案例分析大总结(九)

房地产估价案例分析总结记录4一综合察看1 对照估价规范看估价报告案例是否符合规范格式，内容描述项目是否完全、合适，书写方式，用词称呼、符号、序号、术语、大写、错别字等是否准确。2 察看估价方法是否与估价目的，估价对象适用，估价技术路线是否正确3 估价时点是否准确4 修正年限是否正确5 检查计算是否正确，前后数据是否照应一致6 对采用的方法是否有合理的说明和理由7 任何一项数据都应有来源依据，必要时说明8 注意利息的计算方式，期限9 报告有效期应以报告完成之日为准10 现实用途和法定用途相符11一估价以选用两种以上的估价方法，要符合要求，选用取舍都应有理由(1)有条件选用市场比较法的(2)收益性的房地产要有一用收益法(3)具有投资开发或潜力的用一开发法12 注意对价格的称谓是否错误(比准，收益，积算)13 要察看估价类型,对照规范对此要求14 最后一道题一定要细心,首先指出错误,在进行改正,切忌认真.正确的改错了要倒扣分的16 纠纷房屋,拆迁房屋，拍卖等特殊的估价,应注意特别说明原因状况17 注意一些对估价的特殊规定，如对不得设定抵押权的，国有划拨土地的等等18 保险估价应首先明确是否包含间接损失，说明是否能修复19 基准地价修正法中基础设施要进行修正，使用年限是否明确二比较法： 1 比较实例的用途，结构等必须一致，不一致适应说明2 是否统一了可比价格的可比基础：付款方式，单价，统一币种和货币单位，面积内涵，面积单位。交易税费的负担是否正常3 实例不应少于三个4 实例应修正差别不应太大，每次单项修正不能超过20%,综合修正不能超过 30%5 可比实例是否在同一供求区,规模是否相当 ,权利性质类型,故价目的应该吻合，价格是否为正常交易价格或可修正(必要的说明)6 日期修正 ,时间(一般不能大于1 年).方法 .公式,状况是否进行修正,公式,方法,付款方式7 资本化率是否合理，综合、土地、建筑物相比较8 安全利率的选取应有必要的说明9 是否考虑了租金的未来变化10 收益无限年限扣除折旧和土地摊销成本11 收益有租约的按租约，无租约的按客观收益，空置也要考虑客观租金12 收益均应以年为单位，查看是否一致成本法： 1 成本应为社会平均成本, 即客观成本13 注意各种物业的价格构成（及商品房，农地征用，拆迁房屋）14 注意保险估价不计地价，评估抵押价值时的土地价值考虑是否正确 ,看是直接还是间接损失,如不可修复,应有说明15 销售税费的依据是销售收入不是成本，税费的构成是否正确16 入股的估价应说明入股后的用途17 注意计税方式是否正确，如房产税要减去原值得10-30%，个人按市场价格出租居民用房4%，营业税 3%18 预售的价值应在销售价格中扣除而不是在最后的估价报告中19 折旧计算是否正确（包括年限和项目,公式 ）20 用成本计算而非成本价21 长寿命的折旧要减去短寿命的重置价格假设法 1 预期的价值应减去管理费销售费税和购入土地的税费（ 71）2 察看项目是否齐全（236）是否项目有具体表述和利用计算如风险损失3 看传统方法和现金流法的注意事项，现金流不计利润和利息，传统不折现4 注意项目必须是有投资开发和在开发潜力的房地产5 其未来的用途应该合法和符合最高最佳使用原则具体内容在教材中的位置技术构成3分割合并135农业 280确定技术路线 23纠纷 141特殊 282评估方法综述 31拍卖 159写作 295实质难点37企业180方法选用51居住192国有土地出让61商业 207转让价格72办公216租赁价格79旅馆226抵押价格91餐饮241保险 114娱乐 246征地拆迁 124 工业 270