四川房产测绘实施细则面积计算

省房产测绘实施细那么(试行)省建立厅省测绘局二六年八月目 录第一章 总那么(2)第二章 房产平面控制测量(2)第三章 房产图绘制(3)第四章 建筑面积计算规那么(4)第五章 房屋建筑面积测算(10)第六章 共有建筑面积分摊规那么(14)第七章 房产变更测量(18)第八章 成果资料的检查验收和整理(19)第九章 附那么(21)附录一：术语 (22)附录二：房屋面积测绘记录手簿 (26)第一章 总 那么1.1 目的为加强房产测绘管理，规我省房产测绘行为，统一房屋建筑面积的计算规那么，制定本细那么。1.2 适用围在省行政区域从事房产测绘工作应当遵守房产测量规和本实施细那么。1.3 依据和标准1)中华人民国测绘法2)中华人民国城市房地产管理法3)中华人民国城市规划法4)省测绘管理条例5)房产测绘管理方法6) GB/T 17986.1-2000房产测量规第1单元：房产测量规定7) GB/T 17986.2-2000房产测量规第2单元：房产图图式8) 关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知(建住房200274号)9) 转发建立部关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知的通知(川建厅房2002104号)1.4 房产面积精度要求房产面积的精度分为三级，各级面积的限差和中误差不超过表1-1计算的结果。 表1-1 房产面积的精度要求 S为房产面积, m2 精度等级限差m2中误差(m2)一级二级三级各级房产面积的精度适用围如表1-2。表1-2 房产面积精度测算等级的要求精度等级不同房屋选用的等级一级特殊房屋或产权人要求的房屋二级商品房或进入房地产市场的房屋三级其它房屋第二章 房产平面控制测量2.1 房产平面控制网点的布设原那么房产平面控制点的布设，应遵循从整体到局部、从高级到低级、分级布网的原那么，也可越级布网。控制测量前，应充分收集测区已有的控制成果和资料，按现行房产测量规GB/T 17986.1-2000的规定和要求进展比拟和分析，凡符合要求的已有控制点成果，都应充分利用；对达不到要求的控制网点，也应尽量利用其点位，并对有关点进展联测。2.2 房产平面控制点的容房产平面控制点包括二、三、四等平面控制点和一、二、三级平面控制点。房产平面控制点均应埋设固定标志。2.3 房产平面控制点的密度建筑物密集区的控制点平均间距lOOm左右，建筑物稀疏区的控制点平均间距200m左右。2.4 房产平面控制测量的方法房产平面控制测量可选用：三角测量、三边测量、导线测量、GPS定位测量等方法。2.5 主要技术指标房产平面控制测量的各主要技术指标按现行房产测量规GB/T 17986.1-2000的规定执行。第三章 房产图绘制房产图是房产产权、产籍管理的重要资料。按房产管理的需要可分为：房产分幅平面图(以下简称分幅图)、房产分丘平面图(以下简称分丘图) 、房屋座落分布示意图以下简称座落图、房产分层平面图以下简称分层图和房产分户平面图(以下简称分户图)。3.1 分幅图、分丘图的绘制按房产测量规执行。3.2 座落图的绘制可参照省房产测绘示文本1。3.3分层图的绘制1)分层图应标注比例尺，一栋房屋的各层平面图宜采用同一个比例尺，并标注指北方向。2)各层图形应注明第x层或地下室、夹层、平台层等层次名称；夹层须注明第x层的夹层。3)房屋的阳台、外走道、室外楼梯等，其线条粗细、虚实都应按房产测量规要求绘制在各分层图上。4)一般从下至上绘制房屋的一层到顶层的分层图。如果一不够，可用多绘制，然后一起装订。如果有几层的外围形状大小及数据完全一样，可只绘低层图形，并注明“xx层。5)分层图的绘制可参照省房产测绘示文本1。3.4 分户图的绘制1)分户图是在分层图的根底上绘制的细部图，以一户产权人为单位，表示该套房屋的平面尺寸及周围关系，以明确异产毗连房屋的权利界限，供核发房屋所有权证的附图使用。2)以户为单位绘制分户图 (当第i至n各层分户户形完全一样时，第i+1至n各层分户图以第i层代替，并在第i层后简注(第i+1至n层同)(i=1、2、3n)。3)跃层、复式房屋的分户图应在同一图纸上绘制。4)房屋有层上下于2.20m的部位，应以虚线区分其围，注记边长，且在其围注记“h2.20。5)分户图的其它图形规格技术要求按房产测量规执行。6)分户图的绘制可参照省房产测绘示文本1。第四章 建筑面积计算规那么4.1 计算建筑面积的条件能够计算建筑面积的房屋一般应具备以下普遍性的条件：1)应具有上盖。2)应有围护物。3)结构结实，属永久性的建筑物。4)层高在2.20m以上(含2.20m)。5)可作为人们生产或生活的场所。4.2 计算全部建筑面积的围1)永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积的总和计算。2)房屋的夹层、插层、技术层及其梯间、电梯间等其高度在2.20m以上部位计算建筑面积。3)穿过房屋的通道，房屋的门厅、大厅，均按一层计算面积。门厅、大厅的回廊局部，层高在2.20m以上的，按其水平投影面积计算。4)室楼梯、楼梯间、电梯(含观光梯)井、提物井、垃圾道、管道井、通风井、排气井等均按房屋自然层计算面积。5)房屋天面上，属永久性建筑，层高在220m以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在2.20m以上的部位，按其外围水平投影面积计算。6)挑楼、封闭的挑廊、封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。7)属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算。8)与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和非单排柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算。9)房屋间永久性的封闭的架空通廊，按外围水平投影面积计算。10)地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.20m以上的，按其外墙(不包括采光井、防潮层及保护墙)外围水平投影面积计算。11)与房屋相连属永久性的且有非独立柱或有围护结构的门廊、门斗按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。有柱又有围护结构的门斗按围护结构的外围水平投影计算面积。12)玻璃幕墙、金属幕墙以及其它材料幕墙等作为房屋外墙的，按其外围水平投影面积计算。同一楼层外墙，既有主墙，又有玻璃幕墙，以主墙为准计算建筑面积。13)属永久性建筑有非单排柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积计算。14)依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层，有围护结构的，按其高度在2.20m以上部位的外围水平投影面积计算。15)与室任意一边相通，具备房屋的一般条件，并能正常利用的伸缩缝、沉降缝应计算建筑面积。16)图书馆的书库，其层高在2.20m以上的，均按一层计算。17)有围护结构的舞台灯光控制室，按其围护结构外围水平投影面积计算。18)室体育馆按实际层数计算建筑面积。体育馆(场)看台下方空间加以利用的，净高在2.10m以上的部位，按其外围水平投影面积计算建筑面积(多层的按多层计)。19)房屋的飘窗，其窗台台面与房屋地面持平落地、具有房屋同等使用功能、净高在2.10m以上,按外墙的外边线与飘窗围护之间围的水平投影计算面积。20)层高在2.20m以上的架空层，按柱外围水平投影面积计算。4.3 计算一半建筑面积的围1)与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。2)未封闭的阳台、挑廊、入户花园、庭院、空中花园等，不管其是否有柱，按其围护结构上盖水平投影面积的一半计算。3)独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的，按其上盖水平投影面积的一半计算。4)无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。5)有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算。6)上有阳台，具有围护结构、独户使用的下层平台，上盖在围护结构水平投影面积大于二分之一的，按其围护结构上盖水平投影面积的一半计算。4.4 不计算建筑面积的围1)层上下于2.20m的房屋、架空层、楼梯间、电梯间、水箱间、走廊、檐廊、阳台、挑廊、地下室、半地下室、架空通廊等。2)突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等。3)房屋之间无上盖的架空通廊，或无上盖的阳台、挑廊。阳台、挑廊与其上盖相距超过一个自然层以上，视为无上盖；架空通廊、穿过建筑物的通道与其上盖超过二个自然层以上，视为无上盖；阳台、挑廊的上盖在围护结构水平投影面积小于二分之一的，视为无上盖。4)房屋的天面、挑台、露台，天面上的花园、泳池。5)建筑物的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。6)骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部份。7)利用引桥、高架路、高架桥、斜坡道、桥面作为顶盖建造的房屋。8)活动房屋、临时房屋、简易房屋。9)检修、消防等用途的室外爬梯。10)独立烟囱、亭、廊、塔、罐、池和地下人防干、支线等。11)与房屋室不相通的伸缩缝、沉降缝。12)与室不相通的类似阳台、挑廊、檐廊的建筑。13)楼梯已计算建筑面积的，其下方空间不管是否利用的局部。14)楼梯梯段水平间隙宽度大于0.30m的局部。15)自动扶梯平安间隙大于0.40m的局部。16)窗台台面高于房屋地面的飘窗。17)上层阳台在公共晒台、露台上的投影局部。18)走廊外的台阶踏步，底层室楼梯延伸出室外的局部。19)跃层式房屋上层挑空部位。20)斜坡式人行或车行通道等无顶盖的建筑。4.5 特殊情况下的建筑面积计算1)复式、跃层式房屋预留的楼梯间，根据规划许可的设计图纸，按自然层计算建筑面积。2)阳台、挑廊、架空通廊的外围水平投影超过其底板外沿的，按底板水平投影计算建筑面积。3)未封闭的阳台、挑廊，其上盖在阳台、挑廊围护结构水平投影面积大于阳台、挑廊面积的二分之一，按上盖在围护结构水平投影面积的一半计算建筑面积。4)屋顶为斜面结构的房屋，外墙高度小于2.20m时不计算外墙面积。5)对倾斜、弧状等非垂直墙体房屋，外墙体向倾斜的，净高2.10m以上的部位计算建筑面积。房屋墙体向外倾斜，超出底板外沿的，以底板水平投影计算建筑面积。6)上层室外楼梯水平投影能覆盖下层室外楼梯，下层室外楼梯视为有顶盖，按有顶盖的室外楼梯计算面积。7)雨篷仅有一边与墙相连，由墙支撑着的雨篷为悬挑雨篷，不计建筑面积；一边与墙相连，另一边由一根柱子支撑的为独立柱雨篷，按上盖水平投影面积一半计算建筑面积；一边与墙相连，另一边由两根或两根以上柱子支撑的为有柱雨篷，按柱外围计算建筑面积。当雨篷由两面墙支撑的如图41，不计算建筑面积；当雨篷除由两面墙支撑外，还设置有一根柱子支撑如图42，那么以柱外围向墙作垂线并与墙围成的矩形面积一半计算建筑面积。当雨篷由三面墙支撑，其建筑面积按如下情况如图43计算：雨篷外边线与左、右两面墙相交的，按上盖水平投影面积一半计算建筑面积；雨篷凸出左、右两面墙而使其外边线悬空的，按左、右两面墙最外处的盖板支撑点P1与P2连线与墙围成局部的盖板水平投影面积一半计算建筑面积即悬空局部不计面积。 图4-1 图4-2 图4-38)建于坡地的建筑物利用吊脚楼空间设置架空层或对深根底地下空间加以利用的，当架空层的地面为斜面且四周有围护结构(如图44)，围护结构净高大于2.10米局部计算建筑面积；当架空层的地面修整成平地时，不管有无围护结构，其层高大于2.20米的，按柱外围水平投影面积计算建筑面积；当架空层的地面一局部为平地，另一局部为坡地的，平地局部的面积按柱外围和坡地交界限计算如图45。 图4-4 图4-59)建筑物第一层的进门设于凹进的外墙且其顶部为上层建筑所盖如图46。凹进局部的进深a等于或大于其长度b者，凹进局部计全部建筑面积，假设其顶部高度大于一楼层时，仍按一层计算建筑面积；当上述凹进局部的进深小于其长度时，按有盖无柱外走廊、檐廊情况处理，假设其顶部高度大于一楼层，那么不计建筑面积。 图4-610)房屋的有盖无柱外走廊、檐廊，其两端由非剪力墙所封闭、正面无围护结构的如图47，按上盖水平投影面积一半计算建筑面积。 图4-711)室外楼梯与台阶室外楼梯须同时满足以下两个条件：a)室外楼梯的起点地面至终点进门的高差高度应不小于一个楼层的高度。b)室外楼梯的下面不是与山坡连成一体的实体，而是室外楼梯的水平投影围可形成一个建筑空间。如图48所示，该建筑的下局部利用山坡建成台阶，而上局部架空后进房屋门而形成的桥，那么不应作为室外楼梯处理。但如图49所示，该建筑的下局部紧靠山坡，且其最低局部属人工砌填而形成实体，其余缺乏一楼层高度局部为架空，那么该建筑仍作为室外楼梯处理。 图4-8 图4-912)室外楼梯和室楼梯室外楼梯:a)设置于建筑物外墙之外、仅有扶手栏杆、没有墙体封闭的楼梯视为室外楼梯。b)设置于建筑物外墙之外的有墙体封闭的专用楼梯为室外楼梯。c)直通顶层的观光电梯视为室外专用电梯。室楼梯:a)设置于建筑物外墙之的楼梯、电梯视为室楼梯。b)设置于建筑物外墙之外的有墙体封闭的非专用楼梯视为室楼梯。c)各层使用兼向外观光的电梯，视为室电梯。13)通风井、烟道的面积计算a)地下室或半地下室使用的通风井、烟道，地下局部按其通过的地下室或半地下室的楼层数计算建筑面积；独立于建筑之外的地面局部，有围护结构或柱和上盖，且高度大于2.20米的，按围护结构或柱外围水平投影面积计算，并计入地下室或半地下室的建筑面积中；设置于建筑物之的地面局部，有上盖的按一层计算建筑面积，并计入地下室或半地下室的建筑面积中，地面上其通过的各层应除去该局部的面积值。b)各层共有的通风井、烟道，按其通过的楼层数计算建筑面积，并计入各层建筑面积中。14)多排柱的车棚、货棚、站台等，假设柱为斜柱如图4-10。以柱外侧离地面2.20米处垂距的连线水平投影围虚线围有盖局部计算全面积斜线局部。图4-1015)没有结构层的立体车库，以传动式的机械设备作为停车位，在车库的中间部位未设固定停车位或多个汽车进出口的，该建筑按一层计算建筑面积如图4-11所示。以传动式的机械设备作为汽车载体并在车库中间部位设置多层结构层固定停车位的，或使用传动式机械设备间使汽车垂直升降到达多层停车库的，该设备间按立体车库层数计算建筑面积立体车库层高不小于2.20m如图4-12所示。图4-11 图4-1216)一栋建筑物围合形成的院子，其闭合走廊为非独立柱时，均属一条有柱走廊如图413。 4-13当房屋设有外走廊或檐廊时，那么非独立柱局部按有柱走廊计算，其余局部按无柱走廊或檐廊计算。走廊两端有剪力墙的，视为走廊的柱，按有柱走廊计算。一栋独立房屋的四面设有外走廊或檐廊时，也按此原那么处理。如图414所示，房屋的长边一面有柱，两柱之间按有柱走廊计算，其余局部为无柱走廊；假设图中柱立于走廊的A、B处，那么长、短边的外走廊均为有柱走廊。 4-1417)骑楼底层与临街走廊a)骑楼底层的柱子立于该房用地红线之外，且其底层为道路街巷通行的，骑楼底层不计算建筑面积如图4-15。b)临街走廊为紧临街道的走廊，该走廊的底层全部属该房屋的建立用地围，底层局部按规定计算建筑面积如图416。图4-15 图4-16第五章 房屋建筑面积测算房屋建筑面积测算系指水平投影面积测算，主要包括：房屋栋、层、户的划分，房屋面积数据的采集，房屋面积的计算等。房屋建筑面积以栋为根本单元进展测算。5.1 房屋面积测算的容房屋面积测算包括房屋套建筑面积、共有建筑面积、产权面积和使用面积等测算。5.2 房屋栋、层、户的划分栋是一座独立的，包括不同结构和不同层次的房屋。原那么上，栋以规划部门批准的栋数为依据进展划分规划许可证及规划总平面图。规划部门没有明确规定的，按以下方式进展划分：1)独立建筑的房屋为一栋。2)一栋建筑由多个塔楼和裙楼组成，在各塔楼及其相应裙楼之间有两边不相通的伸缩缝或隔墙为明显界限，且各局部之间无共有面积的，那么各塔楼及其相应裙楼可按多栋建筑物处理，否那么应视为一栋建筑。3)本身为独立的楼房，为了利用楼房间的间隙地，底层(或多层)以不相通裙楼的形式连成一片的房屋，其独立的楼房和裙楼分别分栋。4)地面有多座独立的建筑，仅由一个地下室相连通共用一个下室，地面房屋应视为多栋。5)以通廊相连的房屋，各为一栋。房屋的总层数指房屋的自然层数和地下层数的总和，房屋的假层、附层(夹层)、插层、阁楼、装饰性塔楼，以及突出屋面的楼梯间、水箱间、电梯机房等不计层数。1)房屋的自然层数按室地平线以上计算，每一自然层各划分为一层，其编号从室地平线开场向上按1、2、3、编号。2)房屋室地平线以下的为地下室，其编号从室地平线开场向下按-1、-2、-3、编号。3)错层房屋的层数按自然层来划分。4)层高在2.20m及以上的架空层计入房屋自然层。5)跃层住宅是套空间跨跃两楼层及以上的住宅。顶层为跃式住宅时，最上跃层局部不计层数，其它计自然层。户指房屋各权属单元的权界限所围成的围。1)成套住宅，一般以一套划分为一户。2)独立使用和出售的商业用房、库房按其权界限分户。3)一栋(或多栋)房屋为同一产权人的，一栋(或多栋)房屋可划分为一户。4)独立使用的地下室按其权界限分户。5)不被分摊的公共局部应视为一户。6)权利人房屋产权围为某一区域(如：一个单元、一个楼层等)，可按一个区域分为一户。7)无分隔墙体的商铺、车位等，当有明确的界址线，且界址点埋设有界桩、施工图纸上界限清楚的可按其界址线分户。分户房屋权界限确实定应以产权来源为依据。有合法协议约定的，以协议为准确定；无合法协议约定的，按如下要求确定：1)成套房屋的分户权界限取其分户隔墙和外墙的中线。2)商业铺位、车位等分户权界限取分隔墙中线，无分隔墙时取界址点点间连线，门面临街部位取其外墙的中线。3)整层为一户时，分户权界限为该层外墙中线。4)整单元为一户时，分户权界限为单元间共墙的中线和外墙中线。实地有编号的以实地编号为准。实地无编号的，按以下方法编号：1)成套住宅按单元号、层次、户号编号。单元号编立时，面向门洞方向将各门洞从左至右依次编为一单元、二单元、2)车位、商业铺位按层次、户号编立。层次编号同前。车位、商业铺位编号时，可面向街道门牌号方向呈“S或反“S先分块，再对分户顺序编号。3)按区域分户的户号按栋编立，编立时，从下层至上层对各户顺序编号，当一户房屋跨层时，该户各层房屋编同一户号。5.3 房屋面积数据的采集房屋面积数据采集主要指房屋的边长采集，也可直接采集房角点的坐标。边长或坐标数据是计算房屋面积的主要依据，根据房屋数据来源的不同，将其计算所得的面积分为“预测面积和“实测面积两类。1)测量过程应遵循先整体、后局部，先外后的原那么。2)测点两端应选取房屋的一样参考点，测点位置一般应位于墙体10020cm高处。 3)测量所得的边长数据应记录在边长记录手簿上或注记在草图上。边长单位为米，取位至0.001m。5)为校核测量数据的正确性，提高测量结果的准确度，施测时应有多余观测。6)参与计算房屋面积的边长数据要进展平差处理，相关数据之间不能相互矛盾。 表5-1等级限差m备注一级0.01+0.0003DD为边长，当D小于10m时，以10m计二级0.02 +0.001D三级0.04 +0.003D房屋面积预测系指房屋竣工前，房产测绘单位根据房屋规划设计图纸和资料，按照国家有关法律、法规和房产测绘技术标准，计算出房屋面积。1)房屋数据采集的资料来源a)房屋建筑设计图纸。b)房屋销售方案说明。c)建立单位提供的其它资料。2)房屋数据采集的方法a)图纸尺寸可以直接采集。b)局部位置无标注尺寸并无法通过其他相关数据计算得出的，可以通过图解法采集。c)房屋的拐角无特殊注明或说明的，一般视为直角。其组成的房屋按矩形采集边长并计算面积。实测面积指房屋竣工后，对房屋实地测算而得出的面积。1)整栋房屋外围测量a)当房屋外围是矩形结构时，应测量房屋外围边长。测量时，房屋矩形的四条边均应测量。当边长较长，或出现障碍物时，应测量房角点坐标，解析出房屋边长值。b)当房屋外围不是矩形结构时，应直接测量所有外围房角点的坐标，由坐标解析法计算房屋面积。测量时，可采用任意坐标系，并布设闭合导线、附合导线、支导线或引点等，保证测站点处于同一坐标系。2)房屋部测量a)矩形房屋应测量矩形的四条边，当房屋小于10m2时，可测量矩形的二条边。b)当房屋为非矩形时，应根据实际情况将房屋划分成园形、椭园形、扇形、弓形、梯形、三角形、菱形等规那么形状，并根据计算面积的需要进展边长、高、半径、直径等测量。当需要进展坐标解析测量时，按前款执行。c)对于超过钢尺或测距仪测程的组合边长，应保持各测段处于一条直线上。d)当一间单元房屋或房屋某局部的屋顶或墙体为一斜面而使房屋分为层高在2.20m以上和以下两局部时，应分别测量两局部的边长数值并辅以略图说明。3)墙体厚度确实定及测量a)房屋勒脚以上的外墙体厚度不包括粉刷层抹灰层、贴面等外墙保护层、凸出外墙面的结构柱、装饰柱或装饰性的幕墙。b)成套房屋的架空楼层、局部架空等无墙体的外围，包括底层楼梯入口处、店面或车库的卷帘门或铁栅门等，其墙体厚度可参照本层其它外墙或承重墙的实体厚度确定，本层无可参照的可套用上层外墙体厚度确定。c)地下室外围墙厚可按审定的设计图纸确定。d)墙体归属分为自有墙、共有墙和借他墙三类。e)成套房屋的外墙包括山墙，各套之间的分隔墙、套与公共建筑空间的分隔墙以及归属不同功能区的公共建筑空间之间的分隔墙均为共有墙。共有墙的权属线绘于共有墙中线处，其墙体面积以权属线为界各自归入相关建筑面积中。房屋的外半墙面积归入共有建筑面积。f)玻璃幕墙作为房屋外墙的，结构板外沿至玻璃幕墙外墙面的间距在0.20m以的以实际间距确定外墙体厚度；超过0.20m以0.20m确定外墙体厚度。同一楼层外墙，既有主墙，又有玻璃幕墙的，以主墙为准计算建筑面积，墙厚按主墙厚度计算。栏杆等维护结构不视为主墙。金属幕墙及其它材料幕墙，参照玻璃幕墙确定。g)当墙体厚度变化大于0.02m时，应在不同的部位进展测量。4)数据记录规那么a)记录必须使用钢笔碳素或兰黑墨水、H型号的铅笔，禁止使用圆珠笔。b)记录字体要规整、清晰，测错、记错的数据划改应能区分，严禁连环涂改、擦改、就字改字等违规行为。c)测量记录应注记：测量员、记录员、测绘日期、使用仪器等根本信息。d)房屋面积测绘记录应按附录二：房屋面积测绘记录手簿的要求进展。5)测量值注记a)边长数值平行于该边注记,并紧靠该边线。 b)个别边长很短难以在该边围注记时，可采用引出线方式注记。c)当采用坐标解析的方法测量边长时，应采用记录表的形式进展记录，图上只注记房角编号；同时应保持图上编号与记录表上编号的一致性。5.4 房屋面积计算外业测量数据经整理配赋后进展面积计算。房屋面积计算就是根据采集的房屋边长数据或房角点坐标数据，计算出各类面积。业计算方法包括几何图形解析法和坐标解析法两种。2，数据取位按“四舍五入的原那么。1)当一条边的两次测量值符合限差要求后，取中数作为边长最终测量值。2)当矩形的对边均进展测量时，那么将两条边测量值取中数，得到最终测量值。3)同层墙体的厚度差异较小小于或等于0.02m时，取其中数作为本层墙体厚度；否那么，按不同的墙厚处理。1)平差采用简易平差方式进展。即：将误差值按边长的个数进展平均分配。2)平差以后的边长值即为进展房屋面积计算的房屋边长值，并将平差后的边长值注记在测绘报告的分户图上。根据房屋水平投影的形状分割成假设干几何图形，由几何图形面积计算公式，即可计算出各类面积的数值。5.5 房屋面积测绘报告房产测绘完成后，房屋建筑面积和计算结果应形成包括封面、文字说明、数据表和平面图的房屋面积测绘报告。房屋面积测绘报告可按照省房产测绘示文本1的要求编写。第六章 共有建筑面积分摊规那么异产毗连房屋权属分割清晰，不存在共有共用部位的，各户面积在各自围单独计算；异产毗连房屋存在有无法分割的共有共用部位的应进展共有建筑面积分摊计算。6.1 公用建筑面积的分类公用建筑面积分为被分摊的公用建筑面积和不被分摊的公用建筑面积。被分摊的公用建筑面积又称为共有建筑面积。1)地下室或半地下室中设计作为人防工程及中高层以上建筑的消防避难层(室)局部的建筑面积。2)独立使用的地下室、半地下室，地下室或半地下室中独立的车位、车库、杂物间等的建筑面积。3)建在栋，为他栋或多栋效劳的设备用房、值班警卫室、管理用房、附属配套设施用房、市政设施用房、为社区效劳的公用房屋及通道等的建筑面积。4)按规划批建，层高在2.20m以上的技术(结构)转换层，架空层中用作停放车辆、公共休憩、绿化等公共开放空间的建筑面积。5)建立、开发单位自留、自用的房屋和物业管理公司的经营办公用房的建筑面积。6)用作公共休憩的亭、走廊、绿化等建筑物的建筑面积。1)栋共有的楼梯间、电梯间、电梯井、观光井(梯)、提物井、室外楼梯等垂直通道及管道井、垃圾道的建筑面积。2)栋共有的门厅、大厅、过(走)道、门廊、门斗等水平通道的建筑面积。3)栋共有的突出屋面有围护结构的水箱间、电梯机房、楼梯间等的建筑面积。4)仅为本栋效劳且设在本栋地下或地上的设备用房、值班警卫室(包括与警卫室相连的值班休息用房,也包括为本栋效劳的与警卫室合并使用的接待室、传达室,还包括自动报警控制中心和影像监控室)，以及其他在功能上为整栋、某一层或某几个单元效劳的，为根本生产或生活必需的公共用房和管理用房的建筑面积。5)套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙(包括山墙)水平投影面积的一半的建筑面积。6.2 共有建筑面积的分摊原那么1)共有建筑面积的分摊，应以栋为单位进展。非本栋的共有建筑面积不在本栋分摊，本栋共有建筑面积不分摊到他栋。2)产权各方有合法权属分割文件或协议的，按文件或协议规定执行。3)无产权分割文件或协议的，根据相关房屋的套单元建筑面积按比例进展分摊。4)共有建筑面积分摊后，不划分各产权人在共有建筑面积上的产权界。6.3 共有建筑面积分类根据共有建筑面积的使用功能，可分为以下四类：1)整栋共有建筑面积：指为整栋效劳的共有共用的建筑面积，此类共有建筑面积由整栋进展分摊。2)功能区共有建筑面积：指专为某一功能区效劳的共有共用的建筑面积，例如某栋楼，专为某一商业区，或办公区效劳的警卫值班室、卫生间、管理用房等。这一类专为某一功能区效劳的共有建筑面积，应由该功能区分摊。3)层共有建筑面积：当各层的共有建筑不同时，应区分各层的共有建筑面积，由各层分别进展分摊。例如各层的卫生间、公共走道等各不一样时，按层各自分别进展分摊。4)其他共有建筑面积。6.4 共有建筑面积计算及分摊的假设干细那么6.4.1列为不被分摊的公用建筑应视为一个产权单元，并参与分摊该栋相应的共有建筑面积。或架空层，层高2.20米以上的房屋，附属层应划分为独立的功能区。多个塔楼的房屋，塔楼应划分为不同功能区。单一功能房屋存在多个单元时，一般以栋为单位统一分摊共有面积，但如有以下情况之一的，应划分为不同功能区：1)有的单元设电梯、有的单元不设电梯，按设电梯和不设电梯的单元划分功能区。2)有的单元为通廊式梯间、有的单元为单元式梯间，按梯间不同的单元划分功能区。3)有的单元为多层、有的单元为高层，按多、高层单元划分功能区。4)各单元每层的户数不同，按不同单元划分功能区。1)为整栋效劳的出入口，列为本栋应分摊的共有建筑面积；否那么，计入地下室应分摊的共有建筑面积。2)车道和专门效劳于车位的其它公共走道面积，由地下室各车位分摊。3)地下室功能用房和效劳于本功能用房的专用走道，由使用该功能用房的各户进展分摊。1)仅供一户使用的，全部计入该户套建筑面积。2)为不同功能区效劳的，其面积列为相应功能区的共有建筑面积；仅为某一功能区效劳的，计入该功能区共有建筑面积。1)为整栋效劳的楼梯或电梯，整栋分摊在个别楼层或局部楼层有门不开的，不影响整栋分摊。2)楼梯按不同的效劳围分功能区分摊时，屋顶楼梯间仍为整栋的共有建筑面积。3)因各层用途不同，在不同位置设置高、低不同的楼梯，但各楼梯之间所在某一层互通的，如图6-1中的1梯至3梯，这些楼梯的梯间共有面积可合并为区间共有面积。如果某一层还设有专用梯，那么按室专用梯处理。如图6-2的第4层。图6-1 图6-24)室专用梯楼梯、电梯，其通过“不使用楼层的梯间共有面积，列为“不使用和“使用两局部建筑的区间共有面积；通过“使用楼层的梯间共有面积为“使用局部建筑的区共有面积。穿过房屋的通道处理假设此通道只为本栋效劳，那么列为本栋应分摊的共有建筑面积；否那么，列为不被分摊的公用建筑面积。6.4.10走廊的处理1)房屋除第一层(地面)外的其他各层的、外走廊，列为本层的共有建筑面积。2)位于建筑物第一层地面的外走廊、檐廊，符合如下条件的，列为不被分摊的公用建筑面积：a)走廊、檐廊紧临街道或本宗地外的公共通道、公共开放空间。b)走廊、檐廊两端不能封闭，可在平行于街道方向上通行。不符合上述两条件的，列为应分摊的共有建筑面积。第一层全部为商铺且各商铺均向走廊或檐廊开门时，走廊或檐廊的建筑面积列为第一层各商铺应分摊的共有建筑面积。第一层为公寓、办公用房时，也按此原那么处理。除此之外，第一层外走廊、檐廊的建筑面积列为整栋应分摊的共有建筑面积。两栋独立建筑物之间的架空通廊列为不被分摊的公用建筑面积。6.5 共有建筑面积确认在一栋建筑的计算数据进入计算系统之前，可按如下步骤对公用建筑面积进展分析确定:1)确定一栋房屋中所有公用建筑面积的围和名称。2)将公用建筑面积划分成应分摊的和不分摊的两类。3)分析每一局部的应分摊公用建筑的效劳围，并按共有建筑效劳围确定其效劳功能区。仅效劳于某一功能区的共有建筑面积为区共有建筑面积；效劳于多个功能区的共有建筑面积为区间共有建筑面积。4)将区间共有建筑面积分摊后各区所得的分摊面积，分别加到相应的区共有建筑面积中，然后按本区的套建筑面积的比例进展分摊。即，先将从高级别分摊得到的共有建筑面积加到低级别的共有建筑面积中，分别计算分摊系数，逐级分摊。6.6 共有建筑面积分摊按相关建筑面积进展共有建筑面积分摊，按下式计算：Si=KSi K=Si/Si 式中：K为面积的分摊系数，分摊系数取位至0.000001；Si为各单元参加分摊的套建筑面积m2；Si为各单元分摊所得的共有建筑面积m2；Si为需要被分摊的共有建筑面积总和m2；Si为参加分摊的各单元套建筑面积总和m2。1)整体分摊使用功能单一、各户对共有建筑面积共有共用情况根本一致的房屋适用于整体分摊的方法。分户分摊的共有建筑面积共有建筑面积分摊系数套建筑面积共有建筑面积分摊系数共有建筑面积套建筑面积之和2)多级分摊不适用于整体分摊的房屋采用多级分摊。多级分摊应遵循从整体到局部，从大到小逐级分摊的原那么。a)第一级分摊。根据房屋的使用功能和各共有建筑部位的效劳围划分假设干功能区，一般按住宅、办公、商业、地下车库、仓库等不同的使用功能或共有部位不一样的区域进展划分。各功能区间共有建筑面积，即栋共有建筑面积，按各功能区围的自有建筑面积依比例分摊至各功能区。功能区分摊的共有建筑面积第一级分摊系数该功能区自有建筑面积第一级分摊系数功能区间共有建筑面积各功能区自有建筑面积之和各功能区自有建筑面积为功能区各层外围水平投影面积之和减去作为第一级分摊的功能区间共有建筑面积局部。b)第二级分摊。某一功能区通过第一级分摊得到的共有建筑面积加上本功能区各层之间的共有建筑面积，即为该功能区的共有建筑面积，依照第一级分摊的方法，按各层套的建筑面积依比例分摊至各层。层分摊共有建筑面积第二级分摊系数该层套建筑面积第二级分摊系数第一级分摊得到的共有建筑面积+层间共有建筑面积各层套建筑面积之和层套建筑面积为各层外围水平投影面积减去层的层间共有建筑面积和作为第一级分摊的功能区间共有建筑面积局部。c)第三级分摊。第二级分摊得到的共有建筑面积加上各层的层共有建筑面积，按层各套房屋的套建筑面积依比例分摊至各套。分套分摊共有建筑面积第三级分摊系数该套建筑面积第三级分摊系数第二级分摊得到的共有建筑面积+层共有建筑面积各套建筑面积之和3)其它分摊a)房屋需要进一步分割时，参照上述方法在上一级分摊的根底上再进展分摊计算。b)非成套房屋中的厅堂、壁柜、厨房、卫生间等由局部房屋产权人共同使用的部位，有协议的，以协议为准进展分摊，无协议的，参照上述方法按建筑面积依比例分摊。第七章 房产变更测量7.1 在房屋发生买卖、交换、继承、拆迁、新建、改建、扩建、重建、拆除、改制等涉及权界调整和面积增减变化时应进展房产变更测量。7.2 房产变更测量的方法1)变更围小，可根据图上原有房屋或设置的测线，采用钢卷尺定点测量。2)变更围大，可采用测线图定点测量或平板仪测量。3)采用解析法测量或全野外数字采集系统时，应在实地布设好足够的平面控制点，设站逐点进展现场数据采集。进展权属变更测量，必须依据变更登记申请书标示的房产及其用地位置草图、权利证明文件、约定日期，通知申请人到现场指界，实施分户测绘。1)现有的平面控制点、界址点、房角点都可以作为变更测量的基准点。2)采用图解法进展权属变更测量，应按实测数据计算面积后，再定出分界点在图上的位置。3)变更测量之后，应对现有房产、原有资料进展修正和处理。7.3 变更测量精度变更后的分幅、分丘图图上精度，新补测的界址点的精度都应符合规的规定。0.50mm。7.3.2对全野外采集数据或野外解析测量等方法所测的房产要素和地物点，相对于邻近控制点的点位中误差不超过0.05m。7.4 丘号、栋号、界址点号的调整丘号、丘支号、栋号、界址点号、房角点号、房产权号、房屋共有权号都不能重号。其中房产权号、房屋共有权号除了整栋房屋拆除须注销权号，一般不预调整。房屋被局部拆除或扩建，仍保存原栋号；新建和改建房屋沿丘最大编号续编。第八章 成果资料的检查验收和整理8.1 一般规定房地产测绘成果实行二级检查，一级验收和审核备案制度。级检查的根底上，由房产测绘单位的质量检查机构或专职检查人员所进展的最终检查。检查量外业巡视30，业检查100。8.2 上(提)交成果资料容1)合同或委托书。2)技术报告或技术说明。3)验收报告。 4)图形数据成果。5)房屋面积测绘报告。8.3 检查、验收项目及容1)平面控制网的布设和点位是否符合要求。2)各种观测手簿的记录和计算是否正确。3)各类控制点的测定方法、扩展次数及各种限差、成果精度是否符合要求。4)起算数据和计算方法是否正确，平差后的成果精度是否满足要求。1)房产要素权属界限、墙体归属调查的容是否齐全、正确。2)用地略图、用房界限反映是否明确，有关说明、符号是否一致。1)图廊点、方格网、各级控制点、界址点的展绘有无遗漏，位置是否准确。2)分幅图和界址点的施测方法以及各项限差是否在规定的要求之。3)房屋及其用地的各种要素是否齐全，丘、栋的编号是否正确。4)与房地产管理有关的地形要素取舍是否合理。5)图幅接边是否在限差，误差配赋是否合理，房屋形状表示是否正确，线状地物接边有否明显变形。6)图上各种注记是否正确，取舍和注记位置是否恰当。1)与分幅图比照，相应要素是否一致。 2)用地围、权属界址线及房屋的四面墙体归属的表示是否正确，位置与产权来源是否相符。 3)权属有争议的注记表示是否正确。1)房屋外边长测量部位是否正确，分户房屋权界限划分是否正确。2)建筑面积测算、取舍是否正确，计算成果精度是否符合要求。3)共有建筑面积确认是否正确，分摊方法选用是否合理，分摊计算成果是否正确。4)分层、分户图比例尺选用是否合理，表述容是否齐全，注记位置是否恰当，图面是否清洁美观。5)各种记录计算图表资料是否有责任者签名，整饰是否符合要求。1)变更测量的方法、测量基准、测绘精度等是否符合要求。2)变更后房地产要素编号的调整与处理是否正确。8.4 成果质量的评定1)成果质量实行优级品、良级品和合格品三级评定。2)成果质量由专职或兼职检验人员评定。3)成果质量的评定标准，可参照CHl003-95测绘产品质量评定标准执行。8.5 资料整理归档1)测绘合同或任务委托书。2)房地产测量技术设计书。3)成果资料索引及说明。4)控制测量成果资料。5)房屋及房屋用地调查表。6)房屋座落示意图。7)界址点坐标成果表及面积测算资料。8)图形数据成果和房产原图。9)房屋面积测绘报告。10)房地产测量技术报告。11)检查验收报告。12)相应文本、图、表的电子文档光盘。1)工程概况。2)引用技术标准。3)测量的方法及精度说明。4)检查结论及说明。5)调查收集的资料及说明。1)检查验收的组织形式。2)测量工程的根本情况。3)检查验收的依据。4)检查验收的方法。5)检查验收存在的问题及处理情况。6)检查验收的结论。第九章 附 那么9.1本细那么于2006年10月1日起施行。9.2 本细那么实施过程中的具体问题，由省测绘局会同省建立厅解释。附录一：术 语1 预售面积楼花面积：根据房屋建筑设计图纸上尺寸或根据除住宅外其他用途房屋的分户分割方案图上尺寸计算所得的房屋建筑面积。2 竣工面积现楼面积：根据竣工房屋实测计算所得的房屋建筑面积。3 自然层：按楼板、地板结构分层的楼层。4 架空层：指建筑物深根底或坡地建筑吊脚架空部位不回填土石方的建筑空间。5 走廊：建筑物的水平交通空间。6 挑廊：指二层以上挑出房屋外墙体，有围护结构，无支柱有顶盖的水平交通空间。7 檐廊：设置在建筑物底层屋檐下的水平交通空间。8 回廊：在建筑物门斗、大厅设置在二层或二层以上的回形走廊。9 门廊、门斗：建筑物门前有顶盖，有支柱或围护结构的进出通道。门廊、门斗必须具备与房屋相连通，有永久性的、结构结实的顶盖，支撑顶盖的是柱称为门廊，支撑顶盖的是实体墙称为门斗。10 建筑物通道：为道路穿过建筑物而设置的建筑空间。11 架空走廊：建筑物与建筑物之间，在二层或二层以上专门为水平交通设置的走廊。12 勒脚：建筑物的外墙与室外地面或散水接触部位墙体的加厚局部。13 围护结构：围合建筑空间四周的墙体、门、窗。14 围护性幕墙：直接作为外墙起围护作用的幕墙。15 装饰性幕墙：设置在建筑物墙体外起装饰作用的幕墙。16 阳台：有永久性上盖、有围护结构、有台面、与房屋相连、可以供人活动或利用的房屋附属设施，根据其围护情况分为封闭阳台和非封闭阳台。17 雨篷：设置在建筑物进出口上部的遮雨、遮阳篷。18 地下室：房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/2者为地下室。19 半地下室：房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/3，且不超过1/2者为半地下室。20 变形缝：伸缩缝温度缝、沉降缝和抗震缝的总称。21 永久性顶盖：经规划批准设计的永久使用的、与主体相连的顶盖。 “永久指与主体结构使用年限相匹配的时间。22 飘窗：为房间采光和美化造型而设置的突出外墙的窗。23 骑楼：底层局部跨在人行道上的临街楼房。24 过街楼：有道路穿过建筑空间的楼房。25 房地产：房产和地产统称房地产。房屋必须占用土地，房屋和房屋用地习惯上称房地产。26 房地产测量：是采集和表述房屋和房屋用地有关信息的一门技术。采集是指采用测绘科学技术，按照房地产业管理的要求和需要，对房屋和房屋用地的有关信息进展调查和测量。表述是指对房屋和房屋用地的几何、地理、物理特性，用数字、文字、符号、影像进展描述，供产权人和有关人士使用。27 房屋建筑面积:是建筑物各层水平投影面积的总和。建筑面积包括：使用面积、辅助面积、结构面积三局部。28 房屋使用面积: 是指房屋户全部可供使用的净空面积，按房屋的墙线水平投影计算。29 房屋产权面积: 是指产权人依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。30 房屋共有建筑面积:是指由多个产权人共同占有的建筑面积。31 房屋占地面积:是指房屋底层外墙包括柱、廊、门、阳台外围水平面积。32 房屋用地面积:指房屋占用和使用的全部土地面积，包括房屋及其附属设施所占用的土地面积、院落用地面积和共用土地分摊面积等全部使用面积。用地面积以丘为单位进展测算。33 套建筑面积:由套单元的使用面积，套墙体面积，套阳台建筑面积之和所组成。34 套(单元)的使用面积:是指套单元各房间、厨房、卫生间、过厅、贮藏室等分户门的面积之和。35 套墙体面积:是指商品房各套单元使用空间周围的维护或承重墙墙体面积，有共用墙和非共用墙两种。36 功能区：根据房屋的使用功能和各共有建筑部位的效劳围而划分的区域称为功能区。上一级功能区下可再分为几个下一级功能区，各功能区之间可能相互包含、穿插、并列。37 房屋总层数: 房屋的地上层数与地下层数之和。假层、夹层、阁楼、装饰性塔楼，以及突出屋面的楼梯间、水箱间不计层数。38 夹层：位于两自然层之间的楼层，指房屋部空间的局部层次，如一栋房屋从外部看是两层楼房，从部看局部是三层，这三层中间的一层就叫做夹层。39 技术层：指用作水、电、暖、卫生等设备安装的局部层次。40 结构转换层：建筑物某层的上部与下部因平面使用功能不同，该楼层上部与下部采用不同结构类型，并通过该楼层进展结构转换，那么该楼层称为结构转换层。41 层高：上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。42 净高：楼面或地面至上部楼板底面之间的最小垂直距离。43 高层：高于8层的住宅及高度超过24m的其他民用建筑为高层。高层住宅应装电梯，满足高层建筑防火要求。44 多层： 28层的住宅及高度不超过24m的其他民用建筑为多层。45 单层：是指建筑物仅一层。46 错层：建筑物几局部之间的楼地面，上下错开者。47 跃层：是剖面组合方式。主要用于住宅中，这些房屋的公共走廊每隔1-2层设置一条，每个住户有前后相近的一层或一下层的房间。住户部有小楼梯上、下相联。48 复式房：一种经济型房屋，是在层高较高的一层楼中增建一个夹层，从而形成上下两层的楼房。49 单元式梯间：指在多层、高层楼房中的一种住宅建筑形式；通常每层楼面只有一个楼梯，住户由楼梯平台直接进入分户门。50 通廊式梯间：指在多层、高层楼房中的一种住宅建筑形式；通常每层楼面有一个楼梯和通廊，住户由楼梯经通廊进入分户门。51 天井：四面有房屋、三面有房屋另一面有围墙或两面有房屋另两面有围墙时中间的空地。52 采光井：亦称“窗井。指房屋为采光而外设的井式结构物。53 阁楼：利用坡形屋顶的闷顶局部作为使用房间时，该使用房间称阁楼。54 廊：廊是指屋檐下的过道、房屋的通道或独立有顶的通道。55 柱廊：有顶盖和支柱，供人通行的建筑物，称为有柱走廊，简称柱廊。56 架空通廊：指以两端房屋为支撑，有围护结构，有顶盖无支柱的架空通道。57 连廊：连接两栋房屋的走廊。58 封闭阳台：指阳台采用实体栏板作围护，栏板以上用玻璃等物全部围闭的阳台。房屋在规划、设计等环节都已确定为封闭的，才能视为封闭。59 晒台：又称露台，指供人室外活动的屋面或底层地面伸出室外的有维护无顶盖的台面。60 平台：指供人活动的平屋顶或从住宅底层地面伸出室外的局部。61 屋顶花园：指建在建筑物顶部，不与土壤连接的花园。62 屋顶：指房屋的最上局部。起挡风雨、防寒、隔热的围护作用。通常由屋面、屋顶承重结构、保温层或隔热层以及顶棚等组成。根据屋顶形式一般分为平屋顶、坡屋顶(如两坡屋顶、四坡屋顶、歇山屋顶、折腰屋顶等)和曲面屋顶(如圆屋顶、折板屋顶、筒拱屋顶、双曲屋顶、悬索屋顶、马鞍形屋顶、扭壳屋顶等)。63 屋面：指屋顶的面层，直承受大自然的侵袭。屋面材料一