9月进贤县研究报告

2010年9月市场研究报告报告说明报告时间节点：2010年10月01日2010年10月27日前言：项目市场调研背景近年来，随着我国改革开放的不断深化推进，地处江西省省会南昌市东南面的进贤县也迎来了她前所未有的发展契机。县政府加大市政基础设施建设的投入、改善投资环境、加大招商引资力度，进贤县的国民生产总值逐年攀升，随着居民生活日益富裕，居民对居住条件的要求也不断上升，另外，随着进贤县城镇化进程的不断深入，城镇居民人口日益增加，已有的私房和公房不论是在量上、还是在质上都远满足不了民众对住房的要求，商品房开始快步的走进了市民的生活，进贤县的商品房开发也因此拉开了战争的序幕。房地产开发商在一个初步开发的市场上开发商品房，他面临的风险和机遇都将大于成熟地区的房地产市场。市场风险主要表现在：对“当地购买力”和“有效需求”的评估是否准确；而市场机遇则在于由于竞争不充分而可能带来的超额利润。因此，项目开发前期的市场调研就显得十分重要，只有通过认真细致、客观、科学的市场调查，才能制定出切实可行的营销战略，使企业立于不败之地。此次我们实施这项市场调查，就是以地产为特定的商品对象，对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析，进而对地产市场进行研究与预测。由于土地和房屋位置的固定性，房地产市场调查也烙有很深的地域特征。我们对房地产市场的切入，也习惯依据地域形态，由普通的消费者入手，再由区域市场到宏观环境，不断的循环往复，融会贯通，力争真正把握市场的脉搏。月度房地产市场简析 中央表调控决心，楼市迎二次调控“国十条”出台后的5、6月份全国主要城市商品房成交量大跌，房价也出现松动。但是8月份以来，商品房成交迅速回升，而且价格重新步入上涨的通道。为了防止调控被“空调”，同时也表明中央政府对楼市调控的决心，本月各部委万箭齐发，相继出台了各项措施：9月26日国土部和住建部联合发出通知，明确囤地一年禁止再买地等强硬措施;9月26日多个部委同时发力，将商品房首付提至30%及以上，3套及以上房贷暂停;这些措施是在“国十条”的基础上进行加强和扩大的，打击面更大，楼市将不可避免的下降。土地市场作为房地产市场的基本组成部分之一，成为4 月新政的主要调控对象。2010 年1-9 月各月度住宅用地的推出量、成交量和溢价率均在4 月出现明显转折，而“国十条”之后连续5 个月无实质性政策出台（出台的仅是一些纲领性的精神，而无具体操作措施）的局面则直接增加了市场预期的不确定性，进而酿成了各大房产巨鳄全线进军二三线城市。从一路高歌猛进到4 月形势急转直下、再到谨慎与博弈并存的基调变化，成为2010 年前三个季度土地市场交易的主旋律。1.1 住宅用地供应量逐渐趋稳，1-9 月全国105 个城市住宅用地累计供应量同比增加59%在全国土地利用计划的压力、新政对市场各方的冲击、逆势抄底的内在动力和长时间政策真空导致的市场预期不稳以及由此酿成的市场各方博弈的全面展开等情况并存的形势下，土地市场推出情况在4 月急转直下之后，推出量基本维持在一个相对稳定的水平，大规模的土地出让并未如预期般在第三季度上演，全国土地利用计划落实的难度进一步加大，而这对于新政的影响无异于釜底抽薪。根据中国指数研究院数据信息中心监测显示，2010 年1-9 月，全国105 个城市累计供应住宅用地30928.4万平方米，同比增加59%。从月度分布来看，除2010 年7 月土地市场供应量略低于2009 年7 月之外，其余月份供应量均高于去年同期水平；与此同时，月度供应量从4 月开始持续走低，并基本维持在3000 万平方米这一水平。从同比变化看，除2 月受新年假期影响导致同比增幅略有下降之外，1-3 月同比增幅保持高位运行；自4 月起，土地市场推出量同比增幅均保持在60%以下，7 月以后，则维持在11%范围以内。9 月，全国105个城市共推出住宅用地3726.6 万平方米，环比增加29%，同比增幅则仅11%。1.2 成交量自4 月起开始低位徘徊，但1-9 月全国105 个城市住宅用地累计成交量同比增加49%新政对于土地市场交易的冲击直接体现在成交量上，在三个月连续冲高之后，自4 月起，全国105个城市住宅用地成交量持续走低，除7 月成交量略高于1 月以外，其余各月成交量均低于第一季度各月水平，但前7 个月的成交量均高于去年同期。根据中国指数研究院数据信息中心监测显示，2010 年1-9 月，全国105 个城市累计成交住宅用地22989.4 万平方米，同比增加49%。从月度分布来看，月度成交量从4 月开始持续走低，并基本维持在2200 万平方米这一水平。从同比变化看，前三个月同比增幅高位运行，分别为255%、228%和459%，自4 月起，土地市场成交量同比增幅均保持在25%以下，8、9 两个月更出现同比负增长的现象。9 月，全国105 个城市共成交住宅用地2482.9 万平方米，环比增加30%，同比则下降6%，成交量低于去年同期水平。1.3 住宅用地楼面均价现“双谷底”，同比增幅下降趋势明显新政的冲击和长时间的政策空转激发的逆势抄底心理给土地市场交易增加了诸多不确定性因素，也为市场各方提供了相当的博弈空间，从而导致2010 年各月楼面均价水平出现一系列波动，从而形成“ W形”的“双谷底”走势。从各月分布来看，1-4 月，全国105 个城市住宅用地楼面均价持续下降，由2175元/平方米下降到1461 元/平方米，5 月开始略微走高，从而导致4 月成为一个“谷底”；在5、6 两月的短暂“回暖”之后，时值新政“百日之期”的7 月再次沦为“谷底”，楼面均价仅达到1507 元/平方米，而8、9 两月则连续冲高，分别达到1777 元/平方米和2661 元/平方米。这在很大程度上是市场中各方相互试探和博弈的结果，而其根源则在于政府调控政策严重缺乏连续性，以及由此造成的长达5 个月的政策真空。从同比变化来看，2010 年1-9 月各月同比增量呈现出一种明显的下降趋势，同时也呈现出一种类似于“W 形”的“双谷底”走势，谷底同样是4 月和7 月。1.4 住宅用地平均溢价水平持续下降，4 月开始低位运行伴随着住宅用地交易的相对疲软，2010 年1-9 月全国105 个城市住宅用地溢价率也呈现出一种与2009年完全相反的持续走低的现象，同比增幅自然也呈现出明显的下滑趋势。从各月分布来看，除8 月微有上扬以外，各月溢价率逐月下降的趋势十分明显。从同比变化看，前三个月保持高位运行，溢价同比增幅分别为2066%、1513%和530%，4 月则直降为81%，5 月同比增幅仅达到6%，而6-9 月则保持了同比负增长态势。这表明在新政之后，开发商拿地愈发理性，对于拿地成本的控制和目标地块品质的要求也愈发严格，从而导致高品质地块频频交易，而总体溢价水平却持续走低。2010年19月份，南昌市推出103宗土地，供应面积8935.488亩。相比上年同期，供应宗数和面积分别增加41宗和4692.892亩。推出的103宗土地最终成交99宗，成交面积7884.392亩。其中居住和商住用地累计成交2763.706亩，京东板块占44.36%。居住和商住用地规划建筑面积388.69万，楼面地价为1776.76元/，环比下跌125.69元/。楼市供求两旺，供应量和成交量创年内新高随着楼市逐步回暖，各开发商在09年下半年加快了工程进度，经过一年多时间的施工，到本月形成了供应高峰。本月南昌市（含南昌县）新批预售面积80.71万，约是上月的3倍，亦远高于上年同期，比今年最高峰的4月份还多出7.79万，创年内新高。9月南昌市（含南昌县）商品住宅销售套数和销售面积分别是6572套和64.45万，环比增加2081套和20.07万，增长了46.34%和45.22%，成交量恢复并超过了新政前水平。本月棚户区改造产生的拆迁户需求+前期累积的刚性需求+“负利率”阶段出于保值增值考虑的需求等集中入市助推“金九”。销售一路飘红，房价快速上涨本月南昌市共32个楼盘开盘，推出4855套房源，总面积48.34万，几乎是上月和上年同期的总和。32个开盘楼盘中有22个楼盘销售率在70% 以上，整体销售率为75.8%，环比、同比提高14.6个百分点和9.41个百分点，创07年10月份以来新纪录。销售一路飘红让开发商抑制不住调价的冲动，各板块整体均价环比有200元/以上的涨幅，典型的象湖板块多数楼盘价格在4000元/以上，高于09年最高峰，恢复到了07年最高水平;本月新推续推成交均价为6485元/，环比、同比上涨191元/和2194元/。各户型供应大幅增加，二房供应居首本月各户型供应全部上扬，一房、四房、复式和别墅均数倍增长，其中复式和别墅数十倍增长。二房供应面积达到21.58万，比上月增加8.37万，增长了63.36%，占总量的44.65%，连续两个月排名第一。除复式外，其他户型销售率均在60%以上。二、从本月南昌房地产市场看下月市场发展趋势分析地方政府积极响应，政策执行有望加强“4.17”新政效果大打折扣的一个重要原因就是很多地方和部门执行不力，政策忽左忽右。9月29日政策明确要“严格实行问责制”，可以预见地方政府将加快制定执行细则，政策的执行力度将不断加强。深圳、上海等地已经在国庆期间颁布“限购令”，违反规定购房的，房地产登记机构不予受理房地产登记。土地供应量减少，市中心板块连续三个月推地从市国土资源局获知，下月南昌市至少将推出4宗土地，供应面积达到464.451亩，连续两个月减少。京东板块的编号JDP1041地块用地面积达到282.375亩，略小于本月诞生的最大宗商住用地;市中心板块也将继续推地，土地日益稀缺的市中心板块连续三个月供地为近年少见。进贤县房地产调研 一、宏观环境分析1、进贤县总体经济环境进贤已有近二千年的历史，相传是先贤澹台灭明（孔丘弟子，字羽，七十二贤人之一）南游时到我县而得名。进贤地处江西省中部，鄱阳湖南岸，抚河、信江下游，东临东乡县，南接临川市，西隔抚河与南昌县、丰城市相望，北与余干县毗连。县城距省会南昌市60公里。全县总面积1951.86平方公里，其中水面91万亩，耕地84万亩，山地面积90万亩，辖17个乡，10个镇，总人口71.6万人，有三山、三水、三分田，一分道路和庄园之称。工业已初具规模，个体私有经济蓬勃发展，有电力、煤炭、五金、医疗器械，烟花鞭炮、文化用品等23个行业，上千种产品，门类齐全，布局合理，行成了“四个一”即“一盆花”（烟花鞭炮），“一根针”（医疗器械）、“一支笔”（文化用品）、“一只蟹”(以河蟹为主的特种水产)的县域经济特色，以县城为中心，包括南部工业经济领航带丘陵地区绿色经济带、滨湖地区蓝色经济带的“一心三带”生产力格局初具雏型。进贤交通便利。京九铁路在距县城很近的向西交汇，浙赣铁路、320国道东西并列从县城穿过，温厚高速公路直插316国道，316国道在县境南部横贯。航运经抚河、信河、鄱阳湖等水上通道，可直达长江，通往省外、境外。南昌机场离县城仅几十公里，每天有班机飞往全国各大主要城市。综合经济增长较快 全县生产总值294834万元，同比增长11.8%，占全年目标任务17.34%。国民经济三次产业均取得较好成绩，其中一产增加值42535万元，同比增长8.2%；二产增加值152117万元，同比增长18.7%；三产增加值100182万元，同比增长3.9%。三次产业增加值占生产总值比重分别为14.42：51.59：33.99。第三产业增加值比重不断上升，反映了我县经济在调整产业结构方面取得了较好的成绩。 工业经济保持快速发展势头 在我国经济社会总体回升向好的大气候影响下，我县工业经济迅速走出低迷，向又好又快方向发展。全县规模以上工业总产值达379498万元，同比增长36.8%；实现规模以上工业增加值90920万元，同比增长23.15%。工业用电量8026万千瓦小时，同比增长10.4%。我县工业经济仍处高位运行态势。 固定资产投资迅猛发展 固定资产投资保持高速度发展。全县50万元以上固定资产投资共完成120784万元，同比增长38.1%，其中城镇完成102069万元，同比增长32.6%，房地产完成8500万元，同比增长93%。在固定资产投资中，上规模的新上项目有科美医疗器械，计划投资16945万元；洪达、益康、中粮米业等技改项目计划投资2.76亿元；县城滨湖大道景观工程计划投资3000万元。我县固定资产投资仍是拉动地区经济发展的最强劲动力。 财政收入快速增长 我县财政收入发展态势良好。完成财政总收入18709万元，同比增长35.4%，增速比上年同期提高23.2个百分点。地方一般预算收入11966万元，同比增长29.6%，增速比去年同期提高近24个百分点。 居民生活水平进一步提高 县城乡居民收入水平均有二位数增长，农民现金收入人均达2089元，同比增长16.53%，在岗职工平均工资4492元，同比增长16.1%。5月末，全县各项存款余额为1020898万元，比上月减少4511万元，比年初增加101817万元；各项贷款余额419756万元,比上月减少8106万元，比年初增加57265万元。进贤县未来房地产发展趋势1）供应量逐年增加、价格不断上扬由于房地产市场刚刚起步，低水平的供应量和开发水平不能充分激起民众的购买欲，使得房屋成交量停留在很低的水平。进贤县目前总人口71.6万人，其中民和镇人口13万人潜在购买力巨大，从发达地区数据分析，像进贤县如此规模的县城，民众每年对新增房屋面积的需求量可达到10万平方米以上。由于拥有优越的地理位置和潜力巨大的市场空间，随着有实力的房地产开发商的进入，相信进贤县的房地产开发突飞猛进的日子将为时不远。可以预见在今后的几年时间里，进贤县的商品房供应量将大量增加、售价也将不断上仰。2）新区建设完善时日，房地产市场主战场还在老城区 县政府新区已建设出具规模，但其市政基础设施和居民生活配套设施的建设仍尚需时日，虽然政府有很多政策扶持（如老城区只拆不建等），新城区楼盘销售率虽然可观，但空置率仍然很高，配套成熟的老城区在短时间内仍是民众置业的首选。竞争性楼盘调查住宅部分 进贤县主要在售楼盘状况： 1）滨湖华城位 置：进贤县中山大道（县政府旁）开 发 商：江西南丰华宇房地产有限公司物业类型：住宅、商铺建筑类别：多层 、小高层、高层项目用地总面积：208亩绿化绿达：38%总建筑面积：约25万平方米开发周期： 3年总户数：约2000户容积率： 1.97建筑密度： 32%销售率：89%停车位:621 地上车位：416个地下车位：205个物业费：0.45元/平方米月在售房源：三期 主力户型：三房二厅 120150 M2销售价格：2800元/M2优惠方式： 一次性98折，按揭99折销售状态：尾盘销售置业顾问工资：1000元/月，提成1.5、22）御景东方位 置：进贤县嘉禾路和人民路交汇处 开 发 商：江西斯德利置业有限公司物业类型：住宅、商铺建筑类别：多层 、高层项目用地总面积：100亩总建筑面积：约13万平方米开发周期：5年总户数：约1000户容积率： 2.0绿化率：50.5%销售率：60%停车位:约100 个物业费：0.5元/平方米月在售房源：二期 主力户型：三房二厅 110140M2销售价格： 多层2700元/m2 、高层2800元元/m2 优惠方式： 一次性98折，按揭99折、送3年物管费销售状态：热销中置业顾问工资：1000元/月，提成1.53）半岛豪园位 置：进贤县滨湖大道1111号青岚湖畔物业类型：住宅、商铺建筑类别：多层 、高层总建筑面积：约15万平方米开发周期：6年总户数：约2000户容积率： 1.47绿化率：40%销售率：33%物业费：0.6元/平方米月在售房源：二期 主力户型：三房二厅 120130M2销售价格： 高层2400元/m2 优惠方式： 一次性97折，按揭98折销售状态：销售中 置业顾问工资：1000元/月，提成1.5、2、2.5、34） 怡景佳苑位 置：进贤县南门路 开 发 商：江西盛辉房地产开发有限公司 物业类型：住宅、商铺建筑类别：多层 开发周期：3年总户数：约436户容积率： 1.8绿化率：34.5%销售率：40%停车位:约300 个物业费：0.55元/平方米月在售房源：二期 主力户型：三房二厅 90130M2销售价格： 多层2300元/m2 、商铺5800元/m2 优惠方式： 一次性98折，按揭99折销售状态：销售中 置业顾问工资：1000元/月，提成1.55）恒昌华城位 置：胜利路和云桥路交界开 发 商：南昌佳俊置业有限公司物业类型：住宅、商铺建筑类别：高层项目用地总面积：84.6亩总建筑面积：约13万平方米开发周期：3年总户数：约1363户容积率： 2.8绿化率：40%停车位:约330 个 主力户型：三房二厅 1251362销售价格： 高层3200元/m2 （暂定） 优惠方式：一万元金卡最高在开盘时能享受94折优惠状态：积累客户 置业顾问工资：1000元/月，提成1.5小结分析：1）目前在售楼盘以商品房为主，民众对商品房基本认可。2）户型以三房为主，面积主要集中在100 M2150M2之间。3）在售楼盘价格范围在23002800元/M2之间。4）楼盘供应量及价格较去年有大幅上涨，各楼盘销售普遍较理想，市场需求量大。5）在售项目主要集中在新城区，老城区新楼盘较少，老城区仍然是房地产开发的主战场，但老城区的市场需求仍很旺盛。 进贤县住宅消费市场调查分析县城所在的民和镇现有居民约15万人，其中非农业人口达9万余人，由于全县经济的快速发展，城区面积、人口不断扩大，商业逐步繁荣兴旺，进贤县房地产也得到迅速发展。在这个大环境下，生活在这个城市的居民的置业有了一些新的变化。1、置业打算 在所有被访者当中，“有”置业打算的占42.8%，表明了这个地区的居民的消费能力和置业需求都有很大的上升。在本镇经过相当长的一段时间的财富积累之后，新的置业观念和置业时期已经逐步开始形2、居民现有住房情况 现有住房特征 数据统计：进贤县城现有的各类居民住房中，集资房的比例在第一位，私房、商品房紧跟其后，就一般城市而言，其商品房占住房比例约在70-80%左右。而民和镇商品房所占比例大大低于此比例，说明民和镇房地产开发刚刚起步，商品房严重供应不足；随着住宅日趋商品化的发展趋势，民和镇商品房未来的开发将存在着巨大空间 对目前住宅的满意度通过调查发现：居民对现有住房的满意度比较低。满意、不满意以及一般的比例各占到三成多。这个数据对上述居民有置业打算有那么高的比例也就有了一个充分和合理的解释。下面我们会通过不同住房特征来细分满意度的原因。 不同类型房产的满意度通对对居民住房类型的交叉分析，我们可以看出，商品房和私房的满意度要高于房改房和集资房。也就是说，居民对现有住房感到不满意的主要是房改房和集资房。由于国家对城镇私房建造的严格控制，在将来住房的发展趋势上，商品房是强势发展的主流。从其他角度看，商品房和私房建盖的时间更近，从房屋各个因素考虑的会更全面，因此实用性和舒适会优于其他房型。 影响被访者对居住状况满意度的因素如图所示：“交通便利” “房屋面积”、“周边自然环境”是被访者对居住环境感到满意的主要原因。 “户型设计”是令被访居民对现有住宅感到不满的罪魁祸首，此外，房屋面积和周边环境的不满足比例也比较高。 可以看出，大型和专业房地产开发商的缺乏，使得户型开发在水准和档次上已经不适应当地的需求；交通对住宅满意度的影响程度较低，因为县城规模有限使得居民无法从交通上做比较；而价格目前是一个正面的因素，因为房地产开发机制的不健全，房产进入商品流通的时间很短，房产价格自然不符合市场规律。“周边自然环境”的肯定和否定都有较大比例，至少说明居民对居住质量的认识上有了改变和提高。3、购房行为分析 改善居住环境是居民购房的首要目的通过调查，我们可以发现：随着人们生活水平的提高，人们从解决基本住宿到开始重视住房质量之间有了质的飞跃。追求舒适、美好的居住环境是广大消费者购房的主要心声。 购房时机居民对于住宅的购买时机，相比传统的“现楼期”购房占主导有了很大的改变。如何在当地对购房时机有更多的主动，房地产知识的传播和前期的引导对于开发商来说是一项很重要的前提工作。 需求共性和差异性同在 从住宅置业的特点看，“三室二厅”的需求是最大的，选择的比例近六成。其次是“三室一厅”、“四室二厅”和“二室二厅”，比例都在一成以上。 我们分析了主流户型与面积的关系。三室二厅的面积需求集中在100-150m2之间。其他户型与面积需求的比例参见上图。不同房屋类型在各年龄段的选择比例年龄房屋类型18-30岁31-40岁41-50岁51-65岁合计频数%频数%频数%频数%频数%面积80平方米以下150.0%150.0%2100%81-120平方米1356.5%313.0%730.5%23121-150平方米1147.8%417.4%626.1%28.7%23151-180平方米375.0%125.0%4181-220平方米0221-300平方米1100%1301平方米以上1100%1结构普通单层1651.6%516.1%929.0%13.2%31复式746.7%320.0%426.7%16.6%15错层480.0%120.0%5别墅3100%3类型多层（8下、无）842.2%210.5%736.8%210.5%19多层（8下、有）1864.3%310.7%725.0%28小高（9-15层）360.0%240.0%5高层（15上）150.0%150.0%2户型二室二厅233.3%350.0%116.7%6三室一厅7100%7三室二厅1548.4%39.7%1135.5%26.4%31四室一厅1100%1四室二厅562.5%225%112.5%8 总体而言,选择121-150平方米三室二厅的群体比例都是最高的。但是，不同特点的房屋在客户选择上呈现一定共性的同时,差异也较为时显。年轻群体18-30岁是住宅消费最积极和承受能力方面比较强的群体，他们的生活形态会有很大变动，购买住房是其中的一个必然过程；其次，是41-50岁之间的人，再次是31-40岁和50岁以上的群体。 住宅的心理承受价格及与收入水平、职业状况的关系 价格与收入关系成正比，收入越高，承受的心理价格就越高。 价格在各个行业的接受程度也有差别。金融/邮电/通讯等行业和私营业主的心理承受价格普遍较高，其次是一般工人/职员，最低的是干部和公务员。 调查发现和评价： * 市场需求较大。从被调查的居民看，有购买住宅意向的比例且居民购房目的上，基本上不存在解决基本居住条件的问题，而是在居住质量上有更高的要求，包括房屋户型、周边环境等方面的综合素质。并且，在其他配套设施的需求上，他们也都有各种需要，比如医疗、儿童设施、阅览室等。为此，他们在物业管理上，能承受一定的物业管理费用。 * 户型需求主要是三室二厅，其他结构都有不同比例需求。面积以100-150平方米为多。 * 购房意向的居民在特征上，以年轻群体18-30岁，和中年群体41-50岁的为集中和活跃的主流；在收入水平上，收入高，职业特殊的人置业意向比例也高，但是在低收入水平的普通大众这一块，他们的消费需求和消费能力对开发商也是应该重视的。 赛特斯商业地产 2010-10-28