资产评价串讲讲义

自考资产评估串讲讲义郑庆华考生朋友们：大家好！在资产评估串讲中我讲四部分内容：一是试题题型、题量分析；二是各章重点的串讲；三 是考试趋势分析；四是应试指导。第一部分试题的题型题量目前资产评估试题的题型包括五种题型：单选题、多选题、名词解释、简答题和计算题，具体情况 如下表：资产评估试题题型和题量单选题多选 题名词解释简答题计算题合计30 题 X 1 分=30分10题X 1分 =10分2题X3分=6分2题X 7分=14分4 题 X 10 分=40 分100分第二部分各章重点串讲对资产评估课程的学习，应该做到“ 全面复习、重点掌握、融会贯通 ”，在前面基础班中学员已经进行 了全面复习，下面我重点指出各章关键的知识点，这些关键知识点是本学科的支撑点，也是考试的重点。第一章总论（）一、本章考情及重点1. 本章在考试中处于重要地位，属于考试的重点章。本章在考试中的题型主要有单选、多选、名词解释 和简答，分数在 8分左右。例如，2007-2009年考试情况如下：2007 2009年本章出题题型和题量（分值）统计表年份单选题多选题名词解释简答题计算题合计（分）2007 年2 -17102008 年21362009 年235注：越多越重要。2 本章的重点是资产评估的价值类型、资产评估的程序。二、本章重点内容串讲 第一节资产评估的含义（一）资产评估的概念1 资产评估是指通过对资产某一时点价值的估算，从而确定其价值的经济活动。2资产评估主要由六大要素组成，即资产评估的主体、客体、特定目的、程序、价值类型和方法。（二）资产评估的特点现实性、市场性、预测性、公正性、咨询性（三）资产评估与会计计价的区别1. 二者发生的前提条件不同2. 二者的目的不同3. 二者的执行操作者不同第二节资产评估的对象（一）资产的含义会计学中的资产是指过去的交易或事项形成并由企业拥有或者控制的资源，该资源预期会给企业带来经 济利益；作为资产评估对象的资产，可以从以下几个方面理解：1. 资产是一种权利2. 资产是一种获利能力3. 资产必须为某一主体所拥有和支配（二）资产的分类1按资产存在形态分类按资产存在的形态可以分为有形资产和无形资产。2按资产是否具有综合获利能力分类按资产是否具有综合获利能力可以分为单项资产和整体资产。3按资产能否独立存在分类按资产能否独立存在可以分为可确指的资产和不可确指的资产。4按资产的流动性分类按资产的流动性可以分为短期资产和长期资产。第三节 资产评估的价值类型（ ）（一）资产评估的特定目的 资产评估的特定目的主要有：资产转让、企业兼并、企业出售、企业联营、股份经营、中外合资合作、企 业清算、抵押担保、企业租赁、债务重组等。（二）资产评估的价值类型1. 价值类型在资产评估业务中具有重要的作用，表现在：（1）价值类型是影响和决定资产评估价值的重要因素。（2）价值类型制约资产评估方法的选择。（3）明确评估价值类型，可以更清楚的表达评估结果，可以避免报告使用者误用评估结果。2. 价值类型的类别（ 1）市场价值： 自愿买方和自愿卖方在评估基准日进行正常的市场营销之后所达成的公平交易中某项资产应 当进行交易的价值估计数额，当事人双方应各自精明、谨慎行事，不受任何强迫压制。（2）在用价值（3）投资价值（4）持续经营价值（5）清算价格（6）保险价值（7）课税价值3. 价值类型的决定1）评估的特定目的 （ 经济行为 ） ；（ 2）市场决定和影响价值类型的因素是多方面的，但主要因素包括： 条件；（3）资产功能及其状态。第四节 资产评估的假设（一）继续使用假设从资产评估角度看， 继续使用假设是指资产将按现行用途继续使用， 或转换用途继续使用。（二）公开市场假设 公开市场假设，是假定在市场上交易的资产，或拟在市场上交易的资产，资产交易双方彼此地位平等， 彼此双方都有获得足够市场信息的机会和时间，以便对资产的功能、用途及其交易价格等做出理智的判断。（三）清算（清偿）假设清算（清偿）假设是指资产所有者在某种压力下被强制进行整体或拆零，经协商或以拍卖方式在公开市场 上出售。在不同假设条件下，评估结果各不相同。在继续使用假设前提下要求评估资产的继续使用价值；在 公开市场假设前提下要求评估资产的公平市场价值；在清算假设前提下要求评估资产的清算价格。第五节资产评估的原则资产评估的原则包括两个层次的内容，即资产评估的工作原则和资产评估的经济原则。（一）资产评估的工作原则资产评估工作原则有：独立性原则、客观性原则、科学性原则、专业性原则。（二）资产评估的经济原则资产评估经济原则有：贡献原则、替代原则、预期原则。第六节资产评估的程序（）（一）资产评估程序的定义资产评估程序是指资产评估机构和人员执行资产评估业务、形成资产评估结论所履行的系统性工作步骤。（二）资产评估程序的重要性资产评估程序的重要性表现在：1 资产评估程序是规定资产评估行为、提高资产评估业务质量和维护资产评估服务公信力的重要保证。2 资产评估程序是相关当事方评价自查评估服务的重要依据。3恰当执行资产评估程序是资产评估机构和人员防范执业风险、保护自身合法权益、 合理抗辩的重要手段之一。（三）资产评估程序的内容：有 8项内容，见教材。（四）履行资产评估程序的基本要求1 资产评估机构和人员应当在国家和资产评估行业规定的范围内，建立、健全资产评估程序制度。2资产评估机构和人员执行资产评估业务，应当根据具体资产评估项目的情况和资产评估程序制度，确定并履行适当的资产评估程序，不得随意简化或删减资产评估程序。3资产评估机构应当建立相关工作制度，指导和监督资产评估项目经办人员及助力人员实施资产评估程序。4如果由于资产评估项目的特殊性，资产评估机构和人员无法或没有履行资产评估程序中的某个基本环节，资产评估机构和人员应当考虑状况是否会影响到资产评估结论的合理性。5 资产评估机构和人员应当将资产评估程序的组织实施情况记录于工作底稿。第二章资产评估的基本方法（）一、本章考情及重点1. 本章在考试中处于 重要地位，虽然本章直接分数不是很多，但本章是后面各章不同资产评估方法的基 础。本章在考试中的 题型主要有单选、多选、名词解释和简答，分数在 7分左右。例如，2007-2009年考试 情况如下：2007 2009年本章出题题型和题量（分值）统计表年份单选题多选题名词解释简答 题计算题合计（分）2007 年31372008 年317112009 年3142本章的 重点 是市场法运用形式和差异调整、成本法各项指标的计算、收益法的应用形式和指标计算、 资产评估方法选择需要考虑的因素。二、本章重点内容串讲（对照教材划重点）第一节市场法（）（一）市场法及其适用的前提条件1. 市场法的含义市场法也称市场价格比较法，是指通过比较被评估资产与最近售出类似资产的异同，并将类似资产的市 场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一种资产评估方法。2. 市场法应用的前提条件（ 1）需要有一个充分发育、活跃的资产市场。（ 2）参照物及其与被评估资产可比较的指标、技术参数等资料是可搜集到的。（二）运用市场法进行资产评估的方式采用市场法时，一方面是选择确定参照物价格，另一方面则是分析确定参照物的差异调整因素。参照物 差异调整因素主要包括三方面：一是时间因素，二是地域因素，三是功能因素。（三）运用市场法评估资产的程序及其优缺点分析1. 运用市场法评估资产的程序（ 1）明确评估对象；（ 2）进行公开市场调查，收集相同或相类似资产的市场基本信息资料，寻找参照物；（ 3）分析整理资料并验证其准确性，判断选择参照物；（ 4）把被评估资产与参照物比较；（ 5）分析调整差异，做出结论。2. 市场法的优缺点市场法是资产评估中最简单、 最有效的方法， 其优点表现在： （ 1）能够客观反映资产目前的市场情况； （ 2） 评估结果易于被各方面理解和接受。市场法的缺点表现在： （ 1）需要有公开及其活跃的市场作为基础，有时缺少可对比数据以及缺少判断对 比数据而难以应用； （ 2）不适用于专用机器、设备、大部分的无形资产，以及受地区、环境等严格限制的一 些资产的评估。第二节 成本法（ ）（一）成本法及其适用的前提条件1. 成本法的含义成本法是指在评估资产时按被评估资产的现时重置成本扣减其各项损耗价值来确定被评估资产价值的方法。2. 成本法应用的前提条件（ 1 ）应当具备可利用的历史资料。（ 2 ）形成资产价值的耗费是必须的。（二）成本法运用的思路及其各项指标的估算 根据成本法的含义，成本法的基本计算公式可以表述为：（ 1 ）被评估资产评估值 =重置成本 - 实体性贬值 - 功能性贬值 - 经济性贬值（2）被评估资产评估值=重置成本X成新率1. 重置成本及其估算 重置成本是指在现在市场条件下重新构建一项全新资产所耗费的全部货币支出。重置成本一般可分为复原重置成本和更新重置成本。复原重置成本是指运用原来相同的材料、建筑或制造标准、设计、格式及技术等，以现时价格复原购建 这项全新资产所发生的支出。更新重置成本是指利用新型材料，并根据现代标准、设计及格式，以现时价格生产或建造具有同等功能 的全新资产所需的成本。选择重置成本时，在同时可获得复原重置成本和更新重置成本的情况下，应选择更新重置成本。一般来说，复原重置成本大于更新重置成本。重置成本的估算一般可以采用下列方法：（1）重置核算法。它是指按资产成本的构成，把以现行市价计算的全部购建支出按其计入成本的形式， 将总成本分为直接成本和间接成本来估算重置成本的一种方法。（2） 物价指数法。这种方法是在资产历史成本基础上，通过现时物价指数确定其重置成本，计算公式为;资产重资产历资产评估时物价指数置成本=史成本资产购建时物价指数上述二者具有明显的区别，表现在：物价指数法估算的重置成本，仅考虑了价格变动因素，因而确定的是复原重置成本；而重置核算法既考虑了价格因素，也考虑了生产技术进步和劳动生产率的变化因素，因而可以估算复原重置成本和更新重置成 本。物价指数法建立在不同时期的某一种或某类甚至全部资产的物价变动水平上；而重置核算法建立在现行 价格水平与购建成本费用核算的基础上。（3）功能价值法也称生产能力比例法。这种方法是寻找一个与被评估资产相同或相似的资产为参照物，计算其每一单位 生产能力价格或参照物与被评估资产生产能力的比例，据以估算被评估资产的重置成本。计算公式为：被评估资产被评估资产年产量参照物资产 重置成本二参照物年产量重置成本这种方法运用的前提条件是资产的成本与其生产能力成线性关系。（4）规模经济效益指数法应用于许多资产的成本与其生产能力之间不存在线性关系的情况。计算公式是: 被评估资参照物资产被评估资产的产量 的重置成一的重置成本I照物资产的产量（5）统计分析法计算公式为：K=R /R2. 实体性贬值及其估算资产的实体性贬值是资产由于使用和自然力作用形成的贬值。实体性贬值的估算，一般可以采用以下几种方法：（1）观察法，也称成新率法。资产的实体性贬值=重置成本X（ 1-实体性成新率）（2）公式计算法。其计算公式为：资产的实体性贬值=重置成爲年计残值实际已使用年限公式中:总使用年限=实际已使用年限+尚可使用年限实际已使用年限=名义已使用年限X资产利用率资产利用率截止评估日资产累计实 际利用时间 截止评估日资产累计法 定利用时间3. 功能性贬值及估算功能性贬值是由于技术相对落后造成的贬值。通常，功能性贬值的估算可以按下列步骤进行:- 5 -(1) 将被评估资产的年运营成本与功能相同但性能更好的新资产的年运营成本进行比较。(2) 计算二者的差异，确定净超额运营成本。净超额运营成本是超额运营成本扣除所得税以后的余额。3)估计被评估资产的剩余寿命。(4) 以适当的折现率将被评估资产的剩余寿命内每年的超额运营成本折现，这些折现值之和就是被评估 资产的功能性损耗(贬值)，计算公式为：被评估资产功能性贬值额 =2 (被评估资产年净超额运营成本X折现系数)4. 经济性贬值及其估算经济性贬值是由于外部环境变化造成资产的贬值。计算经济性贬值时，主要是根据由于产品销售困难而开工不足或停止生产形成资产的闲置，价值得不到实现等因素，确定其贬值额。5. 成新率及其估算本书的成新率有二个含义：实体成新率和综合成新率。本处的成新率是综合成新率。综合成新率反映评 估对象的现行价值与其全新状态重置价值的比率。该成新率指的是重置成本法运用的第二个公式(即：被评 估资产评估值=重置成本X成新率)中的成新率，它是综合考虑资产使用中各类损耗以后确定的。综合成新率的估算方法有以下几种：1 )观察法。(2)使用年限法。100%预计尚可使用年限实际已使用年限预计尚可使用年限(3) 修复费用法。成新率修复费用重置成本100%需要说明的是，评估工作中，有些评估人员直接按照会计学中的折旧年限估算成新率，这种做法是不正 确的，必须摒弃。(三) 运用成本法评估资产的程序及其优缺点分析1. 运用成本法评估资产的程序(1 )确定被评估资产，并估算重置成本；(2 )确定被评估资产的使用年限；(3) 估算被评估资产的损耗或贬值；(4 )计算确定被评估资产的价值。2. 成本法的优缺点采用成本法评估资产的优点有：(1 )比较充分地考虑了资产的损耗，评估结果更趋于公平合理；(2) 有利于单项资产和特定用途资产的评估；(3) 在不易计算资产未来收益或难以取得市场参照物条件下可广泛地应用。(4) 有利于企业资产保值。但是，采用成本法的缺点是工作量较大。第三节收益法(一) 收益法及其适用的前提条件1. 收益法的含义收益法是指通过估算被评估资产未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估资产价值的一种资产评估 方法。应用收益法评估资产必须具备的前提条件是:（1）被评估资产必须是能用货币衡量其未来期望收益的单项或整体资产;（2）资产所有者所承担的风险也必须是能用货币衡量的。（二）收益法应用的形式1. 资产未来收益期有限的情况nRi评估值一i 二（1 + r ）对教材例【2-7】的补充说明：评估值=300+（ 1 + 6%）+ 400+（ 1 + 6%） + 200+（ 1 + 6%） = 283 + 356 + 167.9 = 806.9 （万元）2. 资产未来收益无限期的情况（1）未来收益年金化的情形。资产评估值（收益现值）=年收益额/资本化率PV=A/r（2）未来收益是不等额的情形。资产评估值（预期收益现值）=刀前若干年各年收益额X各年折现系数+以后各年的年金化收益/资本化12万元、15万元、13万元、11万元和14万元。假定从第六年率X前若干年最后一年的折现系数 例：某企业预计未来五年收益额分别是10%确定该企业在持续经营下的评估值。开始，以后各年收益均为 14万元，确定的折现率和资本化率为评估过程可按下列步骤进行:首先，确定未来五年收益额的现值。12151311现值总额23 *451+10%(1+10%)(1+10%)(1+10%)(1+10%)- 35 -=12X 0.9091+15 X 0.8265+13 X 0.7513+11 X 0.6830+14 X 0.6209=49.2442（万元）计算中的现值系数，可从复利现值表中查得。其次，将第六年以后的收益进行资本化处理，即：14/10%=140（万元）最后，确定该企业评估值：企业评估值=49.2442+140 X 0.6209=136.17 （万元）（三）收益法中各项指标的确定收益法中的主要指标有三个，即收益额、折现率或资本化率、收益期限。1. 收益额收益额指的是资产使用带来的未来收益期望值。关于收益额的构成，以企业为例，目前有几种观点： 第一，税后利润，即净利润；第二，现金流量；第三，利润总额。2. 折现率和资本化率折现率应包含无风险利率、风险报酬率和通货膨胀率。资本化率与折现率在本质上是没有区别的。只是 适用场合不同。折现率是将未来有限期的预期收益折算成现值的比率，用于有限期预期收益还原，资本化率 则是将未来永续性预期收益折算成现值的比率。3. 收益期限（四）收益法评估资产的程序及其优缺点分析1. 收益法评估资产的程序（1）收集验证有关经营、财务状况的信息资料；（2）计算和对比分析有关指标及其变化趋势；（3 ）预测资产未来预期收益，确定折现率或资本化率；（4 ）将预期收益折现或资本化处理，确定被评估资产价值。2. 收益法评估资产的优缺点（1）收益法评估资产的优点是： 能真实和较准确地反映企业资本化的价值； 与投资决策相结合，应用此法评估的资产价值，易为买卖双方所接受。（2）收益法评估资产的缺点是： 预期收益额预测难度较大，受较强的主观判断和未来不可预见因素的影响； 在评估中适用范围较小，一般适用企业整体资产和可预测未来收益的单项资产评估。第四节 资产评估方法的比较和选择（一）资产评估方法之间的关系1. 资产评估方法之间的联系从整体上说，资产评估方法是由互相关联的、内在相关的不可分割的技巧和程序组成的。2. 市场法与成本法的区别：有 4点区别，见教材。（二）资产评估方法的选择（）1 资产评估方法的选择必须与资产评估价值类型相适应。资产评估价值类型说明“评什么”，是资产评估价值的质的规定，具有排他性，对评估方法具有约束性； 资产评估方法说明“如何评”，是资产评估价值量的确定，具有多样性和替代性，并服务于评估价值类型。2 资产评估方法必须与评估对象相适应。评估对象是单项资产还是整体资产，是有形资产还是无形资产等， 往往要求不同的评估方法与之相适应。3 .评估方法的选择还要受可搜集数据和信息资料的制约。有时，一项资产同时采用两种或两种以上的方法评估，会得出两种或两种以上不同的结论。我们一般不 能用各种方法得出的评估结果进行简单平均或加权平均得出评估结论，应该根据评估价值类型以及不同评估 结果对市场的适用性，判断选择一种评估结果作为评估结论。第三章机器设备评估（）一、本章考情及重点1. 本章在考试中处于非常重要地位，属于考试的重点章。本章在考试中的题型主要有单选、多选、简答和计算，分数在16分左右。例如，2007-2009年考试情况如下：2007 2009年本章出题题型和题量（分值）统计表年份单选题多选题名词解释简答 题计算题合计（分）2007 年4 n110 :152008 年4110152009 年5310182 本章的重点是机器设备评估的 成本法，这是每年必考的知识点。二、本章重点内容串讲（对照教材划重点） 第一节机器设备评估的特点（一）机器设备的特点 1机器设备是主要劳动手段2 机器设备属于动产类资产3 机器设备属于邮箱资产4. 机器设备更新换代比较快（二）机器设备评估的特点1机器设备类资产一般不具备独立的获利能力。通常采用成本法和市场法评估。2. 对于整体性的机器设备，它是为了实现某种功能，由若干机器设备组成的有机整体，整体价值不仅仅是单台设备价值的简单相加。3影响机器设备磨损的因素很多，设备的磨损、失效规律不易确定，个体差异较大。确定贬值往往需要逐台地对设备的实体状态进行调查、鉴定。4. 设备的贬值因素比较复杂，除实体性贬值外，往往还存在功能性贬值和经济性贬值。第二节机器设备的核查与鉴定（一）机器设备的核查机器设备核查的方式可分为逐项清查和抽样核查两种。1. 逐项清查评估人员要依据委托评估的资产清单，对所有被评估的机器设备进行逐台的清点、核实，分别考察每一台设备的实体状态，确定实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值，计算评估值。2. 抽样核查抽样核查是在满足核查任务要求的前提条件下，根据随机抽样的原理，核查被评估机器设备的一种方法。（二）机器设备的鉴定1.机器设备的鉴定按其工作阶段可以分为统计性鉴定 宏观鉴定f微观鉴定判断性鉴定第三节机器设备评估的成本法（）机器设备评估的成本法是指通过估算机器设备的重置成本，然后扣减其各种贬值来估测机器设备评估值的方法。成本法可以用公式表示为：机器设备一重置_实体性_功能性_经济性评估值一成本贬值 贬值 贬值（一）机器设备重置成本的构成重置成本一般包括重新购置或建造与评估对象功效相同的全新设备所需的一切合理的直接费用和间接费 用，如：设备购置成本、运杂费、安装费、基础费、其它间接费用、税金、资金成本等。（二）机器设备重置成本的估算1 重置核算法这种方法是分别估算机器设备各构成项目的成本，然后求和得到重置成本的方法。2 .物价指数法这种方法是在被评机器设备历史成本基础上，通过现时物价指数确定其重置成本。计算公式为:设备重设备历评估基准日定基物价指数 置成本=史成本絃设备购建时定基物价指数3 规模经济效益指数法是根据设备的生产能力与价格的比例关系来确定重置成本的方法。被评估设备的重置成本被评估设备的产量x 参照物设备的重置成本I参照物设备的产量.丿（三）机器设备的实体性贬值及其估算机器设备的实体性贬值是由于使用和自然力的作用造成的机器设备的贬值。 实体性贬值=重置成本x实体性贬值率 =重置成本x（ 1-成新率）1 使用年限法成新率100%设备尚可使用年限设备已使用年限设备尚可使用年限2 观测分析法3 修复费用法（四）机器设备的功能性贬值及其估算机器设备的功能性贬值是由于科学技术的发展，导致被评估的机器设备与新机器相比功能的相对落 后，引起的贬值；或者是新技术、新材料、新工艺的运用导致被评估机器设备的贬值。（五）机器设备的经济性贬值及其估算机器设备的经济性贬值是由于外部因素引起的贬值。1 因生产能力降低造成的经济性贬值2. 因收益减少造成的经济性贬值3 因受环境保护限制而造成的经济性贬值第四节机器设备评估的市场法（一）运用市场法评估机器设备的概念机器设备评估的市场法也称市场比较法，是根据市场上类似机器设备交易的价格资料，通过对评估对象 和市场参照物各项因素的分析比较，从而确定机器设备评估值的方法。（二）运用市场法评估机器设备中比较因素分析运用市场法评估机器设备时，应对被评估机器设备与参照物进行比较。这些比较因素包括：个别因素、 交易因素、地域因素、时间因素等四个方面。第四章房地产评估（）一、本章考情及重点1.本章在考试中处于 非常重要地位，属于考试的重点章。本章在考试中的题型主要有单选、多选、名词解释、简答和计算，分数一般在16分左右。例如，2007-2009年考试情况如下：2007 2009年本章出题题型和题量（分值）统计表年份单选题多选题名词解释简答 题计算题合计（分）2007 年4110 152008 年4110152009 年52310202 本章的重点是房地产评估的市场法、收益法（含假设开发法、残余估价法）、成本法；影响地产价 格的因素、建筑物评估时需考虑的因素等。二、本章重点内容串讲（对照教材划重点）第一节 房地产评估概述（一）房地产的概念房地产：是指土地、建筑物及其他地上定着物，又称之为不动产。房地产存在形态：单纯的土地、单纯 的建筑物、土地与建筑物合成一体的房地产。（二）房地产的特征 房地产的特征有：位置固定性、耐用性、影响因素多样性、投资大量性、保值增值趋势。（三）房地产的评估程序明确评估基本事项拟定评估工作方案实地查勘搜集资料选用评估方法评定估算确定评 估结果，撰写评估说明和报告。第二节 土地使用权评估的特点（一）土地使用权及其实质土地资产可以作为单独的对象进行评估， 也可以与地上建筑物一起作为评估对象进行评估， 还可以作为整 体企业资产的构成要素随整体企业一并进行评估。（二）土地资产的分类及其特性1资产及其分类按社会经济用途划分：工业用地、商业用地、交通运输用地、公用事业用地、文教、科技和卫生用地、 行政事业机关用地、生活住宅用地、园林、风景浏览区、公共休息用地、特殊用地（如军事设施用地、监狱、 垃圾堆放处理场、公墓、火葬场用地）等。2土地资产的特性：（ 1）自然特性：土地面积的有限性、土地空间位置的固定性、土地使用价值的永续性和增值性、土地的不可 替代性。（2）经济特性：用途多样性、经济地理位置的可变性、可垄断性。（三）土地资产价格体系1土地资产价格类型（ 1）基准地价： 基准地价是指城镇国有土地的基本标准价格。是各城镇按不同的土地级别、不同的地段分 别评估和测算的商业、工业、住宅等各类用地土地使用权的平均价格。（ 2）标定地价： 在市、县政府根据需要评估的正常土地市场中，在正常经营管理条件和政策作用下，具体 宗地在一定使用年限内的价格。（ 3）土地使用权出让底价： 是政府根据正常市场状况下宗地或地块应达到的地价水平确定的某一宗地或地 块出让时的最低控制价格标准。它也是土地使用权出让时政府首先出示的待出让土地或地块的最低地价（标 价）的依据和确认成交地价（或出让金）的基础。（ 4）转让价格： 是使用者将已取得的土地使用权转让给第三者，由第三者向转让者所支付的一种价格。由 于转让的本身是土地使用者之间的交易，其价格形成也是由交易双方来决定的。（ 5）出租价格： 地产出租价格亦称土地使用权租金价格一级市场和二级市场。目前我国的城市地产市场按土地使用权流转方式，可划分为2. 土地资产价格的特点(1) 土地价格不是土地价值的货币表现，其价格不由生产成本决定。(2) 土地价格主要由土地的需求决定。(3) 土地价格具有明显的区域性。(4) 土地价格的上涨性。(四) 影响地产价格的因素行政因素般因素社会因素经济因素 其他因素；影响商业用地的因素影响地产价格的因素区域因素影响住宅用地的因素影响工业用地的因素地形地质个别因素面积地块形状 土地利用1.般因素：是指对土地价格高低及其变动具有普遍性、一般性和共同性影响的因素。也就是说，土地所在地区的自然条件与社会经2. 区域因素：是指因土地所在地区的特性而影响地价的因素, 济、行政因素相结合所形成的地区特点所影响的地价因素。影响商业用地土地价格的区域因素：商业繁华程度、交通便捷度、环境优劣度、规划限制、其他因素。3个别因素：是指地产所表现的个别特殊的如位置、面积、地形地质、宽度、进深等对地产价格产生影响的 因素。土地利用因素：主要包括容积率和土地用途。容积率是指地块的建筑面积与地块总面积的比率。(五) 土地使用权评估的原则包括替代原则、最有效使用原则、变动原则、供需原则、贡献原则。第三节土地权属及其处置(一) 土地权属的类型土地权属按不同角度，可以分为土地所有权、土地使用权、划拨土地、出让土地等。1 土地所有权我国的土地是社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。2 .划拨土地使用权以划拨方式取得的土地使用权，土地使用权不得单独设定抵押权，依法取得了房屋所有权连同该房屋占 用范围内的划拨土地使用权，可以设定抵押权。3 .出让土地使用权土地使用权出让最高年限按用途分别确定：(1 )居住用地70年；(2) 工业用地50年；(3) 教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；(4) 商业、旅游、娱乐用地 40年；(5) 综合或者其他用地 50年。(二) 企业资产重组与改制中土地权属的处置土地权属处置方式：出让方式、直接投资入股方式、租赁方式。第四节土地使用权评估的方法 ()(一) 市场法1 .市场法及其适用条件市场法：也称市场比较法，是将待估土地与在近期已经进行交易的类似土地加以比较，从已进行交易的类似土地的价格，修正得出待估土地价格的一种评估方法。待估土比较案例 正常交易情况待估土地区域因素值=X X 地评估值 土地价格 比较案例交易情况比较案例区域因素值y待估土地个别因素值 三待估土地评估基准日价 格指数显比较案例个别因素值 x 比较案例交易日物价指 数2 .市场法应用的步骤与过程(1) 广泛搜集交易资料，确定比较案例(2) 进行交易情况的修正(3) 进行交易时间的修正(4) 进行区域因素修正(5) 进行个别因素修正：个别因素修正的内容主要包括土地使用年限、容积率、临街宽度、临街深度、 面积、形状、地形、地质等土地使用年限修正时，修正系数可用下列公式计算:容积率的修正计算公式为容积率 待估土地容积率与地价相关系数 修正系数一比较案例容积率与地价相关系数(6) 确定待估土地评估值（二）收益法1 .收益法土地使用权评估中的收益法，亦称收益还原法，是指通过预测土地未来产生的预期收益，以一定的还原 利率将预期收益折算为现值之和，从而确定土地评估值的方法。P =Ar11:（1+r）l土地使用权评估中的收益法的应用，重要的是要确定土地的收益额、土地还原利率和土地收益年限。2 土地收益额的估算（1） 土地收益的分类：实际收益：是指在现状下实际获得的收益，实际收益一般来说不能用于评估，因为个别人或个别企业的经营能力等对实际收益的影响较大。客观收益：是排除了实际收益中属于特殊的、偶然的因素后所得到的一般正常收益，客观收益才能作为评估的依据。注意评估中的收益应该是客观收益。土地收益包括有形收益和无形收益，计算收益时不仅要包括有形收益， 还要包括各项无形收益。（2） 土地纯收益的计算步骤：计算总收入、求取总费用、求取总收益、确定房屋纯收益、求取土地纯收益。3 土地还原利率及其估算（1）利用收益还原法公式，通过搜集市场上相同或相似的土地纯收益、价格等资料，反推算出还原利率。（2）通过完全利率加上风险调整值的方法求取还原利率。还原利率=安全利率+风险调整值4 土地收益年限及其测算土地收益年限是指待估土地从评估时点开始，其收益能力延续的时间长度，通常以年为单位。土地的收益年限一般是以其出让年限减去已使用年限获取。（三）成本法1 .成本法及其适用范围成本法：亦称成本逼近法，是以开发土地所耗费的各项费用之和为依据，再加上一定的利润、利息、税金以及土地增值收益来确定土地价格的一种评估方法评估值 土地 土地 +土地价格取得费开发费（二）成本法评估的步骤土地增税费利息利润值收益1估算土地取得费、2估算土地开发费3估算税费4. 估算利息5. 估算利润6 估算土地增值收益7 .估算土地使用权评估值（四）假设开发法（收益法的变形）假设开发法：亦称剩余法，这种方法是在评估待估土地价格时，将待估土地的预期开发后的价值，扣除 其正常的开发费用、销售费用、税金及开发利润，从而估算待估土地价格的一种方法。专业租售地价二楼价-建筑费-专中一利息一利润一税费一租售费用费用第五节建筑物评估的特点（一）建筑物及其分类1. 定义建筑物：是指与土地组合的建设成果，总体上划分为房屋和构筑物两大类。2. 建筑物分类方法（二）建筑物评估时需考虑的因素g）r g分段式模型。第三节股权投资的评估1. 对于股权投资，其评估方法一般都应选用收益法。2. 对全资企业的直接投资，应采用整体企业评估方式评估确定其净资产额，作为对该企业直接投资的评估值；对控股企业的直接投资，应按投资股权比例计算应分得的净资产额，即为对该企业直接投资的评估值。如果被投资企业经过评估， 净资产额为零或为负值时，对该企业的直接投资的评估值为零；对非控股的直接投资,一般应采用收益法进行评估第四节其他资产的评估1. 其他资产是指除流动资产、长期投资、固定资产、无形资产以外的资产。2. 其他资产评估的基本标准是在评估基准日后，只有能为新的产权主体产生利益时，才能界定为其他资产的 评估对象。第八章企业价值评估（）一、本章考情及重点1.本章在考试中处于 非常重要 地位，属于考试的重点章。本章在考试中的题型主要有单选、多选、简答和计算，分数在15分左右，几乎每年必有一个计算题。例如，2007-2009年考试情况如下：2007 2009年本章出题题型和题量（分