宁波蓝海资源配置中心(房地产)可行性研究报告

宁波蓝海资源配置中心可行性研究报告 二00九年二月目 录第一章 项目概况 1.1 项目建设背景 1.2项目概述 1.3 项目建设必要性 1.4 项目投资开发公司概况 1.5 项目资金来源及财务指标 1.6项目可行性研究报告编制依据 第二章 市场分析 2.1 市场背景 2.2 中国钢铁行业形势分析 2.3 中国钢铁物流业的现状 2.4 中国钢铁流通行业现状 2.5 中国钢铁服务业现状 2.6 区域城市规划及房地产状况 2.7 目标市场分析 2.8 市场预测 2.9 其它 第三章 项目选址及项目地块优劣势分析 3.1 北仑区发展规划 3.2 项目用地现状分析 3.3 基地项目SWOT分析 第四章 项目产品及服务 4.1 硬件产品 4.2 服务产品 第五章 创新点及盈利模式 5.1 创新点分析 5.2 赢利点及盈利模式 第六章 项目目标市场定位 6.1 项目市场定位 6.2 项目目标消费群定位 6.3 项目开发理念定位 6.4 项目建筑规划定位 第七章 项目规划建设方案 7.1 项目规划方案 7.2 规划设想 7.3市场建设条件 7.4 项目环境保护措施 第八章 项目投资估算及资金筹措 8.1项目投资估算 8.2 资金筹措、投资计划及借款利息 8.3 资金筹措和运用 第九章 项目经济效益分析 9.1 项目销售收入估算 9.2 项目财务评价 第十章 项目社会效益分析 第十一章 财务敏感性分析 第十二章 结论 第一章 项目概况11项目建设背景中国经济迅猛发展，持续保持高速增长，钢铁产业与物流产业正越来越成为发展中的中国经济的一支不可或缺的主导力量，中国是钢铁生产和消费大国，粗钢产量连续13年居世界第一。进入21世纪以来，我国钢铁产业快速发展，粗钢产量年均增长21.1%。2008年，粗钢产量达到5亿吨，占全球产量的38%，国内粗钢表观消费量4.53亿吨，直接出口折合粗钢6000万吨，占世界钢铁贸易量的15%。2007年，规模以上钢铁企业完成工业增加值9936亿元，占全国GDP的4%，实现利润2436亿元，占工业企业利润总额的9%，直接从事钢铁生产的就业人数358万。钢铁产品基本满足国内需要，部分关键品种达到国际先进水平。钢铁产业有力支撑和带动了相关产业的发展，促进了社会就业，对保障国民经济又好又快发展做出了重要贡献。 地区世界中国年份 产量2006年12亿吨41878.2万吨2007年13435亿吨4.6亿吨2008年14.20亿吨5亿吨图1.1 06-08年世界、中国粗钢产量及比重区域产量消费量2007年2008年2007年2008年东北5100万吨5186.04万吨3100万吨3600万吨华北16800万吨17266.33万吨7500万吨8200万吨西北8120万吨7989万吨1900万吨1800万吨华南7220万吨7334.89万吨7700万吨7500万吨西南7560万吨7000万吨6200万吨6400万吨华东15400万吨15860.56万吨18100万吨17700万吨总计4.9亿5.4亿4.45亿4.52亿图1.2 07-08年全国各地粗钢产量及销量但是，钢铁产业长期粗放发展积累的矛盾日益突出。一是盲目投资严重，产能总量过剩。二是创新能力不强，先进生产技术、高端产品研发和应用还主要依靠引进和模仿，一些高档关键品种钢材仍需大量进口，消费结构处于中低档水平。三是产业布局不合理，大部分钢铁企业分布在内陆地区的大中型城市，受到环境容量、水资源、运输条件、能源供应等因素的严重制约。四是产业集中度低，粗钢生产企业平均规模不足100万吨，排名前5位的企业钢产量仅占全国总量的28.5%。五是资源控制力弱，国内铁矿资源禀赋低，自给率不足50%。六是流通秩序混乱。钢铁产品经销商超过15万家，投机经营倾向较重。2008年下半年以来，随着国际金融危机的扩散和蔓延，我国钢铁产业受到严重冲击，出现了产需陡势下滑、价格急剧下跌、企业经营困难、全行业亏损的局面，钢铁产业稳定发展面临着前所未有的挑战。应当看到，钢铁产业在经历了长期粗放型扩张后，必然要进行一次大的调整。现阶段，我国城镇化、工业化任务依然繁重，内需潜力巨大，钢铁产业发展的基本面没有改变。必须抓住机遇，制定实施钢铁产业结构调整和振兴规划，促进钢铁产业平稳运行、健康发展。钢铁生产的急剧加大，为钢铁物流业的发展提供了极大的市场机遇，围绕钢铁产品这个龙头，一系列高效的、高品质的配套服务（如物流、交易、商务等）行业将得到迅速发展。有专家预计未来十年，我国物流总额将保持年增长20%的发展速度，可以说现阶段的中国物流业，是一个黄金产业。但我国钢铁物流业还处于现代物流发展的初级阶段，钢铁企业的经营理念保守、管理粗放、手段单一、网络分散、规模小、抗风险能力较弱、经营水平低、服务差等一系列问题，与现代钢铁物流的要求还有不小差距，钢铁服务业的滞后限制了钢铁产业的发展。从发达国家的发展来看，在一定区域内，利用其特有的资源优势吸引企业将总部在该区域聚集布局，将生产制造基地布局在具有比较优势的其他地区，而使企业价值链与区域资源实现最优空间耦合，以及由此对该地区经济发展产生重要影响的一种经济形态。目前中国已经成为实践经济前进的发动机。随着宁波“国际港口城市”这一定位逐渐突现，宁波市政府持续不断的加大对港口相关设施的有力投入，使得宁波的前沿港口所在地北仑的经济获得了大力发展，逐步形成华东地区制造业的重要基地、区域物流中心、现代化滨海新城区。在“宁波、舟山港一体化”的计划指导下，未来北仑区的各项国民生产、生活与港口建设的相关度将会更高；同时，北仑区域内宁波经济技术开发区、宁波保税区、大榭开发区、宁波出口加工区、梅山岛保税区等五个国家级开发区吸引大量企业的继续迁入，累计有美国、日本、新加坡等30多个国家和地区外商投资兴建的投资总额50亿美元的近千家三资企业在此落户。北仑将形成一个以港口为龙头，以工业为基础，以出口加工、内外贸易、物流仓储运输为支柱，第三产业发达、功能齐全、环境优美的港口和外向型经济贸易区。这将为物流与钢铁产业发展提供了极大的市场机遇，一系列高效率的、高品质的配套服务（如金融、物流、交易、商务等）行业将得到迅速发展。有专家预计未来十年，我国物流总额将保持年增长20的发展速度，是一个黄金产业。但我国钢铁物流业还处在现代物流发展的初级阶段，普遍存在着经营理念保守、管理粗放、手段单一、网络分散、规模小、抗风险能力较弱、经营水平低、服务差等一系列问题，与现代物流的要求还有不小的差距，物流业需产业能级提升，钢铁行业也急需新型的物流模式出现。杭州湾金三角已快速领航，全球性经济格局调整的大幕已经拉开，北仑港被誉为中国港口“皇冠之冕”，已迎来前所未有的发展机遇，宁波北仑同样拥有相似的优势，以港口为中心的钢铁、物流、物资交易、资源配置的区域中心功能已经形成，客观上具备建设物资交易与资源配置中心的条件，并符合市场发展与产业布局的要求。运用同样的理念，在这物流、钢铁产业集群的地区，发挥港口优势，大力发展物流、钢铁产业以及资源配置功能，进行细化、提升、从而逐步改变粗放型经济发展的观念和模式。宁波蓝海资源配置中心就是在这样的大背景下应运而生的。 宁波蓝海资源配置中心将会提高行业集中度，对社会综合效益的提升将有示范作用。蓝海中心建成后，宁波的物流、钢铁、港口贸易等行业进行产业提升，为中国发展节约型经济，保证可持续发展带来巨大的贡献。12 项目概述宁波蓝海资源配置中心项目是北仑区重点工程,得到了宁波市及北仑区政府的高度重视。作为一个集办公、交易、会议、交流、展示及配套服务设施于一体的资源配置中心，宁波蓝海资源配置中心是推动宁波北仑建设港口城市的重要组成部分，旨充分利用天然深水港口、物流、贸易中心的信息、资源等各方面优势，建设一个高层次、国际性的,以钢铁、物流为主体、现代化交易、物流为主线的国际资源配置中心，参与全球大市场的思路来建立市场运作体系、物流运作体系和管理框架。宁波蓝海资源配置中心项目（以下简称“蓝海中心”）规划用地43亩，规划建筑面积约12万平方米，总投资3亿人民币，主要规划有商务办公区（包括办公区、展示区、交易区）以及配套服务区（商务区、酒店式公寓等）。1.2.1 项目区位北仑位于宁波市东部，濒临东海，三面环海，北临杭州湾，南临象山港。蓝海中心位于北仑区中央商务区内。东起九峰北路，西至长江路。南临泰山路。地形呈长方形，蓝海中心规划用地面积26958平方米。蓝海中心与宁波市规划中的长江路地铁站近在咫尺，距北仑区行政中心约300米，距港口约1.5公里；周边拥有体艺中心、中国女排北仑训练基地、体育公园；北仑人民医院、 凤凰山主题公园、市民广场；凤凰城商业街、对面为君临北仑国际商业中心、丽晶五星级大酒店等。位于中国海岸线中端，长江黄金水道和黄金海岸线的“T”型交汇点，距宁波市中心 15公里；濒临国际深水航道，有舟山群岛作天然屏障；拥有10.7公里深水岸线，离岸150米左右水深达20-30米，距大陆最近处不到500米；公路经沪杭甬高速公路和沿海大通道与全国公路网连接，铁路接萧甬复线与全国铁路网连接，至宁波栎社机场有高速公路相连，距离约40公里。1.2.2 项目开发计划“蓝海中心”由三幢高层塔楼加裙房建筑组成；总建筑面积16万平方米，总投资估算约为4亿元人民币，计划总开发时间五年：表2.1 项目建设一览表地块项目功能栋数层数建筑面积（m2）总建筑面积（m2）建筑名称地上地下4#酒店式公寓SOHO12529700.00 38000158000 酒店式公寓 SOHO12529700.00 综合楼办公楼12840100.00 交易市场商业1220500.00合计120000 38000 158000 表2.2计划及投资控制阶段起止时间项目投资估算（万元）楼宇建设2009年1月2011年6月土建部分12000安装部分及装修13600配套建设2600 小计28200市场开发2008年11月2011年8月企业招商、市场推广、管理费用1700市场机制建设0 电子信息平台建设0 财务费用（20000万贷款三年）2100小计3800合计32000表2.3 项目总体规划经济技术指标1.3 项目建设必要性1.3.1符合区域经济持续发展的需要宁波将城市定位为“国际港口城市”，市政府并持续不断的加大对港口相关设施的有力投入，使得宁波的前沿港口所在地北仑的经济获得了大力发展，同时确立了将北仑建设成“华东地区制造业的重要基地、物流中心、现代化滨海新城区”的思路；蓝海中心的建设符合政府的发展需求，有利于改善宁波市现代生产性服务业结构，促进北仑现代服务业的发展，对于政府发展 “物流中心”建设“港口城市”具有重要的推动作用，对提高区域经济的地位有重大意义。1.3.2符合宁波、北仑的发展规划，并形成物流钢铁产业集群，改善产业格局本项目的建设符合宁波市的相关政策规定、满足市府的产业发展导向、符合北仑区的功能定位，适应本地区的建设发展需求、有利于物流、钢铁产业及相关产业的发展和壮大、能取得良好的经济效益和社会效益。项目的建成将极好的改善周边地区的投资环境和建筑形态风貌，带动周边产业的发展，而且社会和企业都能从本项目中获取良好的收益，特别是可以有力加快“华东地区制造业的重要基地、物流中心、现代化滨海新城区”的建设步伐，对打造“国际港口城市”有着十分重要的意义。同时，将形成物流、钢铁、制造产业集群，一大批相关企业落户北仑。北仑区第六次党代会提出了“中提升、南加速、东拓展、西联动”的整体发展战略，其中“中提升”是战略的核心，并将核心城区的加快建设和开发区春晓园区、梅山岛的大规模开发作为落实全市“中提升”战略的工作重点。目前，泰山路南北仑核心商务区建设已正式启动，未来3年，该区将形成一个集企业总部、商务、研发、物流功能于一体的核心商务区块。“蓝海中心”的建设对于进一步优化北仑开发区域的投资发展环境、提升中心城区的功能、改善中心城区的整体形象和进一步提高北仑新区的综合实力将发挥积极的作用。 “蓝海中心”将充分发挥税收供应效应、消费带动效应、就业乘数效应、产业效应、资源利用效应等放大效应，将吸引国内外的大中型物流、钢铁贸易、服务及其他相关企业入驻，带来每年技工贸总收入100亿元，同时为当地政府创造近1亿元的税收，带来3000人的就业。“蓝海中心”不仅是北仑区的一张名片，而且将是宁波市的一张名片，对北仑区区域经济的提升，整体形象的提高都将有非常大的贡献。综上，本项目的建设无论从宁波市还是北仑区的发展要求来看，项目的建设是非常必要的。1.4项目投资开发公司概况投资开发企业名称:宁波市北仑蓝海资源配置中心有限公司企业经营范围: 实业投资、房地产开发经营、国内贸易、市场经营与管理等企业性质:民营法定地址:宁波市北仑区明州路25号法定代表:左会军宁波市北仑蓝海资源配置中心有限公司，成立于2008年8月，注册资本1亿元人民币。主营业务为实业投资、房地产开发经营、国内贸易、市场经营与管理等。公司长远发展目标为以一方面以市场运营及房地产开发为基础，积累资金、保证利润、稳定现金流；另一方面投资管理为核心，以产业地产为主体，紧紧围绕物流钢铁产业，打造“蓝海中心”投资华东、华北、华南、华中、西南全国范围的产业房地产的核心竞争力。为了适应“蓝海中心”投资战略发展需要，公司大量引进高层次人才。目前公司现有员工30余人，其中高级技术人才10人，本科以上学历占90%。已经初步形成了专业化操作、职能部门完备，人才结构合理，管理科学有序的专业化运营体系。根据蓝海资源配置中心有限公司的发展和现代企业制度的要求，“蓝海中心”在管理体制上实行董事会领导下的总经理负责制。在经营体制上，实行以董事长为首的分工负责制，这样可以确保在技术、业务上的互相配合、互相监督、互相制约，形成以经济效益为中心的机构体系，使得公司能够在健康的轨道上持续发展。公司组织构架如下：董事会董事长总经理副总经理副总经理财务总监技术开发部工程管理部设计管理部合约审算部综合管理部市场管理部营销策划部财务管理部投融资管理部1.5项目资金来源及财务指标蓝海中心项目的建设资金30由宁波市北仑蓝海资源配置中心有限公司自筹解决，70由银行贷款及其他融资渠道解决。项目总投资：约32000万元人民币财务内部收益率：57财务净现值：16928万元投资利润率：53投资利税率: 70.7投资回收期：3.65年1.6项目可行性研究报告编制依居 项目建议书宁波市北仑蓝海资源配置中心有限公司发展规划 项目总体规划 北仑区有关政策法规 国家有关政策法规 第二章 市场分析2.1市场背景2.1.1北仑区域概况北仑区陆域面积585平方公里，海域面积258平方公里，北仑区辖6街道2镇1乡，有215个行政村和34个社区居委会，现有常住人口52万，其中户籍人口33万,实际人口将近70万人。2007年北仑区域实现生产总值377亿元，财政收入96.6亿元，其中北仑区（开发区）实现生产总值318.5亿元，财政收入55.1亿元，按照常住人口计算，人均GDP达到了15186美元，人均财政收入达到了10596元，名列宁波市第一。城镇居民人均可支配收入达到22037元，农村居民人均纯收入达到10345元。北仑区历年GDP走势分析随着宁波“国际港口城市”这一定位逐渐突现，宁波市政府持续不断的加大对港口相关设施的有力投入，使得宁波的前沿港口所在地北仑的经济获得了大力发展，同时在“华东地区制造业的重要基地、区域物流中心、现代化滨海新城区”的思路及“宁波舟山港一体化”的计划指导下，未来北仑区的各项国民生产、生活与港口建设的相关度将会更高；同时，2007年北仑出让的土地还是以工业用地为主，工业园区的形成也将吸引一些大型企业的继续迁入，必将会带动外来人口入住规模，这些都为房地产业的发展提供基础支撑。而2007年，除了居住用地的出让之外，为社区做服务配套的各个商业、教育配套用地也开始了放量，配套的进一步完善也将吸引更多的房地产关注。这也可以从2007年的北仑项目的销售情况中看出，北仑区的成交量大大超过临近的镇海区，并且略高于市三区，而紧随鄞州，排名第二，东海明园、里仁花园等高端项目渐渐受到欢迎，区域购买力也开始放量。2.1.2港口物流、钢铁、能源产业集群在北仑已初具雏形宁波北仑区位于宁波市东部，濒临东海、三面环海、北临杭州湾、南靠象山港，陆地面积585平方公里，海域面积258平方公里，境内有宁波经济技术开发区、宁波保税区、宁波出口加工区、大榭开发区等国家级开发区，是浙江省，宁波市，乃至全国对外开放时间最早、程度最高的国家级开发区功能最大的集中区域。2007年，北仑实现生产总值370亿元，人均生产总值达到15186美元。从经济总量，发展空间和产业布局来讲已具备成为区域资源交易及配置中心的基本条件。 北仑港海岸线173公里，其中深水岸线120多公里。现有生产性的泊位305座，其中万吨级以上深水泊位60座，8个国际集装箱泊位，可靠泊30万吨级世界大型货轮和第六代大型集装箱船舶，是远东地区最大液体化工产品中转基地，已与世界上100多个国家和地区的600多个港口通航。2006年港口货物呑吐量突破3亿吨，集装箱超过700万标准箱，分列大陆沿海港口第2位和第4位，列世界港口第4位和第13位。 基础设施日趋完备，重大项目相继突破，环境面貌日新月异，经济总量初具规模，目前已经落实的项目总投资290.6亿元，其中外资9.3亿美元，内资213.8亿人民币。2003年上半年落实的重大项目总投资243亿元，其中外资7.5亿美元，内资180.9亿人民币。此外，日本三菱PTA、中油奥里油中转项目已经国家批准立项。目前正在洽谈的还有LNG电厂，日本三菱C4和PC，道康宁有机硅、罗地亚特种异氰酸酯等大中型项目。已有英国BP、香港招商局、中石化、烟台万华等，大量企业的继续迁入，美国、日本、新加坡等30多个国家和地区外商投资兴建的投资总额50亿美元的近千家三资企业在此落户。港口物流、储运、石油化工等临港工业为主导，精细化工、建材、钢铁贸易、机械制造、的为补充的特色产业，并在东、西部港区逐步形成了油品、液化气、集装箱、散货码头群。北仑将形成一个以港口为龙头，以工业为基础，以出口加工、内外贸易、物流仓储运输为支柱，第三产业发达、功能齐全、环境优美的港口和外向型经济贸易区。 2.1.3北仑区需要产业能级提升以北仑港为核心，北仑区形成了大大临港产业：即能源产业、石化工业、钢铁产业、汽车及零配件产业、造船产业、造纸产业。并逐渐形成了北仑区的六大优势产业： 即塑机产业、纺织服装产业、模具产业、文具产业、粮油食品加工产业、港口物流产业。但区域面临产业资源整合和产业能级提升的需求，大量的物流、物资交易没有完成税收落地，生产型服务业不发达，急需一个整合服务平台，宁波蓝海资源配置中心正是适合了这一经济发展的需要，从产业发展的集中高效出发，开发建设了近16万平米的物流、物资交易、钢铁产业运营平台。从产业集群发展的成功案例看，大到美国纽约的硅谷、台湾新竹的IT信息产业，小到浙江绍兴的轻纺城、义乌的五金城，都是产业集群发展的良好代表。因此顺应了产业发展的需要，“蓝海中心”的未来前景将不可限量。2.2中国钢铁行业形势分析2.2.1钢铁工业已经供大于求，市场急需改变地区发展不平衡、产业集中度低的局面。供大与求的格局已经形成，市场面临压力近几年，我国的钢铁行业固定资产投资规模居高不下。据钢铁工业协会统计,2003年-2005年我国炼铁能力增长9400万吨，炼钢设计能力增长1.2亿吨；近5年来,我国钢产量每年以2000万吨、3000万吨、4000万吨、5000万吨的年增长率高速度持续增长。截至2004年年底，我国钢的生产能力已达3.1亿吨；在建的还有1.5亿吨；2005年上半年我国钢产量1.65亿吨，增长28.3%,按照二季度平均日产量推算,全年钢产量将达到3.4亿吨。在2005年和2006年，在建项目将相继形成生产能力，即便不再批准新项目，到2007年，我国的钢产能就达到4.6亿吨。国内钢材消费量由前几年高速增长开始转为平稳增长。根据钢铁工业协会测算, 国内市场表观钢材消费量2000年至2003年平均增长率为20.7, 2004年增长率开始回落到15%，2005年1-4月份钢材表观消费量增长进一步回落到12%，2005年全年我国钢材消费量估计为3.4亿吨。钢材产量增长28.3%，而表观消费量只增长了12%，国内钢材供给量大于表观消费量，中国钢铁市场供大于求的格局已经形成，未来几年还将继续存在。行业结构不合理，集中度低a产业集中度低。2005年，我国共有871家钢铁企业，其中产钢企业264家，年产钢600万吨以上的只8家，其中全国钢材生产前五位钢厂的总产量比重接近20%。总体上看，先进产能尚不能满足国内市场需求，而落后产能则严重过剩，造成有效供给能力不足。当前，全行业能耗高、污染严重、工艺装备差的落后产能占总产能的30%左右，其中300立方米及以下的小高炉产能约1亿吨，30吨及以下的小转炉、小电炉产能约8000万吨。b产品结构仍然不尽合理。高端产品产能不足与大路货产品产能过剩并存。2005年18月我国进口钢材1750.42万吨，其中板材产品1521.34万吨，占进口总量的86.91%，主要是冷轧薄板、涂层板、电工钢等高端产品，说明国内生产还不能满足市场需求，需要依靠进口补充。而以线材、螺纹钢为代表的长材，今年19月的生产量达13782.22万吨，比去年同期增长2270.09万吨，这些大路货的一般产品表现为产能明显过剩。地区间消费不平衡由于我国地域经济发展的不平衡，各地区的钢材生产和消费量有很大的差别。华东、华北、中南地区是钢铁生产和消费的主要集散地，产量和消费量比重接近全国的80%。东北地区生产的钢材主要南下，西南和西北地区的钢材生产水平较低，但2004年西南地区的钢材消费比例首次超过东北，说明西南地区的消费水平明显提高。华东地区钢材消费水平最高，生产的钢材远远不能满足消费需要，而华北地区、东北地区的钢材生产要大于钢材消费，多余的产量向东南部流动。2.3中国钢铁物流业的现实状况2.3.1钢铁物流企业众多而零散，缺乏市场竞争力和盈利能力。如果说我国钢铁生产企业的集中度比较低，那么，钢铁物流业的集中度则更低。根据有关部门的统计，我国目前经营钢铁贸易的企业有20万家之多。按照“贝恩分类法”，我国的钢铁生产企业的CR4只有16.7，而钢铁物流企业则更低到6.7。在CR4比值低于30的时候，市场将处于充分竞争状态，市场价格也将会出现大幅波动。从长远的角度看，市场的充分竞争风险必然会推动市场的整合。2.3.2钢铁物流企业的经营规模总体偏小，抵御风险能力不强。按照有关部门的统计，目前国内年销售量能够达到千万吨的钢贸企业只有1家，而500万吨以上的只有4家左右，100万吨以上的只有6家，而绝大多数钢贸企业的经营规模都在几万吨至几十万吨。这些企业表面上看，目前的经营状况还不错，资金实力似乎也很“雄厚”，但是，这些单个资本在一对一的钢企面前就已经显得“瘦弱”，而一旦遇到海外资本，甚至国内的投机资本进入本领域，都将不堪一击。2.3.3经营方式落后，效率低下。目前绝大多数钢贸企业仍以简单的买卖贸易为主，利用低进高出赚取差价。这其中更有众多的“搬砖头”的小户参与。那种通过供应链方式，将上游、下游、中间的加工配送，以及其间的商流、物流、资金流等等完全整合到一起的经营方式，在目前还少之又少。在此情况下，大多数贸易商难以形成完善的服务配套功能，更难以产生增值效应，同时，也难以与广大的终端用户形成坚固的“纽带”关系。且钢贸、加工、仓储、物流企业与客户之间、互相之间市场融合度很差，相互各自为战，造成商务成本居高不下和交易机会丧失。2.3.4多数企业经营范围较窄，品种单一。比如，经营建筑钢材的很少涉足板材；经营板材的很少涉足管材；经营特钢的很少涉足普材。尽管有专业化分工需要，但也反映了大部分企业的能力不够。还有一些企业虽然表面经营范围较宽，如涉足房地产、酒店等其它行业，但也恰恰说明这些企业没有在钢铁领域做深做厚，仍然缺少抵御钢铁风险的能力。而现有的物流企业也仅仅单一提供运输服务，具备仓储、加工、配送综合物流能力的企业较少。2.3.5总体以民营为主，缺少政策保护。钢铁生产企业，由于多数是国有成份，按照去年国家颁布的钢铁产业发展政策以及现行的体制，短期内国际资本还难以威胁现有的钢企，甚至因地方政府保护，很多小钢企也不担心大钢厂的“吞并”。而钢贸企业和物流企业则不然，没有任何特殊保护，在现行的市场环境下，基本处于自生自灭的状态。2.3.6缺乏长远战略规划和眼光。目前多数钢铁物流企业安于现状，自行其是，满足于不亏损，更没有与其它主动合作的途径。在经营上仍然采取单独行动，很少有联合其它贸易商共同与钢厂谈判的做法。一些地方虽然也成立了商会，但都无法形成整体采购和销售的能力，在具体业务上，商会几乎难起大作用。因此，一旦市场出现下滑，钢铁物流企业多是怨天尤人，指责钢厂无情，叹息自己没有话语权。其实，这些均与商家散乱、缺少长远眼光和先进的理念有关。钢铁市场总体上供大于求的局面会更加加速市场机制的整合，而地区间供需不平衡、品种供需不平衡、产需不平衡的状况需要一个有序的市场机制来调节。目前，全国钢材市场原始、分散、规模小、信息渠道狭窄等已经严重地制约了钢铁物流市场的机制的有效性，一个信息资源高效整合的交易、配送、加工、研发、管理、金融、服务于一体的钢铁物流园区的出现，是市场发展的必然趋势。2.4中国钢铁流通行业现状 钢铁流通行业传统模式已经制约社会创造新的价值，市场急需创新，整合市场、信息、交易、资金、结算、仓储、加工、配送、会展服务于一体的，以钢铁业、物流业、散货业、制造业为服务对象的，以电子商务为基本手段，金融服务为主要内容的现代服务业综合体应运而生。2.4.1中国钢铁流通渠道现状自国家执行计划经济向市场经济转轨以来，钢铁企业开始逐步建立自身的营销渠道，经过二十几年的发展，目前中国的钢铁营销渠道大致可分为四大类型：直供、直销、钢厂自营渠道和中间商渠道。营销渠道的层次基本上在三层以内，在中间商渠道中有时也会发展在三层以上。由于钢材产品的种类繁多，用户需求的多样性，加上东西部经济发展的不平衡，我国钢铁营销渠道的宽度结构几乎涵盖了以下介绍的所有类型。直供是钢铁生产企业不通过任何中间商，直接与最终用户达成销售协议的一种营销模式。一般来说，直供用户的钢材采购量都比较大，且需求比较稳定，与钢铁生产企业的谈判能力比较强。随着供应链管理观念的深入人心，目前二者之间的关系也从最初的竞争关系逐步转变为追求稳定、双赢的竞合关系。在向市场经济转轨后，随着钢材消费量的快速增长和钢材用户需求的多样化，直供用户的比例在钢铁销售中的比重变得越来越低，2003年直供用户在全国重点钢铁企业中所占的比重下降到19.4%。但由于直供用户钢材采购量大，需求比较稳定的特点，一直以来都倍受钢铁生产企业青睐。近两年来，各钢铁生产企业也是在不断的改变营销策略，旨在提高直供用户的比例。在对直供用户的服务模式上也不断改进，如建立配送中心，执行适时供货等，有的钢铁生产企业还直接成为重要直供用户的参股股东。因此，近两年来直供用户的比例有所上升。钢铁生产企业 钢材加工企业 进口钢材直供渠道加工配送中心自营渠道分支机构合资公司批发商代理商中间商渠道零售商直 销用 户图2.2 中国钢材营销渠道结构图直销是在电子商务兴起后逐渐发展起来的，目前一些大中型的钢铁企业都建有自己的电子商务平台，其直销所占的比例也在不断扩大。目前国内已有80%的钢铁企业开展了电子商务，网上交易取得明显成效。一些钢厂将进出口贸易的主要流程如市场调研、成交、备货、托办、托运、报关、检验、出运、结汇等引入计算机网络中，通过网络交易程度，降低贸易单证处理成本，节约生产费用，提升企业在国际市场竞争力。2004年宝钢网上的年交易总额突破80亿元，达到81.3亿元，比上年递增36%。近两年来钢材网上直销在全国重点钢铁企业中的比例为38%左右，同时，随着电子商务越来越被人接受，钢材网上直销的比例还将会上升。钢厂自营渠道是从钢厂原有的销售部门分离出来的，先从了解市场、熟悉市场入手，随着对市场的了解，逐步开始自主经营。目前其形式主要有：销售办事处、销售分公司、商家参股经营、独立子公司等几种。在目前的钢铁企业中，除个别超大型钢铁企业如宝钢、武钢自营渠道占主导外，大部分企业采用中间商渠道形式。在全国重点钢铁企业钢材营销中，钢厂自营渠道的比重约占到12%。从营销比重上来看，这两年在全国重点钢铁企业钢材营销中，中间商的比重也在降低，但是不可否认的是，目前钢铁物流中所占比重最大的仍然是中间商渠道，由于从钢厂大批发商中批发商用户的环节还没有压扁，用户采购后往往还需要自己寻找加工中心，自己组织运输，企业自身效率没有提高，社会效率也没有提高，造成整个社会资源的极大浪费。图2.3 近两年来中国重点钢铁企业钢材营销渠道营销量比重变化图从上图可以看出，我国钢材营销渠道中，直销的比重是最大的，接近40%；其次是中间商渠道，近两年来比重在25%左右，其中，批发代理的比重比较大，比重在16%左右，零售占8%左右；直供的比重在20%左右；分支机构的比重在12%左右，出口的比重最小，在5%左右。从趋势来看，直销比重上升较快，直供的比重由略微上升，中间商渠道的比重下滑幅度较大，分支机构比重略微下降。由于直供和直销的营销方式没有中间商，因此流通成本较其它方式低，而且对顾客需求的反应速度也比较快，因此，近两年来其比重在逐步上升，这也反映了我国营销渠道正在向低成本、快速反应的方向变化。以上所述可以看出，中国传统型中间商到中间商的服务模式所占比例太大，现代钢铁物流服务行业所占比例太低，造成了资源的极大浪费，出于提高社会整体效率的目的，集中物流、物资交易、钢铁加工、贸易、服务型企业于园区范围之内的“蓝海中心”应运而生。2.4.2 现行钢铁产品流通渠道存在的基本问题 钢铁企业没有在渠道管理上发挥出主导性作用，渠道中各成员处于相对分散、各自为政的状态，造成流通渠道管理上的混乱。目前绝大多数钢铁企业的产品流通方式是经销商销售模式，即中间商通过买断钢铁企业产品所有权的方式参与流通，并获取流通利润。钢铁企业对经销商买断产品后的销售行为没有加以约束与规范，而且多数钢铁企业对自己产品流通渠道的长短、宽窄也没有一个明确的规定，甚至对与钢铁企业总部直接发生交易的经销商没有进行任何形式的筛选，没有制定任何形式的经销商准入制度，这无形中使中国钢铁市场中经销商队伍规模凋整处于无序状态。 渠道组织方式落后，渠道冲突不断升级，导致价格无规律频繁波动。经销商群体组成复杂，为数众多的经销商没有自己的商品存放地，仅仅是在做转手贸易。钢铁企业对各区域市场的经销商在数量、等级上没有要求，导致同一区域内经销商发生利益冲突，甚至不同区域的经销商也因互相抢市场而发生利益上的冲突。由于钢铁企业过于注重经销商的购货能力，而对其销货能力以及终端市场承受力缺乏足够的关注，使钢铁企，与经销商之间的垂直冲突不断出现。钢铁企业难以通过渠道进行有效的市场监管，一些钢铁企业不得不越过渠道通过频繁调价的方式来实现自身产品销售与终端市场需求的接轨，这在市场形势看好时进一步加剧了钢铁企业与经销商的流通利益之争，也导致流通渠道中竞争秩序、流通秩序混乱，价格失控。 渠道环节与层次过多，市场信息反馈不及时、不准确，有时甚至有人人为传递虚假信息，扰乱流通秩序。目前钢铁产品流通渠道中经销商数量众多，且以小规模为主，多数产品特别是建材类产品一般要经过四五层交易才能到终端用户手中，过长的销售链条使厂家与钢铁产品的终端用户无法直接进行信息的沟通，而且钢铁企业与经销商之间缺少有效的沟通与协作机制，经销商电很少把产品的销售走向、客户资源等信息传递给钢铁企业。钢铁企业与经销商为规避风险、保全各自利益，相互间多是通过信息不对称使风险向对方转移，而不是共同防御风险、分担风险。 渠道中的炒作与投机色彩过重.影响了流通速度与市场存量的合理释放。经销商是以获取流通利润为目的的，在其所经营的产品数量、品种卡目对稳定的前提下，经销商增加利润的方式要么降低买人价，要么提高卖出价。过长的销售渠道，庞大而繁杂的经销商队伍，为一部分经销商提供了以扩展利润空间为目的的投机空间。例如有许多经销商只是皮包公司，他们并没有亲身参与到钢铁产品的组织与配送当中，只是通过抓住机会做转手交易便获取了高额的流通利润。投机的存在，只能是增加流通成本，扰乱流通秩序，使市场存量不能按供需平衡的要求实现连续、均衡的释放。 产生上述问题的原因有很多，从表面上看是由于钢铁企业与经销商之间存在着销售目标不一致、资源与成果分配上有冲突、决策及职能上的相互混淆、沟通不畅等因素所致生问题的根本原因是钢铁企业没有真正参与到渠道建设中去，钢铁企业自身没有建立起一套适应钢铁市场发展的科学、规范的营销体系。而整合市场、资源、信息、交易等要素，调整供求关系，谋求共同市场的现代服务业综合体，才是解决上述问题的关键之举。2.5中国钢铁服务业现状. 是流通形式呈现“两头小中间大”的格局。所谓“两头小”，一是由钢厂直供给最终用户的销售方式所占比例较小，仅占销售总量的20%左右；二是为钢铁企业提供个性化服务，通过加工中心供应给最终客户的销售方式还没有脱离起步阶段。而通过各种贸易机构销售的钢材则占到销售总量的60%70%。 是流通组织以中小企业为主体。这些企业功能单一，行为重复，数量众多。据报道，我国的钢材流通企业在15万家左右，但缺少可以推动整个流通行业进步的领先企业。流通企在操作方式、服务对象上大同小异，没能本质的区别。 是商流与物流分离，使社会流通成本居高不下。近几年，我国钢铁市场价格有较大的提高，生产成本和物流成本的提高被掩盖了。以中小企业为主的钢铁流通企业对商流和物流的间题考虑较少，往往被动地接受流通成本的增长并转移给最终消费者。 是缺乏避险机制，整个流通体系经常处于高风险状态。随着经济的发展，我国已在很多方面与国际接轨。期货市场为现货供应商和生产商提供了避险的机制，但是钢材期货市场还没有恢复。钢材价格的大起大落使整个流通行业处在高风险状态，而这种状态不是单个企业能够抵御和化解的。 是钢铁流通行业的定价机制是以供应商为主导。目前，我国钢铁行业的集中度与世界其他国家相比还比较低，但与国内其他行业相比还比较高，所以钢铁生产企业在定价方面处在主导地位，而流通商和众多的中小用户缺少话语权。 钢铁服务业传统的模式已经不能给社会创造新价值，已阻碍了产业的健康发展，限制社会效率与效益水平的提高，服务方式及手段亟待创新。2.6 区域城市规划及房地产市场状况2.6.1北仑区城市规划分析-中提升从2002年至2007年10月，北仑区投资数十亿元，整体规划建设了中心广场、体艺中心、港务大楼、九峰山旅游区、凤凰山主题乐园等八大城市亮点工程，短短数年内，北仑区中心城区面貌大为改观。为进一步发挥中心城区的辐射带动力，区第六次党代会提出了“中提升、南加速、东拓展、西联动”的整体发展战略，其中“中提升”是战略的核心，并将核心城区的加快建设和开发区春晓园区、梅山岛的大规模开发作为落实全市“中提升”战略的工作重点。目前，北仑核心商务区建设已正式启动，未来3年，该区将形成一个集企业总部、商务、研发、物流功能于一体的核心商务区块。 2007年6月，区委、区政府、开发区管委会成立中提升领导小组后，就迅速制定出工作的总体计划：2007年下半年完成总体规划方案，各单项工程设计方案，确定招商对象并开展相应政策研究；2008年初全面启动建设；2010年底前基本完成。中提升领导小组现已筹划好了几个主题功能中心：一是文化艺术中心，包括科技文化中心、北仑剧院；二是教育中心，包括宁波职业技术学院、北仑中学、明港中学、泰河中学、东海实验学校、幼儿园；三是体育中心，包括体艺中心、中国女排北仑训练基地、体育公园；四是医疗卫生中心，包括北仑人民医院、开发区中心医院；五是休闲中心，包括凤凰山主题公园、市民广场；六是商业娱乐中心，包括凤凰城商业街、君临北仑国际商业中心；七是餐饮酒店，包括丽晶五星级大酒店、卓耀五星级大酒店等。 在区委、区政府、开发区管委会的高度重视和统一领导下，各职能部门通力合作，扎实工作，目前各个工程项目的规划设计全面开展，初步完成了泰山路南侧核心商务区的规划工作、泰山路景观工程的设计评选工作、科技文化中心工程的设计评选工作以及泰山路南高压线下地工程的可行性研究等工作。这些项目的逐步推进，对于进一步优化北仑开发区域的投资发展环境、提升中心城区的功能、改善中心城区的整体形象和进一步提高北仑新区的综合实力将发挥积极的作用。 2.6.2土地市场 （不含工业、科教、旅游等用地）2007年1月-2008年2月，北仑区总共成交土地670.47，其中住宅用地282.2亩，我们可以看到北仑的土地成交量排列第三，总共44.7万方，基本集中在大碶、新碶街道，即北仑的城区范围内。相对于其他区域，北仑的住宅用地供应量也不算少，但是作为一个新兴的发展地区，作为中提升的一个重点区块，该区的现有发展远远不如鄞州区，仅07年居住土地成交量就与鄞州相差五十多万方，在看到目前这样一种现状的同时，我们也预测几年之后重点将发生转移，土地的供应也将有一个放量。从上图可以发现北仑区的土地极为便宜，同比其他各区居于末位。当然，这也跟07年出让的土地性质、位置等关系密切。07年1月至08年2月共出让九块土地，两块商用用地、两块综合用地、两块居住用地作集体宿舍之用，三块商住用地为拆迁安置之用，楼板价基本上在250-400元/平米之间，大力地拖低了该区域的成交楼板价。2.6.3住宅市场根据CRIC系统，对07年每个月北仑区的销售价格进行统计，得出以下示意图：从上图可以看出，该区域的住宅销售价格从4月份开始一直持续平稳的往上攀升，进入秋季之后，价格曲线发生了较大幅度的上窜。在这段时间，市场的直线上窜，较大程度上受当时推向市场的东海明园、派舍提香这两个项目的影响。从成交示意图中可以发现，北仑区的住宅市场也同样出现了淡季不淡的现象，但9、10月份却不与整个市场销售形势不同，成交量依然在保持在高位。受市场的旺盛需求影响，该区的住宅市场已经突破了以往的传统规律，购房者的购买行为趋于理性。从07年各区成交套数的比较示意图里，我们可以发现，北仑区的成交量大大超过临近的镇海区，并且略高于市三区，而紧随鄞州，排名第二。这也在一定程度上反映该区房地产市场的火热形势。政府已经将该区纳入到“中提升”的战略中，从北仑区统计局的数据来看，上半年北仑区房地产完成投资9.09亿，同比增长86%，预示着该区的房地产市场正迅速地发展着，同样也表明该区市场必将蓬勃发展。项目排行榜2007.4-2008.2北仑区住宅项目成交面积排行榜项目名称区域成交面积()成交套数成交金额(万元)成交均价(元/)东海明园北仑77136.25 58552467.00 6801.86 四季桂花园北仑65241.63 70723208.45 3557.30 江城世家北仑40630.50 3368597.86 2116.10 太平洋名苑北仑36125.88 32714520.83 4019.50 华庭公寓北仑35012.50 27113996.75 3997.64 兴业城市嘉苑北仑30192.94 3828511.31 2818.97 南岸秀庭北仑29487.69 2515423.91 1839.38 东泰家园北仑26162.56 2375049.98 1930.23 黄金海岸（三、四期）北仑25292.94 19312888.88 5095.83 里仁花园北仑18260.44 10914861.72 8138.73 鸿翔锦园北仑15439.41 2362957.19 1915.35 繁佳公寓北仑