观唐地产项目统一说辞

word观唐二期统一说法博华紫光置业某某2006年8月24日目 录一、 开发商理念追溯先贤的庭院生活4二、 项目简介4三、 项目根本资料61. 观唐花园的具体位置以与周边的道路交通情况62. 项目基地规模和项目总建设规模73. 产品类型与别墅套数74. 容积率、绿化率、车位库情况85. 社区内配套设施86. 项目周边环境、地块现状如何？87. 小区周边生活配套设施情况98. 区域内的居住人群简要分析99. 区域投资市场与投资回报率等情况9四、 项目开发计划101. 三、四期何时全部建成102. 会所与幼儿园何时启用10五、 规划设计概念策划与特色101. 设计概念102. 设计特点12六、 立面风格14七、 户型特点16八、 景观规划与环境设计18九、 建筑结构221. 结构体系222. 抗震设防烈度、安全等级233. 结构楼板、墙的厚度234. 根底结构设计形式235. 室内平面分隔变更的可能性、X围以与如何处理？236. 层高、净高、柱宽、梁高23十、 建材、安防与设备配置标准241. 建材、设备配置标准表242. 安防配置标准表253. 电力系统254. 交房标准、装修标准、装修有无多项选择？265. 关于水暖26十一、 市政条件27十二、 物业管理与收费271. 物业管理公司272. 物业公司服务特色273. 物业费用274. 何时成立业主委员会275. 小区是否提供班车服务？276. 如果业主对业主物业管理公司不满意，能否换？277. 物业: 84701950/2027十三、 协作团队27十四、 销售相关问题281. 销售方式?282. 本项目销售地址在哪里?283. 本项目是否有分摊？284. 观唐南区可售数量有多少？285. 本项目的销售价格是多少？286. 本项目有哪些付款方式与工作流程？287. 本项目的热线是多少？29一、 开发商理念追溯先贤的庭院生活住宅是居住者生活模式和审美习惯的载体,在整个社会都在呼唤文化和价值回归的今天，别墅设计对欧美建筑的简单抄袭和模仿早已成为过去，而植根于中国本土的建筑，尤其是最能表现中国人传统居住理念和传承中国建筑文化的住宅，势必成为新一代别墅市场的主导。“观唐正是在这一大趋势下应运而生的产物。突出建筑深厚的文化底蕴，最大化满足居住者的文化心理需要，是高端住宅产品的追求目标。因此，建筑设计不应囿you，音同“又于形式上的创新，更应进展深层次挖掘，以充分的精神内涵赋予建筑产品以鲜活的生命。而充分满足别墅使用者对领域感与私密性的强烈需求只有别墅这一住宅最高端居住产品才能真正满足使用者的此类居住要求，在别墅内庭院中为业主生活所带来的人与自然的充分沟通与感受如此是中式庭院有别于其他别墅设计的匠心所在。倡导适应社会开展的居住模式，重新演绎中国贵族的生活，在喧嚣的尘世中，创造出“高树蝉声秋巷里，朱门冷静似闲居的无限意境。同时又引入欧美别墅中舒适方便的设计元素，这种纳众家所长推陈出新的全新别墅生活模式，既能满足居住者的物质需要，又能为他们创造出一个寄情于自然的精神家园。二、 项目简介1、 观唐中式宅院内含如何诠释？观唐：是项目的案名。观：凌驾于历史高度的视觉出发点；唐：中国文化的鼎盛，也是全世界对于中国的理解。观唐：凸现中国传统文化底蕴的名称，站在高岗体会中国居住文化精髓的意境，强烈的中式气氛表达，项目建筑特色的绝佳诠释。观同“官，寓意高升；唐同“堂，寓意家宅；2、 观唐花园的项目特色观唐花园是中央别墅区内离城最近的中式院落式独立别墅社区。离城最近：位于某某区观唐东路1号院，与香江花园一街之隔，紧邻机场高速，距北五环3公里，距三元桥与国贸仅5-10分钟车程；全独栋：整个社区全部为独立住宅，共326栋312栋住宅，16栋独立院落式配套商业用房；极具投资价值：项目位于成熟的涉外别墅区内；产品为租客喜爱的差异化中式院落独立住宅；唯一的：以清制官式住宅为根底，集多位能工巧匠智慧，以手工秘传技艺打造全独栋中式别墅；涉外的：项目是涉外别墅区，今后的住户50%以上为外籍人士，社区为双语社区；中式院落：一期产品为中式建筑风格，二期产品以中式多庭院布局为主；3、 观唐花园是什么样的中式风格？观唐花园是在尊重历史文化和地方文化以与提取中国古典建筑规划精华的根底上，结合西方现代生活方式的中式别墅，可以概括为中式住宅的院落空间，西式别墅的生活流线。比拟而言，有以下特点：1与“欧美别墅的最大区别在于：私家私密的中式多重院落空间。3米左右高的围墙完全将私家院落领地与半私密空间、公共空间剥离，使得私家院落真正成为户外起居空间。2街巷式布局，明确表达着邻里、街坊的半私密空间。主街宽，胡同窄，内庭院又豁然开敞；空间序列处在连续的变化之中，一层层地变得更私密。街巷在这空间序列中起着由开放到私密的过渡作用，担负着由内而外的双重身份，连接着宅与宅，宅与自然，形成了人与人交往的空间场所。3制式门楼、带有传统花窗的围墙、传统北方官式双坡筒瓦制式屋顶、略带弧度的屋脊、灰色为主的墙面等传统住宅的经典符号，明确表现着中式宅院的风格。4室内空间的设计在充分考虑庭院空间与室内空间的充分交流以与地下、一层、二层垂直空间之间交流的根底上，融入西式别墅现代生活的流线，整个室内空间通透、亮堂、大气。5环境规划以在社区中改造风水，再造自然为主，环境设计借鉴中国传统园林的手法和意境，吸收传统园林的诗情画意，因借巧循，不拘泥于形式，符合北方环境气候特点，充分表现了中国景观艺术“小中见大的意境，可谓是“移天地缩地入君怀。6有效利用周边代征绿化用地，在尺度宽大的南侧绿地中，为整个社区建造了一个具有中式园林特色又有表现时尚运动和休闲的主题公园，为居住在观唐花园的居民，提供了超出城市一般公园的活动空间，是社区居住者的私家专属园林。与一、二期相比，三、四期的集中绿地相对较多，与客户自家私园的精致尺度形成强烈的比照关系，达到“情与“景的统一。在整体风格布局上，西侧代征绿地为山林野趣的映像；东西二环为古巷的映像；中心绿带为水乡的古街的映像；中轴绿地为周边十四户的府后花园；涵碧春霏与香洲夏雾是南方文化主题园的映像；五七四绿地1为法国规如此式园林的吸收与借鉴；五七四绿地2是英国自然风景园的转化；南侧游泳池是自然山水主题园“碧池白练与现代功能的完美结合。7社区居住气氛：古朴典雅，吉祥宁静，封闭围合8此外，开展商在考察大量中外独栋别墅的根底上，总结出独立住宅的交易实质地上建筑与土地占有的完整性，即买别墅就是买地。所以，在项目规划的全过程，始终贯彻最大限度的土地私有化，尽量把每一寸土地分配给未来的住户。因此，“观唐花园是“中国别墅的代表。三、 项目根本资料1. 观唐花园的具体位置以与周边的道路交通情况“观唐项目位于市某某区，处于中央别墅区最南端，紧邻香江花园，是离城最近的、全独栋的、中式院落独立住宅社区。产品的投资价值可观，高达8%-12%的高额的投资回报吸引的大量投资客。京顺路、机场高速和京承高速多条线路都能到达。具体到达方式如下：1)线路1：机场高速行至北皋出口，出高速上京顺路向东北方向行驶至第一个红绿灯前行约500米左右见来广营东路路牌左拐，向西前行至第二个红绿灯约800米右拐即到。2)线路2：机场高速行至北皋出口，出高速上京顺路向东北方向行驶至第二个红绿灯前行约2公里左右见香江北路路牌左拐，向西前行约800米即到。3)线路3：沿京顺路向东北方向行驶，向东北方向行驶过5环后至第三个红绿灯前行约500米左右见来广营东路路牌左拐，向西前行至第二个红绿灯约800米右拐即到。观唐项目地处成熟别墅区，四周道路系统四通八达，无论开车，还是坐公交出行，极其方便。 道路：本项目的主要交通干线是双向六车道25米宽的京顺路，从三元桥、四元桥、五元桥均有入口，路面宽阔平坦，符合快速行车要求。辐射道路为京承高速路与机场快速路。类型道路名称状 况出入口与本项目距离道路状况京顺路双向六车道、25m宽机场快速路双向六车道京承高速路双向六车道来广营东路双向四车道马泉营西路双向四车道 公共交通：小区周边公交线路较兴旺，有988线菜户营马泉营、918支线东直门黄崖关、944线菜户营奶子房等等。 项目四周道路状况：道路名称位置长度M现状宽度M社区交付后M香江北路小区北侧路544宽，路面重新修整香江北路香江花园段1650现状观唐东路小区东侧路7118现状马泉营西路小区西侧路711现状来广营东路小区南侧路544现状2. 项目基地规模和项目总建设规模小区总占地48万m，约800亩。其中代征绿化总面积35万m，分别在小区北侧、西侧和南侧，社区三面被绿化包围，其中西、北两侧50米宽绿化带，南侧为135米宽,75000平米的观唐花园。建成后将成为小区专属的休闲主题公园。3. 产品类型与别墅套数整个社区为纯粹独门独院的中式院落独立别墅，产品均为地上2层,地下1层。整个社区共有326套中式院落独立住宅与配套16套。北区已经入住,目前推出的南区共有148套独立住宅和4套独立院落式配套用房。独立别墅户型面积X围：地上面积540.28平米之间。独立别墅单套占地面积：540.28平米即首层面积。独立别墅单套花园面积：354630平米。独立院落配套用房面积：Z：地上 平米，地下 平米。 Y：地上487.46平米，地下120.30平米。独立院落配套单套占地面积：Z：Y：266.58平米。独立院落配套单套花园面积：Z：Y：平米。4. 容积率、绿化率、车位库情况项目建设用地内的绿化率为50%。如包括周边代征绿化，实际实现绿化率达到67%左右。大二期每户有两个车位.5. 社区内配套设施观唐公园内的棒、垒球场地，是地区居住类社区唯一的高档体育设施。1中心会所配套：中心会所一个：室内外泳池、便利超市、中西餐厅、面包房、健身房、美容美发、水疗室、邮政服务、多功能厅等功能；2中轴步行街配套：步行景观商业街3面积近12公顷的观唐公园内配套：私人茶餐厅室外运动配套：网球场、篮球场、足球棒、垒球场、宠物乐园、慢跑路径、儿童游戏场和锻炼场地。6. 项目周边环境、地块现状如何？本地块所在区域为市公认的“中央别墅区CVD的核心区域“香江富人区。区域内集中了以香江花园为代表的高档双语涉外别墅项目。居住者大局部为各大使馆的工作人员、外资企业的外籍高管、东南亚与港澳台人士。地块状况:该地块平整、方正，原为农用种植用地，纯净、无污染，适合建设别墅社区。7. 小区周边生活配套设施情况观唐花园周边全部为涉外别墅项目，这一地区通过10年左右的开展，各项生活设施已经非常成熟方便。所有配套都表现了国际社区特色。n 教育设施：距本项目400米小区南侧来广营东路有京西国际学校国际八年学制，含小学、初中教育、高中教育；距本项目800米香江花园内有德威国际国际学校；距小区3公里有顺义国际学校ISB国际学校。n 医疗机构：距小区500米小区南侧来广营东路有和平医院望京医院床位数550X，有外宾门诊；距小区8公里酒仙桥有和睦家涉外医院中外合资合作医院。n 娱乐文体：除了本小区“观唐公园内的大量的休闲运动设施外，在距本小区1公里的X围内的休闲运动设施都是比拟高档而且设施齐全，可以充分满足客户对休闲运动的需求。例如THE GREYSTONE 高尔夫击球中心、天星调良国际马术俱乐部、浩华会议中心等等。n 餐饮购物：距本项目800米来广营东路路口有阿根廷烤肉、咖啡厅高档餐厅；距本项目300米有珍妮路超市小型购物超市、洗衣房、面包店和京客隆超市、尚古城港市火锅、赛百味知名快餐、安妮比萨等等8. 区域内的居住人群简要分析十多年的高档别墅区，已经使这一区域成为外籍人士集中居住的区域，被称为“的新租界。大量在的各国大使馆的工作人员、500强外企公司的外籍高管、东南亚与港澳台人士等国际人士生活居住在这里。9. 区域投资市场与投资回报率等情况由于大量的外籍人士租住在这一区域，因此这一地区的租赁市场和二手房市场异常活跃，除了自用型客户，这里10%左右的投资回报率，也吸引了大量有眼光的投资客户,尤其是7000美金/月-12000美金/月以上的高预算客户的增加,更加促使本区域租赁市场的繁荣。投资回报率：目前区域内别墅的投资回报率为8%-12%左右。计算公式：投资回报率月租金-月按揭*12/首付款注：计算公式中月租金扣除了物业管理费、会所使用费与税费说明：在产品品质与社区环境根本持平的情况下，租客更多考虑市场形象更高档，位置更优越的产品进展租住。另外在产品具有一定特色，居住气氛较好的小区出租率较高如香江花园，投资回报率也能略高于市场平均水平。本区域内观唐项目风格独特，独具匠心，因此投资前景非常看好。考虑到为更好的服务业主,提升观唐园区品质,实现公司对小业主投资承诺,推动项目的租赁市场,开发商成立了租赁部,为业主提供租赁相关服务,包括委托租赁业务物业、物业空置房管理、房屋装修家具电器的配置建议,并在收取少量费用的情况下,代为收取租金、代缴物业各种费用,帮助租户办理入住、退租与居住期间所产生的各种问题的跟进.四、 项目开发计划1. 一、二期以已于2005年11月15日入住，三、四期何时全部建成2. 会所与幼儿园何时启用待公司确认会所07年夏天交付使用幼儿园06年年底建成五、 规划设计概念策划与特色1. 设计概念1设计立意可游、可居的环境“山水有可行者，有可望者，有可游者，有可居者。但可行可望，不如可居可游之为得。何者？观今山川，地上数百里，可游可居之处，十无三四。而必取可居可游之品，君子之所以渴慕山林者，正谓此佳处也。故画者，当以此意造，而鉴者又当以此意穷之。此之谓不失其本意。林泉高致山水训。那将观唐打造成一个风景园林与住宅合一的高端别墅区，可游可居的意境将是我们第一个目标。庭院与园林中国意的深层开掘与演绎“凿户牖以为室，当其无有室之用内秀而中庸的中国文化并不表现在建筑的实体界面，更多的蕴涵于由界面所界定的虚空间内。于是中国意的神髓在于难以窥测“深几许的庭院和“当其无的空间之中。层次与功能，功能与意境的匹配方式，中式的空间体验给予居住者的将不仅仅是心理满足，而是对中国精神与儒家文化的感动于印证。现代生活与传统空间的重叠动与静，公共与私密，干扰与互动总是以矛盾的形式出现，但当它们拉开距离、各司其职，或开敞或封闭的庭院穿梭于其中时，就只有宁静致远、冲淡平和的生活了。传统形式与现代构筑方式间的顾盼钢筋混凝土的结构穿戴着筒瓦、滴水，同时也薄施涂料与面砖。它们以一样的体肤，不同的妆黛，眉目传情、顾盼生姿的构成了庭院的内界面。2设计理念丰富区域内景观资源的构成层次街道胡同的尺度感、丰富性和趣味性控制街道的尺度以保证院墙内生活的私密性，和减小院墙对街道空间的压迫感。“中国别墅的产品立意庭院作为整个单体“虚的一局部与建筑作为单体“实的一局部相辅相成，互为因借。建筑内部功能有动静分区、公共与私密的要求。同样庭院也有相应的功能细化的需求，这样前院、二院与后院构成的多重院落不仅满足了现代生活的多样需求也暗合了四合院的院落构成模式。我们称这种单体为“宅。而像许多现在依然完好的王府花园一样，秩序井然的多重院落之侧又有一个花间隐榭、水际安亭、片山多致，寸石生情，外师造化，中得心源的江南园林式后花园，这样的一虚一实、一宅一园组合而成的庭院生活，即为“中国别墅的精髓之所在。庭院对于建筑是一种资源，建筑内部空间对于庭院是一种延续庭院的乐趣不止在于一个私密的室外空间所带给人的兴奋，也在于内与外沟通与隔膜之间的微妙，也在于室内空间向室外延伸，也在于室内环境向室外渗透。在面向庭院的三个不同空间相互观望和望向庭院的人们与处于庭院之中被望与望向他们的人之间的眼神、肢体或语言传达讯息的方式的有趣程度可能更胜于它们所表达的内容。这就是庭院的美。而构成这种美的先决条件便是对建筑的外界面，庭院的内界面之间关系与其自身的妥帖处理。“以人为本对居住空间来说是不变的主题实用便捷、尺度宜人便是我们的目的。2. 设计特点1设计模式：根据设计定位与目标客户定位，规划模式是在以下几个要素的根底上建立起来的：对现有规划模式优缺点的考察和扬弃；对中国古典建筑规划模式的研究与提取；对用地内现有环境、地貌的深入考察和利用；尊重历史文化和地区文化，提取中国古典建筑规划的精华，并结合现代的生活方式和时尚的设计理念，努力创造出一种令人耳目一新的、茹古涵今的、国际社区里的中式庭院式别墅。透过层层的院落，看到的不仅仅是现代人庭院里怀旧的生活，不仅仅是都市人回归田园的渴望，不仅仅是满庭草木的芬芳，也不仅仅是满堂书卷的儒雅，更是深刻的中国意境与中国式生活观、世界观的伟大复甦sheng。提炼传统形式美中的精髓，运用现代建筑形式处理手法，达成传统与现代、繁复与简约在精神上的统一。总平面图在春夏秋冬四园与两条中轴绿化带之外，于大二期中部增加一个层次景观绿地，令景观资源分布更加均匀。2规划造城：是皇城脚下的又一个城，一个“根植传统，面向未来的小城。3总图设计：小区结构三环相套，形成线形的休闲、运动中心：外围5-10m宽的护城河，既表现了皇城规划的理念，又实际起到社区与外界剥离的安全屏障。二环主街空间宽14-18米，其中路板4米，两边各有1米宽的草砖，为社区的交通主动脉，路板摒弃传统的中心做法，而是尽量偏向内侧，留出外侧59米的宽度做为街景绿化，此绿化X围设计了窄窄的溪水，人可涉阶而下，亲近自然。内核为中心休闲花园，依次递进。使得人们在回家的途中伴随景观的享受。两条“中轴东西26米宽、南北10米宽垂直相交成十字形，组成整个小区的构图中心和主体空间。由此社区分为四个组团，每个组团的绿化中心为一个取自经典的中式园子。社区设有西、东、南三个出入口。南门为主要出入口，东、西门为次要出入口；社区的会所和幼儿园分别坐落在小区南入口和十字绿化轴中心的南侧，方便使用，且不影响整个小区的宁静。社区主入口：首先通过5米宽的林荫道隔绝了市区的喧闹和嘈杂，在通过7.5公顷的观唐公园、1.3万平米的多层次水面以与具有标志性的长桥进入社区，增加社区的静谧感和居民的归属感。其余入口各自形成具有鲜明特色的序列，将人们自然地引入匠心独运的小区腹地。当人们从区外回家，繁杂和喧嚣被50米、100米宽的绿化带逐渐过滤，心绪自然从工作移情生活。4道路系统：特点为中国传统的方正平直的棋盘式布局。小区内道路分为两级，主街是小区的交通动脉，以中心对称方式贯穿三四期，以南北向三个主入口为道路端点，为5米宽的一大一小双“U形环路。4米宽的次级方形环路与主街相连，将小区分为7个大小不同的组团，从而达到分散交通流向，提高道路使用率，在交通结点处制造景观视点等目的。每户至少拥有两辆独立的停车位，访客车辆亦可就近路边停放。这样由六米宽双向行驶的大环路和四米宽单项行驶的宅间路环绕沟通构成没有尽端路的选择多样、四通八达、顺利便捷的交通路网。5巷式布局：主街胡同内庭院，形成街巷式布局。形态上：主街宽，胡同窄，内庭院又豁然开敞；序列上：空间处在连续的变化之中，一层层地变得更私密。街巷在这空间序列中起着由开放到私密的过渡作用，担负着由内而外的双重身份，连接着宅与宅，宅与自然，形成了人与人交往的空间场所。在这渐变的空间中，人们的心情也逐渐转变，即所谓的“步移景移，情随境迁。于是巷口、入户口的细致推敲也在情理之中了。巷道的路面作了适宜的处理，地面是青石板或碎石铺地，加上空中错落穿过的屋角和重叠的墙线，形成了一副副完整的构图，宛假如一轴展开的画卷。街两旁的建筑尺度宜人。院墙的花格窗，伸出的屋檐，散落的光彩，述说着古老故事的街门，以与从巷口户门里伸出的石阶、抱鼓石，门头、窗栏，既丰富了沿街立面，也让人觉得十分亲切。那敞敞亮亮的街巷，方方正正的院落布局，上下适度的二层小楼，一切结合得都是那么恰到好处。经过细致处理的街巷，充分表现传统建筑文化的细腻和含蓄。在景观的布置上，我们遵循将“观唐打造成可居可游的居住意境这一设计理念。一方面，从静态观赏角度出发考虑，居住者在居住状态下的园林景观营造“泛景观带的居住气氛，增加多个层次的景观节点，使更多的业主得以享用。另一方面，从动态角度出发结合，业主、访客的日常交通流线，由线串起各个景观点，配合穿插的不同户型构建的丰富沿街立面，真正做到移步生景，给人以景色时时俱在的美好意境。6院落式空间：表现在整个小区的规划与每栋单体建筑中，3米高的围墙以与具有中式住宅象征意义的门楼，围合出中式而私密的院落空间，人在这样的院落间随意自在，院落真正实现了户外起居室的功能。本项目的庭院式空间内敛、私密、尺度宜人，增加了空间的层次感和领域感，使别墅生活由一种物质层次的享受上升到一种精神层次的享受，给使用者更多表现自身审美价值与自我表现的空间机会。特点：多重院落的秩序与层次江南园林的自然与幽雅组合庭院的丰富与变化，延续与开展六、 立面风格三、四期立面风格建筑立面可能是最容易为常人所认识到的。在这一点上古典主义对立面“三段式，线脚、柱础、斗拱檐部几近苛刻的追求上一目了然，无论中西皆是如此。而现代主义建筑如此转向对空间定义的阐释，同时认为立面是对于对于建筑空间关系的真实表达，从这个角度来看，立面的对立冲突就不可防止。一方面是文化本位的厅堂所要求的正统制式，在这儿追求的是屋顶、房身、台基的比例关系，柱、墙、窗的虚实比照，开间上的对称所限定的秩序感，在细节上是将传统工程做法符号化处理，共同营造文脉的沿承。而另一方面是厨卫餐厅等功能化空间受技术进步所带来的新造型需求，在这儿的理念是“形式追随功能，此种理念下，立面不再是一个单纯的二维元素孤立的被欣赏，而是被认知为空间造型的延续，是围合“虚的界面，是带来空间流动性的三维介质。在这种语境中，上下、里外，替代了对称韵律等古典词汇，成为了立面构成的主要要素。在“观唐大二期的立面创作中，呈现调和这一矛盾，贯穿始终。两者的矛盾势必要求一种包容的哲学观来协调统一，莫“持两用中的中庸之道，不能堪此大任，这种哲学观映射到建筑创作上如此是一种“折衷主义的风格，这种将“历史主义精补以“现代主义的手法来表达的创作思路，在国际上也被认可为在文化底蕴深厚的国家进展建筑物现代创作最行之有效的方法论和思维方法，一些享誉国际的建筑大师如A罗西意大利，H博塔，R努维恩法国，S费恩瑞典都有过不朽杰作，即便如在美国本土一直是现代主义骁将的贝聿铭，在中国、日本等历史深厚的地域进展建筑创作时都不由自主的折衷主义手法，所以我们愿意利用这种结合了中国传统人文思想的建筑手法进展“观唐的立面创作。利用“折衷主义手法解构立面。不难发现在使用传统制式的语言的建筑局部中，筒瓦、灰砖、红柱、木门窗是在严格的比例关系下完美呈现。屋顶是建筑的视觉焦点，观唐使用的是筒瓦的做法，这是屋顶举架、瓦、滴头、椽子、搏风、板、拨檐等一系列的传统制式做法，正是因为完整的采用传统做法，从而奠定了观唐“中式的主基调。墙的立面形态上沿承了传统建筑形式的硬山山墙的做法，墙作为支承和保护者，屹立在建筑的最外端，抵挡风雨、阻绝干扰，维护内部的静与私密。这一次我们在山墙上根本没有开窗，正是从这一点出发，山墙比开间墙略略出挑，也是这个含义，而在山墙和出挑的屋檐保护下的开间墙，如此尽可以大面积的敞开，面对庭院、阳光了。墙的承重局部是钢筋混凝土的，但它外饰面是对缝的二种不同深浅的面砖，它们的长宽是一致的，只是在高度上有所区别，采用的是错缝粘贴，这样就和传统的四合院建筑的墙身没什么区别了。在细部上还设计了腰线和高部的花窗，更显得制式味十足。门窗和柱，这在传统建筑中毫无疑问是木制的，这也是传统建筑的灵魂所在。我一方面采用纯木门窗，另一方面，因承木色和红色共同营造传统气氛，在门窗比例上控制窗扇的高宽和窗棂的划分，进一步接近传统建筑的比例。在使用现代语言这一局部，完整的建筑制式被打破，材质本身被强调，在这里我们使用了灰色的拉毛涂料，它作为一种含有丰富肌理变化的语言元素被使用，构成了立面创作的母题，突出在白色涂料体型之外，在阳光下给予多种光影变化。它和多处使用的转角窗一起打破了规整的方盒子感，使得建筑轻巧起来，富于流动性，从而这种弱化了的体量，便于与主楼的传统制式相统一，共同上演了传统与现代的对话。同时这种单体相对弱化，强调群体效果正是中国传统建筑经典处理手法之一。譬如故宫、三大殿、东西六宫、建筑单体的变化，甚至是不易发觉的，但它们按照先祖对自然对人伦的秩序观念组合在一起利用空间收放对人的理的暗示作用恰当组织形体的相互比照，构成了气势挥虹的紫禁城。我们正是从这种理写出发在一组建筑中分出主次，各唱各戏混响出一首空间诗歌。在这一局部，构造上采取了采取了与之呼应的现代形式。如，门窗采用金属披水，这种深色的金属材质，为建筑添加了挺拔感，同时在立面造型上找到线的感觉。就这样在立面上，传统和现代各自以不同话语阐释着自己对建筑对生活的诠释。也正表现中庸之道所谓的“持两用中。七、 户型特点三、四期院落空间的总体特色与户型的设计特点：户型平面设计中我们本着现代功能主义与传统思维方式双重原如此，在强调实用的同时完成对传统的继承。各户型的共同特点：风车式布局，交通便捷，房院契合，采光通风好，穿透式起居室设计。其他特点如下表：户型卧室间数独立车库空间双层次庭院景观餐厅豪华景观卫生间挑空客厅B1宅多层次院落空间。室内外空间层层交融，下沉院与主院落相连，在多重院落的水平层次之外，形成空间的垂直层次，空间变化在3个轴向均非常丰富5B2宅多层次院落空间。主要居室，均为双侧通透采景、采光，46平米超大露台，使人与自然更加亲近5C园园林式布置。庭院的层次感虽弱，但尺度大，取“多方景胜，咫尺山林之境。主要房间环抱景观4D园园林式布置。园林尺度更大，分前后两院，仍有层次感；交通面积少，使用率高。5E1宅多层次院落空间。空间更紧凑，居室的全部南侧南向，主卧露台17平米4E2宅多层次院落空间。空间更紧凑，南北双露台设置4F ，Y宅多层次院落空间。多重厅堂设计贴合传统建筑，深深庭院之古意；错层设计，满足采光、私密性，主卧与次卧的分区设置，更显尊贵5B1：地上面积在350m左右拥有5间卧室，个个朝南和二层通高的豪华起居室，三进院落，不但为餐厅带来了私享的园林景观，更在空间上利用下沉庭院为地下空间带来了采光通风，使得该户型极具扩展价值B2：地上面积在350m左右，其拥有极具尊贵身份象征的南向主入口，三进院落中，有两个是下沉庭院地下空间的扩展利用，提供了充分的采光和通风，该户型的5间卧室，分区相对独立，动静分区明显，其主卧区不更配置了采景卫生间明衣帽间、会客室、更有大面积的室外露台，可供主人俯视自家下层院落。同时也使后排的后室拥有更好的采光C：地上面积在280m左右，户型面积紧凑，但4间卧室依旧是间间南向，横向布置的庭院，更大的采光面显示出在北方地区的人文关怀，其主入口，车库分别设置在庭院的一南一北，人流、车流互不干扰，为高品质生活之保障D：该户型独具匠心的在主入口的人流路线上设计了一高一低两个庭院，强调中式庭院，利用多层空间的换位关系，创造“多方胜院，咫尺山林的画卷意境，从品质上讲，该户型地上面积控制在320m左右，但拥有全南向的五间卧室，其二层的家庭室，次卧室的分区设置独立设置的停车区也更好的解决了动静分区的问题F、Y：地上面积分别是、，近于古典建筑中的工字殿式布局，后排居室比前排高出1600mm，从而也拥有良好的采光，其二层通高南北通透的大起室，大面积朝向院落的餐厅，南向，采光采景的浴室，都显于出极尽奢华的一面，其主卧或是配置了超大的面积的私享露台或是配置了面向庭院的书房，两面临向院落的家庭都可以说是豪宅的顶级品质E1：地上总面积300m左右，4间南侧南向布置的卧室、车库、主入口设在北侧，为南侧的庭院保证了更好的私密性。起居、餐厅、卧室各自拥有自己的院落，彼此又相互沟通，居室和庭院的被赋予了流动性的沟通E2， 地上总面积300m2左右，虽只有4间卧室，但都安在套型的南侧，不存在自遮挡，而且有一间朝南的家庭间，其最大特色在于它的餐厅犹如古典建筑样式中“轩的设计，它三面采光，与室外沟通丰富流畅，契入环境，颇有“把酒临风之古韵，布置在二层的卧室区，主、次卧分区，流线清晰，私密性好，主卧室不但拥有大面积的衣帽间，二个平台，而且向庭院大面积采光的主卫也是该户型的一大亮点。八、 景观规划与环境设计中国园林分为南方私家庭园与北方皇家园林两个大的派系。南方私家小巧精致，尺度宜人，意境深邃。代表作品如某某的拙政园、网师园、退思园等。北方皇家园林气势恢宏、尺度开阔，彰显帝王至尊无上的尊严。作为中国高品质住宅区的代表，观唐无疑是社会成功人士的首选。观唐景观是北方皇家园林与南方私家园林风格特点的结合，一方面具有私家园林的小巧精致，、深邃的意境，另一方面，也具有北方皇家园林的辉煌气势。但观唐景观的风格也不仅仅局限于中国园林，还融合了一些西方优秀的园林文化与造园手法。除此之外，设计师还运用现代手法对中外园林的造形手法进展了转化，并不仅仅是对中外优秀园林的简单模仿。这样使景观既具有文化的底蕴又具有创新的园林手法。与一、二期相比，三、四期的集中绿地相对较多，集中绿地的设计具有开阔大气的总体特征，与客户自家私园的精致尺度形成强烈的比照关系。每一个景点都有自己的主题，与园景的设计手法相对应，达到“情与“景的统一。每一个公共绿地还考虑到与周边住宅的互动关系，使周边每家每户的门窗都形成良好的对景关系。在整体风格布局上，西侧代征绿地为山林野趣的映像；东西二环为古巷的映像；中心绿带为水乡的古街的映像；中轴绿地为周边十四户的府后花园；涵碧春霏与香洲夏雾是南方文化主题园的映像；另在2环路内分别设有两处英式和法式设计手法的花园；南侧游泳池是自然山水主题园“碧池白练与现代功能的完美结合。通过景观环境与建筑的合理搭配，既表现观唐中式建筑群落的精髓，又有摒弃了传统中式园林的一些不足，同时吸收了西方造园的一些优秀之处，形成了一种独特的，具有现代气息的中式园林景观。1、绿化林带：北侧有50米宽的代征绿化带，面积2.56公顷；西侧也有50米宽的代征绿化带，面积3.45公顷，南侧有135米宽的休闲运动主题公园，面积7.5公顷比人定湖公园的面积还要大1公顷左右，东侧没有代征绿化带，但项目在东侧留8米宽绿化带，沿墙种植高大乔木。 绿化带内的四时景色，营造朴素自然的郊野情趣。绿带外是护城河，内侧为规如此直驳岸，外侧为自然曲驳岸；护城河或宽或窄，或深或浅，在南部开阔地带洋溢为湖泊，水中形成许多河弯、岛屿，河外是疏林缓坡，点植花灌木；缓坡渐陡，成丘陵山峦，植被为高大密林；山外坡缓，植被为街景花灌木。 观唐公园位于项目南侧绿化带，整个公园东西长约560米，南北长约135米，占地约为75000平方米人定湖公园约为60000平方米。其中水面的面积达到了13000平方米。公园内环境设计亦借鉴中国传统园林的手法和意境，吸收传统园林的诗情画意，因借巧循，不拘泥于形式，融入休闲运动主题，极大的增强了公园的实用性。观唐公园2004年5月正式动工，2004年8月1日落成。建成后的观唐公园已成为“香江富人区乃至CVD，即“中央别墅区内最具地标性的休闲运动主题公园。极大的提升观唐别墅的产品品质，使得观唐客户拥有本区域内的“顶级生活感受！ 观唐公园主要景区有：湖边休闲茶馆售楼处、观赏鱼塘、足球、棒垒球场、网球场、篮球场等。足球、棒球、垒球场和网球场建在公园的西侧，为标准尺寸。在场边我们还将旁边的各种园林小品设计成各种造型的观看台，增加了运动空间趣味性。在观唐公园西侧和南侧将建有约三米高的山型，并种植成树。这些设计充分的隔绝外界的喧嚣，使得公园内部更加宁静祥和。目前市仅在丰台区有一个标准的棒球场，本市的棒球爱好者与许多热衷棒球活动的外籍人士只能利用其它场地足球场。开发商在对市与区域内的社区、人群进展了考察后决定，建立一个的棒球场，棒球运动的热爱者从此找到了自己的乐园。湖边茶社售楼处位于公园东侧水面岸边，该建筑由知名设计师设计建造，造型上为全通透材质的玻璃几何立方体。整座建筑依水而建，成为公园内一道独特的风景。观赏鱼塘位于公园西侧。在该鱼塘内我们将放养各类大型观赏鱼，考虑到鱼群冬季的需要我们将水深设计为1.7米，冬季可使观赏鱼安全过冬。处于安全性以与专属性的考虑，在公园的四周堆了高45米左右的山作为与外界的隔离。是否有此设计2、社区内的环境设计借鉴中国传统园林的手法和意境，吸收传统园林的诗情画意，因借巧循，不拘泥于形式，符合北方特点。 从外环景区到社区中部景区，纵穿传统园林的各个时期，其余景区亦各取古典园林的意境，经意雕琢，小中见大。 环路景区：汲取江南水乡的精髓，水网纵横，河浜与道路相伴穿插，宅前后有河，须搭桥而过，变北国的“古道西风瘦马为江南的“小桥流水人家。4米宽自然材料面层车行道，车行道两侧1米宽嵌草铺装路间人行道，人行道两侧种高大乔木，绿荫合抱，形成相对封闭空间。透过环路外侧高大乔木树，为9米宽绿带；绿带中形成带状水池，靠建筑为规如此折线驳岸，靠环路为自然曲线驳岸；水面或宽或窄，曲曲折折，跨水或桥或堤，时断时连。人行小路在水池两岸或花或竹的绿地中穿行。 四角景区：西南角涵碧春霏：春园，融入了网师园殿春移景区的意境。景园中心遍植玉兰树，阳春三月，玉兰花开,形成大片的花卉景观，纯净而典雅，整个庭园飘着玉兰花的香味，招引大批的蜂蝶，让人们感受到春天的生机盎然，地面的自然石铺地平整而不乏自然趣味，为人们清晨活动提供开阔的场地。早春的细雨，霏漫迷离，打落粉红色的玉兰花瓣，让人静思生命的意义。夏日碧绿的玉兰树冠远远看去，像浮在空中的碧绿的云朵，为夏日休憩的人们提供一丝清凉。 东南角香洲夏雾：夏园，融入了拙政园香洲景区的意境。景园东部为“香洲，顾名思义，即为四处飘香的沙洲。园中东部池中遍植荷花，并装有雾喷泉。盛夏香雾弥漫，芳香扑鼻，是欣赏荷花的良好去处。水中蓄养红色鲤鱼，为碧绿的水池增加一抹亮色，像红色的云缓缓浮动，使池塘动静结合，意境深邃而不乏活泼的情趣。东部庭院植有栾树，开出淡黄色的小花，为幽静的庭园增加一丝自然的情趣。庭院中的雾喷泉喷出淡淡香雾，随风飘渺。荷香、迷雾、栾数的黄色枝头，把整个庭园点缀得有如人间仙境。东北角山房秋霜：秋园，融入了环绣山庄的意境。山房秋霜景区，南部较宽，北部狭窄。园内有月洞、假山、问泉亭等景。西北角冠云冬雪：冬园，融入了留园冠云峰景区的意境。留园以秀石闻名，冠云冬雪景区，南部较宽，北部狭窄。园内有冠云峰、冠云亭、浣云沼、冠云楼、岫云峰、岫云亭等数个景点；景区内设计大小五重空间，根据石峰的大小、观石的远近设置空间；空间的收放，犹如音乐节奏的快慢，旋律的上下。 宅间景区：四时景色，宅间留3米宽胡同；东西向：整体绿化中散石小路折线穿过，如绿色水面上的汀步凌波；南北向：整体铺装中留出点状绿地，如水中绿岛。景区中种植花灌木、竹、攀爬植物等。 绿化带景区：绿化带内堆山造林，溪水环绕功能设施齐备：北侧：堆山造林，有效改善北方气候对居住产生的影响，营造社区好风水。西侧：建有网球场两块以与宠物公园。 中心景观：古城街影。小桥、流水、石砖、八角亭、瀑布，把整个中心区点缀成既有古街意蕴又有园林特质的中心景观区。园中心为一座造型特异的八角亭，它既有北方园林建筑的厚重又有南方园林建筑的轻巧飘逸，是整个园林的中心，无论从任何一个角度观看，都有完美的对景关系，八角亭水池岸边现代风格的龙出水打破了中心的宁静。园中大局部住户门前都有小桥流水，像护城河一样即保证了私密性又不乏生活情趣。宽阔的步行街铺满经过特殊处理的石材，使人们联想到某某某某古城的四方街，透过略带古味的石砖感受到历史的沉淀，木桥、流水、方砖、商铺，使人有如置身现代的古街之中。步行街两旁布置廊架，满足人们各种类型的聚会与活动。中心的广场可以满足大型的剪彩、聚会、酒会等活动。 府后花园：整个花园定位为周边住户的府后私人花园，静谧而意境深邃，小巧而精致。一条水系贯穿整个庭园，形成瀑、溪、湖、渠等丰富的水形态，随着水系性格的变化，各个区域形成不同风格的景观，有的景观区域静谧深沉、有的活泼欢快；有的小桥流水，有的山石林立；有的空间内向而私密、有的开阔而博大。这样，每家每户门前都有一幅性格迥然不同的图画。园中的棚架与树荫为人们提供了一定的休憩空间，人们可以在此品茶、会客、交友、对弈，感受自然，感受生活。 碧池白练：泳池为一个下沉的庭院，这样一方面可以对保证泳池的私密性另一方面也可以对周边的视觉景观不造成干扰。泳池分为两个局部：大游泳池与儿童戏水区。大泳池造型简练，富有曲线的动感，池底用拼花拼贴出各种意向图案。儿童戏水区一方面保证安全，另一方面增加了一系列戏水设施。在泳池南部构筑一部造型简洁的瀑布景观，远远看去有如一条白练跌入池中，使游泳池动静结合，也成为整个水池的中心景观。冬天整个游泳池可改成溜冰场，下沉庭院也能形成良好的微气候环境，成为户外活动的良好去处。 山林野趣：“蝉叫林愈静，鸟鸣山更幽，正是西侧代征绿地的景观概念。山林野趣为其主题，园中一条小河蜿蜒流过，在山林的掩映下时断时续，偶尔有一座木桥提示人们山林小路的方向。林中掩映着慢跑道，为清晨慢跑、感受自然提供专业条件。草地上遍植鲜艳的野花，像彩色的云一样飘在山坡上，仿佛初春的自然原野，空气中弥漫着野花幽幽的香气，偶尔几只林鸟掠过，留下清脆的鸟鸣声。清晨推开窗子，让野香飘入，倾听鸟鸣，感受自然的情趣。北部的瀑布景观打破山野的宁静，潺潺流水仿佛自然的泉水一样流入河中。中部形成一片较为开阔的场地，为宠物乐园用地，设置主人与宠物互动的游戏设施，使主人与宠物游戏的同时也能感受到自然的情趣。 彩雾园：彩雾园处于入口附近，分为两局部区域，北部为行人等候与集散地，空间开阔，景观树与数下的座椅，为等候与会客的人们提供交往空间。南部为较为安静的区域，由密植的景观树围合。中心为一天然石的雕塑，仿佛一座放大的鹅卵石，旁边的雾喷泉喷射到天然石雕塑上，雾气缥缈，犹如林中野雾。光滑的雕塑倒映出周围的碧树鲜花。雕塑旁边的藤架为休憩的人们提供阴凉，休息的同时感受雾气缥缈的自然环境。 街巷：生活的艺术化与对老胡同的记忆片断是街巷设计的原型。通过移植一些大树、花卉景观的配置与设置街头小品、座椅等设施营造出生活化的街巷空间。另外，住宅空间的个性化也是街巷设计的原如此，每户门前都有个性化的景观，使每户具有一定的识别性与的特性。如每户门前都有自己独特的树种，如栽植柿子树、银杏与法桐等，用户也可以参与进来构筑自己独特的门前景观。九、 建筑结构1. 结构体系本工程别墅主体结构采用现浇钢筋混凝土剪力墙结构；院墙采用砖混结构。通常两、三层的房子多采用砖混结构，如粘土砖、多孔砖、砼小型空心砌块等，砖混结构造价低，抗震性能不如现浇钢筋混凝土剪力墙结构，观唐别墅采用现浇剪力墙结构，这也是我们公司追求建造高品质房屋的一种表现。框架结构的特点是房间的墙体有突出的柱子，影响使用、不美观。2. 抗震设防烈度、安全等级本工程抗震设防烈度为8度；建筑结构的安全等级为二级。工程抗震设防目标是：当遭受低于本地区抗震设防烈度的多遇地震影响时，一般不受损坏或不需修理可继续使用；当遭受相当于本地区抗震设防烈度的地震影响时，可能损坏，经一般修理或不需修理仍可继续使用；当高于本地区抗震设防烈度预估的罕遇地震影响时，不致倒塌或发生危与生命的严重破坏。我们常在售楼广告中看到某某楼房抗8级地震，这种说法是错误的，抗震设防烈度8度，大约相当于6.5级地震，8级地震大约相当于抗震设防烈度9.5度。3. 结构楼板、墙的厚度别墅现浇钢筋混凝土楼板厚度为100180mm，现浇钢筋混凝土承重墙厚度为：地下室外墙为250mm，其余墙为180mm注：不包括保温层厚度。多孔砖房墙厚一般为240、360，砼小型空心砌块墙厚一般为200，所以在同样的建筑面积下，现浇钢筋砼剪力墙所出的使用面积更多。4. 根底结构设计形式别墅地下室局部采用现浇钢筋混凝土筏板根底，其余局部采用墙下钢筋混凝土条形根底。地下室底板、外墙采用了自防水砼，抗渗等级S6，再加上建筑柔性防水层，形成了防水双道保险。5. 室内平面分隔变更的可能性、X围以与如何处理？别墅中的现浇钢筋混凝土承重墙，装修中严禁拆凿；非承重轻质隔墙的改动不影响主体结构的安全性。6. 层高、净高、柱宽、梁高层高是指建筑图中标注的每层高度；净高是指层高扣除结构楼板厚度与建筑面层做法厚度后的高度；由于本工程是剪力墙结构，所以房间中一般没有突出墙的柱子；梁高以各户型图为准，注意告诉客户粱高是否包含现浇楼板厚度。层高表如下：十、 建材、安防与设备配置标准1. 建材、设备配置标准表建材、设备配置标准表序号分类项标准1外墙现浇钢筋砼剪力墙，面砖+涂料2屋顶深灰色筒瓦3院门古典制式门楼月亮门或宝瓶门4入户门断桥铝门窗或德国高档纯木门德国诺托五金件双层中空玻璃5门窗德国高档纯木门德国诺托五金件双层中空玻璃6户内楼梯钢楼梯钢扶手7空调系统美国约克+送风机盘管安装到位8开关与插座面板安装到位9供水系统管道水质标准为欧II标准是否可达到10污水系统管道小区设污水处理系统11供暖系统管道冬季采暖热源来自设备间内的锅炉，采暖末端设备与空调共用风机盘管供暖12有线电视与卫星天线接收系统歌华指定的国产设备和进口的卫星接收设备。电视台包括：凤凰卫视中文、电影、体育、音乐台，阳光卫视，N，ESPN，HBO，AXN13与网络每户4条线：卧室、客厅、家庭室、书房、餐厅、厨房主、卫生间设接口。每户预留2条宽带网线：卧室、客厅、家庭室、书房、餐厅等预留网络插座接口。14泊车每户2个车位15燃气IC卡表先购后用16水IC卡表先购后用17电IC卡表先购后用2. 安防配置标准表序号分类项标准1周界红外探测系统技防：红外周界设防系统+闭路监视系统+电子巡更管理。物防：围墙高度约3米，高出一般项目围墙高度。人防：保安巡视。社区各大门设保安，住户凭证进入，访客在与住户核准后进入。进口品牌，红外对射时，与电视监控联动。多级安防系统：小区周界设置被动红外对射探测报警器系统。周界红外对射报警时，与电视监控联动，中控室保安可以与时发现问题，大大提高了小区安保的应急能力。2闭路电视监视系统主要监视小区入口、小区周界、主要道路。周界红外对射报警时，与电视监控联动。3电子巡更管理系统在小区主要场所、道路、周界均设置电子寻更点。该设置可记录保安巡视的时间、路线与次数，以提高社区的安全系数。4可视对讲系统每户设置网络一部、信息触摸屏一部和非可视话机一部，与小区大门和中控室实现视频、语音以与信息沟通。别墅门口机与户内话机可实现可视通话。5家庭安全报警系统在别墅院墙设置被动红外报警器，在主卧室设紧急按钮。设备间设置燃气泄露报警探测器，下沉庭院集水坑设置超高水位报警。6车辆管理系统国内或进口品牌，小区出入口采用蓝牙读卡器，读卡距离0-5米。住户车辆凭卡进入，访客车辆登记进入，核准驶出。7分级管理系统在每个组团或小户型的小巷入口设置ID卡识别系统，设闭路电视监视系统，住户凭卡进入。3. 电力系统户用电容量：小区住宅局部三相电源入户380/220。300400平方米25KW(限流60A)400600平方米30KW(限流80A)户计量方式：卡式三相有功电度表，每户共有三个户内配电箱和一个电表箱。供电方式：三相五线制供电，预付费磁卡表计量。每户设计容量25-30KW。小区变电室采用双路10KV供电，低压侧设联络开关柜，提高了供电的安全性与可靠性。安全措施：住宅局部有整体的防雷和总等电位联结。卫生间、设备间等局部特殊房间做点式等电位联结。线路、用电器安全措施：每套住宅的供电系统设二级漏电保护，既入户箱和所有插座回路均装有RCD(漏电保护器)，RCD选用ELM电磁式漏电保护开关比照电子式漏电保护器本钱高出一倍。为抑制瞬间冲击电压，在配电箱内装有SPD浪涌保护器。双回路供电：由同一变电站引入10KV双回路线路，保证用户生活用电。小区照明：分为区域照明和庭院照明。既庭院照明预留接口，大门照明安装到位。初定避雷设置：浪涌设置为抑制瞬间冲击电压，在总配电箱内装有SPD(浪涌保护器)。、网络系统：每户预留4条线：在卧室、客厅、家庭室、书房、餐厅、主卫生间等预留插座接口。每户预留宽带网线：在卧室、客厅、家庭室、书房、餐厅内等预留网络插座接口。有线、卫星电视系统：卫星电视包括凤凰卫视中文台、电影、体育、音乐台、阳光卫视、N、ESPN 、HBO等节目。有线电视包括全国各省、市电视台节目。4. 交房标准、装修标准、装修有无多项选择？初装修交房。后期可提供房屋与庭院装修服务客户付费项目。5. 关于水暖空调、采暖：三四期别墅户内设小型YORK中美合资户式风冷单冷冷水中央空调，空调末端为风机盘管，每台风机盘管与空调室外机联动。冬季采暖热源来自设备间内的锅炉，采暖末端设备与空调共用风机盘管供暖。给排水：给水为观唐项目自备井内井水经净化处理后通过给水系统送至各户，水质达到欧