资源描述
北京朝阳北路商业地产项目北京中国皮革城策划方案（V3.0）新加坡星联国际机构深圳市新摩尔商业管理有限公司2008年1月25日前 言2008年北京奥运会即将在8月举办，北京通州区的地位随着首都东扩，通州作为现代服务业中心，成为首都商贸流通中心的位置日益凸显。在环渤海经济带中，通州商务园带头打造环渤海湾的CBD,通州作为华北和东北的交通枢纽，是产业升级的龙头。古老的大运河起始于通州，终止于人间天堂的杭州，昔日万船竞发的通州商贸口岸，随着通州在21世纪商贸服务中心定位的明晰，发现系列大型专业购物中心和现代流通中心，未来通州的商业繁华景象将再现于北京。皮革行业是意大利传统强国，不仅拥有强大的设计力量，而且拥有众多世界名牌，把文艺复兴的文化内涵融入到现代品牌之中。美国通过技术创新和新产品开发，皮革产业非常兴旺，目前美国仅有120家皮革企业，但是能够生产多品种超薄柔软皮革，广泛应用于服装外套、夹克、手提包、鞋和手套等。韩国不仅是皮革生产强国，而且由于气候特征，韩国也是皮革消费市场。皮革产业是我国的优势产业，2005年我国皮革行业规模以上企业，实现总产值3185亿元，利税202亿元，出口创汇327亿美元。全行业直接从业人员500多万人，连同配套行业从业人员高达1100万人，每年新增就业岗位四、五十万人。皮革行业解决了大量城乡劳动就业，促进了社会的和谐、稳定。作为中国皮革业的龙头，海宁中国皮革城不仅是现代皮革业的购物中心和物流中心，而且是中国南方皮革业的发动机，在亚洲规模最大，占据中国皮衣市场的四分之一。2006年销售额达到56.8亿元。皮革流通专业MALL市场(城市购物公园环境，专业市场形态，目前称为专业MALL)和海宁区域经济的协调发展取得了巨大成功，如果通州招商将海宁中国皮革城引进在通州，我们认为设立北京中国皮革城，我们可以预见通州将加速吸引无污染的皮革设计、名品生产和销售终端，聚集中国皮革产业高端资源。著名作家陈祖芬认真从文化角度解读了作为中国第一商帮的浙江商人，从包玉刚到邵逸夫，这些爱国企业家热心家乡教育，先后为中国各所大学捐赠巨款，带动了中国企业家致富后的财富分配选择，树立了良好的商业文化形象。浙江企业家马云带动中国电子商务走在世界前列，雪豹等一批皮革品牌带动了海宁打造中国皮衣品牌的浪潮，当今中国500名富豪中浙江商人占据106个份额，浙江商人无愧于中国第一商帮的称号。浙江皮革行业的企业家不仅在东北等地开设市场，而且占领了国外很多市场份额。2004年以前浙江海宁皮革产业集群已经初具规模，引进了许多人才，但是在引进高端人才方面受到局限，设计方面还是依赖大城市人才。2007年5月海宁中国皮革城完成建设以后，标志海宁皮革产业成功完成了升级。作为中国皮革的出口基地，浙江海宁诞生了卡森集团等一批上市公司，卡森集团是中国最大皮革沙发出口企业，20年前最早进入俄罗斯市场，当年的海宁楼在俄罗斯能够年销售200万件皮衣几乎垄断了俄罗斯皮衣市场，目前卡森已经成功开拓了北美市场，在浙江皮革类企业等具有巨大影响力，浙江企业家具有合作发展的良好传统，浙江是我国企业集群最集中的省份之一，一旦卡森集团牵头开发的北京中国皮革城进驻通州势必影响带动一大批皮革相关企业进京发展。海宁中国皮革城成为我国皮革产业经济效益最好的购物中心和流通中心，成为行业名副其实的龙头。随着中国皮革产业实力的增强，中国已经成为皮革生产第一大国，但是和意大利以及美国和韩国相比我们的世界皮衣品牌等还不多，我们要成为皮革强国就必须集聚发展，在设计和品牌打造方面有所突破，因此我们需要聚集一流人才，要想吸引一流人才需要聚集在首都这样的高端平台，首都北京的东大门通州不仅规划了大运河两岸核心景观，而且规划了中国最具档次的生态型总部聚集区。一流的皮革设计和品牌推广人才需要大城市的环境，不仅需要良好的居住和办公条件以及为子女教育提供名校，而且需要良好的专业交流环境和出口平台，通州具备得天独厚邻水而居的首都东大门环境。利用北京首都的地位，加快皮革产业总部经济发展，为通州腾飞聚集高端资源，我们通过市场调查和分析，理性研究了在通州设立北京中国皮革城的可行性。千里之行，始于足下，通过我们分析研究，河北辛集羊皮产品发展迅速，河北肃宁裘皮产品发展较快，东北皮革产业分布较广，目前通过各种渠道包括北京雅宝路市场出口到俄罗斯和东欧国家，高档品牌皮衣今后面向美国、加拿大和欧洲强国也有很大潜力等。我们预测，北京中国皮革城在通州建成后，不仅每年能够直接完成5亿美元以上的销售额，而且能够带动50亿美元以上的总部及后续加工产业聚集通州。未来的通州皮革设计和品牌推广、产品检验、海关服务等机构将在中国皮革城的带动下陆续进驻，古老的大运河两岸将焕发新的生机，通州人成为北京东部商贸中心的理想将加速成为现实。在产品升级方面，中国皮革产业要超越的对象就是意大利等传统皮革设计与生产强国，北京通州成为中国皮革业总部经济区将为我国皮革产业升级做出巨大贡献。目 录前 言2第一部分 市场分析6一、城市基础情况61通州规划中的区域特点62总体规划定位73通州发展条件84通州交通状况与本项目交通情况95北京通州运河核心地块功能定位126通州商务园137北京和通州经济发展指标和商业发展情况汇总158通州商业状况179目前通州主要商业分布1910未来通州商业规划:21二、专项市场研究221北京皮革市场现状222沈阳皮革鞋料市场283东北皮革交易市场284. 河北辛集制革及皮革服装业集群295北京鞋业市场调研316典型家居市场34三、通州住宅市场调查361通州住宅调查362瑞都综合体开发413通州世纪新城大盘开发（包括25万平方米购物中心）424北京市区和通州部分商业和住宅地块拍卖的启发45第二部分 项目分析50一、宗地状况501区域位置502宗地目前状况51二、宗地周边环境521周边配套设施522. 周边环境52三、项目SWOT54四、项目发展前景预测551商业价值552住宅的市场价值55第三部分 项目操作思路55一、总体思路551开发体量552盈利模式建议55二、项目定位56三、目标客户人群57四、业态功能的判断57五、项目开发节奏建议58六、项目开发风险判断601项目运作中可能面临的风险分析602项目开发风险的防范措施建议60第四部分 概念规划方案60一、项目总体规划布局建议601经济技术指标602布局思路及建议61二、产品建筑设计建议621物业组合622项目商业业态初步策划633产品体现的主题思想63第五部分 北京中国皮革城品牌价值及其未来对通州区域经济发展的拉动作用分析65一、海宁中国皮革城的集群特点和品牌价值65二、中国皮革城进入通州的示范效应 以中国皮革城流通产业集群带动通州区域经济发展的新思路66三、社会效益分析67第六部分 可行性研究结论68一、通州经济发展指标对商业的支撑68二、规划方面结论68三、通州土地价格趋势结论69四、项目市场定位69五、项目物业功能与业态选择结论70六、项目开发周期及售价预测结论70七、土地价格结论71第一部分 市场分析一、城市基础情况1通州规划中的区域特点图1 通州区位图 通州位于北京东部发展带和东西发展轴的节点。 通州是北京东部发展带上的三个重点新城之一。 通州是服务于东部发展带和北京市域的综合服务新城。从环渤海经济带发展视角，朝阳CBD成本过高，通州商务园是性价比最高的区域型CBD，通州是北京惟一直接连接河北与天津的城区，通州是连接河北与天津的枢纽中心，同时也是北京连接东北与华北的重要通道，是承载产业升级高端资源的京东明珠。 通州在环渤海经济圈的地位 环渤海经济圈处于东北亚经济圈的中心地带，是中国欧亚大陆桥的东部起点之一。在环渤海地区5800公里的海岸线上，有20个城市遥相呼应，有数千家大型企业互聚龙潭，包括天津、大连、青岛、秦皇岛等中国的重要港口在内的60多个大小港口在这条线上星罗棋布。以北京和天津双合的世界型城市，带动着两侧的扇型区域，成为中国乃至世界上城市区、工业区、港口区最密集的地区之一。 环渤海地区以京津两个直辖市为中心，大连、青岛、烟台、秦皇岛等沿海开放城市为扇面，以沈阳、太原、石家庄、济南、呼和浩特等省会城市为区域支点，构成了中国北方最重要的集政治、经济、文化、国际交往和外向型、多功能的密集的城市群落。在全国和区域经济中发挥着集聚、辐射、服务和带动作用，有力地促进了本地区特色经济区域的发展。北京市作为中国迈向世界城市的首要载体，必须朝现代化、高端化、全球化和敏捷化方向努力，而新城的发展必须和中心城优化调整相联动。根据北京市城市总体规划的定位，通州将建设成为面向区域可持续发展的综合性服务新城，成为北京参与环渤海区域合作发展的重要基地。处于环渤海经济圈中的核心枢纽位置的通州，西距天安门20公里，北距首都机场16公里，东距塘沽港100公里。通州区与北京中心主城区有多条道路直接连接，轻轨八通线的建设使通州拥有了轨道交通，更加便捷了与中心城区之间的联系；京沈、京哈、京津塘等多条高速路穿境而过，与北京市的六环、七环、通顺路和东部发展带联系线在这里交汇，使通州成为北京东部的重要门户；京承、京秦两条铁路干线贯彻东西，是北京通往津、冀、辽与山东半岛的必经之路尤其是直接面向北京市东部的河北、天津地区。密集的路网为通州大力发展现代服务业，建成辐射环渤海地区的重要的北方陆路港、首都重要的物流集散地和现代商贸中心奠定了良好的基础。图2：通州在北京的战略定位 北京通州与河北关系 河北是北京的经济腹地，河北是北京、天津工业品巨大消费市场，依赖北京和天津作为科技中心和金融中心的地位。 通州临近河北廊坊，到河北廊坊一个小时，与辛集皮革城距离为3小时左右。 通州与天津关系 顺义、通州、亦庄是北京新城建设的重点，其中通州的功能包括行政职能、国际商务、文化传媒等。而更早还有两院院士吴良镛、中国城市规划设计研究院副总规划师赵燕菁等专家学者建议中央行政区迁往通州。通州距离天津约100公里，毗邻天津武清区。 从通州到天津只是需要一个小时，通州是北京和天津沟通的桥梁地带。2总体规划定位v 区域服务中心 v 文化产业基地 v 滨水宜居新城图3：北京通州规划定位北京总规对通州的定位是疏解城区部分职能、建设宜局新城，容积率控制普遍较低。3通州发展条件 （1）北京城市总体规划（2004年-2020年）确定通州为东部发展带的重要节点，北京重点发展的新城之一，也是北京未来发展的新城区和城市综合服务中心，给通州新城带来历史性发展机遇。 （2）北京的空间结构做出了重大调整，新城应配合中心城调整优化，疏散中心城人口和部分职能，培养新的产业聚集。这是通州新城发展的重要保障。 （3）通州新城位于城市的主要发展方向上，地势平坦，土地资源充足，与中心城的交通联系便捷，发展空间巨大。这是通州新城发展的现实基础。 （4）东部次区域是城市未来重点发展的地区，也是北京面向区域，联系天津、河北等省市的重要地区。通州、顺义和亦庄地区是承接中心城人口、职能疏解和新的产业集聚的主要地区。通州新城位于北京城市空间结构“两轴-两带-多中心”的重要节点上。这是通州新城发展的重大使命。 （5）国家大力推进以京津冀为核心、以辽东半岛和山东半岛为两翼的环渤海经济区的共同发展，将形成我国新的经济增长极。在环渤海经济核心区中，京津唐三市分工协作的潜力巨大，其中，唐山与天津都利用港口优势发展临港工业，对北京的高端服务业将产生更大的需求，而通州位于北京东大门，区域战略地位突出，是北京主动参与区域分工、服务环渤海的前沿。4通州交通状况与本项目交通情况4环5环轨道M6线轨道S6线通州首都机场至机场16公里至天安门20公里至CBD15公里至天津100多公里图4：北京通州区交通状况 通州到主要城市功能标志节点的距离：通州天安门 20公里 通州 C B D 15公里通州天津港 100多公里通州机 场 16公里目前通州到首都机场需要30分钟左右时间，相关道路修通后 20分钟就可以到达机场。 区域高速公路 京哈高速、北京六环、京沈高速、 京津高速 与北京市中心联系 朝阳北路、京通高速、通广路、朝阳路 轨道交通 已建成：轻轨八通线；规划：轨道M6、S6号线本项目交通位置图 5 朝阳北路北京皮革城项目交通示意图 本项目有两个出入口能够从朝阳北路直接进入本项目地块，开车从本项目到达朝阳CBD时间要比通州其他区域更为便捷。本项目通过朝阳北路可以直接上5,6环线。目前北京东火车站设在朝阳区四环，今后北京东站将设在通州，本项目离通州北京东站距离较近。 北京沈阳和北京到哈尔滨两条公路通过六环可以方便到达本项目，无论火车还是高速公路都可以满足物流需要。 未来M6轨道线路开通后北京市区人流可以直接做轨道交通到达。目前公共汽车在本地站点为物资学院，今后需要协调在本项目设置相关站点。 关于北京火车东站图6 目前北京东火车站位置在北京城市总体规划(2004年2020年)中，新北京东站的建设，将成为发展通州新城的切入点。随着东站的建设，北京的客运系统将实现“四主两辅”总体布局，即：北京站、北京西站、北京南站和北京北站为主要客站，新北京东站(通州)、丰台站为辅助客站，新北京东站(通州)预留发展条件。 新北京东站选址通州，将强化北京通州物流中心地位，提高了本项目批发与物流价值，方便辐射天津、河北东部、东北等地区。5北京通州运河核心地块功能定位图7：北京通州运河核心地块规划功能示意图表1 通州运河核心地块规划功能表1号：世界文化交流中心2号：滨河演艺走廊3号：国际生态居住区超星级酒店演艺广场低密度住宅电视观光塔文化艺术品交易中心国际学校艺术博物馆时尚艺术街泛会所生态艺术公园艺术家创作室文化广场文化人俱乐部餐饮休闲风情街国际医院4号：地区行政生活中心5号：创意产业综合体6号：商住产业综合体地区行政中心国家文化行政服务基地（版权保护基地）独立式制作区产品展示娱乐体验馆地区图书馆/医院/体育馆集合式制作区星级酒店少年/乐龄中心/市民大学星级酒店/艺员公寓SOHO公寓SOHO居住社区新闻资讯中心会议/展览中心商业中心购物中心7号：金融城本项目需要考虑运河核心区域的规划影响，今后零售业态重点放在6号地块。度假五星级酒店重点设在1号地块。商务五星级酒店主要设在6号地块。朝阳北路项目酒店需要定位以商务型为主，注重生态环保。浙江商业总部功能与通州商务园配合，重点吸引皮革类相关企业进驻。文化产业公司总部金融/贸易/保险法律/会计/中介服务会议中心服务式公寓6通州商务园 北京通州商务园，是按照北京市总体规划以及城市空间战略调整的要求，为了适应北京市作为国际化大都市高端商务需求，顺应环渤海经济区域快速发展，由清华控股、紫光集团有限公司与北京市通州区人民政府合作，倾力打造的国际化商务园区。表2 北京商务园汇总表 国务院批复的北京城市总体规划2004年-2020年中明确指出新城承担着进一步疏散中心城人口，聚集新增功能的职责。通州新城是东部发展带的重要节点，是北京重点发展的新城，是北京未来发展的城市综合服务中心，是北京参与环渤海区域合作发展的重要基地。通州新城的发展目标是区域服务中心、文化产业基地、滨水宜居新城。按通州新城规划将在西北部形成与CBD功能互补的商务园。 北京通州商务园正是在这样的背景下产生的，它将是通州实现新城定位和功能的重要载体和启动点。市国资委在向市政府的金融企业发展报告中提出了“一区三园”计划，三园就包括了通州商务园。通州商务园选址位于通州新城西北部的温榆河畔，总规划面积约7.3平方公里，近期开发面积约5平方公里。商务园地理位置优越、环境优美，依托温榆河及其景观资源，是北京市发展亲水型高端商务办公的首选之地。项目规划 项目定位：超大型、低密度、亲水生态商务花园。 绿化率50%，综合容积率0.8，40余万平米的滨河公园 商务办公为主，辅以配套商业和住宅全方位的综合商务支撑体系： 五星级酒店、大型购物中心 、休闲商业街、企业家俱乐部、国际会议中心、配套公寓、高尔夫球场商务园项目将分三期进行开发。 首期用地位于通州新城外环内，占地面积约2.7平方公里。 首期开发分四块滚动式进行，总投资51亿元，预计2010年完成。 2007年底，首期首批地块土地整理将完成，2009年商务园第一批建成区将投入使用。 首期开发完成后继续进行二期开发工作，二期约占地2.5平方公里，计划用时3-5年完成。 余下的200余公顷土地用作远期开发备用。图8 北京通州商务园效果图北京通州商务园与本项目关系研究： 1.本项目北京浙商大厦可以纳入通州商务园功能的一部分，重点吸引皮革、鞋业相关企业总部入住。同时可以吸引皮革研究所和设计公司以及皮革相关品牌推广机构进驻，加快皮革高端资源的聚集速度。 2.通州商务园一期项目与本项目距离较近，本项目在商业规划方面可以充分考虑利用通州商务园的相关开放平台和相关服务设施。3.本项目今后可以和通州商务园联动宣传，吸引众多浙江商业企业，加速通州招商进度，提高招商质量。通州商务园为本项目做成皮革出口中心提供了基础环境，希望通州商务园一期早日开工。总之，通州商务园是北京城东服务环渤海的区域CBD,北京中国皮革城相关资源是通州商务园重点吸引的目标对象之一。7北京和通州经济发展指标和商业发展情况汇总 通州概况 通州区位于北京市东南部，京杭大运河北端。区域地理坐标北纬39364002，东经1163211656。东西宽365公里，南北长48公里，面积912.34平方公里，耕地面积453万亩。西邻朝阳区、大兴区，北与顺义区接壤，东隔潮白河与河北省三河市、大厂回族自治县、香河县相连，南和天津市武清县、河北省廊坊市交界。全区地处永定河、潮白河洪冲积平原，地势平坦，平均海拔高程20公尺。分布13条河流，总长245.3公里，主要河流有北运河、潮白河、凉水河、凤港 减 河。气候属暖温带大陆性半湿润季风气候区，年日照21813小时，年平均气温13.0，降水4498毫米左右。通州区历史悠久，早在新石器时期，境域内即有人类活动。西汉初(公元195年)始建路县，后先后改称通路亭、潞县、通州、通县。1948年12月通县解放，分置通县、通州市。1958年3月县市由河北省划归北京市后，合并为北京市通州区。1960年复称通县。1997年4月撤销通县设立通州区。通州区辖10个镇、1个乡、4个街道。总人口已经达到100万，其中农业人口37.18万人。人口出生率3.81，自然增长率-3.42。 通州经济状况2002年-2006年GDP增长情况 图9 通州GDP增长2002年-2006年三个产业结构比 图10 通州第一、第二、第三产业结构比例通州在岗职工平均工资增长幅度图11 通州在职工资比例据通州区城镇居民家庭的抽样调查资料显示，2007年1至6月份，通州区居民家庭人均可支配收入为9634.99元，比上年同期增长12.2%；人均消费性支出为6580.35元，比上年同期增长18.2%。 2004年北京人均收入超过1.5万元,2005年北京人均收入17653元比上年增长12.9%，2006年北京城市居民人均可支配收入达到19978元，同比增长132，扣除价格因素，实际增长122。 2006年北京人均GDP首破6000美元，清华大学国情研究中心主任胡鞍钢在北京市十次党代会报告中明确提出，到2012年北京人均地区生产总值将达到10000美元。5年内北京人均收入将达到世界高收入水平，皮衣等高档服饰在北京将有较大消费潜力。8通州商业状况通州社会消费总额相关数据2006年，全区实现社会消费品零售额95.2亿元，比上年增长18.2%。在市场总量不断扩大的同时，内部结构也发生了变化。从吃、穿、用、烧四大类商品销售结构看，2006年吃、穿、用、烧类零售额分别完成28.2亿元、10.3亿元、52亿元、4.7亿元，比上年分别增长5.2%、1.2%、32.5%、8.4%，分别占社会消费品零售额的29.6%、10.8%、54.6%、4.9%。与上年同期相比，吃类、穿类、烧类商品比重分别下降了3.7 、1.8、0.5个百分点；用类商品上升了5.9个百分点。市场规模经营更具竞争力。积极运作生态商务园项目，加快推进物流基地建设，图书出版发行中心、李宁总部、苏宁电器、招商局物流集团等一批重点项目落户我区。传统服务业得到快速提升，新型商业业态发展迅速，家乐福、万客隆、易初莲花等著名品牌商业落户通州，改造了中仓餐饮文化街、闸桥商业街区，社区和农村商业网点建设取得新进展。2006年末，我区共有连锁门店总数255个，比上年增加174个；营业面积17.2万平方米，是上年的1.3倍。 商饮服修网点数26087个，营业人员73604人，比上年增长2.8%。如果北京中国皮革城进入通州一家批发销售额将远远超过目前的 亿元。通州连锁商业发展情况自1997年物美超市进入通州，带来了新的都市消费理念。去年下半年，大中电器、苏宁电器等电器“大佬”来到通州，世纪联华又悄然登陆，通州商业有了些许竞争味道。眼下的通州，新移民越来越多，商业格局正谋求新的变革。居民消费中低档产品为主2004年8月19日，泰国正大集团23万平方米的易初莲花购物中心正式落户通州。连续几天在易初莲花市内十里堡店和通州店调查中发现，通州店的日常特价品明显多于市内店。以鞋类为例，20至80元的特价鞋摆满了整个鞋类货架，购物人群相对集中在此类商品上。而北京市内店，同样的鞋类柜台，定价要高20元左右。通州区商务局提供的数字显示：通州区的商业网点有16752个，但主要商业网点大都分布在新华大街沿线，上万平方米以上的大型商场仅有6个，3000平米以上的综合超市也仅有7个。这组数据表明，相对于一个城区面积达40平方公里、有着庞大移民人群的大社区来说，通州区大型商业设施分布相对较少，居民消费水平不高。城区商业物业的辐射和分流。八通线、京通高速开通后，拉近了通州与城区的距离。而从目前通州购房者的整体情况看，具备一定消费力的买房人主要来自城区，特别是朝阳CBD，这些人年龄以2540岁之间的年轻人居多，他们工作在城里，与城区生活、消费紧密，选择性强，不排除被城区商业分流的可能，尤其是一些高档名牌类和耐久商品的消费。我们在市场中了解到，一些在市区上班、住在通州的白领阶层，主要消费场所在市区，他们仅把通州当成一个居住的地方。通州现有商业，仍以中低档产品为主，只能满足居民日常消费，缺乏高品位和高品质的消费场所。商业环境仍处于待开发阶段。9目前通州主要商业分布图12 通州主要商业布局图 通州各区域商业情况 朝阳路 从慈云寺桥向东的朝阳路段，与八通线并驾齐驱，这里是通州居民老的商业中心，也是他们进城购物的第一站。沿线的远洋天地、住邦2000、韩SHOW、财满街等项目相继推出了不少商场。由于多年住宅开发的积累，这里的居民人口数量聚然增加，双向三车道不够宽，有时晚上11点还堵车。有消息说，下半年朝阳路有望得到改造。 早年开发的华堂商场无论何时都人满为患，虽然去年下半年开业的易初莲花分担了部分客群，但门前拥挤的状况表明，这里的消费力远远超出了商业的负荷。除了少数几家规模较大的商铺，沿线大部分店铺都是简易的门脸房，别小看这些小店铺，租价都不低。这些店铺早晚都将被拆除，新推出的商铺恰好填补了空缺，也将提升区域商业的品质，不同的业态组合和定位，已经显现出这里未来的商业市场前景。 北苑环岛 乘八通线没过多久便到了北苑站，这里的新华大街是通州老城区的商业中心，未来这里依旧是通州的心脏和商业中心地带。 与朝阳路相比，新华大街的商业设施似乎并不逊色。短短几年，中心区新增了不少大型商业设施。宽敞整洁的马路，从北苑车站端起的新华大街，第一个繁华区域是西门，这儿有西门商业市场、世纪华联超市、大中电器等大型店铺，肯德基也在此占据了一角。 再往东行驶不到3分钟，第二个繁华地段就出现在眼前，物美大卖场、华联商场、人民商场等分踞马路两旁，因为是大中午，永和大王、麦当劳、肯德基都挤满了人，马路上人群熙熙攘攘，颇为热闹，大有都市商业街的味道。这里的消费档次和水平不低。 通州北区 从新华大街向北是通州的北部，武夷花园是这里开发较早、规模较大的项目，普通住宅设计，沿街的商铺已经都开业了，小有规模，是附近几个社区居民的主要消费场所。 以通惠河为界，两岸的产品明显不同，南岸是以武夷花园、水恋晶城为代表的普通住宅，北岸则主要是类似珠江国际城的低密度住宅产品。 百万平方米的珠江国际城是老城区域改造的大项目，商业因而被规划为区域的生活广场，总商业面积近10万平方米，分期建成，规划有生活元素一条街、餐饮一条街等多个商业区，完全采用欧式风格，主要服务社区和周边居民的日常生活，6000平方米的物美超市下半年将进驻该小区。据项目负责人介绍，由于周边项目客群雷同，国际城商业定位以中高档为主。为维护与高品质社区相吻合的社区商业，保证投资者的利益，开发商组织了招商部，为出售的社区商铺招租。据悉，珠江国际城的商铺买家中，投资客占5成以上。 果园 轻轨八通线北苑环岛下一站是果园环岛。用“火热”来形容目前这里商业地产开发一点不为过。 这里是通州境内大面积社区开发集中地，轻轨以南地区全是新开发项目，在售近十个住宅项目无一例外地先后推出了商铺，规模都在数千平方米以上，商业面积上万平方米的项目就有苏荷雅居、世纪龙鼎、旗舰凯旋、天地美墅、世纪新城等多家。 新华联家园是这里最先开发商业的项目，一期开业的商铺成了这里的标签和价格标杆，这里的商铺总面积将近40万平方米，近一半商铺散卖。 这里所有住宅楼盘规划的商铺基本都是临街铺面，世纪新城和天地美墅是这里商业规模最大的两个项目。世纪新城25万平方米商业是通州政府规划的SHOPPING MALL，由福建开发商采用国际招商的形式，以购物和娱乐体验为主，如体验乐园、水幕电影等，购物只占商业总面积的40。天地美墅离轻轨有10分钟车程。一期商业面积9万平方米，坐落在别墅区内，形成双向2000米十字休闲街。起价为每平方米15800元，规划有海鲜城、影视城、书城等，单位面积605000平方米，一、二层格局，部分有三层。有消息说，通州招商局正协助招商。 梨园 下了轻轨梨园站，路边就建起了高高的围栏，时尚街区和园景花园分别规划了3万平方米商业，大部分为沿街的住宅底商，单位面积为180800多平方米，售价为每平方米6500元左右，园景花园的商业基本已经建成。 这条街长不超过1000米，开发的住宅项目仅三四个，时尚街区和园景花园两个项目规模最大。轻轨向北约一公里就是新开的易初莲花通州店， 6万平方米商铺散卖后，无论是政府扶持，还是由企业自主招商，经营存在难度，最终都将由市场来优胜劣汰。 从这里向东不远便是DBC加州小镇，紧邻着轻轨(临河里)站。据介绍，项目规划的商业总面积近6万平方米，其中5万平方米将兴建一区域购物中心。10未来通州商业规划:北京市通州区商业发展规划（20052020年）显示了通州商业的发展目标：至2020年，通州将构建与北京国际化大都市性质和通州综合服务中心的功能定位相适应，与中心城商业互补互促的商业流通体系，确立京东商贸中心的地位。通州商业定位三个层次 通过对通州区域特点和目标市场的分析，结合北京城市总体规划中通州的定位，规划将通州商业的定位划分三个层次。 以承载文化、亲近自然的运河滨河区为平台，建设北方城市中独一无二的滨水城市商业，以亲水、文化、绿色、生态为主题，打造通州区商业的最大磁力点。 以东部、南部城区新区开发为契机，发挥后发优势，建设更成熟、更现代、更国际化、辐射更超广域的世界城市商业。 发展宜居商业服务体系，以现代商业的舒适、休闲、安全、方便、快捷来满足消费、创造消费、引导消费，提升社区居住品质，提升居民的生活品质，吸纳城市人口。 规划指出，商业发展模式应由渐近式发展转为跨越式发展。立足于高起点，通过科学的商业规划，预留较充足的土地资源，快速、直接地形成新的、较合理的商业格局，实现商业格局的跨越式发展。 商业发展紧紧围绕生活服务和产业服务两条主线。生活服务商业发展的主体脉络是：打造四个引力点：以吸纳城市居民消费力、整体提升通州城市引力为宗旨，全力打造四个各具特色的超广域重点商业项目。 构建三层宜居生活体系：以服务当地居民、创建宜居社区、打造宜居城市为主要目的，建立三个层次的宜居商业体系。 产业服务商业发展的主体脉络是建设三个都市产业服务项目，拉动都市产业发展；完善农产品交易系统，推动区域农业产业发展；完善工业区商服配套，推动区域工业产业的发展。 空间格局遵循多个原则 在商业的空间格局上，主要遵循与交通节点结合、与优势资源结合、集群化发展与节点式开发结合、突出重点、均衡布局等原则。 与交通节点结合也就是重要商业项目的选址与建设必须与交通节点结合，有便捷的交通网络体系。首先是与轨道结合，即结合轻轨站点优先发展商业空间，商业设施位置的选择应尽量能与轻轨建立便捷联系。 （北京中国皮革城选址今后要和北京M6等重点结合）其次是与高速路网结合，重要辅射项目的选址建设要与高速路网结合，与环渤海区域建立便捷的联系。再次是与公交换乘系统结合，让区域商业项目要有通畅和高效的交通换乘，可达性好。 与优势资源结合，主要是与运河景观结合，与文化公园结合，与主题公园结合。集群化发展与节点式开发结合，是大型特色商业设施集中设置，社区商业中心集中设置，社区便利商业终端发散节点式设置。 突出重点、均衡布局。城市亮点均衡布局，重点突出；城乡均衡：城乡一体化空间结通州区商务局表示，目前通州的商业消费还是输出多于引进，通州将构建五大商业引力点，谋建京东商业中心。 按照通州区商业规划，中心商业占50，社区商业占50（其中，社区便利终端占10），人均商业体量为1.5平方米，营业面积总量到2020年将达到176万平方米。从目前在售商业情况看，社区商铺和商业街商铺形式的比例各占总商业形态的35%，商业中心占70%比例。 根据规划，通州区的商业网点有2.4万个，l万平方米以上的大型商场有6个，3000平方米以上大型综合超市有10个，商业密集度堪称京郊第一。商场和超市都以中低档产品为主，消费群体也以当地居民为主。根据通州区的规划，2010年通州将建设一大批起点高、规模比较大、特色突出的新兴商业。结论：北京中国皮革城属于专业购物中心和物流中心，属于通州重点引进的商业形态。选址方面需要充分与轨道交通部门和公交部门协调，甚至今后与长途汽车站点结合设立专门停靠站点。功能策划二、专项市场研究1北京皮革市场现状北京皮革行业配套齐全，主要包括制革、皮革机械、皮革五金、皮革化工和皮革制品等生产企业，通过近10年来发展、演变，目前，大部分生产企业以生产皮革、皮衣、皮件产品为主。产品主要有各种优质皮革；各种真皮、裘皮和仿裘时装；各种箱、包、皮带、万用手册：各种男女皮鞋、劳保鞋靴、军用靴及特型皮革产品。90年代初期，北京皮革行业处于辉煌时期，协会内众多企业产品享誉海内外，创有百花、长城、卡巴奇、柏奥迪、新世代等知名品牌，其中“百花”牌皮鞋曾获得“十大鞋王”称号。 北京皮革城北京皮革城市场名称北京皮革城市场地址北京市丰台区永外宋家庄顺八条4号邮编100075电话67625393注册日期6/18/1997行政区号110106注册资金0 (万元)职工人数153经营范围批发零售：皮革及制品，皮革化工，机械五金北京皮革城是华北地区较大的经营皮革及沙发材料的专业公司。主要经营意大利、泰国、韩国、新加坡等十多个国家和地区的各种优质高、中档沙发皮革。目前该项目已经搬迁，原址已经成为住宅区，皮革城的皮沙发等目前在各大家具广场之内。目前北京皮革城原址已经成为住宅区，该项目临近老皮革厂。 北京楠辰皮革有限公司 （1）历史沿革北京楠辰皮革有限公司是于2003年改制后成立的以经营皮革制品贸易为主业的专业化集团公司，至今已有44年的发展历史。其前身是成立于一九六一年的北京市皮毛皮革行业公司，后更名为北京市皮革工业联合公司，一九八七年又更名为北京皮革公司，企业性质为国合合营。一九九四年，公司组建为北京轻联皮革集团公司，2003年改制为现在的北京楠辰皮革有限公司。注册资金：3680万元注册地址：北京丰台区南三环东路29号法定代表人：李曜现办公地点：北京宣武区广外鸭子桥路35号 （2）公司现状资产状况截止2005年底，集团公司总资产4.19亿元。土地房产状况集团公司拥有较为雄厚的房地产资源，总占地面积21.5万平方米、总建筑面积10.9万平方米。主要位于城市南部，大部分在南三环、四环。集团公司目前的房地产资源利用主要分为三类：一是直接用于生产经营；二是由于各种原因闲置；三是用于对外出租，2005年出租收入1468.4万元。设备状况现有生产设备1355台（其中主要生产设备471台，国产设备251台，进口设备1135台）。生产经营情况2005年北京楠辰皮革有限公司实现产品销售收入1.802亿元；利润总额0.046亿元。主要经营目的及范围：制造、加工、销售皮革及制品、皮毛服装、皮鞋、箱包、腰带、皮革五金配件及皮革化工原料。 正天兴裘皮市场经营范围囊括裘皮行业的所有品种及产品，包括进口、国产的兰狐、狠狐、白狐、水貂、獭兔、家兔、鸵鸟、海豹、貉子、滩羊、羊羔、黄狼、狗类、鼠类、猪羊皮印花等。产品有毛皮、毛条、毛领、褥子、围脖、服装服饰等成品与半成品。 正天兴裘皮市场基础设施： （1）市场配套服务功能齐全，服务周到，管理机制完善，内具加工企业、仓储、办公为一体。并在2003年开办了染色厂和大型的加工园区。 （2）市场周边拥有各类大型服装批发市场、服装布料市场、服装辅料市场、童装小商品市场、鞋类市场。 （3）政府服务机构齐全，拥有邮局、商城派出所、工商所等，为方便新来客户，市场可以代办工商、税务等证照及代收税、费。 （4）金融网点众多，设有建行、农行、工行、交通银行、邮政储蓄所，一应俱全。 北京正天兴裘皮辅料批发市场地处北京南城中轴路，北京市丰台区永外高庄118号，南三环木樨园长途汽车站南三百米，位于北京大红门服装商圈的黄金地段；占地12000平方米，拥有商户600多户。创办于1998年的具有特色的、专业性的北京正天兴裘皮市场，至今已发展成华北最大、北京唯一的专业化裘皮集散中心。随着市场规模的不断扩大，大型裘皮企业的不断涌入，客源与日销售量的成倍增加，已成为国内、国际重要的具有特色的专业性裘皮市场之一。由于道路改造旧的市场将被取缔，目前新市场正在招商。 新正天兴皮革批发市场状况 地址：南四环大红门西北角 开发商：威涛投资有限公司。 目前新正天兴市场正在招商。入住的商家主要以旧市场改造搬迁过来的。一层以对外门面为主，二层重点是仓库。 入住商家有：慧发皮革有限公司、亨达利辅料、河北永泰皮革有限公司、金狐狸皮革有限公司、ZIPPER拉链、泰坤纺织等。 市场招商优势： （1）商铺一期经营面积2.6万平米，库房5万平米，七千家商铺，大型停车场可容纳千辆汽车货运，仓储办公，餐饮齐全。特别是在市场周围外商户特备生活区，满足商户全方位经营要求. （2）租金交一年送一年，是同类市场商铺价格的20%，商铺第3-4年0.5-1元/含库房费用。 （3）投入大量的资金购买十辆免费班车，设定班车和定时班车服务，全程免费到各大服装基地接送，并在各接送点设立货物配送等服务，协助客商接送货物。 （4）50个监控头，24小时的全方位服务，几十名保安日夜巡逻，为市场安全、货物安全提供了一个强有力的保障。 （5）方便快捷的银行有备无患的保险加盟市场，为您提供更加固全的服务。客货运输定点准时保障货品及时入店，及时发送到客户手里。 （6）市场在各毛皮集散地设立专门机构，代办资金结算等方便措施，同时为货物流通提供服务。 商户认租优惠政策商铺认租率优惠幅度（免租期）第一阶段：50%以内2007-01-012008-03-31，15个月第二阶段：50%-60%以内2007-01-012007-12-31，12个月第三阶段：60%-70%以内2007-01-012007-9-31，9个月第四阶段：70%-80%2007-01-012007-6-30，6个月第五阶段：80%-90%以内2007-01-012007-3-31，3个月 南北通道两侧店铺几个为4元/天其余为3元/天图13北京皮革市场图片 北京雅宝路市场 北京的雅宝路市场是中国服装界的老字号商业区，雅宝路服装市场作为一条20世纪80年代就兴起的服装专营街，背靠雅宝路使馆区的良好地理位置、现代化的管理和运营模式使其发展成为全国最大的面向东欧的贸易市场，一个联结中国供应商和世界上的贸易团体、采购商、贸易服务机构、以及生产商的沟通平台。每年的贸易额约在20亿美元。据一些老雅宝路市场的商户介绍，在市场鼎盛时期，这条街的摊位多达1400余个，每天至少吸引着数千位大宗外贸商人的光顾。雅宝路地区商业能够在北京市商业竞争日益激烈的市场屹立不倒的原因，也是其作为商业发展核心竞争力的主要原因就在于大量的外贸服装市场，将大量通过廉价劳动力生产出来的低成本商品，通过批发或零售的商品流通交易形式，贩卖到其他国度和地区，从而获取外汇流通和交易利润。雅宝路地区是个外向型的交易商场，原因在于雅宝路地区商业的着眼点自始以来就是服务于外籍人士，雅宝路市场商业繁荣的背后折射出的市场范围已经远远超越于北京、乃至中国市场的范畴，雅宝路市场成为了世界性的商品贸易的流通始发点，这么说并不为过。 目前，雅宝路地区的商家总数在4500家左右，整个地区内部，以服装批发为主的业态占到了全部商业总经营面积的80%以上，而服装中又多以经营皮毛服装为主，兼有其他针织类服装。其次是酒吧和餐饮、娱乐，占到10%了左右，其他包括小商品和作为典型服务行业的航空运输占到10%了 特别是皮毛类服装在雅宝路地区大行其道的主要原因和这里的批量采购人群存在直接关系，经调查充斥在雅宝路周边市场中的消费人群主要是来自俄罗斯以及一些东欧国家的商贸人士。由于冬季的寒冷，以及中欧贸易的繁荣往来，促使这些来自寒冷国家的商人倾向于在价格相对低廉的中国采购冬季服装，因此在雅宝路市场上可以看到到处充斥着用俄文标注的广告牌，以及承办将商品货物航运至俄罗斯和东欧其他国家的货运公司。 此外，服装商品中的针织品多数也面向批发客销售，但我们都知道，本地零售商是不会从这里批发服装的，因为这里的批发商应该算是二、三级的小型批发商，本地商家会直接从一级批发商或生产商那里直接进货，以保证获得更低价格的理想商品。而外籍商人一般不会了解一级批发商的渠道，他们比较清楚地是二三级批发市场的行情，因此可以说整个雅宝路市场做的是二三级批发代理。还有很多商家直接面向批发市场，因此如果前去散买，对方会告知在售商品无现货，这是一种拒绝零售的方式，同时表明这些商家的客户以批发为主，因此他们通常提前告知二三级批发商或与其约定提货的时间，这样二三级批发商可以按照对方的进货要求事先从厂家或一级代理商那里订货。先前，也曾经出现过外国商人直接找到南方厂家进货的事情，但是由于厂家无法按信用保障外国商家的利益，使得多数外国商人不得不重新找到了信用度相对较高的二三级批发商。整个雅宝路的商业经营反映的是近10年来商业经营渠道的不同所带来收益不同的现象，商业渠道的多元化和销售的量化带来了商业市场的兴旺与繁荣。 主要的商业区 （1）朝外MEN（2）老番街（3）吉利大厦（4）雅宝大厦（5）天雅大厦（6）万邦科贸大厦（万发市场）（7 ）汉鼎大厦）（8）雅秀服装市场 其他独立商业 另外，周边还遍布有东方圣元大厦（地上6层，主营皮毛、羽绒服、时装、运动服、鞋帽等）、北斗星大厦（地上6层，主营皮毛、童装、运动服、时装等）、国星大厦（地上6层，主营童装、羽绒服、鞋帽、皮革等）。目前在雅宝路地区，有部分外籍商贸人士常驻与此，也做起了批发的生意。 市场发展前景 目前，雅宝路地区日成交量在1100万美元以上，每年的成交金额保持在30亿美元左右，2000年的贸易额最高曾一度达到50亿美元。雅宝路地区贸易范围覆盖俄罗斯、东欧、非洲、西欧、亚洲、北美，其中以俄罗斯、东欧、非洲为主要贸易出口地区。因此，雅宝路地区的未来发展是无法估量的，它必定会造成中国服装业的辉煌。图14：雅宝路皮革商场图片 点评：北京雅宝路市场的存在非常重要，说明中国裘皮产品和冬季服装在国外具有较大市场，由于北京拥有国际机场，各国商人方便到达北京进货，这是沈阳和河北辛集市场所不具备的条件，让俄罗斯等商人从北京朝阳北路皮革城直接进口，重点要做好对外宣传工作，需要印刷俄文和英文宣传品，突出一级批发和质量保证特色。 北京皮革产业从90年代的辉煌到衰落，小型皮革市场面向北京和周边，雅宝路市场面向东欧和俄罗斯国家，因此北京能够出口与国内辐射力特强的大型皮革交易市场存在空白，本项目在北京通州落成，将大大带动北京皮革产业的复兴，同时加速出口产品厂商到北京的聚集速度。2沈阳皮革鞋料市场 沈阳皮革鞋料市场，是东北地区规模最大的皮革鞋料专业批发市场。 沈阳皮革鞋料市场于1993年建成开业，占地4000平方米，建筑面积20000平方米，设有1000个档口式经营摊位。市场设备完善配套，设有客、货电梯，4000平方米仓储库房，3000平方米机动车、非机动车停车场。市场内设有银行、储蓄所、机票代售处、客货联运站等一流的服务机构。 市场主要经营皮革鞋料、制鞋辅料、鞋用五金配件、化工原料、制鞋机具等十大类二万余种商品。商品来源于意大利、俄罗斯、泰国、南韩及我国的台湾、香港、内蒙、河南、河北、广东、山东、辽宁等二十多个省市地区。商品主要销往内蒙、辽宁、吉林、黑龙江等地，年成交额均在五亿元以上。 地 址：沈阳广宜街和北顺城路交叉路口 在东北皮革交易中心项目启动后，相当部分商户结伴进入。3东北皮革交易市场 作为温州皮革行业的领跑人物，浙江海一角装潢家私有限公司、温州均得利皮革有限公司董事长孙士明与其合作伙伴温州百得利制革有限公司董事长张俊晖抓住了沈阳皮革市场发展的机会， 他们合资注入4.8亿资金在沈阳市建起占地170亩、总面积超20万平方米的东北三省最大的皮革交易市场。 从2004年开始，经过两年的运筹，一个集交易、产品展示、信息交流、仓储货运及其它配套为一体的多功能东北皮革交易中心正式成立，其42000平方米面积的超大交易平台，正成为东北皮革业发展的新起点。40000平方的仓储物流专区，专用的货运电梯，现代化的托运设备以及先进的保安系统，满足国际物流配货条件。2006年8月5日东北皮革交易中心开业仪式隆重举行，与此同时，为期四天的东北首届国际皮革皮具展销会也拉开了帷幕。 图15：东北皮革交易中心外景 东北皮革交易中心已建成的一期交易大厅建筑面积4.2万平方米，集展销会、信息交流、专业培训、仓储物流、金融结算为一体，经营八大类两万多种皮革商品。 孙士明他们并不满足现状，为打造一流的国际化市场，他们还将“展会市场”引入皮革专业市场，除交易功能外，皮革交易中心下面还设有仓储中心、物流中心、品牌推广中心、信息中心、技术交流中心、培训中心、万商会、银行、超市、餐饮等配套设施。东北皮革交易市场对通州项目影响较大，两者之间存在竞争关系。在今后的业态设计中需要适度差异化，充分利用北京首都超级平台进行产业升级.加速皮革企业总部在北京聚集程度，让我们建设的北京皮革市场成为出口皮革产品的龙头，皮革总部和设计中心聚集地。4. 河北辛集制革及皮革服装业集群辛集市位于石家庄市东65公里处，距北京250公里，铁路、国道、高速公路横跨全境，通达全国各地。 中国辛集皮革城是由国内贸易部批准建设的省级重点项目，属部级工贸小区，是辛集皮革业发展的龙头。皮革城始建于1993年，截止目前，已累计投资14亿元，建筑面积150万平方米，占地1500多亩，是目前最大的皮革服装生产交易中心。城内设备配套齐全，市场布局合理。企业集中进区生产，拥有皮装、皮件生产、销售为一体的企业828家，另有租赁摊位1800余个，年生产羊皮服装、羊绒服装、裘皮服装、尼克服530万件，生产箱包、手套、领带各类皮具近1500万件套。辛集皮革业拥有400多年的历史，改革开放以来，辛集皮革业迅猛发展，到1992年，皮革业户发展到4000多家，形成较大的群体规模，但散步在全市12个乡镇150多个街村，大部分是家庭生产，作坊经营，限制了行业的进一步发展提高。为解决这一问题，辛集先后投资3.45亿美元建设了“中国辛集皮革城”和“辛集制革工业区”，引导企业适度集中。辛集是中国规模最大的皮革服装生产交易中心和出口加工基地，全市现有制革、制衣、制件等各种加工企业近1万家，
展开阅读全文