聚焦国外房地产市场

聚焦国外房地产市场手段篇 升利率高税收廉租房福利房小户型组屋 国外如何调控房地产市场 近年来，国内一些大中城市的房地产市场出现了价格上涨过快、投机炒房过热现象，由此也拉开了国家对房地产市场进行宏观调控的序幕。经过近三年的调控，尽管房地产投资增长和房价上涨过快的势头初步得到抑制，但仍存在少数大城市房价上涨过快、住房供应结构不合理矛盾突出、房地产市场秩序比较混乱等问题。为此，本报特约了一组国外解决房地产调控问题的文章，以飨读者。 英国：五次上调利率遏制投机 自2001年初以来，有3年多时间英国房价每年涨幅都超过20%。为此，英国政府和中央银行从供需两方面入手，抑制房地产市场的过分火爆。 一方面，英格兰银行从2003年11月到2004年8月连续5次上调利率，将利率从3.5%提高至4.75%，导致抵押贷款成本增加，遏制了房地产消费信贷过热的现象。 另一方面，英国政府于2004年底通过了住房法2004，围绕着建造足够数量的、低收入群体买得起的“社会性”住房，以加快实现政府关于2010年“体面”住房目标等，出台了一系列切实可行的规定，从而有效保障了社会中低收入阶层的住房权益。法国：实行廉租房和高税收 自1999年以来，法国平均房价已上涨45%。为抑制房地产市场可能出现的泡沫，法国政府规定，各大城市必须建设一定数量的廉租房，其比例约为总住房面积的15%至20%。 廉租房的存在使得房屋买卖市场需求减少，房价因此处于稳定状态。除此之外，政府还长期推行租房补贴等福利制度，社会各阶层的无房户都可在租房时享受政府补贴，建造廉租房的房地产企业也可获得中央政府补贴。 此外，高额地皮税的征收也有效抑制了房地产行业内的投机行为。在法国，购房者除要缴纳高额地皮税外，还需支付住房税或空房税，这导致了长期以来法国人不把房地产市场视为投资或财产保值的重要领域。德国：推行福利住房和小户型 二战后，德国联邦、各州和地方政府都把解决百姓的居住问题作为施政的重中之重。多年来，德国投入巨额资金，大规模兴建了许多“福利住房”。 所谓“福利住房”，是指由国家资助建造、租金较低、专门租给低收入者的住宅。据统计，战后60年来，德国先后建造了近1000万套“福利住房”。 另外，德国一直坚持供应小户型住宅。到上世纪末，全国户均住房面积仍不到100平方米，是西方发达国家中户均面积最小的国家之一，这也是德国解决住房问题的一项重要而有效的举措。新加坡：组屋是主流 新加坡由政府统一建设政府组屋供应给居民，并坚持小户型和低房价，保证了绝大多数居民能够买得起组屋。新加坡在上世纪五六十年代开始建设组屋，当时主要建设每套几十平方米的小户型组屋。 进入上世纪八九十年代，经济发展了，新建组屋的户型面积也逐步提高。1998年曾经建设过少量每套145平方米户型的组屋。这时，新加坡政府又进行研究，认为不宜过多地扩大户型，因而此后又有所下降。例如，2002年新建组屋每套为85125平方米，每套新房价格为2335万新元。由于每年新建组屋只占总房量很小的比重，因此只有少数比较富裕的居民购买超过100平方米户型的新房，其他的居民则买小于100平方米的新房，或者购买户型小一些、价格更便宜一些的二手房。这样的梯度消费，保证了80%的居民选择购买组屋居住。（作者单位：北京师范大学金融研究中心崔浩） 韩国篇 与房地产投机作战 韩国国土面积为10万平方公里，人口4600万，是一个典型的地少人多的国家。这些年来，其国内生产总值以平均每年4-5%的速度持续向前发展，并带动了房地产业的快速发展，属于国民经济和房地产业发展较快的国家。这种情况，为房地产价格持续上涨创造了重要的条件。韩国也有炒房团 特别是进入21世纪后，许多富人利用他们拥有的富有资金和私有房地产（据统计，韩国5%的富人占有82.7%的私有房产），加入房地产投机，使得投机活动日益猖獗，房价不断飈升。如在房地产投机活动猖獗的韩国首都首尔江南区，就出现了一个“富婆炒房团”。这一批富婆斥资10多亿美元，相互勾结，哄抬房价。据统计，2000年该地区平均房价在每平方米3000美元左右，到2005年初涨到了1万美元左右，5年时间竟涨了3倍多。从全国来看，许多大城市房价的年上涨幅度达到7-10%，有的城市最高的年涨幅达到28.9%。 造成韩国房价连年飈升的主要原因有四个：地少人多加上国民经济持续发展，是房价持续上涨的基础性因素；大量投机者涌入房地产市场，这也是房价飈升最直接、最重要的原因；媒体对房地产投机津津乐道的舆论“力量”，产生了一定的推波助澜作用；政府对投机活动打击力度不够。下力气整治投机土地、住宅和其他房地产价格的不断飈升，对韩国社会、经济的发展和人民生活水平的提高，造成了巨大伤害，2005年，韩国政府认识到，房地产市场已经到非整治不可的时候了。 在整治房地产投机时，韩国政府主要采取了以下几项举措： 一是态度鲜明地宣布政府要直接抓“整治工作”。特别是卢武铉总统宣布，“这是一场与房地产投机势力进行的战争”。既说明这一整治任务的艰巨性，又表明政府要把整治任务进行到底的决心和信心。 二是大造舆论。房地产投机造成房价连年飈升，天怒人怨。在政府表明要与房地产投机作坚决斗争的态度后，广大媒体也顺应形势参加了“斗争”，从而形成了强大的舆论攻势。 三是采用逐步升级的办法，用重税打击投机。今年，对出售第二套或第三套房产的卖主征收30%的资本收益税，从2007年起，将改为对出售第二套房产的卖主征收50%的资本收益税，对拥有第三套住房的卖主征收60%的资本收益税。也就是说，投机者卖掉一套住房，政府就拿走一半，使投机者无利可图甚至亏本。同时，调整房地产所有税（一种财产税），今年已把房地产所有税的起征点，由过去的9亿韩元下调到6亿韩方（约合6万美元），税率为1-3%，并计划从2008年起，每年以提高5%的速度，提高房地产所有税的税率，以提升到适当的税率为止。 四是有压有保。在打击投机的同时，大力帮助无房户和低收入者解决住房问题。对无房户购买住房，把银行的贷款利率由现行的5.2%下调到4.5%。对年收入在2万美元以下的贫困户购房，可贷给占房价70%的贷款，利率也下调到4.5%。而对于已经拥有住宅的居民如要贷款再买房，一要把利率调到5.2%以上，二要降低贷款占房价的比例。这样的办法，体现了区别对待的政策。 五是加快公寓住宅建设。韩国政府决定在全国新建19万套公寓住宅，由于公寓住宅主要面向中低收入者，能较好地满足中低收入者的住房需求。又由于公寓住宅的价格受到政府的适度调控，将有利于降低平均房价。 韩国房地产专家预测，贯彻实施上述举措，韩国的全国平均房价有可能下降20%左右。(作者：中国房地产及住宅研究会常务副会长包宗华) 问题篇 国外有没有烂尾楼 今年北京市政府曾经出台文件指出，2008年前必须消灭所有烂尾楼项目。在国外有没有烂尾楼？这些烂尾楼又是怎样处理的？美国：烂尾楼不多 美国也有烂尾楼，但数量并不多。虽然城市里也有确实土得掉渣的老建筑，但影响市容的半拉子工程数量很少。这是因为美国房地产市场专业分工细密，资本、土地、建筑、开发每个环节都有很多的公司，同时又面临着很多的选择。 如果有烂尾楼，要么是因为手续证件不齐全，要么是因为后期资金不到位。这种现象在住宅建设方面相对多些。但由于美国拥有资金实力雄厚的房地产投资商多如牛毛，像美国专业的房地产基金公司普林斯顿的主要业务就是处理“尾楼、尾房等不良资产”。这些公司的介入使烂尾楼在很短的时间内就可以找到新主人，重新焕发生机。 此外，在美国，烂尾楼也指那些因经营不善，导致房主交不起地产税而空置的旅馆、饭店等，这些建筑因年久失修而老化得不成样子。对于这样的建筑，政府通常会予以没收，然后卖给投资商。投资商得手后要么进行内部改造，要么进行重建。据美国报道，休斯敦市1101老街的杰斐逊戴维斯医院原本是一个普通的城市郊区医院，2002年，医院参与了艺术空间大道公司的发展项目，花了620万美元进行整修与环境整治，使医院成为了一个为中低收入艺术家提供住处的场所。印度：开发商作用有限 如果你向普通印度人询问，有没有见过“烂尾楼”，对方不仅会一脸茫然，还会瞪大双眼反问：“口袋里没钱为何还盖楼？” 近几年，印度也兴起了一股房地产投资热。但是，印度新兴房地产业只是分布在有限的几个地区，都与高科技产业发展紧紧捆绑在一起。比如，德里附近的“古尔冈”新区、南印度的班加罗尔等。以软件业为龙头的高科技产业的飞速发展，必然带来办公、住宅和其它配套设施的强烈需求。投资商看好的主要是这一点。这种投资有着明确的对象，以实际需求为基础，处于良性运行状态。 在印度，有钱人大都自己买地建独门独院的房子。房子的面积、装修标准都根据自身财力确定。有不少印度人盖房先建一层，住进去再说，等有了积蓄，再加盖第二层或第三层。给自己搞个半截子工程是无法想象的。 普通百姓买房，首先会选择当地政府组织开发的住宅项目。虽然在面积、配置上都有限制，但价位相当低。稍有些钱的人还可以加入某个住宅合作社，集资建房。在这两种建房方式中，开发商的作用极其有限，准确地说，开发商只是政府和集资人的高级打工仔。因为购买住宅的人有不同的选择余地，所以纯粹的商品房开发商在立项时都十分谨慎，对资金安排、风险状况等都会详细地分析。（梅榕牛卫东） 英国篇 住房合作社制度和住房社会保障制度有效解决了中低收入者的住房问题；严格的城市规划和法律，防止了承建商通过改变用途“炒”土地的过分投机行为 人人都该有房住 英国各地的住房制度或交易形式不太一样，但基本差不多，这里所介绍的基本是苏格兰的。总的来说，英国住房制度大体分两种情况：一种是完全商品化，约占80；另一种形式是优惠制度，即住房合作社制度。 在英国由于土地价格高，对低收入家庭住房有优惠，主要是通过住房合作社来实现，具体办法就是由合作社到社会购买土地，建房卖给低收入者。这类购房的户数约为总户数的20。国家优惠政策主要体现在两方面：一是购买土地所需资金由政府提供无息贷款，二是免税。两项优惠合起来约相当于房价的20。这部分房屋所占用的土地由于是由合作社购买的，初始归合作社所有，亦称公有土地。但是实际最终也随房屋卖出，土地也卖给了享受合作社优惠的个人。 与住房交易及价格相关的是土地交易及其价格问题。英国住房建设用地和其他非住宅建设用地往往要向农民征地，农村土地也完全是个人所有。在征用或购买农地过程中一般会遇到两个问题，一是用途问题，在英国有严格的用地规划，规划制定后就不能改变，一旦发生用途变更争议，一般仍严格按原规划执行；二是价格问题，征用土地一般都按评估价执行，原则是铁路和商业用地按评估价，住宅用地一般高出评估价10。 在执行中有时也会发生争执，为了处理这类问题，也由专门的调停机构来裁定。调停机构虽属于独立于政府的机构，但只有经过政府审查认定的机构才具备仲裁资格。 英国的住房合作社补贴办法和住房社会保障制度能落到实处，值得我国借鉴。他们的做法，一是真正解决住房困难户的住房问题；二是为住房市场化扫除了障碍。我国虽然也注意到中低收入者的住房问题，但由于多种原因，还做得不很到位，才会出现有人开着“宝马”去买经济适用房的现象。 而英国政府对住房用地的规划极其严格，不仅有权威性，而且有法律约束力。这一点也具有非常重要的意义。他们控制城市住房要按“规划”开发和建设；这样一来就有效防止了承建商通过改变用途“炒”土地的过分投机行为。（作者单位：南开大学经济研究所曹振良) 美国篇 政府介入分类供应 美国既实行政府介入住房理念，又不“大包大揽”；既有政府适度的社会保障，又由居民尽其所能负担住房消费的理论，亦即“住房分类供应”的理论。实行分类供应的管理政策 美国住房制度包括四点，其一是实行住房分类供应；其二是对居民收入线进行划分；其三是提供足够的社会保障；其四是严格管理。 对高收入者供应商品房，并照章收税；对中等收入者供应含有一定社会保障的“社会住宅”；对低收入者供应由政府补贴房租的廉租屋。 居民收入线由政府划分，每年公布一次，因而每个城市的居民收入线各不相同。近几年，美国几个大城市的居民收入线大体是：户年收入在12万美元以上为高收入者；户年收入在2.4万12万美元之间为中等收入者；户年收入在2.4万美元以下为低收入者。 对中等收入者实行两种社会保障：一、贴息贷款，包括对建设“社会住宅”提供贴息贷款以降低房价，也包括对居民提供购房贴息贷款，最长的还款期为30年（曾经有少数年份规定为35年）。开始有一段时间的贴息利率曾降至3%，后随经济发展而减少贴息，逐步提高利率，目前已经接近市场利率；二、减免承建商和居民的有关税费。对居民主要是在收入中扣除住房还本付息金额，从而减免相应的所得税。 对低收入者的社会保障方法是：让他们租政府规定的房租标准线以下的住宅，也就是租用旧一些、小一些的住宅，亦称廉租屋，房租超过户收入25%的部分由政府补贴。 由于中低收入者住宅含有社会保障，政府就理所当然地对其加强控制和管理。由政府控制户型、售价和供应对象。政府适度支持和住房商品化 美国的住房分类供应主要特点和成功之处在于：首先，坚持政府适度支持和居民尽其所能相结合。政府如不给支持，广大中低收入者很难解决好住房问题。支持过了头，超过政府的经济承担能力，就难以持续推行。这就需要科学地确定政府支持的“度”。其次，坚持住房商品化。美国的住房分类供应制度决定，高收入者购买商品房，中等收入者购买含有适度社会保障的商品房(社会住宅)，低收入者也到市场上租赁规定房租以内的商品房(廉租屋)。这就从整体上实现了住房商品化，避免产生政府大建公房、包揽住房的弊端。 再次，以解决好中低收入者的住房问题为重点，并以中等收入者为重中之重。美国政府制定了对社会住宅的一系列政策，包括控制户型和造价，推行住房梯度消费，实行长期低息贷款，减免所得税等。其最终结果是，政府负担的社会保障是小头，中等收入者付出的房价是大头。既适度地减轻了政府的负担，又保证中等收入者买得起、买得到适合自己经济能力的住房。这是推行住房分类供应制度必须抓好的重中之重。 最后，美国政府以中低收入者住房含有社会保障为由，决定对中低收入者的住房户型、房价和供应对象进行管理，对低收入者租房细微到进行合同管理。由于管得很严格、很到位，就保证了住房分类供应制度的顺利实行。（包继丰） 在中国这样一个人均收入较低的社会主义发展中国家，单纯依靠市场自发调节，不可能解决好广大居民、特别是中低收入居民的住房问题。要解决好住房问题，政府必须介入，即使人均收入高于我国十数倍的资本主义国家也没有将住房问题完全交给市场。 当一些崇尚市场决定论的经济学者，呼吁政府把房地产完全交付给市场这只看不见的手来调节的时候，他们却出于某种目的有意回避了被他们奉为楷模的市场经济国家是如何面对房地产问题的。 美国在吸取了其他国家的经验和教训后，实行了对高收入者供应商品房，并照章收税；对中等收入者供应含有一定社会保障的“社会住宅”；对低收入者供应由政府补贴房租的廉租屋的分类供应管理政策。编辑点评