2014年房地产估价师考试《案例与分析报告》真题与解析汇报精校版

word2014年案例与分析考试真题一、 问答题共3题，每题10分。请将答案写在答题纸对应的题号下一甲房地产估价机构以下称甲机构承受人民法院委托，对建于2010年的某项目一期的一幢毛坯双拼别墅进展司法鉴定估价。价值时点为2014年8月25日，评估单价为25000元/。当事人以正在销售的该项目三期毛坯别墅定价3000035000元/为由，对估价结果提出异议，人民法院为此发来质询函。甲机构调查了解到该项目三期为临湖独栋别墅，2014年7月底竣工并开始销售，销售活动中优惠力度较大。经复核，甲机构维持原估价结果，并对异议进展了书面回复。请问：1.甲机构书面回复的致函对象是谁？2.导致估价对象与该项目三期别墅价格差异的主要原因有哪些？二某房地产估价机构承受委托评估一停建住宅项目的转让价值，价值时点为2014年6月15日。该项目土地是2008年6月以出让方式取得，2010年6月项目结构封顶后因故停工。根据委托人提供的资料，项目实际已支出本钱为2800元/，包括土地取得本钱、开发本钱注：应为建设本钱，下同、管理费用以与2008年6月至价值时点的投资利息。注册房地产估价师经调查核实，认为委托人列支的截至项目停工的各项实际本钱费用符合当时的市场情况，在采用本钱法估价时，确定该房地产重置本钱为2800元/。请问：1.上述确定该房地产重置本钱的过程有哪些错误？2.在正确确定重置本钱后，还应考虑哪些因素才能测算出本钱价值？（三） 某房地产估价机构在开展估价人员业务培训时，设定同一价值时点，对某工厂整体房地产分别进展抵押估价和征收评估。合理的估价结果为抵押价值3000万元，被征收房屋补偿价值4000万元。估价对象全厂区拥有国有土地使用证，地上建有10幢房屋。第16幢办理了房屋所有权证，其中第12幢长期出租，第36幢自用；第710幢自用但未办理权属登记，估价对象不存在任何法定优先受偿款。请问：1.该项目抵押估价和征收评估的估价对象房屋X围分别包括哪些？2.造成该项目抵押价值和征收补偿价值差异的主要原因有哪些？二、单项选择题共3大题，10小题，每一小题2分，每一小题的备选答案中只有一个最符合题意，请将这个答案对应的字母填在答题纸各小题相应的括号内一某房地产估价机构承受委托，对市中心某大厦地下一、二层进展房地产抵押价值评估，目的是为委托人办理续期贷款提供价值参考依据。该大厦地下一层为各类独立餐饮店面，目前处于满租状态，租期一般为三年，局部早期进驻的店面租金水平低于同层其他类似店面15%左右，这局部店面剩余租期根本都在半年以内，地下一层其他店面租金与市场水平接近。地下二层为车位，均可独立出售，目前业主对外出租。1.采用比拟法测算地下一层房地产价值时，假如选择该大厦首层作为可比实例，如此必须进展。2.采用收益法测算地下一层租金收益时，正确的做法是。C.假如低租金的优惠条件不可延续，如此不需考虑租约租金的限制D.不考虑各店面租约租金的限制，以目前市场租金水平为准3.采用比拟法评估地下二层车位价值时，权益状况调整的内容可不包括。二某市规定自2013年4月1日起对二手房交易中的个人所得税由原来按照交易总额的1%计征，调整为按照转让所得的20%计征，X某于2013年4月15日出售了其拥有的一套住房，税务部门认为其申报的成交价格较正常市场价格明显偏低。房屋登记资料显示该套住房为X某于2009年8月27购得。为合理确定X某应缴纳的个人所得税额，税务部门委托房地产估价机构评估该套住房的市场价值。4.根据估价目的，本估价项目的价值时点应当是。5.注册房地产估价师应当在估价报告的内容中对该税收政策调整进展阐述。6.关于该市税收政策调整可能产生的影响分析，不恰当的是。C.二手房市场交易量增加，房价上涨势头将趋缓三某市土地管理部门挂牌整体出让一宗面积为20万平方米、容积率为2.5的住宅用地，甲房地产开发公司拟取得该宗土地后分三期进展滚动开发，委托乙房地产估价机构评估其能承受的最高挂牌出让地价。注册房地产估价师拟选用假设开发法中的现金流量折现法注：应为动态分析法，下同进展估价。7.采用现金流量折现法进展估价时，正确的答案是。A.对宗地整体估价，将各期净现金流量分别折现至各期开发活动起始点B.对宗地整体估价，将各期开发投资分别计息至各期开发活动完毕点C.对宗地整体估价，将各年净现金流量折现至整个开发活动起始点D.对三期分别估价，将各期净现金流量分别折现至各期开发活动起始点后加总8.在确定开发完成后的房地产价值时，应当采取。B.三期开发完成后的住宅市场价格，折现至价值时点C.各期开始销售时的市场价格，分别折现至价值时点D.各期各年销售时的平均市场价格，分别折现至价值时点9.在计算扣除项时，除开发本钱、管理费用外，还应当包括。A.销售费用、销售税费和开发利润B.销售费用、销售税费和投资利息C.销售费用、销售税费和购地税费D.销售费用、销售税费和企业所得税10.关于该估价项目的说法，正确的答案是。三、如下房地产估价报告存在多处错误，请指明其中的13处每指明1处错误得3分，此题全对得40分。请在答题纸上作答。每个错误对应1个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计分房地产抵押估价报告估价项目名称：股份位于市产业园路号房地产抵押价值评估估价委托人：股份估价机构：房地产估价注册房地产估价师：注册号：注册号：估价作业期：2011年9月18日至9月27日估价报告编号：估字2011第号目录略致估价委托人函略注册房地产估价师声明略估价假设和限制条件略估价结果报告一、估价委托人略二、估价机构略三、估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。四、估价对象估价对象为位于市产业园路号生产基地的3幢建筑物与其占用的土地使用权，总建筑面积为12263.24，土地面积为8860.06。纳入本次抵押的估价对象包括房屋的所有权和所占用的土地在剩余使用期限的使用权，以与确保其正常使用功能不可分割的根本设备设施和装修。1位置与环境状况略2建筑物状况估价对象建筑物共3幢，其中第1、2幢为生物制药车间，均为一层钢混结构。层高4.5m，建筑面积均为6100；第3幢为动力中心，一层砖混结构，层高3.5m，建筑面积为63.24。建筑物外墙均为深灰涂料，内墙涂料刷白，水泥砂浆顶棚，水泥地地面；水电卫齐全，塑钢门窗。估价对象整体保养状况较好。3土地状况估价对象房地产所在宗地开发程度已达到“五通一平宗地红线外通路、通电、通信、通上水、通下水，宗地红线内场地平整。估价对象宗地形状规如此，地势平坦，地质状况良好。1房屋所有权情况略2土地使用权情况略3他项权利状况根据委托人提供的国有土地使用证、房屋所有权证和法定优先受偿权利情况证明显示，至价值时点估价对象无尚未注销的他项权利登记，即估价对象法定优先受偿款为0。根据估价人员实地查勘情况，估价对象房地产中第2幢车间已出租，由于委托人未提供相关租赁合同，估价对象在价值时点的租赁价格不详，故本次评估未考虑估价对象租约对房地产价格的影响。五、价值时点2011年9月14日，与实地查勘日一致。六、价值类型房地产抵押价值等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。七、估价依据一国家和地方政府相关法律法规略二房地产估价技术规X和标准1.房地产估价规X；2.房地产抵押估价指导意见；3.城市房地产抵押管理方法。三估价委托人提供的有关资料1.房屋所有权证；2.国有土地使用证；3.委托人提供的其他有关资料。四估价机构实地查勘、市场调查获得的资料略八、估价原如此略九、估价方法房地产估价方法有比拟法、收益法、本钱法、假设开发法和基准地价修正法五种方法。估价人员遵循估价原如此，根据估价对象的特点和估价目的，结合邻近地区市场状况调查和估价对象实地查勘情况，在认真分析研究所掌握的资料根底上，最终选用本钱法与收益法两种方法进展评估。方法定义略十、估价结果估价人员本着独立、客观、公正、合法的原如此，遵循估价原如此，在进展实地查勘、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的根底上，全面分析了影响估价对象公开市场价值的各项因素，结合估价对象特点和使用现状，按照科学的估价程序，选用比拟法和收益法进展测算，最终确定估价对象在价值时点2011年9月14日假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值为人民币3301.26万元，估价师知悉的估价对象至价值时点的法定优先受偿款为0。估价对象房地产抵押价值为人民币3301.26万元大写：人民币叁仟叁佰零壹万贰仟陆佰元整。十一、估价人员略十二、估价作业期略十三、估价报告应用的有效期略十四、风险提示略十五、变现能力分析略估价技术报告一、估价对象实物状况描述与分析略二、估价对象区位状况描述与分析略三、估价对象权益状况描述与分析略四、市场背景描述与分析五、最高最优利用分析略六、估价方法适用性分析略七、估价测算过程一本钱法本钱法是求取价值对象注：严格说应为估价对象在价值时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。其根本公式为：房地产价值重新购建价格建筑物折旧房地重新购建价格土地取得本钱开发本钱管理费用销售费用投资利息销售税费开发利润采用本钱法和基准地价修正法评估土地使用权价格，同时考虑买方应当负担的相关税费后，土地取得本钱为7836797元测算过程略。开发本钱主要包括勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、根底设施建设费、公共配套设施建设费、开发期间税费、不可预见费。1建筑安装工程费建筑安装工程费包括建造房屋与附属工程所发生的土建工程费用、安装工程费用、设备设施费、装饰装修工程费用等。根据关于发布市建筑安装工程2011年1季度造价指数的通知，钢混结构建筑物建安综合造价为1150元/，包括建安造价、根底工程费、设备设施安装费、装饰装修工程费等。如此：115014102726元。附属工程是指房屋周围的围墙、水池水景、建筑小品、绿化等。估价对象为工业厂房，用于生产。根据工业建筑设计和规划要求，结合现状，综合确定估价对象附属工程费按建筑面积分摊计65元/m2，如此附属工程费为795204元。建筑安装工程费为上述两项之和，即1410272679520414897930元。2勘察设计和前期工程费1勘察设计费按造价的6.23%计算，为928141元。依据略2前期工程费按建筑面积计122元/m2，共计1496115元。依据略上述两项合计为2424256元。3不可预见费根据房地产市场状况与开发项目的规模，不可预见费一般为开发本钱的1%3%，本次评估确定其比率为3%。前述12项之和的3%，为446938元。管理费用为前述各项之和的3%，为768155元。依据略销售费用通常按照开发完成后的房地产价值的一定比率来测算，但估价对象为专业厂房，由业主自行委托设计，故本次不考虑销售费用。投资利息是指在房地产开发完成或者实现销售之前发生的所有必要费用应计算的利息，开发期为0.75年。依据略利息率取价值时点同期银行1年期贷款利率6.56%。假定土地取得本钱、勘察设计费、前期工程费和开发期间税费在开工前一次性投入，开发本钱中建筑安装工程费、附属工程费、不可预见费以与管理费用、销售费用在开发期内均匀投入，如此：投资利息土地取得本钱勘察设计和前期工程费开发期间税费1利率开发年限1建筑安装工程费附属工程费不可预见费开发期间税费管理费用销售费用1利率开发年限/21829443元销售税费为销售收入的5.85%，另当地新建非住宅交易综合服务费为11元/m2，如此：销售税费P5.85%1112263.24依据略根据市生物医药行业平均利润率的调查和估价对象实际情况，取平均利润率，为15%，如此：开发利润土地取得本钱开发本钱管理费用销售费用投资利息销售税费本钱利润率27203519P5.85%1112263.2415%房地产重新购建价格土地取得本钱开发本钱管理费用销售费用投资利息销售税费开发利润解得：P34539073元建筑物折旧建筑物重新购建价格1成新率。经计算，建筑物折旧为1410273元。测算过程略房地产价格房地产重新购建价格建筑物折旧34539073141027333128800元如此：房地产单价331288002701元/m2二收益法收益法是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的报酬率将其折现到价值时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。房地产收益为有限年期的收益法公式为：VA/Y11Yn式中，V为房地产价格，A为房地产净收益，Y为房地产报酬率，n为房地产收益年限。本次评估采用房地产出租方式计算房地产年净收益。公式为：房地产年净收益房地产年总收益房地产年总费用1确定房地产年总收益房地产年总收益是指出租房地产在正常情况下应取得的持续而稳定的客观年收益，包括租金收入、保证金和押金利息收入。根据估价人员对估价对象所在区域类似房地产出租情况的调查调查结果表略，综合确定估价对象平均租金为每月20元/m2，正常空置率为1%，租金损失率为1%，如此房地产年总收益为：201211%11%2884608元2确定房地产年总费用管理费结合估价对象具体情况确定管理费费率为1.5%依据略，如此年管理费为：28846081.5%43269元维修费维修费按房屋重置价格的2%计算依据略，估价对象房屋重置价格为14102726元，如此年维修费为：141027262%282055元房屋年保险费保险费按房屋现值的2计算依据略，估价对象房屋现值为12791453元，如此房屋年保险费为：12791453225385元年应交税金主要包括房产税和营业税与附加，根据当地规定，估价对象应缴税金合计为租金收入的13.68%，如此年应交税金为：288460813.68%394614元如此：房地产年总费用745323元3确定房地产年净收益房地产年净收益房地产年总收益房地产年总费用28846087453232139285元4确定报酬率估价对象为工业用房，根据当地市场状况，租金价格波动较小，故其风险系数较小，结合工业用房报酬率调查，确定以一年期贷款利率6%为估价对象房地产报酬率。5确定房地产价格截至价值时点，估价对象地上建筑物有效使用年限约为9年。根据相关规定，钢混结构用房的耐用年限为50年，如此其剩余年限约为41年，经估价人员实地查勘，估价对象维护保养状况尚可，建筑物结构稳定，整体使用功能正常，确定其尚可使用年限为45年。估价对象土地使用权终止日期为2055年9月1日，至价值时点，土地剩余使用年限为43.96年。根据房地产估价规X，房地产收益年限应当取建筑物耐用年限和土地剩余年限中的较短年限，故确定估价对象剩余使用年限为43.96年。本次评估假设上述房地产年经营收益相应费用在剩余使用年限内保持不变，房地产市场稳定，报酬率每年不变，如此估价对象房地产总价为：VA/Y11Yn2139285/6.0%116.0%32902609元2683元/m2三估价对象市场价值根据上述测算，本钱法测算结果为2701元/m2，收益法测算结果为2683元/m2；两种方法的结果差异较小，估价人员最终确定以两种方法的算术平均值作为估价对象房地产市场价值的最终评估结果，如此：估价对象房地产单价27012683/22692元/m2估价对象房地产总价26923301.26万元四估价对象抵押价值根据委托人提供的房屋所有权证国有土地使用证和法定优先受偿权利情况证明，估价对象至价值时点的法定优先受偿款为0，故：房地产抵押价值3301.2603301.26万元八、估价结果确定估价人员本着独立、客观、公正、合法的原如此，最终确定估价对象在价值时点假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值为人民币3301.26万元，估价师知悉的估价对象至价值时点的法定优先受偿款为0。估价对象房地产抵押价值为人民币3301.26万元大写：人民币叁仟叁佰零壹万贰仟陆佰元整，单价：人民币2692元/m2。四、指出并改正如下房地产估价文书的错误此题10分。错处不超过4个。如将正确的内容改错，如此每改错1处倒扣2.5分。此题最多扣至零分。请在答题纸上作答，不得在试卷上改错本次估价背景情况如下：某房地产估价机构承受委托评估某住宅小区一幢22层临街商住楼底层商铺的抵押价值，该商铺目前由业主出租给他人经营便利店，承受委托后，经与业主王联系，注册房地产估价师X与协助估价人员李对估价对象进展了实地查勘，查勘作业环节由李负责记录，最后整理形成下述实地查勘记录表。经营性房地产实地查勘记录表房地产根本情况名称与坐落市人民路号花园小区6幢102室四至东：6幢101室；南：小区绿地西：6幢103室；北：人民路所属楼层/总层数1/22朝向南建筑结构砖混层高建筑年份2005年维护保养良好建筑面积146m2土地分摊面积32m2证载用途商业现用状况出租临街面宽12m进深续表房地产外部环境商业气氛离市级商业中心较远，单位与区级商业中心辐射圈内客流量一般，主要为周边小区居民交通便捷度距地铁人民路站出口约300m公交12、16、56路等8条线路在小区北门设有站点公共设施周边设有银行、超市、餐馆、农贸市场、幼儿园、公园等公共设施续表房地产内部状况设备设施项目使用现状给水排水系统正常供电系统正常消防系统：消防检测，烟感报警正常供暖与空调系统：集中供暖，独立空调正常续表房地产内部状况装修情况项目完损状况外墙：防水涂料完好内墙：普通乳胶漆完好屋顶：普通乳胶漆完好地面：普通地砖完好大门：铝合金地轴门完好窗：铝合金窗、不锈钢防盗格栅完好领勘人：王 查勘人：李实地查勘期：2014年6月15日2014年房地产案例与分析答案1、【参考答案】1.甲机构复函的致函对象是人民法院。因为甲机构是受人民法院委托作的评估。2.主要原因有：项目三期是临湖别墅，景观视野比估价对象好，价格自然会高些。项目三期是独栋别墅，从市场定位、使用便利舒适性等方面要比估价对象双拼别墅要高些、好些，价格自然也会高些。项目三期定价虽高过估价对象，但优惠力度较大，评估定价的依据是实际成交价格而不是销售定价。项目三期是2014年7月底竣工的，成新率高于估价对象，不论是用本钱法还是比拟法估价，这一点都是一个减价因素。项目三期建筑设计、开发本钱可能与估价对象不同，在用本钱法计算时，这一点可能是其价格较高的原因之一。2、【参考答案】1.错误有：不能按照各项本钱费用在过去发生时的实际或正常水平来估算，而应该按照在价值时点的各项费用的客观正常水平来估算。“开发本钱包含土地取得本钱、管理费用、建设本钱、销售费用、销售税费和投资利息共六项，不能将开发本钱与土地取得本钱、管理费等并列。该房地产重置本钱构成除上述开发本钱外，还应有开发利润一项。投资利息的计息期起点为应计息项目费用发生时点，终点是建设期的终点。2.在确定重置本钱后，还应考虑建筑物折旧因素，扣减后得出估价对象本钱价值。3、【参考答案】1.抵押估价的估价对象房屋为第16幢办理了房屋所有权证的房屋，征收评估的估价对象房屋为第110幢房屋。因为抵押目的估价对象要办理他项权登记，没有办理房屋所有权证不能登记。2.在估价对象不存在法定优先受偿款前提下，抵押价值低于征收补偿价值主要原因有：抵押价值要遵循慎重原如此，比正常市场价值低，征收补偿价值是市场价值，并且不考虑估价对象是否设定了他项权、是否有租赁权，或者被查封等因素。征收补偿价值包含的建筑物数量多于抵押价值的。选择：1.D【解析】此题考查的是房地产状况调整的内容。区位状况调整主要有位置包括所处的方位、与相关场所的距离、临街状况、楼层、朝向、交通条件、外部配套设施、周围环境等影响。对地下一层估价选首层作为可比实例，必须进展区位状况调整。参见房地产估价理论与方法教材P196。2.C【解析】此题考查的是净收益测算应注意的问题。最符合题意答案为选项C，在租约期内应采用租约租金，租约期外采用市场租金，但要先分析原租约租金是否合理、是否与正常客观市场租金偏差过大，如果偏差过大如此双方均可能毁约，对这种租约租金不能直接使用，要进展适当调整。总之就是采用的租约租金与市场租金偏差不会太大。由于低租金店面剩余租期仅半年，如没有延续条款，如此可以直接按市场租金考虑。参见房地产估价理论与方法教材P243。3.D【解析】此题考查的是房地产状况调整的内容。权益状况调整包括规划条件、土地使用期限、租赁或占用情况等。参见房地产估价理论与方法教材P196。4.D【解析】此题考查的是价值时点。评估“转让所得就要评估出X某原购房时市场价格和现在转让时的市场价格，因此价值时点有两个。5.B【解析】此题考查的是房地产估价报告的写作。税收政策调整是明确发生事实，不能放在估价假设与限制条件中，征税目的估价不用风险提示，应放在市场背景描述与分析中。参见教材P20。6.C【解析】此题考查的是税收政策调整产生的影响。此项税收政策调整目的是提高存量房转让本钱，对转让方提高税赋，客观上也会抑制需求，因此选项A、B、D并行不悖，但选项C与其他三项相悖。7.C【解析】此题考查的是动态分析法和静态分析法的产生。动态分析法是要将未来净现金流量折现到价值时点在此题中是取得土地的时点的，选项D错在不同时点的价格不能直接相加。参见房地产估价理论与方法教材P323。8.D【解析】此题考查的是动态分析法与静态分析法的区别。动态分析法中开发完成后的房地产价值是在价值时点之后未来某时点下开发完成后状况下的价值，不是价值时点的价值，因此选项A不对，选项B、C、D中最适宜的是D。参见房地产估价理论与方法教材P323。9.C【解析】此题考查的是动态分析法与静态分析法的区别。动态分析法中是不能出现开发利润和投资利息的，另外，企业所得税也不会出现。参见房地产估价理论与方法教材P323。10.D【解析】此题考查的是投资价值评估。这是投资价值评估，选项C说法没有依据。改错：“估价报告出具日期而不是“估价作业期。2.“致估价委托人函应放在“目录之前。3.估价对象介绍中缺少建筑物建成年份。4.价值类型描述不规X不全面，应为“房地产抵押价值等于假定未设立法定优先受偿权利下的价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款，另外最好还应对“假定未设立法定优先受偿权利下的价值和“房地产估价师知悉的法定优先受偿款作进一步描述。5.估价依据中缺房地产估价根本术语标准。6.严格讲，在估价依据中，城市房地产抵押管理方法应放在“国家和地方政府相关法律法规中。7.估价方法中缺少选用本钱法和收益法的理由。“选用比拟法和收益法进展测算错误，应是“选用本钱法和收益法进展测算。9.严格讲，在估价结果中“本着独立、客观、公正、合法的原如此与“遵循估价原如此重复。10.估价结果中缺少单价表示或者说未说明不列单价的理由。“注册房地产估价师与其亲笔签名。“实地查勘期。13.本钱法计算中，建筑物建安费中第3幢建筑物应按砖混结构造价计算。14.本钱法计算中，开发本钱建设本钱中缺“其他工程费。15.本钱法计算中，开发本钱建设本钱中缺“根底设施建设费、公共配套设施建设费、开发期间税费的计算。16.本钱法计算中，销售费用不考虑的理由不正确或者说应考虑销售费用。17.本钱法计算中，投资利息中的销售费用应说明是在开发完成之前发生的。18.本钱法计算中，开发利润率取值不能依据市生物医药行业平均利润率，而应依据此类工业厂房开发建设的平均利润率水平。19.开发利润计算中，本钱利润率计算基数中不应有“销售税费一项。20.收益法计算中，房地产年总收益中缺少押金或租赁保证金利息收入。21.收益法计算中，租金内涵未说明或者说确定房地产年总费用项目构成未说明理由。22.收益法计算中，维修费计算时未说明估价对象房屋重置价格确定理由。23.收益法计算中，保险费计算时未说明估价对象房屋现值确定理由。24.收益法计算中，未说明年净收益是保守估计值。25.报酬率确定中，一年期贷款利率应为6.56%而不是6%。26.收益法计算中，未说明在土地使用权出让合同中约定不可续期，且当土地使用权期限届满时，对收回的建筑物不予补偿。27.确定最终估价结果时，对两种方法结果采用算术平均的理由说明不充分不严谨。28.估价报告缺最后一大项第八项：附件。改错：1.朝向为南不对，应为北。2.建筑结构不可能是砖混，应为钢混结构。3.缺少租约情况记录，如租期、租金、付款方式等。的签字。12 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