国际公寓物业管理方案

锦源国际公寓物业管理方案锦源国际公寓物业管理方案编制单位：广州锦欣物业管理有限公司编制日期：二0一七年一月五日目 录第一章 项目概况第二章 物业管理服务设想第一节 物业管理思路第二节 物业管理目标第三章 专业管理服务方案第一节 小区安全管理方案第二节 房屋建筑与公用设施管理维护方案及标准第三节 公共机电设备系统维修与保养方案及标准第四节 清洁、环保与绿化方案及标准第五节 消防管理方案第六节 车辆管理方案第七节 商业区域管理方案第八节 物业管理物资装备方案第九节 管理用房标准及选址第四章 便民服务范围及内容第五章 物业管理机构组建及人员配备方案第六章 物业管理人员培训第七章 物业管理费用收支测算第八章 锦源国际公寓三年物业管理费收支测算第一章 项目概况一、项目地理位置锦源国际公寓位于广州市越秀区北京路，总用地面积为54.3545公顷。东与广州市接壤，西距佛山市仅10多公里，广佛高速公路横贯而过，西江支流与广州市直接通航，水陆交通方便。锦源国际公寓锦源国际公寓所属地域东临北江，共有1.8公里的沿江岸线。二、小区概况锦源国际公寓总建筑总面积为886597，其中32层高层住宅53栋，共729708，别墅253栋共86539。公共建筑主要包括：金碧国际大酒店、幼儿园、小学、锦源国际公寓会所、污水处理站、煤气瓶组站等，共70350。小区的综合容积率为1.63，绿化率40.2%，小区规划总户数为5595户，其中别墅345户、高层总户数为5250户。小区规划总居住人数19582人（3.5人/户）。第二章 物业管理服务设想第一节 物业管理思路1经过多年的实践摸索，不断总结和发展，拟开拓一套严谨、先进的管理模式，把锦锦源国际公寓精心打造成一流的豪华公寓，用最新最好的硬件设施和物业管理模式来管理。根据大厦的总体布局，将锦源国际公寓分区域（高层住宅区、商业区、公共配套区）进行分区管理，在分区管理上突显大厦业主的超值服务：在保安、清洁、绿化、客服等方面通过专区、专人、专管。大厦在硬件上运用大量成熟的高科技、智能化的设备，打造“智能化”小区，并在物业管理上导入物业管理信息软件系统，使物业管理信息化、数据化，加快物业服务反应速度；通过宽带网、社区网络终端打造“社区网络平台”:通过网络发布小区的概况、小区地形、楼盘情况、小区物业管理各类服务信息等相关信息,实现业主的费用查询、报修、投诉、网上购物等。通过建立社区网站、社区论坛等形式让业主与业主间，业主与物业公司间建立互动的沟通交流渠道。物业管理模式上推出“以人为本”贴身式的酒店式物业管理特色服务,让物业管理公司与业主之间不再仅仅局限于管理者与被管理者的关系，而是充分体现服务提供者与服务接受者的关系,在管理上强调服务技巧和服务意识，为业主提供周到细致的酒店式服务，如：精心编写、印制精美的用户手册,向每一位业主介绍进驻流程、装修规定、环境卫生、安全保卫、日常维护、车场管理乃至防火知识等服务说明；编制服务指南将提供的特色服务以菜单式列出;在别墅设管理处，高层大堂设门童,专职负责客人的迎送等, 让业主在所拥有的物业空间里，也同样能享受到只有在酒店里才会提供的服务让业主感受到与众不同的尊贵和自豪,体现整个小区的服务“超豪华”，让业主住得安心、省心、放心、舒心。2服务定位21为业主创造安全、整洁、舒适、高效、有序、尊贵的毫宅生活居住环境；22提供生活、商务、信息、娱乐、休闲等全方位的服务，以满足业主需求；23关注楼宇价值，作为投资性物业，要求物业管理服务通过优质的服务使楼宇保值、增值。3分解实施管理方案31前期管理工作序号项目内容时间备注一拟订物业管理方案1 展开调查研究；2 针对园区特点，拟订管理方案。二组建物业管理队伍1 人员的选拔；2 人员的培训；3 人员的上岗。三完善管理及办公条件1 安排管理用房；2 安排员工宿舍；3 管理用物质装备。四制定管理规章制度1 制定切合实际的各项制度；2 引入ISO9001质量保证体系。五对住户、商户的宣传和培训1 举办智能展览，建立智能化示范单元进行智能化的宣传和培训；2 开展住户、商户培训六物业的验收与接管1 依据标准，逐项检查发现问题，督促整改；2 办理书面移交手续，做好遗留工程备案。32住期管理工作序号项目内容时间备注一入住手续办理1 准备好入住资料，举办入住仪式；2 合理设置办理入住手续的流程和岗位；3 为住户办理入住手续，提供便利服务。二住户装修管理1 对住户和装修队伍的培训；2 装修申报审批；3 装修施工过程监管；4 装修的验收。三档案的建立和管理1 收集档案资料；2 科学分类；3 建档；4 运用。33正常期管理工作计划序号项目内容时间备注一房屋及公共设施维修保养1 制定房屋养护和维修计划方案；2 维修基金的管理；3 房屋的维修管理；4 房屋的养护服务。二机电设备的维修养护设备的基础资料管理；设备的运行管理；设备的维修管理；设备能源和安全管理。三安全管理1 治安管理；2 交通、车辆管理；3 消防管理。四智能化设施管理1 智能化设施的日常使用操作；2 智能化设施的维护；3 智能化系统的完善。五小区环境管理1 园林绿化管理；2 清洁卫生管理；3 环保管理。六财务管理财务帐务；费用收取。七社区文化活动开展1 社区宣传；2 举办社区活动；3 提供社区服务。八便民服务和完善配套为住户提供便民服务；协助完善学校、交通、医疗等机构的配套4、会所是锦源国际公寓锦源国际公寓的特色和亮点，由物业公司统筹经营最能体现金碧特色，不但能达到经营目标而且能支撑品牌建设，建议由物业管理公司经营管理。考虑到会所经营是一项系统的重点工作，锦源国际公寓的定位和超豪华标准对物业管理公司提出了比较高的要求，本物业管理方案未列入会所经营方案，由物业管理公司另行制定会所经营管理方案。5、锦源国际公寓小学采取和名校和办的方式运作，小学的体育运动设施作为小区的配套设施，学校和住户可共用。篮球场、足球场等主要运动场地设两个门口，学校使用时关闭住户进入的门，住户使用时则关闭学校进入的门，使用时互不干扰。第二节 物业管理目标通过锦源国际公寓锦源国际公寓物业管理的三个管理时期：前期介入期；中期现场管理期；后期的巩固提升期，物业管理要达到以下目标12年内实施并通过ISO9001国际质量标准体系认证2在日常物业管理中引入环保理念，将ISO14001环境管理体系标准运用到管理之中33年内获得“广东省物业管理优秀示范小区”称号44年内获得“全国城市物业管理优秀示范小区”称号4 参照全国城市物业管理优秀小区达标评分细则、广东省物业管理示范小区考核评比标准制订如下管理指标及措施：序号指标名称国家评分标准及指标管理指标管理指标实施措施1房屋及配套设施完好率98%99%落实责任人，实行巡视制度，建档记录，确保房屋完好，无违章搭建及损坏公共设施。2清洁、保洁率100%100%落实责任人进行24小时保洁工作，实行巡查制度，建档记录，并由管理公司监督执行，以确保小区内垃圾日产日清，空气清新，设施完好。3绿化完好率95%98%落实责任人进行养护，实行巡查制度，建档记录，无践踏，无黄土裸露现象，发现问题立即修复。4路灯完好率85%90%落实责任人进行养护，实行巡查制度，建档记录，管理公司经理监督执行，以确保路灯无损、正常使用并进行定期清洁、养护。5道路完好率及使用率95%95%落实责任人，实行巡视制度，建档记录，管理公司经理监督执行，以确保道路完好、畅通。停车场完好率100%100%落实责任人进行养护，实行巡查制度，建档记录，管理公司经理监督执行，以确保设施完好，方便使用。6大型设施设备完好率100%100%落实责任人，建立设备设施的预防性维护保养制度，配备专业技术人员，所有维修人员培训并持证上岗；实行24小时专人值班，实行巡视制度，建档记录，并定期维护和检修以确保设施完好无损、正常使用。7房屋零修、急修及时率99%100%接到维修通知5分钟内到达现场，及时完成并建立回访档案记录。8维修工程质量合格率100%100%分项检查，一步到位，并进行回访制度，以确保维修工程合格，满足客户需要。维修服务回访率60%80%对于进行维修的项目，实行回访制度，建档记录，以确保维修服务满足客户的需要。9违章发生率与处理率发生率01%处理率95%01%95%建立巡视制度，跟踪管理，及时发现、及时处理，并加强宣传工作，取得居民的理解，杜绝违章事情发生，并进行回访档案记录。10住户有效投诉率及处理率投诉率1%月处理率95%1%100%按照政策规定，做好各项工作，同时加强与业主/住户的沟通，定期举行业主恳谈会，建立回访制度了解客户的愿望和要求，满足客户的需要，发生投诉及时处理并记录，同时建立档案跟踪处理结果。11火灾发生率01%以下01%以下管理公司全员义务消防员制，并定期进行培训和演习，加强宣传，设置专人负责日常巡视发现隐患，及时处理并通知管理公司，以确保小区消防安全。12小区内治安案件发生率01%以下01%以下保安员经培训考核后方能上岗，并每周训练三次，每次两小时，以保障保安队伍的素质，明确责任，实行24小时巡视制度，以确保小区的安全。13居民对物业管理满意率95%98%在日常工作中及时收集客户的需求信息，尽可能的满足客户的需要，加强双方的沟通，以确保居民对物业管理工作的满意。14管理费收缴率98%98%按照规定收取，不擅自提高收费，使管理费取之于民、用之于民。15化粪池、雨水井、污水井完好率100%100%落实责任人，实行巡视制度，建档记录，管理处经理监督执行，以确保沟、渠、井完好，并定期疏通、清理。16公共文体设施、休息设施以及小区雕塑完好率95%98%落实责任人进行养护，建档记录，管理公司经理监督执行，以确保设施完好，美观清洁。管理人员专业培训合格率80%90%员工分别进行入职培训、在职培训、定期培训等常规培训，并予以考核，不合格者予以淘汰；于特种作业、行业性要求的员工，实行外送有关部门培训、考核、并就有关技术、技能进行定期培训，并予以考核，确保培训合格率达100%，以保障员工的素质。第三章 专业管理服务方案第一节 安全管理方案一、安全管理思路根据锦源国际公寓占地宽广，道路纵横交错，各区域功能不一的特点，安全护卫工作将实行分区域管理，主要采取两个“结合”，即重点部位与一般区域的相结合，固定岗与巡逻岗的结合。高层楼宇组团周边采用园林式围蔽，利用绿化植物围蔽照顾高层组团的私密性。别墅区实行全封闭式管理，人防和技防相结合，并全面通过一系列行之有效的管理制度和工作方法，竭力为业主提供既有安全性、又富人性化的优质服务，给人以温馨、自然、亲切的感觉。二、管理架构设一个保安部，下辖三个护卫中队，一个巡逻队;按照早、中、晚轮流值班；每队分别再设护卫一班、二班及护卫三班，每分队负责一个区域。组织架构图：合计236人。三、公共区域安全管理1锦源国际公寓锦源国际公寓D1栋首层设保安指挥中心，负责闭路电视监控系统、周界翻越报警、可视访客对讲报警和家庭报警及电话、来人报警及咨询、投诉、求助等，指挥保安员在最短的时间内以最快捷的方式出警执行任务。该中心作为小区各保安防卫系统的中枢和中央控制室，位置处于小区的中心，保安员出警时到达小区各处路线最短，有利于节省出警时间。保安指挥中心相邻处设消防监控中心，该中心为小区消防自动报警控制中心，负责监控小区的消防安全，指挥和调度义务消防队员进行消防工作，紧急时启动相关消防设备。2整个小区实行封闭式管理，园区周边红线（除门口外）全部采用铸铁通透栏围蔽，通透栏每隔15米设柱顶灯，灯的高度以1.6M为限，夜晚22：00时前通透栏柱顶灯全开，22：00时至次日早晨柱顶灯隔一盏开一盏。3设周界防越报警系统，该系统不受天气影响。具体在每两个柱顶灯之间设置主动双光束红外对射探测器，一旦有人非法翻越围栏（或系统器件遭到破坏），系统可立即报警。在系统报警的同时，管理中心的报警键盘上会显示报警区域、时间、报警类型等信息，同时在电子地图上显示相应防区提示保安人员进行处理，保安员接警2分钟内到达报警现场，报警信息将被储存并可即时打印出来。该系统采用市电和备电双电源供电，确保24小时可靠布防。该系统采用模块化设计，故障率低且便于维护，除主机外发生故障可在30分钟内恢复使用功能。4小区大门口设保安岗亭，大门两侧各设一个形象岗，此3个岗位分别安排保安员一名实行24小时值班。大门口并分别设机动车门禁系统和行人门禁系统。行人门禁系统仿照“中海康城”的行人门禁系统设计，业主持IC卡住户证通过刷卡开门进入，租户持临时住户IC卡刷卡进入，访客与岗亭保安员联系，通过岗亭访客对讲系统与被访住户联系，被访住户认可后遥控开门放行，若住户不在家则系统自动记录访客留言，住户在家中可听取访客留言。机动车门禁采用IC卡开门道闸系统，车辆行至大门到闸时，住户持停车证刷卡，到闸可自动开启，收费车辆由岗亭保安员发给临时停车IC卡一张，并每卡收取工本费押金50元，持卡人通过刷卡进入，离开园区时再次刷卡系统自动计费，缴费后保安员收回卡准予车辆放行。丢失IC卡除赔偿工本费外，车主须按停车24小时时间缴交停车费，大门口保安员并登记车主身份证和车辆行使证资料，费用缴清后保安员刷卡放行。获悉IC卡丢失3分钟内系统取消已报失IC卡权限予以作废。5区内设闭路监控系统，小区主出入口、主要要路口、人口密集处、小区停车场内、楼宇大堂、楼宇天面、视野较远的地域均设置室外监控镜头，电梯轿厢内安装防爆彩色半球摄像头，每个主出入口至少单独安装摄像头一个，所有摄像镜头可红外夜视不受昼夜影响，监控镜头安装在云台上，尽量利用地形和装饰隐蔽安装，可视角度满足被监控区域范围，监控区域覆盖小区内所有公共区域。闭路监控系统通过中央监控中心远距离遥控摄像角度，并可遥控镜头的焦距调整摄像效果，全部采用模块化设计，系统稳定便于维护，除主机外发生故障当天可修复，录象资料使用硬盘保存，记录可保存7天，可查阅人员及车辆出入记录。该系统使用市电和备电双电源供电，确保所有监控镜头24小时正常使用。监控过程中任何地方发生警情保安员3分钟内到达现场。闭路监控系统覆盖周界防越报警系统，技术上采用双重保安系统。6别墅区组团边界安装通透栏并设置周界防越报警系统，为别墅区业主提供超级的安全防卫，充分的体现别墅区业主的尊贵身份。别墅区组团周界防越报警系统与小区红线通透栏周界防越报警系统的安全性、技术性能相同。7别墅区组团出入口设保安岗亭，保安员24小时站岗值班，访客进入别墅区前先和岗亭保安员联系，通过岗亭可视访客对讲系统与被访住户联系，被访住户通过声音与图象辨认后遥控开门放行。8小区设置电子巡更系统，在小区内保安员须巡查的区域和公共通道分布电子巡更签到点。该系统可检测保安员是否按规定时间和路线进行巡查，确保保安员严格落实巡查工作保护住户生命财产安全，还可对保安员的人身安全给予实时的监护，如果保安员巡更过程中出现中断，系统将立即报警，保安指挥中心可立即予以支援或采取相应措施，夜间巡更保安员还可从两人一组变为一人单独巡查，物业公司可节省成本。9小区设对讲呼叫总机，除形象岗保安员外，当值保安员每人配备对讲机一台，对讲机可通过拨号与总机或其他岗位保安员联系，此对讲方式通话时不会对其他人造成干扰，尤其是保安员夜间通话时可最大限度减少对住户的干扰，同时可实现多对对讲机同时通话。10小区公共区域设置小区广播，该系统为两用系统，非紧急时可播放背景音乐，宣传小区文明公约或进行社区文化活动，紧急时系统可强行切换为紧急广播，提醒住户采取必要的行动。该系统具有与消防系统联动接口，可与消防系统联动进行消防广播。11高层住宅停车场安全管理引进自动导航系统，车辆入库前可从门口的电子屏幕了解该车库是否尚有车位，进入车库电子屏幕指示车辆向最近的车位停靠，需要出来的车辆也可通过电子屏幕发现来车作好会车准备，使司机从容进出车库，最大限度避免交通事故。四、私人住宅安全管理1锦源国际公寓锦源国际公寓引进智能化家庭防盗报警系统，每户的子系统通过模块和导线与中央控制室相联，可对盗警、火警、煤气泄露、医疗求助、紧急事件进行报警，任何一户子系统损坏不会影响整个系统正常运行。防盗是住户最基本的安全需求，锦源国际公寓锦源国际公寓住户的门和窗安装有线单幕帘探测器或双幕帘探测器（视窗户位置和面积而定），大门并且安装有线报警门磁，住户离开家时或有需要时用遥控或手控进行布控，不需要时用遥控或手控进行撤防。一旦住户门、窗被非法打开，2秒钟内住户家中出现声、光报警信号，报警信号同时传输到保安指挥中心，保安指挥中心设备也发出声、光报警信号，电子屏幕立即显示报警位置。接警3分钟内保安员赶到事发现场，采取相应措施进行有效处理。2家中煤气泄露报警器也与防盗报警系统相联，发生煤气泄露时住户家中和保安指挥中心同时发出声、光报警信号，电子屏幕立即显示报警位置，接警3分钟内保安员到达现场。若住户家中发生火警、爆水管、重病求助等紧急情况时，按下家中报警按钮，保安指挥中心接警3分钟内安排人员到达现场进行处理。4 小区的可视门铃对讲系统同时具有报警功能，住户可随时在家中拿起可视对讲电话与保安指挥中心联系，向保安指挥中心反映紧急情况或进行求助。物业管理公司可以利用该系统向住户发布信息，提醒住户在紧急情况时采取必要措施。五、别墅安全管理整个别墅区管理要突出别墅区业主的尊贵地位及身份，相应的就要有不同于高层住宅业主的安全管理服务：1别墅区采取全封闭管理模式，分为B-1区，B-2区，B-3区，B-4区。每个区域设一个出入口，其中B-1区，B-2区出入口建永久保安亭，B-3区，B-4区设置可移动保安亭，车辆出入采用智能化管理系统。2区内设置三层安全防护系统：A、在公共区域布点设置闭路监控电视系统B、周界防越报警装置C、每户业主分隔栏区域内设置家庭防盗报警系统；别墅区内固定专职保安人员（固定岗与机动岗相结合）并在区内设置保安自动巡更系统。第二节 房屋建筑与公用设施管理、维护方案及标准一、房屋建筑管理维护方案（一） 房屋建筑物业管理内容与要求目的：通过对建筑有计划的保养，使建筑美观耐用，保持完好，延长其使用寿命。原则：日常发现建筑有缺陷的，及时进行维修；并有计划地对建筑物实行系统的保养。职责：一般情况下，建筑物的清洁保养由清洁环卫部按照有关规定负责执行，填写相应的清洁记录；其它保养内容由工程维护部负责执行，填写公共设施保养记录。工程维护部每年初根据公共建筑设施保养计划标准，结合管理实际情况，制定出公共设施年度保养计划。（二） 房屋建筑本体共用部位的维修管理1、要求标识明显；投入使用后，由清洁工进行日常清洁，工程维护部根据损坏情况进行保养）：1) 在商业设施和每层楼电梯厅和疏散楼梯处设楼层号标志，每层楼电梯厅设防火疏散示意图（其中应注明电梯、消火栓、警铃、住户门、疏散楼梯的位置），安全出口灯箱。2) 地下室设备房门贴标志牌，各类设备应有标识牌。3) 园区主入口处设小区总平面图、不锈钢宣传栏(电子公告屏)。4) 警示牌，如：“设备重地 非公勿入”、“机房重地 闲人免入”、“高压带电 打开危险”、“库房重地 烟火禁入”、“线路工作 请勿合闸”、“高压危险 请勿靠近”、“设备故障 暂停运行”、“火警无情 通道禁停”、“有电危险 闲人免进”、“消防通道 禁止停车”等。5) 为便于今后管理，应要求施工单位对所有的强弱电配电箱、接线箱以及箱内的进出线加设标识。6) 设指示牌标识，并应在适当位置设置导向牌。7) 绿化物种应有标识牌，绿化地应标有“请勿践踏”等警示牌。8) 儿童游戏场等场地应标明“儿童玩耍时需有大人陪同”的警示标志。9) 施工场地应设有“施工危险，请绕行”的警示标志。10) 车库车位按指定位置做标识。2、各部位无乱搭建、乱堆放现象.为加强装修管理，有效制止违章装修行为，保障房屋的结构安全和外观统一，维护环境整洁、美观，协调及住户的正常生活秩序，使物业使用人有一个安全、清洁、优美、舒适的交易、购物环境，凡业户进行室内装修，应当保证建筑工程质量和结构安全,符合物业管理、消防、供水、供电、燃气、环境保护等有关规定和标准，并需遵守对房屋装修有关问题的规定。垃圾/杂物清理区的装修垃圾由管理公司委托清运公司集中统一清运。各户装修垃圾必须装袋后按管理公司指定的方式和时间堆放到装修垃圾中转站内。原则上户内装修垃圾清运时间定为每日中午12:00-14:00，晚上8:00-10:00。以下内容为禁止之列：1) 擅自占用楼宇外墙、楼内公共走廊及墙面，在公共走廊等公共用地上进行任何形式的搭建、安装、铺设。2) 一切屋外更改或加建。例如：遮蓬、天线、附加建筑物及标志等。3、建筑物外观始终保持完好、整洁；外墙建材贴面无脱落；玻璃幕墙清洁明亮、无破损；无乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂现象。1) 主体工程:屋盖、梁、板、柱、剪力墙等在修缮时应查清隐患。损坏、变形严重的，应加固、补强或拆换；不合理的旧结构、节点，若影响安全使用的，大修时应整修改做；对钢筋混凝土构件，如有轻微剥落、破损的应及时修补；混凝土碳化产生裂缝、剥落，钢筋锈蚀严重的，应通过检测计算鉴定构件承载力，采取加固或替代措施。2) 装修工程：门窗修缮后应牢固、平整、美观，开关灵活，接缝严密，不动。门窗开关不灵活、松动、脱榫、变形、腐烂的，应修理更换，小五金应修换配齐；大修时，内外玻璃一次配齐，打好玻璃胶；门窗损坏严重、无法修复的，应更换，更换的门窗应与原门窗一致；挂镜线、窗帘盒、窗台板等的装修，属一般损坏的，应原样修复；严重损坏的，应更新或在不降低标准、不影响使用的条件下，用其他材料代用更新；踢脚板局部损坏、残缺、脱落的，应修复。3) 楼地面工程：木地板的损坏占自然间地面面积以下的，可修复；损坏超过以上或缺乏材料时，可改做相应标准的高级地坪。普通水泥地面起砂、空鼓、开裂，应拆补、修补或重做；水磨石或块料地面损坏时，应尽量修复，实在无法修复的，应改做相应标准楼地面。面砖地面损坏、破碎、高低不平的，应拆补或重铺，室内潮湿严重的，可增设防潮层或做块料地面。4) 屋面工程：屋面结构有损坏的，应修复或拆换；不稳固的应加固；如因为原结构本身的原因造成屋面渗水、漏雨严重，按原样修复仍不能排除屋漏的应翻修改建。屋面上的压顶、泛水、天沟、水落斗、水管等损坏渗水时，应修复；损坏严重时，应翻做。内墙、烟囱等屋面附属构件损坏严重的，在不影响使用和市容的条件下，可改修或拆除。5) 饰面工程：外墙饰面起壳、开裂、剥落的，应照原样修复；损坏面积过大的，可全部铲除重做，重做时，在不降低用料标准、不影响色泽协调的前提下进行。外墙勒脚损坏的，应修复。内墙饰面起壳、开裂、剥落的，应修复；每面墙损坏超过一半以上时，可铲除重抹；原无踢脚线的，可加做踢脚线；各种墙裙损坏的情况应根据墙身的需要予以修复；因室内外高差等原因，引起墙面长期潮湿，如有必要，可加做防水层。天棚损坏：抹灰层松动，有下坠危险的，须铲除重抹；原线脚损坏的，按原样修复；损坏严重的复杂线脚，应全部铲除后，原样修复或适当简略。6) 油漆粉饰工程：木门、裙板、木栏杆等油漆起壳、剥落、失去保护作用的，应周期性地进行保养，上述木构件整件或零件拆换应油漆。钢门、铁晒衣架、铁栅、铁围栏、空调架、上水管、雨水管、煤气管、铸铁污水管或其他各类铁构件，其油漆起壳、剥落或铁件锈蚀，应先除锈，再刷防锈涂料或防锈漆，然后刷其他面漆；钢门或各类铁件油漆保养周期一般为年。木地板原油漆褪落的，应重做。室内墙面、天棚等修缮时可刷新，其用料应采取新型涂料，如胶白等；高级抹灰损坏应原样修复。高层建筑外墙原油漆损坏的，应修复，其色泽应尽量与原建筑保持一致。4、不得改变建筑物结构和外观。以下内容为禁止之列：1) 随意改动或损坏房屋主体和承重结构（柱、梁、板、承重墙）。2) 在承重墙上穿洞，随意剔凿梁、板、柱，拆除连接阳台门窗的墙体，扩大原有门窗尺寸或者另建门窗。3) 改动上下水管道、消防管道、煤气管道、供电线路、通讯/智能化线路。4) 随意增加楼地面静荷载，在室内砌墙或者超负荷吊顶、安装大型灯具、铺设大理石地板等。5) 任意蚀凿顶板，不经穿管直接埋设电线或者改线。6) 破坏或者拆改厨房、厕所的地面防水层，以及水、暖、电、煤气等配套设施。7) 改动屋面的防水隔热层。8) 改变厨房、卫生间的结构和功能，严禁将生活污水排入雨水管道。9) 改变建筑的外观及造型，厅、房外阳台封闭或安装防盗网，改变外墙的颜色及窗的形式和颜色（更换窗玻璃或在其上喷漆）。10) 改动进户门的位置；改变房屋附属的铁栅栏、不锈钢栏杆等。11) 安装防盗门不得妨碍邻近住户出入及占用公共通道，不准改变原有门洞尺寸，不得损坏门洞四周的墙面。12) 窗户允许在内侧安装防盗窗花，允许在厨房内阳台安装防盗网。13) 空调支架符合国家有关规范要求，必须安装在管理公司指定的位置，必须使用不锈钢材质，固定螺栓须经防锈处理，以确保建筑美观整齐。二、共用设施的管理维护方案1、共用设施完好，无随意改变用途。1) 屋顶：每年对隔热层进行保养一次，对面砖破碎或裂缝较大的应及时更换，并对面砖表面用白水泥勾缝；2) 外墙饰面：每年对重点部位进行清洗；每年进行全面清洗；在清洗时，发现有外墙饰面脱落的应及时进行修补，恢复原样；对于外墙渗水的，须作防水补漏后，恢复原样。3) 内墙饰面：每2年进行全面保养。对粉刷面发现有裂缝应修补；对磁砖面裂缝较大的应予以更换，对认为可疑部位用小铁锤轻轻敲击，发现有空鼓的地方，进行更换或在以后日常巡查中注意，发现有脱落及时修补。4) 楼梯间：楼梯间踏步每2年进行保养一次，发现问题及时修理。楼梯间墙面粉刷，日常发现有裂纹、龟裂、剥落等应及时修理；每年进行一次全面保养，对粉刷内部有损坏的，用小铁锤在可疑的地方轻轻敲击，如发出空壳声，则有起壳现象，确定起壳范围后进行修补；5) 门：对防火门日常发现有生锈或掉漆的，应及时修理；每年全面保养一次，对生锈、掉漆或起皮部位应重新刷漆；对防火门轴承上油一次。对其它类型门每年对轴承上油一次。 6) 防盗网、锦源国际公寓围栏：根据损坏程度确定重新刷油漆的周期，原则上每年应刷油一次，最长时间不超过4年。7) 窗：每年保养一次，对门窗框松动、翘曲，应将锚固铁脚的墙体凿开，将铁脚取出扭正，损坏的应焊接好，并将门窗框矫正后，用木楔固定，墙清理干净洒水润湿后，用高强度水泥砂浆把脚重新锚固，并填实墙洞，等砂浆强度达到要求后，撤去木楔，把门窗框与墙壁间的缝隙修补好。对断裂损坏部位可按原截面型号用电焊接换。翘曲或损坏严重的门窗扇，应卸下进行矫正，焊接后重新安装。每年对配件上油一次。8) 公共地砖：日常发现损坏及时维修，每2年进行全面保养一次，发现地砖损坏或裂缝严重的应更换。9) 吊顶：日常对吊顶进行检查，发现有破损的应及时更换，每3年揭开石膏板查看吊顶钢丝，有生锈严重的应取下更换。10) 玻璃幕墙(包括玻璃门)：每年对玻璃幕墙进行一次全面清洗及保养，对玻璃幕墙（玻璃门）的玻璃胶进行检查，发现有脱胶的应补胶，对玻璃门轴上油一次。11) 挡雨篷：每年全面检查一次，对螺丝部位进行加固，对脱胶部位进行补胶；在大雨或台风等天气来临前，应视情况增加保养次数。12) 在台风、大雨等来临前夕，应对窗户、玻璃幕墙仔细检查，发现问题及时处理，以免发生意外。2、共用管线完好无损，使用正常，无碍观瞻。1) 管道：原则上管道每3年应全部刷油一次，但对重点部位，有必要时可以增加次数（如室外一楼地面的管道可以每年刷油一次，对室内管道，严重污染的应随时刷油）。2) 污水井：每年揭盖检查并清理污泥一次。3、院内路灯，公共照明完好。1) 保证路灯及公共照明的完好，确保楼宇电源线路安全和电气设施设备安全运行，维护用户正常的工作秩序和生活秩序。2) 对楼宇进行重大修缮工程使用施工电动设备和电动工具的用电量必须限度在不影响楼宇正常运作和在楼宇供电负荷量允许范围。3) 以恢复原正常用电为标准，在维修完毕后应尽量保持原状。4) 应达到原来照明标准，对物料需进行严格的验证。5) 使电器能达到正常使用，保持原有外观并试用效果。6) 使用方便、安全为标准，并把故障作好记录。 4、建筑物范围内的道路通畅，路面平整、无阻碍。人行道、车行道：日常发现有损坏的人行道、车行道应及时修补；每年保养道路一次，对表面起砂的应先用榔头把酥松起砂的部分敲松，然后用高压水枪冲刷干净后，用高强速凝水泥砂浆修复。第三节 公共机电设备系统维护与保养方案及标准一、设备管理模式所有设备采用计划预修制，预防性保养，制定各设备的日常维护保养、一级保养、二级保养、小修、中修、大修、设备更新和技术改造与状态维修、事后维修相结合的管理模式。1、对于符合磨损规律的机械设备，定期做三级保养，定期进行小修、中修、大修。2、 对于变配设备及机电控制设备进行三级保养、探测性维修（功能检查）、状态维修。3、其它机电设备，采取日常检查、事后维修，每年一次全面保养。二、设备计划预修制1日常维护保养。定期检查、清洁、防腐、紧固和润滑，对不经常运行的机械进行盘车、试车（正压风机、消防水泵、发电机），发现小故障及时排除，作好记录。2一级保养。对机械设备进行检查、检测，根据实际需要局部解体，进行清洗、调整、维修更换；对电机进行绝缘摇测；对电气设备清扫，检查仪表、电器（断路器等）；对电子设备除尘、触头研磨、更换，功能检查、软件检查；对管道、风道局部除绣防腐、刷漆；对各种主要阀门（含风阀、防火阀）渗漏、故障进行处理。3二级保养。对机械设备进行全面清洗、调整，部分解体检查和局部修理，更换易损件，噪声、振动、泄漏检测，发电机带负荷试车；对电机进行绝缘摇测，抽芯检查，清扫、轴承上油；对电气设备全面清扫，母线、导线、电器端子压接面除氧化，电器参数整定，耐压绝缘测试；对电子设备除尘、插接件接口清洗，系统功能、参数测试，工作点调整，软件维护；对管道、风道部分除绣、防腐、刷漆；对各种主要阀门（含风阀、防火阀）渗漏、故障处理或更换。4中修。对设备进行正常的和定期的全面检修，对设备部分解体修理和更换少量磨损零部件，保证设备能恢复和达到应有的标准和技术要求，使设备能正常运转到下一次修理。更换率一般在10%-30%，周期35年。5大修对设备进行定期的全面检修，对设备要求全面解体、更换主要部件或修理不合格的零部件，使设备基本恢复原有性能。更换率一般超过30%，周期610年。6设备更新和技术改造设备使用到一定年限后，技术性能落后、效率低、耗能大或污染（腐蚀、排气、粉尘、噪音）问题日益严重，须更新设备，提高和改善技术性能。7事后（故障）维修设备发生故障后，对失效、损坏部分作针对性的维修8状态维修通过监测设备状态参数的变化，出现明显劣化后实施的维修。三、公共机电设备维修与保养1、计划每年12月中旬按保养周期、级别编制出设备下年度保养计划并上报有关单位。2、实施按国家标准、规范、公司有关制度、规定及作业指导书要求组织对设备进行保养维修。3、检查（1）运行和维修人员日常对设备进行巡视时，对设备重点部位进行检查（点检），并作好记录，发现问题及时解决。（2）设备维修完毕后，应对设备功能进行检定并记录备案。4、评审评审设备完好率：设备完好率=完好设备台数/设备总台数100%评审红旗设备率：红旗设备率=红旗设备台数/设备总台数100%5、质量管理按ISO9000质量管理模式实行规范化管理，实行每半年的定期和不定期相结合的抽检工作，可及时发现实际运行情况与管理目标的偏差。6实行网络化管理借助设备管理软件，对所有管理项目实行高速、快捷、有效的网络化管理，随时掌握设备管理状况。第四节 清洁、环保与绿化方案及标准一、清洁、环保服务概述清洁服务纳入ISO9000、ISO14001环境体系的运行之中，引进环保意识1、整个园区实行垃圾分类收集。在地面果皮箱、楼层垃圾桶及垃圾中转站的垃圾桶设置美观、实用的环保分类垃圾桶，同时增添一些漂亮、精致的环保标识等。2、垃圾的清运。为方便工作提高工作效率，物业公司须购置垃圾清运（机动）车三辆。别墅区各分区不设垃圾中转站以便减少二次污染，每栋别墅门口设美观大方具有锦源国际公寓特色的垃圾箱，垃圾每天收集两次实行定时上门收集，收集时间选择在深夜和下午业主上班时间，最大限度减少清运垃圾时对住户的影响，将零干扰服务理念延伸到工作的各个层面。高层组团每栋楼宇门口可考虑预留4M2垃圾临时存放地，楼层垃圾收集下来装运前临时存放于此处，装运完后立即打扫干净不留痕迹；此处地方可考虑与小区绿化等功能用地重叠，不做专门用地。3、垃圾处理站。垃圾处理站的出入时间为24：006：00和14：0017：00时，收集垃圾的时间也在此时间段内进行。4、小区共设3个公共厕所，每天专人保洁，公厕卫生达到星级酒店标准。小区内并考虑设置狗厕，公共配套以人为本，照顾部分桊养宠物的住户。5、清洁过程中的环保措施。如：要求清洁人员使用无磷洗衣粉等环保清洁材料、培训并要求员工在工作中尽量节水和节电等，通过这些具体的措施来真正实现环保体系的目标和要求。6、定期开展环保宣传工作，让大家共同参与环保活动，如：节水、节电、不随地吐痰、不乱扔垃圾等，这样就逐步形成全员参与的环保意识，从而使锦源国际公寓锦源国际公寓创造一个清洁、环保、温馨、优美和舒适的居住和生活环境。二、居住区域日常清洁程序及标准首层大堂部分及楼层电梯间部分项目清 洁 程 序标准每天每周每月花岗石地面大堂等重要位置抛光补蜡一次，并随时用吸尘地拖配合牵尘剂推尘十次以上，随时清除一切杂物，痰渍等用全自动洗地机清洗地面一次用擦地机彻底清洗地面，起掉残蜡重新打蜡两次抛光随时保持干净、无污渍、尘渍、痰渍，地板明洁如镜、光亮如新花岗石墙面及其他公共部分之大理石装饰清抹水平面部分及两米以下部分并随时保洁全面清抹一次清洗打蜡一次并抛光保持光亮无尘、无污渍、无蛛网天花、风口、灯饰、悬挂装饰，悬挂牌等用清洁剂抹净清抹一次保持干净、无尘渍、污渍、无蛛网玻璃门及玻璃装饰用玻璃清洁剂清洗、清刮一次，并随时巡回保洁，清抹手印、污渍等用玻璃清洁剂全面清洗清刮一次无蛛丝、尘渍、无污渍、手印、光洁明亮不锈钢楼层指示牌、信报箱及其它不锈钢装饰用不锈钢清洁保养剂清抹一次，并随时保洁上不锈钢油一次保持无尘、无污渍、光亮无手印人造植物、花盆及其它装饰物随时清除杂物并清抹花盆一次，并随时保洁清除蛛网一次，清抹树叶，洗刷树干一次干净、无积尘、无蛛网、无杂物玻璃幕墙内侧（公共地方）刮净保洁保持无尘、无污渍、干净、明亮大理石垃圾桶清倒垃圾数次，随时整理、清抹桶盖、桶身，随时保洁全面清抹一次对大理石部分打蜡一次并抛光无痰渍、无异味、无烟灰、保持干净、光洁、垃圾不能太满指示牌、宣传牌等用毛巾清抹一次并随时保洁用清洁剂全面清抹一次无尘、无污渍、无手印、光洁明亮消防设备用毛巾清抹一次并随时保洁用清洁剂全面清抹一次保持光洁、无渍、无尘、内部无杂物不锈钢垃圾桶清倒垃圾数次，随时整理、清抹桶盖、桶身，随时保洁上不锈钢油一次干净、光亮无异味、垃圾不能太满公共通道部分项目清 洁 程 序标准每天每周每月花岗石地面清扫拖地两次，并随时用吸尘地拖配合牵尘剂推尘，随时清除一切杂物，痰渍等用全自动洗地机清洗地面一次用擦地机彻底清洗地面，起掉残蜡重新打蜡两次并抛光随时保持干净、无污渍、尘渍、痰渍，地板明洁如镜、光亮如新墙身保洁清抹灰尘、污渍保持光亮、无尘渍玻璃窗保洁清抹二次无污渍、光亮明洁天花、风口、灯饰、悬挂装饰、悬挂牌等用清洁剂抹净清洗一次保持干净、无尘渍、污渍、无蛛网不锈钢垃圾桶清倒垃圾数次，随时整理、清抹桶盖、桶身，随时保洁上不锈钢油一次干净、光亮、无异味、垃圾不能太满消防设备用毛巾清抹，并随时保洁用清洁剂全部清抹一次保持光洁、无渍、无尘、内部无杂物天台地面清扫、清拖二次并保洁，随时清除杂物、清除污渍大冲洗一次干净、无杂物、无污渍渠口清理干净无垃圾、无杂物围栏、扶手抹净一次、保洁无尘、无污渍灯柱、钢架等清洁一次无尘渍、干净消防通道部分地面及梯级清扫二次、拖地一次，随时保洁全面清洗一次无尘、无渍、无垃圾天花、灯饰、排风口清抹一次无尘、无蛛丝、干净墙面清抹灰尘、除蛛丝一次无尘、无渍、干净扶手、铁花清抹一次保持干净消防栓、门、窗及设备清抹一次并保洁无尘、无渍、无杂物、玻璃窗光洁明亮垃圾桶清倒四次并保洁大清洗一次无异味、干净、无污渍、垃圾不能太满公共洗手间部分项目清 洁 程 序标准每天每周每月天花、灯罩及风口清抹一次无尘、无污渍、干净无蛛网瓷砖地面用清洁剂拖地三次并保持每小时循环清洁一次用消毒水拖地二次、杀菌消毒无污渍、无水渍、保持干净、光洁明亮、无异味洗手间门面用毛巾清抹两次，随时保洁用消毒水洗二次、杀菌消毒保持干燥、干净、无尘、无渍墙身及隔板保洁用清洁剂清抹两次无污渍、无尘、干净、光洁大小便器皿上下午各清洗二次并保洁，随时冲洗污垢小便器随时补充除臭香丸无垢、无污、无臭、保持干净，光洁明亮洗手盆及台面随时清抹水渍、清除洗手盆污物无水渍、无污垢、光洁垃圾桶清除垃圾，上下午数次并保洁大清洗一次无污、无水渍、干净、垃圾不能太满空气清新剂适时喷洒于室内，保持空气清新无异味、空气清新自然玻璃镜面清洗、清刮一次并保洁干净、无水渍、无尘、无污垢、无手印、光洁明亮垂分垂直升降电梯部分升降电梯部分不锈钢电梯门（内、外侧）及不锈钢电梯门框、不锈钢桥箱内壁面、按钮及面板（内外）天花不锈钢部分等用毛巾配合不锈钢清洁剂抹净，上不锈钢油一次，并随时保洁、清抹手印、污渍天花不锈钢部分用不锈钢清洁剂清抹一次，上不锈钢油一次无污渍、无尘、保持干净、光亮，无手印天花及灯罩、风口等用清洁剂清抹一次大清洁一次无尘、无蛛网、无污渍、光亮、干净大理石地面清扫拖地两次，并随时用吸尘地拖配合牵尘剂推尘，随时清除一切杂物，痰渍等用全自动洗地机清洗地面一次用擦地机彻底清洗地面，起掉残蜡重新打蜡两次并抛光随时保持干净、无污渍、尘渍、痰渍，地板明洁如镜、光亮如新电梯门轨槽每天清拖一次并随时保洁吸尘保持干净、无污渍、杂物地下室项目清 洁 程 序标准每天每周每月地面清扫二次，巡回保洁，局部除渍用高压水枪彻底冲洗一次无果皮、纸屑、杂物、垃圾、泥沙等墙面、天花及管道、排风口、灯管清理抹净一次并除蛛丝无蛛丝、无尘、无污渍、灯管明亮指示牌、柱、停车场道闸设施抹净、保洁清抹一次、洗柱脚、清抹高处无污渍、保持光亮、干净、无尘明沟清除杂物无积水无杂物、无积水垃圾房清理、冲洗垃圾桶、地面、并保洁大清洗一次、消毒保持干净、无异味消防设备、防烟门抹净一次并保洁保持无污渍、无尘其他附属设施根据具体情况保洁外外外围部分围部分地面及梯级清扫二次并随时清除杂物，保持干净，湿推尘巡回保洁6次以上用中性药水兑水机械洗地一次配合清洁剂彻底冲洗一次无果皮、纸屑、烟蒂、痰渍、垃圾，保持光洁、无污外围地面基砖上下午各大清扫一次、局部除渍、铲香口胶、不断巡回保洁用水压机冲洗基砖一次高压冲洗并清除油污无积水、垃圾、香口胶、水泥渍、保持干净、清爽花槽内清除杂物、枯叶、烟头6次以上冲洗基砖一次无杂物、无异味路灯随时保洁抹净一次无尘渍、污渍、水痕围栏、座椅、遮阳伞及其他附属设施清抹二次，随时保洁全面清洁一次无污渍、尘渍指示牌清抹二次，随时保洁抹净高处光亮、无尘渍大厦外围3米以下墙身及玻璃清洁清抹一次目视无明显灰尘、污渍三、商业设施日常清洁程序及标准公共通道部分项目清 洁 程 序标准每天每周每月大理石地面开业前彻底清洁一次，大堂等重要位置抛光，吸尘、补蜡一次，用吸尘地拖配合牵尘剂推尘十次以上，随时清除一切杂物，痰渍等用全自动洗地机配合清洁剂清洗地面一次用擦地机彻底清洗地面，起掉残蜡重新打蜡两次并抛光随时保持干净、无污渍、尘渍、痰渍，地板明洁如镜、光亮如新大理石墙面、柱及其他公共部分之大理石装饰清抹水平面部分及两米以下部分并随时保洁用墙刮配合清洁剂洗刮一次清洗打蜡一次并抛光保持光亮无尘、无污渍、无蛛网天花、风口、灯饰、悬挂装饰、悬挂牌等用清洁剂抹净清抹一次保持干净、无尘渍、污渍、无蛛网玻璃门及玻璃装饰用玻璃清洁剂清刮一次，并随时巡回用干毛巾配合玻璃水保洁用玻璃清洁剂全面清洗清刮一次无蛛丝、尘渍、无污渍、无水印、手印、明洁光亮花岗石阶梯拖地两次，并保洁，随时清除一切杂物打蜡一次并抛光保持干净、无尘、无污渍、光洁明亮不锈钢扶手、围栏及公共地方的不锈钢装饰用不锈钢清洁保养剂清抹一次，并随时保洁上不锈钢油一次保持无尘、无污渍、光亮无手印玻璃幕墙内侧（公共范围内）刮净保洁保持无尘、无污渍、光亮无手印大理石垃圾桶清倒垃圾数次，随时整理、清抹桶盖、桶身，随时保洁全面清抹一次对大理石部分打蜡一次并抛光，对金属部分进行保养一次无痰渍、无异味、无烟灰、保持干净、光洁、垃圾不能太满商场内广告牌、指示牌、宣传牌等用毛巾清抹一次并随时保洁用清洁剂全面清抹一次无尘、无污渍、无手印、光洁明亮防烟门抹净并随时保洁全面清抹一次光洁、无渍、无尘消防设备用毛巾清抹并随时保洁用清洁剂全部清抹一次保持光洁、无渍、无尘、内部无杂物采光棚（内面）开业前用中性玻璃清洁剂彻底清抹一次根据实际需要不定期用中性玻璃清洁剂彻底清抹一次保持干净、明亮、无污渍、无杂物、无垃圾人造植物、花盆及其他装饰物随时清除杂物并清抹花盆一次，并随时保洁清除蛛网一次，清抹树叶，洗刷树干一次干净、无积尘、无蛛网、无杂物迎宾岗清洁两次无污渍垂直升降电梯及观光电梯部分项目清洁程序标准每天每周每月不锈钢电梯门(内、外侧)及不锈钢门框、不锈钢桥箱内壁面、按钮及面板(内外)天花不锈钢部分等用毛巾配合不锈钢剂抹净，上不锈钢油一次，并随时保洁、清抹手印、污渍天花不锈钢部分用不锈钢清洁剂清抹一次，上不锈钢油一次无污渍、无尘、保持干净、光亮、无手印天花及灯罩、风口等用清洁剂清抹一次大清洗一次无尘、无蛛网、无污渍、光亮、干净大理石地面清扫拖地两次，并随时用吸尘地拖配合牵尘剂推尘，随时清除一切杂物，痰渍等用全自动洗地机清洗地面一次用擦地机彻底清洗地面，起掉残蜡重新打蜡两次并抛光随时保持干净、无污渍、尘渍、痰渍，地板明洁如镜、光亮如新观光电梯外壁面及玻璃清抹一次并上不锈钢保养剂一次，用玻璃清洁剂清刮二次保持无尘、无渍、明洁光亮观光电梯玻璃内壁面用玻璃清洁剂清洗清刮一次，并随时巡回保洁，清抹手印、污渍等无尘渍、无污渍、无手印，光亮明洁电梯门轨槽每天清拖一次并随时保洁、吸尘保持干净、无污渍、杂物自动扶自动扶手电梯玻璃用玻璃清洁剂清洗清刮一次，并随时巡回保洁，清抹手印、污渍等无尘、无污渍、光亮、无手印踏板每天清拖一次并随时保洁保持干净、无污渍、杂物不锈钢板用毛巾配合不锈钢剂抹净，上不锈钢油一次，并随时保洁、清抹手印、污渍无污渍、无尘、保持干净、光亮、无手印不锈钢梯身用不锈钢清洁剂清抹一次并上不锈 钢油无灰尘、无污渍、无手印、光亮明洁扶手清抹三次并随时保洁干净、无灰尘、无污渍、干净光洁消防通道部分项目清 洁 程 序标准每天每周每月地面及梯级清扫二次，拖地一次，随时保洁全面清洗一次无尘、无渍、无垃圾天花、灯饰、排风口清抹一次无尘、无蛛丝、干净墙面清抹灰尘、除蛛丝一次无尘、无渍、干净扶手、铁花清抹一次保持干净消防栓、门、窗及设备清抹一次，并保洁无尘、无渍、无杂物、玻璃窗光洁明亮公公共洗手间部分垃圾桶