房地产估价师《房地产开发经营与管理》模拟全考点题库附答案参考3

房地产估价师房地产开发经营与管理模拟全考点题库附答案参考1. 单选题：在众多的不确定性因素中，找出对项目经济效益指标影响较大的因素，并判明其，对开发项目投资效益影响的程度的是()分析的目的。A.盈亏平衡B.敏感性C.风险D.概率正确答案：B2. 单选题：以下规定了规划建设用地面积、建筑密度、容积率的是()。A.选址规划建议通知书B.建设用地规划许可证C.建设工程规划许可证D.规划设计条件通知书正确答案：D3. 判断题：勘察设计和前期工程费主要包括开发项目的土地购置、前期规划、设计、可行性研究、水文地质勘测以及三通一平等土地开发工程费支出。正确答案：错4. 单选题：在房地产投资项目可行性研究中，下列（）不属于资源调查的主要内容。A.建设地点B.项目用地C.交通运输条件D.竞争能力正确答案：D5. 多选题：房地产开发项目财务评价的基本报表包括（）。A.总投资估算表B.现金流量表C.财务计划现金流量表D.开发建设投资估算表E.资产负债表正确答案：BCE6. 判断题：房地产开发项目的资金来源通常有资本金、租售收入及借贷资金三种渠道。（）正确答案：错7. 单选题：在房地产市场的分类中，一级市场是指()。A.土地使用权转让市场B.新建商品房租售市场C.土地使用权出让市场D.土地使用权出让市场和新建商品房租售市场正确答案：C8. 单选题：市场调查人员开始时总是先收集()。A.一手资料B.二手资料C.一手资料或二手资料D.一手资料和二手资料正确答案：B9. 单选题：某销售型住房市场年初的住房存量为150万套，其中空置待售住房10万套，本年新竣工住房25万套，销售住房14万套，则吸纳周期为（）年。A.0.4B.0.56C.2.5D.3.06正确答案：C10. 单选题：下列贷款不属于房地产抵押贷款的是()。A.个人住房抵押贷款B.商用房地产抵押贷款C.在建工程抵押贷款D.土地抵押贷款正确答案：D11. 多选题：【2013年真题】下列经济效果评价指标中，属于衡量房地产开发项目“开发一销售”经营模式的指标有()。A.投资收益率B.物业增值率C.开发利润D.成本利润率E.股权增加率正确答案：ACD12. 判断题：解析法是一种通过对随机变量的统计试验、随机模拟求解物理、数学、工程技术问题近似解的数学方法，其特点是用数学方法在计算机上模拟实际概率过程，然后加以统计处理。（）正确答案：错13. 单选题：下列不属于清偿能力指标的是（）。A.借款偿还期B.利息备付率C.现金回报率D.偿债备付率正确答案：C14. 单选题：当租售价格大于预测时，最低租售价格与预测租售价格之间的差距（），说明房地产项目抗市场风险的能力越强。A.越小B.越大C.无法判断D.不存在关系正确答案：B15. 多选题：【2013年真题】某投资者购买了一幢写字楼出租经营，购楼投资的60%来自银行提供的期限10年、年利率10%、按年等额还本付息的抵押贷款。假设写字楼的出租率一直稳定在85%，且净租金收入每年以6%的速度上涨(收入发生在期初)，计划第10年末转售，投资者的期望收益率为10%。该写字楼资本金现金流量现值的计算所涉及的公式包括()。A.B.C.D.E.正确答案：ABD16. 判断题：在房地产投资分析中，盈亏平衡分析不用考虑各风险因素未来发生的概率。（）正确答案：对17. 单选题：多因素敏感性分析一般是在单因素敏感性分析基础上进行的，多因素敏感性分析须进一步假定同时变动的几个因素都是（），且各因素发生变化的概率相同。A.相互影响的B.相互独立的C.有因果关系的D.有条件关系的正确答案：B18. 判断题：人们可以运用影响顾客需求和欲望的某些因素作为细分依据对市场进行细分，细分依据也可称为细分变量或细分标准。（）正确答案：对19. 判断题：一般来说，经济环境对企业的市场营销没有直接影响。正确答案：错20. 判断题：选出最佳方案属于风险辨识阶段的工作。（）正确答案：错21. 判断题：在商业辐射区域内，各商场间位置的优劣，主要取决于消费者到达该地点是否方便，即物业的易接近性或交通通达程度。（）正确答案：对22. 判断题：经济评价工作的计算周期（年、半年、季度或月）属于评价标准类指标。（）正确答案：错23. 多选题：房屋开发费包括()。A.建设工程费B.三通一平费C.拆迁安置费D.公共配套设施建设费E.基础设施建设费正确答案：ADE24. 判断题：如果现金流出或流入不是发生在计息周期的期末，而是发生在计息周期的期初，为了简化计算，公认的习惯方法是将其代数和看成是在计算周期末发生，称为期末惯例法。（）正确答案：错25. 单选题：【2013年真题】甲、乙两个可供比较的房地产投资方案中，甲方案的开发经营期为4年，乙方案的开发经营期为3年，两方案比选宜采用的方法是()。A.净现值法B.等额年值法C.差额投资内部收益率法D.费用年值比较法正确答案：B26. 多选题：依代理委托方的不同，物业代理可以分为()。A.联合代理B.买方代理C.独家代理D.卖方代理E.双重代理正确答案：BDE27. 判断题：成本加成定价法中加成的含义就是一定比例的管理费和利润。()正确答案：错28. 单选题：在房地产投资分析中，把某一项投资活动作为一个独立的系统，把一定时期各时间点上实际发生的资金流出或流入称为（）。A.净现金流量B.现金流入C.现金流出D.现金流量正确答案：D29. 单选题：某房地产开发商经过市场调研后，决定继续在市中心区开发商业楼盘的同时，重点在近郊区开发高端住宅产品-为城市金领和高收入者建设高档别墅区，那么开发商在目标市场选择过程中采用的是（）模式。A.市场集中化B.选择专业化C.产品专业化D.市场专业化正确答案：B30. 单选题：零售商业物业的主要辐射区域，其营业额的（）都来自该区域。A.50%65%B.60%75%C.70%85%D.80%90%正确答案：B31. 多选题：【2014年真题】房地产投资信托基金的特征有（）。A.流动性差B.市场价值稳定C.低现金回报D.流动性好E.有效分散投资风险正确答案：BDE32. 单选题：随着北京附近中心商业区的形成与发展，使得许多早期建成的沿街写字楼建筑变为甲级写字楼，同时也使得某些写字楼建筑变得不再对租户具有很强的吸引力。这主要是考虑了写字楼的（）因素。A.交通方便性B.声望或形象C.位置D.建筑形式正确答案：C33. 单选题：竣工验收的工作程序一般分为三个阶段，下列（）是竣工验收的工作程序的第一阶段。A.单项工程验收B.分部工程验收C.综合验收D.单位工程验收正确答案：A34. 单选题：下列因素中，属于房地产置业投资项目主要不确定因素的是()。A.容积率B.租金水平C.利息备付率D.成本利润率正确答案：B35. 判断题：在制订调查计划时，需要收集一手资料或二手资料，其中二手资料是指由别人收集整理而不是由调查人自己收集整理的，用于当前特定目的的信息。（）正确答案：错36. 多选题：经营收入是指向社会出售、出租房地产商品或经营时的货币收入，包括（）。A.销售收入B.补贴收入C.出租收入D.经营收入E.营业外收入正确答案：ACD37. 判断题：虽然个人住房抵押贷款属于购房者的消费信贷，通常与开发商没有直接关系，但由于开发项目预售或销售的情况，无论是期房还是现房，金融机构发放的个人住房抵押贷款的风险不只来自于申请贷款的购房者，也可能来自于开发商。（）正确答案：错38. 单选题：房地产开发项目建筑工程招标的一般程序为()。A.申请招标编制招标文件编制招标工程标底确定招标方式发布招标公告投标人资格审查招标工程交底及答疑开标、评标和决标签订合同B.申请招标编制招标文件确定招标方式编制招标工程标底发布招标公告招标工程交底及答疑开标、评标和决标签订合同C.申请招标编制招标文件确定招标方式编制招标工程标底发布招标公告投标人资格审查招标工程交底和答疑开标、评标和决标签订合同D.申请招标确定招标方式编制招标文件编制招标工程标底发布招标公告投标人资格审查工程交底及答疑签订合同正确答案：A39. 多选题：下列关于基础利率的表述中，正确的有（）。A.等于银行贷款利率B.等于银行存款利率C.是投资者所要求的最低利率D.是银行同业之间的短期资金借贷利率E.一般使用无风险的国债收益率作为其代表正确答案：CE40. 判断题：有些产品品牌差异明显，但消费者并不愿花长时间来选择和估价，而是不断变换所购产品的品牌，这种购买行为称为化解不协调购买行为。（）正确答案：错41. 判断题：【2012年真题】房地产开发的资金密集性和较高的资金借贷额，使得房地产开发项目具有较高的资产负债率和流动比率。()正确答案：错42. 单选题：动态投资回收期是反映开发项目投资回收能力的重要指标，动态投资回收期Pb与设定的目标收益率I之间的关系是()。A.I越大，P越大B.I越小，P越大C.P越大，I越小D.I与P无关正确答案：A43. 单选题：单利计息与复利计息的区别在于（）。A.是否考虑资金的时间价值B.是否考虑本金的时间价值C.是否考虑先前计息周期累计利息的时间价值D.采用名义利率还是实际利率正确答案：C44. 单选题：在房地产项目可行性研究阶段，对房屋开发费的估算中用到的估算公式：主要材料消耗量一每平方米材料消耗量指标建筑面积属于()。A.单元估算法B.单位指标估算法C.工程量近似匡算法D.概算指标法正确答案：D45. 单选题：【2011年真题】某房地产开发企业针对其开发项目进行市场需求分析，在确定其市场规模时，有效市场、渗透市场、服务市场三者关系正确的是()。A.有效市场渗透市场服务市场B.服务市场有效市场渗透市场C.有效市场服务市场渗透市场D.服务市场渗透市场有效市场正确答案：C46. 多选题：招标文件通常包括()等。A.合同条件B.投标须知C.招标方式D.工程标底正确答案：ABC47. 单选题：某房地产开发项目有甲、乙、丙三个方案，经测算，三个方案净现值的期望值分别为；净现值的标准差分别为=890万元，则该项目投资方案的风险从小到大排列顺序正确的是()。A.乙丙甲B.甲乙丙C.丙甲乙D.乙甲丙正确答案：A48. 判断题：为了与期末惯例法保持一致，在把资金的流动情况绘成现金流量图时，都把初始投资P作为第1期期末发生的。（）正确答案：错49. 判断题：能够改变潜在毛租金收入的唯一因素是租金水平的变化或可出租面积的变化，它代表物业实际获取的收入。（）正确答案：错50. 单选题：关于金融机构发放的个人住房抵押贷款的风险说法不正确的是()。A.一方面来自申请贷款的购房者B.另一方面来自开发商C.只来自于申请贷款的购房者D.购房者的个人信用评价不准或开发商由于各种原因不能按期竣工，都会给金融机构带来风险正确答案：C51. 单选题：【2013年真题】某投资者以30%的预付款订购了一写字楼，一年后该写字楼价格上涨了15%，该投资者预付款的收益率是()。A.15.0%B.21.4%C.30.0%D.50.0%正确答案：D52. 单选题：某公司在房地产业或同类物业开发中居龙头老大地位，实力雄厚，声望极佳，就具备了采用()条件。A.领导者定价法B.目标定价法C.价值定价法D.挑战定价法正确答案：A53. 单选题：【2016年真题】某笔投资分3年回收，投资者期望收益率为8%，预计未来3年年初回收额分别为100万元、150万元和80万元。若改为按年等额回收，则每年年末回收金额为()万元。A.110.00B.110.47C.119.31D.172.43正确答案：C54. 判断题：消费者修正、推迟或者回避作出某一购买决定，往往是受到了不可觉察风险的影响。（）正确答案：错55. 单选题：对于开发-持有-出租-出售模式和购买-持有-出租-出售模式来说，两者的共同点是（）。A.现金流入都包括出租收入和持有期末的转售收入B.现金流入都包括销售收入和销售税费C.现金流出都包括购买成本、购买税费和装修费用D.现金流出都包括购买成本、购买税费、装修费用和运营成本正确答案：A56. 单选题：【2011年真题】市场条件下，物业租金水平的高低主要取决于()。A.物业出租经营成本B.业主希望的投资回报率C.通货膨胀率D.同类物业的市场供求关系正确答案：D57. 单选题：某商业店铺的购买价格为60万元，其中40万元由金融机构提供抵押贷款，余款20万元由投资者用现金支付。如果该项投资的经营收入扣除运营费用和抵押贷款还本付息后的年净现金流量为2.8万元，该项投资年税后净现金流量为2.2万元，则该项投资的税后现金回报率为()。A.14B.4.7C.11D.3.7正确答案：C58. 多选题：建筑安装工程项目工程款的支付方式，包括（）的结算方式等。A.按日结算B.按月计算C.竣工后一次结算D.分段结算E.其他双方约定正确答案：BCDE59. 多选题：市场调查可分为不可控制因素调查和可控制因素调查两种，其中，可控制因素调查包括（）。A.技术发展调查B.产品调查C.消费者调查D.价格调查E.国内外市场环境调查正确答案：BD60. 判断题：影响利率的其他因素，包括经济运行周期、通货膨胀率及预期通货膨胀率、借贷风险和国际利率水平等经济因素，货币政策、财政政策和汇率政策等政策因素，以及利率管制等制度因素。正确答案：对61. 单选题：下列资金中，不属于资本金现金流量表中现金流入的是（）。A.土地增值税B.权益资本金C.短期借款D.自营收入正确答案：A62. 判断题：初步可行性研究即通常所说的可行性研究，在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。（）正确答案：错63. 多选题：【2013年真题】对房地产开发项目进行临界点分析时，通常要进行()分析。A.最低租售价格B.最高土地取得价格C.最高工程费用D.最低租售数量E.最高销售价格正确答案：ABCD64. 多选题：一般来说，房地产投资风险主要体现在()。A.投入资金的安全性B.项目定位的科学性C.期望收益的可靠性D.投资项目的变现性E.资产管理的复杂性正确答案：ACDE65. 判断题：土地出让地价款由土地出让金、征地拆迁费和公共配套设施建设费构成。正确答案：错66. 单选题：下列市场调查的内容中，不属于不可控因素调查的是()。A.市场营销因素调查B.竞争情况调查C.消费者和消费者行为调查D.市场需求容量调查正确答案：A67. 单选题：某商场当前市场售价为6000元m，业主采用年租金6%等比递增方式出租，并希望在20年的出租期内租金收入的现值之和与当前售价相等。如果年利率为6%，则第一年的租金应该确定为（）元/m。A.283B.318C.460D.423正确答案：B68. 单选题：对出租物业来说，最主要的收入记录是（）。A.空置率水平B.租金清单C.押金收入D.欠租清单正确答案：B69. 判断题：在招标工程交底及答疑时，开发商应向投标人介绍工程概况、明确质量要求、交代工程标底。()正确答案：错70. 单选题：某笔贷款的年名义利率为12%，年实际利率为12.55%，则该笔贷款是按（）作为计息周期的。A.年B.半年C.季度D.月正确答案：C71. 单选题：【2013年真题】张某购买一商铺用于出租经营，在商铺购买中，银行提供了贷款额20万元、贷款期限10年、年贷款利率7%、按年等额还本付息的抵押贷款。该商铺潜在年毛租金收入为5.5万元，空置与租金损失为潜在毛租金收入的10%，运营费用为实际租金收入的30%，该项目的偿债备付率为()。A.1.16B.1.22C.1.74D.1.93正确答案：B72. 多选题：一份正式的可行性研究报告应包括封面、摘要、（）6个部分。A.目录B.正文C.结论D.附表E.附图正确答案：ABDE73. 单选题：【2011年真题】下列房地产投资项目不确定因素中，属于置业投资阶段的主要不确定性因素的是()。A.建筑安装工程费B.土地费用C.空置率D.容积率正确答案：C74. 单选题：【2014年真题】关于用期望值判断投资方案优劣的说法，正确的是（）。A.期望值不同、标准差小的方案为优B.期望值相同、标准差大的方案为优C.标准差相同、期望值小的方案为优D.期望值不同、标准差系数小的方案为优正确答案：D75. 单选题：以出让方式获得城市毛地土地使用权时，土地出让地价款由()和城市建设配套费构成。A.土地使用权出让金B.拆迁补偿费C.土地转让费D.基础设施建设费正确答案：A76. 判断题：投资者各方现金流量表是从投资者整体的角度出发，以投资者的出资额作为计算基础，把借款本金偿还和利息支付视为现金流出，用以计算资本金财务内部收益率、财务净现值等评价指标，考察项目资本金的盈利能力。（）正确答案：错77. 单选题：下列不属于房地产投资项目经济评价静态指标的是()。A.成本利润率B.投资利润率C.投资报酬率D.资本金利润率正确答案：C78. 单选题：按()通常将房地产市场划分为三级市场即一级市场、二级市场、三级市场。A.按地域细分B.按房地产用途细分C.按存量增量细分D.按交易形式细分正确答案：C79. 单选题：在住房市场中，存量住房市场的市场结构特征是（）。A.竞争多于垄断B.垄断多于竞争C.竞争与垄断持平D.不存在竞争和垄断正确答案：A80. 多选题：以下说法正确的是()。A.有效毛收入=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入B.净经营收入=潜在毛收入-经营费用C.税前现金流=净经营收入-抵押贷款还本付息D.税前现金流=经营收入-抵押贷款还本付息E.税后现金流=税前现金流-准备金正确答案：AC81. 单选题：当计息周期短于1年时，实际利率与名义利率的关系是()。A.名义利率大于实际利率B.实际利率大于名义利率C.名义利率等于实际利率D.实际利率小于名义利率正确答案：B82. 判断题：研究表明：对于常规项目（净现金流量的正负号在项目寿命期内仅有一次变化）FIRR有唯一实数解；对于非常规项目（净现金流量的正负号在项目寿命期内有多次变化）计算FIRR的方程有多个实数解。（）正确答案：错83. 单选题：如果一笔贷款的月利率为1%，每月计息一次，那么名义利率是（）。A.12%B.12.55%C.12.68%D.13.55%正确答案：A84. 单选题：某房地产投资者以300万元购入一商铺用于出租经营，资本金为100万元，其余为银行提供的利率为10、期限为10年，按年等额还款的抵押贷款。如该商铺第一年扣除还本付息后的净租金收益为10万元，则考虑还本收益（不考虑所得税影响）的权益投资回报率为()。A.10B.27C.14.18D.22.55正确答案：D85. 单选题：规划意见书（选址）及附图和设计方案审查意见及附图，必须经（）批准。A.房地产行政管理部门B.城乡规划管理部门C.建设行政主管部门D.国土资源管理部门正确答案：B86. 判断题：指数平滑法公式中，a越大，则新数据在平滑值中所占的比重越高，预测值越趋向平滑，反之则新数据所起的作用越大。（）正确答案：错87. 多选题：开发商以招拍挂出让方式获得国有建设用地使用权的开发建设项目时，需要办理的规划审批工作，下列说法正确是（）。A.同划拨土地开发项目程序一样B.需要向政府城乡规划主管部门提出建设用地规划许可申请C.不需要向政府城乡规划主管部门提出建设用地规划许可申请D.不需要经过开发项目选址、定点审批阶段E.需要提交设计方案并经规划部门审查正确答案：BDE88. 判断题：房地产开发项目经济评价中，选择评价的基础参数时，一般将出租率归为收益类指标。正确答案：对89. 单选题：房地产投资能抵消通货膨胀的影响，尤其是()的影响。A.预期通货膨胀B.非预期通货膨胀C.风险较低D.需要专门的知识和经验正确答案：A90. 单选题：由于房地产权益投资风险较高，（）和储蓄机构等存款性金融机构极少或者根本不参与房地产权益融资。A.建设银行B.工商银行C.商业银行D.农业银行正确答案：C91. 判断题：【2014年真题】在不确定的市场环境下，财务评价方法容易造成对房地产投资价值的高估。（）正确答案：错92. 单选题：建设投资估算精度在10，所需费用，小型项目约占投资的1.03.0，大型复杂工程的占投资的0.21.0，这一阶段属于()。A.投资机会研究B.项目评估与决策C.初步可行性研究D.详细可行性研究正确答案：D93. 单选题：通常情况下，如果某公司在房地产业或同类物业开发中居龙头老大地位，实力雄厚，声望极佳，就具备了采用()的条件，使其制定的价格在同类物业中居较高的价位。A.领导定价法B.挑战定价法C.随行就市定价法D.渗透定价法正确答案：A94. 多选题：【2013年真题】地方政府的年度土地储备计划包括()。A.年初和年末土地储备规模B.年度前期开发规模C.年度土地出让金总额D.年度土地供应规模E.年度土地储备临时利用计划正确答案：ABDE95. 单选题：【2013年真题】从市场营销的角度，房地产市场之所以能够进行市场细分，主要是由于()存在着差异性。A.房地产产品B.项目区位C.房地产需求D.住房价格正确答案：C96. 判断题：如果计息周期无限期缩短，并按复利计息，称为间断复利。（）正确答案：错97. 判断题：企业利润可分为经营利润、税后利润和可分配利润三个层次。正确答案：错98. 单选题：【2013年真题】甲、乙两人分别向银行贷款，贷款金额、利率、期限均相同，贷款期限为1年，甲的偿还方式为按月付息到期一次偿还本金，乙的偿还方式为按月计息到期一次还本付息。甲实际支付的利息额，I和乙实际支付的利息额I之间的关系为()。A.IIB.IIC.I=ID.II正确答案：B99. 判断题：地区研究、部门研究和以利用资源为基础的研究都属于一般投资机会研究。正确答案：对100. 判断题：【2014年真题】现金回报率与投资回报率的区别在于前者考虑了物业增值收益。（）正确答案：错