资产评估自测题大全

. . . . 第一章 自测题一、单项选择题1、所谓资产，是指经济主体拥有或控制的，能以货币计量的，能够给经济主体带来经济利益的（ ）。A. 自然资源 B. 生产资源C. 经济资源 D. 资本2、以下选项中不属于资产评估工作原则的是 （ ）。A. 真实性原则 B. 准确性原则C. 简易性原则 D. 公平性原则3、下列选项中对资产评估与会计的区别的叙述中不正确的是 （）。A. 会计是一项以记账、算账和报账为基本手段，连续地、系统地反映和监督企业生产经营、财物收支与其成果的一种社会活动；资产评估是一种价值判断活动，评估和咨询是资产评估的基本职能B. 会计记账和算帐中的资产确认和计价主要以市场价格为依据；资产评估中的资产确认和评价主要是以历史成本为依据C. 会计中的资产计价方法主要采用核算方法；资产评估中的资产价值评估除了可以利用核算方法外，还广泛应用预期收益折现方法、市场售价类比方法等多种技术方法D. 会计工作的总体目标是为企业管理服务；资产评估的总体目标是为资产交易服务、作为资产评估客体的资产，存在形式是多种多样的，按（）形式划分可将资产分为有形资产和无形资产。A.资产是否具有综合获利能力B.资产能否独立存在C.资产的存在形态 D.资产与生产经营过程的关系、资产评估与其他学科一样，其理论体系和方法体系的确立也是建立在一系列基础之上的，此基础是（）。A假设基础B. 事实基础C结果基础D. 数据基础、在资产评估假设中，（）是资产评估得以进行的一个最基本的前提假设。A交易假设B. 公开市场假设C持续使用假设D.清算假设二、多项选择题1、确定评估基准日的目的是（ ）。A. 确定评估对象的时间 B. 确定评估机构的工作日程C. 将动态下的企业资产固定为某一时期D. 将动态下的企业资产固定为某一时点2、资产评估是一组（ ）的经济活动。A.社会性 B.政府性C.公正性 D.行政性3、资产评估具有（ ）的特点。A.现实性 B.咨询性C.随机性 D.预测性4、（ ）是资产评估应遵守的工作原则。A.客观性原则 B.替代性原则C.独立性原则 D.预期原则5、资产评估的经济性原则有（ ）。A.替代原则 B.预期原则C.客观原则 D.贡献原则6、在资产评估价值类型确定的情况下，资产评估的方法选择具有（ ）。A.多样性 B.替代性C.唯一性 D.随意性三、判断题1、所谓资产，是指经济主体拥有或控制的，能以货币计量的，能够给经济主体带来经济利益的生产资源。（ ）2、简易性原则是资产评估工作原则。（ ）3、资产评估与会计的区别是：会计是一项以记账、算账和报账为基本手段，连续地、系统地反映和监督企业生产经营、财物收支与其成果的一种社会活动；资产评估是一种价值判断活动，评估和咨询是资产评估的基本职能。（ )四、问答题1、什么是资产？什么是资产评估？资产评估由哪些要素组成？2、资产评估有哪些假设？3、简述资产评估与会计计价的区别？4、简述资产评估目的、价值类型和评估方法之间的关系？参考答案一、单选1、C 2、B 3、B 4、C 5、A 6、A 二、多项选择1、AD 2、AC 3、ABD 4、AC 5、ABD 6、AB三、判断并改正1、错 2、对 3、错 四、问答题（略）第二章自测题一、单项选择题、利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法是（）。A成本法B. 收益法C分析法D. 市场法、以下选项中，通过市场法进行评估的程序为（）。A选择参照物在评估对象与参照物之间选择比较因素在各参照物成交价格的基础上调整已量化的对比指标差异指标对比、量化差异综合分析确定评估结果B选择参照物指标对比、量化差异在各参照物成交价格的基础上调整已量化的对比指标差异在评估对象与参照物之间选择比较因素综合分析确定评估结果C选择参照物在评估对象与参照物之间选择比较因素指标对比、量化差异在各参照物成交价格的基础上调整已量化的对比指标差异综合分析确定评估结果D选择参照物在各参照物成交价格的基础上调整已经量化的对比指标差异指标对比量化差异在评估对象与参照物之间选择比较因素综合分析确定评估结果3、通过估测被评估资产未来预期收益的现值来判断资产价值的各种评估方法的总称是（ ）。A市场法 B. 收益法C成本法 D. 分析法4、采用收益法进行评估，其基本程序正确的是（ ）。A搜集并验证与评估对象未来预期收益有关的数据资料确定折现率或本金化率 分析测算被评估对象未来预期收益用折现率或本金化率将评估对象未来预期收益折算成现值分析确定评估结果B搜集并验证与评估对象未来预期收益有关的数据资料分析测算被评估对象未来预期收益确定折现率或本金化率用折现率或本金化率将评估对象未来预期收益折算成现值分析确定评估结果C搜集并验证与评估对象未来预期收益有关的数据资料用折现率或本金化率将评估对象未来预期收益折算成现值确定折现率或本金化率分析测算被评估对象未来预期收益分析确定评估结果D搜集并验证与评估对象未来预期收益有关的数据资料确定折现率或本金化率 用折现率或本金化率将评估对象未来预期收益折算成现值分析测算被评估对象未来预期收益分析确定评估结果6、首先估测被评估资产的重置成本，然后估测被评估资产业已存在的各种贬损因素，并将其从重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值的各种评估方法的总称是（ ）。A市场法B.分析法C成本法 D.收益法7、被估测资产账面价值为100 000元，1992年建成，1997年进行评估，已知同类资产环比价格指数分别为1993年为11.7%，1994年为17%，1995年为30.5%，1996年为6.9%，1997年为4.8%，则被估资产重置资本（ ）。A382 000元 B. 182 000元C100 000元D. 191 000元8、购置一台全新的机床设备价值10万元，年生产量为4000件。现知被评估资产年产量为3000件，可以确定其重置成本为（ ）。A10万元 B. 75000元C13.3万元 D. 80000元二、多项选择题1、资产评估方法的选择取决于（ ）。A.评估的价值类型 B.评估对象的状态C.可供利用的资料2、运用市场法时，参照物主要差异调整因素有( )。A.功能因素 B.地域因素 C.时间因素3、造成资产经济性贬值的主要原因又（ ）。A.该项资产技术落后B.该项资产生产的产品需求减少C.社会劳动生产率提高D.自然力作用加剧E.政府公布淘汰该类产品的时间表4、决定现行市价的基本因素有（ ）。A.基础价格 B.直接法和类比法C.供需关系 D.质量高低E.评估方法5、应用现行市价法必须具备的前提条件是（ ）。A.有一个充分发育活跃的资产市场B.必须具有与被评估资产一样或相类似的全新资产价格（ ）。C.可搜集到参照物与其与被评估资产可比较的指标和技术参数D.被评估资产的未来收益能以货币衡量E.资产所有者所承担的风险能以货币衡量6、影响资产评估值的因素除了市场价格外，还有( )。A.资产的使用和自然力的作用B.新技术推广运用的影响C.宏观政策因素的影响D.政治因素的影响7、估算重置成本的方法有（ ）。A.重置核算法 B.收益法C.物价指数法 D.规模经济效益指数法8、决定资产的现行市价的基本因素有( )。A.资产的生产价格 B.供求关系C.时间因素三、判断题、利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法是市场法（T）、通过市场法进行评估的程序为：选择参照物在评估对象与参照物之间选择比较因素指标对比、量化差异在各参照物成交价格的基础上调整已量化的对比指标差异综合分析确定评估结果。（T）。3、通过估测被评估资产未来预期收益的现值来判断资产价值的各种评估方法的总称是分析法。（F ）4、采用收益法进行评估，其基本程序正确的是：搜集并验证与评估对象未来预期收益有关的数据资料确定折现率或本金化率 分析测算被评估对象未来预期收益用折现率或本金化率将评估对象未来预期收益折算成现值分析确定评估结果。（F）5、首先估测被评估资产的重置成本，然后估测被评估资产业已存在的各种贬损因素，并将其从重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值的各种评估方法的总称是成本法。（T ）6、运用收益法进行评估涉与到许多经济技术参数，其中最主要的参数是收益额、资本化率、折现率、获利期限和获利额。（F ）7、在成本法的运用中，资产的实体性贬值的估算一般可以选择以下几种方法估测估算法、成新率法、观测法、使用年限法、比例法。（T ）8、运用不同的评估方法评估同一资产时，必须保持一致的是：评估目的、评估前提、市场条件、被评估对象状态和经济技术参数。（ F）。四、问答题1、什么是市场法？其应用条件是什么？有何优缺点？2、什么是成本法？其基本思路和应用条件是什么？有何优缺点？3、重置成本有哪两种类型？二者的关系如何？4、简述重置成本法的基本思路和适用条件。5、市场法和成本法的区别表现在哪些方面？6、资产有哪几种贬值？其含义是什么？7、简述收益法与应用前提。8、选择资产评估方法应考虑那些因素？五、计算题1、某评估机构2000年1月对某设备进行评估。该设备于1990年1月购建，帐面原值150万元。已知1990年1月定基物价指数为120%，1995年定基物价指数为140%，评估基准日定基物价指数为160%，该设备综合成新率为60%。要求：确定该设备的评估值。2、某项资产1995年购建，帐面原值100 000元，1998年进行评估。若以购建时物价指数为100%，则 三年间同类资产物价环比指数上涨幅度分别为10%、20%、15%。要求：估测该项资产的重置成本。3、某企业预计未来五年收益额分别是12万元、15万元、13万元、11万元 。假定从第六年起，以后各年收益均为14万元，确定的折现率和本金化率为10%，确定该企业在继续经营下的评估值。4、某企业进行股份制改组，根据企业过去经营情况和未来市场形势，预测未来五年的收益额分别为13万元、14万元、11万元、12万元和15万元。根据银行利率和经营风险情况确定其折现率分别为10%和11%，试采用年金资本化确定该企业的评估价值。参考答案一、单选1、D 2、C 3、B 4、B 5、A 6、C 7、D 8、B二多项选择1、ABC 2、ABC 3、BE 4、ACD 5、AC 6、ABCD7、ACD 8、ABC三、判断1、对2、对3、错 4、错 5、对 6、错7、对 8、错 四、问答题（省略）五、计算题解：运用现行市价法中物价指数法：设备的评估值=帐面原值*评估日定基物价指数*成新率=150160%/120%60%=120万元答：该设备的评估值是120万元2、解：运用价格指数法，C=（I1/I2）*C0，则重置成本=100%*（1+10%）*（1+20%）*（1+15%）/100%*100000=151800元答：该项资产的重置成本是151800元。3、解：（1）确定未来5年收益额的现值=120.9091+150.8265+130.7513+110.6833+140.6209=49.2422（万元）（2）、第六年以后的收益本金化=14/10%=140万元（3）、企业评估值=49.2422+140/*（1+10%）=49.2422+1400.6209=136.17（万元）4、（1）、五年收益求和PV= =130.9091+140.8264+110.7513+120.6830+150.6209 =4901617(万元)（2）、求年金:由： 得：A=49.16170.2638=12.9689(万元)（3）、该企业评估值=12.9689/11%=117.9（万元）第三章自测题一、单项选择题1、资产评估中的机器设备指（ ）。A由零件、部件组成的可进行能量转换的实体组合B所有代替人类体力劳动和辅助人类智力劳动的人造物 C可做机械功能的实体组合D能生产出工业产品的实体2、重置成本法主要适用于评估（ ）。A、可连续计量预期收益的设备 B. 可正常变现的设备 C. 可获得非正常变现价格的设备 D. 续用、但无法预测未来收益的设备3、机器设备重置成本中的直接费用包括（ ）。A各种管理费用 B. 安装调试费用C人员培训费用 D. 总体设计费用4、计算重置成本时，不应计入的费用是（ ）。A购建费用 B. 维修费用 C安装费用 D. 总调试费用5、应用成本法对机器设备进行评估时，分别估算机器设备各构件构成部分在评估基准日的成本，然后加和得到重置成本的方法是（ ）。A成本规模指数法 B. 物价指数法C细分加和法 D. 市场法6、运用收益法评估资产的价值，其前提是（ ）。A. 资产具备独立的获利能力 B. 资产具备独立的生产能力C、 产具备可更新能力 D. 资产具备独立的获利能力和生产能力7、下列选项中，正确运用市场法评估机器设备的步骤是（ ）。A根据确定的评估目的和适用的价值类型，在同一供需圈，选择合适的交易市场选择参照物明确鉴定被评估对象调整参照物价格与估算被评设备的评估值B根据确定的评估目的和适用的价值类型，在同一供需圈，选择合适的交易市场明确鉴定被评估对象选择参照物调整参照物价格与估算被评设备的评估值C明确鉴定被评估对象选择参照物调整参照物价格与估算被评设备的评估值根据确定的评估目的和适用的价值类型，在同一供需圈，选择合适的交易市场D选择参照物明确鉴定被评估对象调整参照物价格与估算被评设备的评估值根据确定的评估目的和适用的价值类型，在同一供需圈选择合适的交易市场二、多项选择题1、进口设备的重置成本除包括CIF价外，还包括（ ）。A.银行手续费 B.境外保险费C.境外运杂费 D.进口关税E.安装调试费2、设备的运输费用通常是按设备价值的一定比例计算，在具体确定去费上下限时需考虑以下因素（ ）。A.体积 B.重量C.距离 D.交通条件3、设备的功能性贬值通常表现为（ ）。A.超额重置成本 B.超额投资成本C.超额运营成本 D.超额更新成本4、利用国产设备的重置成本推算进口设备的重置成本的前提条件是（ ）。A.无进口设备现行的CIF B.关税税率变化很大C.无国外设备的现行FOB D.外汇汇率变化很大5、设备物理寿命的长短主要取决于（ ）。A.技术进步速度 B.设备质量C.维修水平 D.使用强度6、运用市场法评估设备价值，选择参照物时，应特别注意（ ）方面的可比性。A.规格型号 B.制造厂家C.市场条件 D.交易地点7、当利用参照物与比较法估测被评估机组的重置成本时，需调整的主要参数有（ ）。A.交易时间的差异 B.生产效益的差异C.区域因素的差异 D.付款方式的差异三、判断题1、重置成本法主要适用于评估可正常变现的设备。（F ）2、应用成本法对机器设备进行评估时，分别估算机器设备各构件构成部分在评估基准日的成本，然后加和得到重置成本的方法是细分加和法。（T ）3、运用收益法评估资产的价值，其前提是资产具备独立的生产能力。（ ）4、进口设备的到岸价是指设备的离岸价+海外运杂费用+进口关税。（ ）5、设备成新率是指设备现实状态与设备重置成本的比率。（ ）6、运用修复金额法估测成新适用于具有特殊结构，与在设备上可修复的有形损耗的设备。（ ）7、需安装的设备，且安装调试周期很长，其重置成本不仅需要考虑正常费用，而且要考虑资金成本。（T ）8、机器设备的重置成本应包括机器设备的日常修理费用、机器设备的购置费用和设备操作人员的培养费用。（ ）9、当利用参照物比较估测评估机器的重置成本时，需要调整的重要参数有：设备所在地与参照物所在地的地区因素、设备的生产能力因素和设备交易的时间差别因素。（ ）四、问答题1、重置成本法在机器设备评估中的适用围是什么？2、单件（台）设备与机组在重置成本构成方面有哪些区别？3、构成机器设备重置成本的直接费用主要包括哪些？4、如何计算机器设备的加权投资年限与其成新率？5、简述进口机器设备重置成本的容。6、影响或造成机器设备功能性贬值的因素有哪些？7、简述运用超额营运成本比较法测定功能性贬值的步骤。8、采用成本法评估机器设备是否都要计算其经济性贬值？五、计算题1、被评估机组为3年前购置，帐面价值为20万人民币。评估时该机组以不再生产，而被新型机组所替代。经调查了解，在评估时点，新型机组的取得价格为30万元。专家认定，被评估机组因功能落后，其贬值率约占新型机组取得价格的20%，被评估机组尚可使用7年，预计每年超额运营成本为10 000元，所得税率为33%，投资收益率为10%，假定其他费用可以忽略不计。要求：估测被评估机组的评估价值。2、被评估设备的设计使用年限为12年，现已使用5年。该设备的实际使用强度超过了正常使用强度的50%。试求该设备的尚可使用年限。3、某企业须对一年产20万件零件的机器进行评估。现有一新购进的技术先进的同类机器，年生产能力与被评估机器一样，但是，由于其功能先进，每件产品可节约原材料2元。假定被评估机器剩余使用年限为5年，适用则折现率为10%，所得税率为33%。要求：试计算该机器的功能性旧贬值。4、1993年购入一套设备，帐面原值100万元，1996年花费4万元更新，1999年又用了5 万元改进其功能，预计尚可使用十年。该设备正常运作需10人，年均工资6000元/人，材料消耗折合人民币100万元，能耗折合人民币10万元。目前新设备仅需7人即可；且料耗与能耗与被评估对象相比，均可节约10%。另外，从1993年至2001年之间年 物价上涨率10%，规模指数0.7，适用的折现率8%，所得税率33%。（P/A, 8%, 10）=6.710要求：根据以上资料估算该设备在2001年的价格。参考答案一、单选1、B 2、D 3、B 4、B5、C 6、D 7、D二、多项选择1、ADE 2、ABCD 3、BC 4、AC 5、BCD 6、ABC 7、ABD三、判断1、错 2、对 3、错 4、错 5、错 6、错 7、对8、错 9、错四、问答题（省略）五、计算题1、（1）、被评估机组的现行全新价格=30（120%）=24（万元）（2）、设备的成新率=7（3+7）100%=70%（3）、年超额营运成本=10000（1-33%）=6700（元）（4）、功能性贬值=6700（P/A,10%,8）=67005.3349=35744(元)(5)、设备的评估值=24000070%35744=131 256（元）2、尚可使用年限=125150%=4.5（年）3、（1）、被评估机器年原材料消耗的超支额=2200000=400000（元）（2）、扣除所得税后的余额=40000（133%）=268000（元）（3）、功能性旧贬值=268000（P/A，10%，5）=1015934.4（元）4、根据所给资料，可以采用重置成本法确定评估值。（1）、用物价指数调整法确定设备重置价值=100(1+10%)8+4(1+10%)5+5（1+10%）2=214.4+6.444+6.05=226.894（万元）（2）、用综合年限确定有形损耗加权更新成本=214.48+6.4445+6.052=1759.52（万元）加权投资年限=1759.52/226.8947.755（年）有形损耗率=7.755（7.755+10）100%43.68（3）、计算功能性贬值年超额营运成本=100.6+100+10-70.6-（100+10）90%=（10-7）0.6+（100+10）10% =12.8万元功能性贬值=年超额营运成本（1所得税率）（P/A,i,n）=12.8（133%）(P/A,8%,10)=57.545(万元)（4）、计算评估值 评估值=226.894226.89443.68%57.545=70.242（万元）第四章自测题一、单项选择题1、土地一般是指（ ）。A陆地与其空间的全部环境因素B由土壤、气候、地质、地貌、生物和水文、水文地质等因素构成的自然综合体C地球表层的陆地部分，包括陆水域和滩涂D地球表面的能为农业，工业生产提供场所的部分2、在我国地价一般是（ ）。A土地的价格 B. 土地使用权价格C土地所有权价格 D. 土地使用权转让费3、所谓房地产评估，是指（ ）。A专业评估人员为特定目的对房地产的特定权益在某一特定时点上的价值进行估计B评估人员在个人经验基础之上对市场做出判断后对房地产的价值评估C专业评估人员对土地和房屋与其权属的价值进行评估D评估人员在一定的评估原则下开展的对土地和房屋与其价值的评估4、 影响房地产价格的因素众多而复杂，影响一定区域围所有房地产价格的一般的、普遍的、共同的因素是指（ ）。A区域因素 B. 普遍因素C个别因素 D. 一般因素5、有一宗房产，出让期为50年，资本化率为10%预计未来前5年的纯收益为30万元，32万元，36万元，30万元，40万元，第六年开始纯收益大约可以固定在50万元左右，试评估该房产的收益价格为（ ）。A218万元 B. 216万元C432.2万元 D. 436万元6、现有一可比房地产实例，成交价格为4000元/平方米，成交日期为1998年8月。而1998年8月至1999年8月，该类房产价格平均每月上涨1%，1999年8月至2000年2月，该类房产价格平均每月下降0.2%，则对该实例交易日期修正后2000年2月的房地产价格为（ ）。A6681元/平方米 B. 4454元/平方米C7320元/平方米 D. 4783元/平方米7、房地产市场的租金水平，类似于所开发房地产的地产未来月租金纯收益为200元/平方米，该房产总建筑面积7500平方米，该类房地产的还原率为7%，出租率为70%，则所开发房地产的总价可确定为（ ）。A15 000万元 B. 1500万元C1800万元 D. 18 000万元8、房地分估的目的在于（ ）A.提高评估效率 B. 提高评估价值C.减少评估失实 D.减少评估价值9、运用使用年限法估测建筑物实体有形损耗是以（ ）与建筑物全部使用年限的比率求得。A.已使用年限 B.剩余使用年限C.实际已使用年限 D.已提折旧年限10、对土地与建筑物用途不协调所造成的价值损失一般是以（ ）体现的。A.土地的功能性贬值 B.建筑物的功能性贬值C .土地的经济性贬值 D.建筑物的经济性贬值二、多项选择题1、在建工程评估的主要方法有（ ）。A成本法 B收益法C市场法 D形象进度法E假设法2、评估建筑物需考虑的因素包括（ ）A.产权 B.用途 C.建筑结构 D.建成时间 E.装修质量和水平3、建筑物应在（ ）方面符合政府规定。A.建筑结构 B.建筑用途C.容积率 D.覆盖率E.外观设计4、构成取得房产收入所必须支付的费用包括（ ）A.土地出让金 B.房产税C.折旧费 D.租金损失准备费5、建筑物重置成本中的前期费用包括（ ）。A.招投标费 B.设计费C.土地出让金 D.场地平整费勘察 6、在评估操作实务中，评定房屋建筑物成新率的最常用的方法是（ ）。A.年限法 B.标准对照法C.成本估算法 D.打分法7、城镇土地的基准地价是以（ ）为依据评估出来的。A.标定地价 B.土地形状C.土地用途 D.土地级别土地面积8、根据房地产的概念，房地产可以分为三种存形态，即（ ）。A.土地 B.建筑物C.房地合一 D.建筑高度9、土地价格通常是指空地的价格。我国现行的地价体系，地价可以具体分为（ ）。A.基准地价 B.标定地价C.出让底价 D.转让价格10、房地产不论是作为一类资产或作为一种商品，其市场价格要受到许多因素的影响，这些因素为（ ）。A.自然因素 B.社会因素C.行政因素 D.经济因素三、判断题1、影响房地产价格的因素众多而复杂，影响一定区域围所有房地产价格的一般的、普遍的、共同的因素是指普遍因素。（ ）2、运用使用年限法估测建筑物实体有形损耗是以实际已使用年限（与建筑物全部使用年限的比率求得。（ F）3、对土地与建筑物用途不协调所造成的价值损失一般是以建筑物的经济性贬值体现的。（ ）4、对于正常的在建工程，一般应按在建工程的收益现值来估价。（ F）5、建筑物残余估价法属于收益法的一种方法。（ T）6、造成建筑物经济性贬值的核心原因是实际收益率下降 。（F ）7、运用市场比较法评估地产进行市场交易修正时，应修正的因素是特殊动机。（T ）8、地产估价中搜集评估所需的数据资料与其有关的是评估方法。（T ）四、问答题1、房屋的重置价值包括哪些主要容？如何确定房屋的成新率？2、建筑物评估的具体方法有哪几种？3、在建工程评估应注意哪些主要问题？4、什么是土地？它有哪些基本特征？土地使用权评估有何特点？5、地产评估有哪些技术方法？什么是地产评估的客观收益价值？6、简述土地使用权评估成本法的适用围。7、简述假设开发法的基本思路。8、简述房地产的特征与房地产的估价原则。五、计算题1、待估建筑物砖混结构单层住宅，宅基地300平方米，建筑面积200平方米，月租金3000元，土地还原利率为7%，建筑物还原利率8%。评估时建筑物的剩余使用年限为25年，取得租金收入的年总费用为7 600元。评估人员另用市场法求得土地使用权价格每平方米1 00元。要求：使用残余法估测该建筑物的价值。2、某宗地所在区域的土地取得费为15万元/亩，土地开发费为10万元/亩，土地开发周期为20个月。土地开发费在开发期均匀投入，贷款月利率为1%，按月计算复利。土地开发的投资回报率为10%，土地增值收益率为15%，土地资本化率为7%，土地使用年限为30年。要求：试评估该宗土地的价值。3、三层砖混结构办公楼一幢，土地总面积为360平方米，房屋建筑面积为510平方米， 月租金收入2.7万元（整栋出租），定约日期为1995年1月份，建筑物已使用10 年。假设建筑物的还原利率为10%，耐用年限为60年，土地还原利率为8%。收集附近类似房屋的出租价格水平，1997年1月份订约的类似房屋的年租金水平为800元/平方米，根据此资料分析，本例的租金偏低 ，需根据附近类似房屋租金水平进行调整，通过对比分析，认为被估房地产的年租金应为780元/平方米为宜。附有关资料如下：（1）、房产税按租金收入的12%计算；（2）、管理费以年租金的3%计；（3）、修缮费以房屋现值的1.5%计。通过实地勘查，该房屋为砖混一等，重置价格为800元/m2，年折旧率取2%；（4）、保险费以房屋现值得3计；（5）、租金损失准备金以半月租金收入计；（6）、土地使用税以每年每平方米2元计；试评估该房屋在1997年1月份的非有限期土地价格和限期为50年的土地价格。4、一块已完成“七通一平”的待建筑空地，土地总面积为2 000平方米，且土地形状规则，允许用途为商业居住混合，容积率为10%，覆盖率 50%，土地使用权为50年，出售时间为1996年10月。据分析预测，该地块最佳开发方式是商业居住混合，建筑面积为20 000平方米，建筑层数为20层，各层建筑面积均为1 000平方米，12层为商用，320层为住宅，预计三年建筑完成。建造完成后，商用房预计即可全部出售，住宅部分30%建成后可售出，50%半年后售出，20%一年后才能售出。预计商用房平均售价为5 000元/平方米，住宅楼为3 500元/平方米。预计总建筑费用为2 000万元，专业费用为建筑费用的6%，年利息率为10%，利润率为20%，出售费用与税金综合为售楼价的4%。三年中，开发费用投入情况如下：第一年投入50%的建筑费与相关的专业费用，第二年投入30%的建筑费和相关专业费用，第三年投入余下的20%的建筑费和相关专业费用。试评估出该地块1996年10月出售时的市场价格。参考答案一、单选1、C 2、B 3、A4、D 5、C 6、B 7、D 8、C 9、B 10、B二、多项选择1、ADE 2、ABCDE 3、BC 4、BCD 5、BCE 6、AD 7、CD 8、ABC 9、ABCD 10、ABCD 三、判断1、错 2、错 3、错 4、错 5、对 6、错 7、对8、对四、问答题（省略）五、计算题1、房地合一状态下的总收入=300012=36000（元）总费用=7600（元）总收益=360007600=28400（元）土地收益=10003007%=21000（元）建筑物收益=2840021000=7400（元）建筑物折旧=1/25100%=4%建筑物价格=7400（8%+4%）11/（112%）25=58041（元）2、土地取得费=15万元/亩=225（元/平方米）土地开发费=10万元/亩=150（元/平方米）利息=225（1+1%）201+150（1+1%）101=65.24（元/平方米）利润=（225+150）10%=37.5（元/平方米）土地增值收益=（225+150+65.24+37.5）15%=71.66（元/平方米）土地价格=（225+150+65.24+37.5+77.66）11/（1+7%）30=477.23（元/平方米）3、年租金总收入=780510=397800（元）房产税=39780012%=47736（元）管理费=3978003%=11934（元）房屋现值=8005108005102%10=326400（元）修缮费=3264001.5%=4896（元）房屋折旧费=8005102%=8160（元）租金损失准备费以半月租金收入计为：39780024=16575（元）土地使用税=2360=720（元）年总费用=47736+11934+4896+979.2+8160+16474+720=91000.2（元）房地产总收益=39780091000.2=306799.8（元）房屋纯收益=32640010%=32640（元）土地纯收益=306799.832640=274159.8（元）非有限期土地总价=274159.88%=3426997.5（元）50年使用权土地价格：总价=（274159.8/8%）1（1+8%）50=3354002.45（元）单价=3354002.45360=9316.67（元）4、楼价=50002000（1+10%）3+350018000（1+10%）330%（1+10%）0+50%（1+10%）0.5+20%（1+10%）1=5285.79（万元）建筑费=200050%（1+10%）0.5+200030%（1+10%）1.5+200020%（1+10%）2.5=1783.99（万元）税费=5285.794%=211.43（万元）地价=5285.791783.99（1+6%+10%+20%+6%10%+6%20%）211.43（1+10%+20%）=2012.32（万元）单位地价=2012.322000=1.006（万元）第五章自测题一、单项选择题1、进行无形资产评估，首先要明确影响无形资产评估价值的因素。下列选项中，不影响无形资产评估价值的因素是（ ）。A无形资产的取得成本 B. 机会成本C同行业同类无形资产之间的竞争 D. 市场供需状况2.、确认无形资产存在主要是验证无形资产来源是否合法，产权是否明确，经济行为是否合法，有效，可以从几个方面进行，下列选项中说法不正确的是（ ）。A查询被评估无形资产的容、国家有关规定、专业人员评价情况、法律文书，核实有关资料的真实性、可靠性和权威性B分析无形资产运用所要求和与之相适应的特定技术条件和经济条件，鉴定其应用能力C确定无形资产的归属是否为委托者所拥有要考虑其存在的条件和要求，对于剽窃、仿造的无形资产要加以鉴别，对于有些无形资产要分析其历史渊源，看其是否符合国家的有关规定D搜集相关资料，对比同行业同类无形资产的价格水平，确定其市场价格3、厂商甲以一项先进的技术向厂商乙投资，该技术的重置成本为200万元，厂商乙拟投入的资产重置成本为4000万元，厂商甲无形资产成本利润率为500%，厂商乙合作的资产原利润率为25%。试评估无形资产投资的利润分成率为（ ）。A125% B. 19.35%C15% D. 18.75%4、商品生产者或经营者为了把自己的商品区别于他人的同类商品，在商品上使用的一种特殊标记，被称为（ ）。A商标 B. 标识C注册 D. 指定标记5、某企业预期收益额为40万元，该企业的各单项资产评估价值总和为160万元，企业所在行业的平均收益率为10%。并以此为适用资产收益率。商誉的价值为（ ）。A20万元 B. 40万元C120万元 D. 80万元6、无形资产不具有（ ）特点。A.非实体性 B.垄断性 C.长期性 D.效益确定性7、将无形资产分为可确指和不可确指的无形资产，是按照（ ）标准进行分类的。A.取得渠道 B.有无法律保护B.可辩识程度 D.容8、收益法评估无形资产时，确定的折现率一般应包括（ ）A.无风险利率和风险利率B.风险报酬率和通货膨胀率C.无风险利率、风险报酬率和通货膨胀率D.以上都不对9、无形资产的成本具有（ ）。A.不完整性 B.一一对应性 C.全面性 D.以上都不对10、无形资产转让的最低收费额一般由（ ）决定。A.重置成本 B.机会成本C.原始成本和机会成本 D.重置成本和机会成本二、多项选择题1、商誉评估的方法有（ ）。A割差法 B. 市场法C成本法 D. 超额收益法2、影响无形资产评估值的因素有（ ）。A.机会成本 B.使用期限C.技术成熟程度 D.转让容因素3、无形资产的功能特性有（ ）。A.虚拟性 B.附着性C.共益性 D.替代性4、无形资产转让、投资评估必须具有（ ）前提。A.能得到补偿 B.能带来正常收益C.能带来超额收益 D.能带来垄断利润5、无形资产转让的机会成本包括（ ）。A.无形资产转出的净减收益B.无形资产再开发净增收益C.无形资产的重置成本D.无形资产的重置成本净值6、无形资产评估时主可采用（ ）方法。A.成本法 B.市价法C.收益法 D.清算价格法7、无形资产转让的利润分成率的确定方法有（ ）。A.回归分析法 B.替代法C.边际分析法 D.约当投资分析法三、判断题1、商品生产者或经营者为了把自己的商品区别于他人的同类商品，在商品上使用的一种特殊标记，被称为标识。（ ）2、无形资产具有非实体性垄断性长期性和效益确定性的特点。（ ）3、收益法评估无形资产时，确定的折现率一般应包括无风险利率、风险报酬率和通货膨胀率。（ ）4、无形资产转让的最低收费额一般由原始成本和机会成本决定。（ ）5、采用约当投资分成法计算无形资产利润分成率时，一般不考虑无形资产机会成本因素（ ）。6由于无形资产具有垄断性，当该项无形资产是购买方必不可少的生产经营条件，或者购买方运用无形资产所增加的效益具有足够的支付能力时，决定无形资产转让的最低收费额的因素有收益额和重置成本净值。（ ）四、问答题1、什么是无形资产？如何进行确认？对无形资产可以进行哪几种分类？2、无形资产有哪些特点？无形资产评估有哪些特点？3、无形资产评估的目的是什么？无形资产评估有哪些方法？4、如何预计和确定无形资产的有效期？5、影响无形资产评估值的因素有哪些？6、什么是商誉？它有哪些特点？商誉可以作为一项资产评估吗？五、计算题1、某企业拟转让其拥有的某产品商标使用权。该商标产品单位市场售价为1 000元/台，比普通商标同类产品单位售价高100元/台。拟购买商标企业年生产能力10 000台，双方商定商标使用许可期为3年，被许可方按使用该商标的产品年销售利润的30%作为商标使用费，每年支付一次，3年支付完毕。被许可方的正常销售利润率为10%，收益率按10%计算。要求：根据上述条件计算该商标使用权的价格。2、甲企业将一专利使用权让给乙企业，采用利润分成的方法。该专利两年前从外部购入，帐面成本50万元，年通货膨胀率10%。乙企业拟投入合营的资产重置成本为3000万元。甲企业无形资产利润成本率为400%，乙企业拟合作的资产为3000万元。该无形资产投资的利润分成率为多少？3、现有一新产品设计技术，已使用两年，加工的产品比同类产品性能更优越。该产品价格为350元/件，同类产品价格仅为310元/件，目前该产品年产量为1万件。经分析预测，该技术寿命还可维持5年。为维持目前的市场占有率，该产品价格将下调，第一年为350元/件，第二、三年为330元/件，第四、五年为320元/件。假设其他因素无变化，折现率为10%，所得税率为33%。试评估该技术的价格。参考答案一、单选1、C 2、D3、B 4、A 5、C 6、D 7、C 8、C 9、A 10、D二、多项选择1、AD 2、ABCD 3、BCD 4、CD 5、AB6、ABC 7、CD三、判断1、错 商标2、错 不具有效益确定性3、对4、错 重置成本和机会成本5、对6、错 重置成本净值和机会成本四、问答题（省略）五、计算题1、（P/A,10%,3）=2.4869解：根据无形资产的收益现值法计算，（1）购买方的无形资产的年收益=10000100010%=1000000元年使用费=100000030%=300000元（2）商标使用权价格A=300000;n=3,i=10%P=300000（P/A,i,n）=3000002.4869=746070元答：2、解：重置成本=50（1+10%）2=60.5（万元）专利约当投资量=60.5（1+400%）=302.5（万元）购买方约当投资量=3000（1+12%）=3360（万元）无形资产利润分成率= =8.3% 答：略3、解：（1）该技术属于收入增长型无形资产，其各年的超额收益分别为：第一年：（350310）10000（133%）=268000（元）第二、三年：（330310）10000（133%）=134000（元）第四、五年：（320310）10000（133%）=67000（元）（2）其他因素无变化，可以各年超额利润之和作为该技术的评估值。+ + + + =542411.9（元）答：第六章自测题一、单项选择题1、所谓长期投资是指（ ）。A不准备随时变现、持有时间超过三年以上的投资B不准备随时变现、持有时间超过一年以上的投资C随时可以变现、持有时间超过三年以上的投资D随时可以变现、持有时间超过一年以上的投资2、长期投资的特点不包括（ ）。A长期股权投资的评估事实上是对其资本的评估B长期股权投资评估是对被投资企业获利能力的评估C长期债权投资评估是对被投资企业偿债能力的评估D长期债权投资评估是对被投资企业经营效益好坏的评估3债权投资与股权投资相比（ ）。A.投资风险较大，安全性不高 B.到期还本付息，收益相对稳定C.变现能力差，具有较差的流动性 D.到期还本付息，收益相对较高4对股权投资的评估，根据不同情况，应采取不同方法进行评估。其中投资收益的常见分配形式不包括（ ）。A按投资额占被投资企业实收资本的比例，参与被投资企业净利润的分配B按被投资企业销售收入或利润的一定比例提成C按投资放出资额的一定比例支付资金使用报酬D按有关部门规定的比例获取收入5在评估其他资产时，必须了解其合法性、合理性、真实性和准确性等，最合理的做法为（ ）。A根据评估目的实现后资产的占有情况和尚存情况进行评估B当与其他评估对象没有重复计算的条件进行选项A方式的评估C当与其他评估对象属于重复计算时，进行选项A方式的评估D其他资产的不同构成容应采取统一、一样的评估和处理方法6、非上市交易的债券和股票一般可采用（ ）进行评估。A.成本法 B.市场法C.收益法 D.清算价格法7、到期一次性还本付息的债券其评估值一般为（ ）。A.本金现值 B.利息现值C.本金现值和利息现值之和 D.本金现值和利息现值之差二、多项选择题1、对长期债权投资的评估方法，说确的选项为（ ）。A可以在证券市场上交易、自由买卖的债券，一般采用现行市价法进行评估，按照评估基准日收盘价确定评估值B对于非上市交易债券不能直接采用市价进行评估，应采用相应的评估方法进行价值评估C对距评估基准日一年到期的债券，可以根据本利的现值确定评估值D对距评估基准日超过一年到期的债券，可以根据本金加上持有期间的利息确定评估值E对于不能按期收回本金和利息的债券，评估人员应在调查取证的基础上，通过分析预测，合理确定评估值2、对于股票投资的评估方法，说法错误的选项为（ ）。A对于交易股票的价值评估，正常情况下，可以采用现行市价法，即按照评估基准日的收盘价确定被评估股票的价值B对于固定红利型的普通股股票评估值的计算公式为：股票的评估值=股票下一年的红利额折现率C对非上市普通股的评估，实际是对普通股预期收益的预测，并折算成评估时点的价值D对于红利增长型的普通股股票评估值的计算公式为：股票的评估值=股票下一年的红利额折现率E优先股的评估计算公式为：股票的评估值=股票下一年的红利额折现率3、长期投资评估是对被投资企业（ ）的评估。A.资产周转能力 B.偿债能力C.获利能力 D.全部资产4、长期投资评估时需明确（ ）A.投资种类 B.原始投资额C.投资收益计算法长期投资占被投资企业所有者权益的比重5、股票的评估通常与股票的（ ）有较为密切的联系。A.票面价格 B.在价格C.发行价格 D.市场价格6、递延资产评估值主要取决于（ ）。A.帐面价值 B.变现价值C.未来收益 D.未来收益时间三、判断题1、债权投资与股权投资相比具有到期还本付息，收益相对较高的特点。（ ）2、在评估其他资产时，必须了解其合法性、合理性、真实性和准确性等，最合理的做法为根据评估目的实现后资产的占有情况和尚存情况进行评估。（ ）3、非上市交易的债券和股票一般可采用成本法进行评估。（ ）4、债券风险报酬率的大小取决于债券发行主体的信誉。（ ）5、股票的在价值主要取决于发行公司的财务状况 和股票市场的需求情况。（ ）四、问答题1、什么是长期投资的评估？长期投资的评估具有什么特点？2、长期投资的评估方法有哪些？3、如何对非上市的债券进行评估？如何进行非上市普通股的评估？五、计算题1、被评估债券为非上市债券，面值共10000元，3年期，年利率14%，不计复利，每年支付利息一次，到期归还本金。至评估时，第一期利息已入账，当时国库券利息10%，风险报酬率2%。评估该债券的价格。2、被评估企业以机器设备向乙企业直接投资，投资额100万元，占乙企业资本总额的10%，双方协议联营10年，联营期满乙企业将机器设备的折余价值返还投资方。设备年折旧率定为5%。评估时双方已联营5年，前5年已企业的税后利润保持在150万元，投资企业按其在乙企业的投资比例分成，评估人员认为未来5年已企业的收益水平不会发生较大变化。假设折现率为12%，试评估该项长期投资的价值。3、被评估企业拥有甲公司的非上市股票面值共30万元，从持股期间看，每年股利分派相当于面值的10%。据调查了解，甲公司只将税后利润的80%用于股利分配，另外的20%用于公司扩大再生产。公司发展潜力很大，预计股本利润率将保持在15%的水平。折现率为12%，试运用红利增长模式评估被评估企业拥有甲公司股票的价值。参考答案一、单选1、B 2、D 3、B 4、D5、B 6、C 7、C二、多项选择1、ABE 2、DE 3、BD 4、ABCD 5、BD 6、CD三、判断1、错 2、错 3、错 4、错 5、错四、问答题（省略）五、计算题1、 P=公式= + =10338.14（元）2、收益额的现值= =54.072（万元）返还本金数额为机器设备的折余价值：1001005%10=50（万元）折余价值的现值= =28.37（万元）直接投资价值=54.072+28.37=82.442（万元）3、P=R/(ig)R=30000010%=30000( 元 )i=30%15%=4.5%P= =400000（元