我国商业银行房地产信贷快速扩张风险性研究

我国商业银行房地产信贷快速扩张风险性研究一、我国商业银行房地产信贷快速扩张概述1998年以来，我国福利性住房实物分配制度的取消和个人住房按揭贷款政策的实施，极大地刺激了房地产业的快速发展，我国商业银行房地产贷款也随之持续快速增长。19982007年，我国商业银行房地产贷款从2680亿元猛增至4.8万亿元，10年间增加了17.78倍，远远高于各项贷款3.03倍的增张速度；同期，房地产贷款占各项贷款的比重从1998年的3.12%增加到2007年的18.34%，年平均增幅高达36.69%，比各项贷款年平均增幅高23.28个百分点，已成为扩张最为快速的业务。表1：1998-2007年房地产贷款与各项贷款的增幅与比重单位：万亿元1998199920002001200220032004200520062007房地产贷款0.270.370.590.901.271.852.382.773.684.8增幅()31.836.761.950.840.544.728.716.122.133.6各项贷款8.659.379.9411.2313.1315.9017.7419.4722.5326.17增幅()15.508.366.0812.9816.9221.1011.579.7515.7216.16占的比重3.123.955.948.019.6711.6413.4214.2316.3318.34根据国家统计局历年统计公报（尽管近年央行采取了从紧的货币政策，但是商业银行整个房地产贷款增长幅度仍十分强劲。业已完成股份制改造并成为上市公司的工商、中国、建设、交通4家大型商业银行，以及招商、民生、深发、浦发、华夏、兴业、中信等7家中型商业银行（以下简称“11行”）2007年年报披露的有关数据显示，2007年，11行房地产贷款占各项贷款的平均比重达26.54%，比同期整个商业银行平均水平高8.2个百分点。其中，除华夏和中信两行外，其他9行占比均为20%以上，深发和兴业两行甚至分别高达33.2%和41.5%，分别高于整个商业银行平均水平14.86和23.16个百分点。无论是大型商业银行还是中型商业银行，房地产贷款占比虽略有差异，但遥居各个行业贷款之首是其共同特点。目前，国际上一些商业银行房地产贷款警戒线为25%-30%左右，我国银监会规定商业银行房地产贷款余额占总贷款余额不得超过30%。而2007年“11行”26.54%的比例已逼近30%的控制线，且深发和兴业两行分别以33.2%和41.5%超过了控制线，中行、建行、招商、民生和浦发等5行则距控制线一步之遥。我国商业银行在过度追求房地产贷款市场份额、带来当期利润和短期业绩提升的同时，却忽略了利益获取背后潜存的巨大风险。 二、我国商业银行房地产信贷快速扩张风险测评房地产信贷业务快速扩张所孕育的系统风险和非系统风险正在不断累积和叠加，从某种意义上可以说已经到了一个“临界点”，如任其继续以每年30%以上的速度快速扩张下去，那么潜在风险的强烈释放就会为期不远。（一）政策调整变数加大，房地产市场面临的不确定性因素增加2003年以来，国家连续出台土地、税收、金融、信贷等相关调控政策，以抑制房地产行业发展的持续过热，预计针对房地产行业的宏观调控会持续相当长的一段时间，房地产市场面临的不确定性因素将更加突出，房地产行业风险将逐渐显现，继而波及商业银行房地产信贷资产质量劣变。数据显示，我国近80%的土地购置和房地产开发资金，直接或者间接地来自银行贷款，个人通过按揭贷款买房则占到全部购房总数的90%，这其中又有80%的购房资金来源于银行贷款。信贷资源向房地产业过度集中的趋势，意味着房地产市场绝大部分潜在的系统性风险都系在银行身上。如果加上大量以房产作为抵押的其他贷款，在一个规则不甚健全的市场经济环境里,事实上风险被批量转嫁给了银行，房地产价格的波动将影响到银行一半左右的信贷资产安全。房地产信贷的潜在风险如同海边礁石一样，在房地产行业高涨时，它被暂时淹没看不见，在房地产行业退潮时，它就会暴露无疑。目前我国GDP连续四年保持两位数增长，总体经济形势仍处于基本良好状态，全社会固定资产投资和房地产投资仍在高位运行，商业银行房地产信贷快速扩张中一些深层次问题和潜在风险还没有充分暴露，但这恰恰是最应高度关注的时刻，因为当整个社会的房地产融资过分依赖银行时，房地产信贷的风险就会因政策的变动而加大，贷款的某些不良基因会因一定的内外部因素在一定的时间或空间内顽强地表现出来或寻找新的承载基础。（二）量价双双初显下跌，房地产市场潜在风险开始显现自2007年11月份以来，伴随“第二套房贷”政策及其细则出台，人们对房价走低的预期不断增强，持币待购的观望气氛日益浓厚，一直涨声不断的房地产市场，终于传来降价的消息。媒体披露，今年以来京、沪、穗、深等地房价出现多年上涨后的首次下跌，尤其是深圳房价已回到2007年年初的水平，下跌幅度最大，先前贷款购房者甚至出现断供情况，同期北京、上海还出现了一、二手房价格倒挂的现象。与此同时，房价的下跌并没有带来交易量的上升，反而出现下滑的背离态势，北京今年前4个月期房住宅成交量较去年同期下跌45%，为近年来的历史低点，很多项目现在开始进入现房的状态，市场上出现了阶段性供过于求。其他城市类似景象或将重复上演，这个调整或许会发生在今年底明年初。一方面，调控政策还在不断地细化、强化、调整和落实，综合作用的结果是压缩了投资和投机性购房者的虚假需求量，使房地产开发商被迫减缓提价幅度或进行价格下浮；另一方面，在房地产市场繁荣时期，投机或投资性需求支撑了相当大的销量。由这种虚假的繁荣支撑的高房价远远偏离民众的实际购买力而显得非常脆弱，一旦房价上涨的预期逆转，过旺的投资和投机性需求就会被抑制，房地产市场将迎来降价“拐点”，商业银行过量的房地产贷款潜在风险就会开始显现。（三）房地产持续高增长所依赖的基础正在不断削弱房地产业作为国民经济的一个产业部门，自然要遵循经济发展的一般规律，而住房作为市场中的一种商品，自然也要受制于供求关系的影响，呈周期性的波动。据建设部统计，我国人均住房建筑面积从2002年底的22.8平方米增加到了2007年底的约28平方米，截至2006年底，城镇居民住房私有率已达到83%。这预示1998年以来，持续高速增长的房地产投资和持续过热的房地产市场所依赖的基础正在不断削弱。1、自上世纪九十年代中期开始，福利性的实物住房分配渐进演变为住房分配货币化，原先凡是城镇已就业的正式在编人员可从单位以极低的价格买入自住的福利房，此后由于制度性安排变成产权房并允许上市交易后，为改善原有的住房条件，大都以高价卖出，再购买新的住房。这种住房改善性消费结构升级需求在10年时间里持续集中释放后已基本处于衰竭状态，且这种低价买入公房，高价卖出的好事已不复存在，所以这部分购买力一旦释放完毕，对房地产市场的推动力就会突然消失。2、基数庞大的七十年代出生的多子女一代消费人群自九十年代中期先后进入个人住房消费时期，这一住房刚性需求恰与持续高速增长的房地产投资和持续过热的房地产市场彼此对称和相适应，随着这一代消费人群的退潮，房地产市场将失去一支重要的推动力。至于正在进入或即将进入住房消费人群的八后独生子女一代，其群体住房消费基数远远少于七十年代出生的多子女一代，且有相当一部分在住房价格预期心理下，已在父母资助和扶持下提前购买了住房予以空置等待，未来的住房消费已提前得到释放，依靠这一群体可以说从根本上无法再支撑住房市场持续高速增长，房地产的供求关系或将从根本上发生改变。“2003年我国人口年龄结构图显示30至39岁之间的人口比例最大，数量大约有2.46亿。而紧随其后20至29岁年龄组的人口数量只有1.74亿，骤然下降30%。这种人口结构对住宅消费和投资的中期趋势有深远影响，由于25至39岁之间的人口是最主要的购房群体，在2008年到2017年之间，这部分购房群体绝对数量的下降将直接影响住宅的真实需求。”（方纬人口现断层：未来10年住房消费需求增速将放缓）3、一个时期以来，在“经营城市”的导向下，各地的旧城改造规模不断扩大，旧房拆迁面积不断上升，直接拉动了住房的被动性需求，为房地产市场注入了巨大的推动力。然而这种依托城市大规模拆迁改造形成的被动性的旺盛需求，从动态来看已成强弩之末，对房地产市场的推动力正在逐渐削弱。概言之，近10年来持续高速增长的房地产投资和持续过热的房地产市场，将会放慢发展速度步入调整期，这意味着商业银行房地产信贷快速扩张所依托的基础和支撑的条件已发生了变化，潜在风险的逐步释放也就顺理成章。（四）贷款利率的上调将使过高的房地产价格回归理性房地产行业是资金密集型行业，无论是房地产企业建房所需的开发贷款，还是个人住房所需的按揭贷款，对利率均非常敏感。贷款利率的变动，对住房的需求和价格及未来的市场预期影响最为直接，贷款利率下降，就会减少月供支出，无论是对自住性购房者，还是对投资和投机性购房者，都会刺激其需求增加，从而导致房价上涨。贷款利率上升，对自住性购房者来说，虽然会增加月供支出，但由于其为刚性需求，波动不会太大；而对投资和投机性购房者则不然，当利率政策给了一个逆转信号的时候，需求就会立即减小，且可能会将以前所购房屋反过来向市场抛售，并迫使开发商囤积的住房向市场释放，住房供应成倍放大，令市场的供给和需求关系发生根本性的改变，价格就会往下走。1997年10月至2007年12月，央行对存贷款利率进行了14次调整。其中，5年期以上贷款利率由1997年10月的10.53%，经连续5次下调至2002年2月的5.76，并此后维持了两年八个月的时间； 2004年10月始，央行连续8次上调利率至2007年9月的7.83（12月的第9次上调，5年期以上贷款利率维持不变）。伴随贷款利率的调整，商业银行房地产贷款波动相应加大，从总趋势来说，贷款利率下降，房地产行业对贷款的需求相应上升，反之就相应下降。图1：19982007年贷款利率调整幅度与商业银行房地产贷款增长幅度走势（根据中国人民银行网站公布的数据绘制） 个人住房贷款者对加息幅度尤其敏感，当加息达到一定幅度时，住房消费需求受到的抑制就越来越大。2007年9月我国5年期以上贷款利率已比2002年2月提高了207个基点，在利率传导到市场滞后反映期结束的今年，其效果已强烈释放。想必这就是央行在第9次上调贷款利率时，对5年期以上贷款利率维持在第8次上调时的水平不变，初衷可能就是防止房地产市场演绎在大起后的大落，恶化商业银行巨额房贷质量。无独有偶，这一判断已被国外的实例所佐证。上世纪末期，美国经济的景气似乎淹没了某些风险，进入21世纪后，尤其是在新经济泡沫破裂和“911”事件后，美国实行宽松的货币政策，从2000年到2004年，连续25次降息，联邦基准利率从6.5%一路降到1%，并从2003年6月26日到2004年6月30日保持了一年多的时间。这一切如同为住房消费市场打了一针“激素”，促使房价一路攀升，巨大的诱惑驱使人们纷纷贷款买房。数据显示，次贷发展最快的时期是20032006年，这几年恰恰是利率最低的一段时期。其间，银行享受房地产信贷业务高速发展带来的超常利润，贷款人则赢得房价上涨带来的资产“升值”，双方自我感觉都非常良好。然而， 2004年12月到2006年7月，美联储先后加息17次，利率从1%提高到5.25%。随着加息效应逐渐显现，房地产市场由热趋冷，房价持续大幅下跌，并惊现40年来最大跌幅，致使次贷危机愈演愈烈，至今未有遏止的现象。摩根士坦利亚洲区董事长史蒂夫罗奇说：“美国房地产市场下跌刚刚开始，正在向正常价位调整，房价现在在下降，今后几年还将继续下降。”从大洋彼岸再折回此岸，2002年以后，我国的房价上涨速度急剧加快，房地产市场明显呈现过热的迹象，恰恰与当时的降息周期下利率处于最低的一段时期密切相关。至于2007年10月前后房价的再一次疯涨，仅仅是房地产市场在年内第5次加息效应传导到市场前演绎的最后一次疯狂。三、简要结论和建议随着时间的推移，先前支撑房地产高速增长的前提条件正在逐渐消失，依托和乘载商业银行房地产信贷快速扩张的客观基础正在不断削弱，对这一趋势性改变，商业银行要高度警惕房地产市场步入下行通道可能引发的系统性风险，并在今后工作中注意防范在经济处于上行周期房地产市场持续上涨的形势下，简单解读市场信号，降低房地产贷款标准的一些非审慎贷款所可能引致的非系统性风险。由此结论给出以下几点简要建议：（一）认真研究和准确把握政策动态及变数，有效规避政策性风险。提高对房地产贷款风险周期及其危害性的认识，彻底摒弃“个人信贷一定是优质信贷”的观念，改变过度放大房地产贷款对当期的利润贡献，仅顾及短期业绩提升的做法，理性适度拓展房地产信贷市场，合理控制房地产贷款的投放节奏及投向，将贷款的重点主要放在个人自住性住房需求方面，有效抑制非自住性的投资和投机性购房需求，提高对房地产贷款整体风险的控制能力，努力化解房地产贷款的潜在性中长期风险。（二）严格遵守国家和央行的房地产贷款程序，审慎放贷。房地产开发企业需凭其自有资金支付土地出让金、获得“四证”（土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证），并开始建筑施工，且自有资金不得低于总投资的35%，商业银行方可发放房地产开发贷款；此外，不管是多层住宅还是高层住宅，必须在主体结构封顶后，商业银行方可启动个人住房按揭贷款程序。如若违规，监管部门必须给予强有力的惩诫和相应的严厉制裁。（三）严格个人住房按揭贷款的准入标准。对首套自住性需求的购房者，应予鼓励和支持，但应充分利用已建成投入使用的人民银行个人征信系统，加强其资信审查，认定其个人身份的真实性和收入的真实性，防止虚假身份、信用记录不良和支付能力有限的购房者取得贷款。同时，严格执行央行制订的第二套住房贷款标准，不得随意解释和有意曲解，明里暗里“松绑”放宽贷款标准，提高贷款成数、优惠贷款利率，把潜在的风险灭绝在还未发生或即将发生之中。（四）积极实施房地产信贷业务的转型，促进科学合理的住房建设和消费模式的建立。囿于我国人多地少的基本国情和可持续发展的基本国策，基于商业银行应承担的社会责任，房地产信贷业务的发展重点应主要放在普通商品房和经济适用房项目，以引导中小户型为主的住房消费，满足绝大多数居民的基本居住需要。当今我国城镇人均居住面积已达到了中等收入国家的平均水平，而人均可耕地面积仅占世界平均水平的40%，可利用的土地资源非常有限，从保护耕地、充分利用现有非耕地出发，房地产信贷不应鼓励和支持大户型住宅的发展，要为确保温家宝总理代表中央政府提出的2020年末18亿亩耕地不被突破的生死线做出应有的贡献。参考文献：1 中国人民银行房地产金融分析小组2004年中国房地产金融报告 （中国人民银行网站）2 CCTV.com 2008年5月12日中国财经报道“次贷飓风的未解之谜”3 何 勇困境中的选择和选择中的困境我国商业银行信贷业务快速扩张研究J经济研究参考2007（67）E-1 35-457