香蜜湖之战 —— 一场没有把握的战争

香蜜湖之战 一场没有把握的战争 作者：日期：2002-7-15 1984年：香蜜湖度假村一期完工1988年：香蜜湖度假村二期开放，接待游客90万人次1992年：香蜜湖度假村有限公司成立1997年：东海花园热销深港两地，引发了香蜜湖地区的开发热潮2002年：泛香蜜湖片区，陷入豪宅大战的重围之中华侨城兵团VS海湾兵团VS中心区兵团VS香蜜湖兵团，据不完全统计，泛香蜜湖片区的商品住宅供给量在2002-2003年间仅占豪宅“四野军团”供给总量的五分之一，约100万平方米。但因其特殊的地理位置、景观环境、配套、人文以及一直较高的销售价格策略，使得泛香蜜湖片区始终处于豪宅火力最为集中的正面战场。泛香蜜湖片区的基本现状泛香蜜湖片区指以水上乐园和香蜜湖为中心，辐射农科和景田环湖区域。这一区域的市场特征是高层住宅占多数，以大户型为主，价格预期一般较高，销售业绩一般，外销比例较小（除东海花园外），客户以二次置业者居多。因此，这一区域呈现的态势是：优势高尚社区气氛渐成，比邻中央香蜜湖水景与绿化带，中心区建设带动中心西区发展。劣势楼盘定位较集中，区域配套完善仍有待时日。机会香蜜湖自然资源稀缺，中心区市政建设加快，媒体关注度高，加入WTO增加了深圳高档住宅市场的购买力。威胁较高的价格预期使其正面豪宅大战，供应量的急剧增长和产品同质化加大了竞争风险。从以上的片区分析来看，似乎优势与机会点很清晰，但是片区的优势是否就是项目的优势呢？泛香蜜湖片区的项目价值分析分析目前该片区已亮相的楼盘，属于环湖大盘或大盘二期、三期的有新天国际名苑、香榭里二期、东海君豪阁、水榭花都、翠海二期、熙园和安柏丽晶。七个盘的主力户型面积均在130-250平方米，总价区间集中在120-300万，占今年香蜜湖已推出供给量的90，这还不包括后续可能推出的。这不禁让人想到今年地产的一个表象：“福田到处都是豪宅。”产品同质化已经成为各开发商不可回避的事实。在这样的市场条件下，香蜜湖豪宅的价值将靠什么来支撑？房地产最重要的价值有地段、环境、景观、配套或是其中几项的结合，比较豪宅大战的四个片区我们会发现：香蜜湖的地段优势比不上中心区，充斥着楼市的山景、海景、高尔夫景观随处可见，公共配套远没有华侨城成熟，它仅有的是香蜜湖的环境，水在某种程度上来说是不可替代的。但环境是要身临其中而感受的，水是因为可以亲近而有价值的，只有增加了香蜜湖水景的可享受性才是真正的独一无二，而这些，只有临水的低密度多层、TOWNHOUSE可以真正做到，而离湖较远的高密度高层的可享受性就相对较差。也就是说，在片区豪宅大战中，香蜜湖片区除了环香蜜湖的部分楼盘的部分单位占有较清晰的优势外，其他的豪宅项目和豪宅单位在今天的形势下必然要陷入一场没有把握的战争。因此，对于香蜜湖未来住宅物业的发展，楼市中国认为：一、高度重视目前香蜜湖物业定位较集中的市场隐忧。开发商要更加理性地把握市场供求形势，慎重进行物业定位，进一步细分市场。二、把产品做足。在香蜜湖片区的一些楼盘中，现场总是可以看到许多与宣传不符的地方，造成客户认知中的价值混乱，建议开发商要注意媒介宣传与产品展示的相互关系。三、调整价格预期。在香蜜湖片区的部分楼盘由于价格预期较高，即便是在投入大量广告费的情况下仍收效甚微。四、注意开发节奏的把握。在今天的市场形势下，准确地把握开发销售节奏是降低专业风险、挖掘物业价值的一个重要组成部分。