15日绵阳三江开发建设投资公司唐汛五号地块一号地块市场调研、可行性研究报告

绵阳三江开发建设投资公司唐汛五号地块一号地块市场调研、可行性研究报告成都风林房地产营销策划有限公司2011-1-15目 录第一章 绵阳市宏观环境及房地产市场分析1第一节绵阳市宏观经济环境概述11、城市概况12、政策环境5第二节绵阳市房地产市场分析71、2009-2010年绵阳楼市概况72、绵阳市房地产市场特征103、绵阳市购房消费需求分析104、绵阳楼市发展趋势分析11第二章 绵阳市经开区房地产市场分析12第一节经开区区域概况121、区域概况122、城市规划简述123、经济发展144、未来发展趋势14第二节2009年经开区市场概况14第三节经开区房地产市场发展小结15第三章 竞争楼盘调研与分析16第一节调研楼盘基本概况一览16第二节调研的主要收获201.开发理念与产品定位202.总平、组团、布局与规划方案213.户型配置与设计234.建筑与立面风格245.配套设施与园林景观256.营销推广策略与手段27第三节调研启示与项目建议281值得借鉴的方面282产品规划建议303楼盘调研项目基本情况303.1三江国际丽城313.2博雅海润广场343.3嘉来涪滨印象373.4富临桃花岛403.5人和天地433.6万豪尊品463.7樊华似锦493.8树高卡地亚523.9奥林春天553.10香榭里大道583.11长兴太阳城613.12布鲁斯国际新城643.13富临大都会673.14华润中央公园703.15东原香屿733.16世纪山江763.17江御城邦793.18未来城823.19长虹世纪城853.20芙蓉世纪阳光88第四章 项目定位分析91第一节项目区位91第二节项目地块属性分析911.项目地理位置912.项目地质、水文、气候情况933.项目地形、地貌934.项目的市政配套情况94第三节项目地块SWOT分析951.优势952.劣势953.机会954.威胁96第四节项目定位991.总体定位992.形象定位993.产品定位1003.1、购房需求调查1003.2、产品定位1013.3产品定位说明1014.建筑风格定位1015.目标客户定位1026.物业管理定位102第五章 项目规划设计103第一节项目规划设计条件1031.用地面积1032.用地性质1033.容积率1034.建筑密度1035.绿地率1036.建筑高度和楼间距1047.建筑退让红线104第二节项目规划设计1041.规划设计理念1042.规划设计指导思想1043.总平规划设计布局要点1054.建筑风格设计1065.户型设计：人性化的空间1066.景观设计1077.总平交通设计1098.结构设计110第六章 项目价格分析111第一节住宅市场定价分析1111.可类比住宅项目及参数确定1112.本地块比较价格计算值112第二节商业市场定价分析112第七章 项目投资估算与利润分析113第一节1号地块的财务分析与评价（容积率为2.5）错误！未定义书签。1.项目财务分析与评价采用的基础数据错误！未定义书签。2.销售收入测算错误！未定义书签。3.项目开发建设成本估算表错误！未定义书签。4.初步产值利润分析错误！未定义书签。5.盈亏平衡分析错误！未定义书签。6.财务评价结论错误！未定义书签。第二节1号地块的财务分析与评价（容积率为3）1161.项目财务分析与评价采用的基础数据1162.销售收入测算1173.项目开发建设成本估算表1174.初步产值利润分析1195.盈亏平衡分析1196.财务评价结论119第三节塘汛5号地块的财务分析与评价1201.项目财务分析与评价采用的基础数据1202.销售收入测算1203.项目开发建设成本估算表1214.初步产值利润分析1225.盈亏平衡分析1226.财务评价结论123第四节4、5号地块的财务分析（容积率为2.5）1231.项目财务分析与评价采用的基础数据1272.项目开发建设成本估算表127第五节4、5号地块的财务分析（容积率为3）错误！未定义书签。1.项目财务分析与评价采用的基础数据错误！未定义书签。2.项目开发建设成本估算表错误！未定义书签。第六节两种容积率与分配方式下4、5号地块综合测评错误！未定义书签。第八章 项目开发思路130第一节项目开发初步策略1301.开发分期1302.产品建设的先后顺序130第二节项目策划130第三节项目设计130第四节项目建设130第五节项目推广130第六节项目销售130第七节项目物业管理130第九章 销售现场包装策略130第一节项目地块周边包装130第二节接待中心（售楼处）包装1301.包装思路1302.功能分区130第三节样板房包装1301.样板环境1302.样板房130第十章 项目风险分析1301.宏观经济与政策变动导致的风险分析1302.绵阳市房地产行业发展对项目的风险分析1303.绵阳市总体规划与区域环境对项目的风险分析1304.项目财务风险分析1305.项目运作风险130结论130第一章 绵阳市宏观环境及房地产市场分析第一节 绵阳市宏观经济环境概述1、城市概况绵阳：中国科技城，中国最佳宜居城市1.1城市地位绵阳是四川省区域中心城市、四川省第二大城市。素有“富乐之乡”、“西部硅谷”美誉的绵阳，是我国重要的国防科研和电子工业生产基地，先后获得过联合国改善人居环境最佳范例奖（迪拜奖）、国家环境保护模范城市、国家园林城市、国家卫生城市、国家文明卫生城市、中国人居环境奖、中国最佳宜居城市等诸多荣誉，是国务院批准建设中国唯一的科技城。1.2地区生产总值按初步测算，2009全市实现GDP820.2亿元，增长14.4，比2008年提高10.3个百分点。其中，第一产业实现增加值156.7亿元，增长4.5%；第二产业实现增加值375.6亿元，增长20%；第三产业实现增加值287.8亿元，增长12.4%。三次产业构成比例为19.1：45.8：35.1，与2008年相比，第一产业下降2个百分点，第二产业提高2.1个百分点，第三产业下降0.1个百分点，产业结构进一步优化。1.3财政金融绵阳市在2008年中国城市综合实力排名第69位，中国西部地区综合实力排名第5位。绵阳市自1985年撤地建市以来，坚持实施“军转民”科技兴市战略，深化改革，扩大开放，积极推进工业化和城市化进程，经济科技、社会事业持续快速健康发展，国内生产总值（GDP）以年均14.3%的速度增长，工业增加值以年均20.1%的速度增长。按初步测算，2009绵阳市实现GDP820.2亿元，增长14.4。 2005年以来，绵阳市致力于创建金融生态环境模范城市，响亮提出将金融生态环境模范城打造成继绵阳科技城之后绵阳的又一金字招牌，并多次荣膺“中国最具魅力金融生态城市”。绵阳是我国国务院建设的唯一的科技城，拥有巨大的发展潜力，金融业发展潜质巨大。绵阳人才荟萃，拥有雄厚的科技实力，是国家重要的国防军工科研生产基地，境内有中国工程物理研究院、中国空气动力研究与发展中心、中国燃气涡轮研究所等国防研究院所18家；博士后流动工作站5个、民营科技实体300个。有以西南科技大学为代表的大中专院校28所；长虹、九洲国家级技术中心2个，双马、东材等省级技术中心8个，有长虹、九洲、双马、华晨、华润、双汇等大中型骨干企业50家，国家级高新技术产业开发区、科教创业园暨西南科技大学国家大学科技园、经济技术开发区、现代农业科技示范区、南郊工业园、游仙经济试验区等开发园区6处；在国家级高新技术开发区内，建有“中物院军转民科技创新园”、“绵阳软件园”、“留学生创业园”、“长虹技术开发中心”。有各类专业技术人员17万人，有两院院士25人；享受政府特殊津贴有突出贡献的专家800多名，在许多重要科技领域代表着中国乃至世界一流水平。每年10月16日为“绵阳市科技节”。1.4交通运输绵阳位于四川盆地西北部涪江、安昌河、芙蓉溪三江交汇处。距省会成都98公里，距重庆500公里，是川西北的交通枢纽。自古被誉为蜀道咽喉和川西北第一重镇。是成都平原北上的重要枢纽。绵阳市正加快推进集高速公路、铁路、水路、航空为一体的多节点、立体化交通运输体系，进一步提升绵阳的区位优势和核心竞争力。绵阳是国家公路运输枢纽城市之一，在国家综合运输体系及四川、川北等区域经济发展中具有重要地位。绵阳目前拥有成绵高速公路、绵广高速公路、绵遂高速公路三条放射高速，目前在建绵渝高速公路绵遂段、成绵第二高速公路、绵阳-九寨沟高速公路（线路起于绵广高速公路，经江油市、平武县、白马镇，止于九寨沟县，路线全长270公里）、绵九高速黄龙支线（起自白马镇，路线全长38公里）、南环高速联络线（绕城高速联络线）、绕城高速公路、成都-盐亭-南部高速公路（过境高速，经三台、盐亭）。正在积极规划绵阳-巴中-达州高速公路、绵阳-南充高速公路。绵阳市除平武县外其余各县市均已建成通往绵阳城区的快速通道，以绵阳城区为中心的两区（涪城区、游仙区）六县（江油市、安县、北川县、三台县、盐亭县、梓潼县）一小时经济圈已经形成。绵阳市拥有发达的城市交通路网，绵阳城区交通四通八达，目前建设有主干道临园干道、长虹大道、涪城路、九州大道、仙海大道、绵州大道、飞云大道。主干道两侧分布多条城市道路，三江六岸在上个世纪已经率先建成滨江景观路。这些道路相互交织，构建了绵阳发达的城市交通路网，绵阳市目前建设有一环路、二环路2条城市环路，在建绕城高速，一环路建于上世纪，目前已经开始进行道路提升工程。绵阳南郊机场位于绵阳城南，2001年4月建成通航，距市中心10公里，是4E级大型民用支线机场，为四川省第二大客运机场。由绵阳机场可前往北京、上海、广州、深圳、厦门、济南、福州、太原、长春、合肥、武汉、南昌、西安、昆明、青岛、杭州、郑州、济南、三亚、丽江等城市。1.5教育状况目前，绵阳市拥有西南科技大学、西南财经大学天府学院、四川音乐学院绵阳艺术学院、绵阳师范学院、四川中医药高等专科学校、四川幼儿师范高等专科学校、绵阳职业技术学院、西南科技大学城市学院等为代表的高等院校10余所。东辰集团投资2.3亿元办起了绵阳东辰国际学校，汉龙集团投资1.5亿元办起了绵阳中学英才学校。清华大学、四川大学、西南财经大学、四川音乐学院等全国20余所颇具影响力的高等院校也纷纷看好绵阳，来绵开展校地、校企合作，创办二级学院。全市高考本科硬上线率连续10年居全省榜首，万人上线率连续10年居全省第一，在全国被誉称绵阳现象，连续多年，绵阳全国教育满意度第一。1.6科技状况2000年9月，党中央、国务院作出了建设绵阳科技城的重大决策；2005年10月，国务院批复了绵阳科技城2005-2010年发展规划。其主要内容为：充分发挥绵阳的科技资源优势，把绵阳科技城建成以科技为先导、以工业为核心、以产业经济为支撑、以提高资源利用效率为重点、人与自然和谐发展的科技城;建成国防科技潜能充分释放转化的军民结合体系，建成人才资源迅速转化为现实生产力的中国西部重要的创新示范基地;建成中国西部以电子信息产品研发与生产为主导的产业化基地；建成百万人口大城市、四川省副中心，成为西部地区率先实现现代化的最具活力与竞争力的大城市之一。目前，绵阳境内有独立科研院所43家，博士后流动工作站5个，18个重要国防科研单位和数十个高科技企业，在核物理及其应用、空气动力学、磁性材料、光机电一体化等研究领域代表着中国一流水平。现代化进程中的绵阳，科技文化和人才资源蔚为大观，有着“西部硅谷”之美誉，辖区内拥有中国工程物理研究院为代表的国防科研院所18家，有两院院士28名，各类专业技术人才17万人。是中国重要的国防军工、科研生产和人才基地。1.7旅游资源绵阳的旅游资源极为丰富。平武境内王朗自然保护区是大熊猫最多的地方，超过现存大熊猫总数的四分之一；北川境内的小寨子沟，是目前亚洲最原始状态的自然保护区；窦圌山、猿王洞、千佛山、七曲山古柏林、罗浮山温泉、仙海风景区、白马民俗风情、西蜀子云亭、三国古战场，山水园林城市风光，有以中物院科技展览馆、亚洲最大的风洞群、长虹商贸中心为代表的工科旅游，都极具魅力。绵阳也是人文荟萃的地方，黄帝元妃、栽桑养蚕缫丝织绸发明家嫘祖，治水英雄、先贤大禹，文昌帝君，诗仙李白，文豪欧阳修，文学家沙汀，武林奇人海灯，均为绵阳人氏；刘备、诸葛亮、唐明皇、司马相如、杜甫、苏轼、陆游都曾在这里留下过不朽诗文或精彩故事；当代的核科学家邓稼先更是功勋卓著。1.8人口状况绵阳市2009年末总人口为544.7万人，其中：男性人口281.5万人，女性人口263.2万人；农业人口404万人，非农业人口140.7万人。人口自然增长率为1.56。计划生育率为92.8%。截止2010年6月，绵阳市区常住人口108万，流动人口50万，市区人口160万。在绵阳市区，外地人购买的商品房总量超过30%，流动人口消费成为房地产消费的中坚力量。绵阳是西部大开发的龙头城市，西部大开发的“窗口”，随着WTO和西部大开发的进程，其重要的城市地位必将吸引更多置业、投资者的青睐。1.9城市规划“山秀绵州、水映涪城”。新一轮城市规划将绵阳定位为：中国科技城，四川省重要的区域中心，历史文化和宜居名城。发展目标为:到2020年城市规模面积达到150平方公里，人口达到140万人。同时，新一轮的城市规划发展方向更加明晰，功能布局更加合理，特色塑造更加鲜明，其最终目标为，将绵阳建设成为融山-水-林-文-城五位一体的中国宜居城市的典范。2、政策环境近年来，随着房地产业的发展，房地产业对经济的贡献越来越大、房地产业的地位也越来越重要。各级政府相关法律、法规及政策的逐渐出台和完善，加强了对房地产开发的管理和服务，使房地产市场的发展更加规范。2010年可谓是实至名归的房地产政策“调控年”：上半年，由“国十一条”引发第一轮调控，“史上最严厉新政”出台。下半年，首套房首付上调、加息等政策陆续出台带动了第二轮房地产市场的调控。2010年国家对房地产实施宏观调控的主要政策有：2.1货币政策商业贷款首套房贷款首付最低30%、商业贷款二套房“认房又认贷”政策、三套房贷款的商业贷款与公积金贷款均停贷、利率调整（加息）等等。2.2土地政策申报住宅用地的,经济适用住房、廉租住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%，等等。2.3行政措施1月10日，国务院出台国十一条，严格二套房贷款管理,首付不得低于40%，加大房地产贷款窗口指导。1月21日，国土资源部发布国土资源部关于改进报国务院批准城市建设用地申报与实施工作的通知提出，申报住宅用地的,经济适用住房、廉租住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%。2月20日，银监会正式发布流动资金贷款管理暂行办法和个人贷款管理暂行办法，打击炒房者和投机行为。3月9日，温家宝总理所作的政府工作报告中强调,促进房地产市场平稳健康发展,要坚决遏制部分城市房价过快上涨势头，满足人民群众的基本住房需求。其中，提出大力整顿和规范房地产市场秩序。完善土地收入管理使用办法，抑制土地价格过快上涨。加大对圈地不建、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的查处力度。3月10日，国土资源部再次出台了19条土地调控新政，即关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知。该通知明确规定开发商竞买保证金最少两成、1月内付清地价50%、囤地开发商将被冻结等19条内容。4月14日，国务院常务会议指出并要求，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。另外，对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,贷款首付款比例不得低于30%。4月17日，国务院发布了关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知，提出了新“国十条”。通知指出，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。通知要求，严格限制各种名目的炒房和投机性购房。地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。5月7日，国务院再度发文放开民间投资，被各界称为“新36条”的国务院关于鼓励和引导民间投资健康发展的若干意见一经发布，立刻引起了社会各界，尤其是民营资本的广泛关注。新36条鼓励民间资本进入六大领域：基础产业和基础设施（包括交通运输、电力、电信、石油天然气等），市政公用事业和政策性住房建设，社会事业，金融服务，商贸流通，国防科技工业。其中支持和引导民间资本投资建设经济适用住房、公共租赁住房等政策性住房，参与棚户区改造，这些可以转移原先投入在房地产市场部分资本的方向，改变投资渠道，有效地控制投机性购房导致的过高房价。民间资本在找不到很好出口的背景下，这次出台的意见对民间资本是一个非常好的引导，有助于经济健康可持续发展。9月29日，住建部、国土资源部、监察部发出通知，对省级人民政府稳定房价和住房保障工作进行考核与问责。对政策落实不到位、工作不得力的，要进行约谈，直至追究责任。对房地产开发企业土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规行为，要继续加大曝光和处罚力度。对有上述违法违规记录的房地产开发企业，要暂停其新购置土地。以上政策措施的出台，进一步加强了对房地产市场的引导和调控，及时解决商品住房市场运行中的矛盾和问题，实现商品住房供求基本平衡，切实稳定了住房价格，促进房地产业的健康发展。绵阳市的房地产市场一直保持着平稳发展的趋势，供求基本平衡、健康有序，没有明显的炒作和泡沫成分，现阶段房地产市场的消费者持币观望情绪不再继续，购买力得到了进一步释放，十分有利于房地产的开发。第二节 绵阳市房地产市场分析1、2009-2010年绵阳楼市概况2009年，绵阳全市建筑、房地产行业税收仍占据地税收入主导地位。第二产业的建筑业和第三产业的房地产业税收在各产业中居于首位，税收贡献突出。全市建筑业缴纳地方各税67025万元，同比增收32510万元，增长94.2%；房地产业收入93849万元，同比增收46735万元，增长99.2%。全市建筑、房地产行业税收分别高全市地税收入平均增幅52.5和57.5个百分点，两行业税收占全市地方税收比重为45.9%，拉动总收入增长19个百分点，成为全年地方税收增长的重要支柱。2010年是绵阳楼市最具有里程碑意义的一年。在2010年，绵阳城市未来十年规划出台，旧城改造力度加大，热点开发区域涌现，地产开发规模倍增，国内地产大鳄强势抢滩，高端项目、大盘名盘接踵而来绵阳楼市已逐步进入品牌时代、品质时代、大盘时代。与此同时，随着城区交通的不断完善，城际之间的距离逐渐缩短，绵阳作为四川第二大城市、国内三线城市，未来商业发展的前景持续不断看好，吸引了众多有实力的国内房产大鳄，如华润、置信、万达等的进驻，加速了绵阳楼市品牌化的进程。1.1、市场受国家一系列调控政策影响，部分开发商呈观望态势，推迟产品上市，导致上半年市场供给大幅减少，下半年新开楼盘扎堆上市。2010年1、2月楼盘供应量一直大于销售量，3月供应量减少，销售量却增加，到4月逐步趋于平衡。受4月新政影响，5月销售量明显减少，不过绵阳楼市整体受新政影响较小，6月销售面积开始增加。总体看，供求基本平衡，但供给和需求均有下降趋势。“9.29”新政后，部分楼盘推迟上市，但市场存量去化加快，导致存量急剧减少，供求比大幅下降。2010年11月绵阳房地产市场放量492076.3，市场放量环比10月增幅达3845.47%。1.2、产品绵阳楼市的商品房供给占绝大优势。各面积段都有一定比例的供给。根据统计，绵阳楼市的房源供给中，90-140占44%，仍为市场的主流供给面积段；90以下的占27%，大于140的占28%。由此可以看出，绵阳楼市的房源仍为“中间大、两头小”的供给格局。从房源的建筑格局上来说，多层占29%，为主要供给地位；高层占22%、小高层占22%、低层占27%，各类产品在供给中所占的比例相差不大。1.3、开发商随着国内一线品牌开发商，如华润、万达等的陆续进驻，绵阳楼市呈现群雄逐鹿的激烈竞争态势。根据2010年楼市供应量较大的10月销售面积情况排行榜分析，塞纳阳光、三江国际丽城、华润中央公园、万豪尊品和嘉来涪滨印象位居前五位，项目合计销售面积约19.2万，较10月增加了3.6万，销售面积市场占有率达到74%。从成交量的前五名来看，购房者的品牌意识与对居住品质的要求在逐步提高，这是绵阳楼市未来发展与走势的重要信号之一。1.4、楼盘分布2010年，绵阳楼市呈现出万花齐放的姿态，楼盘分布的板块界定更加清晰明了：1、城北范围：将涪江二桥以北，涪江以西，包括小岛在内定义为绵阳城北板块。2、城南范围：将南山以南，绵中路以东定义为绵阳城南板块。以新城南为例，有富临桃花岛、三江国际丽城、博雅海润广场等大盘名盘扎堆。3、城中范围：将涪江二桥以南，飞来石大桥以东(含火车站)，芙蓉桥至东方红大桥以西定义为绵阳城中板块。4.、城东范围：将芙蓉桥以东的地区定义为绵阳城东板块，包括芙蓉汉城、沈家坝、富乐山地区。5、城西范围：将飞来石大桥以西，定义为绵阳城西板块，包括高新区、园艺山、石桥铺地区。1.5、土地2010年6月25日绵阳举行了新政后首次土地拍卖，从现场的情况看，市场受新政影响明显，地价没有出现大幅度上涨，但景观资源好的地块，竞争还是比较激烈，不过已经较此前降低了不少热度。新拍卖土地主要集中在游仙区的仙海风景区，其次是科创园区和经开区，其它地区拍卖较少。7月28日拟拍土地全部位于游仙区的仙海风景区，且拍卖面积较大，多用于旅游、居住，商业用地较少。绵阳作为四川省第二大城市，各种投资投机性需求逐渐向绵阳蔓延，并将紧随主流城市其后，逐渐步入快速上涨轨道。随着“成绵乐经济带”的快速发展以及三线城市人们对居住品质的提升追求，各种因素都是促进绵阳楼市平稳发展的“定心丸”。2、绵阳市房地产市场特征2.1、房地产开发由几年前的集中在一环及市中心开发转向二环以外和城郊以及更远郊的郊区楼市并举的局面。2.2、房地产开发的重心由原来的市中心向周围发散转移，新城南、新城西将是下一个开发的热点区域。2.3、市中心由于可供开发土地越来越少，加之地价高昂，所开发项目主要以商业、商务和中高档住宅为主。2.4、目前，住宅产品在内在品质方面越来越趋向市场细分的多元化发展，品牌、环境、企业形象、服务等日益成为重要的竞争指标。高品质、高档次的精品住房越来越引得购房者认同，竞争加剧促使开发商更加注重产品内涵、质量和外在形象。3、绵阳市购房消费需求分析3.1、外地购房者购买比重逐年上升，平均一年提高5%，现绵阳市各类商品房有超过30%为外地人购买。3.2、购房者对绵阳房地产市场信心度较高，持币观望的消费心理在2010年已经逐步得到释放。3.3、受房价、环境、配套可选择范围等条件影响，市中心不再为购房的首选方位，新城南、新城西购买意向渐浓。3.4、绝大多数购房者购买住宅期望价格在3500元/以下，但是纵观目前在售楼盘价格普遍远远超过购房者的期望价格。3.5、普通住宅需求为当前主流，79-90户型仍为市场供需主力。4、绵阳楼市发展趋势分析4.1、中国房地产市场还将持续发展1020年。1）、我国已经确定了全面建设小康社会的奋斗目标和城市化战略。根据联合国人居委制定的标准，小康目标的人均住房面积是35，而现在我国的住房面积是人均23，离这个目标还非常远。现在的建设数量是，每人每年可以增加1，按照这个建设速度，我国12年后才能达到预定的小康目标。2）、城市化建设是动态的。不算城市人口的自然增长，每年农村进城人口就是1100万人。今后20年内我国的城镇化水平将从现在的30%提高到50%，每年增加一个百分点，城市人口的增长每年是500万，加起来就是1600万。3）、拉动国民经济增长的需要。中国经济增长离不开房地产的发展。房地产拉动经济增长每年是15个百分点，如果加上建材，大概能达到30%。4.2、商品房市场需求潜力巨大，市场需求断层短期内不会出现。4.3、2011年绵阳楼市房价仍将保持持续、稳定地增长，但受政策等各方面的影响，房价将在一定范围内保持稳定，涨幅不大。4.4、供应加大，需求回落，供求总量回到平衡面上。4.5、新城南和新城西的开发将急速升温。第二章 绵阳市经开区房地产市场分析第一节 经开区区域概况1、区域概况绵阳经济开发区（以下简称：绵阳经开区）是2000年8月成立的省级开发区，是国务院批准建设的绵阳科技城的重要组成部分，绵阳市新型工业集中区和特色产业园区，位于绵阳城南，距市区约2公里，幅员面积约41.8平方公里，下辖塘汛镇和城南街道，包含10个村、6个社区（居委会），人口约5.6万。开发区日供水能力1.8万立方米，日供气量70万立方米，有装机容量5.1万千瓦电站一座、110KV变电站三个，220KV变电站一个，日处理20万立方米污水处理厂一个，燃气、通讯、网络、道路等设施完善。正在建设的日处理50万立方米污水处理厂、加气站、加油站、消防站将进一步提升园区的产业承载能力。2、城市规划简述绵阳经开区位于成都、重庆、西安构成的大三角区域之内，是成渝经济圈的重要一极。开发区距离成都100公里，绵（阳）成（都）峨（眉山）城际铁路客运专线和第二条成绵高速公路正在加快建设，建成后行车时间将大幅缩短。开发区距离重庆300公里，正在建设的绵渝高速公路建成后只需2.5小时即可到达。正在建设的绵阳至西安高速公路通车后，开发区至西部各大城市之间物流成本将大大降低。开发区距绵阳火车客站5公里，离火车货站6公里，位于开发区内的绵阳南郊机场开通有至北京、上海、广州、深圳、三亚等国内10多个主要城市的航线。开发区拥有5.06平方公里的西部最大城中湖，正在建设的绵阳城南新区将打造成为集会展、商贸、旅游、居住等功能为一体，最具特色的城市亮点，是居家兴业、投资发展的热土。3、经济发展2009年，绵阳经开区确定新一轮发展目标为“两年打基础、三年翻两番、五年大跨越、2020年建成千亿产业园区”。毫不动摇地把工业强区作为主导战略、核心战略、根本战略，重点发展电子信息、精细化工和新兴产业。深入实施“园区倍增计划”、“产业倍增计划”和“一基两化”战略（强化基础设施建设，强力推进新型工业化和新型城镇化），倾力打造资源节约型、环境友好型的电子信息、化工环保、军转民三个特色产业园区。2009年实现地区生产总值26.2亿元、规模以上工业总产值70亿元、规模以上工业增加值21.3亿元。共有规模以上工业企业74户，亿元企业9户。4、未来发展趋势在绵阳未来十年城市规划中的中心城区将由11个组团构成，经开区被定位为未来城市两个分中心之一。旧城改造将在2010年下半年进行，并邀请新加坡知名规划设计单位主持设计。绵阳会客厅的高端规划注定了经开区的房地产开发搭上了快速列车，经开区再次启动是在城市规模扩张压力推动下的城市化进程，其主要原因有购房者对经开区的心理距离缩短、在未来数个大盘强力策动下生活配套相比初期开发时已较为成熟。其中政府三江会客厅规划和投资建设导向的影响力将随着整个规划进入实施阶段越来越显著，并最终成为经开区住宅发展的根本影响因素。政府规划引导下的新区建设将使得经开区区域的基础设施、配套设施得到根本的改善，并同时提供相应的就业机会，最终使得整个经开区住宅成为城区住宅市场的一个部分，供给产品属于城市住宅主流消费范畴。第二节 2009年经开区市场概况2009年，经开区商品房成交备案量为644套、58202.91平方米，与2008年899套、82306.18平方米的备案量相比，减少了255套、24103.27平方米、降幅为28%和29%。第三节 经开区房地产市场发展小结1、随着绵阳城市地位的提升，它对周边幅射能力也将增强，不难判断出，在未来3年内绵阳房地产市场前景十分乐观。随着人们生活水平的逐步提高，尤其是“十二五”全面关注民生和“全面小康”的实现，人们对住房的需求质量将有所提高。虽然绵阳房地产市场竞争将会日趋激烈，但品质优良、价位适度的高性价比楼盘有较好的市场前景。2、从绵阳市经济发展水平，以及人民生活水平来看，具备较强的购买力，仍然拥有较大的挖掘空间。经济强劲的发展和居民收入水平的提高为绵阳房地产业的持续、健康发展提供了坚实的基础。3、经开区板块的主要开发条件以绵阳会客厅规划为核心，包括绵州大道（绵三路）和三江西路两条景观轴的打造，南部城市副中心商务办公商业中心的规划引导和建设投资的预期，城市规模扩张的压力逐渐成为经开区住宅发展的主导力量。小结：随着西部大开发的进程和发展，绵阳的城市地位将进一步提升，绵阳在中国和世界的重要地位必将吸引更多的投资商进入，进一步提升整个城市的影响力和社会经济水平。从板块分区来看，经开区虽然偏离市中心，但是随着近几年来市政府对该区开发力度的增强，以及政策导向的日趋明显，经开区已经成为时下绵阳房地产市场最热的一块土地。其未来的发展潜力不可估量。第三章 竞争楼盘调研与分析第一节 调研楼盘基本概况一览本次对绵阳本地楼市的调研涵盖绵阳各个方位，科创园、经开区、游仙区、高新区、涪城区都有涉及，共调研在各区域具代表性的电梯项目23个，调研重点主要是本项目地块所在的经开区。本次调研采用暗访形式，旨在全面深入了解目标楼盘的开发模式、规划、建筑风格、产品物业形态，营销推广等，为本项目地块未来的规划、建筑设计、产品定位、园林景观与营销推广提供参考、借鉴。根据开发商的规模、布局与行业经验，此次调研的23个楼盘大致可分为以下四类：第一类，规模化、全国布局的开发企业。如获得“2010中国大陆在港上市房地产公司综合实力TOP10”的华润置地，中央公园是华润在绵阳的开篇之作，至此绵阳楼市中正式出现知名品牌开发企业的身影。第二类，在绵阳本地深耕多年并形成一定品牌知名度的。如四川富临实业集团有限公司、绵阳樊华房地产开发有限责任公司、绵阳市投资控股集团有限公司、绵阳万豪房地产开发有限公司、四川长虹置业有限公司、四川长兴实业集团有限公司、三汇房产。第三类，来自外地、产品打造经验丰富的。如绵阳树高房地产开发有限公司、田森地产、四川荣府置地发展有限公司。第四类，第一次进军房地产市场打造产品的。如四川吉盛房地产开发有限公司、绵阳博雅置地有限公司。楼盘名开发商项目规模产品形态产品组合和定位价格三江国际丽城四川吉盛房地产开发有限公司280亩，总建面55万方11-30层高层中高端项目均价4450元/平方米博雅海润广场绵阳博雅置地有限公司总建面122435平方米26层高层中端项目，品质一般均价4200元/平方米嘉来涪滨印象绵阳市投资控股集团有限公司200余亩，总建面311021平方米共13栋高层电梯住宅，其中7栋26层品质平淡，中低端项目3688元/平米富临桃花岛四川富临实业集团有限公司50万平方米精装修高层住宅、酒店式公寓、豪华星级酒店、多层商业产品定位于绵阳高端市场住宅均价7000-8000元/平方米（精装修）人和天地三汇房产近120亩，总建面212000平方米高层住宅中端项目，品质一般均价3900元/平方米万豪尊品绵阳万豪房地产开发有限公司107亩（二期），总建面181834平方米高层、多层中端项目，品质一般均价3700元/平方米樊华似锦绵阳樊华房地产开发有限责任公司总建面556384平方米住宅、城市别墅、花园洋房中高端项目均价3950元/平方米树高卡地亚绵阳树高房地产开发有限公司180亩，总建面250000平米住宅兼商业中端项目，品质一般均价4400元/平方米奥林春天田森地产270余亩，总建面240000平方米高层住宅品质感较强，中高端项目均价约4198元/平方米香榭里大道银峰置业172亩，总建面288420平米高层、花园洋房品质一般，中端项目均价4400元/平方米长虹世纪城四川长虹置业有限公司280亩，总建面约58万平米高层住宅品质一般，中端项目均价4600元/平方米富临大都会绵阳临园宾馆有限责任公司73240平米，总建面679390平米城市综合体（集酒店、写字楼、公园、购物中心）地段佳，投资性项目均价6600元/平方米江御城邦四川凯信房地产开发有限公司约80亩，总建面37万平米高层住宅中端项目，品质一般均价5000元/平方米世纪山江绵阳市富绅房地产开发有限责任公司5万余平方米高层住宅品质一般，中端项目，定价太高，与其项目定位明显不符均价5862元/平方米东原香屿四川荣府置地发展有限公司约20万平米，总建面50万平米高层住宅、别墅（暂定）中端项目，品质一般均价5400元/平方米未来城绵阳华盛房地产开发有限公司约12280平米，总建面75505平米高层住宅中端项目，品质一般，与广告宣传的形象不符均价3998元/平方米中央公园华润置地（绵阳）有限公司总建面53.4万平米高层住宅、商业中高端项目均价6000元/平方米芙蓉世纪阳光绵阳兴金房地产开发有限公司30856平米，总建面146813平米高层住宅、商业中端项目，品质一般均价3800元/平方米小岛花园城绵阳小岛开发建设有限公司1351100平米，总建面742500平米多层、高层、别墅中高端项目三期余下几套200平米左右价格5800元/平方米。4期春节后动工长兴太阳城四川长兴实业集团有限公司占地156666平方米多层、高层中端项目，品质一般均价4000元/平方米布鲁斯国际新城四川龙都实业有限公司净用地面积214900平方米，总建筑面积543450平方米多层、高层中端项目，品质一般均价3800元/平方米南城新界四川聚人投资有限公司占地面积7644平米，总建筑面积22006平米小高层中低端项目，品质一般均价3496.89元/平方米小结：对23个调研楼盘综合分析，开发体量在20-50万方的有15个，调研楼盘的容积率平均在2.5左右。从产品组合来看，多数调研项目以住宅为主，辅以底商的组合形式；个别楼盘走的是复合型开发路线，如富临旗下的两个项目：桃花岛、大都会。桃花岛的产品组合包含精装修高层住宅、酒店式公寓、豪华星级酒店、多层商业等产品。富临大都会规划为典型的城市综合体（HOPSCA）集酒店、写字楼、公园、购物中心、会议中心、住宅为一体。作为绵阳本土的实力开发商，富临率先对旗下两个项目以复合型思路进行规划，一方面是绵阳开发商产品打造意识的提升，另一方面也反映了绵阳城市的快速发展。华润置地进军绵阳市场的开篇之作“中央公园”是华润成熟的产品链上的全国第三个此类项目。中央公园以城市复合体的规划思想，囊括了城市豪宅、高端生态写字楼、星级酒店、城市绿地、LIVINGMALL等城市功能为一体。以上23个楼盘从项目规划、产品定位，还是建筑设计、园林景观等方面，以不同的打造手法和开发理念，对本项目地块未来的定位与规划具有一定的借鉴意义和价值。第二节 调研的主要收获1. 开发理念与产品定位总体来看，此次绵阳调研的23个项目基本上都力求在项目打造上做出品质感，如华润置地（绵阳）有限公司、四川富临实业集团有限公司、绵阳樊华房地产开发有限责任公司、绵阳树高房地产开发有限公司等，更是在拥有多年房地产开发经验的基础上，把产品品质与企业形象结合起来，一方面以开发商的品牌树立项目形象，另一方面以产品的细节打造体现楼盘品质。受房价高企影响，绵阳楼市的高层电梯住宅在户型上开始较多地出现“灰空间”设计，这在此次考察的楼盘中也得到体现。无论是定位中高端的楼盘，如华润中央公园、富临大都会、奥林春天、富临桃花岛、香榭里大道、三江国际丽城，还是针对普通置业者的楼盘，如嘉来涪滨印象、人和天地、世纪山江、芙蓉世纪阳光、未来城、长虹世纪城，虽然开发理念、园林景观、建筑立面风格各异，都部分或全部采用了紧凑实用且有不等赠送面积的“灰空间”设计。经验丰富的开发商，如四川富临实业集团有限公司开始尝试推出精装修产品，桃花岛住宅部分全部为精装修，产品材质选取较好，不失为该类产品在绵阳楼市的规模性试水。华润置地在中央公园的户型配置上规划了绵阳市场从未出现过的300平方米以上平层电梯住宅，此类电梯豪宅的定位及打造手法在香港、沿海等地比较盛行，绵阳本地的接受度有待市场检验。以往主要在国内一、二线城市打造的城市复合体项目也开始陆续登陆绵阳。首次进军绵阳市场的华润置地的开篇之作“中央公园”就是囊括了城市豪宅、高端生态写字楼、星级酒店、城市绿地、LIVINGMALL等城市功能为一体的城市复合体项目。除了像华润这样拥有成熟产品链的大型央企，绵阳本土开发商也开始尝试这类开发路线。富临旗下的桃花岛、大都会两个项目都以复合型产品的思路进行开发打造，尚未正式公开亮相的长虹国际城也定位为城市复合体，预计随着绵阳楼市开发的愈加成熟，此类产品将更多出现。2. 总平、组团、布局与规划方案本次调研的23个楼盘中，基本上所有楼盘的总平布局都是中规中矩的布置：利用地块周边城市道路进行大围合或大小围合的组合形式排布，整体来看显得简单、稳妥，但缺乏创新。相对而言，富临桃花岛、三江国际丽城、奥林春天、华润中央公园的总平布局和建筑排布因建筑排布的整体性、协调性、均好性等，令人印象深刻。四面环水是富临桃花岛的地理位置特点，该案地块呈三角形，在总平布局上引入“龙”的概念，建筑布局犹如蜿蜒的龙身，横亘全岛，形成“聚”的形态，整个建筑布局自然流畅。商业与住宅分开布局，减少对内部居住的干扰，提升了项目品质感。在三江国际丽城的总平布局采用半围合的理念，既有大围合，又有组团分区的手法，并在组团中很好地融合了园林景观的排布，整体性、均好性、协调性、主次感都比较好，配套设施的位置比较恰当，很好地结合了艺术性与功能性。该案开阔的楼间距与开敞的沿江布局，保障90%的住宅均能直接观赏江景。奥林春天2期的总图布局自然流畅，以大围合布局，开阔明朗。楼栋之间通透性好，通风采光效果较佳，每一户的景观均好性比较好。各个单元楼栋之间由水景进行联系，并在整个社区内部形成台地景观。园林景观设计很好利用了场地已有的景观资源，整体协调性很好，注重景观、日照、品质的均好性，人流车流分隔合理明确。华润中央公园项目的楼盘规划遵循住宅的南北朝向和景观最优化的设计理念，利用建筑的错动排列出大视距、大景观的空间效果，利用大围合与小围合空间布局，沿街面打破传统临街而建的规划，将公共与私密空间、动静区域恰到好处地分隔过渡，形成窗窗有景、家家有园的视野。小区超过70%的住宅单元为正南北朝向。3. 户型配置与设计虽然绵阳已经对户型设计中的“灰空间”做了一些限制规定，但因目前市场上的项目多为在限制规定出台前报建，因此在此次调研的楼盘仍有部分楼盘，如三江国际丽城、博雅海润广场、富临桃花岛、人和天地、奥林春天、香榭里大道、树高卡地亚、华润中央公园等都有面积不等的赠送空间，在相对有限的空间内，尽量保证功能完整性，并且在一定程度上降低了房价。在户型面积的配置上，除了定位高端的华润中央公园首次尝试在绵阳市场推出300平方米以上的平层电梯住宅，绝大多数楼盘的主力户型面积区间控制在90-110平方米，这个面积区间也符合目前绵阳市场的需求主流。博雅在海润广场的产品打造上采用了所有户型均有赠送面积的设计路线，户型面积控制在80-130平方米以内，主力户型80-100平方米左右，赠送面积主要为入户花园、景观阳台，在此次考察的10个项目中赠送面积相对较大户型。奥林春天、人和天地都设计有100平方米左右的LOFT空间。和平层设计相比，在相同的面积内设计有双层空间，提高了户型的功能使用率。下图为奥林春天G3户型，建筑面积约100.2平方米的合理利用可实现套一变套二甚至套三的跃层，即使家庭添丁加口都能满足居住需求，而且不会显得拥挤。4. 建筑与立面风格在此次考察的楼盘中，多数楼盘的建筑及立面风格为现代简约，部分楼盘采用新古典主义。在设计细节上有简欧、英伦等元素点缀，外墙材料上多采用瓷砖。个别项目如三江国际丽城、华润中央公园采用了绵阳市场上不多见的art-deco风格，提升了项目的立面品质感。由于采用了强调外立面纵向线条高耸、挺拔的art-deco风格，三江国际丽城的建筑形态呈现饱满、挺拔，线条简洁明快，色调经典，建筑比例合理。该案造型语言简练，细节简洁，线条流畅，色彩协调，充分体现建筑本身的形体和比例，质感很好，在本次调研的23个楼盘中外立面风格比较突出。华润中央公园在建筑设计上类似成都的二十四城，采用简洁典雅的立面风格，以砖红色作为主色调，并结合Art-Deco建筑元素，包括古典三段式立面，装饰性线角以及小构件，使整体体现出建筑的典雅、挺拔之气。奥林春天的外立面采用现代简约风格，建筑形体富于明丽时尚的时代气息，又渗透稳重大气的古典气质。建筑底部与顶部着重处理，形成典雅的三段式建筑形体感。面饰外墙砖，整体既庄重又典雅，细节丰富，品质高档。 华润中央公园奥林春天樊华似锦的的高层住宅建筑立面采用新古典主义风格，以传统三段式构图，细节辅以简欧线条，面饰外墙砖，整体既庄重又典雅，细节丰富，品质高档。5. 配套设施与园林景观由于地块规模的限制及开发理念上的差异，绵阳楼市的产品打造比较重视户型设计、园林景观等，在小区的配套设施这一块相对来说投入将少，这一点与成都楼市的各个楼盘，除了受小地块限制的外，多数都有自身的商业及生活配套形成比较鲜明的对比。随着绵阳房地产市场的日益成熟，开发理念和购房者需求也在不断提升中，开发商开始重视小区配套设施的建设。在本次调研的楼盘中，富临桃花岛、奥林春天、华润中央公园、小岛花园城规划有自身相对比较完善的配套。富临桃花岛内部规划有百亩左右的公园，项目本身产品形态较为丰富，除了精装修住宅外，还有独立的多层商业区以及酒店式公寓、豪华星级酒店，为业主将来的生活提供了便利。奥林春天在打造时就定位为健康主题型地产，该案以主题健身会所、十大健康运动设施来体现健康主题，小区内部配置了篮球场、网球场、游泳池、室内乒乓球、健身会所等，并在小区外部配设多栋独立商铺，规划引入健身、咖啡、购物、茶楼、社区日常服务等商业配套。华润置地布局全国的第三座“中央公园”落子绵阳，产品形态囊括了城市豪宅、高端生态写字楼、星级酒店、城市绿地、LIVINGMALL等，建成后不但能为小区业主提供服务，也将辐射周边区域，促进科创园的商业氛围发展。除了建筑本身的设计布局与品质，园林也越来越受到购房者关注，开发商在景观的打造上也比以往更加重视，在绵阳楼市能欣赏到不同风格的园林景观。值得注意的是，在本地调研考察的项目中，多数定位中高端的楼盘已在售楼中心开放时同步开放实景感受区，展示小区未来将呈现的园林景观，此举带给购房者视觉上的愉悦感，有利于促进销售。本次调研的楼盘中，三江国际丽城的园林景观就是该案亮点之一。三江国际丽城的内部景观以“童话森林”为主题，涵盖了丛林缓坡、水景溪流、MINI高尔夫果岭、游泳池、森林树阵等自然、人文景观，用欧洲童话小品点缀其间，呈现出层次饱满、移步异景、浪漫风情的诗画意境。小内还布置十余类数百块钟乳玉化冻石、树化玉、灵壁石、金丝楠乌木等珍奇石木，依据风水局势并融入景观之中。树高卡地亚定位高端都市社区，其园林景观采用欧式风情设计，以大乔木、小乔木、灌木、鲜花、草坪、雕塑和水景六重景观营造的皇家园林。这种欧式风格的园林景观与整体建筑格调一致，品味纯正。此外，本次考察的23个楼盘基本都配置有如烟雾报警器、小区红外线监测、门禁对讲系统等。6. 营销推广策略与手段本次考察的23个楼盘在营销手段上基本以接待来访客户为主，部分楼盘如香榭里大道参加过媒体组织的购房团推广活动。在推广渠道上，调研的23个楼盘基本都采用了报广、杂志、网络、电视、楼书、DM单、公关活动、路牌、道旗、工地围墙等传统推广方式，部分楼盘如香榭里大道、博雅海润广场、华润中央公园、东原香屿等采用了短信等渠道营销方式。富临桃花岛的售楼部主打为数字化接待中心，采用多种数字化手段辅助销售。第三节 调研启示与项目建议1 值得借鉴的方面通过对绵阳楼市23个楼盘的调研，得出如下几个值得借鉴的方面： 总平规划：沿用底商此次调研的楼盘基本都有体量不等的商业配套，在打造手法上多数为沿街底商。考虑到本项目地块较为分散，且周边竞争项目较多、品质较高，建议沿用底商形式。 建筑设计：点板结合此次调研的23个楼盘在建筑设计上多数都为两梯四户的点板结合，奥林春天1期为纯板式结构，2期为点板结合。板式设计虽然通风采光效果好，但成本较高，综合考虑到本项目地块形状、市场接受度、目标利润率以及销售周期等各种因素，建议本项目采用绵阳市场上比较常见的点板结合方式，以两梯四六户的设计布局有效地提高电梯的利用率，减小公摊面积，在最大程度上保证了住户的采光、通风与观景相结合。 楼盘配套总的来说，调研的23个楼盘中，只有富临桃花岛、奥林春天、华润中央公园、小岛花园城规划有自身相对比较完善的配套。从本项目地块所处位置、周边竞争楼盘以及本项目体量来看，本项目所在的经开区板块目前正处于火热的建设开发期，大量房源将在未来一段时期内推出，购房者势必对居住等相关配套相当关注。 户型面积区间与配比调研楼盘在户型面积的配置上，除