2010武汉房地产市场竞争程度评估分析报告

2010武汉房地产市场竞争程度评估分析报告一、武汉市房地产发展基本状况2（一）市场运行基本状况2（二）市场运行特征7二、2009年武汉土地市场回顾11（一）土地市场基本特征11（二）土地市场供需情况13三、2009年武汉住宅市场回顾16(一) 新增供应量不足，较去年同期下降明显16(二) 市场需求集中发力，造就09楼市旺销格局17(三) 新增需求量远超供应量， 供需比不断加大18(四) 出清周期持续下降， 库存明显缓解18(五) 成交价格：持续平稳增长18(六) 关山片区和武昌区成交套数居首20(七) 新增项目的建筑类型以高层为主20(八) 成交面积分布：以中等户型为主21(九) 成交结构：以三房为主，占比超过5022(十) 2009热点项目及重点企业表现22四、汉阳区域房地产市场分析25（一）土地市场情况分析25（二）住宅价格情况分析25（三）汉阳住宅销售情况27五、汉阳区域市场竞争分析28（一）不同类型商品住宅竞争状况28（二）区域市场楼盘规模竞争状况29（三）区域市场项目产品规划设计竞争状况30（四）区域市场项目整体规划布局竞争状况30（五）区域市场项目产品开发组合竞争状况30（六）区域市场项目建筑单体风格调查30（七）区域市场项目建筑单体外立面竞争状况31（八）区域市场项目产品户型竞争状况31（九）区域市场项目产品景观设计竞争状况31（十）已开发项目产品物业管理竞争状况32六、汉阳区域商业市场状况分析32（一）钟家村商圈32（二）王家湾商圈33七、汉阳城市规划与发展前景分析37（一）交通路网38（二）大型工程对于汉阳区域的影响41一、武汉市房地产发展基本状况（一）市场运行基本状况1、房地产开发投资情况 2009年，武汉市房地产开发完成投资为778.59亿元，占全市社会固定资产投资25.9%，同比增长36.51；其中住房开发投资为498.04亿元，同比增长17.19。历年房屋（住房）开发投资走势图单位：亿元数据来源：国家统计局、中国房地产指数系统2、房屋开发建设情况2009年武汉市房屋施工面积为4487.38万平方米，同比增长18.1；其中，新开工面积为1651.17万平方米，同比增长14.1。住房施工面积为3580.99万平方米，同比增长11.1，占房屋施工面积的79.8；其中，住房新开工面积为1247.61万平方米，同比增长1.2，占房屋新开工面积的75.56。历年房屋（住房）施工面积走势图单位：万平方米数据来源：国家统计局、中国房地产指数系统历年房屋（住房）新开工面积走势图单位：万平方米数据来源：国家统计局、中国房地产指数系统2009年武汉市房屋竣工面积为945.05万平方米，同比增长8.6。其中，住房竣工面积为824.58万平方米，同比增长7.3，占房屋竣工面积的87.25。历年房屋（住房）竣工面积走势图单位：万平方米数据来源：国家统计局、中国房地产指数系统2009年武汉市人均住房建筑面积达30.88平方米/人，比上年提高1.6平方米/人。3、房屋销售情况2009年，武汉市商品房实际销售面积为1397.43万平方米,同比增长123.01%，成交套数134697套，同比增长116.5%。其中，商品住房销售面积为1258.89万平方米，同比增长142.37%，占商品房总销售面积的90.09%，成交套数为120379套，同比增长135.31%。历年商品房（住房）销售面积走势图单位：万平方米数据来源：国家统计局、中国房地产指数系统2009年,武汉市存量房交易面积为524.81万平方米，同比增长87.47%，交易套数为54586套，同比增长102.82%。其中，存量住房交易面积为443.07万平方米，同比增长134%，交易套数为51321套，同比增长124.32%。历年存量房（住房）成交面积走势图单位：万平方米数据来源：国家统计局、中国房地产指数系统4、房屋交易价格情况2009年，全市商品房销售均价为5496.13元/平方米，同比上涨6.76%；其中，商品住房销售均价为5265.91元/平方米，同比上升7.84%。历年商品房（住房）销售均价走势图单位：元/平方米数据来源：国家统计局、中国房地产指数系统2009年，武汉市存量房成交均价为4078.54元/平方米，同比上升12.42%；其中，存量住房成交均价为3965.47元/平方米，同比上升14.95%。历年存量房（住房）交易均价走势图单位：元/平方米数据来源：国家统计局、中国房地产指数系统5、房地产金融情况2009年，武汉市房地产各项贷款余额1391.55亿元，同比增长32.14%；其中新增房地产各项贷款334.79亿元，占全市新增贷款的18.56，同比增长191.48%。住房开发企业贷款余额261.19亿元，同比增长27.08%；其中，新增住房企业开发贷款55.65亿元，同比增长35.7%。个人住房商业贷款余额789.1亿元，同比增长35.2%；其中，新增个人住房商业贷款205.46亿元。 2009年，个人公积金贷款余额131.82亿元，同比增长73.98%，其中新增个人公积金贷款56.05亿元。（二）市场运行特征1、房地产开发投资稳步增长。国家、省市出台的一系列鼓励政策陆续实施后，对激活房地产市场起到积极作用，市场信心逐步恢复，住房需求不断释放，房地产开发投资保持了稳中有升的势头, 建设规模也稳步放大。2009年，武汉市房地产开发投资同比增长36.51%，房屋施工和竣工面积同比增幅都在10个百分点以上，市场供应总体较为充足。2、土地交易量增幅明显随着房地产市场的回暖，市场消费和投资信心逐渐恢复，土地市场全面回升，市场交易十分活跃，成交量大幅增加，2009年，武汉全市中心城区土地成交宗数同比增长6.12%，成交面积同比增长443.4。3、商品住房销量大幅增长2009年，武汉市商品住房销量增幅明显，从3月份起商品住房月均销量超过万套，其中5月份达到历史最高值，销量为13171套。全年商品住房累计销量为120379套，同比增长135.31%，月均销量10032套。考虑2008年市场整体低迷，交易量大幅萎缩的因素，与2007年相比，成交量增幅总体较为平稳。2009年每月商品住房销售套数走势图单位：套数据来源：国家统计局、中国房地产指数系统4、住房价格稳中有升2009年，受国家和省、市一系列优惠政策影响，市场预期出现积极变化，居民购房需求旺盛，住房价格呈现恢复性上涨，全年商品住房销售均价同比上升7.84%。从每月商品住房成交均价可以看出，均价呈逐步上涨态势，在12月达到最高值，均价为5655.24元/平方米。存量住房交易均价涨幅高于商品住房，同比上升14.95%。2009年每月商品住房销售均价走势图单位：元/平方米数据来源：国家统计局、中国房地产指数系统5、市场结构更趋合理1) 中小户型商品住房为市场销售主体2009年武汉市120平方米以下商品住房为市场的主要需求，销售套数占总量的70.68%。其中90-120平方米商品住房销售套数占总套数的33.17%；90平方米以下占37.51%，占比最大。原因在于：房价上涨等相关因素对90平方米以下住房供应产生影响，刚性需求人群对中小户型需求增加，以及90平方米以下住房转让税费优惠政策的带动。项目套数面积占比占比已售商品住房登记备案（含经济适用住房）1203791258.891、902以下（含902）4515637.51%333.6226.50%2、9021202（含1202）3993133.17%400.2431.79%3、12021402（含1402）2083817.31%269.7321.43%4、1402以上1445412.01%255.3120.28%数据来源：国家统计局、中国房地产指数系统2) 7000元/平方米以下商品住房销量占比达八成以上从各价格段销售情况看，2009年全市商品住房销售中，7000元/平方米以下商品住房销量占总销量的85.08%。其中，4000元/平方米以下销售套数占总量的32.15%，4000-5700元/平方米销售套数占总量的34.20%，为市场销售主力。项目套数 面积占比占比已售商品住房登记备案（含经济适用住房）1203791258.891、4000元/2（含4000元）以下3869832.15%385.9330.66%2、40005700元/2（含5700元）4116734.20%432.3334.34%3、5700-7000元/2（含7000元）2255018.73%236.5518.79%4、7000-10000元/2（含10000元）1462712.15%158.2612.57%5、10000元/2以上33372.77%45.823.64%数据来源：国家统计局、中国房地产指数系统3) 本市市民仍是消费主力从购买主体情况看，武汉市市民仍是购买商品住房的主要人群，占总购房人群的56.28%，其次为本省（除我市）市民，占30.46%，受国家对境外人士购房条件限制的影响，境外人士购房较少，仅占总销量的0.11%。项目套数占比面积占比已售商品住房登记备案（含经济适用住房）120379100%1258.89100%1、本市6775256.28%696.3955.32%2、本省（除本市外）3667330.46%389.1730.91%3、外省1583413.15%171.7513.64%4、境外1200.11%1.580.13%数据来源：国家统计局、中国房地产指数系统6、信贷政策对房地产市场支撑作用明显2009年，在国家实施积极财政政策和适度宽松货币政策的带动下，房地产新增贷款保持较快增长势头 ,同比增长191.48%，对武汉市房地产市场的回升起到了积极的支持作用。 二、2009年武汉土地市场回顾（一）土地市场基本特征2009年，武汉市主城区（含江夏、黄陂）通过招拍挂方式共成交土地67宗，实际成交面积668.97万平方米（约10034.55亩），较2008年增加567.9万平方米，增幅561.89%，大幅超出08年全年土地成交总量。2009年，武汉市主城区（含江夏、黄陂）通过招、拍、挂方式出让土地的楼面地价为2178.03 元/平方米，同比上涨35.93%。数据来源于09年亿房网年报综观2009年武汉土地市场，与去年同期相比表现出截然不同的特征:1、高溢价率地块较少，市场表现理性从09年武汉土地市场的溢价率情况看，高溢价率地块明显减少，约四分之三的成交地块溢价率不超过15%，高溢价地块拿地企业中，国有企业较往年比重增加。2、远城区地块首次集中挂牌今年5月1日起，武汉市商业、商品住宅等两类经营性用地的供应，一律纳入全市统一土地有形市场计划。7月，P（2009）034号地块在武汉市土地交易中心拍出7.275亿元，溢价91%，由万科房地产公司竞得。这是武汉市统一有形土地市场后，出让的首宗开发区、远城区住宅用地，成交价格超过预期。10月，p（2009）058号地块由中国建筑以18.37亿拿下，楼面地价从478元涨到1093元。3、下半年土地市场活跃，大地产企业优势凸显数据来源于09年亿房网年报进入09下半年,土地市场表现更加活跃,在经历08年的市场冷清和2009上半年楼市的火热后，很多开发商土地备货不足,开发也受到不同程度的影响，开发商的储地序幕由此拉开，仅10月单月的土地成交面积就超过上半年的成交面积总和。2009年，武汉土地交易中心出让的地块中，面积超过20公顷的有8块，均被大地产企业收入囊中，由此可以看出,未来的开发市场将出现格局的变化,有实力的开发企业将通过整合更多的优质资源开发更多的优质产品,成为更强的地产企业。同去年萎靡不振的景象相比，今年的土地市场异常火热，表现为土地成交面积的大幅攀升和流拍地块的减少，说明开发企业对武汉市未来房地产市场走势看好。（二）土地市场供需情况从供需总量来看，2009年武汉市主城区（含江夏、黄陂）通过招拍挂方式共出让土地697.61万平方米，成交668.97万平方米。数据来源于09年亿房网年报1、土地市场供需两旺从出让土地的规模来看，2009年土地出让面积大大超过2008年的供应情况，增幅达379.29%。同时，成交面积也大幅增长，相比08年全年的成交情况，增幅561.89%。2009年武汉土地市场，成交多集中在中小地块，最大成交单宗地块约为211.16万方。2、用地性质由居住用地为主转变为商住用地为主从用地性质来看，2009年发生重大改变，土地主要用途一改之前数年的居住用地占70%以上的格局，武汉市主城区（含江夏、黄陂）成交土地的性质主要为商住用地，占总成交面积的64.88%，约为6510.6亩。2009年武汉主城区（含江夏、黄陂）土地交易用途情况：数据来源于09年亿房网年报3、楼面地价排行地块编号地块位置成交面积(万)土地用途使用年限成交价(万元)楼面地价容积率竞得人P(2009)057江岸区吉庆街0.98商服40年29380111042.7武汉市江岸国有资产有限公司P(2009)043洪山区洪山乡10.62住宅70年14750046283.0武汉地产开发投资有限公司P(2009)054古田四路与解放大道交叉口2.77住宅70年商业40年5230041964.5联发集团有限公司4、成交金额排行地块编号地块位置成交面积(万)土地用途使用年限成交价(万元)容积率竞得人P（2009）113东湖风景区211.16旅游40年住宅70年4300000.5-1.7武汉华侨城实业发展有限公司P(2009)060武昌积玉桥11商业40年住宅70年1965004.54万达集团P(2009)058江夏区大桥新区红旗岛59.42商业40年住宅70年1836700.991.03中国建筑股份有限公司5、武汉主城区（含江夏、黄陂）土地交易（招、拍、挂）区域情况数据来源于09年亿房网年报从武汉市主城区（含江夏、黄陂）土地成交面积和成交金额的分布看，2009年，土地成交面积最多的依然为武昌区域，同时，武昌区域在成交金额、规划建筑面积方面也位居第一。另外，江夏区成交地块的单宗面积平均值最高，均在20万方以上，其中最小的为7.74万方，最大的单宗面积达到59.42万方。三、2009年武汉住宅市场回顾(一) 新增供应量不足，较去年同期下降明显2009年，武汉商品住宅累计新增供应面积568.77万平方米，与2008年相比，下跌30.01%。由于2008年房地产市场萎靡，导致开发投资和新开工面积持续低迷，2009年市场回暖的程度和持续时间超出市场预期，即使部分开发商采取加快工程进度等措施加大供应，但新增供应量的增长缺乏有力支撑，因此供应趋紧成为了必然现象。图：20082009年武汉住宅新增供应情况 图：20082009年武汉住宅新增成交情况数据来源：国家统计局、中国房地产指数系统(二) 市场需求集中发力，造就09楼市旺销格局2009年，楼市销量反弹的速度和程度都远远超出预期，由最初刚性需求的释放，到改善性需求的发力，再到投资性需求的猛增，多种需求的交集和融合，造就了武汉楼市的旺销。2009年，武汉商品住宅累计成交套数11.53万套，是2008年的2.27倍，比同样火爆的2007年也多出了7800多套；累计成交面积1200.72万平方米，成交金额635.87亿元，同比分别上涨130.7%和122.7%。(三) 新增需求量远超供应量， 供需比不断加大2009年以来，市场持续旺销，需求量不断加大，但供应量下降幅度较大，因此，新增供应量与需求量的差距不断被拉大。2009年，武汉商品住宅累计供应面积与成交面积的比值为1:2.11，新增需求量远远超过了新增供应量。 图： 2009年武汉住宅供需比情况 数据来源：国家统计局、中国房地产指数系统(四) 出清周期持续下降， 库存明显缓解 2009年，武汉商品住宅库存持续下降，截止12月底，住宅可售面积为1335.01万平方米，同比下跌35.04% ，库存压力明显缓解。从住宅出清周期来看，由于近几个月市场的持续旺销和新增供应量的下滑，出清周期不断缩减。截止12月底，武汉住宅出清周期从年初的42个月减少到13个月。 不过，区域分布不均现象并未有所改观，城区和郊区可售量差别依然较大。(五) 成交价格：持续平稳增长2009年，全市商品住房价格为5812.53元/平方米，与2008年相比，上涨348.67元/平方米，涨幅为6.38，较2008年16.62%的价格涨幅，回落了10个百分点。影响商品住房价格涨幅回落的主要因素是1. 2009年武汉商品住宅价格6月以后涨幅较大。2. 2009年商品住宅价格区域水平不均衡，中心区和非中心区价差较大，而供应量和销售量主要集中在价格相对较低的非中心区，销售量中心区占比较去年回落了10个百分点。成交均价的平稳增长，说明武汉房地产市场依然较为健康和理性的。但是和年初相比，下半年商品住宅成交均价上升的幅度开始加大，楼市风险也需引起市场相关主体关注。图： 20082009年武汉住宅成交均价走势图 数据来源于09年亿房网年报图：2009年武汉各区域住宅成交套数及成交均价数据来源于09年亿房网年报(六) 关山片区和武昌区成交套数居首2009年武汉市商品住房成交量最大的区域是关山片，共成交13060套，占全市总成交量的17.68%，其次是武昌中心区和汉口中心区，区域全年成交量分别为12740套和11043套，分别占全市总成交量的17.25%和14.95%。从成交均价来看，武昌区、江岸区和江汉区的全年成交均价都在6000元/平方米以上；汉阳区、洪山区、东湖高新、硚口区和青山区也都超过了5000元/平方米；东西湖的成交均价最低，仅为4063元/平方米。(七) 新增项目的建筑类型以高层为主2009年全市商品住房新增项目的建筑类型以高层为主。其中，高层占比69.94% ， 小高层16.92%，多层10.81% ，别墅2.33%。数据来源：国家统计局、中国房地产指数系统通过数据显示，近几年高层建筑的新增比例逐步加大，而小高层、多层则渐渐萎缩，随着城市建设用地资源日益稀缺，住宅向高空发展成为主流趋势，而多层住房将日益成为稀缺资源。(八) 成交面积分布：以中等户型为主2009年，武汉商品住宅成交面积以90120的中等户型为主，全年成交占比达到34%；90以下户型的占比为29%；120140中大户型占比为21%；140以上大户型的比例最低，为16%。图：2009年武汉住宅成交面积分布图 图：2009年武汉住宅成交户型分布图数据来源：国家统计局、中国房地产指数系统(九) 成交结构：以三房为主，占比超过502009年，武汉商品住宅成交户型以3房为主，全年成交占比达到47%；2房的成交占比为31%；4房及以上成交占比为17%；1房成交的比例最低，为5%。(十) 2009热点项目及重点企业表现品牌项目优势地位突出，市场集中度不断提升从项目销售排行榜来看，保利心语和沿海赛洛城无论是销售套数还是面积，都稳居排行榜的前两位。此外，可以看出，上榜的项目基本都是品牌项目，这些项目或是因产品性价比高，竞争力强，如保利心语、沿海赛洛城、统建同安家园等受到市场追捧；或是因占据稀缺资源，附加值较高，如水岸星城、世茂锦绣长江，占据稀缺的湖景、江景资源，具有明显竞争优势；或是位于中心城区，交通及配套完善，如融侨华府等，吸引众多购房者关注。图：2009年武汉住宅销售套数排行榜 2009武汉住宅销售套数TOP10排名项目名称销售套数1保利心语20622沿海赛洛城19913万科魅力之城15294保利华都15225新奥依江畔园14796融侨华府14297水岸星城13938锦绣龙城13499统建同安家园121510金地中心城1153数据来源：中国房地产指数系统、中国指数研究院图：2009年武汉住宅销售面积排行榜2009武汉住宅销售面积TOP10排名项目名称销售套数(万)1保利心语24.91 2沿海赛洛城19.16 3水岸星城18.46 4融侨华府16.24 5锦绣龙城14.79 6保利华都13.52 7统建同安家园13.17 8世茂锦绣长江13.01 9新奥依江畔园11.40 10东建金鼎湾11.23 数据来源：中国房地产指数系统、中国指数研究院本土企业发力，在市场占有率十强中占据半壁江山2009年，除了已经进入武汉的20余家全国房地产百强企业外，华侨城、阳光一百等也开始布局武汉，武汉房地产市场的竞争加剧。据统计，2009年开发企业TOP10的总体市场占有率达到了24.84%，较2008年增加了1.24个百分点。此外，根据中国指数研究院对2008年和2009年市场占有率TOP10企业的对比显示，武汉本土企业的市场竞争力在不断加强。2009年市场占有率TOP10企业中，武汉地产集团紧追万科，打破了2008年万科一枝独秀的局面；百步亭、三江航天跻身市场占有率TOP10企业行列，将本土企业的数量从08年的3家上升到5家，占据了开发企业市场占有率十强的半壁江山。图：2009外来开发企业市场占有率排行榜 2009外来开发企业市场占有率TOP10排名企业名称市场占有率1万科地产(武汉)3.86%2保利地产(武汉)3.02%3金地集团(武汉)1.99%4融侨集团(武汉)1.96%5三金集团(武汉)1.67%6世茂集团(武汉)1.55%7华润置地(武汉)1.33%8保利投资(武汉)1.31%9新世界集团(武汉)1.26%10瑞安集团(武汉)1.26%数据来源：中国房地产指数系统、中国指数研究院图：2009年武汉本土开发企业市场占有率排行榜2009外来开发企业市场占有率TOP10排名企业名称市场占有率1武汉地产集团3.63%2福星惠誉3.32%3百步亭2.04%4三江航天1.78%5长城建设1.57%6中铁大桥局1.06%7武汉金地1.05%8中冶新奥0.98%9新地置业0.90%10昌盛实业0.89%数据来源：中国房地产指数系统、中国指数研究院四、汉阳区域房地产市场分析（一）土地市场情况分析1、土地面积分析2009年汉阳成交面积为347496平方米，相比于08年的183388平方米，增长了89.49%；表明汉阳区域土地供应在09年出现了很大程度上的增长，其中龙阳村和新新村地块的城中村改造占据了较大比例；土地供应量的增加将为该区域的住宅供应提供充实的基础。2、土地价格分析通过比较分析可以发现，不仅仅是2009年的土地出让总面积大幅度增加，就连楼面地价也出现了一定程度的增长，这与当前的商品房价格走势相一致。2008年汉阳区域土地出让楼面地价约为1500元/平方米，而2009年则涨到1800元/平方米，尽管价格与土地本身特殊区位有着非常重要的联系，但整体价格的上涨表明汉阳区域土地价格得到提升，与汉口、武昌中心城区土地价格相比，汉阳土地仍然存在升值的潜力。3、土地区域分析2009年汉阳区域住宅用地主要分布在四新区域与沌口开发区内，仅有一块位于龙阳大道上；一方面表明汉阳中心区域的土地供应量日益减少，地块区位外移是未来土地出让市场的必然发展趋势；另一方面，土地供应区域变化将直接影响房地产开发热点区域及市场格局的自然变化。如果考虑城中村改造项目的土地供应情况，未来沌口区域将成为汉阳房地产市场供应量较大的区域。4、土地开发情况分析从土地开发现状来看，土地闲置现象并不严重，说明汉阳土地市场运行正常，保证土地正常利用。汉阳区域自然环境日益改善，王家湾商圈迅速崛起，区域内房地产市场价格迅速攀升速度是众多开发商没有预料到的，房地产市场活跃程度和内在的升值潜力令众多企业信心倍增，良好的市场环境已经成为企业快速拿地的引力。（二）住宅价格情况分析1、2009年汉阳住宅价格走势分析2009年武汉市商品住房区域价格（元/）汉口中心古田二七后湖东西湖武昌中心青山南湖关山汉阳中心沌口1月6507.264674.564593.663903.186383.764822.95008.55153.715563.764148.292月6811.755053.784404.124203.245934.395268.274970.675470.415485.263865.333月6982.434987.754679.43712.466251.34970.025333.35355.565390.914186.554月7243.825469.355096.753808.966288.135011.355207.835226.435465.784193.275月7369.485419.264842.693883.486344.874927.115218.435156.235914.654332.166月7516.845427.244875.364021.186359.425048.375124.955037.915724.234456.427月7623.125576.575013.674205.276516.655172.525227.354948.385874.624600.668月7616.805565.695281.644021.956855.665431.805483.755258.675834.214928.379月8009.975966.125427.494137.986992.835743.795869.055610.956066.264727.0310月7873.655660.715371.274324.977482.295518.035971.905360.915685.874283.8911月8209.615846.695493.374316.268022.065816.466013.915623.886012.694875.7112月8598.065865.355663.044284.177915.195799.525972.275800.286273.774848.3全年7604.495455.765113.344063.236721.335300.715412.005248.695788.364352.93数据来源于09年亿房网年报数据显示，2009年汉阳中心区成交均价为5788元/，在3月份降至最低点5390元，之后逐步升高，中间略有降回，在12月达至顶峰6273元；沌口成交均价为4352元/。从区域差价来看，09年汉阳与汉口、武昌中心区域的差价几乎为2000、1000元/；08年，汉口、武昌中心城区的成交均价为6643.25元/和6584.04元/，汉阳中心城区成交均价为5343.68元/，相差为1300和1240元/。数据表明，汉阳与武昌中心区域的价格水平差异有所减少，表明近年来汉阳区域发展较快；其次汉阳与汉口中心城区的价格差异进一步拉大，一方面由于汉口中心楼盘价格居高不下，中心区域楼盘抗跌性强，保值率高于其他片区；另一方面，汉阳区域在商业、配套方面与中心城区仍然存在较大差距。2、不同面积价格情况分析2009年各区域商品住房成交均价（元/）分面积90平方米以下90-120平方米120-140平方米140平方米以上汉口中心区8169.157546.127135.087744.32古田片区6013.015687.445314.785701.49二七、后湖片区5371.275642.695074.565813.52东西湖片4284.984303.244021.964687.33武昌中心区8055.477592.837418.967516.42青山区5431.795816.035624.875222.1南湖片6244.585854.335660.825744.87关山片5760.815237.414983.535401.7汉阳中心区7692.576024.235621.346206.26沌口片5032.163986.653815.145274.83全市6148.765686.925489.046128.11数据来源于09年亿房网年报从片区来看，90以下住房的价格带动力主要来自于汉口中心区，部分原因由于汉口中心城区部分楼盘多为小户型，将90以下户型价格拉高；武昌、汉阳中心城区小户型相对较少，同时受地理位置、景观环境及产品类型等影响，价格略微低于汉口，但三个中心区域90以下的住房价格均超过7500元/平方米。在其余三个面积区间，汉阳价格与汉口、武昌区域差异十分明显，几乎都在1500元/左右；但比硚口古田区域价格略微超出，一方面由于硚口区域供应量持续减少，仅靠部分楼盘持续销售，价格难以持续走高；其次汉阳的世茂、华润为价格拉动起到一定作用。3、不同建筑类型商品住房价格情况2009年全市各区域商品住房成交均价（元/）分建筑类型商品住房均价多层均价小高层均价高层均价汉口中心区7604.497852.447325.187615.41古田片区5455.765957.035312.485409.7二七、后湖片区5113.345755.765019.875127.48东西湖片4063.234296.873874.514387.59武昌中心区6721.337064.126585.446742.34青山区5300.715587.495038.275354.78南湖片54125263.675665.175453.8关山片5248.695524.785173.245301.47汉阳中心区5788.365106.15283.695753.86沌口片4352.933892.333701.284986.3全市5812.535679.845187.86160.84数据来源于09年亿房网年报（三）汉阳住宅销售情况1、2009年汉阳住宅销售走势分析2009年区域成交套数情况（单位：套）汉口中心古田二七后湖东西湖武昌中心青山南湖关山汉阳中心沌口1月4091161306528293774572781282月59729612827711091614595823364283月805283514113213654097428143521984月96836099484313451357059866381535月12933034298651400670692121010731726月91541336387798617378126957302027月1066451512994101820490820194942248月1030280592892983175409898563849月9661773371243151355661491955826210月10448823871560017558388578732211月1253614858951011129360105164211612月69715329991988228041054427770全年1104328764952995812740309670401306067282359数据来源于09年亿房网年报数据显示，2009年武汉市商品住房成交量最大的区域是关山片，共成交13060套，占全市总成交量的17.68%，其次是武昌中心区和汉口中心区，区域全年成交量分别为12740套和11043套，分别占全市总成交量的17.25%和14.95%。汉阳共成交6728套，仅占全市的9.11%。五、汉阳区域市场竞争分析近年来，随着山水园林城的建设、大量工业企业的外迁、道路设施的完善，汉阳的区位优势和资源优势越来越为人们认可；环境优美、空气清新、道路通畅等优势渐趋明朗，汉阳被打造成宜居生态新城的概念正逐步深入武汉市民心中。在“宜居生态新城”的背景下，世茂、华润、万达布局汉阳，建筑类型、风格、产品多元化发展、客户群体多样性、商业、写字楼已然复兴，种种迹象表明，汉阳区房地产发展进入了一个全新的时代。（一）不同类型商品住宅竞争状况1. 汉阳区在售楼盘以高层和小高层开发为主，多层住宅、别墅多集中于沌口开发区、蔡甸等区域。2. 高层、小高层多集中于汉阳大道、龙阳大道的一、二类地段，单一的多层住宅较少，一般在较大规模社区内作为辅助产品出现。3. 汉阳区域市场中纯别墅类产品的项目很少，更多的是花园洋房、联排别墅、多层作为较大规模社区中的辅助产品出现，与别墅形成组合，构成复合社区，如月湖桥下的“华润中央公园”、沌口开发区的“金色港湾”等。综合来看，随着汉阳区域的不断发展，中心区域土地资源的稀缺，使高层、小高层的开发量逐步放大，市场竞争也日趋激烈，而低层低密度、多层类住宅则全部集中于沌口开发区、蔡甸、汉南等市郊区域。从目前汉阳楼市的存量房来看，高层、小高层的量占据了住宅市场的主流，竞争较为激烈。（二）区域市场楼盘规模竞争状况通过对汉阳区域新老楼盘的调查中发现，总建筑面积10万平方米以上的占90%，而大规模楼盘多集中于沌口开发区，如东方夏威夷、大洋彼岸、人信千年美丽等楼盘，总建面都在50万平方米，汉阳中心区域只有世茂锦绣长江。楼盘名称建筑面积世茂锦绣长江1650000华润中央公园430000人信汉商银座134796新长江香榭琴台150000金龙百灵景都110000顶琇广场100000观澜御苑800000东方夏威夷720000大洋彼岸670000人信千年美丽500000听涛观海350000中恒云天国际花园210000宝安山水琴台119193西山林语110000ROSE上院52000中大水墨兰轩50000王+one31953a) 目前汉阳区域已开发楼盘中，中心区域楼盘规模多在1015万平方米，沌口开发区楼盘面积多在20万平方米以上。b) 规模较大的楼盘主要集中在稍差地段和新开发区域，如沌口偏远区域。c) 中小规模小区连片成势主要集中在汉阳大道、龙阳大道和其他支干道上。综合来看，随着城市规划发展和城市区域发展，中小规模小区连片成势和规模居住社区的建设向城外扩散将是总体发展趋势。（三）区域市场项目产品规划设计竞争状况目前汉阳区域所开发楼盘中已经由规模小、产品单一等特征转变为规模逐渐扩大，品牌开发商纷纷入驻，产品规划设计与汉口、武昌区域之间的差距日益缩小。在社区配套上，部分楼盘限于小区规模，多要依托周边市政生活配套，尤其是市郊的区域。由此可以看出，目前汉阳区域在知名开发商的带动下，中小楼盘在产品规划设计上开始侧重于“人居”，总体规划水平日益提高，对于小区生活氛围的营造和小区居民生活品质的重视程度加强。（四）区域市场项目整体规划布局竞争状况1. 汉阳区域部分楼盘采用行列式布局，大规模楼盘多采用围合式布局，将建筑与园林、道路形成有效统一。2. 区域内楼盘以点式楼和塔式楼居多，板式住宅数量稀少；在产品组合上，多种物业形态共存，高层、小高层、花园洋房不一而足。3. 规划布局上，高层、小高层在外围，花园洋房、别墅包围其中；沿街设有底商或是社区内商铺，部分楼盘内有幼儿园、学校。综合来看，汉阳楼市整体规划布局较为合理，在满足购房者居住的基础上能有效达到观景的效果。（五）区域市场项目产品开发组合竞争状况今天的中国房地产正进入一个大整合时代，开发商的核心能力不再是专业技能，而是整合全方位资源的能力。这两年汉阳楼市火爆的背后，也暗藏着“杀机”。在产品同质化日趋严重的今天，“自产自销”的开发模式日显落后，更多的开发商开始注重“外脑”的引进，为其开发、决策服务，无论是本土的策划代理机构或是外地顾问公司在汉阳均有较稳定的市场。目前汉阳区域的房地产开发资源整合上，还仅停留于营销推广、销售代理的层面上，而在建筑规划设计、景观设计等方面却缺乏应有的深度与广度。（六）区域市场项目建筑单体风格调查现在大连已开发楼盘中，现代式的立面风格居多，但随着大连市房地产业的不断发展、成熟，建筑风格的简单“copy”将很难再被市场接受，因此要求开发商在此方面有更多的尝试，如何摒弃单一的建筑风格，而将多种不同风格有机的融合、运用，呈现多元化趋势，将会成为今后房地产开发商们所思考的主要问题之一。（七）区域市场项目建筑单体外立面竞争状况色彩：以深色调为主。用材：汉阳区域楼盘无论多层、还是高层一般都已采用涂料、墙面砖相结合居多，少部分楼盘全采用涂料，全部以墙面砖的楼盘数量很少。形式：以简洁、美观、活泼的立面形式为主，但好多小区均存在因落水管线、空调机位的辅设而破坏小区外立面的现象。建筑设计风格同质化明显是汉阳住宅建设的一大遗憾，开发商对建筑色彩、建筑质材上“克隆”频繁，楼盘外立面同质化现象较为严重，空间层次感不强。欧陆风格也好，现代风格也罢，都没有真正的体现出来，没有形成独特的建筑文化，尤其是中心区域的楼盘。（八）区域市场项目产品户型竞争状况1. 随着房地产市场的不断发展，汉阳区域的住宅产品总体来说比较成熟，基本能做到“四明设计”和“功能分区”。2. 各项目在户型设计上基本能做到大面宽、窄进深。3. 楼盘中角窗、低台凸窗运用较多，并通过多阳台设计增加户型的观景效果。4. 汉阳楼市产品户型较为丰富，几乎全部为平层户型，错层、复式、错跃等户型十分少见。5. 汉阳楼市住宅产品主力面积在80120的两室和三室户型，其中以7090的二房和105110的小三房最受欢迎。综合来看，随着置业者购房理性增强，对产品性价比需求更高，汉阳房地产市场在户型设计方面存在一定的提升空间。（九）区域市场项目产品景观设计竞争状况“景观设计”理念在近几年的房产建设中趋热，而目前汉阳房地产市场普遍存在有绿化，无主题景观设计的现象，且较多项目只将其停留在概念炒作阶段，以局部的绿化设计冠之以“景观设计”，但华润中央公园、世茂锦绣长江、南国明珠等楼盘在此方面相对较好。自从非典过后，人们对此不单单停留在单纯的满足视觉效果、制造市场卖点上，而发展到切实创造健康的人居环境、履行人与自然和谐共生的理想居住实践。设计特点突出表现为，从建筑和景观的整体空间入手进行思考，整合不同环节的设计，创造人与建筑、景观和谐共生，近人、依水、亲自然的居住风格。（十）已开发项目产品物业管理竞争状况现状：1. 谁开发谁管理的现象较多2. 服务范围窄小，停留在基本的保安、清洁、维修方面3. 专业公司（如仲量联行、戴德梁行等）进入个别高档大盘随着房产市场的日益成熟、消费水平的不断提高、物业管理条例的颁布实施，对汉阳楼市的物业管理将产生较大冲击，外地先进物管公司的介入不可避免，市场竞争程度将日趋激烈。综述：汉阳楼市经过近几年的持续发展，已经摆脱了过去落后、散乱的局面；随着市政规划将汉阳定位于“宜居”新区，不少房产企业看好汉阳区域，品牌开发商纷纷入驻，带来的是区域内开发水平不断提高、住宅产品日益先进，有效的满足了不同客户的需求，凭借价格的优势对周边区域的客户产生强大的吸引力。六、汉阳区域商业市场状况分析（一）钟家村商圈汉阳区经济发展过去一直较汉口和武昌落后，所以临近汉口与武昌的钟家村商圈便成了汉阳唯一的经济中心。近年来，随着汉阳经济的兴起，钟家村商圈也得了长足发展，商圈范围也逐渐扩大，影响力日盛。老商场焕发新生命力，新购物中心也陆续加盟。在商业设施的带动下，片区房地产业发展迅猛，中心楼盘价位与汉口、武昌中心城区房价不相上下。在钟家村商圈的带动下，加上靠山临江的优势，该片区楼盘备受顾客青睐，物业升值潜力很大。2006年，筹备两年之久的铜锣湾广场正式开门纳客，钟家村有了自己的“摩尔”。铜锣湾广场建筑面积10万平方米，是继汉口的万达商业广场、武昌的销品茂之后，武汉第三家以“摩尔”面貌出现的商业集群。其一半作为大型百货，一半开发成为洗浴中心、百老汇影城等配套功能店，弥补汉阳多功能商业中心的空缺。铜锣湾白色圆顶楼房特别突出，俨然成为钟家村的地标。2008年初，在汉阳商场基础上扩建，总面积20万平米的汉阳银座奠基，3年后，一个集商业、酒店、办公、住宅、餐饮、娱乐、休闲等功能为一体的大型商业建筑综合体将拔地而起。一个多月后，新世界百货正式入驻钟家村；随着新世界的进驻，汉商银座的拔地而起，零售巨头沃尔玛与国内最大的万达影城也图谋入驻，新世界百货已成为汉阳钟家村商圈的重要一极。（二）王家湾商圈王家湾东接汉阳大道，西联蔡甸，南临沌口，北至汉口水厂片，发展商业，能辐射到汉阳西部、沌口、汉南及娇口等板块。王家湾商圈是少有的可以辐射汉阳、硚口、沌口、蔡甸四个片区的商圈。在王家湾商圈崛起之前，这四个城区的居民大多要跨江或者坐很远的车到武汉市中心购物。后来随着城市中心拓展，更多的人住到了环线外或者副中心，他们希望在周边能就近休闲购物；同时交通环线和地铁换乘站交汇的地方也对区域商圈带来促进作用。王家湾商圈就是在这样的需求下逐步崛起，并凭借其绝佳的区位开始崭露头角。同时不可忽视的是，依托武汉九省通衢的地位，在“1+8”城市圈大环境下，王家湾商圈就是处在华中干线动脉纵横交叉的十字路口，武汉门户、华中咽喉之要塞的位置无疑会给王家湾带来源源不断的人流。不到两百米内，聚集两大外资卖场，华中地区最大的沃尔玛超市“沃尔玛武汉摩尔城”和超市巨头家乐福罕见的门对门“肉搏”，这就是出现在王家湾商圈的一幕。然而何止是这两大超市，08年11月，大洋百货进驻王家湾，直接对坚守了11年的汉商21世纪购物中心发起挑战；09年5月，华南商业巨头广百百货也已经在武汉摩尔城开业。在今年，超五星级金逸国际影城也将落户武汉摩尔城。王家湾商圈已经成为了一个云集超市、百货、影城、家居等各类商业形态的综合性高端商圈。在地铁3号线、4号线通车后，王家湾商圈可实现快速抵达汉口和武昌中心城区，再加上中环线、外环线两条城市快速路，王家湾周边已经形成完善的立体交通网络。作为离王家湾仅10分钟车程的恒大绿洲，不仅拥有同样便利的交通资源，届时5分钟畅达地铁枢纽、中环线、外环线，半小时即达武汉三镇。王家湾商圈周围目前已经形成了以“恒大地产、世茂地产、和记黄埔、万科”四位地产大鳄为主导的地产旗舰板块，作为最早入驻该区域的项目，恒大绿洲占据了先发优势，南望知音湖让生态居住区深入人心，东接王家湾商圈享受便捷交通优势。随着生态宜居新城的全面建设，恒大绿洲的区域价值不断彰显，在09年入市后销售火爆，也一直是该区域的领跑者。王家湾正在以逐渐崛起的武汉商圈新贵的姿态，参与到江城三镇顶级商圈的比拼之中，相信在以恒大地产等为代表的优质大盘的带动下，在立体交通网络逐渐成型的过程中，王家湾商圈未来的财富价值将不可限量。重点项目分析王家湾域重点项目较多，家乐福、好美家等都是重量级的案例，它们的出现使王家湾的商业业态变得丰富，同时也形成了一定业态规模。这在整个武汉都是不多见的，也是王家湾商业地带可以留住区域内消费者的重要原因之一。一直以来，汉阳的商业项目都只能吸引消费者进行日常生活用品购物，王家湾是目前唯一一个能吸引消费者节假日购物的商业地带。1、购物中心名 称汉商21世纪购物中心摩尔城经营面积80000180000（一期）业 态服装、鞋类、钟表、珠宝、化妆品及餐饮等几乎日常生活所需