深圳小产权房形成完整地下市场

深圳小产权房形成完整地下市场 开发商发房产证2009年06月13日22:49央视经济半小时在深圳，建设在国有土地上的小产权房在疯狂的生长，以往村组织转变成的股份公司，纷纷在自己掌控的国有土地上建起了小产权房。从1999年算起，十年来深圳市曾经发起过数次对违法违规建筑的处理，但都收效甚微，深圳社科院城市营运研究中心主任高海燕认为，从历史经验来看，除了提高效率，政府还应该提高政策执行的力度。不久前，深圳市人大表决通过了关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定，这一决定被不少人解读成，深圳的小产权房终于能在国内率先拿到准生证。但就在6月9日，国土资源部专题听取深圳市政府、广东省国土资源厅的有关汇报后认为，深圳市人大的决定针对的是国有土地上的违法建筑，与在农民集体土地上违规违法建设、向社会公众租售的“小产权房”有本质区别，并且再次强调坚决查处小产权房。那么，深圳到底存在多少小产权房？违法建筑现在又处于什么样的状态呢？深圳到底存在多少小产权房？记者首先来到了深圳市沙井镇，在这个名叫禧缘的楼盘了解到，在沙井镇，目前在卖的合法商品房只有他们一个楼盘，价格在9000到10000元每平米，而镇上其它几十个楼盘都是统建房，价格只有2000到3000元一平米。禧园售楼人员：“你开着车兜一圈，你只要看到现在在建的，都是集资房。”记者：“都对外卖吗？”禧园售楼人员：“对外的，他不对外那么多房给谁住啊。”走出禧缘，记者看到建好的以及正在建的楼盘达到几十栋，那么，这些规模异常庞大的楼盘，是否就是小产权房呢？记者来到了这个的楼盘，销售人员告诉记者，每平米的价格从2200元起。记者：“可以用多少年？”楼盘售楼人员：“70年的。”记者：“有房产证吗？”楼盘售楼人员：“没有的，集体的，这是统建房。”没有房产证、并且面向社会公开销售，这些迹象表明，这些房子一定不是大产权房，而是不折不扣的小产权房。记者注意到，这些小产权房不仅和商品房一样拥有电梯和小区，同时也有配套的物业管理。记者：“这地的性质是？”楼盘售楼人员：“集体用地。”记者：“集体的建设用地是吗？”楼盘售楼人员：“是。”但是，在售楼小姐提供的见证书上，记者却注意到，统建楼的见证方是深圳市沙井马安山股份合作公司，而不是马安山村委会。记者：“这个股份合作公司应该是村委下面的企业。”楼盘售楼人员：“不是，现在的村委都成为股份公司了。”村里的集体用地，怎么变成了股份公司的土地呢？记者了解到，2004年，深圳市为了加快城市化进程，把农村集体所有制土地全面转为国有，村民转为市民，并取消了村组织。土地国有化的过程中，为了照顾原农民的利益，深圳市也给原村民每人100平米工商用地、不超过100平米的住宅用地，以及每户200平米农村道路、市政等公共设施用地，同时，每个村成立一个股份公司，这些土地也被原来的村民当做资产入股了股份公司，每年获得收益分红。楼盘售楼人员：“实际上你口头是这样叫，我们是马鞍山村，但是它实质上它的公司的章它就称为股份公司了。”这些股份公司所拥有的土地性质属于国有，从这个意义上说，深圳市确实没有国土资源部认定的建设在农村集体土地上的小产权房。但调查中记者也发现，在深圳，建设在国有土地上的小产权房，却在疯狂的生长，以往村组织转变成的股份公司，纷纷在自己掌控的国有土地上建起了小产权房，在沙井镇记者看到这个名叫万家购物广场的大型楼盘，也是盖在国有土地上的小产权房。楼盘售楼人员：“也是小产权的，这里除了喜园是商品房，其他的都是小产权房。”有媒体调查，仅仅在深圳市沙井镇，在建的统建楼盘就在50个以上，住房达到5万套以上。在深圳，并不止是沙井镇拥有大批的小产权房，在深圳布吉的南岭村，这个拥有10栋左右高达21层的楼盘也在加紧建设，这里的销售人员告诉记者。楼盘售楼人员：“有多少套那就有几千套啦。”而在深圳关外的保安区，像这样的一栋挨着一栋，被当地人称为握手楼的小产权房，到处可见。调查中记者还发现，由于正规商品房价格高的市民难以承受，一些单位也打着解决职工住房的口号，大量建设小产权房。现在我们看到的是深圳梅陇路附近的民乐翠园小区。记者：“这肯定不会拆掉吧？”楼盘售楼人员：“如果要拆，早几年就拆了，这个东西现在政府就是认可这个房子。”在深圳布吉的闹市区，这样一动外观和正规商品房基本相同的吉大花园，也是打着解决职工住房名义，建起来1000多套小产权房。记者：“国土现在它是不知道的？”楼盘售楼人员：“知道，有什么不知道，国土所大把人有50多套是国土所那帮人来这里买的。”在深圳，小产权房的发展速度，这也让投资正规房产10多年的邹建民目瞪口呆。资深房产投资人邹建民：“出乎我的意料，它跟商品房不相上下，根本从外观来说，你根本没判断它是商品房，还是集资房或者是没有产权的这个都没办法判断的。”更让人吃惊的是，在深圳关外的富士康公司附近，像这样每栋200多套，每套26平米的小产权房，价格竟然只卖29900元，相当于1200元每平米。“几万元的东西还可以吧。”2007年深圳市国土局所做的住宅调查显示，深圳有 “城中村”农民房或其他私人自建房超过35万栋，总建筑面积约1.2亿平方米，占全市住房总量的49%。而这两年，不少人都反映，深圳小产权房的建设明显加速，那么，在深圳，目前到底有多少小产权房？深圳市国土资源和房产管理局职员：“现在多少小产权房我们没有这个数字，它小产权房这个数字没有调查摸底，也没有调查摸底，没让人家没有统计过这个东西。”小产权房已形成一个完整的地下房地产市场现在，没有人知道深圳小产权房到底有多少？调查中我们也发现，深圳小产权房最近两年大批建设，不仅和深圳商品房价格飞涨有关，同时小产权房在深圳已经脱离政府建立的商品房交易系统，形成了自己一套独立的体系，套用一句股市的行话就是已经开始了场外交易。那么，深圳小产权房是通过怎样的链条独立运行的呢？在沙井镇，这份买房见证书表明，在拥有土地的股份公司同意之下，集资方和出资方共同建设统建房，统建房本来是用来改善村民居住条件的，但如果实际建设的数量远远大于村民需求，就达到了建设小产权房的目的。楼盘售楼人员：“这个是买村民的统建房，统建房的话我们只卖前面这两栋楼，后面那两栋是村民住。”建造数量是需求的一倍，小产权房就这么产生了。采访中记者还发现，以安置职工住房的名义修建的民乐翠园以及吉大花园，也是用同样的手段，修建了大量的小产权房。楼盘售楼人员：“这边作为集资房，说是送给员工内部住的，但是也是偷偷的卖给外部，以公司的名义卖出来的，其他人你当时要是没有外面的关系你也买不到。”当小产权房修建完成后，就开始建立独立的销售链条，首先，小产权房自己建立售楼处、自己定价，同时也吸引一些中介公司暗中代理销售。中介楼盘售楼人员：“你如果想要的话，民乐那边有。”自己销售以及中介暗中代理，并不能让小产权房实现热销，因为买房人还担心这样的房子一旦不能卖出，就成了一笔不能变现、面临政策风险的资产。为了解除买房人的担心，目前深圳市大批小产权房开始建立政府之外的交易规则，保障买房人能将小产权房顺利出手，就拿吉大花园来说，如果小产权房主要卖出，那么买卖双方一同到律师楼注销原房主，重新登记新房主就可以了。“你把我那份取消掉，再重新做一份给你，我那份再注销掉，在律师事务所注销掉，那就是你的了，我就没有手续了。”为了给买房人更多信心，一些小产权房的开发商开始绕开政府部门，自己发放房产证，在民乐翠园开发商给当地居民发放的房产证上记者看到，不仅有开发商编的房产证号，同时也标上了使用年限为50年，以此代替深圳国土资源和房产管理局的管理。楼盘售楼人员：“房本是开发商发的。”记者：“那都是合法的吧。”楼盘售楼人员：“合法的。”在深圳，小产权房不仅在政府管理之外，建立了可以自由转让的市场规则，同时为了保证买房人的利益，在小产权房的交易过程中，也开始引入律师作为见证。广东尧智律师事务所段律师：“见证费 500块钱，我给你保管档案，你看2003年都来查，到现在我还拿得出完整的资料，我就是履行这个义务，开张发票给你。”律师的见证加大了深圳市民对小产权房的信心，一栋栋小产权房建成后，由于价格只有正规商品房的三分之一，很快就销售一空。在民乐翠园，这里的居民都拿着开发商发放的房产证，绕开深圳市国土资源和房产管理局进行出租和转让，除了不能得到因银行的支持外，他们没有感到和正规商品房有什么不同。深圳小产权房居民：“也没有什么关系，反正我们也是住了好几年，我们很多同事也在这里买，我们就一起过来买，同事都二十几户在这里。”目前，深圳的小产权房市场发展到开始利用金融工具进行销售，个别楼盘实现了小产权房交易的分期付款。记者：“分期怎么分？”楼盘售楼人员：“分期的话分一年的，一年内付清，免息的，首付7成。”记者：“首付7成，然后3成，我在一年内付清。”楼盘售楼人员：“是。”从目前来看，深圳小产权房的建设、销售、交易、转让已经处于无政府状态，在这种状态中，政府损失大量的税收、以及土地出让金；开发小产权房的各方在火爆的销售中赚到了大把的利润；但这些小产权房由于不被法律认可，因此建设过程很难得到应有的监督管理，质量也处于失控状态。消费者得到的则是能够买的起的，没有法律和质量保障的小产权房。为什么小产权房会在深圳大量产生、迅速发展？在深圳，围绕着小产权房，俨然已经形成了一个完整的地下房地产市场。有人做开发，有人做销售，有人建立信用体系，分工明确，协调合作。而对购房者来说，这个市场已经可以初步为他们提供小产权房的买、卖、出租等全方位服务功能。可以说，小产权房市场不依赖政府，也能独立运转下去。为什么小产权房会在深圳大量产生、迅速发展，成为今天这样一个规模呢？目前，深圳小产权房的热销劲头并不亚于正规的商品房。记者：“最近买房的多吗？”楼盘售楼人员：“每天七八十拨看房的。”一些市民逐渐开始选择小产权房，也意味着他们正对合法的、价格高昂的商品房市场逐渐失去信任。目前，深圳的商品房平均房价高达15000元每平米，而小产权房的价格却在三四千元不等，是前者的的三分之一左右，巨额的差价、相同的居住功能也开始诱惑更多的市民尝试价格更为便宜的小产权房。记者：“哪批的？”楼盘售楼人员：“村里面批的。”记者：“不是国土局批的？”楼盘售楼人员：“不是，国土局批的房子就不会那么便宜了，这种房子性质你们应该都了解。”小产权房的存在，还直接把地产暴利暴露在阳光下，小产权房开发商以及土地提供方在获得足够利润的情况下，房价也只有三四千元。因此，很多市民也质疑，为什么合法开发的商品房，价格会是小产权房的3倍左右？为什么合法购房，要让他们付出如此巨大的代价？记者：“正规的商品房您估计要多少年才能买得起？”深圳市民：“我估计，正规的要靠一万多块钱是买不起。”记者：“为什么？”深圳市民：“太贵，在深圳这个地方房子太贵。”此外，一些小产权房的建设者也认为，他们为城市发展作出了积极的贡献。在深圳，2007年违法建筑就占住房总量的49%，这一数字也反映出，如果没有这些非法建筑，全是价格高昂的商品楼盘的话，深圳市将面临住房严重短缺、物价飞涨的局面。小产权房售房人：“保姆供房一个月都要供五六千元钱，供了房还要吃饭，还要养家，还要养儿育女，那你想一想，这样子的话，一个月你不要给她一万多元啊，你请一万多元的保姆，笑死人了，所以你必须有这种房子存在是有它的道理的。”不少小产权房的参与者都表示，政府如果要管，这个市场还是能够规范的，但为什么能够规范的市场却越来越偏离方向？楼盘售楼人员：“国土所它有50多套在这里，国土所买了50多套优惠价给他，国土所的，有53套是他的，是啊，自己掏钱，有50几套都是他们，内部来买的，不敢出声，我们知道的。”那么，这一信息是否真实呢，记者注意到，购买吉大花园小产权房都需要一家律师事务所的见证，当记者找到律师时，他也告诉记者，吉大花园审批原因是为了解决吉大企业100多名员工的住房问题，但最终吉大花园却修建了1000多套的小产权房，之所以能够超规模修建，而又顺利建成，这里面的原因耐人寻味。记者：“他们自己的人有没有买？”广东尧智律师事务所段律师：“大把，公务员大把，当官的大把，我也买了，你说。”深圳市出台的关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定在房地产市场掀起了轩然大波，这个决定引发了人们对深圳小产权房“转正”的猜想，其中规定：违法建筑除未申报的外，符合确认条件的，按规定办理初始登记，依法核发房产证。但相关细则需要一年之后才能明确，由此也引发了人们对于深圳小产权房的界定、小产权房转正处罚、以及补收地价款等“悬疑”的猜测。6月11日，国土资源部再次发布声明指出：“小产权房”是一个模糊的、不准确的概念，实质是违法建筑无产权，它不仅违反土地管理法律，违反城乡规划、建设管理的法律，也是违反相关政策的。声明同时表示：深圳市人大作出的决定，处理的是国有土地上的违法建筑，这与其他地区在农村集体土地上违规违法建设的向社会公众租售的“小产权房”有本质的区别。有关媒体报道深圳将发首个“小产权房”准生证，是对决定的误解。而记者也了解到，深圳市的决定一经发布，市场上就出现了抢购对小产权房的抢购潮，对此专家指出了其中的风险。深圳社科院城市营运研究中心主任高海燕：“这种抢购潮，在某种程度上是一种政策期待效应，显然还是充满危险的，因为目前政府有关处理违法建筑的细则还没有出来，所以这个中间到底有些什么样的约定就很难讲。”记者发现，深圳的处理决定发布之后，依旧有许多小产权房在日夜赶工，深圳社科院城市营运研究中心主任高海燕告诉记者，深圳曾经发动了几轮处理非法建筑的运动，但是总有非法建筑项目利用政策的时间差进行抢建。高海燕：“所以在这个过程中，其实我们注意到，一个是需要两点，一个是需要政府出台细则的效率上要高，就时间要短，在人大作出决定以后，政府再做出细节的安排这个期间，应该要强力管理就是各级政府，特别到了区政府到了街道办事处这一级，甚至到社区工作站这一级，一定要定点守候，应该就是强力控管，一定要签军令状和责任书，要确保在这个过程中，抢建上不要回潮。”从1999年算起，十年来深圳市曾经发起过数次对违法违规建筑的处理，但都收效甚微，高海燕认为，从历史经验来看，除了提高效率，政府还应该提高政策执行的力度。高海燕：“相当长一个历史阶段，(深圳市)政府对，政府有关方面对违法建筑的现象在规划引导在城市管理的力度上，当然我觉得还是不够当然有关系的。”半小时观察：小产权 一碗必须端平的水前几年，我们就听说国土监管部门为了防止滥建小产权房，甚至动用了卫星监控这种高科技手段，但小产权房问题并没有得到有效遏制，甚至变得越来越棘手。小产权房的产生不是偶然的，城市房价上涨过快，房价过高，不少中低收入家庭买不起普通商品房，退而求其次，刺激了各地小产权房迅猛发展。而一些地方在小产权房问题上态度模棱两可、含糊不清，一些职能部门在处理小产权房时又往往态度暧昧、措施不力，这些因素都是导致小产权房问题久拖不决的原因。但如果任由小产权房在城市的角落里蔓延生长，不仅挑战了国家土地法规的严肃性，也将威胁到我们必须坚守的18亿亩耕地红线。显而易见，在小产权房问题上，回避和久拖不决不是明智的做法，既要防止其继续蔓延，又要妥善处理现存矛盾，势必要求相关职能部门积极应对，主动寻求解决问题的办法和途径，维护法律尊严，促进房地产市场健康发展。在处理方式上，应本着慎重的原则，尊重历史，兼顾合法、合理与公平，有计划、分步骤地逐步解决，可以先易后难、先简后繁。而要从根本上解决小产权房问题，必须建立统筹城乡发展的统一房地产市场，同时着力解决中低收入居民和进城农民工的住房问题。只有这样，才能既照顾老百姓的利益，又保证了房地产市场的正常秩序。