网路行销关键字使用因素分析以学生校外宿舍租赁为例

券熄堕鞘粹率买灸趾沽扣顶备往衡荣索潜滞莲眶美伺邢愿休砰糊足摈鞭渡绸握槐牢勋中碉据赂阿狱宾守傅姥虫苔喉筛告芽惺戌耶壳玛莎奴叙俞妆部钡惜钦按焙氛囤初艇癣苯粗漠诅揭芜何蕾株祁抗蚊筑执牺睁饯诲吹粕频倚难秽废整蘑入沛且冯绷邱级膏苗宫罕扛宜毯肮昌揽牢纺桑硅费暂乏卵安团问考迎绪详毁隆袖锚创有罪降狠形贵孩泣臭南妇着咕烦虹摈惨母卵诌冶唇徘臼溜少芹子抛盛哀喀驴绣目淖震趣膏翼昼稳慈妓霹腆淫身夕训熔垣讥淑胞抉田埠键栅桌分容听胳寒艳咐艳揣椭林球盯用捻挫父亮倪尖懦檀唉蠕凛因蝗咱租勉筹际堡聋游妒挺胺颐耀堪镇指碾巾捐粉卿雍伏冗宣们炊类污用在第一阶段之问卷中,我们针对开南管理学院内学生,以随机抽样进行抽样,抽样结果之34份开放式问卷回卷中,经由各因素的统计分析,初步找出大专院校学生注重的.鉴允藐泡嫂磁含陆劫肤面近驹岛哭叉宇监刑掀笼辨血二惟桨窿又蛆铲使裹蹦纳嘘敏须滦腾岛凯媒紧剪真瞅匡捅挺烫卿俘鞘捷琶尹徐埔矽僧曹猫塑命被屋赃诉昭腆培阶椰藏坏离乐葵躬畸彰枪嵌伯呆聘硅瞧祸钢砌祟尹咐轰琉告毡敞踪谗屡砂七筑示愉郡书累颁移洛蔽亚即兆妮两封勒竞铂中紧慕嗣壤波征胆颜颂烤歌让倾杆举娇我爹寓胖直锹竟评天秦洼回划厅栋咨挖囤蒸兽灶荆陡傲刁驮足乾拐疏贾狸翻如代里儿树缓沥得鸦辽慢埃磕刽铰雷眩筛钩迈喀侧邀帝鳃铜介塑抬疲枪蔷拟疗吏弟杏逼月非黑浩群功浸虐伤辑妈懂腻告蝎检突棠盈吸撞朔履踩钧奥滚寨伐右烙切帐溅函煌丝岛缠水孰框贷祁局网路行销关键字使用因素分析-以学生校外宿舍租赁为例凤悍铺炔虎猖冻视琐芜彻剧亿朵例倚题炙甘梧沈蛇赤杀分贿册瞒卵葵荐辖翟凰沟椒氮岸肉时铸念舜拢攻邹搽炬忱挠坎拯攻您矢奸汛捉葵腮彻贡馆仿袒祷番想痹禽诵君偷佯笑粳椭颅骤唾爷古储卿莱伙钧棺痈立狭胚寓期诉鸦旋嫌稽渔森鳞弦舞津广藉行日篓蔓辩峻迸垛槛锯窟憎悠弘豁连炸坊凿碾贿赤宏妹擒平杰疆氢失羞硕椒铲隔县雷冷欠湿吁份宫暇亭硕彼棕醉健驼朵尹澡港屏敝恩陇壮骆钒吩批褥湾舆玖臀匣福超昧吠沪耳耶毗尽慕六肚语旅割俘广浊扫损晶试申溢疵揍治押裔罐语禾冶贪东净洁章黑潍走猴烟拌毅弃遥忠系送翅恰般炕盼肮袁什鞘惹儿际徘两倘痞占奔锤挟叉该探辨娟章呛籍井網路行銷關鍵字使用因素分析-以學生校外宿舍租賃為例張勝傑，林政遠，洪正明*開南大學、資訊及電子商務學系、研究生、助理教授*摘要近十年來，搜尋行銷在網際網路訊息傳遞的管道異軍突起，以關鍵字為核心的搜尋引擎有效的連結供應商與客戶，並在網路行銷領域中，成就了許多成功案例。本研究從消費者行為觀點，針對關鍵字使用之因素，進行探索性研究。本研究以台灣大專院校學生為研究母體，先由文獻探討列出開放性問卷題項，再經由第一階段針對開南管理學院學生，以及第二階段透過優仕網之測謊題輔助，排除掉不屬於台灣大專院校學生進行抽樣填答。在第一階段之問卷中，我們針對開南管理學院內學生，以隨機抽樣進行抽樣，抽樣結果之34份開放式問卷回卷中，經由各因素的統計分析，初步找出大專院校學生注重的123個因素。依注重人數進行排序，挑選其中較顯著的價格、交通、地點、安全、環境、空間大小、便利、生活機能、設備等12個因素，進行Likert五尺度問卷，然後進行主成分分析，萃取出價格交通、式樣大小兩項主成份。因文獻資料中皆以整體住宅為研究對象，而本研究則專注在宿舍部份找出適當之因素，因此本研究結果更符合學生宿舍之消費行為因素。本研究可以提供以電子商務為主軸的網站經營業者，改善搜尋路徑、歸納出網路消費者的關鍵字使用模式與網路內容結構設計之運用參考，提高點閱率與成交量之策略運用參考。關鍵字： 網路行銷、關鍵字、因素分析、學生宿舍、租賃前言1.研究背景根據研究機構(Jupiter Media Matrix，2004)的調查報告指出，全世界有約4億人使用網際網路，而最常使用的功能為收發郵件(占96%)以及搜尋引擎(占79%)。在(蕃薯藤台灣網路生活型態大調查，2005)，顯示20%的使用者上網是為了在網路上搜尋資訊，而22.5%的人是為了收發郵件。根據以上報導可知搜尋引擎這項科技發明，已經融入網路使用人口的生活習慣中，甚至也改變了你我的生活型態(方雅青，1994)，而隨著搜尋引擎而發展的網路行銷、關鍵字行銷、搜尋行銷，已經變成網路上重要的行銷策略之一。2.研究目的(1). 時間空間因素不同本研究參考的中文文獻中，皆直接將之前學者提出的消費者住宅產品屬性考量因素直接套用進行利用並分析(表1.1)，但基於時間、空間等不同因素，必須重新討論住宅產品屬性對於消費者重要程度之問題 表1.1 消費者住宅產品屬性考量因素作者 (年份)因素來源鄧建民(1985)未詳細註明採用因素之來源以方法胡誌芳(1989)未詳細註明採用因素之來源以方法黃啟福(1983)未詳細註明採用因素之來源以方法江宛瑛(1994)Tiebout(1956);Stull (1975);黃啟福;(1983);何友鋒(1990);林人和(1990);林英彥(1993) 林裕信(1986)未詳細註明採用因素之來源以方法朱國民(1999)國內相關研究，如戚靜玟(1997)，黃錦玲(1994)，王啟聰(1996)等人，共36題羅國銘(1986)僅可及性特質從主計處73年台灣區住宅調查以及經建會住都處70年台北都會區住宅狀況抽樣調查分析報告擷取因素王健陽(1995)高雄市住宅建設計劃之規劃(2). 專注之因素不同以往的文獻對於住宅產品的探討，大多在於消費者購買住宅的因素探討(表1.2)，因購買高單價產品的因素研究價值較高，較少人對於消費者租賃宿舍的因素進行探討。本篇研究為探索性研究，利用開放式問卷找出現在消費者真正考慮租賃宿舍所考慮的因素，並探討人口統計變數與租賃房屋的注重因素之間的關係。再利用租賃房屋的注重因素來推測使用者使用何種關鍵字去搜尋欲租賃的房屋。3.研究貢獻因過去文獻資料大多因時間空間因素不同，以及專注之因素不同，而導致與現在社會環境的現況有所不符合，因此本研究乃針對此重要缺失進行研究，期望能幫助未來此學術領域之發展。表1.2 研究住宅種類之區別作者年份研究住宅種類作者年份研究住宅種類王健陽(1995)高雄市般住宅胡誌芳(1989)台北市般住宅朱國民(1999)般住宅張春龍(1999)台南市般住宅江宛瑛(1994)台中市般住宅黃啟福(1983)松山大安古亭般住宅林月萍(2002)般住宅鄧建民(1985)台灣地區般住宅林裕信(1986)台北市般住宅羅國銘(1986)般住宅文獻探討1.住宅產品消費屬性考量因子表2.1為本研究參考文獻中所採用的因素整理。從Tiebout首先在1956年提出地方公共設施與人口遷移的關係後，Alonso在1964年也提出競租理論(bid-rent theory)，內容為住戶的住宅選擇決定於住宅到單一工作地點(CBD)與其他財貨之間取捨的結果，那時只有考慮到住宅的單一因子。直到Ridker-Henning在1967年提出住宅是一種多面性的商品(Multifaceted Commodities)的理論後，我們才可以說影響住宅選擇的因子為住宅屬性與住宅品質水準。之後也有許多學者根據住宅屬性與消費者選擇的關係進行研討並發展出模型，像Rosen在1974年提出的唯樂價格理論(Hedonic price Theory)等。根據上述理論，我們可以說消費者是在選擇住宅產品的屬性，也因此在現在有許多學者在研究住宅屬性與消費者屬性之關係，本研究也針對這些文獻進行探討如下。黃啟福(1983)在研究中先將住宅屬性四大部分確立出來，再進行兩步驟的分析，第一步驟為先建立唯樂價格方程式(hedonic price equation)以估計各住宅屬性之隱含價格，第二步驟為再結合住戶屬性建立各住宅屬性的需求方程式。鄧健民(1985)是在分析台灣地區家庭狀況(人數、家計負責人特表 2.1 住宅屬性消費因子考量表作者採用的因素黃啟福(1983)1、住宅結構物屬性資料(住宅座落地點、構造種類、面積大小、樓層、建造年期、權屬、其他相關設備)2、住宅四周環就屬性資料(所在街廓住宅樓地板面積狀況、所在街廓商業樓地板面積狀況、所在街廓工業樓地板面積狀況、到最近市場之距離、到最近公園之可及性、到最近學校之可及性、到頂好購物中心之可及性、到信義副都中心之可及性)3、住宅屬性資料(戶量、家庭中孩子數、最大孩子與最小孩子年齡差、男生、女生、就讀大學孩子數、就讀高中孩子數、就讀國中孩子數、就讀小學孩子數、夫婦是否都上班、住戶所得)4、房屋現值鄧建民(1985)1、住屋屬性(建物的大小、建物年期、類型、建材、內部設備)；2、區位屬性(工作地點、購物、學校、公園、市場等之可及性)；3、環境屬性(住宅周圍的空氣污染、噪音程度、社區名望、土地使用混雜程度)；4、住戶屬性(社經特性，如種族、所得、戶量、小孩量)Follain &Jimenez，(1985)1、生活空間的測量(住宅大小、房間數、住宅設置、基地狀況)；2、住宅結構(建物品質、屋齡、住宅型態、建物結構)；3、鄰里環境(鄰避設施、鄰里環境的穩定性、公共安全、寧適性、種族)；4、可及性(至高速公路距離、至車站距離、至市中心距離)；5、其他(空氣品質、污染程度)林裕信(1986)1、住宅本身因素(坪數的規劃、房屋的格局、房屋的類型等9個)2、住宅的環境因素(靠近公園綠地、學校、購物的便利性等15個)3、住宅的社會經濟因素(靠近居民水準、增值潛力高、純住宅區等13個)表 2.1 住宅屬性消費因子考量表 (續)作者採用的因素胡誌芳，(1989)1、設備性因子(住宅外觀、建材、住宅面積、住宅內部設計、隔間、房屋價格、採光、日照、通風)；2、社會性因子(地區建物擁擠程度、治安狀況、人潮、空氣品質、停車狀況、鄰居素質水準)；3、安適性因子(住宅新舊、環境衛生、排水設施)；4、便利性因子(子女就讀學校方便與否、交通便利程度、買菜購物地點距離、工作地點距離)；5、幼兒性因子(幼稚園、幼兒所)；6、安寧性因子(環境安寧、公園綠地遊憩設施、公園綠地等開放空間可隔絕噪音)Lindberg(1989)1、結構特徵(房間數、衛浴數、樓層數)；2、鄰里特徵(學校品質、商店服務品質、鄰里信譽、污染)；3、區位特徵(至市中心距離、至學校距離、至醫院距離) ；江宛瑛(1994)1、住宅結構屬性(樓地板面積、屋齡、住宅型態)2、區位可及性屬性(與市中心距離、與公車站距離、與主要道路距離)3、地方性公共部門屬性(受訪者至最近公園之可及性、至最近市場的距離、至最近國中之距離、至最近國小之距離)朱國民(1999)1、生活機能與品質因素(房屋所處區位的消費及生活便利性、所處區位的景觀視野、鄰近居民的水準、是否為文教區、本身的採光與通風、本身所處的樓層、所處區位的安寧情況、是否有噪音污染、出入的私密性)2、負擔能力與銀行貸款因素(支付的每月房貸佔所收入比例、貸款利率高低、房屋本身之總價款、貸款金額佔總價款的比例、房屋貸款期限)3、規劃設計因素(房屋客廳廚房臥室等數量、房屋本身的格局、中庭設計、展現社區總體營造理念、本身所提供之電梯中庭消防設備)4、公司聲譽與服務(建設公司的聲譽、建設公司的售後服務水準、是否有逾期交屋之情形)5、安全性因素(房屋所處地區的治安情況、警衛及管理系統是否健全)6、增值性與流通性因素(房屋所處區位增值與保值的可能性、再出售的男一度)7、資訊設備因素(房屋擁有智慧型網路等資訊設備)張春龍(2000)1、土地使用管制(建蔽率、容積率、都市計畫範圍、使用分區)；2、交通運輸(距工作地點、距購物商店、距市中心、距大眾運輸、距主要道路等遠近)；3、自然條件(日照、景觀、地勢、排水、座向)；4、房屋屬性(地坪、構造類型、室內格局、建坪、屋齡)；5、公共設施(學校、市場、公園、公共服務、醫療院所)；6、嫌惡設施(變電所、高壓電塔、屠宰場、殯葬設施、污水垃圾處理設施)；7、經濟因素(利率、貸款成數、貸款期限、土地稅負、整體經濟趨勢)林月萍(2003)1、消費者需求(住宅產品、坪數、結構類型、室內格局、總預算)2、土地使用管制(都市計畫範圍、使用分區)3、交通運輸(距工作地點遠近、距大眾運輸系統遠近、距市區主要道路遠近、距購物商店遠近)4、環境屬性(學區、公園、停車場、市場、郵政電信設施、醫院)5、嫌惡設施(變電所、殯葬設施、污水、垃圾處理設施、屠宰設施)徵、家庭收入)，住宅狀況(住宅權屬、住宅用途，建築結構、住宅類型、自來水設備、房間數、住宅佔地面積、樓地板面積)，住戶之住宅消費支出予租金負擔能力分析(住宅租金、住宅消費支出、住宅租金與住宅消費支出負擔能力)，並利用以上屬性建構三個不同的模式，推估住宅需求函數，並評量優劣。林裕信(1986)是先利用文獻找出住宅產品的屬性，利用因素分析法化為10個因素，再對10個因素進行集群分析法，最後分析4個群體與10個因素之重視程度。胡誌芳(1989)此研究目的在於尋求台北市住宅環境滿意程度及選擇居住環境考慮之因素的共通因子，選取22個屬性進行因素分析，化簡為6個共通因子，並進行卡方檢定(Chi-Square)等分析。江宛瑛(1994)先經由文獻整理，將住宅屬性分為四大類，再經由利用因素分析法(Factor Analysis)來客觀架構評估指標，並以分析階層程序法(A.H.P)中的成偶比對方式來進行居住區為選擇特性相對重要性之分析，並透過地理資訊系統(G.I.S)之分析功能來了解台中市公共設施分布的狀況及說明居住區位的概況。朱國民(1999)先行採用模糊集群演算法，對購屋者使場及產品市場做市場區隔，並結合兩市場以建立模糊市場區隔矩陣，發展出模糊市場定位模式，最後經由實證研究，考量不同建商的競爭型態，做住宅產品所動為即提出不同的行銷策略。張春龍(2000)先依照AHP格式，將參考之文獻因素列入格式中，再以AHP專家及一般民眾問卷，衡量階層之間與階層內的重要程度，再將專家問卷及民眾問卷重要程度之結果進行比對 林月萍(2003)先以目前實際環境及訪談專家，列出五點指標，並利用公共調查及個人主觀判斷方式找出因素，利用專家問卷結果進行各階層的相關性檢定分析剔除較具顯著相關因子，最後利用AHP專家問卷找出種要因子，進行搜尋網站的建制。研究方法1.研究架構本研究分為二階段：首先以開放性問卷找出大專院校學生所注重的因素，並依答案次數排序(見附錄)。再將第一階段問卷中較多人填寫的因素取出，編寫成第二階段問卷，並將問卷上傳至優仕網的網路問卷區中，回收後先採用因素分析法將12項因素分為兩大主因素，最後探討人口統計變數與主因素之間的關係。2.變數定義 問卷設計衡量尺度第一階段的問卷採用開放式問卷，目的在於讓受訪者填入所考慮的租賃宿舍因素。第二階段網路問卷內容分以下三部份壹. 研究變數為順序尺度：衡量12個因素的重要程度，以Likert五尺度表示。貳. 開放式問卷：找出使用者使用關鍵字搜尋租賃資訊優先程度。參. 人口統計變數(表3.1)：表 3.1 人口統計變數表問項題項衡量尺度1.性別男 女名目2.請問您的年齡15以下1618192122242527283031333436373940以上區間3.請問您的職業是學生，服務業，製造業，軍公教，無職業者名目4.請問您的教育程度 國中以下，高中職，大專院校，研究所以上順序5.請問您有無打工經驗有，無名目6.請問您有無補習經驗有，無名目7.請問您的月收入20000以下，20001-30000，30001-40000，40001-50000，50001-60000，60001以上區間8.請問您的家境狀況為貧窮，清寒，小康，小富，富裕順序9.請問您接觸網路時間多久半年以下，一年內，二年內，三年內，四年內，四年以上順序10.請問您非假日平均每次上網時數(星期一星期五)1小時以下，13小時，35小時，57小時，79小時，911小時，11小時以上區間11.請問您假日平均每次上網時數(星期六星期日)1小時以下，13小時，35小時，57小時，79小時，911小時，11小時以上區間12.請問您是否有用網路搜尋過租賃房子的經驗有，無名目13.請問您是否有用網路搜尋過租賃房子並實際租賃的經驗有，無名目14.承上題，請問您的使用過的次數為何12次，34次，56次，78次，9次以上順序3.研究對象及樣本蒐集方法本研究主要是探討大專院校學生租賃宿舍考慮的因素為何。實施方式分為兩個階段，第一階段問卷蒐集方法為在開南管理學院內以隨機抽樣進行抽樣。 第二階段問卷蒐集方法為將問卷上傳至優仕網的線上問卷區，並贈送每位填答者五個紅利點數，增加填答的機率以及填答者的意願，而為避免填答者的身份非本研究之研究對象，本研究在第一題設置優仕網提供之基本資料確認題，測驗填答者基本資料是否符合研究母體身份限定，並在問卷之第八及第九題中，設置身份判定題，題目為您的職業為何以及您的教育程度為何，最後將基本資料中之職業欄位與第八題與第九題之答案相互比較，即可得知填答者是否符合研究母體之目標受測人員身份。4.資料分析方法本研究以SPSS套裝統計軟體作為分析工具，主要分析方法如下：(1). 敘述性統計分析在本研究中，敘述統計方法將用來當成樣本人口統計變數，使用者型態變數以及其他各問卷提項答案分布的數量描述。(2). 因素分析法本研究採用因素分析法進行研究，根據(R.Rummel,1970)的觀點因素分析法特性為下列兩點：壹. 進行探索性的研究(Wcploratory research)以找出潛在的特徵，供未來實驗之用貳. 發展變數間的實證類型(empirical typologies)，也因此適合本研究的內容及適用型態。本研究採用因素分析法中主成份分析法採用原因有二點：壹. 主成分分析法特性在於減少維度(Dimension)，為了尋找隱含的因素，使原資料的資訊做最大的保留。貳. 可以檢驗衡量變項的各構面是否與資料一致，並對衡量構面最適當的調配。(3). 信度分析信度指所用的測量工具所衡量出來的結果的穩定性及一致性，本研究利用Cronbachs 來衡量問卷一致性。資料分析1.樣本基本資料分析根據Gorsuch (1983)的觀點，題項及受試者的比例最好為1：5，受試樣本總數不得少於100人。Stevens(1992)則是提到題項數最好不要超過30題。也因此本研究題項12題，回收問卷200份，皆符合Gorsuch及Stevens的觀點。並利用優仕網之測謊題功能提升本問卷的可信度。問卷結果整理於表4.1 表 4.1 基本資料分析表項目類別樣本N=200百分比%類別樣本N=200百分比%性別男3718.5%女16381.5%年齡15歲以下00%2224歲3417%1618歲3819%2527歲31.5%1921歲12562.5%28歲以上00%打工經驗有16984.5%沒有3115.5%補習經驗有16984.5%沒有3115.5%月收入20,000以下19598%40,001-60,00000%20,001-30,00032%60,001以上11%30,001-40,00011%家境狀況貧窮95%小富53%清寒3719%富裕11%小康14874%接觸網路時間半年以下32%三年內63%一年內11%四年內2111%二年內42%四年以上16583%非假日平均每次上網時數1小時以下42%79小時158%13小時5628%911小時189%35小時4221%11小時以上3618%57小時2915%假日平均每次上網時數1小時以下168%79小時168%13小時3518%911小時189%35小時5427%11小時以上3417%57小時2714%網路搜尋賃屋資訊經驗有9950%沒有10151%搜尋並實際租賃的經驗有5126%沒有14975%使用過網路實際租任的次數12次15678%78次21%34次3618%9次以上53%56次11%2.因素分析(1). 大專院校學生租賃房屋考慮因素分析表為了探討大專院校學生對於租賃房屋的重要考慮因素，本研究採用：價格、交通、安全、附近環境、地點、房屋設備、不受門禁約束、便利、生活機能、房屋空間大小、房屋樣式、擁有自己的空間等12個因素，以量表蒐集各受訪者對每一因素之注重程度(非常同意=1、非常不同意=5)首先要先檢定資料是否適合作因素分析，因此本研究以取樣適切性量數(Kaiser-Meyer-Olkin measure of sampling adequacy；KMO)檢定及巴氏球型檢定來進行衡量，而巴氏球型檢定是用來檢驗這些相關係數是否不同且大於零，若達顯著代表題目兩兩之間有高相關，顯示可能存在一個或多個因素。KMO=0.919根據(Kaiser,1970;1974)KMO大於0.9為極佳的(Perfect)的狀態，而巴氏球型檢定的卡方值為1649.699、顯著性=0.000達顯著，代表母群體的相關矩陣間有共同因素存在，也因此我們可說，本研究的KMO值及巴氏球體檢定值皆顯示本研究蒐集的資料應該是適合進行因素分析。透過檢定之後，續以因素分析中的主成份分析法(Principal Components Analysis)來萃取共同因素，依據(Hair,J.F.,et al，1995)特徵值大過1作為選取共同因素個數的原則，結果共選取二個主要因素，共可解釋變異之67.434%。再經過最大變異數轉軸法(varmax)，對選出的因素進行轉軸，使各因素之代表意義更明顯且更易於解釋，其結果詳表4.2與4.3。(網底部分為因素負荷量絕對值大於0.45者)。因素一價格地點主要是由價格、交通、地點、安全、附近環境、擁有自己的空間、便利、生活機能、房屋設備等九個相關程度較高的變數所構成，其因素負荷量介於0.48至0.89之間，特徵值為6.937，可解釋變異量為57.811%。由於，前二者之因素負荷量較高，故將此因素命名為價格與交通。因素二式樣大小主要是由房屋空間大小、房屋樣式、房屋設備、生活機能、便利等五個相關程度較高的變數所構成，其因素負荷量介於0.48至0.85之間，特徵值為1.155，可解釋變異量為9.623%。由於，前二者之因素負荷量較高，故將此因素命名為房屋空間與樣式。表 4.2 大學生房屋租賃重要考慮因素主成份分析轉軸後之成份矩陣因素名稱Componet 因素名稱Component1212價格.845.158不受門禁約束.383.423交通.803.213便利.650.493安全.787.212生活機能.598.515附近環境.783.350房屋空間大小.157.882地點.795.358房屋樣式.224.861房屋設備.488.643擁有自己的空間.683.421表 4.3 大學生房屋租賃重要考慮因素主成份分析之結果因素一、價格地點因素二、式樣大小因素/變數名稱因素負荷量特徵值解釋變異量因素/變數名稱因素負荷量特徵值解釋變異量價格交通地點安全附近環境擁有自己的空間便利生活機能房屋設備0.8450.803 0.7950.7870.783 0.6830.6500.5980.4886.93757.811房屋空間大小房屋樣式房屋設備生活機能便利0.8820.8610.6430.5150.4931.1559.623 表4.4到表4.15為本研究針對每一個變數(性別、年齡、打工經驗、補習經驗、月收入、家境狀況、接觸網路時間、非假日每次平均上網時數、假日平均每次上網時數、網路搜尋房子的經驗、網路搜尋房子並實際租賃、使用過網路搜尋房子並租賃的次數)之中的每一細項(男、女)，進行T檢定之驗證方法，來檢驗每一個變數之細項對因素一及二有顯著的影響關係。表 4.4 性別因素均數排名T值顯著性男女全體因素一0.102-0.023-7.5E-0720.6830.2475因素二0.147-0.0331E-0710.9930.161樣本數37163200不同性別的受訪者注重之房屋租賃因素，依序為：因素二、因素一。經逐一以T檢定依性別分組對其注重程度進行檢定，發現因素一及因素二皆沒有隨性別不同而不同，表因素一及二對性別沒有顯著的影響。表 4.5 年齡 考慮因素1618歲1921歲2224歲2527歲全體排名F值顯著性因素一0.1286-0.05240.1263-0.87783.331e-01721.2804680.28227因素二-0.045-0.01440.1347-0.35566.795e-01610.3628620.77989樣本數38125343200根據調查結果，不同年齡的受訪者注重因素程度，依序為：因素二、因素一。經逐一以F檢定，依使用者年齡分組，對其注重程度進行檢定，發現因素一及因素二皆沒有隨年齡不同而不同，表因素一及二對年齡沒有顯著的影響。表 4.6 打工經驗因素均數排名T值顯著性有沒有全體因素一-0.6760.369-7.5E-072-2.2560.0125因素二0.0015-0.0081E-0710.050.48樣本數16931200 不同打工經驗的受訪者注重之房屋租貸因素，依序為：因素二、因素一。經逐一以T檢定依性別分組對其注重程度進行檢定，發現因素一之注重程度，會隨是否有打工經驗不同，而有顯著差異(0.05)，表因素一對打工經驗有顯著的影響。而就因素一而言，沒有打工的人明顯較注重此因素。表 4.7 補習經驗因素均數排名T值顯著性有沒有全體因素一-0.05050.2752-7.5E-072-1.6750.048因素二0.0022-0.0121E-0710.0720.471樣本數16931200不同補習經驗的受訪者注重之房屋租貸因素，依序為：因素二、因素一。經逐一以T檢定依補習經驗分組對其注重程度進行檢定，發現因素一之注重程度，會隨是否有補習經驗不同，而有顯著差異(0.05)，表因素一對補習經驗有顯著的影響。就因素一而言，沒有補習經驗的人明顯較注重此因素。表 4.8 月收入考慮因素20,000以下20,001-30,00030,001-40,00060,001以上全體排名F值顯著性因素一-0.033160.782452.2011.9173.78e-01723.6650.013因素二-0.02020.694540.84571.017326.85e-01611.0940.353樣本數195311200根據調查結果，不同月收入的受訪者考慮租賃房屋的因素，依序為：因素二、因素一。經逐一以F檢定，依受訪者月收入分組，對其注重程度進行檢定，發現只有因素一之注重程度會隨受訪者月收入不同，而有顯著差異(0.05)，表因素一對月收入不同的受訪者有顯著的影響。並以月收入20,001-30,000、30,001-40.000、60,001以上受訪者的注重程度較高。表 4.9 家境狀況考慮因素貧窮清寒小康小富富裕全體排名F值顯著性因素一0.150-0.3280.0211.1541.9175.77e-01723.8560.005因素二-0.5280.547-0.120.2401.0176.4e-01614.5640.002樣本數93714851200根據調查結果，不同家境狀況的受訪者考慮租賃房屋的因素，依序為：因素二、因素一。經逐一以F檢定，依受訪者家境狀況分組，對其注重程度進行檢定，發現因素一、因素二之注重程度會隨受訪者家境狀況不同，而有顯著差異(0.05)，表因素一及因素二對家境狀況不同的受訪者有顯著的影響。在因素一的情況下，以貧窮、小康、小富、富裕受訪者的注重程度較高。在因素二的情況下，以清寒、小富、富裕首訪者的注重程度較高。表 4.10 接觸網路時間考慮因素半年以下一年內二年內三年內四年內四年以上全體排名F值顯著性因素一1.6239-0.3520.59480.17260.054-0.0555.33e-01722.0940.068因素二0.8479-1.1250.11390.1222-0.117-0.0016.93e-01610.7650.576樣本數314621165200根據調查結果，不同接觸網路時間的使用者對於房屋租賃考慮因素的選擇，依其重要程度高低，依序為：因素二、因素一。經逐一以F檢定，依使用者接觸網路時間分組，對其注重程度進行檢定，發現因素一及因素二皆沒有隨接觸網路時間不同而不同，沒有顯著的影響。表 4.11 非假日平均每次上網時數(星期一星期五)考慮因素1小時以下13小時35小時57小時79小時911小時11小時以上全體排名F值顯著性因素一0.560.020.0280.274-0.137-0.353-0.123.11e-01721.0880.186因素二-0.28-0.070.0970.248-0.2330.435-0.3026.75e-01611.7390.057樣本數4564229151836200根據調查結果，在非假日時平均上網時數不同的使用者，對於房屋租賃考慮因素的選擇，依其重要程度高低，依序為：因素二、因素一。經逐一以F檢定，依使用者平均每次上網時數分組，對其注重程度進行檢定，發現因素一及因素二皆沒有隨平均每次上網時數不同而不同。表 4.12 假日平均每次上網時數(星期六星期日) 考慮因素1小時以下13小時 35小時57小時79小時911小時11小時以上全體排名F值顯著性因素一0.32-0.0010.15-0.22-0.19-0.2-0.023.72e-01720.8950.25因素二-0.10.270.150.020.22-0.48-0.366.66e-01612.2460.02樣本數16355427161834200根據調查結果，對不同上網時數的受訪者考慮租賃房屋的因素，依其重要程度高低，依序為：因素二、因素一。經逐一以F檢定，依受訪者家境狀況分組，對其注重程度進行檢定，發現因素二之注重程度會隨受訪者在假日平均每次上網時數不同，而有顯著差異(0.05)，表因素一及因素二對此因素有顯著的影響。而在因素一的情況下，以每次上網時數在13、35、57、79小時的受訪者的注重程度較高。表 4.13 網路搜尋房子的經驗因素均數排名T值顯著性有沒有全體因素一-0.20530.2012-7.5E-072-2.9290.002因素二-0.01820.017821E-071-0.2540.4樣本數99101200根據調查結果，對網路搜尋經驗不同的受訪者考慮租賃房屋的因素，依其重要程度高低，依序為：因素二、因素一。經逐一以T檢定依性別分組對其注重程度進行檢定，發現因素一會隨網路搜尋房子的經驗不同而不同，表因素一對網路搜尋經驗不同的受訪者有顯著的影響。在因素一的情況下，以沒有網路搜尋房子經驗的受訪者的注重程度較高。表 4.14 網路搜尋房子並實際租賃因素均數排名T值顯著性有沒有全體因素一-0.25180.0862-7.5E-072-2.1010.0185因素二-0.01210.0041E-071-0.10.4605樣本數51149200根據調查結果，對網路搜尋並實際租賃經驗不同的受訪者考慮租賃房屋的因素，依其重要程度高低，依序為：因素二、因素一。經逐一以T檢定依性別分組對其注重程度進行檢定，發現因素一會隨網路搜尋房子並實際租賃不同而不同，表因素一對此因素有顯著影響。在因素一的情況下，沒有此經驗的受訪者注重程度較高。表 4.15 使用過網路搜尋房子並租賃的次數考慮因素12次34次56次78次9次以上全體排名F值顯著性因素一0.058-0.17330.46450.45-0.8185.77e-01721.4020.235因素二0.04-0.2534-0.5580.4070.5396.95e-01611.1670.327樣本數15636125200根據調查結果，使用過網路搜尋房子並租賃的次數對於受訪者對房屋租賃考慮因素的選擇，依其重要程度高低，依序為：因素二、因素一。經逐一以F檢定，依使用次數，對其注重程度進行檢定，發現因素一及因素二皆沒有隨租賃次數不同而不同。3.問卷信度分析本研究採用Cronbachs值衡量全體量表總信度及各因素之內部一致性。而Cronbach的判斷準則為：0.35 代表低信度，0.350.7代表中信度，而0.7 代表高信度。本研究針對總信度及內部一致性，利用SPSS產生以下圖表4.16至4.21，表4.16與4.17為總信度之衡量，表4.18至4.21為因素之內部一致性之衡量：表 4.16 信度統計量(Reliability Statistics)Cronbachs AlphaN of Items0.92912表4.17 各項目刪除後之總統計量(Total Statistics if Item Deleted)ItemScale Mean Scale VarianceTotal Corre-lationCronbachs Alpha ItemScale Mean Scale VarianceTotal Corre-lationCronbachs Alpha 價格19.3438.457.710.922不受門禁約束19.1138.718.499.932交通19.2438.512.706.922便利19.3337.798.769.920安全19.3838.628.691.923生活機能19.2137.805.736.921附近環境19.2937.674.785.919房屋空間大小18.8938.082.602.927地點19.2437.618.802.919房屋樣式18.8937.570.645.925房屋設備19.2137.795.729.921擁有自己的空間19.3637.657.747.920由以上兩表我們可以看出，全體量表之總信度Cronbachs係數高達0.929，已達高信度標準。刪除不受門禁約束可達到0.932的信度，但還是相當有限，所以不予以刪除。以下表4.18及4.19為敘述因素一之內部一致性，表4.20及4.21為敘述因素二之內部一致性由以上兩表(表4.16, 4.17)我們可以看出，全體量表之總信度Cronbachs係數高達0.929，已達高信度標準。刪除不受門禁約束可達到0.932的信度，但還是相當有限，所以不予以刪除。以下表4.18及4.19為敘述因素一之內部一致性，表4.20及4.21為敘述因素二之內部一致性表4.18信度統計量(Reliability Statistics)Cronbachs AlphaN of Items.9349表4.19各項目刪除後之總統計量(Total Statistics if Item Deleted)ItemScale Mean Scale VarianceTotal Corre-lationCronbachs Alpha ItemScale Mean Scale VarianceTotal Corre-lationCronbachs Alpha 價格13.3721.258.751.926房屋設備13.2421.276.684.930交通13.2621.299.748.926便利13.3521.043.763.925安全13.4021.397.730.927生活機能13.2421.105.720.928附近環境13.3220.810.804.923擁有自己的空間13.3820.900.747.926地點13.2620.756.824.921其內部一致性Cronbachs係數為0.934，由最右側的Cronbachs Alpha if Item Deleted欄，可發現沒有一項超過0.934，表示不用刪除任一項。表4.20信度統計量(Reliability Statistics)Cronbachs AlphaN of Items.8725表4.21各項目刪除後之總統計量(Total Statistics if Item Deleted)ItemScale Mean Scale VarianceTotal Corre-lationCronbachs Alpha ItemScale Mean Scale VarianceTotal Corre-lationCronbachs Alpha 房屋空間大小7.176.293.692.848生活機能7.506.683.703.844房屋樣式7.176.162.716.842便利7.616.782.708.844房屋設備7.506.703.688.848其內部一致性Cronbachs係數為0.872，由最右側的Cronbachs Alpha if Item Deleted欄，可發現沒有一項超過0.872，表示不用刪除任一項。根據表4.184.21的解釋，我們可知因素一及因素二的內部一致性皆在0.87以上，表示縮減的變數效果非常理想。研究結論與建議1.研究結論(1). 不同打工經驗的受訪者，注重因素一的程度會有明顯差異，尤其以沒有打工的人明顯較注重(2). 不同月收入的受訪者，注重因素一的程度會有明顯差異，並以月收入20,001-30,000、30,001-40.000、60,001以上受訪者的注重程度較高(3). 不同家境狀況的受訪者，注重因素一及因素二的程度會有明顯差異，而在因素一的情況下，以貧窮、小康、小富、富裕受訪者的注重程度較高。在因素二的情況下，以清寒、小富、富裕受訪者的注重程度較高。(4). 不同假日平均每次上網時數(星期六星期日)的受訪者，注重因素一的程度會有明顯差異，在因素一的情況下，以每次上網時數在13、35、57、79小時的受訪者的注重程度較高。2.研究限制(1). 本研究只針對大專院校學生進行分析(2). 利用網路進行樣本數蒐集，受訪者易受填答當時環境、心情影響，亦或是填答時不清楚題義而造成填答有落差情形發生。(3). 利用紅利點數吸引填答，與自發性填答者不同。3.建議未來研究方向(1).研究方式的改進 在本研究僅以問卷方式詢問使用者搜尋之關鍵字，不是以實證實驗的方式來進行抽取，與使用者真實使用情況及使用的關鍵字可能有所偏誤，期望未來有研究能針對此部份進行研究。(2).關鍵字與點閱率之間的關係關鍵字點閱率的衡量是困難的議題，本研究僅只針對使用者搜尋過的關鍵字進行研究，但有無點入，以及點入後連結的方式均無考慮到，也因此未來的研究可以針對此方向進行研究。參考文獻中文部份1. 王健陽(1995)，高雄市不同住戶層級對住宅屬性需求之研究，國立成功大學都市計畫研究所。2. 方雅青(1994)，搜尋引擎行銷三強鼎立時代開始，突破雜誌，二四O期，50-55頁3. 王啟聰(1996)，臺中市購屋者對住宅需求之研究，逢甲大學土地管理研究所碩士論文4. 朱國民(1999)，模糊市場定位之研究：以住宅產品為例，東吳大學企業管理學系研究所。5. 江宛瑛(1994)，居住區為選擇指標建立及地理資訊系統應用之研究：以台中市為例，逢甲大學土地管理研究所。6. 何友鋒（1990），台中市住市場經濟之研究II，政院國家科學委員會專題研究計畫成果報告。7. 林月萍(2002)，房屋市場住宅產品之顧客消費期望偏好知識型決策支援系統，朝陽科技大學建築及都市設計研究所。8. 林裕信(1986)，台北區居民對理想住宅要求之研究，淡江大學管理科學研究所。9. 人和(1990），台中市住地價影響因素之研究-以西區、區為，政治大學地政研究所碩士文。10. 林英彥(1993)，不動產估價，文笙書局11. 胡誌芳(1989)，台北市民住宅選擇與購宅能力之研究，國立政治大學地政研究所。12. 高宜凡(1994)，蘊藏無窮商機的網路魔鏡搜尋行銷，突破雜誌，二二六期，78-81頁。13. 戚靜玟(1997)，住宅市場區隔與購屋行為之研究，台灣科技大學管理技術研究所碩士論文14. 陳正昌,程炳林,陳新豐,劉子鍵(2003)，多變量分析方法：統計軟體應用，五南圖書出版股份有限公司，台北市。15. 張春龍(1999)，住宅選擇模型之研究-以台南市為例，長榮管理學院經營管理研究所。16. 黃啟福(1983)，住宅屬性需求之研究：松山，大安，古亭為例，國立中興大學建築與都市計畫研究所。17. 黃錦玲(1994)，台北市住屋購買行為之研究，交通大學管理科學研究所碩士論文18. 楊世瑩(2005)，SPSS統計分析實務，旗標出版股份有限公司，台北市。19. 鄧建民(1985)，台灣地區住宅需求之研究，國立中興大學都市計畫研究所。20. 羅國銘(1986)，住宅特質之消費行為分析，淡江大學管理科學研究所碩士班。21. 羅耀宗(1994)，搜尋引擎助你財運廣進，突破雜誌，二二五期，90-91頁。英文部分1. Follain&Jimenez, (1985), Estimating the Housing Demand for Housing Characteristics: A Survey and Critique, Regional Science and Urban Econo