文创产业园项目可行性报告材料

word曹妃甸商展文创产业园项目可行性研究报告杰辉企业管理咨询某某公司二一七年五月摘要曹妃甸商展文创园区战略定位：打造中国商业展览展示、商业展具、视觉标识、商业广告的设计与生产的产业集中园区开展目标：中国商业展览展示设计与生产核心区中国商业展具设计与制作的孵化基地中国视觉标识设计与制作的孵化基地中国商业广告的设计与制作的孵化基地中国最大的商业展示道具研发、生产与新技术新材料研发与应用基地京津冀地区乃至全国地区商业展示全产业与配套转移承接基地规划依据：随着京津冀协同开展这一重大国家战略在快车道全速推进，在中央要求2017年完成有序疏解非首都功能取得明显进展，在符合协同开展目标且现实急需、具备条件、取得共识的交通一体化、生态环境保护、产业升级转移等重点领域率先取得突破，深化改革、创新驱动、试点示X有序推进，协同开展取得显著成效这一目标条件下曹妃甸成为承接京津冀产业的转移的重点区域。科学推动京津冀协同开展的重要前提和根本遵循。经反复研究论证，京津冀区域整体定位和三省市功能定位各4句话，表现了区域整体和三省市各自特色，符合协同开展、促进融合、增强合力的要求。京津冀整体定位是“以首都为核心的世界级城市群、区域整体协同开展改革引领区、全国创新驱动经济增长新引擎、生态修复环境改善示X区。区域整体定位表现了三省市“一盘棋的思想，突出了功能互补、错位开展、相辅相成；三省市定位服从和服务于区域整体定位，增强整体性，符合京津冀协同开展的战略需要。市：“全国政治中心、文化中心、国际交往中心、科技创新中心；某某市：“全国先进制造研发基地、北方国际航运核心区、金融创新运营示X区、改革开放先行区；某某省：“全国现代商贸物流重要基地、产业转型升级试验区、新型城镇化与城乡统筹示X区、京津冀生态环境支撑区。(京津冀协同规划纲要)以集群园区为依托，引导商展企业向园区和集群地区集中，形成中国现在唯一一个专业商业展示文化创意园区；一个销售收入过100 亿元的集群和园区。 在十三五期间，我国商业展示行业将进一步完善功能产业链，优化产业结构，逐步实现专业化分工；在十三五期间，加强与商业展示产业基地建设，把曹妃甸商展文创产业园建设成为国内最大、配套最完善、产业最聚集的行业支柱产业基地；在未来十年中国商业展示行业整体将在在产业开展的重大机遇与挑战面前踏上成熟稳定的健康开展轨道，“十三五期间行业整合与升级，产业机构调整优化，上下游产业链联合得到进一步完善，逐步实现由商业展示道具生产、出口大国。完成从“中国制造到“中国创造的转变，行业升级为“服务型制造行业。着力调整优化产业结构。重点开展工业。坚持壮大工业规模与提升产业层次相结合，大力推进百亿园区、百亿产业“二个一百工程建设，力争“十三五期间，园区内企业净增200 家，将商展业打造为曹妃甸优势产业之一，十年内园区商业展示业销售收入将达到200亿元，将曹妃甸商展文创产业园开展成为中国最大的商业展示工业示X基地。编制单位：杰辉企业管理咨询某某公司编制人：孙凯二一七年五月目录一、 行业速览二、 互联网机会三、 消费端沃土四、 政策断优势五、 项目战略意义六、 对于曹妃甸的影响七、 曹妃甸商展文创产业园实施方案八、 结论一、 行业速览现代商业展示是城市化进程与现代产业经济共同催生的刚需现代商业展示行业的开展与城市化和现代产业经济两大因素息息相关，拥有辉煌恒久文明与超强经济潜力的中国，在这一行业表现出了巨大的想象空间，其市场容量令人充满期待。而中国迅速的城市化进程也为社会文化的繁荣觉醒、城市与企业品牌展示提供了相当的市场，成为商业展示的强力驱动。国家统计局2016年发表的权威报告显示目前中国城市人口已经超过8.2345亿，城镇人口占总人口比重为57.35%。常住城市人口已经接近农村人口的两倍。这是我国城市化进程提速的侧面反映，是我国社会开展的标志，是中国经济高速开展取得的硕果，也是人类社会经济开展史上的大事记。中国的人口城市化率自1978年改革开放以后平均每年增长大约1个百分点，现已进入城市化率从30%-70%的城市化加速开展阶段。2009年达46.59%，2011年已近50%。西方兴旺国家开展200年的城市化历程，我国只用了30年时间。 城市化已成为一股不可抗拒的潮流，在广袤的中国大地上涌动。都市生活成为中国社会的主流开展模式，这直接催生出对城市商业展示设施的巨大需要。商业装修行业的特点1. 装修价格高商业装修，尤其以商品展示、形象展示等为主要目的的装修，每平米装修价格多在2000元以上，一般大于家装价格见下表。如服装连锁品牌根本装修面积一般80-150平米，根本装修费2000-4500元/平米，而家装集中于500-2000元/平米。类别装修价格元类别装修价格元服装2000-8000眼镜2500-4000珠宝3000-15000数码1000-3000钟表2000-5000美容院800-2000化妆品8000-20000会所5000-15000餐饮2000-4000茶楼3000-60002. 装修周期短商业装修周期一般比拟短，短如此1-3年，长如此3-5年。据调查，服装品牌2-3年重装一次；珠宝品牌连锁店2012年前根本1-2年进展一次重装，之后市场形势不好2-3年进展一次重装。如周大生连锁店，统计其2000家店面，装修周期分别是700家1-1.5年，1100家1.5-2年，200家2-3年，最长不超过3年。3. 刚性需求强服装、餐饮、珠宝玉器、化妆等行业竞争激烈，消费者体验要求高，不吸引眼球的装修设计必然处于不利境地。因此，店家在装修方面预算充足，对本钱不敏感。如服装品牌玫尔美，全国300家店，装修费用3000-3500万/年；服装品牌影儿，全国1000多家店，装修费用9500万-1.5亿/年；服装品牌蓝地，全国300家店，装修费用3000万/年。(一) 商业装修行业与家装行业的比拟分析项目商业装修家庭装修对象企业、商户等家庭为主需求刚需性强刚需性弱价格平均价格高平均价格不高周期装修周期短，一般1-5年装修周期长，10年左右专业度高低利润率较高较低一 商业装修市场分析(一) 存在长期持续增长的需求和开展空间商业装修市场规模巨大见下表。表中8个城市企业数量约66.8万家，涉与服装、餐饮、珠宝等十个装修频度比拟高的行业。经测算，此8个城市每年至少有17万家企业需要装修店面，按保守估计年装费花费约220亿；就全国来说，每年至少有1000亿市场规模。城市企业数量* 万家年市场装修总量区间 亿元市场总量中间值亿元21.62 88.30 2779.55 1433.93 某某2.17 6.05 297.64 151.85 某某11.99 37.44 1638.08 837.76 某某3.59 10.75 477.88 244.31 某某11.31 32.91 1176.39 604.65 某某11.82 30.21 968.97 499.59 某某2.38 8.22 327.16 167.69 某某1.95 7.09 314.67 160.88 合计66.83 220.98 7980.34 4100.66 *2015年8月在线统计服装、珠宝、钟表、化妆品、餐饮、眼镜、数码、美容院、会所、茶楼十个行业企业数量。当前以与未来，北上广深、某某等一二线城市是商业装修的重点市场。一二线城市商业、服务业兴旺，实力商家云集，装修需求旺盛，装修集中，装修规模大，装修数量多，装修金额高，特别是对装修专业化程度要求高。由此，众多服务商，尤其比拟专业、比拟有实力的服务商多聚集在一二线城市与周边。随着国内经济开展的转型和升级，三四线城市经济增长迅速，商业、服务业比重日益加大，从而推动区域商业装修市场的增长。二、 互联网机会新商业形态的诞生与兴起为曹妃甸创造绝佳风口20世纪90年代以前，中国零售市场长期保持着百货商店一统天下的单一格局。对外开放以来，随着消费者需求的变化和零售市场竞争的加剧，大型超市、便利店、专卖店等新型零售业态得到快速开展，成为中国零售业规模扩大的主要动力。但是由于各种零售业态的开展情况不尽一样，Shopping mall等新兴零售业态飞速开展，迅速成为老百姓的新宠。随之带来的商业展示行业飞速开展，到今天能够变成国际竞争优势比拟明显的产业，成为当今中国千亿零售行业的必要产业。新零售的兴起，必将带来新一轮产业升级。2016 年11月11日，国务院办公厅印发关于推动实体零售创新转型的意见国办发201678 号，明确了推动我国实体零售创新转型的指导思想和根本原如此。同时，在调整商业结构、创新开展方式、促进跨界融合、优化开展环境、强化政策支持等方面作出具体部署。意见在促进线上线下融合的问题上强调：“建立适应融合开展的标准规X、竞争规如此，引导实体零售企业逐步提高信息化水平，将线下物流、服务、体验等优势与线上商流、资金流、信息流融合，拓展智能化、网络化的全渠道布局。，其明确消费者的线下体验将成为各大企业服务竞争至关重要的一环，这也是商业展示加速开展的一个潜在风口。互联网的快速开展，首先在一定程度上打通了物理距离、行业之间的阻碍；其带来的媒介环境的改变，大大缩减了信息传播的流程，广阔中小企业对商展的要求需要更具时效性。比如来自星星的你热播，让啤酒炸鸡相关的视觉呈现一夜之间千树万树梨花开，而过往分散型的商展企业布局显然不能满足。数字化技术的不断更新也对传统商展提出了更高的要求，尤其是现在前沿商展已经开始注重沉浸式体验的打造，讲求展示空间与展示内容的高度结合。“新、快、全的商展行业平台产业园区的规划与构建已如箭在弦。三、 消费端沃土二三线城市逐渐意识到商业展示在商业活动中甚至城市文化中的重要性随着商品社会的开展。这种商业展示活动越来越显重要，各种商业展示活动越来越频繁，商业展示活动的形式也越来越丰富。商业展示的作用已不仅仅是以出售商品为目的的简单活动。现代商业展示已成为与人们生活密切相关的商业活动和文化活动，是现代社会、文化的形式之一。由于一线城市与超一线城市的观念与思路更迭快速，较早意识到商业展示是商业活动甚至是城市文化不可缺少的环节。在几十年的城市进程中逐步形成产业链，并且行业正向高精尖开展。近年二三线城市也开始注意到商业展示对于城市景观构成起到关键作用，所以政府重视程度也成跨越式上升，琳琅满目的商场、超市、专卖店、饭店、商务休闲酒吧、迪厅等，是实现商品交换、满足人类消费需求、体验商品经济的前沿阵地，其五光十色、鳞次栉比的特点，以形、色、场、光组成适宜人类各感觉机能的愉悦空间。对于企业而言，随着市场结构从“卖方市场转向“买方市场，由“以商品为中心转向“以消费者为中心阶段。这种新的竞争形式下，二三线城市的企业也正在打开思维格局，开始注重终端展示对消费者所营造的感官体验，以更科学更系统的引导促进购置。这些因素无疑是商业展示行业的市场环境利好。四、政策端优势 京津冀一体化是历史赋予曹妃甸的重大机遇随着京津冀世界级城市群规划的出台，以首都为核心的华北地区经济迈入新常态。目前京津两极过于“肥胖，周边中小城市过于“瘦弱，区域开展差距悬殊，特别是某某与京津两市开展水平差距较大，公共服务水平落差明显。而曹妃甸凭借其区位优势，首先在产业承接转移的功能上可发挥最大优势。其次，倚靠两座巨型城市，乘未来经济开展之势，商展行业亦可充分占据近水楼台的先机。在京津冀协同开展规划纲要中，某某功能定位被确定为全国现代商贸物流重要基地、产业转型升级试验区、新型城镇化与城乡统筹示X区、京津冀生态环境支撑区。某某市“十三五规划提出必须扎实推进“32239的战略布局。“抓实重大项目建设、工业经济、开发区和工业园区建设、临港产业、服务业特别是现代服务业、现代农业、中心城市和县城与美丽乡村建设、利用外资和扩大出口、大众创业和万众创新九大经济增长点。 同时明确目标：转型开展取得新进展。传统产业质量和效益显著提升，新产业新业态快速成长，工业化与信息化深度融合，创新能力显著增强，主导产业达到中高端水平，主要经济指标更加平衡协调，空间布局进一步优化。服务业比重显著提升，全市服务业增加值年均增长7%以上，到2020年服务业占GDP比重达到38%。经济竞争力明显增强。户籍人口城镇化率达到45%左右。商展行业无疑是现代服务业最重要的组成局部，这也为曹妃甸商展文创产业园提供了必要条件。国务院批复实施环渤海地区合作开展纲要，也成为曹妃甸在更大区域参与生产力布局调整和产业链重构，加快沿海地区率先开展的一股强劲的东风。五、项目战略意义建设曹妃甸商展文创产业园是打造京津冀城市群商展产业区核心带的必经之路。 曹妃甸位于我市南部沿海、渤海湾中心地带的曹妃甸，由海而生、因港而兴，是“一带一路上新的重要坐标点。根据“一带一路走向，陆上依托国际大通道，以沿线中心城市为支撑，以重点经贸产业园区为合作平台，共同打造新亚欧大陆桥、中蒙俄、中国中亚西亚、中国“都市圈，在集中供给京津冀地区的同时，也将凭借立体联合交通线路辐射西北东北以与长三角珠三角地区产业，甚至在一带一路的作用下影响亚、澳、非、欧，是京津冀城市群打造商展产业区核心带至关重要的一环。六、对于曹妃甸的影响曹妃甸商展文创产业园对曹妃甸自身产业开展的深远影响。1、 唯一性国内商业展示行业仍然成分散状态，北上广深虽然借靠自身经济环境的优势处于开展金字塔位置，但城市内部行业各个环节各自为政，造成资源极大浪费。而曹妃甸商展文创产业园将成为我国首个并且是唯一一个产业集群区，对曹妃甸的城市宣传作用不可忽略，而园区建设同时对优化资源配置、发挥集群效应也有史无前例的影响，行业示X区的性质也将为曹妃甸吸引人才、带动经济产建立功勋。2、 可持续性曹妃甸目前以钢铁、制造、石化三大产业为主导，属于劳动密集型，对于拉升经济总量虽有正面影响，但对生态环境的破坏却不可防止。而长远的开展战略必须要推动产业结构的优化，由工业之城，向高精尖转变。打造曹妃甸商展文创产业园如此是非常值得期待的开端，因为商展行业属于现代服务业，对技术与人才要求较高，并且可持续开展，对于曹妃甸的长远建设规划有着深刻的意义。3、 稳定性商业展示作为刚需行业，其需求量相对较稳定，而产业园区的打造更可以在内部形成完整的生态，风险较小，对经济可以保持稳步刺激。这对扩大就业、增加民众收入、积累资金、出口创汇繁荣市场、提高城镇化水平、带动相关产业和促进区域经济开展具有稳定的积极作用。七、 曹妃甸商展文创产业园实施方案本项目一期计划用地2000亩，计划招商企业数量在150家，其中生产型企业100家，配套生产企业30家，材料周边循环企业20家。园区内设置新材料、工艺、技术研发中心，原材料仓储式供给中心，配套周边循环材料中心，园区职工集体宿舍，园区食堂，园区职工之家。二期计划用地3000亩，计划招商200家。招商重点放在高新技术应用与研发企业。我们计划项目开始由我公司与园区共同组建成立：“曹妃甸商展文创产业园项目指挥部，由我们和园区共同策划与宣传。我公司在与周边地区同时成立：“曹妃甸商展文创产业园招商部，与计划落户园区的企业建立沟通，带领计划落户园区企业实地考察，园区管委会需要进展全面的支持与配合。对于准落户园区的企业，在缴纳意向金后。再由企业与政府签订购地买卖合同进展土地招拍挂。在拿到土地证后，企业可向银行申请抵押贷款用于生产车间建设。我们在规定的区域内进展地块的有序销售。准落户的企业会根据园区建设要求进展自己的厂建规划与方案设施。设计图纸与方案通过后，企业需严格按照图纸进展建设。在每个企业建设初期要求每个企业必须找专业环境评估公司对生产设备与工艺流程进展环境评估，待生产车间完工后做环保验收，合格后方可投入生产。八、结论本项目的可行性分析，一方面深入探讨了当前国内商展产业的市场机会和中国商展产业未来开展的方向，以与曹妃甸作为“一带一路重要支点、京津冀地区的腹地的区位优势、政策环境等宏观因素；另一方面，对曹妃甸商展文创产业园的意义与影响进展了深入研究。经过大量充分而详实的市场调研与经济计量分析，提出了建设曹妃甸商展文创产业园的总体规划和实施方案。综合以上所述，我们得出结论性意见是：1、建设曹妃甸商展文创产业园，符合当今商展行业开展趋势，符合国家和省、市商展行业与产业集群的需求，有利于曹妃甸的经济开展，具有必要性。2、建设曹妃甸商展文创产业园，既有政府产业政策的支持，又有投资运营商在资本、管理等方面的综合实力做保障，具有可行性。所以，我们有理由相信，该项目策划是科学的、合理的，在区政府、企业共同努力下，一定会达到预期目标，实现政府、企业、环境、消费者的多方共赢！18 / 18