年3月昆山房地产城中区域市场报告31页

赢商网赢商网8 8月福利活动：月福利活动：上传上传1 1份，可马上免币下载份，可马上免币下载1 1份；上传份；上传3 3份，可下载份，可下载VIPVIP资料。资料。活动时间：活动时间：20142014年年8 8月月1111日日99月月1010日日http:/ 2币资料实时推送）币资料实时推送）城中区域市场报告2014.3Catalog 目录part1区域宏观环境part2区域房地产市场分析part3产品分析part1区域宏观环境区域概况区域产业规划区域交通及配套城北上海城中城东花桥陆家城西张浦千灯南部水乡苏州区域概况城中区域范围为太仓塘以南，火车轨道以北，青阳港以西，叶荷河以东；地处昆山核心区域，是昆山的政治、经济、文化和商贸中心，人口较多，交通便利，在售项目较少，多为老住宅小区。市政府太仓塘青阳港叶荷河铁路轨道城中区域区域产业规划功能分区：“三心”：昆山市行政中心、商业中心、传统文化中心“三区”：中心功能首位集聚区、现代城市经济集中区、低碳生态宜居示范区娄江休闲景观带人民路综合发展轴用地规划图用地布局结构：“一轴”：沿人民路的南北向综合发展轴；“一带”：沿娄江的东西向休闲景观带：从区域规划中看，主要形成“一商业轴，一景观带”为中心的发展趋势；城中区域用地规划主要以商业、住宅和市政用地为主，住宅多为老居住小区，在开发或待开发住宅项目较少规划CBD区域交通及配套亭林路商业街人民路商业圈前进路金融商圈市政府前进路朝阳路震川路柏庐路长江路市民文化广场昆山城市公园大润发及金鹰商业亭林公园欧尚商圈人民医院中医院城中区域为昆山市核心区域，生活配套成熟且齐全；商业配套现已形成了人民路老城区商业板块，未来的东新街金鹰商业板块；交通便利，通达性高，但交通堵塞现象比较严重。根据城市的规划，长江路东、青阳港西、前进路南、朝阳路北区域将成为昆山的CBD区域规划CBD小结城市核心区域区域内老住宅小区较多生活配套齐全part2区域房地产市场分析楼盘分布图区域土地市场区域供求存数据价格走势区域销售TOP10未来供应量区域户型面积特征楼盘分布图金鹰国际公馆绿中海置地广场弘辉首玺荣记玖珑湾永泰花苑裕花园朗峰中大长江路金瑞家园翡翠名都金茂云庭景秀丽都在售项目待售项目柏盛园动迁房区域土地市场出让成交日期地块编号项目名称项目四至行政区 地块性质 占地面积 建筑面积容积率成交价溢价率成交总额（万元）楼面地价发展商名称20131018昆地（2013）挂字第20-4号开发区长江路西侧、合兴路北侧城中商办298438791.330000.00%8952308昆山阳光工艺美术有限公司20130823昆地（2013）挂字第15-12号开发区汛塘路南侧、黄河路西侧城中商办2342193683地上：3.5-4.0（计容）61250.33%143451531江苏凤凰出版传媒股份有限公司20130816昆地（2013）挂字第14号开发区长江路东侧、圆明路南侧城中商办32406480.1-0.222500.00%72911250昆山利通车用气有限公司20130201昆地（2012）挂字第46-4号开发区朝阳路南侧、黑龙江路西侧城中住宅17400313001.3-1.8659046.44%114673663 江苏中大地产集团有限公司20120301昆地（2012）挂字第2号朗峰开发区朝阳路南侧、长江路西侧城中综合16400574003.0-3.51001033.47%164162860 （全国性）建滔积层板（昆山）有限公司20111227昆地挂字2011-50玉山镇合兴路南侧、柏庐路西侧城中住宅32900921002.0-2.8312048.57%102651115 昆山乐建住房开发有限公司20111109昆地（2011）挂字第41号玉山镇昆城博奥苑东侧、朝阳西路南侧城中综合718001798002.0-2.5201011.67%14432803 昆山乐建住房开发有限公司20110802昆地（2011）挂字第26号开发区珠江路西侧、朝阳路南侧城中商办9400611005.5-6.5（地上部分）206250.00%193883173 顾建心20100703昆地(2010)挂字第23号金鹰国际公馆开发区朝阳路北侧、珠江路西侧城中综合158100411000商业1.9-2.2，住宅2.2-2.682500.00%1304333174 （全国性）南京金鹰国际集团有限公司20100702昆地(2010)挂字第22号开发区柏庐路东侧、朝阳路北侧城中商办19300482002.0-2.5（地上部分）60000.00%115802402 康成投资（中国）有限公司20100301昆地（2010）挂字第9号金茂云庭开发区丁岸河东侧、合兴路南侧城中综合9900356003.0-3.6（地上部分）840086.67%83162336 金茂投资发展（昆山）有限公司20091015kunshan10-100金鹰天地广场开发区东新街南侧、珠江路东侧城中综合61814.8265803.64.0-4.3（地上部分）60000.00%370891395南京金鹰国际集团有限公司和金鹰国际商贸集团(中国)有限公司20090819kunshan10-128 新城天地开发区柏庐路东侧、朝阳路南侧城中综合814241628481.4-2.0（地上部分）22500.00%183201125昆山市新城发展建设有限公司20090209kunshan10-739 开发区丁岸路东侧、合兴路南侧城中商办4443177723.5-4.0（地上部分）25000.40%1111625江苏城南建设集团有限公司20081023kunshan10-237景秀丽都开发区长江路东侧、庆丰路北侧城中综合23800594002.0-2.5（地上部分）28500.00%67751140昆山开发区大成房产有限公司20081023kunshan10-238开发区黑龙江路东侧、朝阳路北侧城中综合16600414002.0-2.5（地上部分）28500.00%47241140昆山市新城发展建设有限公司20080924新鼎岸商务大厦开发区丁岸路东侧、合兴路南侧城中商办4000160003.5-4.0（地上部分）5440118.47%21821360宜兴市新大陆建设发展有限公司20070925kunshan10-406 弘晖首玺开发区黄河路东侧、友谊公园北侧城中商办921033223613.5（其中商业建筑面积不大于总建筑面积的40%）9060202.00%834452589昆山弘辉建设开发有限公司20070801kunshan10-444 开发区圆明路以北、黑龙江路西侧城中综合13392334792.5410047.91%54911640陈水龙长江路柏庐路人民路震川路朝阳路合兴路庆丰路衡山路中华园路昆地（2013）挂字第20-4号：商办2308元/昆地（2013）挂字第15-12号：商办1531元/昆地（2012）挂字第46-4号：住宅3663元/昆地（2012）挂字第2号：商住2860元/昆地（2011）挂字第26号：商办3173元/昆地(2010)挂字第23号：商住3174元/kunshan10-100：商住1395元/昆地(2010)挂字第22号：商办2402元/地（2010）挂字第9号：商住2336元/kunshan10-237：商住1140元/kunshan10-238：商住1140元/kunshan10-406 ：商住2589元/城中成交土地分布（楼板价）住宅商办商住在售项目较少近几年土地成交少，多为商业用地小结赢商网赢商网8 8月福利活动：月福利活动：上传上传1 1份，可马上免币下载份，可马上免币下载1 1份；上传份；上传3 3份，可下载份，可下载VIPVIP资料。资料。活动时间：活动时间：20142014年年8 8月月1111日日99月月1010日日http:/ 2币资料实时推送）币资料实时推送）城中区域供应情况2013年全年城中区域新增供应量1814套，其中3、4和11月新增量较多，在昆山整体市场中处于末位，占比2.62%，2014年第一季度无新增供应量，区域内月度供应量不稳定2013年城中区域新增量占比情况金鹰、金瑞柏盛园城中区域成交情况2013年城中区域成交1355套，2014年前两个月成交149套，同比2013年下降24.75%；从数据来看2013年成交量出现了7月和12月的两个顶峰，主要原因是个别项目开盘或加推导致的，其他月份成交平平，低于百套。在昆山整体市场中，城中区域成交量也排在末位，占比仅2.10%2013年城中区域新增量占比情况翡翠名都柏盛园整体看来，区域库存量波动上升态势，2013年11月份库存量增至最高4383套，截止2014年3月底库存量4048套，当月存销比约79.37，在没有新增量的情况下，按3月去化量计算，现有库存需6.6年去化完，库存去化压力大！城中区域库存量情况城中区域与昆山整体市场成交对比2013年昆山整体市场成交64195套，近十五个月月均区域5017套，城中区域全年成交1355套，近十五个月月均去化102套，从图表中可以看出，城中区域每个月的成交与整体市场相距甚远，成交情况不理想。价格走势从图表中可以看出，2013年1月至2014年3月城中区域各楼盘均价呈下降趋势，项目价格梯次比较明显，2014年3月均价为10957元/，同比去年3月下降7.01%，其中下降最大的楼盘为玖珑湾。注：此价格为表价区域成交TOP10项目名称物业类别价格新增成交翡翠名都住宅92000288金鹰天地广场 住宅13700346200金瑞家园 住宅8500332171柏盛园 动迁房7000622102玖珑湾花苑 住宅1100023094绿中海雅苑 住宅9000079弘辉首玺豪园 住宅15500060金茂云庭住宅8455052永泰花苑 住宅965023950新城家园二期 动迁房7200020项目名称物业类别价格新增成交柏盛园 动迁房7000034金鹰天地广场 住宅13700014玖珑湾花苑 住宅11000011金茂云庭住宅845508永泰花苑 住宅965007弘辉首玺豪园 住宅1550006金瑞家园 住宅850005置地广场 住宅1600003绿中海雅苑 住宅900002世贸广场 商业18000022013年全年销售套数TOP102014年1-2月销售套数TOP10城中区域在售项目较少，在售项目都能进销售TOP10,2013年排名第一的为翡翠名都，成交288套，金鹰天地广场和金瑞家园在2013年均有加推或开盘，排名第二、三名，为第二梯队；2014年前两个月，成交量惨淡，动迁房项目柏盛园成交34套，排名第一，金鹰和玖珑湾成交14、11套，排名第二、三套。预计未来住宅上市量项目建筑面积（）批准销售面积（） 未来推量（）金鹰天地广场 120072玖珑湾花苑 17517010134973821弘辉首玺豪园 322361114742207619朗峰37686037686长江路项目1796860179686区域去化面积占比4.62%4.62%7.59%7.59%10.95%10.95%4.38%4.38%13.38%13.38%20.03%20.03%5.01%5.01%3.44%3.44%30.59%30.59%80-9080-9090-10090-100100-110100-110120-130120-130130-140130-140140-150140-150150-160150-160 160-170160-170170170以上以上6.82%6.82%7.02%7.02%9.63%9.63%3.85%3.85%13.24%13.24%21.23%21.23%4.01%4.01%1.931.93% %32.26%32.26%80-9080-9090-10090-100100-110100-110120-120-130130130-140130-140140-150140-150150-150-160160160160- -170170170170以上以上区域房型面积配比五个项目共用2492套房源，房型以170以上的大户型为主，占比32.26%，其次是140-150，占比21.23%；五个项目现已去化1278套，整体去化率为51.28%，其中170以上房型去化占比最高，占比30.59%，其次为140-150，去化占比20.03%区域住宅成交结构赢商网-运营中心，最专业“商业地产在线商学院“，海量专业资料每日更新中！资料下载地址：http:/ 金鹰天地广场荣记玖珑湾永泰花苑 简欧建筑风格简欧建筑风格现代欧式建筑风格法式建筑风格现代建筑风格产品分析-两房2R：1042+1R:1072R:922R：88弘辉首玺优点：两面朝南、通风性比较好、主卧带卫生间、空中花园可做成一个房间缺点：公共卫生间在进门口私密性不好、生活东线不合理、104平应做紧凑房型，却做成了一室大尺度舒适型房型，不符合市场实际需求。优点：两面朝南、面积利用率高，做到了三房、厨房带工作阳台缺点：因为房型太紧凑必然会导致生活动线的不合理性，餐厅的位置影响动线、南北通风性差、卫生间尺度狭小、厨房双面工作台，不方便操作。优点：三面朝南且都带阳台、公共卫生间干湿分离、厨房有工作阳台。各功能区尺度相对舒适。缺点：客厅和两个房间南北通风差、卫生间的位置导致生活东线紊乱。优点：两面朝南、各功能区尺度相对舒适、厨房带超大工作阳台。缺点：南北通风差、生活东线交叉、厨房尺度偏小、客厅阳台尺度小。金瑞家园 金鹰天地广场荣记玖珑湾永泰花苑 2R：125优点：三面朝南，主卧套房式设计，公共卫生间干湿分离厨房有工作阳台，各功能区尺度相对舒适。缺点：南北不通透，餐厅面积较小，阻碍动线。区域内两房户型方正，多为南北不通透，除金瑞花园，其他户型比较平庸没有太多特色。弘辉首玺为大面积舒适两房。产品分析-三房弘辉首玺金瑞家园 金鹰天地广场荣记玖珑湾永泰花苑 区域内三房主要集中在140左右，金鹰、金瑞和玖珑湾三个项目有点相似，都三面朝南，动静分区；永泰花园和弘辉首玺两面朝南，其中永泰花苑客厅为东西向。3R:132优点：三面朝南、主卧带卫生间、可做N+1房、卫生间离次卧比较近、生活动静分离、南北通透缺点：主卧不带飘窗或阳台、次卧凹进里面影响采光和通风、公共卫生间尺度偏小3R：142优点：三面朝南、主卧带卫生间和书房、可做N+1房、卫生间离次卧比较近、生活动静分离、南北通透缺点：除了客厅带阳台，其他功能区都不带飘窗或阳台、朝南小房间因主卧书房的面积分割，导致室内面积的使用率不高、公共卫生间尺度小。3R:143优点：三面朝南、主卧带卫生间、可做N+1房、公共卫生间离小房间都很方便、生活动静分明缺点：客厅阳台偏小、南北不通透3R:140优点：两个房间朝南、主卧带卫生间、可做N+1房、公共卫生间干湿分离缺点：客厅东西向，通风采光极差、厨房到餐厅动线不方便、生活动静区交叉3R:143优点：南北通透、功能区尺度都偏大，比较舒适缺点：开门对卫生间、生活动线交叉厨房狭长型，利用率不高、小房间朝北，尺度偏小产品分析-大户型（170以上）弘辉首玺金瑞家园 金鹰天地广场荣记玖珑湾永泰花苑 区域内大户型占比较高，跨度也就大，其中弘辉首玺最大的有700多平米的，这里只选取了170多平米的进行分析；金鹰和玖珑湾均是三面朝南，带有入户花园，金鹰动静分区，玖珑湾分区比较混乱；弘辉首玺173户型两面朝南，客厅为东西向，无太大优势。无无4R:170优点：三面朝南、主卧带卫生间和书房、可做N+1房、卫生间离次卧比较近、生活动静分离、南北通透缺点：除了客厅带阳台，其他功能区都不带飘窗或阳台、公共卫生间狭小4R:173优点：三面朝南，主卧套房式设计，带有入户花园，南有大阳台缺点：南北通透性差，北向两个次卧面积较小，动线混乱，客厅左右都有卧室，私密性差无无3R：173优点：开间尺度大，奢侈房型缺点：客厅东西走向不符合内地客层的习惯、所有功能区均不带阳台或飘窗建筑风格各异，欧式为主户型多以舒适度为主，无太多优势小结赢商网-运营中心，最专业“商业地产在线商学院“，海量专业资料每日更新中！资料下载地址：http:/ youEnd