房地产估价理论计算题汇总

38房地产估价理论计算题汇总房地产估价理论计算题汇总 假设开发法 待开发房地产的价值 =开发完成后的房地产价值 - 开发成本 - 管理费用 - 投资利息 - 销售费用 - 销售 税费-开发利润 -投资者购买待开发房地产应负 担的税费 注意点1. 今年计息发生了变化 未知、需要求取的待开发房地产的价值 投资者购买待开发房地产应负担的税费（契 税、交易手续费）=待开发房地产的价值X定 比例 后续开发成本、销售费用（重点）和管理费用。2. 在计算税费的问题上注意基数不同 如果题目中出现买方需要缴纳的契税、 交易手续 费=我们所需要求的价值（V）X定比例 如果题目中出现卖方需要缴纳的营业税=开发 完成后的房地产价值X定比例某城市定于 2003年 6月1日拍卖一块多层住宅 用地，土地总面积为 20000 平方米， 出让年限为 70 年，规划要求的建筑容积率为 1.20. 如果某一 竞买方经过调查研究预计建成后住宅的平均售价为 3500 元平方米，土地开发和房屋建安费 用为 1500 元平方米，管理费用和销售费用分 别为土地开发和房屋建安费用之和的3%和 6%，销售税金与附加为销售额的 5.5%，当地购买土 地应缴纳税费为购买价格的 3%，正常开发期为 2 年，希望投入的总资金能获得 15%的年税前收益 率。那么，在竞买时，他的最高报价应是多少。 假设银行贷款利率为 5.49%. 设购买土地的最高报价为 X. 计算时，开发过程 中发生的资金按均匀投入。 用传统方法进行估价开发完成后价值=20000 X 1.2 X 3500 = 84000000 元=8400.00 万元销售税金与附加=8400.00 X 5.5%= 462.00万元 土地开发、房屋建安、管理费和销售费= 20000 X 1.2 X 1500X （13%6%）= 39240000元= 3924.00 万元购买土地应缴纳税费= 0.03X 投资利息。地价和购买土地应缴纳税费的占用期 为 2 年，土地开发、房屋建安、管理费和销售费 的平均占用期为 1 年。投资利息= 1.03XX（15.49%）23924.00X(1 + 5.49%) 3924.00 1.03X = 215.43 + 0.1162X开发利润。 与现金流折现法相比， 传统方法的开 发利润与投资利息之和应等价于现金流折现法 中以折现体现的预期收益， 那么，开发利润的年 利润率应为 9.51%(近似值)开发利润= 1.03XX( 1+9.51%) 2 + 3924.00 x( 1 + 9.51%) 3924.00 1 .03X = 373. 1 7 0.2052X 土地价格。X= 8400.00 462.00 3924.00 ( 215.43 0.1162X)( 373.170.2052X) 0.03X X= 2537.70 万元某旧厂房的建筑面积为5000讦。根据其所在地 点和周围环境， 适宜装修改造成商场出售， 并可 获得政府批准，但需补交土地使用权出让金等400元/怦(按建筑面积计),同时取得40年的土 地使用权。 预计装修改造期为 1 年，装修改造费 为每平方米建筑面积 1000 元；装修改造完成后 即可全部售出，售价为每平方米建筑面积 4000 元；在装饰装修改造完成前半年开始投入广告宣 传等销售费用，该费用预计为售价的2%；销售税费为售价的 6；购买该旧厂房买方需要缴纳的税费为其价格的 4。试利用上述资料用现金 流量折现法测算该旧厂房的正常购买总价和单 价 （折现卒为 12）。 设该旧厂房的正常购买总价为 y：装修改造后的总价值=4000 6000/（1+12%） = 1785.71（万元）装 修改 造总 费用= 10005 000/（1+12%）0.5= 472.46（万元）销 售 费 用 总 额 = 40005000 2%/（1+12%） 0.75=36.74（万元）根据教材 P338 销售费用折现时间的确定。 因为 销售费用是在建成前半年开始投入， 可视为在其0.5 年的期中投入即 0.25 年时投入，装修改造 期为 1 年，此时距估价时点有 1-0.25=0.75 年 的时间，因此折现时间为 0.75 。销售税费总额= 1 785.71 6= 107.14（万元）购买该旧厂房的税费总额= V X 4%= 0.04V（万 元）需补交土地使用权出让金等的总额= 4005000=200（万元）V=1785.71472.4636.740.04V200=932.09（ 万元）故：旧厂房总价=932.09 （万元）旧厂房单价=1864.18（元/卅）某宗土地面积为1.2公顷，已完成七通一平。某 房地产开发商拟取得该宗土地 50年的土地使用 权，按规划要求开发建设建筑面积相同的住宅楼 和写字楼各一幢，总容积率为 2.5。在第1年末 办理完土地使用权出让手续，一次性缴纳全部地 价款，并且开工建设。根据项目实施进度安排（见如下横道图），项目建成后，住宅楼将全部出售, 写字楼将用于出租。第一年第年第年第 四 年第五年第年第n年1、土地取得2、工程建设1）住宅 楼建设- -2）写字 楼建设3、经营1）住宅 楼销售2）写字 楼出租根据市场调查，有关数据如下:该项目所在区域的同类型、同档次住宅销售价 格为5000元/m2，销售税费为销售价格6% ;同 类写字楼可出租建筑面积的月租金为 120元/m2（可出租面积占建筑面积的 70%），并且按照年 租金收入的30%交纳押金，出租空置率为20%， 有关税费和经营管理费用按租金收入的 30%计, 银行存款年利率为3%，报酬率为10%。（2）同类开发项目的社会平均开发成本为：住宅楼1800元/m2 ,写字楼2800元/m2,管理费用为开 发成本的 5% 。(3) 除地价款外，写字楼和住宅楼在其他建设资金 在各自建设期内每年投入 50% 且在年度内均匀 支出。假设住宅楼在销售期末一次性全部售出。(4) 目前，此类项目折现率为 10% 。(5) 为得到该宗土地， 还需要按取得地价款的 3% 缴纳有关税费。试计算该房地产开发商所能支付的最高土地价 格。从图中我们可以看出如下内容 估价时点为第 1 年末土地取得是在第 1 年末办理完土地使用权出让 手续，一次性缴纳全部地价款。工程建设住宅楼建设 :是从第一年年末开始到第四年结束 第一年折现 n=0.5 第二年折现 n=1.5 末结束写字楼建设 :是从第二年年末开始到第四 年末结束第一年折现 n=1.5 第二年折现 n=2.5 经营住宅楼销售期 :是从第三年年末开始到第四年末 结束 销售期 1 年 折现 n=3写字楼出租 : 是从第四年年末开始到第五十一年 末结束 出租期为 47年 折现 n=3 已知数据计算1. 项目总建筑面积21.2 X 10000X 2.5=30000 （m）其中，住宅楼总建筑面积15000 m,写字楼总建筑 面积 15000m22. 写字楼年租金收入 毛租金=120X 15000 X 70%X（ 1-20%）X12=1209.6（ 万元）写字楼押金 =1209.6X 30%=362.88（万元） 押金利息收入 =362.88X 3%=10.89（万元） 有关税费和经营管理费 =1209.630%=362.88（万 元）净租金收入=1209.6+10.89-362.88=857.61（ 万 元）1. 项目总价值折现值 :5634.86+6370.29=12 005.15（万元）1） 住宅价值折现到办理完土地使用权出让手续时 点（第一年末）的折现值：=7500/（1+10%） 3=5634.86（万元）5000X 15000=7500（万元）写字楼价值=8478.86/ (1+10% 3=6370.29 (万元)V=R 1(1 R)n857-61 110%1(1 10%)47=8478.86 (万元)2. 项目开发成本、管理费用及其折现值=2580.13+3648.76=6228.89 （万元）1）住宅楼部分:1800 15000 （ 1+5% =2835（万 元住宅楼开发成本及管理费折现值=1 52835 0.5/ （1 10%）0.5 0.5/2）写字楼部分:2800 15000 （ 1+5% =4410 （万 元住宅楼开发成本及管理费折现值：第一年1 5835 0.5/ （1 10%）0.5 0.5/ （1+10% . =2580.13 （万 元）第二年写字楼开发成本及管理费用折现值：4410 0.5/ （1+10%1.5+0.5/ （1+10%2.5 =3648.76 （万元）3. 住宅楼销售税费及折现值=5634.86 X6%=338.09 （万元）所能支付的最高土地价格=（总价值-住宅楼销售 税费-开发成本及管理费用 ） （1+3%）=（12005.15 338.096228.89）（1+3%）=5279.78（万元） 估价对象概况：本估价对象是一块 “三通一平 ” 的建设用地；土地总面积10000就，且土地形状 规则；规划许可用途为商业和居住，容积率 5 建筑密度40% ;土地使用年限从土地使用权出 让时起 50 年。估价要求：需要评估该块土地于 2007年 10 月 1 日出让时的正常购买价格。估价过程：（1）选择估价方法。 该块土地属于待开发房地产， 适用假设开发法进行估价，故选用假设开发法。 具体是打算采用假设开发法中的现金流量折现 法。（2）选择最佳的开发利用方式。通过市场调查研 究，得知该块土地的最佳开发利用方式如下： 用途为商业与居住混合。 容积率达到最大的允 许程度，即为5,故总建筑面积为50000讦。 建筑覆盖率适宜为30%。建筑物层数确定为 18层；其中，12层的建筑面积相同，均为3000 就，适宜为商业用途；318层的建筑面积相同， 均为2750怦，适宜为居住用途；故商业用途的建筑面积为6000讦，居住用途的建筑面积为44000 m2o(3) 预计开发期。预计共需 3 年时间才能完全建成 投入使用，即 2010年 10月 1 日建成。(4) 预测开发完成后的房地产价值。 根据对市场的 调查分析，预计商业部分在建成后可全部售出， 居住部分在建成后可售出 30，半年后再可售 出 50，其余 20需一年后才能售出；商业部 分在出售时的平均价格为每平方米建筑面积 4500元，居住部分在出售时的平均价格为每平 方米建筑面积 2 500元。(5) 测算有关税费和折现率。建筑安装工程费预 计为每平方米建筑面积 l 200 元；勘察设计和前 期工程费及管理费等预计为每平方米建筑面积 500元；估计在未来 3 年的开发期内，开发建设 费用 (包括勘察设计和前期工程费、建筑安装工 程费、管理费等 )的投入情况如下：第一年需投 入 20，第二年需投入 50，第三年投入余下 的 30。其中广告宣传和销售代理费为售价的 3，在建成前半年开始投入至全部售完为止 ;两 税一费和交易手续费等为售价的 6。折现率选 取 14。据了解，如果得到该土地，还需要按 取得价款的 3缴纳有关税费。(6) 求取地价。计算的基准时间定为该块土地的 出让时间，即 2007年 10月 1日。开发完成后的商业部分价值=4500 X6000/(1+14%)3=1822.42(万元) 开发完成后的居住部分价值 2500X44000X 30/(1+14%) 3+50/(1+14%) 3.5+20/(1+14%) 4= 7006.91(万元) 开发建设费用总额(1200+500)X 50000X 20/(1+14%) 0.5+50 /(1+14%) 1.5+30/(1+14%) 2.5 = 6921.57(万元) 销售费用总额 =(4500 X6000+2500X44000)3%/(1+12%) 3.25=268.4 7(万元)根据教材 P338 销售费用折现时间的确定。 因为 销售费用在建成前半年开始投入至全部售完为 止 (即从第 2.5 年到 4 年)。因此整个销售期为 1.5 年，假设各年的投入是集中在各年的年中因此即 期中投入为 0.75 年时投入，整个开发期到到 4 年结束， 此时距估价时点有 4-0.25=3.25 年的 时间，因此折现时间为 3.25 。 销售税费总额= (1822.42+7006.91)X 6=529.76（万元）购地税费总额=总地价x 3%= 0.03总地价（万 元）总地价= 1822.427006.916921.57268.47 529.760.03总地价总地价= 1077.21（万元）估价结果： 以上述计算结果为主， 并参考估价人 员的经验，将总地价确定为 1078 万元。 对于房地产开发用地的估价，通常要给出三种 价格形式，即总地价、单位地价和楼面地价。这 样，该块土地在 2007年 10 月 1 日出让时的正常 购买价格的测算结果为：总地价 1078 万元，单 位地价1078元/怦，楼面地价215.6元/怦。 某在建工程开工于 2006 年 3 月 1 日，总用地面 积3000就，规划总建筑面积12400就，用途为 写字楼。 土地使用年限为 50年，从工之日起计； 当时取得土地的花费为楼面地价 800元/能。该 项目的正常开发期为 2.5年，建设费用 （包括前期 工程费、建筑安装工程费、管理费等 ）为每平方 米建筑面积 2 300元。至 2007年 9月 1 日实际 完成了主体结构，已投入 50%的建设费用。但 估计至建成尚需 1.5年，还需投入 60%的建设费用。建成后半年可租出， 可出租面积的月租金为 60元/ m2，可出租面积为建筑面积的70%，正 常出租率为 85，出租的运营费用为有效毛收 入的 25%。当地购买在建工程买方需要缴纳的 税费为购买价的 3%，同类房地产开发项目的销 售费用和销售税费分别为售价的3%和 6%，在建成前半年开始投入广告宣传等销售费用。 试利 用上述资料用现金流量折现法测算该在建工程 2007年 9 月 1 日的正常购买总价和按规划建筑 面积折算的单价 (报酬率为 9%，折现率为 13%)。 设该在建工程的正常购买总价为 V：续建完成后的总价值=a/Y1-1/(1+Y) n 1/(1+rd)t需要折现的年数， 其他符号的含义同收益法。 故 续建完成后的总价值计算如下：A=60 x 12X 12400x 70%x 85%x (1-25% )= 398.41(万元) 续建完成后的总价值 =398.41/9%1 1-1/(1+9%) -(50-3-0.5) x1/(1+13%) 2 = 3403.78(万元 ) 续建总费用 =2 300 x12 400 x60%/(1+13%) 0.75 = 1561.32(万元)3403.78 X销售费用总额 =3%/（1+13%） 1.25=111.92（万元 ） 因为销售费用是在建成前半年开始投入， 可视为 在其 0.5 年的期中投入即 0.25 年时投入，建成 尚需 1.5 年，此时距估价时点有 1.5-0.25=1.25 年的时间，因此折现时间为 1.25 。销售税费总额=3403.78X 6% = 204.23（万元） 购买该在建工程的税费总额=VX 3 % = 0.03V（万元）V = 3 403.8（ 1 561.32 111.9P 204.23 0.03VV = 1481.85（万 元）在建工程总价=1481.85 （万元）在建工程单价=1481.85 -4.24= 1195.04（元）公式翟筑面积下的单价=套内議疏面积下的单价X市场法港内洼航面积雀逝积一雅述积下的里鋅餌间积下的笙饥牒套内建铳面积下的单价=便用面积下的单价X使用面积套內理艇积正常成交价格二灵方实际得到的价格1血由卖方繳纳的稅费比率g格和議議麟匕率交易情况修正市场状况调整（交易日期调整）可比实例南交仆格*+磁二可比实圳正丽场伸洛毗上式可如交躺狀正系礙磊或器而祁士沁可比实剖在共我交B期时的价搐*畔器=可比突洌在怙枷时点时的价搭通过上式可地 市燼减見训整手做是H1知 或罟丄而不罡土 T阪采用环比价格指数进行市场状况调整的公式为: 可比实例在其成交日期的价格X成交日期的下 一时期的价格指数X再下一时期的价格指数 X-X估价时点时的价格指数=可比实例在估 价时点的价格采用定基价格指数进行市场状况调整的公式为: 房地产状况调整可上浜例在其戚交日牺1的价格X=可上浜例出古价时点时的价稱可比实例在其房地产找况下的价恪 （厂!=可比兵例在估价对象虏地产状况下的价格可比实例在其房地产状况下的价恪乂一M可比实例在估价对象房地产状况下的桥搐 yoo r通过上式可知.房地产状况调整系数是一或磐鼻】+尺略 1DII + R米用直接比较进行房地产状况调整的表达式为：可比实例在其房地产状况下的价恪耳=可t涙例在估价只按房地产狀况下的价格 上式括号內应塡写的如 酋可比实例膚地产状况相对于估价对象席地产状况的得分.米用间接比较进行房地产状况调整的表达式为: 耶国咧沪帰下的临X丹乂嚅=可：餉JS古饰 緒萨憐兄下的鵬 比准价格=可比实例X交易情况修正系数X市 场状况调整系数X房地产状况调整系数 典型考题1. 搜集了甲、乙两个交易实例，甲交易实例房地 产的建筑面积 200m2， 成交总价 80 万元人民 币，分三期付款，首期付 16 万元人民币，第二 期于早年后付 32万元人民币，余款 32 万元人民 币于 1 年后付清。 乙交易实例房地产的使用面 积 2 500平方英尺，成交总价 15 万美元，于成 交时一次付清。 如果选取该两个交易实例为可比 实例，试在对其成交价格作有关修正、 调整之前 进行 “建立价格可比基础 ”处理。 假设乙交易实例成交当时的人民币与美元的市 场汇率为 1 美元等于 7.7395元人民币。 如果以建筑面积为基准， 另通过调查得知该类房 地产的建筑面积与使用面积的关系为 1 平方米 建筑面积等于 0.75 平方米使用面积。如果以平方米为基准，由于1平方米=10.764平 方英尺。1） 总价甲总价= 16+32（/ 1 +8% ）0 . 5+32（/ 1 +8% ）= 76.42（万元） 乙价=15X 7.7395=116.09万元） （2）单价。则：甲单价=76.42/200 = 3821 （元 /m2） 乙单价=116.09/309.67=3748.85元 /m2） 2500(平方英尺使用面积)/0.75=3333.33(平 方英尺建筑面积 ) 3333.33(平方英尺建筑面积”210.764=309.67(m2)2. 某宗房地产交易， 买卖双方在买卖合同中约定 买方付给卖方2325元/就，买卖中涉及的税费均 由买方负担。 据悉，该地区房地产买卖中应由卖 方、买方缴纳的税费分别为正常成交价格的 7% 和 5%。请求取该宗房地产的正常成交价格。 利用公式正常成交价格+应由买方缴纳的税费=买方实际 付出的价格设正常成交价格为 A.A+A.5%=2325+A(7%+5%) A=250元/m2)3. 某宗房地产交易， 买卖双方在买卖合同中约定 买方付给卖方2625元/就，买卖中涉及的税费均 由卖方负担。 据悉，该地区房地产买卖中应由卖 方、买方缴纳的税费分别为正常成交价格的 7% 和 5%。请求取该宗房地产的正常成交价格。 利用公式正常成交价格 -应由卖方缴纳的税费=卖方实际 得到的价格设正常成交价格为A.A-A.7%=2325-A（7%+5%） A=2500元/m2）2.3两题最主要区别就是买方实际付出的价格就是房屋的购买价格加上 各种税费卖方实际得到的价格就是房屋的购买价格减去 各种税费（通俗的说就是我们所说的净到手的价 格）4. 某宗房地产2007年6月1月的价格为1800元 /能，现需要将其调整到2007年10月1日。已 知该宗房地产所在地区类似房地产 2007年4月1日至10月1日的价格指数分别为79.6,74.7 ,76.7 , 85.0 , 89.2 , 92.5 , 98.1 （以 2005 年 1月1日为100）。请计算该宗房地产2007年10 月1日的价格。该宗房地产2007年10月1日的价格计算如下：0 2 113C0x_=2303, 22 （元肝）5. 某宗房地产2007年6月1日的价格为2000元 /能，现需要将其调整到2007年10月1日。已 知该宗房地产所在地区类似房地产 2007年4月1日至10月1日的价格指数分别为99.6,94.7 ,96.7 , 105.0 , 109.2 , 112.5 , 118.1 （均以上个月为100)。请计算该宗房地产2007年10月1 日的价格。100100 血=3莎6.8 5加）1006.为评估某宗房地产 选取了下列可比实例:交日期2006年10月该宗房地产2007年10月1日的价格计算如下:2007年9月1日的价格，成交价格3000元/ m2,成1日。另调查获知2006年6月1日至2007年2月1日该类房地产的价格 平均每月比上月上涨1. 5% 2007年2月1日至 2007年9月1日平均每月比上月上涨 2%请对 该可比实例的价格进行市场状况调整。对该可比实例的价格进行市场状况调整，是将该价格调整到2007年9月1日，即卩3000X( 1 + 1. 5% 4 X( 1 + 2% 7= 3658 (元/m2)7.某宗可比实例房地产2007年1月30日的价格 为1000美元/ m,该类房地产以人民币为基准的 价格变动平均每月比上月上涨 0.2%。假设人民 币与美元的市场汇率2007年1月30日为I美元=7.8450元人民币，2007年9月30日为1美元=7.7050元人民币。请将该可比实例的价格调 整到2007年9月30日 将该可比实例的价格调整到 2007年 9 月 30日 为：1000X7.8450 （成交价格）X（ 1 + 0.2%） 8= 7971.40 （元人民币/ m2）8. 某宗可比实例房地产 2007年 1 月30日的价格 为1000美元/ m,该类房地产以美元为基准的价 格变动平均每月比上月上涨 03%。假设人民币 与美元的市场汇率2007年1月30日为1美元= 7.8450元人民币，2007年9月30日为1美元= 7.7050 元人民币。请将该可比实例的价格调整 到 2007 年 9 月 30 日。 将该可比实例的价格调整到 2007年 9 月 30日 为：l000 X（ 1+0.3%） 8X 7.7050（ 估价时点 ）= 7891.87（元人民币 /m）通过 7.8 二道题得出以下结论 如果可比实例房地产在成交日期的成交价格， 该 类房地产以人民币为基准的价格变动。 那么估价 时点的价格中汇率应选用成交日期时的汇率。 如果可比实例房地产在成交日期的成交价格， 该 类房地产以美元为基准的价格变动平均。 那么估 价时点的价格中汇率应选用估价时点时的汇率。9.为评估某住宅楼的价格，估价人员在该住宅楼 附近地区调查选取了 A B、C、D、E共5个类 似住宅楼的交易实例，其有关资料如下表：实例A实例B实例C实例D实例E成交价格510058005200530050002002.11.302003200320012003成交日期.6.3 0.1.31.7.31.5.31交易情况+2%+21%00-3 %区位 状况0-3%+3%+1%0房地 产状 况权益 状况-2 %0+2%-1 %-1 %实物 状况-4%-5 %-2 %+2%+1%上表中，交易情况、房地产状况中的各正、负值 都是按直接比较所得结果。其中，房地产状况中 的三方面因素产生的作用程度相同。另据调查得 知：从2001年7月1日至2002年1月1日该类 住宅楼市场价格每月递增1.5 %，其后至2002 年11月1日则每月递减0.5 %,而从2002年11 月1日至2003年4月30日的市场价格基本不变， 以后每月递增1%。试利用上述资料根据估价相 关要求选取最合适的3个交易实例作为可比实 例，并估算该住宅楼2003年8月31日的正常单 价（如需计算平均值，请米用简单算术平均法）。 （1）选取可比实例。实例B误差太大，实例D成 交时间与估价时点相隔一年以上，故实例B和实 例D不作为可比实例。选取实例 A、C E作为可 比实例。计算公式：估价对象价格=可比实例价格X交 易情况修正系数X交易日期修正系数X房地产状况修正系数(3) 交易情况修正系数为：A：100(100+2)=100 102 可比实例 C：100 100=1 可比实例 E：100(100-3)=100 97(4) 市场状况调整系数为：可比实例 A=(1+1) 4 可比实例 C=(1+1) 4 可比实例 E=(1+1) 3(5) 房地产状况修正系数为： 因房地产状况中的三方面因素产生的作用程度 相同，故设三方面的因素的权数相同均为 1/3 可比实例 A=100/ 100 X | / 3+(100-2) X 1/3+(100-4) X 1/3=100 / 98可比实例 C=100/(100+3) X 1/3+(100+2) X 1/3+(100-2) X 1/3=100/101可比实例 E=100/100 X 1/3+(100-1) X 1/3+(100+1) X 1/3)=100/100(6) 计算比准价格：比准价格 A=5100X (100/102)X (1+1 ) 4X(100 /98)=5309.20(元/卅)比准价格 C=5200X (100/100)X (1+1 ) 4X(100 /101)=5357.57(元/卅)比准价格 E=5000X (100 /97) X (1 十 1) 3X(100 /100)=5310.83(元/卅)(7) 将上述三个比准价格的简单算术平均数作 为比较法的估算结果，则有：估价对象价格(单价)=(5309.20+5357.57+5310.83) /3=5325.87(元/ 怦)10.为评估某写字楼2001年10月1日的正常市 场价格，估价人员在附近地区调查选取了A B、C三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例，有 关资料如下：可比实例资料表可比 实例A可比 实例B可比 实例C成交 价格600058006120成交200120012001日期41.2.1.5.1房地产状况分析表权 重可比 实例A可比 实例B可比 实例C因+2%+4%0素1因 素2-3%-1%+5%因 素3+6%+2%交易情况分析表可比 实例A可比 实例B可比 实例C交易 情况3%-1%2%(1) 交易情况分析判断中的数据是以正常价格为 基准，正值表示可比实例的成交价格高于其正常 价格的幅度，负值表示低于其正常价格的幅度。调查获知该类写字楼的价格，2000年11月1 日到2001年6月1日平均每月比上月上涨1.2%， 2001年10月1日至2003年11月10日平均每 月比上月上涨1.8%。(3)房地产状况分析判断见下表。房地产状况中的三个因素对价格影响的重要程 度是：因素 1是因素 3的4倍，因素 2是因素 3 的 1.67 倍。房地产状况各因素的正值表示可比 实例的状况优于估价对象状况的幅度， 负值表示 劣于估价对象状况的幅度。求利用上述资料估算该写字楼 2001年 10月 1日 的正常价格 ( 如需计算平均值， 请采用简单算术 平均法)。因为根据题意因素 1是因素 3的4倍，因素 2是 因素3的1.67 倍，故房地产状况中的三方面因 素产生的作用程度是不同，但三方面的因素的权数相加=1。 设因素3为x%因素1 = 4x%因素2=1.67x% x+4x+1.67x=1 x=15%因素 3= 15 因素 1 = 60因素 2= 25 计算公式：估价对象价格=可比实例价格X交 易情况修正系数X交易日期修正系数X房地产 状况修正系数 交易情况修正系数为：A： 100(100+3)=100103 B ： 100 (100-1)=100/99 C ： 100(100+2)=100102 市场状况调整系数为：可比实例 A=(1+1.2%)2X(1+1.8%)4=1.0999 可比实例 B=(1+1.2%)4(1+1.8%)4=1.1265 可比实例 C=(1+1.2%)X(1+1.8%)4=1.0869 房地产状况修正系数为：因素3= 15% 因素1 = 60% 因素2 = 25% 可比实例 A=100/(00+2) X 0.6+(100-3) X 0.25+(100+6) X 0.15=100 /101 可比实例 C=100(100+4) X0.6+(100-1) X 0.25+(100+2) X0.15=100102 可比实例 B=100(100 X0.6+(100+5) X 0.25+(100-3) X0.15)=100101 计算比准价格：比准价格 A=6000X(100103)X1.0999X(100 101) =6343.73(元/卅)比准价格 B=5800X(10099)X1.1265X(100102) =6470.02(元/卅)比准价格 C=6120X(100102)X1.0869X(100 /101)=6456.56(元/卅)(7) 将上述三个比准价格的简单算术平均数作 为比较法的估算结果，则有：估价对象价格 ( 单价)=( 6343.73+6470.02+6456.56)3=6423.44(元/卅)成本法某幢写字楼，土地面积4000讦，总建筑面积为 9000怦，建成于1990年10月1日，土地使用 权年限为 1995年 10 月 1-2035 年 10月 1 日。现 在获得类似的 40余年土地使用权价格为 2000元 /讦，建筑物重置成本为1300原/怦。建筑物自 然寿命为 60年，有效经过年数为 10年。 其他的相关资料如下； 门窗等损坏的修复费用为 3 万元，装修的重置 价格为 82.5 万元，平均寿命为 5 年，有效经过 念数为 4 年，空调系统功能落后，必须更换，旧 系统已提折旧 80 万元，拆除该空调费用为 10万 元，可回收残值 30 万元，重新构建价格（不含 安装费）为 130万元，安装新的空调系统的费用 为 8 万元，除空调以外的设备的重置 价格为 250 万元。平均寿命为 15年，经过年数为 9 年。 该幢写字楼由于层高过高和墙体隔热保温性 差，导致与同类写字楼相比，每月增加能耗 800 元。 由于写字楼所在区域刚有一化工厂建成投产， 区域环境受到一定的污染， 租金将长期受到负面 影响，预计每年租金损失为 7 万元。 该类写字楼的报酬率为 10%。银行贷款年利率 为 5%，土地报酬率为 8%。 假设除空调以外，残值吕均为零。试求该写字楼于 2005年 10月 1日的这就总额和 现值。（1）计算房地的重新构建价格=755.26+1170=1925.26（万元）土地的重新购置价格=4000X 2000X 1 1 /（ 1 +8%） 30/ 1 1/（1+8%） 40=755.26（万元）建筑物的重新购建价格=1300X 9000=1仃0万 元）（2）计算折旧=427.63+47.05+65.99=540.67 万 元） 物质折旧=3+66+150+208.63=427.63（万元）（a）门窗等费用=3（万元）（b）装修折旧=82.5X 4/5=66（万元）（c）设备折旧=250 X 9/15=150 长寿命项目的折旧 =（1170-3-82.5-250） X 10/40=208.63（万元） 功能折旧 =38+9.05=47.05（ 万元） 功能落后 =130-80+10-30+8=38（ 万元）功能过剩 =800X12/10%1-1/（1+10%） 30=9.05（ 万元） 经济折旧 =7/10%1-1/（1+10%） 30=65.99（ 万元）（3）写字楼现值=1925.26-540.67=1384.59 万元） 估价对象为一写字楼，土地总面积1000 m2,于2001年9月底50底年使用权。写字楼总建筑面 积4500 m2,建成于2004年9月底，为钢筋混 凝土结构，建筑层高5m，没有电梯，需评估该 写字楼2006年9月30日的价值。搜集有关资料如下：（1）搜集了三宗出让年限 50年的土地交易实例作为可比实例，有在资料如下表所示:实例交易 价格交易情况交易日期房地状况A2200正常2006.3.30比估价对象劣3%B2050正常2005.12.30比估价对象劣8%C2380比正常价格高3%2006.5.30比估价对象优5%从2005年11月至2006年10月地价逐月上升0.5%。（2）当地征收农地的费用等资料如下：在估价时点征收城市边缘土地平均每亩需要 57.32万元的征地补偿和安置等费用，向政府交 付土地使用权出让金等为150元/ m2, 土地开发 费用、税金和利润等为120元/ m2，以上合计为 城市边缘出让土地使用权年限 50年熟地的价 格。该城市土地分为八个级别， 城市边缘土地为第八 级，而估价对象处于第六级土地上。 各级土地之 间的价格差异如下表所示：级别一二三四五六七八地价是次级1.41.1.1.1.1.1.1土地的倍数444435地价是最差10.7.5.3.2.2.1.1级土地的倍54 538705数384400（ 3）在估价时点不设电梯的层高 5m 的建筑物 重新购建价格为1800元/ m2，估价对象写字楼 门窗等损坏的修复费用为 1 0万元；装修的重新 购建价格为 140万元，经济寿命为 5 年；设备的 重新购建价格为 100万元，经济寿命 10 年；建 筑物的使用寿命长于土地使用年限。 假设残值率 均为 0。另调查，由于该写字楼缺乏电梯，导致 其出租率较低， 仅为 80%，月租金为 38元/ m2。 而市场上类似的有电梯的写字楼的出租率为85% ,正常月租金为40元/m2。一般租赁经营的 正常运营费用率为租金收入的 35% 。如果在估 价进点重置具有电梯的类似写字楼， 则需电梯购 置费用 60 万元，安装费用 40 万元。同时，由于 该写字楼的层高比正常层高要高，使其能耗增 加。经测算正常情况下每年需要多消耗 1 万元能 源费。同时由于周边环境的变化， 该写字楼的经 济折旧为 20万元。试用成本法评估该写字楼 2006年9月 30日的价 值。土地重新购建价格要求用市场法和成本法综 合求取。土地 5% ，房地产报酬率为 7% 。(如 需计算平均值， 请采用简单自述平均法， 小数点 后保留两位)(1) 土地重新构建价格=(2304.16+2259.6)/2X 1000X 1 1/(1+5%)45/ 1 1/(1+5%) 50=222.17 (市场法)=(A+B+C)/3=2304.16 A=2200X 100/(100-3) X(1+0.5%)6=2336.94 B=2050X100/(100-8) X(1+0.5%)9=2330.56 C=2380X 100/(100+3) X 100/(100-8) X4(1+0.5%)4=2244.99成本法=(150+120+573200/666.67) X 2=2259.6(2) 建筑物的重新购建价格 =1800X 4500=810(万 元)(3) 折旧=109.83+278.1+20=407.93万元) 物质折旧=10+56+20+23.83=109.83(万元)(a) 门窗等费用=10(万元)(b) 装修折旧 =140X 2/5=56(万元)(c) 设备折旧=100X 2/10=20长寿命项目的折旧 =(810-10-140-100) X 2/47=23.83(万元) 功能折旧 =264.49+13.61=278.1( 万元)(a) 功能缺乏=19.44/7% X 1-1/(1/7%)45=264.49 (万元)年租金损失 =(40 X 4500X 12 X 85%-38X 4500X12X80%)X (1-35%)=19.44 (万元)(b) 功能过剩=1/7% X1-1/(1+7%)45=13.61 (万元) 经济折旧 =20(万元)(3) 写字楼现值 =222.17+810-407.93=624.24(万 元)收益法某出租的写字楼，使用面积为 3000m2,收益年 限为 45年，空置率为 20%，未来 3 年每平方米 使用面积的租金(含物业服务费用)分别为 360 元、400元、330元，同档次写字楼的年物业服 务费用为每平方米使用面积 36 元，除物业服务 费用之外的其他运营费用为租金 (不含物业服务 费用)的 25%。假设该写字楼未来每年的净收 益基本上固定不变，报酬率为 9% 。请利用“未 来数据资本化公式法” 求取该写字楼的净收益并 计算其收益价格。计算未来 3 年的净利益未来第一年的净收益=(360-36) X (1-20%)x (1-25%) X 3000=58.32 (万元) 未来第二年的净收益 =(400-36)x(1-20%) x (1-25%)X 3000=65.52(万元) 未来第三年的净收益 =(330-36)X(1-20%) X (1-25%)X 3000=52.92(万元)二、用未来数据资本化公式法计算每年不变的净 利益A/9%1 1/(1+9%) 3=58.32/1+(1+9%)+65.52/(1+9%) 2+52. 92/(1+9%) 3A=59.07 (万元)58.32/1+(1+9%)+65.52/(1+9%) 2+52.92/(1+9%) 3+ 5 9 . 0 7/9%1 1/(1+9%) 42=642.75(万元) 某房地产占地4000就，土地使用年限为50年， 容积率为 6，共 24 层，每层建筑面积相同。该 房地产经过两年开发建成， 预计再经过一年销售 招租完毕，届时各层使用情况预计如下： 1 层的 大堂部分占该层建筑面积的 60，其余部分的 75可用于商业铺位出租，正常出租率为 90， 每1讦出租面积每月可得净租金 60元；2-3层 为商场， 营业面积占该层建筑面积的 70，每 1 就营业面积年正常收入为8500元，每年正常营 业需投入 1000万元，而该市经营同类商业项目 的每平方米营业面积的正常年利润为 600 元；第4 层出租开酒楼，可出租面积占该层建筑面积的 70%，每1讦出租面积的月租金为50元，出租 人每年需支付 8 万元的运营费用； 510 层为用于出租的办公用房，每层共 20 间，当地同类同 档次办公用房每间每月租金 1800 元，出租率为 80，出租人需承担相当于租金收入 10的运 营费用； 1124层为商品住宅，其中 11层以每 1讦建筑面积3800元的优惠价格售给公司员工， 其他层则平均以每1能建筑面积4200元对社会 售出，当地同类同档次商品住宅的售价为每1 m2建筑面积 4000元。试评估该房地产销售招租完 毕时的市场价值 （设资本化率分别为商场 10， 酒楼 8，办公楼 7） 。1. 总建筑面积=6X 4000=24000（帘） 各层建筑面积 =24000/24=1000（ m / 层）2. 每层净收益（1）1 层大堂由于以包含在整体收益中不需要单 独计算的。1 层商铺净收益=1000x （1-60 %） x 75%x 90% x 60 x 12=19.44（万元）v=19.44 /10%1 1/（1+10%）47=192.2（万元）（2）2-3 层商场净收益 =1000x 2x 70%x 600=84（万元）v=84/10%1 1/（1+10%）47=830.48（万元）（3）4 层酒楼净收益 =1000x 70%x 50x12-80000=34（ 万元）v=34/8%1 1/（1+8%）47=413.59（万元）（4）5-10 层办公楼净收益=6X 20X 1800X 12X 80%x （1-10 %）=186.62（万元） V=186.627X 1-1 （1+7%）50-3=2555.13（ 万元）（5）11-24 层住宅价格 =1000X 14X 4000=5600（万 元）计算房地产价格 =192.20+830.48+413.59+2555.13+5600=9591.4 0（ 万元 ）6 年前甲公司提供一宗 50 年使用权的出让土地 与乙公司合作建设一办公楼，总建筑面积3000m2,于4年前建成并投入使用，办公楼正常 使用寿命长于土地使用年限。 甲、乙双方当时合 同约定，建成投入使用后，其中的 1000m2建筑 面积归甲方,2000m2建筑面积由乙方使用20年， 期满后无偿归甲方。现今 ,乙方有意将其现在使 用的房地产使用期满后的剩余年限买下来， 甲方 也愿意出售。试估算乙方现时应出资多少万元购 买甲方的权益。据调查得知 ,现时该类办公楼每平方米建筑面积 的月租金平均为 80 元,出租率为 85% ，年运营费 用约占租赁有效毛收入的 35% ，资本化率为 10%。