房地产市场分析项目价格及定位分析报告

惠阳房地产市场分析暨项目价格定位报告联冠地产2007年6月16日目 录第一部分 惠州惠阳经济及城市发展概况2一、惠州经济增长良好、惠阳核心地位明确2二、惠阳经济增长强劲5三、惠阳城市发展速度加快，新的经营发展理念确立7四、深圳东进策略、大亚湾经济进一步奠定惠阳经济发展基础9第二部分 惠阳房地产市场分析11一、惠阳区房地产市场概况11二、中心区主要在售楼盘分析18三、惠阳房地产市场展望26第三部分 项目价格定位28一、项目所在区位28二、项目目标客户群分析29三、项目价格定位33第四部分：财务及敏感度分析37第一部分 惠州惠阳经济及城市发展概况一、 惠州经济增长良好、惠阳核心地位明确1、 惠州地理位置优越，自然资源丰富惠州位于广东省东南部，珠江三角洲东北端，南临南海大亚湾，与深圳、香港毗邻，是中国大陆除深圳市距离香港最近的城市，是珠三角经济区和承接未来深圳城市扩张和经济战略转移的主要城市，现辖惠城、惠阳两区和博罗、惠东、龙门三县、66镇13街道1民族乡，设有大亚湾经济技术开发区和仲恺高新技术产业开发区两个国家级开发区。陆地面积1.12万平方公里，占珠三角经济区面积的1/4。惠州是广东省的历史文化名城，在古代即有“岭南名郡”、“粤东门户”之称。从唐朝到近代的一千多年间，有480多位中国名人客寓或履临惠州，其中北宋大文豪苏东坡曾寓居惠州三年。惠州的自然资源尤其是旅游资源非常丰富。全市具有旅游开发潜力的景点共有900多处，属景点高密度分布区，并具有资源多样性的特点，集山、江、湖、海、泉、瀑、林、涧、岛为一体，融自然景观与人文景观于一身，其中有6处被列入国家、省风景名胜及自然保护区,拥有“岭南奇山”罗浮山，“北回归线上的绿洲”南昆山，“东方夏威夷”巽寮湾，“苎萝西子”惠州西湖，还有全国特有的海龟自然保护区等。目前全市已形成由深水港、航空港、高速公路、铁路、内河航运以及发达通信系统构成的立体交通和通信网络。2、 惠州经济增长创新高2006年，惠州市实现生产总值937亿元，比上年增长16.5%，创下1998年以来增长新高，与2002年相比，4年年均增长（下同）14.9%。外贸出口120亿美元，增长12.6%，年均增长19.5%。4年累计实际吸收外商直接投资40.4亿美元，引进世界500强企业14家。附表：惠州市历年GDP 单位：亿元全市合计1995年1996年1997年1998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年230.43271.84318.57356.01392.37440.35480.31522.86590.98685.1803.9市区62.5378.0288.81103.04113.77137.51145.25196.68263.77303.6354.22资料来源：惠州统计局附表：惠州市人均GDP 单位：元全市合计1995年1996年1997年1998年1999年2000年2001年2002年2003年 2004年2005年9,08910,53712,09913,27214,48316,02517,20718558207582364226834市区19,74323,76426,18329,26331,41135,12538,21142183460385102454800资料来源：惠州统计局3、 投资、消费总量增长惠阳名列前茅2006年，惠州固定资产投资总量及社会消费品零售总额快速增长，惠阳增长速度排惠州各区县前列。由于惠阳区历史投资总量与社会消费品总量基数大，占惠州比例份额较大，加上增长速度较快，对目前主要以固定资产投资与以消费品为主的内需增长作为拉动惠州经济发展的核心策略的惠州来说，对其经济发展贡献率较为突出。固定资产投资增长名列第二。分县（区）看，各地的全社会固定资产投资增长分别为：惠城区33、惠阳区41.2、大亚湾区-58.6、惠东县18.7、博罗县45.8、龙门县-13.3。社会消费品零售总额增长名列第一。分县（区）看，各地的社会消费品零售总额增长分别为：惠城区18、惠阳区20、大亚湾区20.1、惠东县15.6、博罗县18.6、龙门县19.5，显示除惠东县外，各县（区）的消费增长普遍较快，惠阳区自9月以后消费的增幅也突破20大关，与大亚湾区齐头并进。从数据显示看，惠阳区固定资产投资增长率名列惠州各县区第二，仅次于博罗县；社会消费品零售总额增长速度与大亚湾齐头并进。由于博罗县历年固定资产投资额较低，大亚湾作为刚刚开发的石化数码基地，消费品零售额基数较小，占惠州总量比例比较小，随增长速度快，但对惠州整体增长的影响较小，而惠阳区基数大，增长速度迅猛，对惠州固定资产投资与社会消费品总额增长率贡献较大。4、 惠州整体发展规划强调三区，惠阳中心地位明确惠州城市近期建设目标是奠定和完善“一城三片”的主体框架，即构建惠城中心区惠阳副中心区陈江地区的城市空间结构，拉开城市发展架构，全面建设新城区。强化城市中心服务功能，实现西控、北进、南优、东拓的发展格局，进一步提升城市品质，构筑组团式山水生态城市基本格局，营造开放而有活力，宜居而又安全的和谐城市。从地理位置上看，惠阳是惠州滨海城市重要组团，离现阶段惠州经济中心惠城区有近1个小时的路程，距离相对较远，过去地理位置作用并不明显，但随着惠城区城市土地开发资源日益枯竭，城市发展潜力逐步萎缩，城市核心对经济的推动作用和辐射作用日益减弱，从惠州长远经济发展定位来看，重新规划城市经济发展中心势在必行。惠阳撤市设区的措施战略意义明确，一方面利用惠阳承接深圳东进、产业转移所带来的企业流、资金流、人才流，为惠州经济发展创造新的增长点。另一方面为整合惠州城市经济，建立“大惠州经济圈”铺路，即以大亚湾数码石化、物流产业城、惠阳后勤服务基地为经济核心，逐步弱化经济惠城，代以专属政治文化的惠城为主的新经济圈。惠阳南连大亚湾、北接惠城区，作为惠州城市整合和构建“大惠州经济圈”中最关键一环，其扮演的角色和城市地位不言而喻，其政治经济地位也将因此在很大程度上得以提升。二、 惠阳经济增长强劲1、 惠阳是惠州经济的一只雄鹰和打开惠州经济的北大门惠阳区位于广东南部，东江中下游，地处珠江三角洲经济区和亚太经济增长带中心，南临大亚湾，毗邻香港，西依深圳、东莞市，中部与惠州相接,是距离深圳、大亚湾最近的城区，深圳经济、大亚湾经济的直接受益者。从深圳中心区到惠阳仅仅需要45分钟1个小时，若从龙岗中心城驾车到惠阳，大概只需要15分钟20分钟的车程。同时惠阳还是惠州滨海城市重要组团，具有得天独厚的自然地理条件。惠阳2003年6月撤市设区，辖淡水、秋长、新圩、镇隆、沙田、永湖、良井、平潭、澳头、霞涌10个镇和三和经济开发试验区，面积1184平方公里，土地资源广阔，未来在开发空间广博。辖区内人口50.77万，全市有侨胞和港澳台同胞30多万人，是广东著名侨乡之一，综合人口素质较高。区委、区政府驻淡水镇。惠阳旅游资源十分丰富。境内海岸线长51.8公里，其中有30多公里宜于建造港口码头，可建大小泊位200个，其中万吨级以上90个，最大泊位可达25万吨，且还可建度假村、别墅群、疗养区、游乐园等，素有“黄金海岸”之誉和 “鱼米之乡”的美称。2、 经济增长速度持续攀升2006年，惠阳区经济运转良好，增长继续保持强劲态势。具体表现为：工业生产提速增效，投资、消费和出口三大需求扩张有力，实际利用外资形势较好，金融支持力度加大，财税收入持续高位增长，城乡居民收入有较大提高。2006年，全区实现生产总值90.39亿元，同比增长16.2%，是1998年以来的最高增幅。其中，第一产业增加值4.80亿元，增长4.0%；第二产业增加值48.13亿元，增长19.0%；第三产业增加值37.46亿元，增长14.4%。经济增长表现为第一、第三产业平稳增长，第二产业高速增长的格局。三次产业分别拉动GDP增长0.2、10和6个百分点，三次产业结构为5.3：53.3 ：41.4。3、 二、三产业发展均衡从三大产业的增长速度来看，各产业发展均衡，呈现协调增长局面。第二产业受工业提速的推动，增长有所加快，增幅由一季度8.8%、上半年11.3%、到前三季度上升为14.5%，对经济增长的贡献率为53.0%，拉动GDP增长7.4个百分点；第三产业保持较快增长，对经济增长的贡献率为45.2%，拉动GDP增长6.3个百分点。其中，住宿和餐饮业、房地产业均呈现20%以上增长，成为第三产业发展的突出亮点。4、 经济运行质量显著提升税收总额、财政收入同比分别增长38.0%、36.0%，增幅比去年同期提高7.6和22.1个百分点。财政收入占GDP的比重为7.9%，同比提升1个百分点，比重领先全市各县（区）。同时，农民收入、在岗职工平均工资、城乡居民储蓄存款均呈现较大幅度增长。5、 经济的快速发展，刺激房地产业高速发展各项经济指标都显示2006年惠阳区经济运行处于良好状态。按国际经济组织统计经验表明，当一个地区的经济增加速度大于5%的时候，当地的房地产发展也就存在着极为广阔的前途。宏观经济增长房地产业发展状况小于4%萎 缩45%停 滞58%稳定发展大于8%高速发展全区实现生产总值90.39亿元，同比增长16.2%。标志着惠阳的宏观经济发展已经处于高速发展阶段，同时，惠阳的房地产业的发展处于高速发展时期。 经济高速发展消费水平不断提高地产大时代来临刺激促成进出口贸易继续成为经济增长的主要因素。社会消费品零售总额的高速增长表明人们消费能力得到进一步增长，大件消费、趋前消费观念进一步形成。政府各项政策在不断的规范着房地产市场，为房地产业的持续发展提供了有效的支持。领商网 提供专业地产资料与品牌推广三、 惠阳城市发展速度加快，新的经营发展理念确立2006年惠阳区政府及惠阳经济发展主要围绕推进工业化、城市化、商贸流通现代化“三大任务”，调整优化经济结构，构建“三环经济”发展格局；加强工业园区建设，以大项目为重点，提升工业经济质量；树立经营城市理念，提高城市规划建设管理水平，加快城市建设步伐；发挥优势做大做强旅游和服务业，增强第三产业发展后劲；扶持民营经济发展，加强招商引资和外贸出口工作，促进内外经济协调发展等方面展开。具体城市发展规划如下：领商网 提供专业地产资料与品牌推广1、 工业园区发展，“质”取代“量”，提升惠阳经济质量2006年，惠阳区政府在大力发展园区经济，建设工业强区的经营理念基础上，确立了“以工业园区质量取代园区数量”的政府指导思想。“以现有园区为基础，构建工业经济发展新平台，以园区中的五大产业园区为着力点，打造新型生态产业园区，同时发展高薪技术产业区，提升惠阳经济工业质量”的政策将成为惠阳未来工业园区发展的主要方向。2、 城市规划建设方面，经营城市理念和总体规划思想凸现在城市规划方面，惠阳区政府已确立“经营城市的理念”和“总体规划思想”，以城市经营理念为基础，逐步开始土地盘整工作。2006年，惠阳区政府以市场化为取向，逐步以总体规划和“规划一片、盘整一片、建成一片”的指导思想，对闲置土地进行盘整，并按照“面积不变位置变，统一规划练成片”的方法对农民回拨土地进行整合，鼓励村集体办实业。3、 对城市进行总体规划，拓展城市发展空间惠阳区总体规划确定本区为城市生活区和全区行政、商贸和文化中心，从惠阳城市发展战略出发，结合本区用地条件、区位优势、基础设施等综合因素，以体现“小城春秋，绿色家园”的城市特色为宗旨，分析论证确定本区规划性质为：由以行政办公为主的行政片区、以商贸为主的泅水片区、以文化娱乐为主的苏屋片区、以居住为主的土湖片区和以高尔夫球娱乐为主的高尔夫球场片区组成的多种职能的综合性中心区。为拓展惠阳未来城市发展空间，增大惠阳城区发展潜力，惠阳区政府对所辖“十镇一区”进行总体规划，确定在2006年以后，惠阳区政府将逐步实施“退二进三”战略，把工业项目引向城区外围落户，把淡水土地资源用来发展第三产业，并进一步大力实施“东扩沙田，西拓秋长”的战略，把淡水、秋长、沙田有机连成一体，以此为惠阳增加新的发展空间和经济增长点。4、 加快完善基础设施，使惠阳充分融入港深经济体系作为珠江三角洲经济区的中心以及港深经济体系中关键一环，自2006年开始，惠阳区政府将加快完善基础设施，并构筑以淡水为中心的公路交通网，使惠阳充分融入港深经济体系之中，并发挥惠阳港深之间经济联系的作用，加快惠阳经济发展。在基础设施建设中，区政府重点推进惠澳高速公路、惠莞高速惠阳段、厦深快速铁路惠阳段、城区过境道路、良湖大道，以及镇隆至平潭、平潭至横沥公路的改造建设。按照惠阳区“一揽子工程”安排，今后将加快城区金星大道、爱民东路、长安北路、承修路、大埔路、教育路，以及秋长将军路等街道的改建；兴建金惠大桥、横岭桥、北环桥、阳光桥等桥梁，同时加快淡水铁桥及人民桥扩建工作；城区新的客（货）运站、太阳城客运站及公共汽车宗旨的建设。同时对区内电力设施进行改造，更新电网及其他城市管理指挥系统，提高惠阳城市运营管理效率，使惠阳能充分融入港深经济体系之内。四、 深圳东进策略、大亚湾经济进一步奠定惠阳经济发展基础惠阳区位于广东南部，东江中下游，地处珠江三角洲经济区和亚太经济增长带中心，南临大亚湾，毗邻香港，西依深圳、东莞市，中部与惠州相接,是距离深圳、大亚湾最近的城区和深圳经济、大亚湾经济的直接受益者。1、深圳东进策略奠定了惠阳经济发展地位。从深圳中心区到惠阳仅仅需要45分钟1个小时，若从龙岗中心城驾车到惠阳，大概只需要15分钟20分钟的车程。从深圳盐田到惠阳大亚湾的深惠沿海高速公路将在2007年底通车，最近还有消息指深圳与惠阳的地铁轨道交通规划可能被提上议程，未来的深圳地铁有可能直通惠阳中心区。便利快捷的交通网络也为深圳经济转移奠定了坚实的基础。目前，深圳已初步确定“文化、金融、高科技产业”为未来城市发展的三大支柱产业，作为目前深圳支柱产业之一的加工制造产业将会被逐步转移，为深圳城市产业升级换代腾出发展的空间。“东进”作为深圳未来发展的重要战略，“东进路线图”上各城市地区将主要承担未来深圳所转移出来的制造产业。惠阳地处“东进路线图”主轴，并作为深圳打开惠州经济的北大门，将是深圳主要产业转移地之一，届时由大量制造企业所带来的人流、物流、资金流、信息流将为惠阳经济发展创造一个长时期的繁荣。2、大亚湾经济激活了惠阳整体经济发展，奠定了惠阳经济的发展基础。大亚湾位于惠阳东南方向，大亚湾“壳牌石油”基地距惠阳仅15分钟车程，作为距离惠阳最近的城区，大亚湾经济以及未来发展方向给惠阳城市发展、职能奠定了着实的基础。大亚湾定位“石化窗口”，惠阳无疑成为大亚湾经济的后花园。因而惠阳定位建设现代石化数码及中海壳牌石化项目后勤基地。自中海壳牌2002年启动获准进驻大亚湾经济开发区，2005年12月3日年正式投产后,在大亚湾建设30平方公里的石化区，在谈在建的大项目和石化中下游项目已达26个，总投资额达到810亿元。据悉自2002年以来，在惠阳、大亚湾，尾随中海壳牌而至的世界500强企业已经有50多家。据国家计委研究所专家提供的数字，中海壳牌的下游带动效应为150,其辐射半径达到200公里左右，每年带来约6500亿元的工业产值。除此之外，1月23日，和记黄埔正式入驻大亚湾惠州港，成为第一大股东，未来，惠州港将建设5万吨级以上深水泊位24个，其中30万吨级泊位4个，15万吨级原油泊位3个，1万至5万吨级泊位25个，5千至1万吨级泊位16个，届时惠州港将建设成为年吞吐量为9000万吨的超大港口。与此同时，还有南海炼油、LNG电厂、华德石化、东风汽车城、普利司通轮胎等一批大项目。紧靠惠阳的响水河工业区直接承接了中海壳牌南海石化项目的下游产业，李嘉诚投资的惠州港的集装箱仓库也在该区域内。目前已有永昶、宝兴、合正等20多家企业入园，投资总额达2.5亿美元，其中投资超过1000万美元的有8家，上市公司多家，东风本田、日本住金、台湾龙亿等企业分别在增资或投资，这里是整个大亚湾工业发展最成熟的区域。2008年，比亚迪总面积达到100多万平方米的厂区将完成二期工程，同时深圳厂区将正式迁移于此地，3年内将带来约20万人口。这些行业巨头的纷纷登陆，不仅吞吐出超强的经济生产力，同时激活了惠阳整体经济发展，奠定了惠阳发展的基础，直接带动惠阳服务行业和房地产市场的发展。第二部分 惠阳房地产市场分析一、 惠阳区房地产市场概况1、 房地产开发投资持续强劲上升，总量翻两番。惠阳房地产2004年开发投资额1.97亿，2005年4.73亿，成倍增长。继2005年房地产开发投资实现成倍增长之后，2006年以来房地产市场继续保持了迅猛增长的态势，房地产开发投资持续强劲攀升，房地产各项主要指标表现突出、协调年完成房地产开发投资11.06亿元，同比增长133.8%，高出全社会固定资产投资平均增幅76.5个百分点；占第三产业投资比重为57.9%，显示房地产业已成为推动投资增长和第三产业发展的重要力量。2、 惠阳房地产开发商数量逐步增多，开发产品多元化发展。2006年，惠阳房地产企业逐步增多，目前，正在运营的企业63家，其中：具有二级资质2家、三级资质家、四级资质9家、暂定资质35家。随着惠阳房地产的蓬勃发展，在本地民营房地产企业为主力军的带动下，外来品牌开发商的相继进驻，大盘、别墅、商业房产等纷纷出现，惠阳市场开发产品逐渐呈多元化发展，进一步提升了房地产的开发理念与档次。附表：20042006年惠阳房产产品类型发展一览表产品分类别墅高档小区商业写字楼投资物业2004年棕榈岛中铭豪园2005年中区华府、中铭豪园、瑞景居 时代广场、裕华广场博雅苑、开城豪庭、2006年半岛1号、东方新城丽江花园、尚城世家、隆基天地、世贸广场广场明珠、锦江国际、都市广场3、 整体市场供销两旺。2006年惠阳房地产市场供销两旺,商品房施工面积134.84万平方米，同比增长164.1%；商品房竣工面积13.69万平方米，增长10.6%；全年商品房销售面积38.18万平方米，增长92.5%；商品房销售额9.04亿元，增长120.0%。2006年市场供应量和销售量增长均超过130%，特别是住宅，销售量成倍增长，整体市场供销两旺，在深惠沿海高速公路将在2007年通车，深圳与惠阳的地铁轨道交通规划可能被提上议程，大亚湾壳牌石油、惠州港、南海炼油项目陆续投产等种种利好消息刺激下，房地产市场进入高速发展阶段，成为拉动惠阳经济发展的重要力量。附表：2006年惠阳区房地产开发情况一览表开发企业名称项目名称项目位置占地面积总建筑面积建筑用途总套数栋号及层数登记日期住宅商用其他粤海房产发展有限公司丽江花园白云二路64863158474.29125163.14529.0728782.1292713栋；718层06.3.3隆基房地产开发有限公司隆基天地白云二路42602135355823353115021860/地下室）82016栋；825层06.3.28大亚湾中雄实业有限公司广场明珠石坑仔43844592530897.978540.2210654.16266A、B栋；23层06.4.4惠州市润兴实业有限公司润鑫花园土湖金惠大道旁568434274266275332231520115栋；825层06.4.7惠阳区中铭实业有限公司润阳花园新圩花边岭开发区617428957.726457.72080420280（268住宅，12商铺）24；712层06.4.10惠阳区德兴通实业有限公司怡盛园A、B栋淡水镇尧岭村3617187881878892两栋；15层06.4.24星运房地产发展有限公司星运绿洲嘉园惠阳新圩镇产径村1906770966.7559406.349827.821732.59510117栋；912层06.4.24惠阳区德兴实业有限公司德兴雅苑三和开发区112449362800125588145（40套住宅，5套商铺）1栋；7层06.5.8惠阳华星实业有限公司华星金碧雅苑熊猫大道3016599776.1881776.185000130005224栋11层、4栋8层06.5.25广东中核惠原工程有限公司惠景豪苑土湖金惠大道旁21704109217.4109217.46905栋22层06.6.12深国投商用置业有限公司深国投商业中心淡水崇雅路12688386693866906.7.18惠阳区南豪实业有限公司华茂大厦开城大道百老汇交汇处3879.55247013637.6428617.7110214.654562栋23层06.8.17惠州市世贸广场有限公司世贸广场一号楼惠阳淡水白云二路2526327163271625层06.9.27鸿亨隆房地产开发有限公司东方新城二期A区秋长镇向岭村140000.7570375703710636141三层06.9.27新城市房地产开发有限公司半岛1号花园一期惠阳区新城区泗水片区350004112834508662026706.10.25建艺惠州发展有限公司锦绣豪苑铁湖六村7841.4248462484625214、15、16/9层06.11.30惠阳联诚实业投资有限公司城市丽景开城大道边2964.535217272203476288A、B栋/21层06.12.01鸿江房地产开发有限公司长鸿花园会所区政府北面、府西北街西侧1387703539452135392层06.12.07惠州市中山实业有限公司商贸广场崇雅路16000185261852632506.12.13惠州市中豪实业有限公司中豪国际白云三路90022078179432676145934620层06.12.28合计21559954.11125443.29757186.31174913.6104951.5355284、 商品房价格大幅上涨。继2004年棕榈岛别墅入市销售价格拉升，惠阳商品房均价快速攀升至历史高位，均价2455.7元；2005年，随着大量中低价位楼盘入市，惠阳商品房均价有所回落；2006年，随着一批中高档楼盘集中入市，拉升了惠阳整体房价，去掉棕榈岛对2004年惠阳整体均价的影响，2006年惠阳2368元的整体均价仍然处于历史高位。5、 中心区楼盘价格屡创新高。中心区2005年年末整体均价攀升至2600元/平方米，2006年自半岛一号入市整体均价一路走高，由2700元/平方米升至3600元/平方米。至2007上半年整体均价已达4500元/平方米，个别品质较高楼盘如惠阳丽江花园均价已达5200元/平方米。附表：中心区楼盘各期销售价格一览表项目名称销售分期开盘时间推出货量主力户型实收均价销售情况销售周期半岛一号一期06-5-28180121-136三房2800售罄100天二期06-10-18234143-149四房2900售罄20天尚城世家一期06-7-1184124-136三房2850售罄150天二期06-9-9118124-136三房3000售罄90天三期06-12-164157-159四房350095%30天东方新城一期06-11-283362-5房均有，比较平均3050售罄120天二期07-1-2025685二房3500售罄30天锦江国际一期06-1-1325125-130三房2500售罄240天二期06-7-15185110-130三房2900售罄120天广场明珠06-10-1534270-90二房；114-140三房2800售罄120天都市广场06-11-2676852一房；76-78二房3150售罄150天隆基天地一期07-1-20634110-150三房、四房380090%180天二期07-6-99040-90一房、二房480090%40天丽江花园一期06-11-19222102-165三房3250售罄60天二期07-1-1250100-160三房3600售罄100天三期07-4-15321100-140三房4400售罄45天四期07-5-1134160-210四房520060%45天6、 主要购房群体进一步向深圳地区倾斜。惠阳，作为距离深圳、大亚湾最近的城区和深圳产业转移、大亚湾经济的直接受益者，以制造业为主的企业的迁入，资金流、人才流的进入，以此为契机的惠阳将会步入一个快速发展的轨道，作为经济发展重要缩影的房地产业，从而也将获得腾飞的强大内在驱动力和助推力。鉴于目前惠阳相对较低的房地产价格，以及对未来美好的预期，由此吸引了大量外来投资置业人员。数据表明，2004年外来人士的购房比例24%，2005年达43%，2006年，惠阳各主要楼盘外来人士的购房比例均超过50%，到2007年上半年，外来人士购房比例已超过70%，其中来自深圳的购房人所占的比例最大。从消费力比例看，据估算，2006年前3季度，深圳客户在惠阳购置商品房面积超过14万平方米，消费金额超过3.24亿元，超过惠阳房产市场总购买力的50。附表：惠阳中心区楼盘客户辐射区域一览表名称客户辐射区域情况半岛一号深圳客户约占70，本地居民约占20，其他约10尚城世家深圳客户约占70，本地居民约占20，其他约10锦江国际深圳客户约占90，本地居民及其他客户约占10东方新城深圳客户约占80，本地居民约占10，其他约10丽江花园深圳客户约占70，本地居民约占20，其他约107、 产品需求结构发生变化，主力户型逐渐由中大面积需求向中小面积户型转变。2006年惠阳主要购房群体由惠阳本地客户进一步向深圳地区客户转移的同时，客户购房置业需求也发生根本性转变，即由居住置业向投资置业转变，市场主力户型需求原本由惠阳本地需求（二次置业换房需求）向投资置业需求转变，需求户型面积从150170大户型向中小面积户型转变。从各在售楼盘户型面积区间销售情况看，惠阳房地产发展仍处于初级市场阶段。市场对两头户型承接力明显较强，中间户型需求（150170）销售情况明显较差，市场对中间户型需求，对二次置业、舒适性换房需求尚未被真正激发。同期，投资热、投资置业一时成为惠阳购房置业的一种潮流，不仅吸引着深惠两地的投资客，同时也吸引和转变着二次置业群体由纯居住购买，向投资购买倾向，从需求（150170）中间户型向中小户型面积需求导向。中小户型供应成为投资小、见效快的有力供给，深惠两地中小户型产品首选成为安全可靠和惠阳现阶段最受欢迎的户型产品。附表：2006年惠阳主要在售楼盘供应情况一览表项目名称100以下100-130140-170170以上别墅合计半岛一号110182962866482东方新城8096808040376尚城世家822013800366隆基天地47532787500939广场明珠190152000342都市广场7680000768锦江国际1263671700510丽江花园459959190222合计180214434771771064005比例45.0%36.0%11.9%4.4%2.6%100.0%二、 中心区主要在售楼盘分析惠阳丽江花园 惠阳在售楼盘中，地段位置最好的楼盘 位于惠阳区区政府南侧 广州粤海地产投资开发，联冠地产代理 总占地64863，总建面158563.5，容积率2.08，分4期开发 整个项目由13栋小高层、高层组成，绿化率33.1% 项目定位“城市广场空中庭院风华大家” 项目分四期开发，户型以100165平方米三房单位为主附表：丽江花园户型配比户型面积/m2套数（套）套数比（%）二房85-9013214.2%三房102-10319220.7%128-15028831.1%150-16513714.8%四房165-21517819.2%合计927100.0% 项目区位优势明显，产品设计上也有入户花园、空中花园等惠阳罕见创新设计，受到市场追捧。 目标客户以深圳客户为主，占70%，其次是本地客，占20%，其余为来自香港、惠州、台湾及大亚湾等地的客户，占10%；半岛一号 惠阳在售楼盘中，规模最大的楼盘 位于惠阳区淡水镇中心社区淡水河的泗水地段 深圳市南山开发实业有限公司,中建蛇口发展有限公司投资，开发商惠阳新城市房地产开发有限公司，中原地产代理 总占地143290，总建面127606，容积率0.88，预计分8期开发 整个项目由多栋小高层、高层洋房及联排、叠加别墅等组成，绿化率40% 项目定位“西班牙悠生活 纯正风情上演” 广告语“让我们住得更好”附表：半岛一号户型配比户型面积/m2套数（套）套数比（%）二房75-9511022.8%三房120-13618237.8%四房140-1609619.9%复式160以上285.8%联排、独栋别墅200以上6613.7%合计482100.0% 一期别墅均价4500-5000元/m2，洋房实收均价2800元/ m2，二期实收均价2900元/m2。三期尚未推出，均价预计4800元/m2左右。 目标客户以深圳投资客户为主，占70%以上，本地自住客为辅，主要购买意向为四房及复式单位，其余尚有来自大亚湾等地的客户；东方新城 项目位于秋长镇高岭村，紧临棕榈岛高尔夫球场，部分单位可看高尔夫景观。 与半岛一号为同一开发商，深圳中建蛇口发展有限公司与惠阳鸿享隆房地产开发有限公司合作开发，中原代理。 总占地33万，总建面31万，容积率0.82，预计分4-5期开发。 总户数1918户，停车位1551个。 整个项目由多栋多层、小高层洋房及联排、叠加别墅等组成，绿化率37。 项目定位“花园生活私家领地” 推出两期共7栋8-12层小高层洋房，51套别墅单位，推出洋房户型分布比较平均，25房均有。附表：东方新城户型配比户型面积/m2套数（套）套数比（%）二房二厅85.38020.7%三房二厅132.5 9624.8%四房二厅1618020.7%五房二厅1708020.7%别墅200以上5113.2%合计387100.00% 独立别墅均价约8500元/（实收），双拼别墅均价约5800元/（实收），洋房均价3500元/（实收）。 别墅主力客户集中淡水镇周边工业区和龙岗工业区私营企业主；洋房客户主要为深圳投资客户，也有少量本地中高收入阶层和高级公务员；尚城世家 项目位于惠阳金惠大道北侧，地处中心区。 由惠阳鸿江房地产开放公司开发，深圳雅玛房地产经纪有限公司代理。 总占地13.8万，总建面48万，容积率3.48，预计分3期开发。 整个项目由26栋小高层、高层及酒店式公寓组成，绿化率50。 项目定位“城市中心48万欧洲城” 2006年推出一期共10栋小高层，分三批推出市场，第一批推出5栋184套，7月1日开盘；第二批加推3栋118套，9月9日开盘，第三批加推前期保留的靠近中心园林景观的B1、B2两栋64套，于12月初推出。 主力户型125-137三房。附表：尚城世家户型配比户型面积（）套数（套）套数比（%）二房二厅95 82.2%三房二厅124-12613236.1%133-13688 24.0%四房两厅157-15913837.7%合计366100.00% 第一批单位实收均价约2850元/m2，第二批单位实收均价在3000元/m2左右，第三批推出单位价格飙升至3500元/m2左右，目前剩余少量尾货价格在4800元/m2左右。 主力目标客户超过70%来自深圳，本地和大亚湾客户约占20%，其他客户约占10%。隆基天地广场 项目位于惠阳区淡水镇白云二路（市政广场旁）,地处中心区。 由惠州市隆基房地产开发有限公司开发，圣地东荣行销策略机构代理。 总占地约3万，总建面14万，容积率4.67，分2期开发。 总户数939户，车位600个。 整个项目由5栋8层小高层，4栋23层高层组成，其中1栋25层（2梯14户），3栋23层（2梯6户2栋，2梯10户1栋），5栋8层（1梯3户3栋，1梯4户2栋）。主力户型100-150三房。 园林采用芭堤雅风情。附表：隆基天地广场户型配比户型面积（）套数（套）套数比（%）一房4028830.7%二房60-9018719.9%三房110-15032734.8%四房130-150879.3%五房140-160505.3%合计939100.00% 一期07年1月28日开盘，均价3800元/；二期07年6月9日开盘，均价4800元/。 目标客户群主要以深圳客户为主，占80%以上，淡水本地客户占15%左右，其余主要来自大亚湾、惠州及香港等地；锦江国际 项目位于惠阳区政府西侧，地处中心区。 由惠州市惠阳锦祥实业有限公司开发，先后由世联、中孚蓝德代理。 总占地20625万，总建面108590万，容积率3.48，分2期推出。 整个项目由6栋高层组成。 分2期推出市场，一期推出4栋，二期推出2栋。 主力户型110-130三房。附表：锦江国际户型配比户型面积/m2套数（套）套数比（%）二房68-80 11923.3%三房110-130 37473.3%五房180-220173.4%合计510100.00% 一期2006年1月1日开盘，均价2500元/（实收），二期2006年7月15日开盘均价3500元/（实收）。 目标客户群主要以深圳客户为主，90%深圳投资客，10%本地及周边自住客。 广场明珠 项目位于惠阳区惠阳广场南路与人民路交汇处，地处中心区。 由惠州市惠阳中雄实业有限公司开发，深圳百川利代理。 总占地4384，总建面4.8万，容积率7.46。 整个项目为1栋23层单体楼，底下3层为商业。 总户数342户，地下停车位150个。 主力户型90以下一房及二房。附表：广场明珠户型配比户型面积（）套数（套）套数比（%）一房一厅55-627622.2%二房二厅70-8911433.3%三房二厅114-14015244.5%合计342100.00% 2006年10月15日开盘，均价2800元/m2； 主力目标客户集中深圳投资客户，约占80%，其他为淡水本地、大亚湾和香港等地。都市广场 项目位于惠阳区惠阳广场南路与人民路交汇处，地处中心区。 惠阳纯投资小户型，由惠州市惠阳中雄实业有限公司开发，深圳百川利代理。 总占地4384，总建面4.8万，容积率7.46。 总户数768户，地下停车位225个。 整个项目由3栋21层高层组成，底下4层为商业。 均为80平方米以下小户型单位，主力户型为52二房。附表：都市广场户型配比户型面积（）套数（套）套数比（%）单身公寓39-4115220%一房一厅5238450%二房二厅76.7-7823230%合计768100% 2006年11月26日开盘，均价3150元/（实收）； 主力客户集中深圳投资客户，约占80%，其他为淡水本地、大亚湾和香港等地。三、 惠阳房地产市场展望1、 房地产市场仍将持续高速增长2008年，深圳制造产业继续东移，大亚湾石化经济下游产业链进一步完善，将刺激惠阳经济持续高速发展。房地产业在经济持续高速发展，整体规划，市政设施进一步完善，深圳制造产业转移和石化产业链形成所带来的大量人气刺激下，仍将保持持续快速健康发展。2、 中小户型需求将成为市场主流2008年，深圳客户仍将是惠阳房地产市场主要的购买力量，大量外来人口及深圳投资客户涌入，将刺激房地产需求进一步增长，房地产价格进一步爬升，投资少，见效快及以过渡为主的中小户型仍将是市场的主流需求户型。3、 中心区仍将是惠阳的热点区域中心区作为惠阳行政、经济、文化中心和近年发展的重点区域，成为深圳客户投资及当地客户自住的首选区域，房地产供应也集中于此，成为2008年惠阳房地产市场的热点区域。2008年，各主要在售楼盘如半岛一号、东方新城、尚城世家、天安新阳城等项目均在中心区或临近中心区，中心区楼盘供应量将占市场总供应量的60%以上，中心区仍是2007年惠阳的热点区域，各盘竞争的主战场。4、 价格有望进一步增长，中心区房价预计08年有望突破5000元/m2近期各已售、在售楼盘销售情况良好，房价迅猛增长。尚城世家、东方新城尾货价格已达4500元/m2起价。半岛一号三期推出，均价预计在4600元/ m2，隆基天地广场于前不久开盘，均价已达4800元/m2，惠阳丽江花园第四期，均价为惠阳最高，已达5200元/m2。对于深圳客户来说，这一价位对比深圳楼价仍属小巫见大巫，尚未到深圳房价的一半，而惠阳在种种利好消息刺激下，未来房价仍有很大的升值空间，投资回报可以预期。对于本地客户来说，中心区的区位价值和未来的规划前景对其有着极大的吸引力，并且惠阳楼价屡创新高，其心理价位也水涨船高，对这一价位的接受只是时间问题。预计，到2007年9，10月份，惠阳各在售楼盘将还有一次推盘高峰，房价还会有小幅上涨，到2008年中心区房价有望突破5000元/m2大关。第三部分 项目价格定位一、 项目所在区位本项目位于惠阳中心区，紧邻深圳龙岗往来惠阳的主干道白云二路，往来深圳极其便利，周边配套成熟，未来升值潜力巨大。本项目与周边各主要楼盘位置见下图：二、 项目目标客户群分析从目前本项目周边各在售楼盘情况看，本项目目标客户群将主要由以下三个部分组成：、深圳客户主要是深圳关内的投资客户和龙岗大工业区的管理层和个体老板。、本地客户包括淡水镇本地原居民、政府公务员、企事业单位管理人员、白领、个体老板。、其他客户是除深圳、本地客户外的其他地区的客户，如惠州、香港、大亚湾、等地客户。深圳客户1、 深圳关内投资客户年龄30-40岁，文化层次较高，社会经验阅历丰富，拥有多次置业经验，以投资为目的，对价格敏感，消费比较理性。对项目的要求（要点）： 地段优势明显，升值潜力大； 周边交通便利，生活氛围浓厚，方便出租； 小区环境优美，物业品质高； 注重物业管理，关注未来的升值潜力； 首付灵活，便于月供； 主要需求 2房与小3房；2、 龙岗大工业区的管理层及个体老板年龄26-35岁，通常为首次置业，以满足自我家居生活为目的，至少也是为长远的生活进行过渡，积蓄不厚，决定了他们大多为经济型买家，对价格敏感，经济实力与比同年龄层将对较高，由于惠阳普遍生活成本较低，楼价与深圳相比低出许多，所以，常出现冲动的购买行为。对项目的要求（要点）： 交通方便，便于工作； 户型的基本功能齐全，注重起居的方便性； 注重私密性； 注重周边环境配置，害怕噪音影响； 关注未来的升值潜力； 首付灵活，便于月供； 主要需求 2房与小3房； 由于该部分人群对深圳房地产市场颇为了解，加之文化较高，所以，对园林造型、建筑水平、生活配套都十分在意。希望社区品质优良、发展商品牌度高。本地客户1、 原居民年龄35-60岁，文化层次较低，社会经验阅历丰富，拥有多次置业经验，价格承受力较强，消费比较理性，多拥有多处房产，受目前惠阳投资热影响，有投资意愿，也有部分为改善居住环境换房。对项目的要求（要点）： 对项目位置有较高要求，同时对项目所在区域的未来发展潜力比较注重。 由于原住居民早期主要居住在自建房，常受安全问题的困扰，故，惠阳原居民希望所购买的楼盘在服务管理上能够体现安全性。 惠阳当地的原住居民多以客家人为主，在居住习惯上喜欢三世同堂，故需要的大面积的三房和四房。购卖行为倾向于12层以下的住宅，对于12层至18层的住宅次之。2、 政府公务员、企业高层管理人员年龄30-45岁，文化层次较高，初次置业和二次置业均有，对价格比较敏感，消费比较理性，对细节比较关注。对项目的要求（要点）： 关注价格及首付金额； 关注项目品质及产品设计； 需求主要以小3房为主，两房为辅。对使用率，朝向都很关心； 对园林设计是否有水景，配套设施是否完善颇为关注； 对社区文化和物业管理有有一定认识性。3、 个体老板年龄以35-40岁居多，文化层次参差不齐，有极强的经济意识和丰富的社会经验，对价格很敏感，有多次置业经验，消费比较理性。对项目的要求（要点）： 交通方便，便于打理生意。 经济实力雄厚，部分人员有二次置业的经验。 希望景观、配套、人文社区、安全性、私密性较好。 小企业主希望面积、总价中等。 中型企业主希望面积较大，价格适中。 由于经商的原因，该部分客户十分看中自己居住的项目在惠阳市的高端形象。中小企业主希望通过自己所购买楼盘的高端形象，彰显个人实力。其他区域1、 香港/惠州客户该部分客户属于与惠阳有“三缘”关系的香港/惠州人。该部分客户主要是因工作缘、亲缘、生活缘等经常到惠阳，对于优美的小区景观，高档休闲配套、高品质社区和精致建筑的喜欢而购房，其购房目的既有自住，亦有投资。关注景观、配套、人文氛围、安全性和私密性。由于香港的居住习惯，决定其在户型面积上将倾向中小面积而总价中等的户型。而惠州人则倾向中大面积的产品。2、 大亚湾客户在大亚湾工作的外来大型企业的中高层管理者，经济实力雄厚，价格承受力较高，在大亚湾原本租房，因需要解决长期居住问题而购房，向往景观、配套、人文氛围、安全性、私密性最佳的居住环境。希望社区形成高尚圈、文化层。其购卖的楼盘能够体现其现在的身份地位。由于国外居住习惯的影响，该部分客户乐于购买面积较大的户型。只要项目硬件过关，对价格要求不高。三、 项目价格定位1、 价格定位战略考虑 参照周边同类同质楼盘的市场价格； 实现短期内高比例的销售目的，快速回笼资金； 以绝对高品质、综合性价比尽快抢占市场，给区域市场形成一种震撼； 运用低开高走的价格策略，保证项目前期平稳销售，为后期销售留下一定的升值空间，在整体销售进程中逐步实现项目均价。2、 价格定位考虑因素 位置交通状况 周边环境 商服配套设施 规模 景观 户型结构 园林/会所 物业管理3、 本项目价格制定原则和方法目的：制定核心均价 区域市场价格调研、走势判断 选取可比楼盘，通过影响价格的各因素调差，得到本项目比价 计算可比楼盘的加权平均值，得到核心均价。可比楼盘选取原则： 同区域或不同区域同类型、同档次在售楼盘（竞争物业） 依据上述原则和方法，运用市场比较法，建议本项目各类型物业的核心均价。 由于现选取可比物业及价格，与未来市场状态或会存在差异，故本价格只适宜价格