钢化玻璃项目选址规划【参考】

泓域咨询/钢化玻璃项目选址规划钢化玻璃项目选址规划目录一、 公司简介3二、 移动互联对服务业门店选址的影响4三、 选址规划的一般程序5四、 重心法5五、 因素评分法7六、 项目基本情况8七、 投资计划方案10建设投资估算表12建设期利息估算表13流动资金估算表15总投资及构成一览表16项目投资计划与资金筹措一览表17八、 项目经济效益评价18营业收入、税金及附加和增值税估算表19综合总成本费用估算表20利润及利润分配表22项目投资现金流量表24借款还本付息计划表26九、 进度计划方案27项目实施进度计划一览表28一、 公司简介（一）公司基本信息1、公司名称：xxx有限责任公司2、法定代表人：许xx3、注册资本：1100万元4、统一社会信用代码：xxxxxxxxxxxxx5、登记机关：xxx市场监督管理局6、成立日期：2016-3-127、营业期限：2016-3-12至无固定期限8、注册地址：xx市xx区xx（二）公司简介本公司秉承“顾客至上，锐意进取”的经营理念，坚持“客户第一”的原则为广大客户提供优质的服务。公司坚持“责任+爱心”的服务理念，将诚信经营、诚信服务作为企业立世之本，在服务社会、方便大众中赢得信誉、赢得市场。“满足社会和业主的需要，是我们不懈的追求”的企业观念，面对经济发展步入快车道的良好机遇，正以高昂的热情投身于建设宏伟大业。企业履行社会责任，既是实现经济、环境、社会可持续发展的必由之路，也是实现企业自身可持续发展的必然选择；既是顺应经济社会发展趋势的外在要求，也是提升企业可持续发展能力的内在需求；既是企业转变发展方式、实现科学发展的重要途径，也是企业国际化发展的战略需要。遵循“奉献能源、创造和谐”的企业宗旨，公司积极履行社会责任，依法经营、诚实守信，节约资源、保护环境，以人为本、构建和谐企业，回馈社会、实现价值共享，致力于实现经济、环境和社会三大责任的有机统一。公司把建立健全社会责任管理机制作为社会责任管理推进工作的基础，从制度建设、组织架构和能力建设等方面着手，建立了一套较为完善的社会责任管理机制。二、 移动互联对服务业门店选址的影响服务行业门店选址讲究金角、银边、草肚皮。但是，随着移动互联时代的到来，O2O商业模式的盛行以及App的广泛应用，我们应重新思考常见的服务业门店的选址问题。对餐饮业来说，如果完善线上平台的功能，综合考虑租金、餐厅门面装饰、后厨操作面积等，传统的金角未必就是餐厅最好的选择。对以供应团餐为主的餐厅来说更是如此。把干洗店、鲜花店、咖啡馆、面包房、打印社等选择在街区黄金地段，确实可以因门前客流而带来随机销售机会。但考虑到黄金地段的高租金，如果有功能完善的社群管理平台，相对不太繁华的地段则可能是门店地址最好的选择。三、 选址规划的一般程序选址规划包括以下几个步骤。（1）确定选址总体目标。选址的总体目标是通过选址规划给组织带来最大化的收益。（2）收集与选址有关的信息。比如组织类型、运营能力、工艺流程、运输要求等。（3）识别选址的主要影响因素。对于特定企业，要能从诸多影响因素中识别出主要影响因素。（4）根据选址总体目标和主要影响因素确定候选区域。（5）收集各候选区域的信息，确定可供选择的具体地址。（6）采用定性与定量相结合的方式对备选地址进行评价。（7）根据评价结果，选择最佳地址。四、 重心法重心在物理上的意义是物体各部分所受重力的合力的作用点。选址规划的重心法就是根据重心在物理上的这种含义，借助重心来辅助选择经济中心（如物流配送中心、仓储中心、销售中心、社区医院等）的地理位置，使从该经济中心到各个配送目的地的总的配送成本最低。采用重心法的前提条件是：已知目的地的地理位置和配送到各个目的地的经济量。这一经济量可以是重量，也可以是数量。重心法一般有以下几个步骤：（1）绘制表示配送目的地相对位置的地图。（2）添加坐标系，并标明各个配送目的地的坐标。（3）计算重心位置的坐标（4）根据重心位置周边的具体情况，综合考虑其他因素确定经济中心的位置。（5）根据重心位置周边的具体情况，综合考虑其他因素确定经济中心的位置。有趣的是，重心位置的总负荷并不是最小的。接下来的问题是，既然重心位置的总负荷不是最小的，为什么还要用重心法去进行选址规划？答案是：虽然重心位置的总负荷不是最小的，但总负荷最小的位置一定在重心附近。实际中，总负荷最小的位置往往不具备建厂条件，所以求出总负荷最小的位置不但烦琐，而且没有必要。采用重心法，可以快速地计算出重心位置，在重心位置附近选择几个具备建设工厂或服务设施的城市或位置，再结合经济技术分析选择理想的地址。五、 因素评分法因素评分法就是对影响决策问题的主要因素进行评分，并根据其影响决策问题的重要性，对备选方案进行综合评分，在此基础上选择最佳决策方案。因素评分法的内涵在于，它不但综合考虑了影响选址的主要因素，而且考虑了这些因素对选址影响的重要程度，从而使选址建立在科学的基础之上。因素评分法应用于生活和工作的各个方面，如购房、职业规划、旅游路线选择、新产品评价等。这里介绍其在选址规划中的应用。因素评分法一般有以下几个步骤。（1）识别影响选址规划的主要因素（为叙述方便，以下简称因素），如市场位置、原材料供应、基础设施等。（2）根据所确定的影响因素对选址规划的重要性，给每个因素赋予权重，并做归一化处理，即让所有因素权重之和等于1。确定权重的具体方法有专家评价法（如德尔菲法）、两两对比排序法等。（3）确定一个统一的分值，如100分。（4）对每一个备选地址的每一个因素给出评价分值。（5）将每一个因素的评价分值与其权重相乘，计算出每一个备选地址的每一个因素的加权评分值。（6）把每一个备选地址的所有因素的加权评分值相加，得到各个备选方案的综合评价分值。（7）综合评价分值最高的地址就是最佳选址方案。实际中，为了使决策更加客观，也可以设置最低综合评价分值，对超过最低评价分值的少数几个备选方案再结合经济技术分析进行优选。六、 项目基本情况（一）项目投资人xxx有限责任公司（二）建设地点本期项目选址位于xxx（待定）。（三）项目选址本期项目选址位于xxx（待定），占地面积约56.00亩。（四）项目实施进度本期项目建设期限规划24个月。（五）投资估算本期项目总投资包括建设投资、建设期利息和流动资金。根据谨慎财务估算，项目总投资26555.39万元，其中：建设投资20625.51万元，占项目总投资的77.67%；建设期利息557.73万元，占项目总投资的2.10%；流动资金5372.15万元，占项目总投资的20.23%。（六）资金筹措项目总投资26555.39万元，根据资金筹措方案，xxx有限责任公司计划自筹资金（资本金）15172.98万元。根据谨慎财务测算，本期工程项目申请银行借款总额11382.41万元。（七）经济评价1、项目达产年预期营业收入（SP）：54900.00万元。2、年综合总成本费用（TC）：42464.76万元。3、项目达产年净利润（NP）：9104.38万元。4、财务内部收益率（FIRR）：26.53%。5、全部投资回收期（Pt）：5.46年（含建设期24个月）。6、达产年盈亏平衡点（BEP）：19970.68万元（产值）。（八）主要经济技术指标主要经济指标一览表序号项目单位指标备注1占地面积37333.00约56.00亩1.1总建筑面积64809.80容积率1.741.2基底面积22026.47建筑系数59.00%1.3投资强度万元/亩348.932总投资万元26555.392.1建设投资万元20625.512.1.1工程费用万元17157.362.1.2工程建设其他费用万元2874.942.1.3预备费万元593.212.2建设期利息万元557.732.3流动资金万元5372.153资金筹措万元26555.393.1自筹资金万元15172.983.2银行贷款万元11382.414营业收入万元54900.00正常运营年份5总成本费用万元42464.766利润总额万元12139.177净利润万元9104.388所得税万元3034.799增值税万元2467.2310税金及附加万元296.0711纳税总额万元5798.0912工业增加值万元19180.7513盈亏平衡点万元19970.68产值14回收期年5.46含建设期24个月15财务内部收益率26.53%所得税后16财务净现值万元12896.24所得税后七、 投资计划方案（一）投资估算的依据本期项目其投资估算范围包括：建设投资、建设期利息和流动资金，估算的主要依据包括：1、建设项目经济评价方法与参数（第三版）2、投资项目可行性研究指南3、建设项目投资估算编审规程4、建设项目可行性研究报告编制深度规定5、建设工程工程量清单计价规范6、企业工程设计概算编制办法7、建设工程监理与相关服务收费管理规定（二）项目费用与效益范围界定本期项目费用界定为工程费用和项目运营期所发生的各项费用；项目效益界定为运营期所产生的各项收益，并严格遵循财务评价过程中费用与效益计算范围相一致性的原则。本期项目建设投资20625.51万元，包括：工程费用、工程建设其他费用和预备费三个部分。（三）工程费用工程费用包括建筑工程费、设备购置费、安装工程费等；工程建设其他费用包括：建设管理费、勘察设计费、生产准备费、其他前期工作费用，合计17157.36万元。1、建筑工程费估算根据估算，本期项目建筑工程费为8330.38万元。2、设备购置费估算设备购置费的估算是根据国内外制造厂家（商）报价和类似工程设备价格，同时参照机电产品报价手册和建设项目概算编制办法及各项概算指标规定的相应要求进行，并考虑必要的运杂费进行估算。本期项目设备购置费为8293.73万元。3、安装工程费估算本期项目安装工程费为533.25万元。（四）工程建设其他费用本期项目工程建设其他费用为2874.94万元。（五）预备费本期项目预备费为593.21万元。建设投资估算表单位：万元序号项目建筑工程设备购置安装工程其他费用合计1工程费用8330.388293.73533.2517157.361.1建筑工程费8330.388330.381.2设备购置费8293.738293.731.3安装工程费533.25533.252其他费用2874.942874.942.1土地出让金1643.431643.433预备费593.21593.213.1基本预备费341.40341.403.2涨价预备费251.81251.814投资合计20625.51（六）建设期利息按照建设规划，本期项目建设期为24个月，其中申请银行贷款11382.41万元，贷款利率按4.9%进行测算,建设期利息557.73万元。建设期利息估算表单位：万元序号项目合计第1年第2年1借款1.1建设期利息557.73139.43418.301.1.1期初借款余额5691.2051.1.2当期借款11382.415691.205691.201.1.3当期应计利息557.73139.43418.301.1.4期末借款余额5691.20511382.411.2其他融资费用1.3小计557.73139.43418.302债券2.1建设期利息2.1.1期初债务余额2.1.2当期债务金额2.1.3当期应计利息2.1.4期末债务余额2.2其他融资费用2.3小计3合计557.73139.43418.30（七）流动资金流动资金是指项目建成投产后，为进行正常运营，用于购买辅助材料、燃料、支付工资或者其他经营费用等所需的周转资金。流动资金测算一般采用分项详细测算法或扩大指标法，根据企业流动资金周转情况及本项目产品生产特点和项目运营特点，该项目流动资金测算参照同行业流动资产和流动负债的合理周转天数，采用分项详细测算法进行测算。根据测算，本期项目流动资金为5372.15万元。流动资金估算表单位：万元序号项目第1年第2年第3年第4年第5年1流动资产0.0027684.1029529.7036912.131.1应收账款0.0012457.8413288.3716610.461.2存货0.009689.4410335.4012919.251.2.1原辅材料0.002906.833100.623875.771.2.2燃料动力0.00145.34155.03193.791.2.3在产品0.004457.144754.295942.861.2.4产成品0.002180.122325.462906.831.3现金0.002214.732362.382952.971.4预付账款0.003322.103543.574429.462流动负债0.0023654.9925231.9831539.982.1应付账款0.008515.799083.5111354.392.2预收账款0.0015139.1916148.4720185.593流动资金0.004029.114297.725372.154流动资金增加0.004029.11268.611074.435铺底流动资金0.008305.238858.9111073.64（八）项目总投资本期项目总投资包括建设投资、建设期利息和流动资金。根据谨慎财务估算，项目总投资26555.39万元，其中：建设投资20625.51万元，占项目总投资的77.67%；建设期利息557.73万元，占项目总投资的2.10%；流动资金5372.15万元，占项目总投资的20.23%。总投资及构成一览表单位：万元序号项目指标占总投资比例1总投资26555.39100.00%1.1建设投资20625.5177.67%1.1.1工程费用17157.3664.61%1.1.1.1建筑工程费8330.3831.37%1.1.1.2设备购置费8293.7331.23%1.1.1.3安装工程费533.252.01%1.1.2工程建设其他费用2874.9410.83%1.1.2.1土地出让金1643.436.19%1.1.2.2其他前期费用1231.514.64%1.2.3预备费593.212.23%1.2.3.1基本预备费341.401.29%1.2.3.2涨价预备费251.810.95%1.2建设期利息557.732.10%1.3流动资金5372.1520.23%（九）资金筹措与投资计划本期项目总投资26555.39万元，其中申请银行长期贷款11382.41万元，其余部分由企业自筹。项目投资计划与资金筹措一览表单位：万元序号项目数据指标占总投资比例1总投资26555.39100.00%1.1建设投资20625.5177.67%1.2建设期利息557.732.10%1.3流动资金5372.1520.23%2资金筹措26555.39100.00%2.1项目资本金15172.9857.14%2.1.1用于建设投资9243.1034.81%2.1.2用于建设期利息557.732.10%2.1.3用于流动资金5372.1520.23%2.2债务资金11382.4142.86%2.2.1用于建设投资11382.4142.86%2.2.2用于建设期利息2.2.3用于流动资金2.3其他资金八、 项目经济效益评价（一）生产规模和产品方案本期项目所有基础数据均以近期物价水平为基础，项目运营期内不考虑通货膨胀因素，只考虑装产品及服务相对价格变化，同时，假设当年装产品及服务产量等于当年产品销售量。（二）项目计算期及达产计划的确定为了更加直观的体现项目的建设及运营情况，本期项目计算期为10年，其中建设期2年（24个月），运营期8年。项目自投入运营后逐年提高运营能力直至达到预期规划目标，即满负荷运营。（三）营业收入估算本期项目达产年预计每年可实现营业收入54900.00万元；具体测算数据详见营业收入税金及附加和增值税估算表所示。营业收入、税金及附加和增值税估算表单位：万元序号项目第1年第2年第3年第4年第5年1营业收入0.0041175.0043920.0054900.002增值税0.002095.732235.452467.232.1销项税0.005352.755709.607137.002.2进项税0.003257.023474.154669.773税金及附加0.00251.48268.25296.073.1城建税0.00146.70156.48172.713.2教育费附加0.0062.8767.0674.023.3地方教育附加0.0041.9144.7149.34（二）达产年增值税估算根据中华人民共和国增值税暂行条例的规定和关于全国实施增值税转型改革若干问题的通知及相关规定，本期项目达产年应缴纳增值税计算如下：达产年应缴增值税=销项税额-进项税额=2467.23万元。（三）综合总成本费用估算本期项目总成本费用主要包括外购原材料费、外购燃料动力费、工资及福利费、修理费、其他费用（其他制造费用、其他管理费用、其他营业费用）、折旧费、摊销费和利息支出等。本期项目年综合总成本费用的估算是以产品的综合总成本费用为基点进行，根据谨慎财务测算，当项目达到正常生产年份时，按达产年经营能力计算，本期项目综合总成本费用42464.76万元，其中：可变成本35354.97万元，固定成本7109.79万元。达产年项目经营成本40806.25万元。具体测算数据详见综合总成本费用估算表所示。综合总成本费用估算表单位：万元序号项目第1年第2年第3年第4年第5年1原材料、燃料费0.0025053.9926724.2633405.322工资及福利费0.001949.651949.651949.653修理费0.00670.12670.12670.124其他费用0.004781.164781.164781.164.1其他制造费用0.00465.17465.17465.174.2其他管理费用0.00353.66353.66353.664.3其他营业费用0.003962.333962.333962.335经营成本0.0032454.9234125.1940806.256折旧费0.001067.901067.901067.907摊销费0.0032.8732.8732.878利息支出0.00557.74557.74557.749总成本费用0.0034113.4335783.7042464.769.1其中：固定成本0.007109.797109.797109.799.2可变成本0.0027003.6428673.9135354.97（四）税金及附加本期项目税金及附加主要包括城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加。根据谨慎财务测算，本期项目达产年应纳税金及附加296.07万元。（五）利润总额及企业所得税根据国家有关税收政策规定，本期项目达产年利润总额（PFO）：利润总额=营业收入-综合总成本费用-税金及附加=12139.17（万元）。企业所得税税率按25.00%计征，根据规定本期项目应缴纳企业所得税，达产年应纳企业所得税：企业所得税=应纳税所得额税率=12139.1725.00%=3034.79（万元）。（六）利润及利润分配该项目达产年可实现利润总额12139.17万元，缴纳企业所得税3034.79万元，其正常经营年份净利润：净利润=达产年利润总额-企业所得税=12139.17-3034.79=9104.38（万元）。利润及利润分配表单位：万元序号项目第1年第2年第3年第4年第5年1营业收入0.0041175.0043920.0054900.002税金及附加0.00251.48268.25296.073总成本费用0.0034113.4335783.7042464.764利润总额0.006810.097868.0512139.175应纳所得税额0.006810.097868.0512139.176所得税0.001702.521967.013034.797净利润0.005107.575901.049104.388期初未分配利润0.000.004596.819448.079可供分配的利润0.005107.5710497.8518552.4510法定盈余公积金0.00510.761049.791855.2411可供分配的利润0.004596.819448.0716697.2012未分配利润0.004596.819448.0716697.2013息税前利润0.009070.3510392.8015731.70（四）财务内部收益率（所得税后）项目财务内部收益率（FIRR），系指项目在整个计算期内各年净现金流量现值累计为零时的折现率，本期项目财务内部收益率为：财务内部收益率（FIRR）=26.53%。本期项目投资财务内部收益率26.53%，高于行业基准内部收益率，表明本期项目对所占用资金的回收能力要大于同行业占用资金的平均水平，投资使用效率较高。（五）财务净现值（所得税后）所得税后财务净现值（FNPV）系指项目按设定的折现率，计算项目经营期内各年现金流量的现值之和：财务净现值（FNPV）=12896.24（万元）。以上计算结果表明，财务净现值12896.24万元（大于0），说明本期项目具有较强的盈利能力，在财务上是可以接受的。（六）投资回收期（所得税后）投资回收期是指以项目的净收益抵偿全部投资所需要的时间，是财务上投资回收能力的主要静态指标；全部投资回收期（Pt）=（累计现金流量开始出现正值年份数）-1+上年累计现金净流量的绝对值/当年净现金流量，本期项目投资回收期：投资回收期（Pt）=5.46年。本期项目全部投资回收期5.46年，要小于行业基准投资回收期，说明项目投资回收能力高于同行业的平均水平，这表明项目的投资能够及时回收，盈利能力较强，故投资风险性相对较小。项目投资现金流量表单位：万元序号项目第1年第2年第3年第4年第5年1现金流入0.000.0041175.0043920.0054900.001.1营业收入0.000.0041175.0043920.0054900.002现金流出10312.7510312.7536735.5134662.0546205.862.1建设投资10312.7510312.752.2流动资金0.004029.11268.615103.542.3经营成本0.0032454.9234125.1940806.252.4税金及附加0.00251.48268.25296.073所得税前净现金流量-10312.75-10312.754439.499257.958694.144累计所得税前净现金流量-10312.75-20625.50-16186.01-6928.061766.085调整所得税0.002267.592598.203932.936所得税后净现金流量-10312.75-10312.752736.977290.945659.357累计所得税后净现金流量-10312.75-20625.50-17888.53-10597.59-4938.24计算指标1、项目投资财务内部收益率（所得税前）：35.15%；2、项目投资财务内部收益率（所得税后）：26.53%；3、项目投资财务净现值（所得税前，ic=14%）：23499.49万元；4、项目投资财务净现值（所得税后，ic=14%）：12896.24万元；5、项目投资回收期（所得税前）：4.80年；6、项目投资回收期（所得税后）：5.46年。（七）债务资金偿还计划本期项目按照“按月还息，到期还本”的模式偿还建设投资借款计算，还款期为10年。借款偿还资金来源主要是项目运营期税后利润。（八）利息备付率测算按照建设项目经济评价方法与参数（第三版）的规定，利息备付率系指在借款偿还期内的息税前利润（EBIT）与应付利息（PI）的比值，它从付息资金来源的充裕性角度反映出项目偿还债务利息的保障程度，本期项目达产年利息备付率（ICR）为28.21。本期项目实施后各年的利息备付率均高于利息备付率的最低可接受值，说明本期项目建成正常运营后利息偿付的保障程度较高。（九）偿债备付率测算按照建设项目经济评价方法与参数（第三版）的规定，偿债备付率系指在借款偿还期内，可用于还本付息的资金（EBITDA-TAX）与应还本付息金额（PD）的比值，它表示可用于还本付息的资金偿还借款本金和利息的保障程度，本期项目达产年偿债备付率（DSCR）为24.74。根据约定的还款方式对本期项目的计算表明，在项目实施后各年的偿债率均高于偿债备付率的最低可接受值，说明项目建成后可用于还本付息的资金保障程度较高。借款还本付息计划表单位：万元序 号项目第1年第2年第3年第4年第5年1借款1.1期初借款余额5691.20511382.4111382.4111382.411.2当期还本付息139.43976.04557.74557.74557.741.2.1还本1.2.2付息139.43976.04557.74557.74557.741.3期末借款余额5691.20511382.4111382.4111382.4111382.412利息备付率28.213偿债备付率24.74（十）级标题经济评价结论根据谨慎财务测算，项目达产后每年营业收入54900.00万元，综合总成本费用42464.76万元，税金及附加296.07万元，净利润9104.38万元，财务内部收益率26.53%，财务净现值12896.24万元，全部投资回收期5.46年。本期项目具有较强的财务盈利能力，其财务净现值良好，投资回收期合理。综上所述，本期项目从经济效益指标上评价是完全可行的。九、 进度计划方案（一）项目进度安排结合该项目建设的实际工作情况，xxx有限责任公司将项目工程的建设周期确定为24个月，其工作内容包括：项目前期准备、工程勘察与设计、土建工程施工、设备采购、设备安装调试、试车投产等。项目实施进度计划一览表单位：月序号工作内容246810121416182022241可行性研究及环评2项目立项3工程勘察建筑设计4施工图设计5项目招标及采购6土建施工7设备订购及运输8设备安装和调试9新增职工培训10项目竣工验收11项目试运行12正式投入运营（二）项目实施保障措施本期项目计划在获得土地使用权后动工建设。为了确保项目按进度计划顺利进行，同时为了节约项目建设时间，根据该项目的建设和运营特点，项目建设单位拟采用以下具体保障措施：1、项目建设单位要合理安排设计、采购和设备安装的时间，在工作上交叉进行，最大限度缩短建设周期。将投资密度比较大的部分工程尽量押后施工，诸如其它配套工程等。2、将整个项目分期、分段建设，进行项目分解、工期目标分解，按项目的适应性安排施工，各主体工程的施工期叉开实施。3、在技术交流谈判同时，提前进行设计工作。对于制造周期长的设备，提前设计，提前定货。融资计划应比资金投入计划超前，时间及资金数量需有余地。4、项目建设单位组建一个投资控制小组，负责各期投资目标管理跟踪，各阶段实际投资与计划对比，进行投资计划调整，分析原因采取措施，确保该项目建设目标如期完成。