XX香榭·山景别墅策划报告（3）

XX香榭山景别墅策划报告（3）项目整体定位通过对项目的研究得出在本案虽然同属一个项目，但是其中包括别墅以及商业用房。这两种产品有着本质上的区别，使用功能、投资侧重点、建筑形态都有着天壤之别。总体角度来看本案将成为宣城地区新兴高尚的生活休闲社区。商业用房营销概念设计商业形态现状X城做为地级市已经拥有完善的商业设施，市民的吃、穿、住、行都已不成问题相当便捷。但整个商业业态的发展相对还是比较之后的，尤其是餐饮娱乐业更是相当匮乏。虽然有一些商场存在但整体层次不高，且功能性较差，连休息区域都没有更不用谈主题性了。X城的商业形态尚处于县级市的商业形态主要集中表现在：没有大型主题商场，绝大多数为一些零星的小型商业产品相对一些较大的城市就显得有些落后。虽有大量延街商铺，但总让人觉得层次低下缺乏一种集多功能于一体的大型休闲消费场所如果宣城商业要向成熟的方向发展，必须出现一种新兴的商业形式。敬亭香榭将改变这一现状。商业用房市场切入点通过对宣城商业现状的分析，不难得出一条结论。即宣城缺乏一种足以另消费者能够全方位得到满足的商业场所，缺乏一种能够引领宣城商业走向更高层次的新型商业模式。商业用房市场定位立足于宣城现有商业的不足消费者需要一种新型的商业模式。敬亭香榭生活广场为宣城市民带来一种集购物、餐饮、休闲、娱乐、旅游于一体的综合型高档次休闲场所。以敬亭山旅游开发为前景，吸引投资客对敬亭山旅游前景的看好。从而促使其购买本案商业用房。别墅产品营销概念设计目前宣城的房地产市场刚处于起步阶段，无论从产品、消费者、政策法规方面来看都比较落后。而别墅产品根本就是一个市场空白点。而本案的出现将为宣城的房地产市场增加一种新的产品形式“别墅”。别墅产品的市场定位敬亭山第一个也是敬亭山最后一个成熟的别墅社区宣城消费者向往一种别墅生活，而目前宣城缺乏这种产品。敬亭香榭山景别墅将满足宣城高层次消费者的需求。项目推广篇每个成功的项目背后必定有一套健全的推广策略。成功的策划方案不仅有助于项目顺利销售，同时为提高发展商的品牌知名度也起到了积极的作用。项目推广篇详细描述了本案在销售过程中采用的一些推广策略、媒体选择、销售道具等重要的核心内容。案名诠释本案涉及两种截然不同功能的产品。一种是品质很高的别墅生活社区产品，而另一种是以旅游购物、休闲类为主题的商业用房。同时两者完全以独立的建筑形式存在，在推广的同时不惧完全的相比性。因此，应将本案分为两个相对独立的产品来推广。在此根据项目的客观条件及使用性质为依据，为本案进行命名。作为同一个项目她必须有一个统一的案名，作为不同的产品形式可用后缀名的形式加以区分。即满足了项目的同一性，同时又将不同的产品区分开来。前缀名部分后缀名部分通过民意调查发现大部分消费者想在敬亭山上拥有别墅，主要是垂涎敬亭山秀丽的自然风光。因此在后缀名中体现“山景”就显得十分必要了。正式案名为：作为本案另一组成部分商业用房来讲，在功能上将其定位为集购物、旅游、餐饮、休闲、娱乐于一体的商业形态的产品，服务函盖了生活所需的大部分需求。整个产品定位是当地较高层次的产品，因此在案名的选择上，要求既不失产品功能性的同时又不乏产品品质。故将其正式命名为：敬亭香榭生活广场推广的主题概念项目要成功推向市场一定会有一套完善的推广方案。但一套成功的推广方案一定会有一个中心思想来做为推广方案的主题。本案的情况较为特殊，虽然同属一个项目但在产品形态上是两种截然不同的产品。根据上述情况将本案的推广主题一分为二单独进行命名。别墅社区别墅的推广主题相对商业用房来讲较为清晰。通过调查从供需两方面来阐述本案别墅部分的推广主题。一方面，通过调查发现，目前敬亭山上存在一些自建的别墅，可见人们对于在敬亭山拥有一套别墅已经在通过自己的方式在实现。并且有更多的人依然向往能在敬亭山拥有一套别墅，但目前敬亭山被列入国家森林公园，土地已经不再向外批租对于他们的梦想而言几乎成了泡影。从消费者的角度来讲已经存在需求。另一方面，目前宣城地区的房地产市场尚处于初级阶段产品还很不成熟，而别墅产品更是市场的空白点。宣城地区仅发现一例有别墅产品的项目。即离本案不远的金碧花园，但别墅只是该项目的一部分而已。根本不能形成高档别墅社区的氛围。因此从市场供给的角度来看也是存在着巨大空间的。综合上述两方面原因总结出本案别墅部分的推广主题思想。商业用房在之前项目分析篇中详细的说明了本案商业用房的劣势。主要存在着人气不足的现象。而敬亭山旅游市场又不十分成熟每年的游客人数在23万人之间，并集中在农历3月平时游客人数寥寥无几，很难维持商铺的生意。因此光靠敬亭山旅游的概念很难得到市场的立足点。因为当地人都知道敬亭山平时根本没有什么人，谈投资目前根本不合适。根据这种现状针对商业用房我司提出下列中心思想。第一、 宣城地区的商业虽已形成规模，但缺乏一种集购物、餐饮、休闲、 娱乐、旅游于一体成规模上档次的主题消费场所。在宣城人们常常开着车在议论我们今天上那里去吃饭，或者又为了找不到高档次的餐饮娱乐场所而烦恼。“敬亭香谢生活广场”为消费者提供了这一切。第二、 随着政府对敬亭山的旅游资源开发力度的加大，必将带动新一轮的开发建设。届时完善的配套设施全新的旅游资源必将迎来敬亭山旅游市场的春天。伴随旺盛的旅游资源及大量的游客一定能为消费者带来丰厚的投资回报。第三、 基于上述理论的影响下敬亭香谢生活广场出现热销想象。投资型消费者和自用型消费者信心十足。再次引发新一轮购房高潮。综上所述商业用房以宣城商业现状不足为立足点，以敬亭山旅游开发为前景的推广主题思想：