XX古城物业管理方案.docx

XX古城物业管理方案物业概况（由开发公司提供）XX古蹴）主外用：形研发商提供）2 .供、H冰辎册发商提供）研发淘剧峨崎斗）（庆斤（燧据潮斗）5.（安全）监控辍（彳研发胡副檄据斗）6.（z研发商提蛾据斗）范1理，要涉及SJ的智野崎!具主要包括:xx胡屿僦m勃法；(2)AA物业公司卫生绿化检查办法;AA物业公司保洁绿化作业文件。E、车月艮务:牛辱石利用XX占强酬场口 (地前即动物)对住XX古啦主(单 位)和来访人员提供停车月躇(基本上是面向社会提供停车月躇I停车鼬行政府有 关部门制定的停车收费标准。对业主0朔酸行II缶票制怀口月票制两种结算富勒法。 僚队提(娟夜24/的觎守邦躇。停车月甥丹倭步庭I春庄要驾黠崎!具(1)XX古城停车场管瞰喧；(2)机动车停车登诞。3 . XX古眼给瞅序徵虹作因XX古脸讲放式徵里，又为5专木结构的仿S建筑，为确保XX古城公用设施 安全、公共安绐口朝的公现婷，必须6 1视XX宣喉箍理I作。XX古麻失 序管理工彳僚主要内容钊舌：XX古城台安保卫管理；XX古城肖防管理；XX古飕修 宣II作；XX古痂缘宣虹作。A、XX古城台安保卫管理：xx古城治安保卫管理的醺:可以描述为:以好XX古嬷宗告台理的见酸应?口 整体为出发点，形成包括以治安管理领导小组为摘军，各业主单位为杠杆，保安队为 支点打、防、管为主要内容，级责任,群防群治为基5际液缄的治安保E网 络。XX古I成台安保卫管理工作所要涉及到的主要管理制度此具包括：Q)XX古殿金衽驾新法;XX古鹿映A口徵翱定;卷朦件g理峻；案传U缱硼；(5)要害档案;夕竦人口登册；治安隐患驾攵通知书。B、XX古城肖防管理工作：XX古城肖防管理I作出敌悄防设施的W野网XX古蝴火工傍靖理 消防 设施的管理包括肖防设备以及各种设施的巡检、保养树作以及对火灾的抢救；防火 工作的管理包忠寸XX古城各种火灾隐患进行检身段8里，对各业主的防火工彳犊行指 第喻。XX古城肖防管理工彳偿涉及至！的主要管理带崎!具包括：Q)XX古城肖婕勤法；(2)防火J臻;消im患疆谩味动火许可证；(6) c肖控中4葭历己录；语稼；C、XX古般修管理I作：为了辐户XX古城仿S新的风貌和用设施fi竣全，要严格、规范t岐网寸用户 设喃维徵里装修的WS主要包括以下内翻咻节：项目申报、技术方案会商会 审、现场施工过程中的监督管琦陵L验收。XX古I蟋修管理工作要涉及的主要管 嚼畸1具包括:赛翩缱嚼峻；(2 )装t磅修协议书;(3 )XX古城设蛹葡饼支术改造管理办法；用户谢却喝胡政蓟目两藤；(5)施工安全任责书;会商会审白羚纪要；验收的有关纪要。D、XX古城ff缘管理工作：因XX古城为龙见模的仿5窗群，在设计中考虑为集居住、旅游、休闲、渡彳庭为T*,因此形象霞工作的主要内容包括：公共区i施序驾野的断、外墙立面、XX古城T告以及市招的驾罢所要涉庭咱勺主要答鞠隔!具刨舌：XX古城公共区域徵蒯度;XX古城关于广告市招管理的规定;整改通知书。4. XX古城房屋维修粉薛工作房屋是业主的产之一,也是商恭口用户赖以经营的场腑哇都摩空间，是 物业管理的对象，XX古蹦勺房屋管理工作主要从以下几个方面进行：A、的寸XX古城产权主体多元化的IS局，绪次咙J,究要求，合理使用场地B、木艮居房屋的不同用途，定性属啧住与业主、用户签订协议，任何用户不得J歌房屋结构和卜观，不得墙体张5!肺 招广告，不得占用公共场地、通道、房屋从事危害公共利励跑动，阳台上不得 防护栏不口雨蓬；根搞立权性质,确定双方权力、责!王和义务。C、留丸行装（统晴关蛭。缙户XX古履福吆浜设施的安全,用户装修前必须是出装修申请，经物管公司 核定内容后施工，施工过程中，物管公司对用户实施装修K指导、监督管I野瞳工验 收1理I作。工建立健全XX古城房屋的翔斗管理、标识设立工作。对不同产权属性的房屋进行图纸、资料分类、分区域专业管理、建立用户障；在各主要出入口及各楼层设立显著标识册而据E、搞好XX古城楼gE、搞好XX古城楼g子趣自测评定工作。每年趣对XX古脸融行自测、自检，以教1各蟒构的房屋中完好房、基本 念?房、T毋员坏房、严重损坏房不晦险房镰靖口比例，有肱管公司编制房屋管 理规蝴陶定房屋修缮的计戈昉氮第艇，为固定出增值、折ISWf蝌学fiF、制定切实做的房屋修缮计划，做好房屋的日联创辨户工作。建立健全房屋巡懒0阂口用户日常维修回访制度，及时姐塾视中出现的问瞬口用户投诉。使XX古城房屋内夕潴终保臃匕 整描良坳缘。G、做好防止白蚁工作。XX部膀屋霞及缁纳唯理I作要涉及glj的主要SS制窗1具刨舌:(11 XX古城场地使用(21 XX古城用户平面分布图(31 XXSWi、单彳(41表(51(51XX古城|翅员自检评定表(61日常维修计表5.)0(耐前|蚊陲设1作搞好阍敕明建设S膝经营活a是相一致的。因此，搞好XX古城部文B周聿设的管理工作至关重要，我fi提从以下几个方面开展工作:A、对业主、用户遵守XX古切洛蹶定的管理物业管理公司可以与业主、用户订立精神文明公约,开辟学习园地,宣传、弓I导 用户自觉遵守，朝精文明业主B、树立XX古城外阴缘，营造良妇羽蜩围。通过电视T告、贩宣传、开腐土K?关谊活3期形式，夕国骼刹咤专家3XX古 瞬办讲座、演讲，周末5文娱晚、“六一1建绘画(书法)上演、署期JLfi乐 器上演以及XX百竭工每年砌进行文艺DW；积臃敢府工作。为业主、用户种肖 费者创*个安全、整都环境；力店黝管公司与用户的了解、沟通，增速肖费信任。J积极参力屏士会公益活动，搞好XX古城精神文B用聿设XX古城神文B用甄1理I作，要涉庭I庄要富麟崎此具刨舌：(11 XX古城用户公约(21港报(31 玮(4 社会治超宗合海鳗玮六物业悭金健翊霞物业娱犍立和管g是xx古城g理a 土-睢础I作，也是科学1理的孽前 提，主要内舌1 .建立|/扑寝.建立业主房屋产便爨，B用触主房产的分布，产权性质与归类。2 .建立业主、用户的房屋使用摩，B用触主、用户的基本情兄.按国家标箔健立,皖善XX古城公用设施档案.3 .全时居消防条例及其或施里立肖防肾。4 .建立各种t钾保管，借硼峻。开发商向是供0渊斗：1工程资料；(1)项目抽隹如牛(2 )用it吸准如牛(3 ) 5161 的正(4)拆时置资H;3资H,(1)施工图，胡舌：总体平面、豌 结构、设备、附件工程及隐蔽管哪全(2) ttw赔(3)工程合同及开、立虹J艮告(4)工程旌算(5 ) 解哙审记(6 )工程设I棱更知R技龙筵单(包周程事激理稼)(7)隐蔽工跳收签证(8 )沉阚嚓记录(9 )竣工验收证明书(io)钢材、水;睦主要翻油勺质量保证书(11)新材料、配件的峰合格证(12)水电、卫、消防等设备验收合格证书(13 )沙浆、碎块试国蜡4、交工前必须在置t标0月令、热管白蟆体施1(埋敷)位(走1)15、提供物质清单(第一批)：麴的我颊名称我遹陶才座腱话10台湾耨具mrnZ-fcr2对渊160台酬几靛绿化用具5台康15几1台拖布榨水机Z i x 打翱15台康957J20把靛维修器材的几1台三班5辆几2台斗车5辆徵酬01 机1台4MW谈桶的电钻3台大嬲桶手电钻3台SEIM1批)43台力用去5只铝合金梯（中）6把铝合金梯（低）4把鞭（12 米）3把5oiIM1辆型翻幽几1台加几1台5侪几1台/立马（大）2付力品峰赖靛/立马（小）2付电脑（带打B硼函制解调器）6台TM(TWg)8套冬巨（铁质）20组管钳（大中、小）各2把文怫（襁）打号几1台保身艮200套发靛保部艮200套加几1台绿化服80套蝌几1台电理32套Z 1 iWE物业办公室、保安室、保洁休息 室、电工修靛七、各项管理目标项目标准198%2房屋倒缴时率98%3确3歧全肖廨100%4公区治安事n发生率5%o5缁啰工wa辘100%6婿、设j曲率98%7公解90%8硬气）98%95%o 100%人便刷第项目10维修0照回邮100%11消防设备运行正常率100%12血版专业t制哈傩90%13业主用户对物嶂野多90%141516171 座膀(1)免费为业主、用户收锄站I、信件。(2 )免费为业主、用户为逑威婿?里费等手续。(3) 2有做第(1)家幅(2)房屋缢己(3 )植琳且赁。(4 )停车场车位出租、洗车、修笔(5 )其询提维噫九联谊活动II住用户联系接待制度；7 .其他二 指导思想和目标以人为本；以综合月踪为宗旨；以一业为主、多种经营为手段；以It娱高社领 益、经并燔呻兢益通过我们有效、规范的科学a螭唯理,力争第一年进入市、省级优秀小区，第 二钿入省、飒用诱小区；使物业保窗环断的增值为加虽xx古蹴物业管理，为业主、用户创造一个清舒适、安全、优雅的居泰磁，对XX占赎行24的全天候图期崛妨式行物业管电具体办海吓:1廨圈1覆贯彻执行覆贯彻执行院法、汨、行班若娇腱设部 33号 ,以则妨性捌吸依法1理2.目标管理A .保护业主、用户的髅权益，保障房屋及其设备、设施使用功能作用的正常。B .保障1住、用户的合法权益；保持房屋的基本价倒岷用你直，使物业发挥最C.为业主、用户提懈效、优质、经济的方面妙，创阖掇洁、文明、 安全、敲1方便的居住（办公群至商）环嵬D .追求蒯缰理励部社会、环境经济6垮合播(1)一位员工都有接待业主、用户的义务，耐单瞰地0答业主、用户的问题,不e胭答的应作出正5能引。(2 )业主、用户捞钝话设专A接0斤，接0胞话不得超过E声锄蟠既用语, 侬踊晌诩子细i稼,认真填用防弹,及时遨陌关人副理(3)投戚瓒口无麟匐用防过四的，处理翻应向业主、用户解清楚。(4 )建立业主、用户来信来访登记常喉，港出了解业主、用户对XX古城物业管 醐意期嘀义，不政进I作，提高韶冰拜师务质量(5 )建立做回访业主、用户制度，谄田了解业主、用户对XX古城物业管理的 意W建i义,痔改虹作，提Ml理ZK平神陶熊(6 )设立业主、用户意见箱，同寸开箱收集业主、用户意见，对业主、用户意见 作出认真地处珊口圆溯 阵。2就举处1生用户联谊活Sfi举行业主、用户联谊活 ,采用形式多样的、轻松活发的、非正式的活形式加 强与业主、用户的联系与沟通，主要有以下所怫式：(1) 施式组绽1k主、用户参观访问其他物业，了解其管理状况，演物业公司讲解他们的 工作状态，这是听取用户反映，消除误解的有效方法。此外，邀请业主、用户参观XX 古贿关设施设备活动，让业主、用户了螭琬悉xx古城设施的正确(翱方法，提高 紧急情况下的应变能力。为业主、用户提供T加强联系、沟通的场所，化解毗邻业主、用户间的隔阂与 误解，使业主与业主之间、业主与用户之间、用户与用户之f所口睦相处。（3）节日联谊活每逢重大节日，邀请业主、用户代表参力嘛谊活 ,举行5关谊会、茶话会，开展 形式多样的文娱活,力曜业主、用户N诃与物业管理方之间的沟通不唯解。业璋员会是由物业业选举产生的，是绢户业主合郊隘、反应业中的意 腐嗟求的T自治组织、成立业主委员会的目的，在于各业主通过共同订立的的一 份公共契约使各自的产权得到法律像户，各业主都能得益；支持、配合、监督物业管 理公司对物业进行管理;缙户业主等椒益;对公共设施魄健、更改、扩充 改善, 以及房屋的缅籍与业主利阖目关的事益作出决议。业主委员会可决定聘请某T勿业 管理公司管理该物业（新建物业由开发商聘清物业管理公司管理该物业的第一届业主委员会由业主大会悻选举产生,业主代表由本物业内产权人（裁托（诞 人）解性代名额以楼层为单位或但推选与1k主、用户协獭定。代 大会膨贿过半数1壮蹲权的）1住代表出席循洋行，委员会必须有与会半数以t 的博蜗瑞造选业主代表大会的召开应有一的容纳稀斤，营造庄重、瓶U的氛围;大会的 首次扫寺暂由开发商到tA员翊选举议程，严格E睢陵放选票，成立唱、监、计票 组，严格进行有效够充计，并将选举结果公福口胸衽XX古城大堂内。文上-次选 举未能成功，财鞭例第二;熠举。业短员会成立后应贿关程序送区、市房管 局（物业管黜）备某业主委员”届任期为三年，委员可连选连任。业主委员创建期间，委员蟠应及耕卜选。委员会由9名或11名人员组成,设主任1名，昌庄任3名，执行秘书1 名。执行秘书由物业管理公司人员担任，协助主任工作，并负责决议砌行。蹄AA崎前公司（筹）二OO一年七月十日E.严格按照磁肺安全文明小区考核达标标裾口全国城市物业优秀小区考核达标标;1核达标标;1距标管理执行工S 09000质量保ffi本系，借鉴国际、国内先进物业管蓬蓬，应用现代科技手段：计算机、闭路电视触条充自协整条充，电子巡更亲横s行科学t理四、遢伽制R漏呈XX古雌磁BAA物业管里有限公司智里，按企业化专业化、社会化、-彳本化的物业管理运作机用J,全权负责XX古螂勺物业管理1. AgBE管理处主任：1人;安队长：1人;保洁主管：1人;绿化管：1人;客户月腾中主管：1人;装W监3: 4人;内勤：5人（其中2人为客户月的中心内业）；设备维修：8人;保安：90人；（32个岗位，每腌32人+小休6人+轮休7人=45人，每天分两班45人x2班=90人）保洁：85人；（建筑面肋434255 nr,按平均每人每天做6000 m算为73人， 力休12人）绿化：40人；（面积为316137.64 nf z人均为7904行/天人）合计：237人.（含厨房厨 琛工共为245人）2 .职工培训II作为提高全体从业人员的综合素质，将着力做好物业管理工作的职业培训，提高职 工岗彳源能，培职养2筋意K ,树立阅郁业道德风尚不爱岗渐，开展有 池邺）培WDZ作。墙旭找表A .物业管理基5踪职培训；B .公敬獐制gi剖II ；C.缸岗位耳靖t剖II;D .各专此支术领程培训；E .各专业期旗际操作i剖II;F.夕隋教员7寸保卫、消防培训。结合XX古幡理御椅兄，就 1 适时本XX胡濯理胳解峻，刨舌内部的S作管螂度夕解获1业主、卧的1理公维。3 .树立企1团缘全体从业人员按不同的岗位，身着gUZ作月吐岗、颐工作牌，主动将物业管 理工作置于业主、用户的监督之下,不断改进不曜高智里工作0勺服务质量、树立企业 的副那象 全方位，多元（七，专业化，深思欠，宽领域，高籁的飘殄是AA 物业”对铮位IE主/用户的承诺。4 .房屋设备设施霞、运行、维修一条龙，蟒244耐第帝崎，最大限度地 为峥用GMWfto5 .综合服方便业主，开展多层次、全方位MB器，为业主提供旬翻1无翻1 便民0寓6腾虽XX古蝴绘合管理，创造优良环填 文明社区保安员24 JW寸巡逻站岗、治宝肖防监控，确保XX古癖全。保洁员先t XX古城 各潮3保洁责任E进行询葡丽跚鬲韶，保持XX古城公共墙地面的整吉。绿化人 团寸xx古邮呀的化 草、树、木进行日mt理，是耨他遍揪蕊各类g备国褶理A飒融路线砺招类设备设施的拯,发现可题R 寸处理8.紧急畸阻投诉电话，24/的值班，更S业主、用户投诉并及时处理 施卜时a核阂 旃前，冲，分分秒?辘n府您身旁”；国暴脏的工作时间由专职人员接听投诉电话，非工佣四间由监控中人员知斤投诉话并及时姐到国歌的问题。全方位，多元化，专业化，深层次，宽领域，高质量的1瓒器。1 .XX古城设备运行管理工作XX古城设备逅褶理工作的管理包括备管理麴称暇备运行系先设备管理辎勺基本彳铁是通过设备管理的础1 作制窗昉法，确保设备的完好、安全?喻盘。设备徵蛔舌：设备好、安全?喻盘。设备徵蛔舌：设备璇产管理、设备事故1理、i婿使ffi稚蟒管蟹暇副提的H划管里AA物业公司对XX古城公用设备固定出的管理蔻寸鼠物形搦管理，其内容 是设备档案缀油酒里、设备转移的缪翱殷备报废的管理。其要采用的管理制口 工M主要包括：技龙爨f嚼峻;(2)幡瓶；(3)设备卡片；(5)设备韶氏及题术文件金斗；皴辞辕单；幡龌单。AA物业公司对XX古城公用设备使用窗户的缪里，主要君腑对生产运行人员 执行安全搦悌腥，生产运行人员的上岗资格驾野暇备状态的日常检查等方面。鳗采用的1瓒崎1具主要刨舌:设备检举期助法；(2)各类设备的安全剩锹程；蝴雌修稼；重要设备操作岗位的上岗操作ffi。AA物业公司对设备修理实行戕憎理每年上半年由设备主管3蜩嬷技术状橱瞅翎乍出的项目修珊吠修理的计划，经公司批准后方5算资金予以或也。避的管理工具是：每年颠设备检修H划S。xx古城设备生产运行系统的本假是根用户要求在确保设备安全、翻的前 提下，提(共设运行0够，其条充搦图蠲颗姓产g向乍业系统部分构成对xx古场整个公用设备设施麴曲谣度集中的调窗饼旨工调窗供旨靴须以 用户要行暇备驾S的要求为的居，权力范围除了设备诣和标街蹴量，碰伸到 必要的物资做悯丸在XX古城除了设备安全操!佛0程外，调圜融权高于一切业 翔酩亍助聆的权力。XX古城公用设备园亍调圉旨军率充要采用的管理制窗口I具主括：国翔虹悌峻;(2)运行I艘令。XX古城公用设箭性产运向乍业条版招丸行调度令按管理规章制度进行运行作业，由各种设备运行fi推班点所构成 所要采取的管璘崎1具主要包括:运向i班点值班B峻；(2)国暹班点封划削度;蛔例管W;(4)各科竣备的设备运行记录。2.XX古廨保障0第工作XX胡的保凰躇工作除了设备运行以外,还有以下几个主要内容：维修；保吉绿罔器；XX胡!用信代为里躇；水电气代的微器；停车月躇；植物租服 务；且赁等。对XX古城所开觥维修月躇，主要包括工稗隹修月照和日联隹修月器。维修月躇 的主要对象是物管公司权属范围内的公用设备及公用设施，此外也包指虢哟定所 进行的用户设施维1缈躇。智里公司对工程维1绷脚勺管理磔嫄，依照工程建设形式L烦目霞坊式行。日常维修月第包括对公用设备设施的日常维修不畛勺定对用户自用设备设施的日 常维修。其依居前者是设备(周末)语己录和设备运行1稼中的设备故障i稼, 后者是用户投诉。日常维修月筋由运行9期髀胧规范地行部署、描新脸查, 其人工不砌料分别采用一级不匚级糠日趣t修工作要涉及S的主要管理制囱!具刨舌:缅tl璘蝮；(2)谢翔虹悌僚；用户投腱用户投厢I谡(5)维修谈修单。B、场用艮务：(略)c、水电气费代收代缴a躇：用户尚称、电、气，物管公司每月抄君-次，并由用户对此进行认可。随后， 物管公司将位ffi户的水 电 气 收费通知下达用户，对鼬费。水电气代班璇器工作涉海I的主要蜀勤崎01具刨舌：(1)水电其抄壁;(2)公用设备设喉藻理充计表；水电气I嬷统H表；收费瞰弹。D、保洁绿例所：物管公司对XX古懈保番蹄依弗主要包撷寸XX古城公共区域XX古磔 筑的公共部幽吆洪卫生间的保洁用器以及对XX古嬷录地的日常养护。其中，XX古 磔筑外墙清算口灭除公害作为专项工作导-年进行两次，其他工作入日常性的见