物业管理知识一百问(下篇)

物业管理知识一百问（下篇）！上期为大家分享了“物业管理知识 100 问”的上篇部分，本期将为大家分享下篇部分。 1、如果有业主不缴物管费，他（她）侵犯哪些权力人？哪些人（包括法人）可以追偿？业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。他（她）侵犯以下权力人：开放商、业主大会、物业公司。首先业主作为小区公共财产的全体共有人，应尽到共有人分担义务的责任，开发商和物业公司签定的前期物业服务合同是作为小区公共财产的全体共有人的法律上的委托人。如果有业主拒绝分摊应由其分摊的物业管理费，开发商根据民法通则第七十八条规定的共有权人的权力和义务，有权对该业主提起诉讼。同时，面对拒绝交纳物业管理费的业主，同样业主委员会和物业公司签定的物业服务合同是作为小区公共财产的全体共有人的法律上的委托人。业主委员会根据民法通则的这条规定，也有权对该业主提起诉讼。开发商或业主委员会对业主提起诉讼是根据法律的规定。物业公司对欠费业主提起诉讼是根据“合同”。 2、何为维护物业服务区域内的公共秩序？如何维护物业服务区域内的公共秩序？物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时， 物业管理企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。物业管理企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。一般而言，公共秩序包括：小区大门岗管理，进出人员物资盘查，小区巡逻，防火防盗防洪工作和措施， 小区车辆管理、制止恶性事件发生，协调居民间的矛盾等等。从大的原则而言，维护物业服务区域内的公共秩序是这样做的安全防范工作。 采取应急措施， 向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。具体而言，是实施监管，检查发现安全隐患，排除安全隐患， 警示、告知、制止、报警、协助处理 .3 、如果业主家里被盗，有权要物业公司赔偿吗？按照物业管理条例规定：物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。 物业管理企业未能履行物业服务合同的约定， 导致业主人身、 财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。因此、即便业主家被盗，也要分清物业公司是否未能履行物业服务合同的约定，如果没有，那么，她就不应当承担赔偿责任。 4、物业服务区域内如发生恶性事件怎么办？谁该负责？发生安全事故时，物业管理企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。对恶性事件应负责任的当然是肇事者，至于物业公司是否负有其他责任，要看物业公司是否未能履行了物业服务合同的约定。 5 、小区该不该设臵停车场？如何设臵停车场？有条件的小区应按规划设臵停车场，小区车辆原则上应统一按规定停放，并尽可能停在停车场，如停车场不够时，也应有序停放，不能占用堵塞消防通道和扰民。 6、我是业主，我的车想停哪里就停哪里，对吗？这样做是不对的，因为物业区域内的车辆管理是要遵从车辆管理规定的，更为重要的是，所有车辆停放，决不能堵塞消防通道，也不能扰民。 7、我停放小区内 (非停车场内 )的车辆被损伤或被盗，物业公司该赔吗？就一般而言，物业公司不该赔偿！因为分清物业公司是否未能履行物业服务合同的约定是关键，当然这里首先要看物业服务合同里是否有此约定也是很重要的。如果停放到了停车场且交纳了停车费就不一样了，因为已经与物业公司形成保管合同关系，这种情况下，物业公司是要负责的。按合同法第十九章 保管合同第三百七十四条 保管期间，因保管人保管不善造成保管物毁损、灭失的，保管人应当承担损害赔偿责任，但保管是无偿的，保管人证明自己没有重大过失的，不承担损害赔偿责任。 8、小区车辆管理规定由谁制定？对全体业主有约束力吗？小区车辆管理规定可以作为业主公约的一部份，也可以作为单列的管理规定，应由业主大会依法制定。对全体业主均具有约束力。 9、小区可以不让出租车进入吗？如果小区车辆或者公共安全管理规定中有此约定，小区可以不让出租车进入。 10 、物业保安可以盘问进入小区的人员和车辆吗？如果小区车辆或者公共安全管理规定中有此约定，而且在物业服务合同中有此约定，小区保安人员依法行使合同权力，是能够这样做的。 11 、物业保安可以不准来源不明的货物进出小区吗？如果小区公共安全管理规定中有此约定，而且在物业服务合同中有此约定，小区保安人员依法行使合同权力，是能够这样做的。 12 、物业保安可以不让废品收购者和揽活民工进入小区吗？如果小区公共安全管理规定中有此约定，而且在物业服务合同中有此约定，小区保安人员依法行使合同权力，是能够这样做的。 13 、业主可以改变属于自己的物业用途吗？不能！ 这里分为 1）、业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业管理企业；2）、业主与开放商签订的商品房销售合同中对物业的性质是有明确约定的，合同的任何一方均不能改变其使用性质。3）、按照城市规划法等相关法规，业主是不能改变物业用途的。 14 、餐饮店油烟扰民问题，该找谁？物业公司该对此负责吗？餐饮店油烟扰民是个老大难问题，直接主管部门是环保部门、防疫部门和工商部门，因此遇到这类问题，该找这些部门。物业公司可以从中协调。这也是我们国家城市发展水平还不高的问题，在大城市，一般对餐饮油烟排放都有强制性规定，要求商家配臵油烟净化处理器，而象我们这种城市，目前还有一定的难处。 15 、为什么一切理由消防第一？按照消防法 ，一切影响消防安全的行为都是违法的，并将承担由此造成的法律责任，对公共场所的消防设施，通道也有明确的规定，因此说，一切理由消防第一。 16 、存在有安全隐患的区域，设臵安全告示牌有法律依据吗？存在有安全隐患的区域，设臵安全告示牌的法律依据是民法通则的告知责任，当然，能够整改的一定要整改。 17 、居民可以在小区内养宠物吗？哪些宠物属禁养范围？如何管理你的宠物？居民可以在小区内养宠物，但必须合乎城市有关规定和小区管理规定，严禁饲养大型犬类和凶猛动物以及违反防疫检疫规定的动物。小区内饲养的小型宠物应合理管理，不能影响小区内卫生和噪音扰民，外出时，应牵养，并随时清除产生的粪便。如因你饲养的宠物造成他人伤害的，根据民法通则第一百二十七条的规定，你将承担经济赔偿责任和法律责任。 18 、小区内的公共卫生环境如何界定?主要分为公用区域和共用区域，通称公共区域环境卫生。公用区域主要有：道路、绿化带、会所、公用厕所、物管用房等。 共用区域主要有： 门厅、楼梯间、走廊通道等。68 、小区内公共卫生环境是否卫生，有标准吗？小区内的卫生工作，主要包括清洁和保洁。是否卫生，可以在物业服务合同中约定，也可参照行业规定。比如垃圾日产日清，拖扫楼道，抹楼梯扶手， 目视范围不能有明显垃圾物，垃圾物停留时间不得超过 2 小时等，当然，还包括垃圾清运等。 19 、作为居民，你将对公共环境卫生的维护承担何等义务？作为居民，你有维护公共环境卫生的义务，也有制止破坏环境卫生的人和事的权力。当然，你也不能随便抛弃垃圾物，更不能随地吐痰等。 20 、生态小区的绿化率是多少？绿化区域内，是否非要栽种花草才算环境优美？生态小区的绿化率是指绿化率达到40% 以上的小区。 绿化区域内，并非要栽种花草才算环境优美。只要配臵得当，无枯黄枝叶，凸露地坪， 无大规模病虫害等，均算合乎标准。 21 、作为业主，如果损坏了绿化植物，该怎么办？绿化植物属于小区业主共有，如果业主损坏了绿化植物，也就是损坏了公共财物，理应当恢复或者承担赔偿责任。 22 、如何管理阳台上的花草？你知道如果你的花盆掉下伤人，你将承担责任吗？你在阳台上养殖花草，要注意选择小型灌木类花草，根系不能过于发达，要设托盘，以免浇花时影响他人。注意管理花盆，要有固定和防止被风刮倒的措施，如果你的花盆掉下伤人，按照民法通则第一百二十六条的规定，你将承担经济赔偿责任和法律责任。 （悬挂物坠落和高空抛物也按此条处理）。23 、如果你要将户口迁到居住地，你该如何办？如果你要将户口迁到居住地，你首先要到居住地居委会去开具证明，到当地派出所去办理落户手续；然后到你原所在地去办理迁移手续就可以了。24 、如何办理你的党团组织关系到居住地？如果你的党团组织关系要迁移到居住地，你只要在你原来关系所在地去办理迁移手续就可以了。 25 、如何办理水、电、气户头过户？因为开发商一般在售房时已经统一办理了水、电、气户头，因此当你成为业主以后， 你还应该办理过户手续， 这项工作，开放商已委托物业公司办理，那么，你应该这样办理相关手续：1）、填写用户变动申请表，2）、须将双方身份证复印件（如属于单位还需单位盖章） ，3）、到运营商处完清费用，并由其签章， 4）、带好过户费到运营商处办理过户手续。 26 、你可以到哪里去缴水、电、气使用费？如何才能免去等候交费之苦？你可以到银行去缴水、电、气使用费，为了免去等候交费之苦，你可以到银行去办里专用存户，预存后，让银行代扣代缴。 27 、如何安装电话、宽带和开启闭路电视？如何交费？如果你安装电话、 宽带和开启闭路电视， 你将这样做： 1）、提供身份证件（复印件） ，2）填写签订使用协议， 3)、交纳必要的费用 （有些项目是免初装费的） 。电话、 宽带使用费，你可以在银行去交费；启闭路电视使用费每月收费员都会在约定时间来统一收费。28 、你室内供水系统坏了，该咋办？室外供水系统该谁维护？如果你室内供水系统坏了，超过保修期和保修范围的，你可以委托物业公司维修，你应承担维修费用。业主安装的卫生洁具，水篦等如引发渗漏，业主负责自行维修。室外供水系统由自来水公司维护。 29 、如果发生室内漏水等，该如何报修？当你发生室内漏水等问题时，你应向物业公司报修，并填写报修单；物业公司将按维修服务承诺，及时查看，根据分析原因，确定是否属于保修期范围和内容的问题，如果是，应联系相关责任单位维修；如果不是，应该由造成损害的责任人维修，物业公司可以接受委托，但费用由相关责任人承担。下列情况不属保修范围：（一）因使用不当或者第三方造成的质量缺陷；（二）不可抗力造成的质量缺限；（三）超过保修时限的。 30 、你有对物业服务的意见或者建议，可以向谁提出？你有对物业服务的意见或者建议，可以向业主委员会提出，也可以直接向物业公司提出。 31 、物业管理费的交纳方式是什么？按照法律关系，在业主委员会成立之前，开发商应该拿出其应分摊的物业管理费，业主应向开发商交纳应分摊的物业管理费。在业主委员会成立之后，业主和开发商都应向业主委员会交纳各自应分摊的物业管理费。但在实践中，一般都是在物业服务合同中约定，由物业管理企业向业主和开发商收取物管费的形式。 32 、业主委员会的活动经费有谁承担？业主委员会的活动经费应有全体业主承担，根据需要向业主筹措。 33 、开发商或业主委员会对欠费业主提起诉讼法律依据是什么？如果有业主拒绝分摊应由其分摊的物业管理费，开发商根据民法通则第七十八条的规定，有权对该业主提起诉讼。同时，面对拒绝交纳物业管理费的业主， 业主委员会根据 民法通则的这条规定，也有权对该业主提起诉讼。开发商或业主委员会对业主提起诉讼，只能根据法律的规定，而不是根据“合同”。34 、物管公司为何不能停水电催缴物业费？小区业主供水供电合同的相对人应当是供水公司和供电公司。根据权利义务一致原则， 用水用电人有义务缴水费电费，而供水供电人有义务依约供水供电。也就是说，用水用电人享有要求供水供电的权利，而供水供电人则享有收取水费电费的权利。根据合同履行的抗辩原则，如果用水用电人不履行缴水费电费的义务，则供水供电人当然享有拒绝供水供电的义务即停水停电的权利。享有停水停电之权利人为供水供电人。在合同法上， 物业公司如果这样做属于涉他合同条款。依法理，这种条款一般应经得第三人即供水供电人同意。否则，即为无效。 35 、物业公司为何公示物管费收费项目和物管费使用情况？按照物业管理条例和物业服务收费管理办法 ，物业管理企业应当按照政府价格主管部门的规定实行明码标价，在物业管理区域内的显著位臵，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。 36 、业主为什么不应该把对开发商的矛盾迁怒于物业公司？因为这是两个不同的法律主体，和业主之间的法律关系也不一样；业主与开发商之间是物业买受合同关系，和物业公司是物业服务合同关系 。主体不同，法律关系不同，当然不能张冠李戴，找错了对象。房屋质量问题找开发商，物业公司可以协助；只有物业服务问题才该找物业公司。 37 、社区文化所包含的内容包括哪些内容 ?包括物业的建筑风格、社区规划、绿化、配套设施、地段、发展商的策划、业主社会地位、物业管理服务和社区活动等等。 38 、物业管理费收难的原因有哪些？1）、业主不了解物业管理的实际涵盖。 2）、对物业管理服务不满意。 3）、工程质量存在问题。 4）、极少部分业主存在一定的侥幸心理。 39 、物业公司如何用法律武器维护自身的尊严和合法权益？根据民法通则 、合同法等有关法律规定，对不交、少交、欠交物业管理费的业主可提起法律诉讼，工作中要做到有理、有利、有节。在提起诉讼前， 最好先通知该部分业主，与业主进行必要的交流、沟通，对经做工作仍无效的业主，可通过法律诉讼程序，用法律武器维护自身的尊严和合法权益。 40 、物业管理是“消费”还是“投资”？对于业主而言，难免产生这样的疑问：物业管理既然是一种消费，那么我不想消费或减少消费，如何？你物业管理公司提供的是“五星级”的服务，我只需要“二星级”的服务，你的服务岂不是“强卖”？此外，由于物业管理是一种公共性的服务，所以就会有少数业主产生一些不正确的思想， 如：我是想“消费”，但是不想“交费”，我想搭一个物业管理的“便车”，如何？从物业管理产生的效果来看，实施物业管理一方面可为业主提供一个优美、舒适、安全的生活和工作环境，满足业主对物业管理日常的消费需求；另一方面，实施物业管理可维持物业的完好性，延长物业的使用寿命，且在一定程度上可促使物业得到保值和增值，即使在市道不好的条件下，对物业的价值也起一定的支撑作用。从经济学的角度分析，前者是一种消费行为，后者是一种投资行为。 41 、什么是住宅小区管理？是指对住宅小区内的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮及整治。 42 、什么是专项维修资金？是指商品住房和公有住房出售后建立的专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、 更新、改造的资金。业主转让房屋所有权时，结余维修基金不予退还，随房屋所有权同时过户。因房屋拆迁或其他原因造成住房灭失的，维修资金代管单位应业主委员会的活动经费应有全体业主承担，根据需要向业主筹措。 43 、什么是共用部位？是指住宅主体承重结构部位 （包括基础、 内外承重墙体、 柱、梁、楼板、屋顶等） 、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。 44 、什么是共用设备设施？是指住宅小区或单幢住宅内，建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、 落水管、水箱、加压水泵、 电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。 45 、什么叫特约服务？是指物业管理单位为居住小区内的产权人和使用人提供的超过物业服务合同约定的服务，如接送小孩、小区开设的专车、为住户打扫室内卫生等服务。 46 、物业管理只是物业管理公司所从事的管理活动吗？物业管理什么？想必多数人会是上面的肯定答案，但这种答案却是错误的。实际上，物业管理概念之主要意义和本质就是业主自治管理，只有实现真正的业主自治，实行了专业物业管理服务，物业管理才是全面的、科学的。 47 、物业公司为什么不可能拥有行政执法权？物业管理企业的管理活动，就是服务行业的中服务行为。虽然物业公司在物业管理实践中，代行了市政管理的部分职能，但是物业管理企业不是政府，物业管理企业不可能拥有行政执法权。 48 、物业管理中有着哪些法律主客体？物业管理中的法律主客体有：开发商、房屋产权所有人（业主）、业主大会、 业主委员会、 物业管理公司、 物业使用人、其他相关机构（社区委员会、燃气公司、自来水公司、电力部门，电信运营商，闭路电视管理部门，建筑维修部门、派出所、政府职能管理部门等） 。 49 、主要适用物业管理的法律法规有那些？民法通则，合同法，建筑法，中华人民共和国房地产管理法，建设工程质量管理条例 ，物业管理条例 ，房屋建筑工程质量保修办法 ，住宅室内装饰装修管理办法物业服务收费管理办法 ，维修基金管理规定 ，城市房地产开发经营管理条例等等.50 、为何适用法律要规定开始执行期？遇到新旧法律法规条文不统一时如何办？任何法律法规都有要规定开始执行期，以便界定适用法律事件的适用时间范围。如果遇到新旧法律法规条文不统一时，一般做法是分段处理，从新法律法规开始执行期进行分段，比如新的房屋建筑工程质量保修办法是2000年 6月 30日开始执行的，那么，其所规定的质量保修期就应按2000年 6 月 30 日进行分段，之前的执行原来的规定，之后的执行新规定。声明：本微信公众号所载图文除原创外均来自网络，如涉及版权敬请指出，以便我们及时删除或妥善处理。