玉峰山原生态森林休闲旅游村建设项目可行性研究报告

目录第一章 总论1一、工程根本情况1二、工程由来2三、相关政策3四、政策依据3五、建设原那么5六、结论6七、技术经济指标6第二章工程支撑体系8一、政策支撑8二、环境支撑10三、运营与管理支撑11四、其他支撑14第三章 工程建设地点16一、工程建设地概况16二、工程环境分析18第四章 运作主体和模式22一、设计指导思想与原那么22二、工程建设规模22三、运作模式23第五章 用地情况28第六章 建设内容29一、根底设施建设29二、工程建设工程35第七章 资金来源及建设进度37一、投资估算范围37二、投资估算依据37三、计算期38四、工程投资38五、资金来源40六、建设进度43七、招投标方案43第八章、效益分析45一、经济效益分析45二、环境效益分析61三、社会效益分析62第九章 结论与建议65一、主要研究结论65二、建议66第一章 总论一、工程根本情况一工程名称：玉峰山原生态森林休闲旅游村建设工程二工程业主：重庆中孚投资三工程地址：重庆市渝北区玉峰山镇龙门村10社四工程性质：新建五工程建设内容及规模本工程拟租赁土地652亩其中林地450亩、耕地180亩、农民宅基地22亩，其建设主要内容为乡村俱乐部、互助农庄、生态农业园及农民新村的建设。主要建设规模如下：1、乡村俱乐部：用地面积3000平方米，主要用于游客餐饮、娱乐、住宿以及精致农业产品如：特色瓜果，花草和精致特色旅游手工艺品展示和交易。2、互助农庄：用地面积9000平方米其中新建7000平方米，维修改造2000平方米，主要用于出租给热衷于休闲度假和田园生活的城镇居民或者出售，并帮助业主管理以及经营。3、生态农业园：用地面积5000平方米，以本杜植物群落和新引入植物中的展示为主题，打造特色植物风情园，种植具有地域风情的植物，突出和显示了风情特色元素，挖掘农业旅游的价值。4、农民新村：用地4674平方米，利用农民原有宅基地用地将农民集中安置的区域。六工程工期：工程建设期拟定为3年，即2021年1月至2021年12月。七工程总投资及资金筹措1、工程总投资为5300万元，其中建设投资4438万元，土地租金562万元，流动资金300万元。2、资金筹措：工程资金全部由业主自筹。二、工程由来本工程积极响应党和国家对三农问题的关注和号召，严格按照十七届三中全会的政策指引和精神解读，合理利用农村自然资源，森林资源，农副产品资源，劳动力资源以及农村荒地、林地根底资源，并充分发挥本团队在过去十几年来积累的技术研发手段，开发组织管理手段和市场运作能力，建立起新的商业运作模式集“休闲互助农庄、乡村俱乐部，农业生态园和农民新村于一体的创新型开发模式。该模式从根本上保障和解决了农民的终身利益：提高和改善了农民的居住条件，充分利用农村剩余劳动力资源，提供工作时机，保障农民长期稳定的经济收入，让农民的生活有所依托，得到社会的保障；同时，该模式为政府减轻了社会就业压力，为地方政府长期稳定的税收做出积极的经济奉献；保证了农民，政府等多方利益。在更大的程度上发挥了土地的经济价值，改善并优化了农村自然资源配置，保护林地、耕地的使用性质和规模，对农村集体建设用地实现集约有效利用。该模式实现了农民，政府和企业的利益的统一，使三者相互相承，和谐共生。该模式在实现三赢的根底上，为农村生态环境保护，农村资源利用和社会效益等方面提供了可持续开展的模式，在创造社会主义和谐社会这条路上，积极探索和实践出一个可持续开展道路的方向。三、相关政策1、?渝北两路城区分区规划?。2、?渝北区土地利用总体规划?。3、?中共中央关于推进农村改革开展假设干重大问题的决定?。4、?四山管制规划?。5、?重庆市渝北区人民政府关于推进农村土地承包经营权流转促进产业开展的意见?。6、渝府发202145号关于调整征地补偿安置政策有关事项的通知。四、政策依据2021年10月19日，党中央发布了?中共中央关于推进农村改革开展假设干重大问题的决定?。其原文如下：1、加强土地承包经营权流转管理和效劳，建立健全土地承包经营权流转市场，按照依法自愿有偿原那么，允许农民以转包出租、互换、转让、股份合作等形式流转土承包经营权，开展多种形式的适度规模经营。土地承包经营权流转，不得改变土地集体所有性质，不得改变土地用途，不得损害农民土地承包权益。 2. 可以允许农民以5种形式流转土地承包权，它们是：A. 转包，就是指承包方将局部或全部土承包经营权以一定期限转给同一集体经济组织的其他农户从事农业生产经营。B. 出租，是指承包方将局部或全部土地承包经营权以一定期限租赁给他们从事农业生产经营。C. 互换，是指承包方之间为方便耕作或者各自需要，对属于同一集体经济组织的承包地块进行交换，同时交换相应的土地承包经营权。D. 转让，是在土地家庭承包经营的情况下，由第三者代替自己的发包人履行承包合同的行为。E. 股份合作，是指承包方之间为开展农业经济，将土承包经营权作为股权，入股组成股份公司或合作社等，从事农业生产经营。 3. 现有土地承包关系长久不变。文件指出，要稳定和完善农村根本经营制度，以家庭承包经营为根底，统分结合的双层经营体制，是适应社会主义市场经济体制，符合农业生产特点的农村根本经营制度，是党的农村政策的基石，必须毫不动摇地坚持。赋予农民更加充分而有保障的土承包经营权，现有土地承包关系要保持稳定并长久不变。4. 允许农民开发经营集体土地。文件中提到，在土地利用规划确定的城镇建设用地范围外，经批准占用农村集体土建设非公益性工程允许农民依法通过多种方式参与开发经营并保障农民合法权益。文件指出，依法征收农村集体土地，按照同地同价同原那么及时足额给农村集体组织和农民合理补偿，解决好被征地农民就业，住房和社会保障。逐步建立城乡统一的建设用地市场，对依法取得的农村集体经营性建设用地，必须通过统一有形的土地市场，以公开标准的方式转让土地使用权，在符合规划的前提下与国有土地享有平等权益。五、建设原那么1、以?重庆市城乡总体规划?、?四山管制规划?为指导，明确规划片区功能定位及开展方向。2、将玉峰山镇龙门村10社作为一个完整的空间，从功能、空间、景观及建筑形态方面进行整体设计、开发控制和引导。突出规划的综合协调作用，统筹考虑区内经济、社会和环境的均衡开展；一、二、三产业协调开展；实现区内土地和各项资源的优化配置，使玉峰山镇龙门村10社在有机、合理、统一的原那么下进行有序的开展建设。3、筹划应能满足玉峰山镇龙门村10社不断开展壮大所需要的空间构架，远近期相结合，保存林业、农业用地，合理开发宅基地，并不断完善城市功能，使城市健康有序的开展。4、筹划应充分利用该地区的人文、自然景观、不破坏自然及生态环境，严格控制农民宅基地，保证占用耕地与开发复垦相平衡，创造既具有地方文化特色又与现代功能有机结合的新城镇。5、筹划要与当地经济开展相适应，从用地划分、功能分区和道路结构等方面，为近远期建设提供方便，有利于镇区整体规划，分片实施，工程启动，滚动开展的模式。六、结论本工程经济、环境及社会效益良好，在不改变土地性质和用途的根底上，最大程度的提高了土地质量，增加了农民年收入，为重庆市民休闲娱乐提供了场所，并且改善了当地自然环境状况，是可行的。七、技术经济指标表1-1 主要数据及技术经济指标序号名 称单 位数 据备 注1总规划面积亩682林地亩450耕地亩180宅基地亩222总用地面积亩35农民宅基地亩22林地亩13按林地面积3%3工程总投资万元5300企业自有资金其中：建设投资万元4438建设期利息万元0土地租金万元562流动资金万元3004资金筹措万元5300其中：企业自筹万元5300企业自有资金银行借款万元05设计生产能力6年销售收入万元4200正常年份7总本钱费用万元991正常年份8所得税万元787正常年份9年净利润万元2361正常年份10所得税前财务内部收益率%11所得税前财务净现值万元1021912所得税前投资回收期年含建设期13所得税后财务内部收益率%14所得税后财务净现值万元688215所得税后投资回收期年含建设期16总投资收益率%正常年份17工程资本金净利润率%正常年份18盈亏平衡点(BEP)%22.76%第二章 工程支撑体系一、 政策支撑本工程参照的政策及有关法律法规有以下几个：1、?渝北两路城区分区规划?。2、?渝北区土地利用总体规划?。3、?中共中央关于推进农村改革开展假设干重大问题的决定?。4、?四山管制规划?。5、?重庆市渝北区人民政府关于推进农村土地承包经营权流转促进产业开展的意见?。6、渝府发202145号关于调整征地补偿安置政策有关事项的通知。工程依据?渝北区土地利用总体规划?、?渝北两路城区分区规划?和?四山管制规划?及产业规划，采取土地整理、宅基地置换、农村土地承包经营权流转等方式使用农民集体所有的土地，开展休闲、托老、旅游、度假等工程，带动区域经济增长，实现城乡统筹开展。在工程的设计、施工、销售过程中也将严守国家、重庆市的各项政策规定。根据?中共中央关于推进农村改革开展假设干重大问题的决定?中可以看出，本次决定主要强调了以下6点：1、新形势下推进农村改革开展的重大意义本点指出，目前农业根底仍然薄弱，最需要加强；农村开展仍然滞后，最需要扶持；农民增加收入仍然困难，最需要加快。我们必须居安思危、加倍努力，不断稳固和开展农村好形势。2、推进农村改革开展的指导思想、目标任务、重大原那么本点通过5个必须，指出了目前农村改革开展的指导思想与目标。统筹工业化、城镇化、农业现代化建设，加快建立健全以工促农、以城带乡长效机制，调整国民收入分配格局，稳固和完善强农惠农政策。3、大力推进改革创新，加强农村制度建设农村宅基地和村庄整理所节约的土地，首先要复垦为耕地，调剂为建设用地的必须符合土地利用规划、纳入年度建设用地方案，并优先满足集体建设用地。4、积极开展现代农业，提高农业综合生产能力按照建设生态文明的要求，开展节约型农业、循环农业、生态农业，加强生态环境保护。继续推进林业重点工程建设，延长天然林保护工程实施期限，完善政策、稳固退耕还林成果，开展植树造林，提高森林覆盖率。5、加快开展农村公共事业，促进农村社会全面进步社会主义文化建设是社会主义新农村建设的重要内容和重要保证。坚持用社会主义先进文化占领农村阵地，满足农民日益增长的精神文化需求，提高农民思想道德素质。6、加强和改善党的领导，为推进农村改革开展提供坚强政治保证实现全面建设小康社会的宏伟目标，最艰巨最繁重的任务在农村，最广泛最深厚的根底也在农村。锐意改革，加快开展，在推进中国特色社会主义伟大事业进程中努力开创农村工作新局面！本工程的建设，正是响应了推进农村改革开展的号召。工程建成后，通过土地整治，不但能够提高当地的土地质量；而且农民通过租借宅基地并入股的形式，每年可以得到分红，从而提高自身收入；本工程的建设过程中及工程建成后可以提供大量的工作岗位，解决了农民的就业问题。综上所述，本工程的建设具有可靠的政策支撑，是可行的。二、 环境支撑 渝北第一峰的玉峰山，峰含玉润，蔚然深绣，山上尚存光绪年间用条石修砌3000余米的古长城、天城寨、永佛寺，与之相关的遗址有净瓶仙境、莲花池、杨柳潭。玉峰山旁的牛心山因貌似牛心而得名，山上除保存古城遗址外，山下已钻出汩汩的温泉，正待开发。玉峰山公园内有来自原始山东省谷净水的枫叶湖、玉泉湖、龙胆湖，因水纯洁甘甜，当地人及游客常直接取用，玉峰山泉水点的豆花，更是一绝。 盛夏，这里远离尘嚣、炎热，由于玉峰山相对海拔高、加之森林植被好，林涛送来的习习凉风，清爽宜人。冬日，白雪压弯了松枝，围在火炉旁烤羊肉、品尝玉峰山萝卜炖猪蹄更是浪漫温馨！玉峰山有珍贵的森林植被、美好的自然景观、丰富的人文景观，是一块养在深闺无人识的旅游宝地。玉峰山已向游客开放玉峰山森林公园海拔270，国家森林覆盖面积蓄18000亩，是目前重庆近郊覆盖面积最大、植被保护最好的森林公园，其森林植被属亚热带温性常绿阔叶林带。森林植物种类326种，野生中草药、野菜近200种。丛林中虎豹虽已绝迹，但仍有野兔、松鼠、锦鸡、杜鹃等多种野生动物出没，年平均气温17度，常年气温比市区气温低约5度。玉峰山有满山的苍翠，高耸的山梁，纵横的沟壑，古朴的农舍，美丽的田园，缭绕的云雾，清澈的山泉，清新的空气等都市稀缺旅游资源，山上山下尤如隔世，好一个自给自足的农耕文明时的“世外桃园，在这几十平方公里的山坳、峰谷、森林、田野中，依山就势地建造旅游度假村、乡村俱乐部、互助农庄等休闲娱乐设施，其价值是十分巨大的。三、 运营与管理支撑一工程运作1、“纲举：就是在工程设计之前，要尽快占领该工程行政与技术的至高点，也就是说要得到与本工程相关的最高行政与技术部门的支持、指导与帮助。2、“目张：就是在相关行政与技术部门的认同、支持、指导与帮助下，找到工程的建筑设计、施工单位、园林保护、拆迁安置方面的专家。在找到各类单位与专家后，依据先设计，后施工，再管理的原那么，编制工程开发的进度表，严格按进度表实施。二工程管理1、建设期管理为了实现工程预期的质量、工期、投资等目标，业主应成立工程管理的组织机构。由该工程组织机构对工程进行管理。工程组织机构应根据工程总目标制定各分工程标、各阶段目标。要建立适当的职位体系，明确职权范围，对各职位的主要任务应有明确的规定。还应明确与其他部门人员的工作关系，以便于相互协调。1为了更好实现工程预期目标，建议业主委托监理单位对工程的质量、进度、投资等进行控制。业主可将精力主要放在总目标的控制，工程各分项、分阶段工作的衔接协调，工程的外部协调等。2工程工程从筹划、选择、评估、决策、设计、施工到竣工验收、投入生产或交付使用的整个建设工程中，必须遵循先后工作次序。建设期的各个阶段可以进行合理交叉，但不能任意颠倒次序。应严格执行工程建设有关法规、规定、标准。3业主单位应高度重视合同管理。建设合同是业主和工程实施各主体之间明确权利、责任关系的具有法律效力的协议文件，也是应用市场经济体制、组织工程实施的根本手段。从某种意义上讲，工程的实施过程就是建设工程合同订立和履行的过程。一切合同所赋予的责任、权利履行到位之日，也就是建设工程工程实施完成之时。4组织协调是实现工程目标必不可少的方法和手段。在工程实施过程中，业主需要处理和协调众多复杂的业务组织关系，主要内容包括：1外部环境协调，包括：与政府管理部门之间的协调，资源供给方面的协调，生产要素的协调，工程周边环境方面的协调等。2与参建单位之间的协调。3业主单位内部各部门、各层次之间的协调。5为了保证工程目标的实现，在工程实施应采用动态控制的方法，阶段性地检查实际值与目标值的差异，采取措施纠正偏差，制定新的方案目标值使工程的实施结果逐步向最终目标逼近。工程工程目标控制就是在工程前期筹划、勘察设计、施工、竣工交付等各个阶段采用规划、组织、协调等手段，从组织、技术、经济、合同等方面采取措施，确保工程总目标的顺利实现。6要保证建设工程的投资效益，必须对工程风险进行科学管理，其目的是通过风险分析减少工程的不确定性，以便决策更加科学，以及在工程实施阶段保证目标控制的顺利进行，更好地实现工程质量、进度和投资目标。7在工程建设中应强化环保意识，切实有效地把环境保护和克服损害自然环境、破坏生态平衡、污染空气和水质、扰动甚至破坏地下管网等现象的发生，作为工程管理的重要任务之一。在工程实施阶段，做到主体工程与环保措施工程同步设计、同步施工、同步投入运行。在工程承发包中，必须把依法做好环保工作列为重要的合同条件加以落实，并在方案审查和施工过程中，始终把落实环保措施、克服建设公害作为重要内容予以密切注视。2、运营期管理工程建成后，运营期间各种事物由工程开发企业来统一管理。1运营期管理的利与弊。利：积极性高，效益好。弊：管理复杂，难以标准。2运营期管理部门设置：行政事物部：含行政事物与人力资源的招聘与培训工作。综合管理部：含景点管理、园林维护、清洁卫生、森林保安工作。工程维修部：含景区内所有工程的维修与养护工作。租赁部: 含工程运营区内所有农庄、客房、餐饮、商店的租赁管理工作。财务部：含公司所有财务工作。四、 其他支撑1、 资源丰富玉峰山镇幅员面积48.56平方公里，林地面积为35000亩，耕地面积9500亩，总蓄水量74万立方。生态休闲旅游资源丰富，玉峰山森林公园是目前重庆近郊覆盖面积最大、植被最好的森林公园之一，山上尚存光绪年间用条石修彻的3000米的古长城、古城门天城寨和历史悠久的永伏寺、宝神洞等人文景观。矿产资源以石灰岩、煤、粉沙岩为主，是重庆主城区建筑石料的主要供给地。2、根底设施玉峰山镇水、电、气以及通讯设施完备，场镇规划面积0.6平方公里，建城区面积0.4平方公里， 根底设施完善， 关兴、玉峰旱土、天堡三个场镇及玉峰村分别建有自来水厂各1座，农电网络遍布全镇，有变压器30台，送变电线路190公里，镇境内有西南气田主管卧渝线、卧两线通过，有天然气气阀室一个，闭路电视覆盖全镇，有用户2790户，通信网络健全，有程控 1500门，移动、联通网络根本覆盖全镇，宽带网络接通全镇。全镇公路通车里程98公里，根本实现社社通，其中319国道横贯镇区东西，旱白公路与新桂连接渝长高速路和五桂路渝邻高速，已开工修建的重庆市外环路从境内高笋村接口横穿全镇。3、交通情况从工程周边交通布局看，渝邻高速、渝碚高速和渝怀铁路分布于工程区域周边，重庆江北国际机场距工程仅17公里，受限于工程区域与周边道路连接道路建设的滞后和319国道道路路况差的现状，目前仅有从江北区鱼嘴至旱土村的风景区道路峡峰路路况较好，极大的制约了工程地块的可达性。第三章 工程建设地点一、工程建设地概况一地理位置玉峰山镇位于渝北区东部铜锣峡背斜山脉中部，地理坐标介于东经1064352-1064754；北纬294253-294918之间，镇幅员面积48.56平方公里，林地面积为35000亩，耕地面积9500亩，人口14132人。东与龙兴、石船镇相连；南与江北区接壤；西与石坪镇双凤桥街道、王家镇接界；北与古路镇相邻，距区政府驻地17公里、距市政府驻地25公里。规划区位于重庆市渝北区玉峰山镇龙门村10社。二历史沿革玉峰山镇系原关兴乡开展而来，民国18年1929年建关兴乡，是当时重庆市5区3镇62乡之一， 民国29年1940年与旱土合并建关兴乡，民国30年1941年复置关兴乡，新中国成立后仍为关兴乡，隶属于江北县石船区公所管辖；1958年改为关兴人民公社， 1984年复建乡；1994年撤区并乡建镇，与旱土乡合并，保存关兴乡，隶属于重庆市江北县管辖；2001年撤乡建关兴镇，2002年更名为玉峰山镇，2003年将原天堡寨3个村及石坪镇1个村划入玉峰山镇管辖至今。三自然条件玉峰山镇处于川东平行岭谷铜锣峡山脉的铁山坪上，地貌呈垄岗状，山体雄厚，属山岭深丘地带，总体地势呈“西北高、东南低，海拔在450800米之间；土壤属紫色土和黄壤两大类灰棕紫泥土；属亚热带季风气候区，年平均气温17，日照1341.1小时，降水量1099.8毫米，无霜期319天。四经济现状全镇主要以建材业和生态休闲旅游产业为主。现有生态休闲旅游企业17家；工矿企业58家，其中农业科技企业2家。2006年实现地区生产总值14260万元，同比增长32.4%；农民人均纯收入达3800元，同比增长8.8%；一、二、三产业的国内生产总值比为：15:53:32。2005年，镇地方财政收入完成450万元，同比增长30%。二、工程环境分析一工程环境现状玉峰山铁山坪板块以森林为主要休闲旅游资源玉峰山森林公园和铁山坪森林公园为板块主要的休闲旅游景区，该板块有森林、温泉、宗教寺庙等休闲旅游资源，其中森林是该板块最强势的资源，并有“天然氧吧之称，是重庆典型的绿色生态工程，是重庆市自驾游的主要线路，景区对外开放时间比拟短，加上政府对原生态森林的保护政策，景区原生态是最大的休闲旅游资源，交通市政设施逐渐完善，景区内正从农家乐转向酒店等高档度假中心的打造，为市民养生休闲度假提供更好的配套，交通道路的实施将使板块成为重庆最具资源和潜力郊区休闲旅游度假胜地。景区资源：作为重庆市首次开发的市级森林公园，1.8万亩的森林覆盖面积，有着上百种野生动植物，特别是森林新鲜的空气是都市人们最向往的，最理想的养生之处。农家乐和度假山庄：目前玉峰山和铁山坪上有近百家农家乐和度假山庄作为人们休闲度假的主要配套，但由于档次较低，配套设施及效劳相对较差，因此近年也开始修建高档生态酒店，有完善的配套设施，如玉峰山生态园。二工程区域分析1、工程区域资源分析1区域位置分析玉峰山镇位于重庆铜锣峡背斜山脉中部，重庆市渝北区东部，距渝北区行政中心两路镇和江北国际机场约16公里约10公里的山地道路，重庆观音桥城市副中心25公里约10公里的山地道路；在城市功能规划中，工程地块规划定位为城市绿肺玉峰山森林公园，属于重庆城市化边缘地带；从重庆城市主要沿南北向开展轴线分析，工程区域正处于城市开展轴线上，但受铜锣峡山脉的隔断，工程区域城市化进程在短期内将不能实现，在工程开发后期可考虑城市化对工程房地产开发的促进作用。工程所在区域，玉峰山镇幅员面积48.56平方公里，区域北临统景风景区，东靠渝北复盛镇、龙兴镇和石船镇，西面是渝北行政中心两路镇、北部新区和工业园区，重庆江北国际机场，南面紧邻重庆江北区寸滩港和铁山坪风景区；由于玉峰山与铁山坪山系相连，铁山坪风景区在对外宣传的度假山庄和休闲旅游地产工程，大局部物业位于玉峰山镇辖区内，这对工程借助铁山坪风景区休闲旅游资源进行整体开发，有较大的益处。从工程四至分析，工程西面和南面均为重庆主城区主要的城市组团，其城市开展成熟，尤其是北部新区和工业园区及寸滩港片区，已成为重庆富人居住区和主要的重庆GDP增长源之一，区域经济的开展，将带动玉峰山片区的开展进度。2工程地块内部交通状况工程地块内部交通组织主要依靠319国道和从江北区鱼嘴至旱土村的风景区道路峡峰路；319国道受超重车的碾压，道路交通状况较差，如玉峰山采石场不进行整治，该道路在未来的使用率低；峡峰路路况较好，是目前区域内最好的交通道路，且开通了812路公交线路，通行较为便捷；3区域人口分析玉峰山镇辖区人口14132人，多为农业人口，其外来人口多为采矿业工人及相关人群，人群经济购置能力不高，不是本工程开展的主要消费群体；4区域产业环境分析区域产业主要以建材业采石场和生态休闲旅游产业为主，现有生态休闲旅游企业17家，工矿企业58家。其中，生态企业多为普通的农家乐或小型度假山庄，集中在玉峰村铁山坪风景区内，但规模相对较小，缺乏鲜明的休闲特色；工矿企业那么分布于319国道为轴线的峡谷平地内部，对当地生态资源、交通条件均有较大的破坏；5工程地块资源评价受区域位置、地形地势和城市交通的影响，工程所在区域城市化进程较为缓慢，大规模的城市化建设对本工程区域而言还具有相对较长的周期；根据?重庆市“四山地区开发建设管制规定?条例，重庆周边山体土地资源将受到严格的保护，在距离市区23公里的半径内，47平方公里的山水资源将是极度稀缺和唯一的，因此，在本工程开发中，结合城乡统筹进行山水休闲旅游地产开发，与其它休闲旅游地产在规模、经营主题和交通距离上形成差异化竞争；结合区域景观资源分布状况玉峰山镇铁山坪片区资源优势最为明显，在区域内知名度最高，借势开展，同时考虑到工程区域采矿产业将对生态环境和交通环境有较大的损坏，在本工程休闲旅游地产开发中，先开发玉峰、旱土、高笋区域，将石壁和关兴片区作为储藏控制用地。就玉峰山整体休闲旅游资源评价而言，可以概括为几句话：占地区域很广；地理位置较佳；交通进入较优；休闲旅游资源较好！第四章 运作主体和模式一、设计指导思想与原那么一遵循观光旅游与森林工程的内在功能联系：即利用自然或人工营造的环境空间，向游客提供逗留的场所，提供体验交流的场所，提供农产品交易的场所。二坚持可持续开展观念，以保持生态环境为出发点，保持自然环境每一自然元素完整性，突出生态、环保及绿化的特征，实现经济、社会、生态效益三者完美统一。三考虑到玉峰山镇的历史与人文环境，建筑形象追求稳重、纯洁，与工程所处环境有机结合。力求做到功能完备、形象新颖、个性鲜明、文化内涵深蕴，展现新的风姿。二、工程建设规模该工程建设规模如下：1、工程宅基地共涉及农房的农户有22户，共占地22亩、耕地180亩、林地450亩。2、主要建设内容：土地整治。修建乡村俱乐部、互助农庄、生态农业园。修建农民新村。修建其他配套公共设施。3、农民的安置工作。三、运作模式一总平面布置本工程主要是以森林工程和生态观光农业为主线，充分利用周边的自然、人文景观展开布局。采用空间主题结构，依据场址地形特征及内容特点，空间主题结构分为五个区域，主要有乡村俱乐部、互助农庄、生态农业园、原生态森林保护区及农民新村。二功能分区1、乡村俱乐部：以森林公园和农业园配套，用于游客餐饮、娱乐、住宿以及精致农业产品如：特色瓜果，花草和精致特色旅游手工艺品展示和交易。有别于普通的自由市场的传统的交易中心，本俱乐部的建造突出了“精品、休闲、风情感等特色。通过打造精品，创造效劳的高附加值。利用农民宅基地设立一个集多中心为一身的功能机构。它包括接待中心、游客集散中心、效劳中心、餐饮与娱乐中心、旅游特色产品交易中心等等。它的出现使农村和农副用地以单纯的农民居住及农副业生产活动向乡村生活结合休闲旅渡假的复合功能转化，乡村俱乐部是这种功能复合转化的中心杻带和重要载体。2、互助农庄：通过翻新和整修原有农舍或重建危旧农舍，并利用农舍周围耕地、林地形成一对一配置，建成新型农庄，以集体土地流转的方式形成开发成果，出租给热衷于休闲度假和田园生活的城镇居民或者出售，并帮助业主管理以及经营。同时使当地农民以乡村生活向导，耕作生产教练或代工民工的的身份参与该农庄的工作，与城镇居民形成合同关系，当地农民获得可持续的收入，城镇居民花钱享受田园、森林生活，这样的农庄成为名符其实的互助休闲农庄。3、生态农业园：以本社植物群落和新引入植物中的展示为主题，打造特色植物风情园，种植具有地域风情的植物，突出和显示了风情特色元素，挖掘农业旅游的价值。4、原生态森林保护区：本区域为玉峰山森林的一局部，利用原生态的森林保护区为游客和居民提供欣赏、休闲和娱乐的场所。5、农民新村：利用农民原有宅基地用地将农民集中安置，并科学专业地集约配置建筑结构和水电气的设备资源，修建花园洋房供农民居住。这样不仅一次性解决农民的安居问题，而且由于科学专业的设计和建设，而且其住房用材、构造、彩光和节能条件，其住房的给水、排水、污水处理条件，以及照明、电讯条件都生步到达与城市居民比肩的水平。与此同时，其原有的自然景观，植被水土继续得到保持，其抗震、防灾防火和生态环境措施那么远胜从前。三土地利用规划规划区用地主要分为公共设施用地、居住及娱乐用地、道路广场用地、耕地、原生态林地等四大类。1、公共设施用地公共设施用地包括行政办公用地、商业用地、医疗卫生用地等。2、居住及娱乐用地该区主要包括乡村俱乐部、互助农庄、农民新村及生态农业园。本区域的规划主要是根据规划及设计方案的需要，利用宅基地和林地面积的3%进行建设。3、耕地该区为农民原有耕地。4、原生态林地本区域利用工程原有的林地，不需要进行太大的调整，只对林地与其他区域结合处稍作调整即可。5、道路广场用地该区域主要是进行道路及广场的修建。四绿地系统规划1、绿地指标规划绿化总占地约630亩，其中林地约为450亩，耕地180亩，绿化覆盖率大于95%。2、规划以本工程周围的林地、农田作为规划的绿色环境背景，通过沿道路的绿化，将大环境背景与主体工程联系起来，形成了点、线、面相结合的绿地系统。3、该区林地面积大是构成该区特色的积极因素，又要保护好原生态林地，防止破坏，于是规划该区建筑中低层搭配，建筑与高大的乔木、矮小的灌木有机的配置，造就了多层次具有人情味的景观。五空间设计1、商业空间：商业空间是该区的重要功能空间之一，也是该区最具活力的地区，整个商业区的主要组成部份为乡村俱乐部和生态农业园，以广场、农田、森林和道路作为两局部的中介空间，使室两局部过度和交融。2、居住空间：该区主要由互助农庄和农民新村组成。分为一般农庄、休闲农庄、旧住宅区、农民新居住区。一般农庄采用院落式布置方式，分别形成各自的组团中心绿地。休闲农庄区建于原生态林地中，交通便利、环境优美、宁静。农庄采用智能化设计，为来此休闲旅游观光的人提供先进、舒适的居住空间。六建筑形态设计1、建筑形态设计1区中的建筑造型设计简洁、风格平和、宁静、富于想象并与生态景观良好地结合在一起。建筑形态强调一种生活的态势，由生动、简练的几何形体和线条构成。2区中标志性建筑力求洗练，追求现代感，其它公建采用加法，体形丰富、活泼。3建筑高度与尺度互助农庄23层，一般住宅13层，乡村俱乐部主体局部可达45层，以丰富空间轮廓线。2、建筑材料与色彩1建筑材料：使用已经成熟的新型材料，表达了节约能源、美观耐用的原那么，外观材料一般采用以不反光的砖石面材、不反光的玻璃、塑板。2建筑色彩：区内建筑主要和周围环境的色彩相搭配，清新淡雅中焕发出勃勃生机。七地块开发强度及控制规划1、开发强度区内建筑总用地面积约35亩宅基地22亩、林地3%13亩，耕地保持180亩，绿地率大于95%，区内可容纳上千人居住。2、地块控制规划规划地块控制要素包括两局部：功能控制要素和形体环境控制要素，功能控制主要分为土地利用和开发强度、道路交通及竖向交通，涉及的要素主要有：用地性质、用地面积、容积率、建筑覆盖率、绿化率、林地面积、耕地面积、建筑限高、居住人口、配建停车位及公共配套设施，其中前7项为规定性指标，后4项为指导性指标。第五章 用地情况本工程拟租赁土地652亩其中林地450亩、耕地180亩、农民宅基地22亩，其建设主要内容为乡村俱乐部、互助农庄、生态农业园及农民新村的建设。主要建设规模如下：1、乡村俱乐部：用地面积3000平方米，主要用于游客餐饮、娱乐、住宿以及精致农业产品如：特色瓜果，花草和精致特色旅游手工艺品展示和交易。2、互助农庄：用地面积9000平方米其中新建7000平方米，维修改造2000平方米，主要用于出租给热衷于休闲度假和田园生活的城镇居民或者出售，并帮助业主管理以及经营。3、生态农业园：用地面积5000平方米，以本杜植物群落和新引入植物中的展示为主题，打造特色植物风情园，种植具有地域风情的植物，突出和显示了风情特色元素，挖掘农业旅游的价值。4、农民新村：用地4674平方米，利用农民原有宅基地用地将农民集中安置的区域。第六章 建设内容一、根底设施建设一给排水工程1、设计范围与依据1设计范围：红线范围内工程给水、排水及消防。2设计原那么l ?建筑给水排水设计标准?GBJ15-881997版；l ?建筑设计防火标准?GBJ16-872001版；l ?室外给水设计标准?GBJ13-86；l ?室外排水设计标准?GBJ14-87；l ?生活饮用水卫生标准?GB5749-85；l 其它有关部门资料。2、给水系统1水源采用市政供水。2用水量及要求本工程年工作日为365天。用水量考虑到节水的原那么和本工程建设期较短的因素，一次性预测水量预测指标如下：游客 按40升/人日计算客房 按80升/人日计算公建 按居民用水量15%计算其他含绿化、道路、漏损等及未预见水量上述水量20%计算用水要求水质：符合饮用水卫生标准水温：203管网设计管网布置本工程给水管网系统采用生产，生活和消防共同给水系统，为保证供水的连续性，主供水管网干管布置成环状，支管布置成树枝状。城市干管为DN300毫米，给水管布置于道路右侧标准横断面。管网上按标准设置阀门、排气阀和泄水阀。管材及接口室外管道：DN50毫米，均采用镀锌钢管，热熔焊接。室内管道：DN65毫米，采用闸阀：DN65毫米，采用截止闸。管道防腐：镀锌钢管埋地时，采用普通级石油沥青防腐层结构防腐，管道露置时，采用底漆一遍，调合漆两遍防腐。3、排水工程1系统的划分本工程排水管网划分为污水，清下水和雨水排放系统，采用清污分流排放方式。污水按性质分为生产污水和生活污水两大类，生产污水和生活污水一同排入污水处理池，经处理达标后排放。 2污水量统计污水排放总量按用水的80%考虑，排放量0.44万立方米/天。3管道设施采用混凝土排水管，水泥砂浆抹带接口，一般情况下，采用弧形素土根底，地基较差时，采用混凝土带形根底。在充分利用现有的市政污水排放管汇入市政道路下污水主干管。二供电设计1、设计依据、标准 1?民用照明设计标准?GB50034-92；2?建筑物防雷设计标准?GB50058-94；3?低压配电设计标准?GB50054-95；4其它有关资料。2、设计范围本次设计范围包括农庄的供配电网，公用工程照明，消防以及生产用电设计。3、供电要求及负荷等级除消防负荷、火灾报警为二类负荷外，其余均为三类负荷。4、供电方式供电由变配电站通过高压电缆引入各功能区内，电源进线方式采用高压电缆架空敷设，经变配电室变压后向各单体提供380/220V电源，供动力、照明用电，采用三相五线制供电系统，电源可靠。根据工程的用电容量，配备400kVA变压器三台。分别配置于A04/01、A14-2/01、A16-3/01。各单体内的线路采用铜芯电缆ZZ-VV经穿线管暗敷。整个配电系统采用树干式和放射式相结合的方式。所有建筑按第三类民用防雷建构筑物设计，屋面设避雷网，冲击接地电阻要求小于8欧。变压器中性点直接接地，接地电阻小于4欧。低压进户零线要求作重复接地，接地电阻小于10欧。三道路 1、路线平、纵面线形设计路线平、纵面线形设计是旅游公路设计的龙头和主线。路线平、纵面线形设计不但要与沿线地形、地质、相适应和协调，尽量降低工程造价，减少对沿线道路、水系和自然植被的不利影响，而且要充分满足驾乘人员的心理和视觉要求，减少和消除人为的景观障碍。同时，路线要为旅游创造有利的可供利用的地形条件和自然环境。2、路基、路面设计1路面设计原那么满足公路路面必须满足的平安性、耐久性、舒适性及美观的特点；因地制宜、合理取材、技术可行、施工方便、美观适应、利于养护、保护环境、使用寿命长。2设计标准设计标准：沥青路面以双轮组单轴载100KN为标准轴载。3路面设计毫米。基层：水泥稳定碎石5%基层具有强度高，稳定性好，可增加路面面层的整体强度，且沿线石料丰富，故本路推荐采用水泥稳定碎石基层。底基层：根据公路沿线自然条件和就地取材的原那么，结合当地现有公路底基层的类型，推荐采用水泥稳定砂砾底基层。3、防护及排水设计1边坡防护，包括路堤边坡和路堑边坡，加强了路堑边坡的景观设计。2边沟设计，考虑明沟、暗沟和盲沟等多种排水方式和不同的外形和尺寸。3路面排水，包括路面水、下渗水局部，路面排水分漫流和截流两种方式。加强路面下渗水的排水设计。4土路肩结合绿化，设计为植草防护。土路肩高度略低于路面，便于路面水排除。5边坡防护以植物防护和柔性防护为主。对于挖方路段，特别是石质挖方路段，考虑采用草坪液力喷播技术、TBS或SNS柔性防护技术，减少硬质防护的范围和面积。同时，采用攀藤植物和悬垂植物予以绿化和覆盖。4、道路景观设计按照观光农庄整体开发规划以“平安、环保、舒适、和谐为理念；从景观设计入手，对线形、结构物、环境进行全面统筹的总体设计，为行车创造舒适的条件，使道路与自然、人文环境相和谐，营造“车在路上走，人在画中游的公路交通环境景观。5、附属工程1 人行道建设方案人行道建设在靠公路两侧，连接主干道处采用人行道宽5米的设计，其余路段为1.5米宽的设计。用混凝土花砖铺设。在人行道靠南温泉一侧配套建设护栏和灯饰工程，护栏采用混凝土柱墩中间焊接铁艺装饰栏杆，灯饰采用水泥杆上安装防爆式装饰灯具。2道路标志、标线根据?道路交通标志标线?(GB5768-86)，道路沿线应设置警告、指示、禁令、导向、路名牌等标志牌，交通标志的设置力求位置适当、准确、完整、醒目、美观；路面应设置道路中线、车道分界线、车道边缘线、人行横道线和导向箭头等交通标线。3道路照明本工程道路全长约2公里，按照?城市道路照明设计标准?，路灯采用单杆双叉型灯杆，沿人行道布置，间距30米，灯杆高12米，臂长2.0米，灯杆全部采用一次成型热镀锌钢材，外观喷塑处理。道路照明全部选用高压钠灯，目前这种灯具节能效果好，发光效率高。二、工程建设工程一建设标准1、水土保持综合治理技术标准GB/T16453.116453.61996；2、灌溉与排水工程设计标准GB50288-1999；3、?土地开发整理工程规划设计标准?TD/T10122000；4、?土地开发整理工程验收规程?TD/T10132000；5、?灌溉与排水工程设计标准?GB/5028899。6、国家及当地的现行设计标准和技术标准；7、生产工艺相关专业要求。二建设内容1、土地整理土中参杂的碎石、石块较多，采取因地制宜、综合利用的方法进行整治：一是将大多数平坦土地中的碎石、石块捡出，用作生产区干道和人行便道路基使用。二是斜坡地带，用石块砌筑堡坎，建设梯地，使之成为保水、保肥、保墒的“三保土2.5米，下底宽60厘米，上宽30厘米，预留泄水孔35厘米，其弧度随山势而变。三是进行土壤改进，耕作层土壤厚度0.5米以上，挖宽1米，深0.8米的壕沟改土，全部回填耕作层土壤；耕作层土壤厚度0.5米以下的，采用挖穴改土。2、休闲住宿区域休闲住宿区包括乡村俱乐部、互助农庄、生态农业园以提供游客娱乐、休息、用餐为主要目的。第七章 资金来源及建设进度一、投资估算范围投资估算范围为工程从筹建至竣工验收并到达设计生产能力时，按设计规定的全部配套用房工程、园内道路工程、土地整治及农田培育、配套设施工程、花卉果树种植、景观植物种植、原生态林地修整和公用设备及器具购置、安装工程、工程建设其他费、预备费等工程所需的全部费用。二、投资估算依据一国家发改委、建设部2006年7月颁发的?建设工程经济评价方法与参数?第三版；二工程技术方案、产品方案、建设条件、建设工期；三工程量根据方案设计估算；四设备价格：主要设备通过厂家询价，小型及通用设备采用市场价价格为到厂价；五材料价格：材料价格采用市场价格，缺乏局部采用2007年?湖南省工程造价信息?公布的指导价格价格为到厂价或预算价；六相关费用按国家及湖南省有关规定计算；七业主提供的相关资料。三、计算期计算期包括建设期和生产经营期，根据工程实施方案建设期确定为3年2021年1月至2021年12月，运营期按承包合同第一轮承包期至2025年，那么工程计算期为2021年至2025年。四、工程投资一土地租金：本工程共租地652亩，其中林地450亩，耕地180，宅基地22亩，租金支付方式如下：林地：450亩，租用年限70年，按80元/年亩租用，合计252万元。耕地：180亩，租用年限为到2025年第二轮土地承包时17年，租金按当年粮食价格x粮食数量约1000斤/亩计算，合计约为288万元。宅基地：22亩，租金约1万元/亩，合计22万元，并且按农民入股的形式，每年分红。土地租金合计562万元。二建设投资工程建设投资约为4353万元，采取整体规划、分期投资、分步建设的建设模式。其中工程费用3505万元，公用设备购置费400万元，设备安装工程费50万元，工程建设其他费用200万元，工程根本预备费198万元。1、工程费用主要包括乡村俱乐部和互助农庄等的建设工程、道路工程、配套设施工程、花卉果树种植、原生态林地修整工程，其均根据近期同类工程的造价资料进行测算。2、公用设备及安装工程1设备原价按近期设备制造厂或供给商的询价进行测算。2设备运杂费、安装费由工艺专业根据相关的估算指标进行测算。3、工程前期费用工程前期费用主要包括青苗费和复垦费。青苗费按1430元/亩计算，复垦费按1万元/亩计算，根据规划设计要求，本工程需复垦的土地面积约为3亩。4、其他费用根据国家和地区相关政策规定计取。5、预备费 根本预备费 按工程费用的5计取。价差预备费根据原国家计委颁发的计投资19991340号文的规定，和物价变化趋势、工程特点，本工程涨价预备费计算指数按零考虑，不计列。建设投资估算详见财务分析辅助报表1。 二建设期借款利息本工程全部资金均由业主自筹，故建设期利息为0万元。三流动资金流动资金估算采用分项详细估算法。估算得工程满负荷生产年份需流动资金104万元，各年流动资金根据该年生产负荷估算。流动资金的30%为铺底流动资金，由业主自筹资金来源为业主自有资金，工程铺底流动资金为31万元。流动资金估算详见财务分析辅助报表2。四工程总投资工程总投资由土地租金、建设投资、建设期利息和流动资金构成。经上述计算，工程总投资为5019万元，其中土地租金562万元，建设投资4535万元，建设期利息为0万元，流动资金500万元。五有关问题说明1、其它费用参照国家和重庆市有关规定计取，假设与实际不符，可按实调整。2、本估算是按现行定额、取费标准、价格依据、现有相关图纸和公用专业指标编制的，因此，只能反映现时设计造价水平，如果在以后各阶段内相关资料、依据发生变化，应在规定范围内调整。五、资金来源本工程投资全部由业主自筹。其建设资金使用安排：业主自筹资金使用的比例为：2021年安排40%，2021年安排40%，2021年安排20%。财务分析辅助报表1 建设投资估算表 单位：万元 序号工程或费用名称建筑工程费设备购置费安装工程费其他费用合计比例(%)估算说明1工程费用3655100103765乡村俱乐部400400接待中心5050餐饮效劳中心200200特色产品交易厅5050游客集散中心100100互助农庄24002400翻新改造旧农庄300300新建农庄210021001.3生态农业园1151151.土地整治及农田培育50501.花卉果树种植30301.景观植物种植20201.农耕培土工程15151.4农民新村6006001.5道路工程90901.6配套设施工程50501.7设备购置费100101102工程建设其他费用3工程前期费用青苗费复垦费334预备费1881884.1根本预备费1881884.2价差预备费05建设投资合计3655100106734438比例(%)100六、建设进度根据原生态观光休闲农庄建设工程规划，本工程拟定在3年内实施，具体工作安排为：根据方案，在各项根本建设手续完善的情况下，争取于2021年底开始各项准备工作，于2021年12月进行竣工验收。具体安排如下：1、2021年底开始工程前期工作阶段，包括：编制工程规划方案、可研报告编制及报批、完成征地、环评、立项审批等。2、2021年1月开始逐步完成工程初步设计和施工图设计。3、2021年3月开始主体工