09年北京土地市场分析报告

2009 年北京土地市场分析报告 研究单位：中国不动产研究中心 研究员 ：李斐 谢超 黄蕾 目 录 前言 . - 1 - 一、上半年北京土地市场走势. - 3 - （一）量的分析. - 3 - （二）价的分析. - 5 - （三）溢价成交率和成交溢价率分析. - 9 - （四）区域比较分析. - 10 - 1. 住宅用地面积和金额区域月度对比. - 11 - 2. 商业土地面积区域月度对比. - 13 - 3. 工业土地面积区域月度对比. - 15 - 4. 总体土地面积区域月度对比. - 17 - （五）个别重点地块分析. - 19 - 二、上半年北京土地市场走势原因探究. - 21 - （一）内部因素. - 22 - 1. 政府的供给动机. - 22 - 2. 开发商自有资金宽裕程度. - 22 - 3. 公司经营战略考量下的基础性需求. - 24 - （二）外部因素分析. - 25 - 1. 我国有较长一段时间的经济高速增长期. - 25 - 2.近期对土地市场的利好政策不断出台. - 26 - 3. 通胀预期下的保值和投资需求。. - 27 - 三、下半年北京土地市场预测. - 29 - 2009 年北京土地市场分析报告 结论： 在总体把握宏观经济形势的基础上，通过对北京土地市场上半年运行态势、决定市场上 半年走势的深层次因素以及针对业内相关市场人士关于下半年市场走势预期的调查结果的 综合分析，得出如下关于下半年土地市场的结论和预测： 1，对下半年土地市场总体持乐观态度：成交活跃并保持一定溢价，但存在局部过热， 一定程度上已经出现泡沫。 2 ，对房企而言最佳拿地时机已错过，对于当前热点地块不宜盲目追高，应根据公司的 长期发展战略谨慎拿地而不是短期跟风。 3，我们对全年的总体溢价率估算在20% 45%之间。住宅用地溢价率依然最高，预期为 30%60%。商业办公用地的溢价率相比08 年会有大幅提升，预计会在25% 50%之 间。工业用地溢价率不会太高，城区溢价率远高于远郊区县。 4 ，流拍事件将会比08年显著减少，具体和政府推地的品质相关。 5，市场热点区域主要集中在新四区和顺大通三区。其中又以朝阳、海淀、大兴、通州、 顺义五区为重中之重。热点交易类型仍主要是住宅用地型交易。但不排除局部商业 办公用地交易更热门的可能。 前言 低迷，徘徊，复苏，疯狂我们用这个循环描述2008 年开始到2010 年年 中的北京土地市场，除非出现其他强有力事件的干预，比如政府再次挥动调控大 棒，泡沫累积和消化将是未来中期市场面临的最大课题。 次贷危机引发的全球金融海啸以及实体经济严重受损、中国房地产行业自身 周期性低谷的到来、政府治理通胀宏观调控政策的累积效应以及对形势判断及决 策的滞后三重因素的叠加，使得08 年的北京土地市场呈现出一片冷清光景， 成交低迷，流拍频现，并且这种颓势一直延续进了2009 年。 然而峰回路转，09 年上半年土地市场在低迷盘整之后迅速反弹，以广渠路 10 号地为号角，土地饕餮盛筵再次上演。更具有标志性的是上半年最后一天（6 月30 号），这一天又交易三宗住宅用地，面积达247151.679 平方米，交易金额 达45.0785834 亿元。被誉为“继广渠门外10 号地之后仅存的黄金地块”朝阳区 广渠路15 号居住及公共服务设施项目用地，最终经过97 轮激烈竞拍，由中化方 兴投资管理以40.6 亿元的价格竞得，溢价率达146.51%，楼面地价约合 14493.7 元/m2 。至此，上半年北京土地市场 出了令人瞠目结舌的强劲反弹。 那么这种趋势会延续多久呢？地价的走势若何？ - 1 - 2009 年北京土地市场分析报告 本报告试图回答上述问题，为保证研究的可信性，数据来源均出自权威部门 （如北京市土地整理储备中心、国家统计局、中国人民银行等权威部门），通过 对北京土地市场上半年态势分析，深入探究北京土地市场走势的决定因素，并结 合业内相关市场人士预期的调查结果，来对下半年北京土地市场的走势做出预测， 意在为市场各方提供有价值的借鉴。 为达此目的，本报告正文分为四章。第一章是前言概要。第二章是立足权威 数据分析来对上半年北京土地市场的走势进行描述性分析。可以发现09 年前四 个月北京土地市场极为冷清，五月份出现井喷似的回暖，六月份延续强势。并且 北京土地市场在迅速摆脱冷清的同时，已经初现过热苗头，并且很有可能部分已 经产生泡沫。 第三章是对上半年市场走势的决定因素进行深入探究性分析。总起来说分为 内、外因素两部分。内因有政府的供给动机和开发商的自有资金宽裕程度和公司 的经营战略考量下的基础性需求。外因主要有我国还有较长一段时间的经济高 速增长期；近期对土地市场的利好政策不断出台；通胀预期下的保值和投资 需求。 第四章是本报告对下半年土地市场走势的预测。主要有：对下半年土地市 场持乐观态度，但是存在局部过热和泡沫隐忧；最佳拿地时机已错过，当前不 宜盲目追高，应根据公司的长期发展战略拿地而不是短期跟风；全年的总体溢 价率会在20%45%之间。住宅用地溢价率依然最高，预期为30%60% 。商业 办公用地的溢价率相比08 年会有大幅提升，预计会在25%50%之间。工业用 地溢价率不会太高；流拍事件将会比08 年显著减少，具体又和政府推地的品 质有关；市场的热点区域主要会集中在新四区和顺大通三区。其中又以朝阳、 海淀、大兴、通州、顺义五区为重中之重。热点交易类型仍主要是住宅用地型交 易。但不排除局部商业办公用地交易更热门的可能。 - 2 - 2009 年北京土地市场分析报告 一、上半年北京土地市场走势 （一）量的分析 下面三张表分别是北京上半年宗地数、土地面积和规划建筑面积的月度对比 情况： 表1-09年前6月成交数据与08年月均数据对比：宗地数 30 25 住宅 20 商业办公 15 工业用地 10 总体 5 住宅 0 商业办公 工业用地 总体 表2-09年前6月成交数据与08年月均数据对比：土地面积 （m2） 2500000 2000000 住宅 1500000 商业办公 1000000 工业用地 总体 500000 住宅 0 商业办公 工业用地 总体 - 3 - 2009 年北京土地市场分析报告 表3-09年前6月成交数据与08年月均数据对比：规划建筑面积 （m2） 3500000 3000000 2500000 住宅 2000000 商业办公 1500000 工业用地 1000000 总体 500000 住宅 0 商业办公 工业用地 总体 从表 1 宗地数总量的角度看，09 年上半年成交的宗地数比较可观，不但在 一月份有一个大额宗地数成交额，而且即便是在二月份有一个剧降，二、三、四、 五月份宗地的成交数也呈现一种稳定增长趋势。并且宗地数低的月份比起08 年 月均值也低不了太多，但高的月份却比08 年月均值要高很多，可以初步的说五 月份土地市场出现了井喷的现象。但是值得注意的是六月份即便环比骤降，但宗 地数依然要高于四月份，使得上半年整体上升趋势明显。从住宅、商业办公、工 业用地三个分量做细致分析可以发现，一月份宗地数骤增实际上完全是由工业用 地宗地数构成，即便是到了二月份商业办公宗地数依然是0，不过从三月份开始， 尤其是进入到第二季度，宗地数的构成趋于合理，尤其是住宅与商业用地表现抢 眼。因此从宗地数的具体构成看，一季度北京土地市场实际上并不乐观，不过二 季度宗地数无论是从总量还是从构成的角度看都有很明显的改善倾向。 从表2 中可以看出，成交土地面积也印证了宗地数所表现出的回暖态势。并 且从总体的角度看，成交土地面积在一月份骤降，二月份达到波谷，三月份环比 二月份有增长的迹象，四、五月份成交面积骤升，并且在五月份达到上半年的波 峰且大幅超过08 年的月均值。六月份虽然在成交面积上环比五月份略有回落， 但是很明显的可以看出比起二、三、四月份增长趋势不变。并且六月份土地面积 数环比五月份下降幅度比宗地数要小，这说明六月份单宗土地的成交面积扩大。 总的来说，从总体成交土地面积上也可以看出经过09 年第一季度土地市场的冷 - 4 - 2009 年北京土地市场分析报告 清，第二季度土地市场有着很明显的改善或者说是急剧改变。 但是从各分量的角度进行分析，也许情况并非从总体的角度看那么乐观。08 年月均值中，住宅面积占一半以上，但09 年前四个月，住宅面积无论是从绝对 数量还是从占总体的比例上讲都处于颓势之中，但是五月份井喷却几乎完全是由 住宅土地成交井喷造成的。并且在六月份的成交数据中出现冲高回落，并造成总 体值的六月份骤降。 不过商业办公用地表现尚可，因为在走出一、二月份的零交易之后，商业用 地不但在三、四、五、六月份都超过了08 年的月均值，而且走势也很稳定，没 有暴涨暴跌，体现出持久的可能。但是，工业用地去表现并不是很乐观，即便是 在宗地数暴增的一月份，工业用地的成交面积也不过比08 年月均值略高。并且 在上半年，除了在一、四月份工业用地略高于08 年月均值之外，二、三、五月 份均是大幅低于08 年月均值。即便是在总体土地面积井喷的五月份，工业用地 的成交面积不但大幅低于08 年的月均值，而且环比也有一个大幅下降。不过工 业用地的成交面积在六月份有一个明显反弹，虽然没有超过08 年的月均值，但 扩大了后市的想象空间。 表3 从规划建筑面积月度比较的角度进一步验证了上述分析。 因此，从量的角度看，09 年的北京土地市场在第一季度触底，第二季度出 现了明显的回升，但是从各分量表现的分析看，工业用地成交上半年总的态势是 围绕08 年均值做相对的宽幅震荡。商业用地成交稳健，住宅用地成交趋势上升， 但有暴涨暴跌的不稳定性，这使得第二季度的回升存在能否持续的隐忧。但是， 总的来说，北京土地市场上半年量的表现可以用超出预期以评价，尤其是09 年 5 月和6 月的表现。 （二）价的分析 下面三张表分别是成交金额、成交均价和楼面地价的月度对比情况。 - 5 - 2009 年北京土地市场分析报告 表4-09年前6月成交数据与08年月均数据对比：成交总金额 （万元） 1500000 住宅 1000000 商业办公 工业用地 500000 总体 住宅 0 商业办公 工业用地 总体 表5-09年前6月成交数据与08年月均数据对比：成交均价 （元） 8000 6000 住宅 4000 商业办公 工业用地 2000 总体 住宅 0 商业办公 工业用地 总体 表6-09年前6月成交数据与08年月均数据对比：楼面地价 （元） 6000 5000 住宅 4000 商业办公 3000 工业用地 2000 总体 1000 住宅 0 商业办公 工业用地 总体 - 6 - 2009 年北京土地市场分析报告 从表4 总体的成交金额的角度看，上半年的北京土地交易市场一、二、三、 四月成交金额一直低迷，但五月份总体成交金额环比呈现井喷之势，六月份环比 虽然略有下降，但比起前四个月的成交金额依然算得上井喷的势头。换句话说， 在总成交金额上，五、六月份与前四个月的表现呈现天壤之别。即便后面几个月 总体成交金额略有回落，但09 年月度成交金额的上升态势基本上已定。这种趋 势使我们有理由预期，如果其他因素不出现突变，即使不月月创出新高，下半年 的成交金额将会持续稳步上升。 对住宅、商业办公、工业用地三个分量的成交金额进行细致分析，可以发现， 工业用地金额除了在一月份略高于08 年的月均值之外，其他五个月不但在在绝 对数上小于08 年月均值，而且呈现明显的下降趋势。而商业的成交金额，除了 在一、二月份为零之外，在三、四、五、六月份在绝对数上都高于08 年均值， 虽然有些许波动，但稳健上升态势明显。住宅用地的成交金额除了五、六月份外， 各月均比08 年月均值减少甚多。并且五、六月份的住宅用地成交金额大爆发是 五、六月份土地市场迅速拉升的主要推手。 不过，虽然无论是从总体还是分量的角度看，上半年北京土地市场在度过前 四个月的冷清后，五、六月份回暖明显，但值得注意的是五、六月份成交金额的 井喷只不过是相比于09 年前四个月的过度冷清而言，比起08 年的月均值，五、 六月份并没有超出太多。并且六月份毕竟环比五月份有一个下降，所以下半年月 度成交金额的走势还不能断然结论，不过只要不出现对市场冲击过于严重的意外 事件，下半年月度成交金额震荡上扬应是大概率事件，甚至可能会出现价格的匪 夷所思飙涨情况，某些热点土地溢价率会超过100%。 但从5、6 两个表中，可以看出另外一些有意思的现象。这里的描述分析主 要以关于楼面地价的表6 为主，以关于成交均价的表5 为参辅。 以总体的楼面地价为例，上半年呈现波动态势。相比于08 年的月均值，一 月份总体楼面地价达到波谷，二月份迅速上升，三月份达到波峰，但是仍明显低 于08 年均值，四月份跌倒波谷，但此波谷值要略高于前一个波谷值，说明整体 - 7 - 2009 年北京土地市场分析报告 趋势上升。五月份迅速拉升，虽然仍低于08 年均值，但却一举超越前一个波峰。 并且这种强势在六月份得以延续，且又略有提升。这里可以看出，所谓的井喷现 象主要指的是成交土地面积和成交金额。因为六月份的总体楼面均价环比五月份， 并没有冲高回落，而是维持强势略有上升。这说明，楼面均价在五月份的快速上 升不应看作是井喷而有可能是真实的价格复苏。 从各分量的角度看，虽然四月份三类土地的楼面地价均达到波谷，但是各自 形态所表达的信息上却有很大的不同。住宅的楼面地价与前四个月相比不但下降 趋势明显，而且一直显著的小于08 年的均值，五六月份虽然仍没有达到08 年均 值水平，但上升趋势明显。 一、二月份没有商业用地的交易，因此三月份是商业用地09 年的初次交易 月，并且楼面均价初次就高于08 年均值，四月份虽降至波谷，但五月份又迅速 拉升至08 年均值以上，六月份虽环比五月略有下降，但仍在08 年均值以上。但 更值得关注的是，表5 中，三、四、五、六月份的商业办公用地的成交均价增长 明显且迅速，除了在整个土地市场不景气的四月份，成交均价略低于08 年均值 以外，其他月份，尤其是五、六月份不但环比增长迅猛，而且都大大超过08 年 均值。成交均价和楼面地价的差别表明不但商业用地更加抢手，而且开发商对商 业用地采取深耕的方式以提高利用效率，降低楼面均价，这也许暗示对商业用地 的需求确实正在复苏。 此外，上半年工业用地成交均价走势平稳，但是楼面地价除了三、五月份短 暂冲高，整体趋势呈下降态势，并且五月份的冲高点明显小于三月份的高点。 - 8 - 2009 年北京土地市场分析报告 （三）溢价成交率和成交溢价率分析 表7-09年前6月成交数据与08年月均数据对比：溢价成交率 1.2 1 住宅 0.8 商业办公 0.6 工业用地 0.4 总体 0.2 住宅 0 商业办公 工业用地 总体 表8-09年前6月成交数据与08年月均数据对比：成交溢价率 0.6 住宅 0.5 商业办公 0.4 工业用地 总体 0.3 住宅 0.2 商业办公 0.1 工业用地 0 总体 对溢价率的分析以关于成交溢价率的表8 为主，关于溢价成交率的表7 为辅。 总体溢价率在第一季度乏善可陈，但在楼面地价和成交均价均达波谷的四月份， 成交溢价率和溢价成交率却均有大幅提升，说明四月份溢价的出现很可能是由于 供给方出于某种考虑设置过低的底价而不是由于需求方需求的大幅复苏。而在成 交量井喷成交价高企的五月份，成交溢价率几乎飙升至08 年的均值水平。这说 明高溢价率应该是供给方较低的底价设定与需求方较高的需求共同导致。六月份 总体溢价率持续了高企的态势，接近30% 。 - 9 - 2009 年北京土地市场分析报告 从分量的角度看，最显著的特征是09 年上半年，工业用地无一例溢价成交， 这说明相比于其他两项用地需求，工业用地需求并没有太多超出市场预期的表现。 商业用地前三个月在溢价率上也是没有任何表现，只是在楼面地价降至波谷 的四月份升至08 年的平均水平。在五月份，商业用地成交溢价率突增至08 年均 值的六七倍，由于这一指标在六月份迅速降至0，所以五月份商业用地溢价率表 现只能被视为偶发因素引起的昙花一下，不过也从一个侧面体现了五月份对商业 用地的需求激增。 关于住宅用地的溢价率有这样几个特点，除了五月，住宅用地的溢价率依然 是总体溢价率最主要的来源，这一点同08 年一致。这说明，即便是在土地市场 冷清的09 年上半年，相比于其他两类需求，住宅用地的需求依然是超出供给方 的预期或者说是超出供给方有意设定的底价，更有可能的是两者兼而有之。因而 作为总体溢价率最主要贡献者的住宅用地溢价率的走向是最值得关注的，但是上 半年的住宅的溢价率一、二季度表现差异巨大，第一季度的溢价率大致只有 08 年均值的十分之一左右。但是，在第二季度溢价率突然表现抢眼，首先是在价格 跌至谷底的四月份，虽然溢价率比起08 年均值仍降低了25%左右，但是比起第 一季度称得上急速拉升。五月份环比四月份，虽然溢价率有不小幅度的下降，但 比起第一季度的均值仍然有24 倍的提高，并在此水平上形成波谷。六月份不 但环比五月份溢价率有大幅提高，而且远远超过了四月份的前期高点，并且几乎 达到了08 年的均值水平。这说明比起第一季度，住宅用地需求在第二季度有了 明显的改善，并且打开了下半年高溢价率的想象空间。 （四）区域比较分析 在本部分中，具体分为成交面积、成交金额的分住宅、商业（办公）、工业 和总体用地共八组图，每组图有一分月度比较的三维堆积图和相应的每个月（当 月没有成交的不列出）的饼形图构成。为便于区域比较，东城、西城、崇文、宣 武四区统称为老四区；朝阳、海淀、丰台、石景山统称为新四区；顺义、大兴、 通州统称为顺大通三区，其它郊区县共称其它郊区。 - 10 - 2009 年北京土地市场分析报告 1. 住宅用地面积和金额区域月度对比 （1）住宅土地面积区域月度对比 从图组1 可以看出，08 年北京住宅土地市场基本上是新四区、顺大通三区、 其它郊区三足鼎立的局面，其中新四区和顺大通三区各占 38%和 39%，占据了 主导地位。而09 年前四个月由于市场的整体不景气，基本上其他郊区的住宅土 地交易占据了绝对主体。但是有两个现象值得关注：一是经历了零交易的一月之 后，二月份出现了昙花一现的老四区住宅用地成交；二是土地市场明显回暖的五、 六月份，新四区、顺大通三区的住宅土地交易迅速回升。这说明一旦市场转暖， 新四区和顺大通三区依然是市场关注的重点。 图组1-住宅土地面积数区域月度对比 2000000 1800000 1600000 1400000 其它郊区 1200000 1000000 通州区 800000 600000 大兴区 400000 200000 顺义区 0 新四区 老四区 08年月度平均值 二月 三月 通州区 顺义区 其它郊 老四区 0% 大兴区老四区新四区 新四区 0% 大兴区 区 0% 其它郊 1% 4% 5% 7% 8% 23% 新四区 区 通州区 通州区 38% 0% 0% 9% 其它郊 顺义区 大兴区 90% 区 85% 10% 顺义区 20% 老四区 0% - 11 - 2009 年北京土地市场分析报告 新四区 四月 大兴区 五月 六月 0% 老四区 0% 老四区 0% 顺义区 其它郊 0% 新四区 其它郊 老四区新四区 顺义区 通州区 0% 区 13% 区 0% 12% 3% 0% 34% 28% 其它郊 顺义区 大兴区 区 通州区 34% 通州区 32% 100% 25% 19% 大兴区 0% （2 ）住宅用地成交金额区域月度对比 联系上面的图组1，从住宅用地的成交金额的区域对比可以明显看出在上半 年土地市场不景气的情况下，市场的住宅用地交易主要由郊区的交易构成，因而 难以激活市场。就如图组1 中提到的二月份罕见的老四区的住宅用地交易以4% 的面积比例占了32%的金额比例。这就说明即便是在土地市场遭遇寒流的情况下， 土地自身位置等性状的优越性依然对开发商具有足够的吸引力。并且成交金额的 月度对比也可以看出，一旦市场复苏，新四区、顺义区、通州区尤其是新四区的 住宅土地交易需求将大增。 图组2-住宅用地成交金额区域月度对比 1400000 1200000 1000000 其它郊区 800000 600000 通州区 400000 大兴区 200000 0 顺义区 新四区 老四区 - 12 - 2009 年北京土地市场分析报告 其它郊 08年月度平均值 通州区二月 其它郊 老四区 三月 区 老四区 区 17% 0% 0%大兴区 0% 0% 新四区 顺义区 1% 老四区 16% 0% 通州区 新四区 32% 大兴区 10% 大兴区 47% 顺义区