面，并且房地产开发投资逐渐降温，商品房销售量明显下降，每年房地产开发投资始终保持在6亿元左右；2、2002年，伴随着新一轮经济增长，宜昌房地产市场全面复苏，房地产商开发投资热情高涨，房价开始持续增长；3、2003- 2004年，宜昌房地产业步入新一轮快速发展时期，规模小区续建投资速度加快，城市建设步伐加快，房地产开发投资销售创历史新高。房地产开发投资已成为全市固定资产投资构成中活跃的因素之一，推动了全市固定资产投资和经济高速增长；4、2005年，上半年大型房地产项目不断涌现，市场竞争加剧，购房者呈现观望情绪，房价微涨；房地产开发投资结构逐渐合理，住宅投资建设发展较快，商品房价格稳步上扬；5、2006年，市场观望情况依然存在，房产市场呈波动性发展趋势；全年宜昌房地产业呈现出良好发展势头，房地产投资创新高达39.18亿元，销售高速增长，价格稳步上升，但商品房空置面积较大。（二）宜昌总体市场现状分析总的来说，目前宜昌房地产全年的发展将呈现一个稳中上扬的态势。其中，住宅产业逐渐走向成熟和理性，房价处于一个平稳的过渡期，部分区域房价已经处于高点，未来整体价格将略有上涨但幅度不会大；消费者更加理性，选房购房更加注重产品的质量和综合指数；其次，商业地产日趋活跃，将迎来一个发展的高峰，主要体现在投资和经营上。主力店、商圈、超市等多种商业业态都将呈现良好的发展势头；写字楼、仓储式物流也将在龙头项目的带动下有所突破。（三）房地产市场特征描述1、 中高端产品市场竞争压力巨大；100以下户型稀缺,市场投资前景良好。中高端产品主要集中西陵区以及沿江大道周边，销售的价格主要集中在3000-4000元/，产品形式差异化小，市场竞争压力大；2、 物业产品形式多样化，小高层、高层开始普及；产品形式包括：多层、小高层、高层、别墅、花园洋房等等，但城区主要还是也高层电梯公寓为主，并出现了精装房；3、 中等户型逐渐成为市场的主流；目前宜昌市尚处在居住需求型阶段，加之没有受国家政策的严格限制，中小户型100-120在一段时间内仍是市场的主流产品；4、 水景、江景、花园洋房是主要的推广概念；优越的地理环境，江、山、水景的塑造成为商品房主要的买点与品质提升的方法之一；5、 商务发展比较突出、日趋成熟；宜昌商务楼或商住项目众多，并已出现了多个纯写字楼项目，并且市场反映良好；6、 市区内在售商业偏少，多为招商先行市场上现有的商业项目多以群楼形式为主，并且多处于招商阶段，尚未公开销售；7、 营销概念立意平台提升如CBD（中央商务区）、CLD（中央生活区）、LIFE空间等等概念的提出，在内地二级城市并不多见。8、 物业管理品牌引进效应目前已经有中海等品牌管理公司进驻宜昌，消费者对物管服务更加看中，市场又将进一步的成熟。二、宜昌总体市场供需分析（一）宜昌土地市场供应特征和走势1、2006年土地总体交易情况2006年，市政府批复城区房地产开发土地供应计划1250亩，涉及西陵区、伍家岗区、葛洲坝片区、宜昌开发区等。从2006年土地出让可以看出，土地供给充沛，分布的区域也较均衡，这对稳定房价、调控市场起到了积极作用。预计未来将加大兴建中、低档住宅的土地供给，以进一步稳定房价，满足中、低收入家庭的住房需求。2、未来土地供应情况预测宜昌是一个地形狭长，土地资源稀缺的沿江城市。由于老城区闲置土地和大型企业搬迁腾出的土地已非常有限，而旧城改造拆迁成本巨大，开发区土地紧张，江南点军目前尚不具备大规模开发条件，因此房地产开发的东拓（伍家岗区）西进（夷陵区）势在必然。伍家岗、夷陵区、葛洲坝一带将是未来房地产发展的热点区域！根据，市委、市政府提出“沿江开发突破”的发展新思路，拟将宜昌的传统工业向白洋、红花套一带迁移，而将伍家岗区建成与西陵区并驾齐驱的宜昌城区双极。这无疑对伍家岗区的房地产开发是一大利好。可以预期，未来伍家岗区、夷陵区、葛洲坝一带是土地供应的主要区域。 （二）宜昌房地产市场供需分析近年来,宜昌房地产业呈现出良好发展势头，特别是随着国家对房地产业宏观调控的相关政策的贯彻落实，房地产业呈健康发展态势。1、房地产开发投资情况伍家岗、夷陵区、葛洲坝一带将是未来房地产发展的热点区域！（资料来源：宜昌统计年鉴）从上图可以看出，自2002年开始，宜昌市地产市场掀起开发热潮，房地产投资稳步发展，每年保持50%以上的发展速度。据了解2007年1-4月全市房地产开发投资同比上涨50%，预计2007年又将是一个新的房地产投资热潮，并且商业项目的投资比重将大幅增加，但同时市场竞争越演越烈，市场风险逐步增加。2、商品房销售面积情况（资料来源：宜昌统计年鉴） 由上图可以看出，在房地产市场新一轮快速发展期间，2003年商品房成交量同比增长69.9%；从2004年开始，在宏观调控等各种影响因素的作用下，市场需求受到抑制，成交面积增幅放缓，但仍然保持15%左右的增长率；2006年宜昌房地产市场供销两旺，房产投资创新高，全市商品房销售面积比05年同期增长69.9%。这是由06年市场需求井喷，现房和期房销售同时大幅增长所致。 3、商品房销售价格情况 （资料来源：宜昌房管局）从上图可看出，近几年宜昌商品房价格稳步上涨。2006年城区商品房成交价格主要集中在2500-3500元/，但市中心以及部分江景住宅项目价格上涨过快，已经达4000元/以上，同时由此可见宜昌部分购房人群消费能力巨大；从客户的来源看，主要还是葛洲坝、三峡水电站等当地大型企业的中上层管理人员、外地来宜经商人员以及所属县市的高收入人群为主。4、商品房销售额情况（资料来源：宜昌统计局） 从上图可看出,近几年宜昌商品房销售额保持30%以上的增长速度,尤其是2006年, 比去年同期增长88.6%。5、未来市场供应情况预测由于旧城改造和沿江土地整理后的新项目建设预计07-08年度宜昌住宅市场供应面积在200万平米（怎么没改）左右可以预期，未来伍家岗区、夷陵区、葛洲坝一带是住宅供应的主要区域；商业物业的市场供应面积超过30万平米可以预期，未来西陵区、开发区一带是商业物业供应的主要区域。 三、住宅市场分析（一）区域市场概述 1、区域市场概述（1）西陵区-宜昌楼市价格风向标 政治文化商业中心区，城市功能配套齐全，居家资源集中，区域优势明显； 标志性项目：东湖中心区、宜昌CBD、金缔华城、美岸长堤 （2）伍家岗区-已经步入区域复兴的快车道现代新城中心，城市东拓步伐的加快，交通以及整体环境的完善，片区逐渐成为城市地产开发的“黄金片区”；标志性项目：长江画廊、金色海岸、长江帝景、南北天城、金都批发市场（3）开发区-城市重要房源补充区域之一良好的环境、合理的规划、完善的市政配套等优势促使其成为一个新兴的商务居住区; 标志性项目：亚泰广场、泰富广场、清江山水、民生世家（4）夷陵区-房地产市场蕴涵巨大潜力,将逐步释放 逐渐融入中心城区,丰富的土地资源, 宜人的自然环境和山水资源等优势，让夷陵区逐渐成为了宜昌综合房地产开发的“后花园”；标志性项目：柏林馨苑、金凤朝阳 、财富广场 西陵区金缔华城82亩16万90-14019-21层3980-4350CLD、公园名宅宜昌CBD 180亩54万96-12226层3800（均）中央商务区香格里拉2 70亩11万90-15812-18层4200（均）小区环境、产品品质感美岸长堤30亩10万148-18127-29层4200（均）江景锦绣天下250亩70万90-130 28层3300（均）宜昌中心城区第一盘 开发区泰富广场40亩8.2万134-16330层3100（均）高性价比、区域潜力清江山水30亩7.7万130-15018-28层3000起现房销售伍家岗区江天一色100亩14.9万90-1406-26层2350起江景南北天城223亩12.6万120-1606-18层2900（均）城中心、潜力区金色海岸40亩12万138-58828-32层5500起江景豪宅 夷陵区金凤朝阳20万90-1206-12层1900（均）地段、大社区环境财富广场3万60-130 22层未开盘产品品质、地段柏林馨苑9万90-2306-11层1700起纯住宅、德式建筑风格 2、区域代表性楼盘统计 小结：1、 产品品质感越来越强，户型设计独特，如金色海岸，入户花园、双层空中露台、进户门主仆分离、户式中央空调与新风置换系统；2、 区域销售价格有明显差异，主要集中在3000-4200元/；3、 没有完全执行国家政策，户型面积供应普遍偏大，100以下户型稀缺； （二）住宅消费需求分析1、消费者目前居住状况及住宅消费分析【目前居住状况】由于城市的特殊性，单位住房和福利房的消费者占绝对比例，从侧面说明宜昌市的潜在客户比较多。【现居住面积】目前宜昌消费者居住面积在100以下的占80以上，相对于其他的城市，宜昌的消费者居住的面积区间相对偏小一些，较为理性。【购房目的】购房以改善居住条件为主要目的。可见，宜昌的消费者购房目的较为单纯，为了住房而买房，投资意识较为淡薄。2、消费者住宅消费偏好分析【购买的住房类型】宜昌消费者开始慢慢接受小高层和高层住宅。【购房重要因素】宜昌二手房交易活跃，前景良好。购房最看重的因素，地理位置占第一位，其次关注的因素是周边环境、价格、户型结构、交通、物业管理。【计划购买商品房面积及户型】110130平方米的三房二厅双卫住宅为实力消费者的首选，而本地经济收入偏低的消费者选择的面积略下降。【环境配套】超市是所有配套设施中需求最为强烈的。另外，宜昌的购房者日趋年轻化，由于这批年轻的购房者受过高等教育，对住宅品质提出了更高的要求。 （三）宜昌二手房市场描述1、二手房交易集中在西陵区，开发区，伍家区 西陵区；由于成熟的生活配套、便利的交通，向来受到本地与外来的偏爱，其中市区铁路坝、康庄路等二手房交易与出租最为明显；开发区：价格直比西陵区，从房龄和结构上来看比西陵区要强，集中买房投资者占大部分。 伍家岗区：目前房价水平跟上述两个区相比较低，相应二手房也偏低，但区域发展潜力巨大，房产投资前景良好。另外，在新房价较高的情况下，伍家岗区二手房多半作为购房者的过渡期。 2、小户型二手房市场销售日趋火爆，100以下户型稀缺； 总体来说，宜昌本地市民的家庭收入不高，经济承受能力有限，偏低的总房价款是导致小户型二手房畅销的关键。3、房地产经纪公司发展成熟；据了解，目前宜昌房地产经纪公司已发展到30-40家，可见二手房交易市场活跃，中介机构市场也越来越活跃，与其他二级城市相比已经比较成熟，市场需求旺盛。小结：小户型物业是本案塔楼部分思考的方向之一！1、住宅市场发展快速，并且购买力强劲，外地经商和本地高收入人群为主力客户群体，住宅市场中高端楼盘竞争将更加激烈；2、针对本地市场的小户型住宅物业稀缺，本案市场发展空间较大，并且可以与二手房市场形成竞争； 四、烂尾楼市场研究 鉴于本项目特殊的背景，对宜昌市烂尾楼改造进行研究，可获取相关的经验与对本项目重新的思考。 (一)宜昌烂尾楼的历史背景 总体情况: 宜昌城区自1994年底，先后出现了10多栋烂尾楼。2003年4月，在宜昌市政协的支持下，市建设局对中心城区烂尾楼工程进行调查摸底，中心城区共有烂尾楼工程12栋，建筑面积达23万平方米，涉及造价5.7亿元。 主要原因:九十年代中期，宜昌房地产的过热现象导致;房地产开发企业实力不济、资金短缺所致; 另外：烂尾楼之所以迟迟不能解决，主要问题是建楼的土地是划拨的。守着低价得来的土地，业主们不愿把楼宇转让给别人。这就是烂尾楼为何能够“一烂再烂、一拖再拖”的主要原因。 解决方法:宜昌城区烂尾楼整治多次被列为宜昌城市建设十件大事之一，曾还被写进了政府工作报告。宜昌市采取“一楼一策”，通过招商引资、拍卖、宣传引导等办法，对其进行处置。2003年6月9日，随着宜昌盈加房地产公司以3700万元竞标获得开发权，掀起了城区处置烂尾楼的热潮，各栋烂尾楼相继被处置盘活。另外,为避免烂尾楼工程再现，从2003年4月份起宜昌市提高了新办房地产企业准人的门槛，注册资金必须达到1000万元现金(以前只有200万元)。同时，对其专业技术人员的配备也由原来的4级标准提高到3级。 （二）部分烂尾楼项目改造情况1、三峡国际金融大厦- 宜化集团综合办公楼位于沿江大道，28层框剪结构，建筑面积43458平米。2003年5月31日，宜化集团在武汉通过拍卖以4500余万元竞得。2004年5月28日，大厦改造正式动工。2005年12月底以前改造项目的土建及装修全部完工，2006年1月投入使用。2、供销大厦-滨江国际花园江景住宅的打造是该项目改造成功的关键！位于胜利四路，33层框剪结构，建筑面积37000平米 ；2003年12月8日宜昌万友房地产有限责任公司以2020万元竞得;2004年下半年动工,被开发成29层的“滨江国际花园”，住宅物业现已告罄。 3、天龙大厦-盈加现代城和盈嘉酒店根据市场的调研以及区域酒店的入驻情况，商务酒店的改造值得本案思考！位于珍珠路，25层框剪结构，建筑面积35800平米；2003年6月9日宜昌盈加房地产公司以3700万元竞标获得，2003年9月动工,现已建成住宅及酒店式公寓。目前仍有部分盈嘉铂晶商务单元销售,价格超过6000元/(精装修)。4、康鑫花园A、B栋金安阳光大厦位于培心路，26、28层框剪结构，建筑面积40000平米，1994年开工，1995年停工，宜昌市中院2003年6月以2700万元处置给商业银行。现以改造成为商住楼，价格在3500元/左右，主要为办公楼出租。5、平湖大厦2号楼-馨岛国际名苑高性价比是馨岛国际名苑住宅物业推售的主要卖点!位于东山大道，18层框剪结构; 1997年5月开工，1999年停工，原三联房地产 公司负责解决与原施工单位的经济纠纷。由宜昌馨岛物业开发此项目；2004年6月动工，被改造成高档住宅小区，并赶上近年来的房产黄金期,目前住宅已经告罄，群楼馨岛购物广场(总面积3万)正在招商中。6、燕子窝写字楼位于云集路，该项目1992年开工，总占地面积6400平方米。设计总高22层，在施工19层后，从1994年底停工。2003年12月30日，由深圳市兴业投资和宜昌长江房地产开发以1060万元拍得；2004年4月动工，现已经停工，原因不详。部分烂尾楼综合数据统计：项目名称拍卖成交价格动工时间改造后物业形式三峡国际金融大厦4500万元2004年5月宜化集团自用办公楼滨江国际花园2020万元2004年下半年高层商住楼盈加现代城3700万元2003年9月住宅及酒店式公寓馨岛国际名苑未拍卖2004年6月高层商住楼金安阳光大厦2700万元2004年下半年高层商住楼燕子窝写字楼1060万元2004年4月现已经停工 注备：本案（金阳大厦）成交价1800万元。小结：宜昌同批次烂尾楼改造的方向主要是办公、酒店、住宅以及混合型物业，但底层商业经营困难重重，目前基本处于招商中；一部分烂尾楼改造获得了成功，并得到购房者的认可，也成为宜昌标志建筑物之一；商务酒店与办公物业是本案塔楼可以思考的定位。五、本章小结1、 房地产开发投资持续高速增长，市场竞争也越来越激烈；2、 产品品质不断提高，价格涨幅趋于平缓；3、 住宅产业逐渐走向成熟和理性，商业地产日趋活跃；4、 房地产业已逐步建立多层次、多元化的建设体系，极大的 推动了社会经济全面的发展。综 述：随着城市房地产市场的进一步发展，越来越多的高品质项目即将出现，市场竞争越来越激烈，同时消费者对房地产项目的期望和要求也越来越高。可见，未来对于本项目的卖点挖掘除了低价格、高性价比以外很难再有其他突破，因此抓紧时机尽快脱手是关键。第三部分 宜昌商业发展情况一、宜昌商业经营发展历程和现状（一）发展历程2004年以前，宜昌商业地产并没有形成什么气候，处于较原始的状态，区域商业雏形开始形成，但商业形式单一，地方垄断性很强；2005年始，宜昌商业地产项目遍地开花：均瑶国际广场、三峡国际旅游茶城、康龙家居广场、香港名店街、康莱特商城等十余个大型商业地产项目在宜昌集中放量，但商业经营水平有限，部分商业项目不久之后就经历了一轮商业经营调整。2006年“宜昌商业步行街”、“宜昌CBD”、“三峡第一街”等一批新型商业项目正在规划和逐步出台。步行街、主题商城、SHOPPING MALL，多种形式商业并存，新的商圈正在形成中。（二）现状特征 （1）夷陵广场地段是市区最繁华、人气最旺商业区 现在国贸、宜昌商场、丹尼斯、均瑶4大商业网点将该地段围得“密不透风”，以及未来CBD项目的发展，片区商业氛围越趋成熟。（2）各大百货商场之间功能特色雷同,差异程度低中、高端产品形式分布范围虽广，业态组合模式千篇一律，消费者购物选择受到一些限制。其中年轻白领阶层去武汉购物现象普遍存在，主要原因部分商品价格便宜并且选择的范围更广，如品牌化妆品、服装、鞋。树立“商业扎堆”和“商业错位”的市场理念，找准消费者的需求，在扎堆中实现错位经营，形成错位竞争！（3） 专业市场“商业扎堆”现象严重，缺乏统一的经营管理与规划珍珠路的“电脑一条街”、石板溪的“电动车一条街”、发展大道的汽车销售中心、东山大道的“ 一条街”、云集路的“婚纱摄影一条街”这些专业市场引来了众多商家的“扎堆”。虽然有利于吸引客流，有利于顾客选择，有利于烘托商业气氛，但是产品同质化现象严重，经营雷同，带来市场的分流，使整个商圈发展缓慢。（4）本土商业经营发展迅速，缺乏外来商业零售巨头沃尔玛襄樊店已正式开业，湖北省二线城市第一家！易初莲花已在鄂州圈定网址！与宜昌毗邻的荆州已汇聚了国美、苏宁和工贸三大家电巨头！以本土商业经营为主，其中以北山、雅斯、东方、麒麟等超市为代表，在宜昌本地覆盖范围广并且也获得的消费者的认可；另外，有家乐福、沃尔玛、国美、苏宁等国内外商业进军宜昌的传闻，而外来大企业的进入必将降低商品