房地产估价师房地产估价案例与分析62

房地产估价案例与分析 -62（ 总分： 150.00 ，做题时间： 90 分钟 ）一、问答题（总题数： 3，分数： 80.00） 甲酒楼一年前重新装修后出租给乙餐饮公司经营，租期5 年。估价机构现对该酒楼进行拆迁估价，酒楼业主不配合拆迁工作，不允许估价人员进入酒楼实地查勘。根据拆迁人提供的资料，该酒楼产权清晰，权属 证书齐全，用途合法，无违章搭建。问题：（分数： 30.00 ）（1）. 针对该类拆迁估价，在估价程序上应特殊注意哪些环节？（分数： 10.00 ）正确答案：（在估价程序上应特殊注意：被拆迁人不允许估价人员进入酒楼实地查勘，估价人员应做好无利害关系第三人见证工作，并在报告中作出相应说明。 估价机构应将分户初步估价结果向被拆迁人公示7 日，并进行现场说明。 公示期满后，估价机构将整体估价报告和分户估价报告提交委托人，并由委托人向被拆迁入转交分户报 告。 ）解析：（2）. 装修补偿应如何确定？（分数： 10.00 ） 正确答案： （ 被拆迁房屋室内自行装饰装修补偿金额由拆迁人和被拆迁人协商确定； 协商不成的， 可以通过 委托评估机构确定。 ）解析：（3）. 对已存在的租赁关系，估价时应如何处理？（分数： 10.00 ）正确答案： （ 拆迁估价不考虑房屋租赁因素的影响 （ 或按完全产权评估 ） 。） 解析： 试题分析 拆迁估价也是房地产评估中的热点问题，拆迁也是城市建设中的敏感问题，必须严格按 照国家的相关法律规定，同时又要避免冲突。因此在估价时公正、公开，避免有利害关系的人参与估价， 并将初步估价结果向被拆迁人公示，征求意见。避免引发冲突。拆迁房屋的装修千差万别，一般由拆迁人 和被拆迁人协商确定，协商不成，可委托评价机构进行评估。 某新建商业房地产出租经营，欲评估其转让价格。现选择了 3 个经营规模不同的类似出租商业房地产作为 可比实例，测算估价对象房地产的净收益。已知每个可比实例在估价时点前连续3 年的平均年净收益分别为 280 万元、 300 万元和 350 万元；依据最高最佳使用原则选取了 350 万元作为估价对象房地产的年净收 益。问题：（分数： 20.00 ）（1）. 这样的做法有哪些错误？（分数： 10.00 ） 正确答案： （ 错误： 由于 3 个交易实例经营规模不同，其中与估价对象房地产经营规模差异较大的交易实例不宜选作可比实 例。 未说明 3 个交易实例的净收益是否属于可观收益。 不应采用年总净收益，而应采用单位面积的年净收益。 不应选用 350 万元作为估价对象的年净收益 （或应采用 3 个可比实例的平均值作为估价对象的年净收 益） 。 ）解析：（2）. 若估价对象的年净收益保持不变，具体可采用那些方法求取估价对象的年净收益？（分数：10.00 ） 正确答案： （ 具体可选择过去数据简单算术平均法， 未来数据简单算术平均法， 或未来数据资本化公式法确 定。 ）解析： 试题分析 本题主要考核转让价格评估中，采用比较法计算估价对象的净收益的过程。选择可比实 例时应注意经营规模要与估价对象相当，可比实例的平均年净收益要注意是否客观合理。估价对象年净收 益的计算应根据可比实例年净收益计算取得，不能将最高最佳使用原则适用于此。估价对象年净收益与可 比实例的年净收益应使用每平方米的年净收益进行比较。不可采用总价比较。某一工业厂房，房屋建筑面积10000mi，占地面积30000mi，拟设定房地产抵押权。该房屋的重置价为400元，成新度8成。土地使用权来源于行政划拨，经调查本地区，本类土地使用权市场价值为760元/m2，其中取得土地成本为430元/m2（出让金占80%），土地开发成本为170元/m2，管理费、投资利息销售税费90元/m2，开发利润70元/m2。问题：（分数： 30.00 ）（1）. 请写出房地产估价的技术路线？（分数： 10.00）正确答案： （评估该房地产房屋的重置成新价； 评估该房地产土地使用权的市场价值； 由土地使用权市场 价值中扣除土地出让金；房地合一确定房地产的担保价值。）解析：（2）. 该房地产的土地使用权年限应设定为多少？（分数： 10.00）正确答案： （从估价时点算起为 50年。 ） 解析： 解析：二、单项选择题 （ 总题数： 3，分数： 20.00）抵押人借甲债务 80 万元，签订了房地产抵押合同，之后又借乙 20 万元，抵押人在原抵押的土地上又添建 了一幢房屋。现因债务人超过规定期限没有履行债务而依法拍卖其抵押的房地产，共卖得净价款80 万元，其中新增房屋折合价款 20 万元。（分数： 4.00 ）（1）. 按城市房地产管理法和担保法规定，甲只能优先受偿（ ） 万元。（分数： 2.00 ）A. 70B. 60 VC. 40D. 30解析：（2）. 甲优先受偿的剩余价款，应按 （ ） 分别受偿。（分数： 2.00）A. 所欠债务的先后顺序 VB. 所欠债务的总额比例C. 尚欠债务的比例D. 债权人索债的急缓程度解析：陈某于几年前通过划拨方式取得一块土地，并于 2000年底建成了一幢房屋，陈某于 2001 年9月16日拿 此房地产到银行去抵押贷款，请回答下列问题。（分数： 8.00 ）（1）. 陈某获取的划拨土地使用权是否可以抵押 （ ） 。（分数： 2.00）A. 可以B. 不可以C. 难以确定D. 可以连同房屋一起设定抵押V解析：(2) . 此房地产的建筑物现值等于 ( ) 。(分数： 2.00 )A. 重置价减去用耐用年限法计算的折旧额B. 重置价减去根据建筑物的建成时间、维修保养情况而确定的折旧额C. 重置价减去物质上的折旧、功能上的折旧和经济上的折旧VD. 重置价减去可修复部分的修复费用解析：(3) . 此房地产的抵押价格为 ( ) 。(分数： 2.00 )A. 土地的现时价格加上建筑物的现值B. 建筑物的现值C. 土地的现时价格加上建筑物的现值，减去需要补交的土地使用权出让金VD. 房地产的重置价，减去建筑物的折旧费和土地摊提费 解析：(4) . 假设抵押贷款的期限为两年， 而房主陈某又与客户签订了至 2003年 9月 6日的租约， 租金比市场上同 类物业的租金水平要高， 如果估价时点为 2001年 9月16日，则此租约限制对评估的抵押价格的影响为 ( )。 (分数： 2.00 )A. 无影响B. 有影响C. 抬高估价对象的价格 VD. 降低估价对象的价格解析： 某房地产的法定用途为工业用途，现状用途为商业用途，拟对该房地产进行估价。(分数： 8.00 )(1) . 若估价目的为拆迁补偿，该房地产应按 ( ) 评估。(分数： 2.00 )A. 商业用途B. 工业用途 VC. 估价师确定的用途D. 商业与工业混合用途解析：(2) . 若委托方提供了上级公司允许该房地产改变用途的说明，但尚未办理相关手续，进行抵押贷款委托评 估时应按 ( ) 评估。(分数： 2.00 )A. 商业用途B. 工业用途 VC. 估价师确定的用途D. 委托方确定的用途解析：(3) . 若委托方提供了城市规划行政主管部门同意该房地产改变为商业用途的文件， 尚未办理用地变更手续， 评估时应假设估价对象用途为 ( ) 。(分数： 2.00)A. 工业用途B. 商业用途C. 工业用途，且不考虑补地价因素的影响D. 商业用途，并考虑补地价因素的影响 V解析：(4) . 若以改变用途的假设为前提进行评估，需在估价的假设和限制条件中对估价结果进行限制。以下说法 中，不正确的是 ( ) (分数： 2.00 )A. 本次评估未考虑变更用途费用对估价结果的影响B. 本次评估已考虑补地价对估价结果的影响并予以扣减C. 若估价对象变更用途未获批准，则估价结果应适当调整D. 若估价对象变更用途获得批准，则估价结果应适当调整V解析：三、指错题（总题数：1,分数：40.00）1. 致委托方函（略）xx别墅房地产估价结果报告（略）XX别墅房地产估价技术报告一、委托估价方XX市恒通房地产开发公司。二、受理估价方XX市房地产估价事务所。三、估价目的为恒通房地产开发公司对XX别墅项目按现状整体转让进行估价。四、估价时点2004年4月15日。五、估价对象概况（一）XX市概况（略）（二）XX别墅项目概况1. 土地情况 土地使用权性质：出让土地使用权，1995年1月6日取得国有土地使用权证。 土地总面积70000ml。 用途：别墅及配套设施。 108栋别墅，建筑总面积 35285卅。其中：一期工程建设 33栋别墅，建筑面积10378mio2. 地上物情况该别墅项目开发分为一、二两期，户型有A、B、C、D4型，款式达数十种，主要为二层砖混结构。目前一期工程33栋中已有24栋完成全部工程，建筑面积 7548，另有9栋尚未完工，但主体结构已完，装修设 备未完，建筑面积2830。建筑材料及设备（略）o六、估价采用的方法和步骤（一）采用的估价方法为市场比较法、成本法和假设开发法。（二）分析、比较用上述估价方法求岀的结果，然后进行综合处理，最终求得该别墅项目按现状整体转让的 价格。七、计算过程（一）方法一：房地分别估价1土地估价采用成本法与市场比较法两种进行估价，综合平均得岀土地评估价格。 利用成本法进行土地估价计算公式土地价格=取得土地费用+土地开发费用+土地使用权岀让金根据估价人员实地勘察，在估价时点，城市边缘某宗地实际取得土地费用为396元/m2, 土地开发费用为元/m2，土地使用权出让金为 2770元/m2。以上3项合计为3324元/m2。 利用市场比较法进行土地估价可比实例情况与参数修正情况分别见表4-10、表4-11 o表4-11可比实例情况ABC估价对象用途别墅别墅别墅别墅交易情况协议拍卖招标协议交易日期1998.52002.52002.52004.4区域因素5类4类6类5类个别因素一般较好较差一般表4-11参数修正情况ABC土地单价/（兀/m）P 31004800:3700交易情况修正100/100100/130100/110交易日期修正110/100100/100100/100区域因素修正100/10098/10098/100个别因素修正100/10096/10098/100修正后的单价/（元/m2）341034743230根据测算，上述3个交易实例修正后的价格比较接近，故采用算术平均综合岀一个价格作为结果。比准价格=（3410+3474+3230）/3元/m2=3371元/m2成本法与市场比较法的结果相近，故取算术平均值得出土地单价：（3324+3371）/2元/m2=3348元/m2土地估价综合结果土地总价=土地单价X 土地总面积=3348X70000元=23436万元2 别墅建筑物估价别墅建筑物估价采用成本法，以该类别墅的建筑物及相关费用为基础， 加上正常的利税，求取该别墅建筑物的重新建造成本。据测算别墅建筑物的重新建造成本为3428元/m2，包含建筑费（含结构、装修、设备、红线内外市政费）、专业费8%年利率15%利润率20%销售税费10% 根据建筑情况分别求岀己完别墅和未完别墅的建筑物重新建造成本。108栋别墅建筑物全部完工后的评估价格为3428X35285元=12095.7万元根据委托估价方提供的资料和估价人员现场勘察，确定未完的9栋别墅建筑物重新建造成本为已完建筑物的50%,则未完别墅建筑物的重新建造成本为3428X 50阮/m2=1714元/m2现有别墅建筑物价格（3428 X 7548+1714X2830）元=3072.51万元别墅现有房地产价格（23436+3072.51）万元=26508.51万元（二）方法二：别墅项目整体估价根据假设开发法的思路，先运用市场比较法求取本项目完工后的总楼价，再扣减销售中发生的税费及建筑物未完工部分的价格，便可求得别 墅区现有房地产总价格。1 别墅总楼价 市场研究分析（略）据掌握的市场资料，经综合分析，确定估价 对象平均售价为11200元/m2,完工后的总楼价为11200X35285元=39519.2万元2 .销售税费（含买卖手续 费、代理及广告费、营业税及附加、所得税等）为项目完工后总楼价的10%则39519.2 X10%?元=3951.9万元3 建筑物未完工部分的价格=全部完工后别墅建筑物总价格一现有别墅建筑物价格即（12095.7-3072.51） 万元=9023.19 万元 4 .别墅现有房地产价格 =（39519.2-3951.9-9023.19） 万元=26544.11 万元八、估价结论以上两种估价思路的估价结果如表4-12 :表 4-12估价的方法土地的价值别墅建筑物的总 价值房地产总价值方法一234363072.5126508.51方法二 :P 26544.11平均值26526.31估价结果为别墅现有房地产总价格为26526.31万元。九、附件，说明，其他资料（略）（分数：40.00 ） 正确答案：（一份完整规范的估价报告应包括封面、目录、致委托估价方函、估价结果报告、估价技术报 告及有关的附件、资料。应对估价人员临勘现场情况加以说明。 应说明估价人员与委托单位和待估物业无利害关系。 关于土地权属情况介绍不全，土地使用权如何取得，土地使用费用多少。 土地使用权年限没有，这一点非常重要。 缺少对土地的自然状况介绍， 如坐落、 位置、地形、 地势、地质条件、 四至以及环境和交通通达程度等。 对土地开发利用状况未作介绍。 对项目规划条件介绍不全面。 利用成本法进行土地估价的计算公式有误，应该包括正常的利税。 上述计算公式中关于土地取得费用不能采用某宗地的实际数据，应用社会平均成本或者客观成本。(11) 利用市场比较法进行土地估价的交易实例 A 不能用作可比实例，因其交易日期与估价时间过长；估价 时间已有 6 年，相差时间过长。(12) 在区域因素修正中，B与C的分子与分母颠倒，修正出错，且B与C的修正系数不恰当。(13) 土地估价的综合结果没有做年期修正。(14) 对建筑物估价中，建筑费一项不应包括红线外的市政费(15) 方法二的销售税费中，不应包括所得税。(16) 销售税费重复计算。(17) 最后的估价结果总价格应用大写书写。(18) 房地产估价事务所应注明资质并附营业执照，报告书上要盖公章。(19) 估价报告使用应注意的事项应加以说明。(20) 对建筑物状况介绍过于简单。(21) 对交易日期未作修正，应予说明。 )解析：四、指出并改正下面估价报告片断中的错误 (总题数： 1，分数： 10.00)2估价对象为一宗10000mi的七通一平用地，土地使用权出让时间为2006年3月1日。土地使用权出让年限为50年，容积率为5。根据规划拟建一幢商业、住宅综合楼，钢筋混凝土结构，共18层。其中13层主要为商业用途，建筑面积9000卅(含独立使用的车棚 300ml)，其余建筑面积均为商品住宅。该区域公布的 钢筋混凝土结构建筑物重置价格为1500元/m2。工程于2006年9月1日建成。现需估价2006年9月1日的土地交易价格有关资料如下：1房地产转让中卖方需要缴纳的营业税及附加等为售价的5.5%，买方需要缴纳的契税等相关税费为售价的 4%。2. 建筑安装工程费为1100元/m2,专业及管理费为建筑安装工程费的8%3商业用房建成半年后可全部用于出租，出租空置率及租金损失率共为10%，按建筑面积计月租凭收入会稳定在50元/m2。运营费用率为24%4商品住宅建成半年时可售出30%平均价格为2700元/m2;建成一年时间可售出 60%平均价格为2800元/m2;剩余的10%会在建成一年半售出，平均价格为2900元/m2，广告宣传和销售代理费等销售费用为售价的 3.5%。5.房地产报酬率为 8%，折现率为 12%，贷款年利率为 6%，销售利润率为 20%，估价测算如下 ( 节选)： 采用现金流量折现法测算估价对象于 2006年 9月 1 日的土地公开市场价值。解：1.开发完成后的房地产总价值总建筑面积=10000X5=50000(m 2)住宅总面积 =50000-9000-41000(m 2)(1) 商铺开发完成后的房地产总价值每平方米商铺的有效毛收入 =月租赁收入X 12X(1 -空置等租金损失率)=50X 12X(1 -10%)=540(元/m2)每平方米商铺的净收益 =有效毛收入X (1 -运营费用率)=540 X(1 -24%)=410.40(元/m2)2商铺开发完成后的单价=410.40/8%X1 - 1/(1+8%) X47 X1/(1+8%) X2.5=4118.45(元/m )商铺开发完成后的总价 =41 18.45 X 9000=3706.61 (万元 )(2) 住宅开发完成后的总价值=41000X30%X2700/(1+12%)2.5+60%X2800(1+12%)3+10%X2900/(1+12%)3.5=8204.06( 万元)(3) 开发完成后的房地产总价值 =3706.61+8204.06=11910.67( 万元)2扣除项目 建安工程费=50000X1100心+12%)=4910.71(万元 )(2) 专业及管理费用=4910.71 X8%=392.86万元)(3) 销售费用和销售税费总额=11910.67X(3.5%+5.5%)=1071.96(万元 )(4) 销售利润=11910.67X20%=2382.13万元)(5) 买方购买该宗熟地应负担的税费 =VX 4%=0.04V3总地价2006 年 9 月 1 日的总地价：V=11910.67-4910.71-392.86-1071.96-2382.13-0.04VV=3031.74( 万元)分数： 10.00 ) 正确答案： ( 本题有如下错处，并应予改正。1 商铺开发完成后单价计算错误。折现率应按12%计。商铺开发完成后的单价 =410.40/8%(1- 1/(1+8%)X471/(1+12%) X2.5= 3760.52( 元 /m2) 2商铺开发完成后的总价计算错误。面积计算错误。商铺开发完成后的总价 =3760.52X(9000 -300)=3271.65( 万元)3扣除项目中，采用现金流量折现法不应显示利润。)解析：