房地产工程管理知识概述

编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第48页 共48页讲师简介卢卫东先生w 国内房地产项目管理专家，多年中海地产、朗钜地产、金地集团工程管理的高管经验，培训了600多家房地产企业，现场调研、观摩了国内200多家房地产企业的工程项目管理工作。w 卢卫东既具备扎实的理论知识又以其在该领域的丰富经验见长，结合我国房地产行业工程管理实际情况，提出了“产品质量、经营进度、投资控制”的房地产工程管理先进理念，让房地产企业老板、老总和工程管理经理人的思路豁然开阔。他的培训课程深入浅出、生动实用、针对性强、实效性强，是倍受广大房地产经理人所喜爱的实战派专家。w 现任百锐中国地产研究所所长，专注于房地产项目管理实战研究与开发，从事房地产工程管理咨询/顾问/培训工作，清华大学深圳研究院房地产总裁班讲师，中国人民大学培训学院培训讲师，武汉大学经济与管理学院外聘培训教师。房地产工程管理体系的建立与实施第一讲：房地产工程核心理念介绍暨房地产工程管理人才观1 房地产工程管理行业现状分析1.1 房地产工程管理行业现状背景1.1.1 一个房地产工程项目是由不同的工程管理主体（比如：承建单位、监理单位、房地产企业、政府建设主管部门、设计院等）共同管理完成的。1.1.2 由于这些工程管理主体对房地产工程项目所承担的社会责任或所站的角度不同，他们所采用的工程管理方法也是不同的。1.1.3 高校的工程管理教育，基本上是站在施工单位的角度讲工程管理。1.2 作为甲方的房地产企业，采取什么样的工程管理模式才是科学合理的呢？目前，国内对房地产企业工程管理模式的研究几乎是空白。1.3 中国房地产企业工程管理现状分析1.3.1 现状情况：各个房地产企业，因经营差异、背景区别、阶段不同等原因，采用的工程管理方法不尽相同，可谓五花八门，没有统一的标准和规范，相互学习与借鉴难度大！1.3.2 中国房地产企业工程管理现状也有共同的地方共同的特点1.4 房地产工程管理存在的普遍问题1.5 房地产企业做成了总承包或建筑施工总承包在房地产项目中无法胜任“总承包”的原因2 房地产工程管理核心理念剖析2.1 房地产工程管理职业经理人卢卫东先生，运用现代项目管理理论，结合多年在品牌地产企业和民营地产企业的房地产工程管理实操经验，突破承建单位“工艺质量、工艺进度、成本控制”的工程管理思路，建立起“产品质量、经营进度、投资控制”的房地产企业工程管理体系，以建筑产品为中心、真正做好客户服务工作，全新演绎房地产工程 “系统协调”（落实营销与设计意图、把好工程业务关、协助调配资金）管理模式。2.2 房地产企业与承建单位对“铁三角”认识的区别，详见链接。2.3 近期，运用现代项目管理九大体系（范围管理、集成管理、风险管理、时间管理、成本管理、质量管理、沟通管理、人力资源管理、采购管理）的思路，对提升房地产工程管理水平比较适用。2.4 房地产工程管理全程策划案例，详见链接。3 中国房地产未来的工程管理方向3.1 非核心业务外包是方向！3.2 未来房地产工程管理方向：各类投资模式下的供方管理。4 房地产工程管理实战体会，详见链接。4.1 三个要素：工程管理资源环境、工程管理理念是否统一、工程管理系统化。4.2 房地产工程管理九大技巧：运用现代项目管理九大体系（范围管理、时间管理、成本管理、质量管理、集成管理、风险管理、沟通管理、人力资源管理、采购管理）的思路，详见房地产工程管理全程策划案例。4.3 房地产工程管理四个延伸：建筑产品人性化功能开发 、建筑产品高新技术应用 、建筑产品质量缺陷维修 、员工与供应商培训。5 中国工程管理研究课程探讨6 房地产工程管理人才观6.1 合格的工程师熟悉本专业的技术、工序，基本了解本专业的社会工程资源，有一定的沟通、协调能力，可以胜任一般工程师的要求。6.2 优秀的工程师熟悉本专业的技术、工序，了解本专业的社会工程资源，了解相关专业基本情况，熟悉本专业的市场成本，有良好的沟通、协调能力，可以担任经理助理。6.3 部门经理了解各专业的基本情况，了解各专业的社会工程资源，能够系统、全面地协调各专业的工作，熟悉工程成本，有良好的沟通、协调能力，有一定的社会活动能力，职业操守好，可以担任部门经理或副经理。6.4 工程老总了解营销，懂设计管理，精通工程管理，协调财务，有一定的社会活动能力，职业操守好，可以担任工程老总。 第二讲：房地产工程范围管理1 项目范围管理基本概念 1.1 项目范围管理定义：是一个项目全过程中所涉及的项目产出物和项目工作范围所进行的管理和控制工作。1.2 项目范围，包括项目产出物的范围和项目工作范围两个方面。1.3 项目产出物是最终项目的成果，项目工作范围是完成一个项目并且实现项目目标和获得项目产出物所必需的全部工作的范围。1.4 项目范围管理的目标是使整个项目的产出物能够全面达到项目目标的要求，使项目的全部工作既不超出生成既定项目产出物和实现既定项目目标的需要，也不能少于这种需要。2 项目范围定义的目的。明确界定项目的产出物和工作，提高对项目成本估算、项目工期和项目资源需求估算的准确性，为项目的绩效度量和管理控制确定了一个基准，便于明确和分配项目的任务和责任等。3 WBS技术简介。WBS技术也就是工作分解结构技术，是指将根据项目目标确定的项目产出物和项目工作进行逐层细分，最终确定出可操作执行的项目工作包从而界定一个项目范围的技术方法。是帮助人们揭示项目细节的有效工具，是界定项目范围、进行项目预算和沟通等的有效工具。4 WBS技术在房地产工程管理的运用1.1 房地产工程管理成果范围案例。1.2 房地产工程管理通用工作范围案例1.3 民用建筑设备安装工程范围划分方法案例案例1.4 主包合同案例1.5 成本肢解方法案例1.6 开发工作范围管理案例1.7 房地产工程管理项目WBS分解结构案例5 房地产工程管理项目WBS技术的运用原则：成果范围分解以合约拟分包的分部工程项目为界，项目工作范围根据公司具体情况确定。第三讲：房地产工程时间计划管理1 房地产时间管理的政策风险2 房地产企业进度计划的核心理念经营进度3 房地产项目进度计划管理的操作原则向关键工作要时间，向非关键工作要资源4 计划管理的概念：什么是计划？4.1 惠普POM：计划是部门之间沟通的工具。4.2 计划要点：确定少数关键性指标，确保部门协调一致。4.3 惠普执行力：计划是控制军队行进步伐的“鼓点”。5 房地产工程时间计划与现场施工进度的关系 5.1 房地产工程时间计划比现场施工进度内涵更丰富；5.2 现场施工进度是房地产工程时间计划的实物体现；5.3 房地产工程时间计划管理评估因素多元化，现场施工进度控制更直观；5.4 影响现场进度的，往往不是承建单位，而是开发商自己。6 房地产工程时间计划的目的 6.1 确保工程任务顺利完成6.2 保证跨专业、跨部门的信息整合、共享、畅通6.3 便于领导对开发过程进行监控与调整7 房地产工程时间计划智慧金钥匙 7.1 计划的本质是工作开始前，思考如何做好它。7.2 避免过于乐观，尤其是在项目的初期，留有余地。7.3 计划是所有人的承诺，制定前应消除不同意见。7.4 经常召开协调和沟通会议，是统一思想的法宝。7.5 执行中保持项目计划的及时分发、一致、有效。8 房地产开发的特点分析8.1 运作周期长：监控成本和监控难度高。8.2 外部接口多：协调和可控性难度高。8.3 手工操作为主：标准化和一致性差（分包体系、民工作业）。8.4 并行运作的单位多：协调和计划控制的难度大（多个单位在项目现场）。8.5 产品不可逆：前期造成的错误，到了后期难以改正，纠错的成本高。9 房地产工程时间计划管理体系的内容 9.1 房地产工程时间计划管理体系的内容主要是在工程管理项目WBS基础上，细化活动内容、配置资源和时间，明确各部门的任务和责任，使项目得到有效监控。9.2 中海、万科的三级管理计划案例，详见链接。9.3 某地产集团时间控制计划的28个节点，详见链接。10 房地产工程时间进度控制实例 10.1 房地产工程时间进度计划一般分解如下：房地产项目开发的发展控制计划、工程实施控制计划、承建单位和甲供材料进场计划、承建单位和甲供材料招标计划、施工图出图计划。10.2 案例：发展控制计划、工程实施控制计划、承建单位和甲供材料招标计划、施工图出图计划。10.3 通过这些计划，将参与工程建设的各个部门的工作有机地衔接在一起。11 房地产工程时间计划管理体系的现实意义：沟通平台、监控平台、知识平台12 房地产项目开工之前编制三级管理计划的意义：设置项目的基准计划。13 建立房地产工程时间计划管理体系的基础 14 房地产工程时间计划管理的任务是什么？ 14.1 房地产工程计划管理的任务就是以营销为中心，将企业的发展战略、发展计划具体落实到开发项目工程实施阶段上来，各职能部门根据批准的计划，开展各项工作，并根据情况变化对计划进行动态控制，从而时刻保持工程管理的主动性。14.2 通俗地说，房地产工程时间计划就是把公司的经营计划转化为生产计划，从而指导生产。15 怎样编制房地产工程时间管理计划？ 15.1 房地产工程计划管理人员要清楚房地产的整个开发流程，并对营销、设计、施工及保修阶段的主要工作有所了解，要有一定的组织能力，能协调各业务的工作。通盘考虑的计划是好计划。15.2 编制房地产项目计划时要充分认识企业的资源状况，包括资金的准备及投入、项目班子的搭建及现有人员的安排、公司现已开发或正在开发的项目情况。在认识到自身的资源情况下，考虑项目范围的划分，充分给足每项工作需要花费的时间，充分考虑实施时风险情况，编制出可行的各项计划。符合企业实际情况的计划是好计划。15.3 房地产工程计划管理人员要对市场上的工作方法进行研究，熟悉完成流程中的各项工作需要的时间，并对此时间内完成工作内容的深度有所了解，能够横向研究其它房地产公司开发项目所需时间、周期，注意收集有关项目开发、项目操作等方面的资料，以便利用。特别是新到一个地区进行项目开发，一定要了解当地的情况。符合市场规律的计划是好计划。 15.4 计划编制要分层次，谁干的工作谁编计划。 能够操作执行的计划是好计划。 16 如何测算房地产工程工期？ 16.1 房地产标准工期测算案例，详见链接17 保证房地产工程进度的正确途径：一是提前安排工作；二是抢工序搭接的时间。18 如何判断现场存在工程进度问题？ 人、机、料。19 如何有效执行工程时间计划？19.1 目标统一的甲方工程时间计划管理体系19.2 组织保障19.3 团队执行力19.4 资源支持19.5 技术支持第四讲：房地产工程质量管理1 房地产工程管理经验之谈建立房地产工程管理整体概念1.1 规范的供应商管理1.2 严谨的工程合同管理1.3 强势、系统的工程时间计划管理体系1.4 技术管理底盘扎实（工法、技术研究）1.5 员工专业、敬业，现场执行能力强2 房地产质量管理的核心理念产品质量2.1 兼顾工艺质量、客户需求和企业能力，才是房地产企业产品质量控制的最佳选择。2.2 房地产企业要开发符合客户产品质量标准的建筑产品，在现阶段而言，我认为要从建筑产品人性化功能开发（业主使用人性化、物业管理人性化、施工建造人性化） 、建筑产品高新技术应用和建筑产品质量缺陷维修三个方面努力。3 衡量产品质量成功与否的指标：客户满意度3.1 客户对开发商质量与服务满意的四重境界：一次购买满意重复购买推荐朋友购买以开发商物业为荣。3.2 衡量工程质量的具体指标4 房地产项目质量管理与控制思路4.1 工程项目基本保证质量4.2 客户关注质量4.3 优秀的产品质量5 房地产工程质量通病防治措施（客户关注质量）5.1 业主工程质量投诉热点分析5.2 某公司分析出现工程质量通病的原因分析5.3 他山之石可以攻玉5.3.1 铝合金门窗质量控制5.3.2 民用建筑防水体系5.3.3 筑与抹灰质量控制6 如何实现产品质量房地产企业质量管理境界6.1 设计质量是产品质量的先天之本6.1.1 既然房地产企业的工程质量标准不仅仅是工程施工质量标准，而且要保证工程的功能性质量，那么这就要求我们事先必须把客户需求研究清楚，根据客户的需求，先把产品设计好，然后安排施工建造。6.1.2 产品设计天生的就有缺陷，后期再补救也代价惨重 。6.1.3 客户产品质量标准案例分析。6.1.4 近阶段，房地产产品质量在于设计创新。6.2 怎样选好让客户满意的材料与部品6.2.1 好的材料应该是在满足设计图纸以及国家的质量要求外，还能够满足产品的定位要求，营销策划的要求。6.2.2 一种材料在某个楼盘是好材料，客户满意度很高，在另一个楼盘可能就不是好材料了，符合客户市场的材料是好材料。6.2.3 如何做好产品的选材用料，我们要从产品定位、建筑技术市场资源、设计要求、国家地方有关规定等方面来综合考虑。6.3 人性化设计与精湛工艺的完美结合7 引进工程质量保险或担保制度风险转嫁第五讲：房地产工程现场管理1 房地产工程现场有效管理的二个前提条件：资源环境与合同管理。2 房地产工程开工之前的三个核心工作：时间计划管理、施工总平面布置、技术管理。3 九个关键环节：技术方案先行、工程样板先行、设备材料进场控制、工序控制措施、现场“死角”管理、现场签证与设计变更管理、钥匙管理与成品保护措施、现场文档资料管理、工程验收管理。4 房地产工程现场管理案例分析4.1 资源环境与合同管理建立健全的房地产工程管理体系a) 供方管理案例b) 人员设置与分工案例弱矩阵管理模式下的现场人员配置与分工案例c) 标准化工程合同d) 甲方现场管理体系的系统性e) 监理机构工作标准化f) 房地产公司现场项目部现场管理标准化g) 中海地产深圳地区现场管理案例4.2 三个核心工作h) 时间计划管理，详见计划管理专题讲座。i) 施工现场总平面布置图j) 技术管理：图纸与工法管理4.3 九个关键环节k) 技术方案先行l) 工程样板先行m) 设备材料进场控制n) 工序控制措施。o) 现场“死角”管理工程日志。p) 钥匙管理与成品保护措施q) 现场签证与设计变更管理r) 现场文档资料管理s) 工程验收管理5 构建房地产工程现场管理体系鱼骨图第六讲：房地产工程技术管理与建筑部品研究1 房地产工程技术管理的层次定位 1.1 房地产工程管理的宏观方法1.1.1 房地产工程管理的宏观方法：技术、合同、经济、组织 。1.1.2 技术是房地产工程管理的基础和底盘 。1.1.3 合同是房地产工程管理的“君子协议”。（在大陆 ）1.1.4 经济是房地产工程管理的杠杆。1.1.5 组织是房地产工程管理的核心。1.2 工程管理在房地产公司的地位1.2.1 房地产工程管理是房地产公司经营路线指导下的专业运作。1.2.2 不同的地产公司，同一个地产公司的不同项目，工程管理模式可能是不一样的，采取怎样的工程管理模式，取决于房地产项目如何经营，房地产工程管理模式是受经营路线限制和指导的。1.2.3 但万变不离其宗，通过调配技术手段、合同规则、经济利益、组织原则，最终完成工程管理任务，实现公司的经营目标。1.2.4 一个公司要形成具有自身特色的工程管理模式，必须遵行公司经营路线的规则，照搬别人的经验是没有用的 。 1.2.5 有什么样的工程管理环境决定采用什么样的工程管理模式 。1.3 工程技术管理的层次定位 1.3.1 工程技术是营销意图与建筑产品之间的桥梁，是工程与营销的对接口，是产品设计和选材用料的依据。离开项目的属性（营销定位）谈技术是没有任何意义的 。1.3.2 工程技术是评判工程成本控制水平的依据。离开技术谈成本是没有任何意义的。1.3.3 工程技术是工程质量控制的基础。离开技术空谈质量控制是没有任何意义的。2 剖析房地产企业工程技术管理3 房地产企业工程技术管理的任务是什么？ 3.1.1 关于品牌企业工程技术管理的沿革。3.1.2 房地产工程技术管理的任务就是将项目营销意图转化为工程技术标准（技术参数），然后按照确定的技术参数进行招标，定标后确定的产品部品或者施工出来的产品，符合营销意图和满足国家或地方的相关规定，同时没有突破工程成本计划 。4 房地产企业工程技术管理的工作核心是什么？ 4.1.1 房地产企业工程技术管理的工作核心是技术与市场的结合、技术与经济的结合。4.1.2 房地产企业工程技术管理的特点，决定了房地产企业的工程技术人员既懂技术又懂市场（营销市场）、既懂技术又懂造价。4.1.3 一个不懂造价的工程师，在房地产企业不可能是一个优秀的工程师。 5 如何做好房地产企业工程技术管理工作？ 6 房地产建筑部品与工法研究的意义和套路6.1.1 关于房地产标准化的粗浅认识：第一、供方资源标准化；第二、产品标准化；第三、部品标准；第四、工法标准。6.1.2 房地产建筑部品与工法研究的意义6.1.3 房地产建筑部品与工法研究套路 7 房地产企业工程技术标准是什么？ 7.1.1 房地产企业工程技术标准应该是市场标准、客户标准。7.1.2 为什么我们要选择客户标准而不是国家标准？7.1.3 其一，国家标准只是略高于社会平均水平，是对社会现有先进水平的总结，一般来说，国家标准将永远落后市场标准和客户的要求，客户的要求将是推动国家标准提高的原动力，只有站在市场第一线的房地产企业，才真正地知道购房者需要什么。7.1.4 其二，激烈的市场竞争，要求我们以客户为中心，客户是我们的衣食父母，这就决定了工程技术标准的选择同样要以客户为中心 。7.1.5 其三，坚持客户标准，是我们房地产企业的责任，因为我们肩负对业主几乎是一辈子的使命和承诺。坚持工程技术的客户标准，已经使房地产企业成为了推动建筑技术发展的核心力量（同丁士昭先生观点），我们为此感到自豪。8 客户技术标准的效应是什么？ 客户技术标准的效应就是“一对一”的广告，是技术营销，是口碑的传颂，是品牌展示。 9 现场项目部技术管理工作的重点是什么？现场技术管理工作的重点是解决功能性问题，其次是解决操作性问题。房地产工程管理实战讲座案例锦集房地产工程管理全程策划书案例第1章工程概况71.1项目概况71.2编制要求71.2.1案例71.3工程概况71.3.1编制要求71.3.2案例71.4典型的平立剖图或透视图7第2章开工前准备工程72.1“七通一平”72.1.1给水72.1.2排水82.1.3电力82.1.4道路82.1.5通讯92.1.6宽带92.1.7天然气92.1.8土地平整92.2施工现场平面布置图中需要房地产企业考虑的主要问题92.2.1场地分期开发基本意图92.2.2分期开发各期场地衔接利用的基本思路92.2.3临时道路布置以及交通系统92.2.4项目部、监理机构、施工单位的办公区和生活区布置92.2.5竖向垂直运输布置92.2.6施工单位的主要加工区、材料堆放区、作业区92.2.7临时水电接驳、临时变压器安排92.2.8出场车辆的清洗92.2.9土方场地内搬运与大型土方堆放场地92.2.10室外管线穿插、园林绿化施工与场地移交的运动变化92.2.11营销卖场意图在现场平面布置的体现，详见售楼准备工程策划92.3各种临时设施搭设的综合协调92.4工程开工合法手续92.4.1用地许可证92.4.2计划立项证明92.4.3规划许可证92.4.4桩基提前开工证明92.4.5基坑开工证明92.4.6施工许可证92.5现场施工平面布置图案例92.5.1现场施工措施要求案例92.5.2现场施工平面布置图案例9第3章项目的组织架构与岗位职责103.1编制要求103.1.1确立项目经理部的机构设置103.1.2明确项目部与监理机构的职责分工103.2项目制管理案例项目制管理的组织架构与岗位职责案例103.3公司职能型管理项目部岗位职责案例中海地产某项目部岗位职责案例10第4章项目的综合协调管理10项目的综合协调管理主要任务是系统协调工程与营销、与设计、与政府主管部门、与合作方等配合关系。此项工作必须事先做好策划，否则工程管理过程中受到的干扰太多。104.1营销意图对工程管理的要求104.1.1某世界推盘计划表案例104.1.2某项目营销推广及工程进度要求案例104.1.3百锐百锐花园项目“六点一线”包装思路案例104.2售楼准备工程任务分配104.2.1样板房装修104.2.2样板房饰品、家具104.2.3卖场包装104.3与政府职能部门的协调104.3.1国土局报建104.3.2建设局报建104.3.3质监站的日常监督管理114.3.4安监站的日常监督114.3.5计划局报建114.3.6消防局报建114.3.7环保局报建114.3.8城管办报建114.3.9民防办报建114.3.10技术监督局114.3.11水务部门114.3.12电力部门114.3.13燃气公司114.3.14有限电视114.3.15宽频网络114.3.16电话通讯124.4与合作方关系协调124.4.1明确合作双方在工程管理上的分工及责任124.4.2合作关系矛盾处理124.5与项目周边环境关系协调124.5.1民扰情况协调124.5.2施工路口安排124.5.3夜间施工安排124.5.4土方外运安排124.6其它房地产公司办事方式研究12第5章施工部署、项目施工范围划分125.1施工部署、项目施工范围划分的编制要求125.1.1划分施工标段125.1.2拟定施工顺序、划分施工流水段。根据营销要求，拟定施工顺序、划分施工流水段，地下、主体与安装、装修的衔接关系。125.1.3销售示范区的施工要求。根据营销要求，初步拟定销售示范区的施工要求。125.1.4拟定分包项及其相互搭接关系125.1.5项目施工范围的变更控制125.2设备安装工程合同范围划分方法案例，详见案例锦集125.3一般住宅项目合同分解意见案例，详见案例锦集。12第6章工程进度管理126.1本项目工程进度控制的特点、难点分析以及对策126.1.1工程进度控制的特点、难点分析126.1.2工程进度控制的策略126.2甲方工程进度控制计划管理系统126.2.1房地产项目开发的发展控制计划126.2.2工程实施控制计划126.2.3承建单位和甲供材料进场计划126.2.4承建单位和甲供材料招标计划126.2.5施工图出图计划136.3工程进度控制计划的落实136.3.1工程进度标志性控制点一览表136.3.2工程进度合同化管理136.3.3落实工程进度计划日常管理136.4房地产项目开发的发展控制计划、工程实施控制控制计划、承建单位和甲供材料招标计划、施工图出图计划案例案例，详见案例锦集。136.5工程进度标志性控制点一览表案例13第7章工程质量及安全文明管理147.1工程质量目标147.1.1工程质量目标案例147.2严格把好设计关147.2.1设计质量是工程质量的先天之本147.2.2施工图审查指引案例147.3选好承建单位和监理单位147.3.1选择承建单位147.3.2选择监理单位147.4做好选材用料147.5现场控制质量保证措施147.5.1监理机构质量保证体系147.5.2施工单位质量保证体系147.5.3技术方案先行制度147.5.4设备材料进场验收制度157.5.5工程样板验收交底制度157.5.6工序控制措施157.5.7成品保护措施157.5.8入住前质量检查和维修把握竣工验收最后防线。完工之前，对每一个非隐蔽分部工程进行100的检查，质量缺陷100封闭，将从政府的抽样验收提高到100的验收。157.6安全文明施工157.6.1安全文明施工管理的目标157.6.2安全文明施工管理措施157.6.3工程CI策划15第8章工程成本管理158.1确定项目定位档次158.2确定付款条件或合作方式158.3规划设计过程中进行成本控制158.4选材用料标准确定158.5编制项目工程成本控制指标158.6承建单位考察、工程技术调研（详见采购与招标管理）158.7招投标及材料采购方式（详见采购与招标管理）168.8确定工程技术标准168.9招标（详见采购与招标管理）168.10技术标分析、商务标分析（详见采购与招标管理）168.11定标（详见采购与招标管理）168.12项目部执行合同，把好现场签证关168.13甲供材料管理168.14进度款支付168.15工程竣工进行决算168.16保固金支付16第9章采购与招标管理169.1招投标及材料采购方式169.2监理招标169.2.1入围资格169.2.2监理人员的资质审查169.2.3现场办公设备要求179.3总包招标179.3.1入围资格179.4分包管理与甲供材料协调179.4.1总包管理工作179.4.2总包配合工作189.5甲供、限价材料管理189.6配套专业分包工程招标199.7承建单位考察、工程技术调研199.8招标199.9技术标分析、商务标分析199.10定标19第10章项目的沟通管理1910.1进场须知1910.2周例会1910.3监理月报1910.4工程月报1910.5里程碑形象进度1910.6文件的收发、传阅1910.7文件归档19第11章项目现场管理标准化1911.1甲方现场项目部工程管理标准化1911.1.1项目现场计划管理流程1911.1.2现场工程技术管理流程1911.1.3现场工程质量与安全管理流程1911.1.4合同管理与履行和现场签证管理流程1911.1.5甲供材料管理流程1911.1.6文件管理流程1911.2监理机构现场管理标准化19第12章工程的难点、重点分析以及对策1912.1编制要求1912.1.1难点分析与对策2012.1.2重点分析与对策2012.2案例20第13章工程风险与对策21按项目风险引发的原因分类：2113.1项目现金流预测与控制风险2113.2承建商供应商管理风险2113.3设计管理风险2113.4甲方管理风险2113.5政府与政策风险2113.6市场+营销+客户风险2113.7新材料新技术新工艺运用风险2113.8现场工程质量、安全风险21第14章工程验收与物业移交2114.1工程验收2114.1.1竣工丈量、规划验收2114.1.2消防验收2114.1.3燃气验收2114.1.4电梯验收2114.1.5人防验收2114.1.6环保验收2114.1.7档案验收2214.1.8安监验收2214.1.9三算复核2214.1.10竣工核验2214.2物业正常运作手续办理2214.2.1正式水办理2214.2.2正式电办理2214.2.3燃气开通2214.2.4闭路电视开通2214.2.5电话开通2214.2.6网络开通2214.2.7智能化开通2214.3物业移交2214.3.1设备移交2214.3.2土建移交22第15章工程管理应遵守的标准与规则2215.1国家规范2215.2地方规范2215.3当地主管部门的规定22房地产工程管理通用工作内容汇总（深圳为例）1 合约、预算工作内容1.1工程合约管理1.1.1工程分判合同管理1.1.1.1工程分判范围的划分及其相互关系1.1.1.2编制项目整体施工招标方案及计划1.1.1.3对投标单位、工程监理和工程造价咨询单位资格审查1.1.1.4组织工程的招标工作及评标定标工作1.1.1.5组织工程监理和工程造价咨询委托单位的招标工作1.1.1.6对合同文件进行交底和解释1.1.1.7办理工程保险和保险索赔事宜1.1.1.8检查监督分判合同执行情况，建立承建商履约情况记录1.1.2物资分包合同管理1.1.2.1编制甲供物资采购进度计划1.1.2.2组织工程物资的招标工作及评标定标工作1.1.2.3提供装修材料和其它需送样报审物资的样品1.1.2.4工程维修备用物资的移交及工程剩余物资处理工作1.1.2.5工程物资的统计工作1.1.2.6乙供物资的询价工作1.1.2.7检查监督采购合同的执行情况，建立供应商的履约情况记录1.1.3设计单位招标及合同管理 1.1.3.1设计单位资格审查的管理工作1.1.3.2组织设计项目招标及评标定标工作1.1.3.3检查监督设计合同执行情况，建立设计单位履约情况记录1.2建筑安装成本控制与管理1.2.1立项阶段1.2.1.1编制项目建安成本估算1.2.1.2编制分部分项工程成本估算1.2.2设计阶段1.2.2.1编制项目建安成本概算1.2.3发包阶段1.2.3.1编制项目工程量清单1.2.3.2商务标评比1.2.4施工阶段1.2.4.1编制项目建安成本预算1.2.4.2编制项目资金投入计划明细1.2.4.3审核工程进度款、补充预算1.2.4.4建安成本动态评估1.2.5竣工阶段1.2.5.1工程竣工结算1.2.5.2审核保固金的支付1.3 建筑市场信息管理1.3.1掌握市场上主要机电设备和建筑材料的价格和供求情况，建立相应数据库，对各类建筑安装成本数据进行统计、对比、分析，比较系统地掌握建筑安装成本的市场水平；1.3.2了解在深各施工单位的资质情况、施工业绩、报价水平及任务饱满情况；1.3.3了解在深各设计单位的工作状况、设计业绩、报价水平及任务饱满情况1.4其它工作项目1.4.1“三算单”的办理1.4.2合约、预算项目后评估1.4.3估政府职能部门要求或领导安排的其它事情1.5.规划设计、工程技术管理内容1.5.1建筑设计管理1.5.1.1建筑设计出图计划1.5.1.2设计全程跟踪管理1.5.1.3设计变更管理1.5.1.4组织建筑设计招标及评标定标工作1.5.1.5施工中的设计配合1.5.1.6建筑材料选型1.5.2装饰设计管理 1.5.2.1装饰设计出图计划1.5.2.2设计全程跟踪管理1.5.2.3设计变更管理1.5.2.4组织建筑设计招标及评标定标工作1.5.2.5施工中的设计配合1.5.2.6装饰材料选型1.5.3景观设计管理1.5.3.1景观设计出图计划1.5.3.2设计全程跟踪管理1.5.3.3设计变更管理1.5.3.4组织建筑设计招标及评标定标工作1.5.3.5施工中的设计配合1.5.3.6景观材料选型1.5.4工程技术管理1.5.4.1项目工程可行性分析1.5.4.2项目周边工程环境调查（包括市政管网、水电接驳）1.5.4.3项目工程进度控制性时间确定1.5.4.4项目工程重点与难点分析1.5.4.5工程各分部分项工程技术研究1.5.4.6工程选材用料标准的制订1.5.4.7合同技术措施的拟定与技术标评审1.5.4.8工程选材用料、优化工程技术方案1.5.4.9工程技术交底1.5.4.10现场工程技术支持1.5.4.11现场工程质量与安全的监督检查1.5.4.12工程维修技术支持、工程维修总结及反馈1.5.4.13工程档案管理及档案验收1.5.5规划设计、工程技术信息管理1.5.5.1考察新楼盘并编制考察报告1.5.5.2建筑、环境、景观、工程技术专题研究报告1.5.6其它工作项目1.5.6.1配合建筑、环境、景观、工程技术报建工作1.5.6.2建筑、环境、景观、工程技术项目后评估2 开发报建内容2.1国土局报建2.1.1办理土地转让手续、核实地价2.1.2规划、建筑方案报建2.1.3初步设计报建2.1.4施工图报建2.1.5规划查丈、规划验收2.2建设局报建2.2.1工程招投标或直接发包2.2.2基坑支护方案备案2.2.3桩基提前施工许可证2.2.4施工合同备案2.2.5墙体材料使用手续2.2.6施工许可证办理2.2.7燃气工程验收2.2.8项目竣工验收2.3计划局报建2.3.1计划立项2.3.2固定资产投资许可证2.4消防局报建2.4.1方案报建2.4.2扩初报建2.4.3施工图报建2.4.4消防工程竣工验收2.5环保局报建2.5.1项目环境影响审批，提出环境评估报告2.5.2环保验收（包括发电机机房噪音单项验收、排污验收、排烟与隔油验收）2.6城管办报建2.6.1占用绿化及人行道的审批2.6.2开路口审批2.6.3营销广告审批2.7民防办报建2.7.1人防方案审批2.7.2初步设计审批2.7.3人防竣工验收2.8技术监督局2.8.1电梯报装2.8.2电梯验收2.9物业正常运作手续办理2.9.1办理临时用水、用电手续2.9.2临时用水转正式用水2.9.3临时用水转正式用电2.9.4燃气开通2.9.5闭路电视开通2.9.6电话开通2.9.7网络开通2.9.8智能化开通3 现场项目管理内容3.1进度计划管理3.1.1甲方计划3.1.1.1项目发展计划3.1.1.2工程进度控制总计划、总计划评审记录、总计划调整3.1.1.3施工图交付计划及调整情况3.1.1.4承建商进场计划及调整情况3.1.1.5甲供材料进场计划及调整情况3.1.1.6样板确认计划及调整情况3.1.1.7施工过程控制计划3.1.1.8施工总进度计划报表及评审意见3.1.1.9施工月进度计划及评审意见3.1.1.10施工周进度计划及评审意见3.1.1.11延长工期报审表或报告3.2现场工程技术管理3.2.1图纸管理3.2.1.1图纸清单3.2.1.2图纸会审记录3.2.2设计变更管理3.2.2.1设计变更清单3.2.2.2各专业设计变更3.2.3施工组织设计3.2.3.1施工组织设计清单3.2.3.2施工组织设计报审表3.2.3.3施工组织设计原件3.2.4测量资料3.2.4.1基准点座标3.2.4.2测量报验资料3.2.4.3沉降及变形观测记录3.2.5技术交底3.3工程质量管理3.3.1工程质量控制重点与难点以及控制方法3.3.2样板确认单3.3.3现场巡视记录及封闭情况3.3.4公司检查记录及封闭情况3.3.5其它检查记录及封闭情况3.3.6竣工之前全面质量检查记录及封闭情况3.3.7工程质量问题调查、处理3.4合同管理3.4.1合同文本3.4.1.1合同清单3.4.1.2施工合同3.4.1.3监理合同3.4.1.4甲供材料合同3.4.1.5工程委托书3.4.2合同交底记录3.4.3合同附件清单（比如：投标技术标）3.5工程成本管理3.5.1进度款支付3.5.1.1承建商进度款申请审批表3.5.1.2承建商进度款申请书3.5.1.3补充预算3.5.1.4奖励、罚款通知单3.5.1.5甲供材料扣款3.5.1.6工程往来其它扣款单3.5.1.7乙供材料认质认价3.5.2现场签证管理3.5.2.1现场签证原始资料3.5.3工程结算3.5.3.1甲供材料、设备结算3.5.3.2工程计算书3.6甲供材料与材料供应商管理3.6.1甲供材料需求计划管理3.6.1.1承建商材料需求计划3.6.1.2材料月度使用计划汇总表3.6.2材料管理3.6.2.1材料样品清单3.6.2.2材料进场验收记录3.6.2.3材料进货台帐3.6.2.4材料移交记录3.6.3材料供应商来文3.6.4发文材料供应商3.7监理工作管理3.7.1监理配合指引3.7.2总监理工程师任命通知书3.7.3监理机构构架、监理人员登记表、人员更换审批3.7.4监理规划及审核意见3.7.5监理细则及审核意见3.7.6监理月报及审核意见3.7.7安全检查记录3.7.8监理工作质量检查表3.7.9监理工程师通知单3.7.10发文监理机构3.8承建商工作管理3.8.1施工单位资格报审表3.8.2工程配合指引3.8.3开工报告3.8.4场地移交记录（重点）3.8.5材料检验3.8.6隐蔽验收记录3.8.7混凝土浇灌令3.8.8外架拆除令3.8.9分部工程中间验收报告3.8.10专项工程及工程验收报告3.8.11工程移交资料3.8.12承建商来文3.8.13发文承建商4 物业移交工作4.1设备移交4.1.1变配电工程4.1.2水泵房4.1.3消防中心4.1.4空调系统4.1.5智能化系统4.2土建移交4.2.1土建4.2.2室外园林5 监理机构管理内容（暂略）6 施工单位管理内容（暂略）一般高层住宅各分部工程汇总案例1 土建工程1.1基坑支护及土方挖运1.2场地平整及土方工程1.3桩基工程及检测工程1.4主包1.5防水1.6幕墙、铝合金门窗、玻璃雨篷、空调百页1.7外墙涂料1.8栏杆1.9入户门供货及安装工程1.10防火门供货及安装工程1.11钢结构、网架结构、膜结构等特种工程1.12室外道路工程1.13白蚁防治措施2 装饰工程2.1售楼处装修2.2样板楼2.3会所装修2.4大堂装修2.5套餐装修2.6信报箱工程2.7橱柜安装工程2.8公共走道装修3 园林景观3.1园林景观工程3.2绿化工程3.3园林水景工程4 设备工程4.1变配电高低压设备安装，供电接驳4.1.1整个建筑的高压电缆进线、变配电图纸必须先交由深圳市供电局进行审图并出具审图意见书。4.1.2委托相关设计院根据建筑平面图及审图意见书等进行外线设计。4.1.3外线电缆的接火、电缆沟的施工及相关的破路、破绿化等的申报及施工根据相关部门的规定进行。4.1.4外线进建筑物的穿墙套管 4.1.5电缆桥架安装4.1.6变配电房4.1.7高低压配电柜4.2燃气工程4.2.1燃气管道管洞的预埋及套管的预留4.2.2燃气管道和庭院管道的安装4.2.3燃气表、调压器、各种燃气阀门的供应及安装4.2.4阀门箱的制作和安装4.2.5地下室燃气泄漏报警系统4.3电梯采购、安装4.4消防工程4.4.1火灾自动报警系统，硬线联动控制系统，消防广播系统，消防电话系统。4.4.2消火栓系统4.4.3自动喷淋系统4.4.4防排烟系统（排风排烟、正压送风）4.4.5设备房的送排风系统4.4.6电梯迫降4.4.7电梯、机房、消防控制中心三方对讲4.4.8柴油发电机房气体灭火系统设计及施工4.4.9防火卷帘系统4.4.10上述各项系统的调试。4.4.11整个工程的消防验收的协调及统筹工作。4.5人防工程4.6智能化系统工程4.6.1小区可视对讲系统4.6.2闭路监控系统4.6.3一卡通（门禁、停车场、智能消费等）4.6.4背景音乐系统4.6.5智能巡更系统4.6.6周界防越系统4.7电视安装工程4.8电话安装工程4.9网络安装工程4.10室外供排水工程4.10.1化粪池4.10.2室内管道4.10.3室外道路、广场等雨水排放4.10.4室外园林给排水4.10.5室外污水管道4.10.6室外雨水管道4.10.7室外给水管道及室外消火栓4.10.8水泵接合器4.11游泳池安装工程4.11.1泳池设备的安装4.11.2机房和设备的电源4.11.3相关管道安装4.11.4相关线管预埋及电线敷设4.11.5相关水质检测及协助甲方办理泳池开放手续。4.12环保、发电机工程4.13空调安装工程4.13.1空调系统（风管与配件制作、部件制作、风管系统安装、风管与设备防腐、风机安装、系统测试）4.13.2制冷系统（制冷机组安装，制冷剂管道及配件安装，制冷附属设备安装，管道及设备的防腐与绝热，系统调试）4.13.3空调水系统（冷热水管道系统安装，冷却水管道系统安装，冷凝水管道系统安装，阀门及部件安装，冷却塔安装，水泵及附属设备安装，管道与设备的防腐与绝热，系统调试）4.14远程抄表系统4.14.1水表抄送4.14.2电表抄送4.14.3燃气表抄送（包括燃气电磁阀切断及泄漏报警）4.15停车场管理系统4.16泛光照明设备安装工程合同范围划分方法第1章 燃气工程合同工程范围一、与燃气工程有关的工程内容1 燃气管道管洞的预埋及套管的预留2 室内燃气管道和庭院管道的安装3 燃气表、调压器、各种燃气阀门的供应及安装4 阀门箱的制作和安装5 地下室燃气泄漏报警系统二、合同分界线与燃气工程有关的，比较难以划分的主要是管洞和套管的预留预埋，以及地下室燃气报警的设置问题。合同中可以明确，管洞及套管的预留预埋由总包负责（因为总包预留的管洞及套管经常不符合燃气工程的要求，燃气施工单位进场后经常还要安排大量时间来整改预留管洞及套管，因此在主体建设中如果燃气施工单位已经进场，可以安排和总包单位交接已施工的部分，未施工的部分则可由燃气施工单位继续预留）。地下室的燃气泄漏报警主要会和燃气抄表单位分界不明或着容易遗忘。燃气表的改装由抄表单位完成。三、 燃气工程与有关部门协调流程1 到燃气公司办理施工现场燃气管道及设施确认表（确认施工范围内的燃气设施情况）2 市场燃气接入点申请（地下管道气公司办理）3 燃气施工图设计4 燃气施工图审核（深圳共有五家单位可以审核）5 燃气施工图报建设局燃气科审核6 施工单位招标7 质检站办理质监手续8 燃气监理处办理燃气工程监理手续9 施工图纸会审及交底10 样板房验收11 工程完工预验收12 竣工验收（建设单位、质检站、燃气监理、供气单位）13 入伙时，客服部代收燃气开户费用。第2章 消防工程施工合同范围一、与消防工程相关的工程内容1 火灾自动报警系统，硬线联动控制系统，消防广播系统，消防电话系统。2 消火栓系统3 自动喷淋系统4 防排烟系统（排风排烟、正压送风）5 设备房的送排风系统6 电梯迫降7 电梯、机房、消防控制中心三方对讲8 柴油发电机房气体灭火系统设计及施工9 防火卷帘系统10 上述各项系统的调试。11 整个工程的消防验收的协调及统筹工作。二、合同分界线1 与总包的分界线：总包负责消防管道管洞的预留及预埋、线管的预埋。总包负责将电源接至水泵房及消防控制中心。（是否带一个配电箱由图纸确定），消防水池以及屋顶消防水箱的进水管、溢流放空管、溢流报警包含在总包合同中。2 与电梯施工单位的分界线：消防电梯迫降线路接至电梯机房，电梯机房、消控中心、轿箱两两对讲线路敷设。3 与空调工程分界线：所有防排烟、正压送风、设备房送排风系统均包含在消防合同中。4 与三箱供货单位分界线：各种设备的控制箱包含在消防工程中。如风机（排烟、排风、正压送风）控制箱等。5 与小区智能化工程的分界线：背景音乐和消防广播是否合并，须看工程的具体情况。须背景音乐系统须提前使用建议由智能化单位施工，和消防广播分开。三、消防与消防局的相关流程1 初步设计消防审核1.1建筑设计防火审核申报表1.2全套初步设计图1.3刻录所有图纸的电子光盘1.4建筑消防设计审核档案册1.5建筑消防设计申报审核档案目录1.5.1建筑工程消防设计申报审核表1.5.2证明该项目合法的政府审批资料（复印件加盖公章）1.5.3消防设计总说明1.5.4图纸目录1.5.5总平面设计图1.5.6建筑平面图1.5.7剖面图1.5.8室内消火栓原理（系统）图1.5.9自动喷水灭火原理（系统）图1.5.10火灾自动报警原理（系统）图1.5.11其他固定灭火装置原理（系统）图1.5.12其他与消防设计有关的图纸2 施工图设计消防审核（通初步设计消防审核）3 申报工程竣工消防验收3.1建筑工程