房地产项目投资报告

东南亚十国风情园暨一江两岸房地产项目投资报告中国广西钦州2004年3月28日东南亚十国风情园暨一江两岸房地产项目投资报告3月28日 地址： 邮政编码：100029 联系人及职务： 电话： 传真： 电子邮箱： 保 密 本商业计划书属商业机密，所有权属于信义华信投资集团有限公司。所涉及的内容和资料只限于已签署投资意向书的投资者使用。收到本计划书后，收件方应即刻确认，并遵守以下的规定： 1、在未取得信义华信投资集团有限公司的书面许可前，收件人不得将本计划书之内容复制、泄露、散布； 2、收件人如无意进行本计划书所述之项目，请按上述地址尽快将本计划书完整退回。 编制人：目 录目 录3摘 要51.项目背景61.1.中国-东盟博览会简介61.1.1.中国-东盟博览会动因61.1.2.广西优势61.1.3.博览会定位71.1.4.嘉宾客商71.1.5.内容71.1.6.配套设施建设71.2.广西壮族自治区简介81.2.1.地理位置81.2.2.经济发展81.3.钦州简介91.3.1.概况91.3.2.交通运输91.3.3.发展战略101.3.4.经济状况111.3.5.临海工业园区111.4.三娘湾旅游开发区简介121.4.1.地理位置、气候121.4.2.主要旅游资源121.4.3.发展规划及前景132.“一江两岸”项目计划132.1.SWOT分析132.1.1.优势：132.1.2.劣势：132.1.3.机会142.1.4.威胁152.2.总体思路152.3.项目投资152.3.1.建安费用152.3.2.税费问题162.3.3.营销推广费162.3.4.其它费用162.3.5.项目总投入172.4.收益测算172.4.1.钦州房地产市场综述172.4.2.产品定价172.4.3.开发计划172.5.项目投资与收益的模型计算182.5.1.现金流量表182.5.2.NPV计算182.5.3.内部收益率计算192.5.4.小结193.十国风情园项目203.1.SWOT分析203.1.1.优势203.1.2.劣势203.1.3.机遇203.1.4.竞争分析213.2.客源市场分析223.3.综合评价：223.4.营销战略233.4.1.定位233.4.2.功能233.4.3.目标客户233.4.4.营销策略233.4.5.优惠政策243.5.项目投资243.5.1.建安费用243.5.2.其它开发费用243.5.3.项目总投资253.6.收益测算253.6.1.客房收益253.6.2.餐饮收益263.6.3.娱乐城收益273.6.4.其它收益273.6.5.税费及总收益273.6.6.项目计划273.7.项目投资与收益的模型计算284.时间进度安排305.结论306.附件30附件一、信义华信投资集团有限公司简介30附件二、钦州市一江两岸规划总平面图31附件三、滨江鸟瞰31摘 要 “一江两岸”开发和三娘湾旅游区东南亚十国风情园两个项目起因于中国东盟博览会，是钦州市政府重点建设工程，得到了市政府的大力支持。本着严谨性、前瞻性的原则，本报告对这两个项目做了可行性研究，得出以上两个项目具有较高投资价值的结论。东南亚十国风情园暨一江两岸房地产项目投资报告1. 项目背景1.1. 中国-东盟博览会简介1.1.1. 中国-东盟博览会动因东盟十国包括文莱、柬埔寨、印度尼西亚、老挝、马来西亚、缅甸、菲律宾、新加坡、泰国、越南。2003年10月8日，温家宝总理在印度尼西亚巴厘岛第七次东盟与中国101领导人会议上建议，从2004年起，每年11月在中国广西南宁举办中国东盟博览会。这一建议得到了国领导人的普遍欢迎，并写入了会后发表的主席声明。在这次会议上，温家宝总理同时建议举办中国东盟上午与投资峰会。首届峰会将与中国东盟博览会在南宁同期举办。2002年11月，中国和东盟10国领导人在柬埔寨金边共同签署了中国与东盟全面经济合作框架协议，标志着中国东盟自由贸易区建设进程正式启动。2004年1月1日起，中国东盟自由贸易区内的500多种农产品开始降税，其他商品也将逐年降税。2003年12月17日，中国商务部副部长安民在国务院新闻办记者招待会上宣布，由中国商务部和东盟国家经贸主管部门共同主办，广西壮族自治区人民政府承办的中国-东盟博览会（简称“南博会”），自2004年起，每年11月3日至7日在广西首府南宁举办，展会地点设在南宁国际会展中心。中国东盟博览会创造了多个中国第一。原因有三：一是其规格之高前所未有，它是由国务院确定并由总理亲自宣布的博览会；二是它有别于一次性的上海世博会，是多国举办常年举办的博览会；三是以自由贸易区为主题的。国务院大力支持中国东盟博览会不仅有着经济考虑，也有政治和安全方面的意义，在一个最有争议的地区建立战略伙伴合作关系，将会使中国和东盟在经济和安全方面得到双重收益。事实上，1995年以来，中国与东盟贸易额年增长速度均超过15。2002年双边贸易额达547.7亿美元，同比增长31.7%。2003年为782.5亿美元，同比增长42.9%。根据第七次中国与东盟领导人会议达成的共识，2005年双边贸易额将突破1000亿美元。中国和东盟战略合作区域内，将形成一个拥有17亿消费者的巨大市场。1.1.2. 广西优势中国东盟博览会之所以落户广西南宁，主要是因为广西拥有几大优势：l 广西的地理位置更为优越。2003年2月份之前的合作机制在云南，但较之云南，广西和东盟既有陆路接轨又有水路接轨。l 合作项目多与广西相关。泛亚铁路勘探后重新规划改走东线，广西境内的铁轨硬件条件更好。l 港口优势。东盟10国除老挝外全部是海国，钦州港又是最近东盟的港口，地理优势十分明显。1.1.3. 博览会定位中国东盟博览会紧紧围绕中国与东盟全面经济合作框架协议已经自由贸易区建设实际进程，以双向互利为基本原则，以自由贸易区内的经贸合作为重点，同时面向全球商界开放。中国东盟博览会将进口与出口相结合，投资与引资相结合，展销推介与专题论坛相结合，经贸活动与文化交流相结合，促进优势互补，深化经贸合作，共同实现本地区的普遍繁荣。1.1.4. 嘉宾客商参加中国东盟博览会的重要嘉宾有中国和东盟国家领导人、中国和东盟国家经济贸易部部长、地方政府领导、著名专家学者、中国和东盟国家主要商协会负责人、跨国公司及大企业CEO。参展客商有中国和东盟10国领先生产企业、中国和东盟10国主要出口商、中国和东盟10国招商项目业主、对外承包工程企业、其他国家和地区的跨国公司、企业、旅行社、景点景区、航空公司及与旅游业相关的其他企业。参会客商有全球采购商、国家投资商、贸易和投资中介机构。1.1.5. 内容“南博会”有五大项内容，具体为：l 货物贸易：展示各国优势产品，促进进出口成交；l 投资洽谈：推介各国投资环境，发布招商信息，联手吸纳国际资本；l 服务贸易及其他合作：交流技术成果和管理经验，开展旅游、电信、物流、金融、工程承包等领域的合作；l 专题论坛：围绕自由贸易区建设的热点问题，邀请政府官员、专家学者和企业家进行交流与对话；l 文化交流：博览会期间举办南宁国际民歌艺术节，充分展现中国与东盟各国民族文化风采。据介绍，首届“南博会”设置国际标准展位2000 个、非标准展位200个以及2.6万平方米的室外展场；到会各国客商约2万人。1.1.6. 配套设施建设l 接待设施方面“自治区青秀山接待基地”，这一项目的建设地点在青秀山西北面，目前正在进行三通一平。南宁市新城区（尤其是綤东一带）增建中高档宾馆，并对现有宾馆的设施进行改造和完善。南宁国际会展中心二期工程，增设展位，增建宴会厅等项目。南博会要求南宁有3万张床位，但目前南宁市仅可供1.5万张床位，缺口部分南宁加紧建设解决一部分，钦州等周边城市帮助解决一部分。l 在交通信息设施方面南宁机场跑道、停机坪、贵宾室要进行改扩建；申请增设民航航班、航线；加快自治区港口设施的建设与完善，开通与东盟国家的直航班轮。建设和完善南宁通往主要旅游城市、主要景区的公路，尤其要尽快修通南友高速、南梧高速等道路。市内道路建设全面加快。建设专业博览会网站，通过网站开展形象宣传、招商引资和电子商务等活动。l 规划建设规划“经济园”,建设商贸城。按照工作方案的规划，将以南宁（武鸣）华侨投资区为基础，规划改造为中国东盟经济园，吸引东盟企业来广西投资，也吸引国内对东盟出口企业在广西办厂。争取明年“南博会”期间有一批项目入园开工。在南宁市，还将规划建设东盟商贸城。按照方案，在会展中心附近规划建设以东盟各国为主题的国际商贸城，争取明年2月拿出规划模型；也可以将现有部分商业街改造成以东盟国家命名并体现东南亚风情的商贸街。1.2. 广西壮族自治区简介1.2.1. 地理位置广西是中国五个少数民族自治区之一。它位于中国大陆沿海地区的西南端，面向东南亚，背靠大西南，处于中国东南沿海地区和中国大西南地区的交汇地带，是中国西南最便捷的出海通道。大西南的四川、云南、贵州、西藏、重庆等省区市，面积264万多平方公里，人口2亿多，蕴藏着极为丰富的物产资源，战略地位十分重要，是我国经济发展潜力最大的地区之一。广西既是华南通向西南的枢纽，又是沿海、沿江、沿边的省份；既有适应亚热带植物生长的气候条件，又有丰富的矿产资源；既有方便的水、陆、空交通，又有联接世界各地的通讯网络；既是少数民族地区，又是全国重要侨乡；既有发展迅猛的高科技，又有廉价的劳动力独物的区位优势，使广西成为全国唯一的具有沿海、沿江、沿边优势的少数民族自治区。1.2.2. 经济发展“九五”时期全区国内生产总值实现了年均的较快增长，经济实力增强，经济质量和效益明显提高。财政收入年均增长，实际财力五年累计增长倍。人均国内生产总值提前一年于年实现了比年翻两番的目标。“十五”以来，经济继续平稳增长，2001年全年实现国内生产总值2231.19亿元，按可比价计算，比上年增长8.2%，增幅比上年提高0.9个百分点。2002年全年实现国内生产总值2455.36亿元。2003年广西生产总值2733.21亿元，比上年增长10.2%，成为“九五”以来快速增长的年份之一。工业生产快速增长，工业增加值436.92亿元，增长17.6%，比上年提高5.0个百分点， 其中电力、冶金、机械等特色优势行业对工业增长的贡献较大。外贸进出口高速增长，出口总额19.70亿美元，增长30.7%；进口总额12.22亿美元，增长32.3%。1.3. 钦州简介1.3.1. 概况钦州是中国北部湾新兴的临海工业城市，是广西南部沿海地区的中心，钦州市现辖二县四区，即灵山县、浦北县、钦南区、钦北区、钦州港经济开发区和钦城管理区，陆地面积10843平方公里，海岸线长520.8公里，全市总人口336.7万，其中市区面积32平方公里，人口20多万，钦州是广西主要侨乡之一，有海外华侨、港澳同胞38万人，分布在46个国家和地区。钦州历史悠久，文化底蕴深厚，全市共有文物保护单位49处，其中国家及自治区重点文物保护单位8处，市区就有国家级重点保护文物民族英雄刘永福、冯子材故居。钦州的自然资源十分丰富，盛产荔枝、龙眼、香蕉、芒果等，青蟹、大蚝、对虾、石斑鱼四大名产驰名中外，是中国著名的“荔枝之乡”、“香蕉之乡”、“大蚝之乡”、“奶水牛之乡”，红椎林是全国之最，灵山县古民居大芦村被誉为“广西楹联第一村”。钦州市是广西社会经济发展中南北钦防沿海经济区的重要组成部分，地处以港口经济、海洋经济和高新技术产业为重点的南北钦防沿海经济区的中心位置，是大西南战略通道最近、最便捷的出海口，是从海上通往东南亚和世界沿海国家及深入大西南的门户。随着“中国东盟自由贸易区”的建立，位于东亚经济圈中心位置的广西将成为中国进军东盟自由贸易区的“桥头堡”，钦州市将成为中国这一世界人口大国进入“中国东盟”市场的重要门户。1.3.2. 交通运输钦州是广西沿海的交通枢纽，桂海高速公路、钦防高速公路和南防铁路、钦北铁路均在钦州市交汇，北海机场、南宁机场距钦州只有100公里，海陆空交通便捷。滨海公路建成后，将极大地促进桂南经济区的旅游发展，为中国南方省份的游客进入北部湾提供了便捷的陆路交通。钦州距周边城市距离城市里程（公里）南宁120北海91梧州448柳州329防城61百色385桂林466玉林236河池443钦州市具有得天独厚的区位优势和地缘优势，是带动广西乃至西南地区的全方位对外开放和经济全面发展的龙头，是中国与东南亚地区乃至亚太地区经济合作的重要桥梁。钦州市在广西沿海 3 个地级市中距首府南宁市乃至大西南诸省最近，是大西南最便捷的出海通道。钦州交通便利，区位优势突出，南临北部湾和南中国海，背靠大西南，东邻粤港澳，面向东南亚，是大西南出海通道的最近出海口之一，在西部打开发和建设中国东盟自由贸易区中具有“承东启西”和“桥头堡”的战略地位。目前有南宁至钦州等5条铁路和桂林至北海等5条高登记公路在此交汇；市区距离南宁机场、北海机场均100公里的高速公路路程，两机场是中国净空港条件最好的机场之一，拥有世界先进的导航设备，航线直通中国各主要城市和越南、泰国、香港、澳门等国家和地区，而从南宁和北海机场到市区仅1小时。目前钦州市已成为广西沿海地区重要的交通枢纽。钦州目前已与世界上50多个国家、地区有贸易往来。钦州市交通发达，现代化海陆空大交通运输网已基本形成。钦州港是个不可多得的天然深水良港，是孙中山先生建国方略中规划的“南方第二大港”。具有水深、避风、港池宽广、无回淤、航道顺直、可挖性好、可建码头岸线长等特点。钦州是天然的深水良港，被国务院批准设立一类口岸。规划建成5各港区10个作业区，深水岸线68公里，可建130万吨码头200个。建成后可形成亿吨以上吞吐能力。目前钦州港已建成泊位9个，其中万吨以上码头4个，年吞吐能力300多万吨，在建5万吨级以上泊位6个（其中7万吨级码头1个），预计到2004年钦州港的吞吐能力将达到1000万吨以上。南昆、湘桂、黔桂、黎钦等铁路通过进港铁路直达钦州港。桂海高速公路公路贯穿钦州，二级公路已接通绝大部分城镇。南宁、北海两个机场距离钦州均各约 100 公里，且有高速公路与机场相通。1.3.3. 发展战略自治区党委、自治区人民政府制定了把钦州市建成临海工业城市、将钦州港建成临海工业港的战略决策，实施“以港兴市，以市促港，项目支撑，开放带动，建设临海工业城市”的发展战略，重点发展临海工业、工业园区和城市经济，大力推进大港口、大工业、大物流、大旅游建设，努力实现工业大港、滨海城市和旅游胜地的战略目标。近几年来，随着旅游战略地位的确立，钦州的旅游业面临着前所未有的机会，发展十分迅速，其独特的区位优势、便捷的交通条件、完善的基础设施、优惠的投资政策、优质的服务环境和良好的发展前景，吸引着众多海内外客商。广西壮族自治区人民政府决定在钦州港区一带建设大型临海工业园。这为钦州发展提供了前所未有的机遇。面对新的机遇，钦州市自上而下强化发展意识、经济结构调整意识、工业强市意识和招商引资意识，把临海工业作为主攻方向，加快发展港口经济、现代农业、海洋产业和第三产业，力争用二十年左右时间把钦州市建设成以临海工业为主体的现代化城市。 临海工业、“一江两岸”、三娘湾旅游区是今后几年市政府的工作重点。1.3.4. 经济状况二十世纪九十年代以来，钦州全面实施“开放带动、港口带动、科教带动”战略，加快港口为重点的基础设施建设，国民经济持续快速增长，。“九五”期间，钦州市GDP年均增长 10.4% 财政收入年均增长13.4，按可比口径，五年累计新增总量，GDP比“八五”增长67.3%，财政收入增长1.1倍。农民人均纯收入年均增长10，城镇居民人均可支配收入年均增长7.5%。工业生产取得长足发展，初步形成了制糖、建材、医药三大支柱产业，食品、纺织、化工、冶金和出口加工等多个骨干产业共同发展的格局。以商贸、旅游为龙头的第三产业蓬勃发展，城乡居民收入显著提高。2002年，全市GDP154.97亿元，财政收入10.29亿元。2003年，全市GDP165.167亿元，钦州财政收入11亿，去年城市居民可支配收入7000多元，农民2700元。1.3.5. 临海工业园区港口工业园区现已有24个项目进驻，行业包括冶金、化工、能源、石化、粮油加工、制药、机械制造等，项目总投资195亿元（合同投资额），目前已投入10亿元左右，全部投入后，年产值120150亿元/年（电厂二期未计），可解决8000人就业。以下是一些主要项目情况。l APP金光纸业投资方为印度尼西亚客商，总投资额80亿，两年后投入使用，将成为世界上最大的纸浆加工基地，目前征地工作已经结束。APP公司看中钦州港主要有三个原因：一是钦州港的港口优势，物料运输便利，可以满足APP的全球化战略要求；二是这里有内河和海边大型水库，调水方便，日调入量达137万方/天，工业和生活用水可以得到满足，而北海等港口则不行；三是南海气候适宜速生林木生长，原材料供应可以得到满足。APP公司经过多方论证，在海区间进行了充分的分析和比较，和钦州市政府谈判时间将近10年，最终达成了一致。其远期规划投资将达到420亿元，以适应其全球化发展的战略目标要求。l 钦州电厂投资方是国投电力，该电力公司是中国的五大电力公司之一。一期240万千瓦，投入78亿元，二期增加187万，投资70亿元。2006年第一台发电机组开始发电，年发电量60万千瓦，2007年四台机组将投入使用，年发电量将达到240万千瓦。一期投产后年产值36亿元。l 沥青厂中外合资建设100万吨沥青厂，一期投资1亿元，项目已经完工，年产值将达26亿元。现中石油正在组织实施收购，中石油人员已经进驻做前期准备工作。中石油计划在此基础上将其建成大型石化基地，未来建成600万吨生产能力。l 电解锌厂目前项目已经国家环保局批准，2004年6月开工兴建，目前正在平整土地。该电解锌厂属国家大型有色金属加工企业，利用进口矿产资源进行锌电解加工，出口至伦敦期货交易所。年生产能力25万吨，投资额8.5亿元，建成后年产值将达2025亿元。l 大豆加工厂中外合资项目，外方为一美国粮食加工企业，年加工大豆80万吨，投资额3亿元，目前已开工，2004年8月份投产，年产值20亿元。l 酒精厂木薯加工项目，一期10万吨酒精生产能力投资额5.1亿元，6月份投产，二期下半年开建。项目完成后年产值25亿元。除以上项目外，5家拥有50万吨的生产能力，总投资8亿元的硅锰、硅铁冶炼加工企业也将于下半年投产，建成后产值30亿元。澳大利亚的焦炭项目也正在洽谈中。1.4. 三娘湾旅游开发区简介三娘湾旅游区是北部湾最具发展潜力的旅游胜地，海上奇观“七十二泾”及与此相连的麻蓝仙岛、大环半岛被誉为“南国蓬莱”，是世界级的海豚观赏胜地。1.4.1. 地理位置、气候三娘湾位于广西钦州市，是新兴的旅游黄金海岸。具体位于钦州市钦南区犀牛镇三娘湾渔村至大环渔村一带的海湾，地处广西南部钦州湾，东与北海隔海相望，南临北部湾海域，西与防城港相邻，是广西沿海“金三角”的中心，具有沿海和沿边的区位优势。三娘湾距离市区半小时车程（标准二级公里），距离钦州港22公里（滨海一级公里），南宁市120公里，北海市91公里，防城港市61公里，越南芒街100公里，交通方便。旅游区位于北回归线以南，属南亚热带海洋性己方气候区，热量充足，雨量丰沛。年均气温22C，最冷月（1月）平均气温13.4 C，最热月（7月）平均气温28.3 C，年均日照时数1800小时，全年无霜期354天。旅游区由于受还有气候调节，冬无严寒，夏无酷暑，受我国海岸带热量资源最丰富的地区之一，一年四季皆可旅游。旅游区有维管束植物77科133属171种，主要有用材植物、观赏植物、纤维植物、油脂腊类植物、优良绿化植物等，其中，以湿地松、木麻黄、黄槿为主。钦州湾盛产大蚝、对虾、青蟹、石斑鱼，还有海豚等海洋哺乳动物，同时还是众多海鸟、沙虫、贝壳、水蟹等还有生物的栖息地。1.4.2. 主要旅游资源三娘湾旅游区拥有国家五级旅游资源1个，即海豚湾。三娘湾是海豚之乡，这里聚居着近千只珍稀海豚。三娘湾海豚属中华白海豚，哺乳动物，国家一级保护动物，被誉为“海上大熊猫”、“海上国宝”。此外，三娘湾有国家四级旅游资源2个：乌雷大岭、三娘湾；国家三级旅游资源8个：三娘石、三娘滩、大庙墩、红树林丛、三娘树、北部湾渔场、灵犀阁、三娘湾渔村；国家二级旅游资源13个、国家一级旅游资源7个。按类别划分，地文景观类有乌雷大岭、奇石、三娘湾沙滩、大庙墩；水域风光类有乌雷湖、三娘湾；生物景观类有红树林丛、三娘树、北部湾渔场、海豚湾；遗址遗迹类有古炮台（乌雷炮台）；建筑与设施类有观海山庄、乌雷岭战壕、伏波庙、三娘湾渔村、犀牛脚中心渔港；人文活动有汉马援水军整训旧址、三娘传说、影片海霞外景摄制地。大蚝、对虾、青蟹、石斑鱼是四大海鲜名品。1.4.3. 发展规划及前景三娘湾旅游景区作为自治区重点建设项目，符合国家关于西部大开发要积极发展旅游业的政策要求，也是钦州市委、市政府“三个一”工作重点之一，有着宽松的政策环境，享受广西省制订的对外开放优惠政策根据广西海岸线利用规划等相关规划， 三娘湾旅游区范围东起曾子村、流水沟，西以麻兰岛、大环半岛为界，滨海公路以南所围合的陆地区域及相应的海域（包括大庙墩、乌雷炮台两个岛屿），旅游区陆地面积1219.7km2。三娘湾旅游区用地类型有林地、耕地、荒地、交通设施用地、居民社会用地等，规划1154.7 km2。目前已经规划的项目有海滨大浴场、乌雷佛教中心、高尔夫俱乐部、海豚观光岛、水上运动基地、渔家乐船队及航线、大型海鲜城等。前期已投入3000万元人民币进行基础设施建设，供水、供电、通讯等项目配套设施已可完全满足需要。进景区的公路已经完工，连接钦州港、防城港、北海滨海一级公里正在建设，犀牛脚铁路专用线正在筹建，景区内通信设施完善，移动信号覆盖全区，淡水资源丰富，淡水充沛，景区内的供水工程和供电工程正在筹建。项目建设所需材料，当地即可满足要求。2. “一江两岸”项目计划2.1. SWOT分析2.1.1. 优势：l 政府关系融洽，这有利于成本控制。l 社区周边环境优美，配套设施齐备。l 成熟的别墅理念，建筑成本低。l 多项目投资给高端房地产产品带来更多的广告效应。l 有高端市场运作经验，通过市政建设换取廉价土地，并且拥有优先择地的权利。2.1.2. 劣势：l 对钦州以及广西的房地产市场、建设市场相对当地开发商来讲不算太熟悉。l 投入较大，高端市场有待开发。2.1.3. 机会l 政务中心东移带来巨大商机。一江两岸是市政府未来三年的重点项目，将在政策上获得强力支持。东移是百年大计，机遇不可多得。政府所在地搬迁至东区，促使城市重心东移，改变原有城市格局，这在中国其他地区已有先例。政务新区搬迁，无疑会带来土地的快速飙升。例如马来西亚政府吉隆坡的国家行政中心迁移产生拉动效应。温州市政府搬迁前新区房价2000元/平方米左右，市政府入住时房价4000元/平方米，现维持在6000元/平方米以上，稍高于老城中心区。南宁市新区的房价也在50006000元/平方米，高于老中心城区。根据经验数据估计，钦州市政府搬迁后，新区的房地产将有1倍的升值空间。目前，市政府、检察院、法院、文化中心大楼竣工，计委、工会等厅局正抓紧建设。广西最大的中学钦州一中也正在施工，建成后能容纳1万名学生学习住宿。本项目土地位置处于东岸江边，紧邻市政府、中学、商业街，是新区的黄金地段，更具升值潜力。l 房地产市场启动。钦州房地产市场启动时间较晚的原因有三：一是中越边境战争的影响；二是区划屡变，钦州原属湛江，归属在广东和广西之间变换多次；三是钦州人性格偏向保守，投资意识淡薄，近年始有转变。近年来，中国房地产市场迅速发展，地价和房价呈现逐年上升的趋势。广西境内的地价涨幅惊人，预计随着经济水平的持续发展和房地产市场的发育完善，房地产价格将继续稳步攀升。目前的钦州市房地产发育状况与桂林四年前颇为类似。1999年，桂林的旅游设施陈旧，经济水平与现钦州水平相当。市政府投入6亿元进行漓江改造，建滨江花园，开发房地产，建1.5公里长的步行商业街，改造时江边房价1000元/亩，2003年已涨至5000元/亩。而且土地资源逐渐减少，开发商在好的地段很难找到土地。l 土地系原始地价，未来升值潜力巨大。目前钦州市场状况类似三年前的柳州，未经市场炒作，没有任何泡沫。南宁最近3年才涨，3000元，现5000。北海房产泡沫是因为银行不给按揭，当时市场环境没有知道居民自己购买房屋所以才产生，过度投机，没有基础支撑。93年国家宏观调控，泡沫破裂。北海是转型时期特定阶段的产物。l 港口工业发展带来购买力随着港口工业发展，钦州市将从一个农业城市逐步向工业城市转变，这将拉动房产需求。钦州港被定位为 “港口工业区”，未来35年内产值将达到300500亿元，港区人员对房产需求很大。l 民间蕴藏很强的购买力。多年的边贸使钦州的居民经济条件较好，钦州的经济现状是政府穷，老百姓富，藏富于民。l 垄断性：没有这种高端产品，市场稀缺。l 高端市场竞争还没有真正展开。l 新区开发，撤迁成本低。l 小块土地出让政策改变。1999年前，钦州市民基本上是通过向政府缴纳一定费用申请小块宅基地，在宅基地上自建整栋房屋。1999年后，政府停止小块土地转让政策，近几年存量小块土地消化基本完毕，市民住房解决全部转向商品房市场，预计在今后几年商品房需求会得到快速提升。2.1.4. 威胁l 土地竞争激烈。中国经济强劲增长，房地产业更是一支独秀，2003年房地产业是中国的十大暴利行业之一。由于长期看好中国的房地产市场，市场风险极小，众多企业纷纷投入巨资加入竞争。自钦州市政府决定进行“一江两岸”开发以来，许多有实力的企业纷纷抢摊新区建设。据了解，目前京、沪、粤等地的房地产大鳄正在进入或准备进入钦州房地产市场。在本企业与政府洽谈的同时，总部在北京的首创集团也提出承包整个“一江两岸”的开发。l 时间紧迫，必须在其他房地产商进入之前抢先一步。l 本地的一些房地产商的与香港、澳门的地产商合作也逐渐提高了该地区的市场竞争程度优势。2.2. 总体思路承揽一江两岸工程2公里开发，投资额6100万元。由本公司承揽市政工程基础设施建设，建设费6100万政府按每亩30万元价格划拔土地200300亩，用于房地产开发。一江两岸高端房地产项目采用为政府进行钦江永福大桥下游二公里范围内的河道整治项目，以工程款换取土地使用权。此举的意义在于既可以一定程度降低了土地价格，增加对政府谈判的砝码；也可以改变高产端房地产项目的周边环境，增加该项目的卖点。l 对于市场工程建设，公司将公开招标，选择承建单位。按行业内经验，招投标可以节约大约2025的成本，资金投入可以根据工程进度逐步投入，相应减少前期投入资金。承建方可以垫资约2400万元，可以大大减轻资金的压力。l 公司可以按确定的价格从市政府取得土地。市政府初步同意按30万元/亩的价格取得土地，这一价格可以进一步协商。如果在挂牌时，本公司实际取得的土地价格超过30万元/亩，政府承诺通过市政配套费、税收减免的方式予以补贴，保证使本公司获得土地的价格不超过30万元/亩。l 总共200300亩土地开发分三期进行，首期100亩做联体别墅，容积率1.3，户型在190260平方米，每户价格在50万元左右，建设成本 1350元。销售对象市区和港口各占一半。l 土建2005年89月份即可封顶，土建期间开始内部认购，待有40的销售量时就可以开盘。l 市政府将“一江两岸”工程作为工作重点之一，全力支持，且本公司与市政府一贯保持良好关系，有助于建设中的各项事务的协调。l 客户：市内机关干部、工业园区的白领阶层。2.3. 项目投资2.3.1. 建安费用高端房地产项目总占地约200亩(133400平方米)，分成三期建成，第一期50亩(33,350平方米)，为连体别墅，单位面积在190-260平方米之间。容积率为1.5,总建筑面积为50,025平方米，共200套。建设成本见下表，表1、编号项目名称建筑面积(平方)单方造价(元)总投资(万元)备注1土建工程50,0256003001.52给排水工程50,02550250.13电气工程50,02540200.14室内装修50,0253001500.85、土地33,35045015005合计6452.5由上表可以计算出每平方的成本价为1290元2.3.2. 税费问题信义华信作为外地企业，可根据钦州市政府的规定享受一些税收优惠政策（详见钦州市城区“一江两岸”开发建设政策宣传手册。钦江一江两岸高端房地产项目一期工程销售经营过程中涉及的主要税种有：房产税（租金收入的12%，资产余值的1.2%）、营业税（营业收入的5%）、土地增值税（土地增值部分的30%至60%）、企业所得税等（应纳税所得额的33%）等。由于项目投资集中在前期，而利润取中在后期，在房地产开发操作过程中，土地增值税和企业所得税采取了预征的方式，待项目完成后再按规定另行审计相关税收额，实行“多退少补”。土地增值税预征标准为销售经营额的2%，企业所得税预征标准为销售经营额的3.3%。为简化计算，结合实际动作方式，设定销售收入中扣除11%用于所有税费。2.3.3. 营销推广费考虑钦江一江两岸高端房地产项目一期工程处于一个高端产品还没有形成规模、目标客户群体、主要推广渠道、竞争的激烈程度、一期工程对后续工程的影响等因素，结合总体营销策略，参照房地产营销售推广的费用通常为销售总额3%的行业参数，并作适当调高，调为4%。2.3.4. 其它费用由于房地产开发过程中会遇到一些不可预见的因素，有些可能使投资减少，有些可能增加投资，为慎重起见，进行投资分析时通常取建安费用的5%作为不可预见费；房地产开发时，前期应支出勘察、设计、监理、规划许可证、咨询、招标等费用；同时还需支付开发管理费(一般取建安费用的3%)以及工程保险、园林绿化、环境景观、灯光照明、标识、引导系统等其它费用。为了便于计算将这些费用取为建安费用的10%。2.3.5. 项目总投入考虑到一江两岸高端房地产项目分成二步三期实现，因此其总投资包括一江两岸二公里河道整治项目6100万元(在两个枯水期投入，考虑到目前该项目尚处于规划阶段，所以将项目的利润部分作为不可预见费用)，房地产项目一期投入4952.5万元。合计为11052.5万元。这一投入以及一期的利润作为二三期的滚动式开发费用。2.4. 收益测算2.4.1. 钦州房地产市场综述钦州市的房地产市场在市委市政府的大力推动下从2000年才真正开始起步，现在主要的房地产商有：广厦、新澳、新隆、鸿福、华信、协盛等。房地产平均价格，表2、年份2000年2001年2002年2003年2004年平均价格(元/平方)850-930980-11001100-12001200-13001400升幅16.9%10.6%8.7%12.0%开工量(万平方米)7.220完工量(万平方米)7.213.8销售面积(万平方米)7.212.56备注：2003年钦州的二手房(主要为公房)销售量为13.2万平方米。钦州的高端住宅数量比较少，开发商中只有鸿发、华信开发一些高端住宅产品，均已售磬，其中华信在2003年开发的高端住宅产品售价在50-60万,平方售价在1700-1800/平方。现开工的高端住宅产品基本没有，主要是土地的原因。2.4.2. 产品定价房地产高端产品的定价采用成本加价法和顾客心理需求定价，现在的中低端的房地产定价一般采用成本加价法，它们的建设成本一般为750元/平方，平均售价在1400元/平方。同时，考虑到建设周期内房价的上涨因素，因此一江两岸高端房地产项目的定价可以为2380元/平方，总销售额为119,059,500元。2.4.3. 开发计划一江两岸高端房地产项目计划分成三期开发，第一期开发50亩地，计划于2004年9月份开始动工(主要考虑到该项目应与钦江河道整治项目有一定的延时)。基础出地面时开始预售(开工二个月后)，这样可以提前获得现金流入，减少自有流动资金投入量，同时这也是目前钦州房地产市场的通常做法。根据目前钦 州房地产市场的销售情况，一般在开工一年内售完，预售三个月后销售40%。三个月后开盘，开盘三个月内达到70%。2005年8月底结构封顶，并完成销售工作。销售百分比表：(2004年-2005年) 表3、月份11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月销售百分比(%)10101013.313.313.47.57.57.57.5累计销售百分比(%)10203043.356.67077.585.092.51002.5. 项目投资与收益的模型计算由于一江两岸高端房地产项目采用工程款换取土地使用权的方法，因此前期投入较大，如下的模型计算只涉及第一期的投入和收益.2.5.1. 现金流量表现金流入流出表：(单位：万元) 表4、编号日期土地成本建安费其它开发费流出小计销售收入推广费税费流入小计12004年9月1500967.9 96.79 2564.69 22004年10月498.649.86548.46 32004年11月498.649.86548.46 1190.60 47.62 5.24 1137.74 42004年12月498.649.86548.46 1190.60 47.62 5.24 1137.74 52005年1月498.649.86548.46 1190.60 47.62 5.24 1137.74 62005年2月498.649.86548.46 1583.50 63.34 6.97 1513.19 72005年3月498.649.86548.46 1583.50 63.34 6.97 1513.19 82005年4月498.649.86548.46 1595.40 63.82 7.02 1524.57 92005年5月498.649.86548.46 892.95 35.72 3.93 853.30 102005年6月498.649.86548.46 892.95 35.72 3.93 853.30 112005年7月498.649.86548.46 892.95 35.72 3.93 853.30 122005年8月498.649.86548.46 892.95 35.72 3.93 853.30 2.5.2. NPV计算NPV值计算表：(单位：万元) 表5、编号月份现金流出折现现金流出累计折现现金流出现金流入折现现金流入累计折现现金流入折现率12004年9月-2564.7-2543.49 -2543.49 0.9917 22004年10月-548.46-539.43 -3082.93 0.9835 32004年11月-548.46-534.97 -3617.90 1137.74 1109.76 1109.76 0.9754 42004年12月-548.46-530.55 -4148.45 1137.74 1100.59 2210.35 0.9673 52005年1月-548.46-526.17 -4674.62 1137.74 1091.49 3301.85 0.9594 62005年2月-548.46-521.82 -5196.44 1513.19 1439.69 4741.54 0.9514 72005年3月-548.46-517.51 -5713.95 1513.19 1427.79 6169.33 0.9436 82005年4月-548.46-513.23 -6227.18 1524.57 1426.64 7595.96 0.9358 92005年5月-548.46-508.99 -6736.17 853.30 791.89 8387.86 0.9280 102005年6月-548.46-504.78 -7240.95 853.30 785.35 9173.21 0.9204 112005年7月-548.46-500.61 -7741.56 853.30 778.86 9952.06 0.9128 122005年8月-548.46-496.47 -8238.03 853.30 772.42 10724.48 0.9052 备注：折现率为10%由上表可以看出：NPV=10724.48-8238.03=2486.45万元。2.5.3. 内部收益率计算内部收益率计算表: 表6、编号月份现金流出现金流入净现金流12004年9月-2564.69-2564.69 22004年10月-548.46-548.46 32004年11月-548.461137.74 589.28 42004年12月-548.461137.74 589.28 52005年1月-548.461137.74 589.28 62005年2月-548.461513.19 964.73 72005年3月-548.461513.19 964.73 82005年4月-548.461524.57 976.11 92005年5月-548.46853.30 304.84 102005年6月-548.46853.30 304.84 112005年7月-548.46853.30 304.84 122005年8月-548.46853.30 304.84 IRR=12.8%内部收益率12.8%大于公司的预期收益12.5%2.5.4. 小结一江两岸高端房地产项目一期的收益为销售收入扣除建安费用、其它开发费用、税费、营销推广费用，计算可知该项目的收益为2779.6万元，收益率为25.1%。该项目的NPV值及IRR均符合投资要求。同时，二三期工程将利作第一期的投入及其收益作滚动式开发，在此后的四年内完成。其收益应不少于8340万元。因此一江两岸高端房地产项目的总投资为11052.5万元，五年内总收益为11120万元，收益率为100.6%.3. 十国风情园项目东南亚十国风情园项目(以下简称十国风情园) 是高标准的休闲度假风情园，位于钦州三娘湾旅游风景区，占地约200亩，功能集商务、娱乐、休闲于一体。3.1. SWOT分析三娘湾旅游区在沙滩、海水质量上逊色于北海银滩和防城港金滩，但在海洋生物、陆地生物和文化底蕴方面优于相邻两旅游区。旅游区近海域生活着全国罕见的海豚群，其海湾原生性强、岸线优美，渔家风情浓郁、文化底蕴深厚，在资源特色上具有良好的组合优势。3.1.1. 优势三娘湾旅游资源丰富独特，区位优势明显，有良好的交通条件。三娘湾依山傍水，无污染源，气候温和，雨量充沛，温差小，负离子含量丰富，是建设滨海度假村的理想地点。旅游旺季每年长达11个月，旺季时间远大高于秦皇岛等中国其他著名海滨景区。三娘湾产品组合良好，景观类型齐全。相比北海海滩露天而言，娘湾滩边有树林遮荫，因此更具人性色彩。本公司具有垄断优势，一是同类产品如酒店接待、风情园政府将不允许重复建设；二是十国风情园的土地紧邻海滨浴场，是未来的天然旅游中心，有自然环境的垄断优势。 3.1.2. 劣势三娘湾风景区开发起步晚，人才缺乏；资金短缺，旅游基础设施薄弱；资源开发力度和深度不够；渔村建筑缺乏特色，景观效果差。现已修一个排污管道，但未做到生态排放，将来环境保护会受考验。3.1.3. 机遇l 国家旅游发展机遇中国经济发展对旅游业的推动作用。根据国家旅游局“十五”计划，中国旅游业总收入在后二十年将比上一个二十年翻三番，即增长8倍的宏伟目标。l 政策机遇国务院做出了实施西部大开发战略的重大决策，其中鼓励发展旅游业作为西部大开发的重点和发展第三产业的龙头，广西区党委、区政府也做出创建旅游先进省区的决定，为三娘湾旅游区的开发建设创造了前所未有的发展机遇。三娘湾旅游景区作为自治区重点建设项目，符合国家关于西部大开发要积极发展旅游业的政策要求，也是钦州市委、市政府“三个一”工作重点之一，有着宽松的政策环境，享受广西省制订的对外开放优惠政策。l 旅游市场机遇据世界旅游组织统计：滨海旅游业收入已经占到全球旅游业总收入的1/2，沿海37个国家的旅游总收入占全球旅游总收入的81。全球滨海旅游业高速发展，而钦州拥有十分优越的自然环境，拥有便捷的交通条件，发展前景十分广阔。广西作为中国唯一与东盟国家既有陆地接壤又有海上通道的省区，近年来，广西与东盟地区在经济上发展非常迅速，目前东盟已成为广西的第一贸易伙伴。旅游方面，1997年东盟10国的居民到广西旅游的总人数为3.1万人次，而2002年已经高达17.5万人次。2003年，中国人均GDP首次突破1000美元大关，根据国际经验，中国将进入跨速发展阶段的“起跑线”，此后旅游市场将进入一个新的阶段。随着中国经济的增长，旅游逐渐从奢侈性消费变成普通消费，国家对旅游业积极支持，一周六天工作日改为一周五天工作日，并且每年有两个长假（黄金周），带薪休假制度也推动了旅游业的繁荣。n 西部大开发战略创造了历史机遇，国家将对广西等西部地区实行政策扶持，改善基础设施环境。n 国内旅游业持续升温。19982001年，国内游客以年均7.9%的速度增长，2002年更是增长12.01%。从奢侈消费变为普通消费。原始地价，项目垄断，未来几年会20万元/亩l 南博会机遇中国东盟博览会以后将每年在南宁举行，预计广西和东盟的贸易往来将日益频繁，也将给钦州的旅游业带来机遇。规模宏大的南博会要求南宁的接待能力3万张床位，而目前仅有1.5万张床位，接待能力严重不足。作为最靠近南博会现场的钦州市在会务接待方面有着得天独厚的优势，事实上，南博会组委会也一再要求钦州市政府给予接待上的帮助。“十国风情园”可以借助南博会的东风，迅速提高知名度。l 集群效应北部湾旅游经济圈的崛起。如桂林的山水游在中国享有盛誉，游客众多，每年大约有1020万游客在桂林游览以后希望到海边游览，只因钦州目前旅游资源开发刚刚起步，滨海区没有宾馆、餐饮等服务，桂林方面的要求无法得到满足，十国风情园项目可以更好地满足桂林游客的需要。l 政府主导开发，给予政策税收支持。3.1.4. 竞争分析l 地方经济基础薄弱。l 周边同类产品竞争。周边同类产品是与其相邻的北海市和防城港市的旅游开发区，主要景点有北海银滩旅游度假区、防城港市金滩旅游度假区。北海和防城港开发较早，但景点和接待层次较低。相比较而言，三娘湾的起点较高，在海洋生物、陆地生物和文化底蕴方面优于相邻两旅游区，在资源组合上也更具特色。l 酒店竞争分析距本风情园最近的酒店是正在施工的钦州市政府接待基地，该基地定位4星级。但受到土地征用和资金困难影响，目前处于停工状态。本项目三面临海，能观赏海景，地理位置优于接待基地。3.2. 客源市场分析l 旅游市场目标旅游市场定位：立足广西，外联大西南，拓展港澳台和东南亚国家，面向全世界。核心目标市场：广西区内各城市及西南地区，港澳台、东南亚国家；基本目标市场：国内主要包括湖南、湖北、中南地区的大中城市，海外主要以欧美游客市场为主。机会市场：国内主要指西北、华北、东北等地区，海外主要以澳洲为主。l 旅游客源概况三娘湾旅游区于2003年7月开始建设，于2003年10月正式向游人开放，“黄金周”七天共接待18.65万人次，其中外地游客（钦州以外）7.83万人次，占42.3%。随着三娘湾旅游区的开发建设，三娘湾旅游区的知名度不断提高，各地游客纷至沓来。据统计，仅在2003年“十一”黄金周期间，三娘湾旅游区接待游客18.65万人。按此测算，三娘湾年接待游客达95万人次以上。钦州由于具有沿海又沿边的区位优势，钦州接待东南亚游客达19.9%，相对2.5%的全国水平要高出许多。按旅游目的结构分，休闲观光的约占60.7%，以探亲访友为目的的占18.7%，以商务为目的的占6.4%，预计随着钦州港、临海工业园、滨海公路以及旅游区的建设，以商务为目的的游客将会大幅增长。l 中国东盟博览会接待中国东盟博览会将于2004年11