上海市杨浦区房地产市场中小户型住宅调研报告

上海市杨浦区房地产市场中小户型住宅调研报告上海旭鹰房地产整合营销机构上海品扬房地产经纪有限公司二零零八年十一月十一日目 录第一部分 上海房地产市场宏观市场走向分析一、近年来的市场供求关系二、全市房地产成交现状分析第二部分 区域市场分析一、杨浦区概况二、杨浦区发展的基础第三部分 区域房地产市场分析一、区域市场概况二、板块市场状况第四部分 项目竞争市场分析一、周边普通公寓涉及小面积住宅的项目二、区域内类住宅小户型产品分析三、周边中小户型住宅销售情况分析第五部分 关于产品策略及项目操作的初步建议一、市场定位二、开发思路指导三、产品定位第一部分 上海房地产市场宏观市场走向分析一、近年来的市场供求关系（一）近年来全市房品房供求情况单位：万平方米中国房地产指数系统上房指数表（二）07年至今住宅商品房供求情况单位：万平方米（三）市场供求关系分析1、宏观调控逐渐成效，2008年以来供应量及成交量均呈梯度下降态势。从历年供求量体可以看出，供应量体逐年减少，呈梯度下降态势。成交量体2007年以前逐年上涨，2007年达到顶峰，全年成交3149.57万，2008年上半年以来，全市商品房成交量与07年同期相比下降近半数。2008年总供应量体依旧将略低于2007年。2、市场供求趋于平衡，呈季节性震荡走势。供求比从07年的最高峰1.90回落至0.90。上海房产市场经历了2007年的市场顶峰后，在2008年出现了宏观调控后较为明显的降温。2008年上半年由于宏观调控、自然灾害、股市低迷等因素影响，上海房地产市场观望气氛较强，供求关系回落，上半年的供求比均值为0.90，跌破平均水平，在供应量体基本持平略有下降的情况下，需求量体下降明显。3、住宅成交量萎缩近半，观望氛围日趋严重。2007年全市商品住宅供求比均值为1.35，市场供不应求。进入08年后，受市场外部及内部双向压力影响，成交量急剧萎缩，上半年供求比均值滑落到0.92。整体经济环境的动荡和价格未有实质下降也是消费者选择继续观望的重要原因。近阶段住宅成交低迷其实也是一种结构性的低迷，随着楼盘供应由内而外梯度推进，外郊环楼盘销售逐渐升温，外郊环楼盘因其分布面广，可供选择余地大，均价和总价相对较低，居住环境质量日益优化，从而吸引了众多的中等收入需求者，成为目前住商品房成交的主力军。4、9月、10月的上海楼市仍然处于胶着状态，但价格相对坚挺。今年9月的楼市不再呈现往年的风采，虽然9月、10月中国人民银行几次宣布下调双率，给市场带来政策放松的预期，但国内外经济环境的持续动荡和房屋价格的高位僵持仍使得消购房者预期低迷，入市谨慎。9月、10月的住宅新增供应有所放量，但交易量下滑明显，仅为去年同期的三成。近两个月的上海楼市仍然处于胶着状态，但价格相对坚挺。二、全市房地产成交现状分析（一）成交面积分析1、07、08年同期供应面积对比9月，上海商品住宅上市面积166.86万平方米（16439套），较上月上升46.18%，比去年同期下降了40.83%。开发商加快了楼盘入市速度，期望借此“旺季”改变之前的销售境况。另一方面，由于观望气氛浓厚，销量连续数月下滑，因此，与去年同期相比，开发商也选择了谨慎推盘，以观后市，以此抵御市场风险的冲击。2、07、08年同期商品住宅成交面积对比全市商品住宅成交面积91.23万平方米（8959套），比上月下降了17.42%，下降幅度环比增大，主要是因为消费者期待着楼盘的实质性降价，暂缓消费。与去年同期相比，住宅成交量同比下滑70.07%，仅相当于去年同期的三成。8、9月的楼盘降价打折促销活动吸引了部分消费者，但更坚定了消费者看空市场的预期，因此导致9、10月份住宅成交量进一步下滑。3、成交面积段分布70-90小户型占市场主流，成交套数占总量体的35.04%。从统计数据可以看出，上半年共成交商品房83686套。其中主力户型为70-90的小户型。随着“7090”政策的落实和执行，08年以来大部分楼盘均以小户型为主，如万科、金地、保利等均推出了小户型主打社区，且市场反映较好。小户型面积合理，房型紧凑，总价相对较低，性价比高。从整体市场需求以及政策导向来看，未来的房地产市场将继续以小户型为主打，且具有特色的小户型将具有更多的市场竞争力和发展。4、成交价格段分布单位：元/上海商品房成交价格呈现“两头大、中间小”状态。从08年以来各月的统计成交来看，5000-7000的价格段成交最大，占总成交量体总量的近30%。不难看出，上海目前的价格段成交特点为：“两头大，中间小”。中低价和高价房成交较活跃，中高价的楼盘去化速率较慢。5、成交环线分布外郊环间成交量占总体成交量的49.64%，所占比重较大，接近一半。从环线销售结构不难看出，目前上海商品房成交主要集中在外郊环区域，市中心区域成交量非常少，且经常出现日成交为零的情况，这主要是由于市中心供应量体大幅下降的因素。这点也印证了上海供应由内而外推进的发展趋势。从近期上海楼市成交走势来看，外环以外区域成交量较高，这主要是由于在整体市场不乐观的情况下，大部分商品住宅实行打折优惠措施，价格因素直接影响销售走势。且从整体市场来看，上海依旧存在一定数量的刚性需求，价格是他们最为关注的因素。综合分析：根据以上分析及数据显示，目前大多数消费对上海的房价持观望态度，政策的多变性及居高不下的房价也成了导致成交低迷的重要原因。2008年10月1日，中国指数研究院分析师在上海房展会现场采用问卷方式，展开了随机抽样调查进行市场调研分析。通过对消费者购房时间、房价预期、理想价位等进行调研，深入分析当前上海商品住宅市场的需求特征：1、计划购房时间分布 调查发现，有25%的消费者会在1年内买房，超过4成的居民计划在1-2年买房，而2年以后买房的人数也占到了23%。2、消费者关于房价态度调查但与此同时，上海的居民普遍认为目前房价仍偏高人数占到了总体受访人群的69%，认为房价太高无法负担的消费者也占到了22%可见上海楼市的刚性需求仍然存在，消费者通过参加房展会来进一步了解市场行情，等待合适时机出手购房，由此也凸显出住房需要与购买力之间的矛盾。第二部分 区域市场分析一、杨浦区概况杨浦区位于上海市中心区的东北部，地处黄浦江下游西北岸，区域东面、南面直临黄浦江，与浦东新区隔江相望；西面以大连路、大连西路、密云路、逸仙路与虹口区相邻；北面以原江湾机场与宝山区接壤。地域总面积60.61平方公里，其中陆地面积55.53平方公里、水域面积5.08平方公里，是上海中心城区面积最大的一个区。 杨浦区下辖定海路街道、大桥街道、平凉路街道、江浦路街道、控江路街道、延吉新村街道、长白新村街道、四平路街道、殷行街道、五角场街道和新江湾城街道共11个办事处，以及五角场镇人民政府。区位内的环境资源开发潜力大，有15.5公里长的滨江带、黄浦江下游规划中唯一的生态岛复兴岛及正在开发的新江湾城等。杨浦区是上海最大的绿化区，区内有全市公园面积之最大的117公顷共青森林公园及杨浦公园、复兴岛公园等公共园林10个。区域内有17.7公里长的独立内河水系，绿化基础良好，越江交通、快速交通、轨道交通也正处于大规模的开发建设中。杨浦区也是上海最早的工业发源地之一，区内的工厂密集，由于大多数工厂因城市建设而搬迁，为该区的房地产开发提供了相当多的开发机遇。二、杨浦区发展的基础主要经济指标主要指标2004年2007年2010年（预计）总户籍人口（万人）108.34110107地区增加值（亿元）77.8102155社会消费品零售总额（亿元）111.281502001、以“知识创新区”总体定位杨浦区未来建设发展，将坚定不移围绕“知识创新区”总体定位，推进建设“安居乐业”现代化新型城区，推进大学校区、科技园区和公共社区的“三区融合、联动发展”。2、人口数量、结构变换据估算，到2010年杨浦区的常住人口中，大学生将有15万人，高等院校教职工和科技员工将达8万人。随着新江湾城等杨浦北部地区的建设开发和产业结构的转换，未来杨浦区人口素质将大大提高，知识人群比重将上升，外来消费群体比重也将稳步上升。3、设施总量、结构和布局到2020年商业、商务建筑面积总量将达到1000万平方米，同时，杨浦区大大增加绿地面积，形成与“知识创新区”相协调的生态环境和城市面貌。4、同其他区域的联动发展随着中环线、浦江隧道等建成，以及地铁和轻轨各线建设，杨浦五角场地区和滨江地区，与浦东高桥地区、陆家嘴地区的联系将更为紧密，与上海北部宝山区的联系将更为紧密。为杨浦五角场地区建成名副其实的上海东北部城市副中心，提供了良好的基础。三、杨浦区主要发展规划加快建设现代服务集聚区，是杨浦区域经济发展新的增长点和新的亮点，也是杨浦区打造“知识杨浦”、全面建设“安居乐业”现代化新型城区的核心内容。根据杨浦“十一五”期间的发展重点，明确了杨浦知识创新区“两片、一线、一带”的空间布局，以期建设成为适宜交流、创业、居住、休闲的现代新型复合城区。1、杨浦区规划建设知识创新区公共社区的规划布局及主要建设任务及近期建设重点从布局上看，杨浦区分为东、西两片区分区规划。西片规划主要依托复旦、同济等大学以及众多的科研机构创建一批知识型现代化社区和设施配套齐全的人文街区，是科研机构云集的区域，有闻名遐尔的复旦大学、同济大学、财经大学、第二军医大学等高校26所，还有各类科研院所101家。包括新江湾城、五角场城市副中心等地区，近期将重点建设中央社区；东片的规划将依托理工、水产等大学以及周边的科研生产基地创建一批知识型现代社区，包括复兴岛、定海地区等。杨浦知识创新区公共社区主要是为校区和园区提供公共服务，创造一个适宜交流、创业、居住、休闲的环境。要在大学周边建设一批知识型公共社区和齐全的配套设施，把大学教育的公共服务功能、居住与生活功能、后勤保障功能等向城市社区转移；构筑资源共享系统，发挥“三区融合，联动发展”的资源优势和综合效应。建设重点是推进以资源共享和公共服务为特征的公共社区建设，包括：l 以中央社区的建设为重点，在大学周边启动一批SOHO区和社会化学生公寓项目；l 结合沿江开发，启动滨江现代服务业功能区建设项目；l 复兴岛地区开发以生态、论坛、休闲等为主要功能，2005年启动，2008年初见形象，2010年初步建成，争取成为上海世博会重要的配套部分。2、为进一步推进三区联动发展，近期还将加强基础设施项目的建设力度，主要包括：l 完善道路系统，加快轨道交通建设，建立公交接驳系统，设置自行车专用通道，方便资源共享和交流、交往；l 除了轨道交通3号线以外，2005年前建设的轨道交通线路有M4（4号线）、M8线（8号线）；2010年前即将建设线路有M1（10号线）、M2线（12号线）；远期建设线路有L3、L5线。中环线也已于2006年建成通车。这些对杨浦的交通状况也是很好的改善和促进；l 创业走廊项目西段已于2007年建成；东段2010年建成；中段创造条件推进实施；l 改造内河水系，形成独具特色的亲水景观。水系景观项目计划每年以1-2公里的建设速度推进；l 五角场环岛建成上海最大的立体式下沉广场。交通组织分地面两层，地下三层。该节点将带动整个五角场成为上海市东北部的人流、物流和商流，形成枢纽型商业中心，并与该处的交通枢纽功能相协调、配套，成为上海又一新的商业、商务、文化、公共活动聚集中心。第三部分 区域房地产市场分析一、区域市场概况长期以来杨浦区被上海人称为下只角，开发商并不象对闵行、浦东那样热衷于开发该区的楼盘，但自2000年以后，政府对该区的住宅开发及规划建设逐步重视，一系列利好政策的影响，使得东北角的房产不再寂寞，越来越多的房产商看好此地，具有相当的开发潜力。比较整个上海房地产市场，杨浦区的房价属于中低价位，而南面的房价相比北面要高一些。早年兴建的杨浦大桥和大连路隧道以及轨道交通线路的贯通对该区的房地产市场起到了重要的推动作用，环线外区域的住宅价格上升态势尤为明显。从房地产市场的发展来看，杨浦区的房地产市场发展较上海的其他中心城区相对滞后，但随着杨浦区的发展，近几年来该区的房地产市场发展迅猛。杨浦区住宅市场行情走势出现小幅上扬，但总体表现趋于平稳。特别是2007年该区商品住宅市场是由2006年的供过于求而逆转为供不应求，供求比为1：1.41。 据数据显示，2007年杨浦区共成交79.25万平方米商品住宅，环比上升了6.72%。同时，轨道交通8号、10号线带来交通利好，使该区商品住宅价格也大幅上升。2007年房价为均价1.27万元/平方米，环比涨幅为19.37%，较同期全市涨幅高出近1成。与市场供应情况相比较来看，2007年的商品住宅需求情况较为旺盛，但自2008年初以来，成交下滑明显。2008年上半年商品住宅需求情况较弱，而2008年8月成交147套，成交面积14276平方米；9月共成交219套，成交面积21106平方米，只占同期上市量的60%左右，与2007年同期成交面积相比成交量下降了50%以上，同比明显下降。从地理位置上看，杨浦楼市从南到北呈现截然不同的特色。北部已成为房地产发展建设热土，未来的生态居住区新江湾城板块是目前杨浦区内最活跃的板块。五角场城市副中心加速升级、区域楼市被彻底激活，市场需求日趋增强。而杨浦最南面的东外滩板块凭借优越的地理位置和江景资源，也成为杨浦楼发展热点之一。楼盘整体开发品质较以往有所提高，物业均以中档楼盘为主，同时辅以少量经典高价的中高档楼盘，显示出杨浦楼盘整体品位有所上升，高档楼盘也有了一定的吸纳能力。二、板块市场状况整个杨浦的房地产由行政区划、产品以及价格等等因素可将其发展区域划分为杨浦内环、东外滩、黄兴、控江路、中原、五角场、新江湾城、杨浦大桥等多个板块区域发展。从实际上来说，与操作项目有关联关系的板块有黄兴、中原、五角场、新江湾城板块，现分析如下：1、黄兴板块黄兴板块位于杨浦区东部，在杨浦的板块中面积最大。该板块主要覆盖了黄兴路以东、翔殷路以南、平凉路以北的地区。作为传统住宅区，且受五角场商圈的辐射，黄兴板块内的商业配套已经相当成熟，轨道交通等市政规划更是提升了该区域的楼市价值，正吸引越来越多的客户追捧。整个板块由南向北呈现出从旧到新的住宅建筑格局。周家嘴路以南的地区多为有待改造的旧式里弄住宅；周家嘴路-松花江路之间集中了控江新村、延吉新村和长白新村等三大80年代建造的工人新村；松花江路以北环绕黄兴绿地的地区则是近年来建造的新式商品住宅。调研操作项目地块也位于黄兴板块区域中。（1）两大公园新房趋少 未来供应逐渐南移。杨浦公园、黄兴公园，一南一北，成为了板块内居住生活的两大“绿肺”给周围环境输送着清新的氧气。同时也给周边的房价以极大的支撑。黄兴板块能够拥有两大公园，无疑是板块最大的优势。然而随着几年来大规模的开发，两大公园已无能力为板块提供更多的供应量了，未来板块房产供应将逐渐南移。 （2）配套绿化宜居黄兴板块生活气氛浓厚，其商业主要集中在控江路、周家嘴路、长阳路上，已有欧尚长阳路店、易初莲花周家嘴路店、大润发杨浦店、百安居等入驻。尤其是控江路上集中了大量大型的商业设施，如华联吉买盛控江店等。在板块中部的靖宇东路上则聚集了很多餐饮、服装店等小商铺，是该地区居民光顾较多的地方。教育医疗方面的配套则主要是控江中学、平凉路第三小学、长白二村小学、安图医院、控江医院等。上海理工大学、水产大学则为板块增添了不少人文气息。此外，该板块还可享受到五角场商圈和大学城的辐射。该区域坐拥黄兴公园、杨浦公园两大公园，是以绿为主的居住区，特别适宜居住。同时，板块北面紧邻中原板块，那里有共青森林公园，是市民健身休闲的好去处。还有杨浦大剧院、杨浦体育场等也是市民的文体场所。（3）规划提升品质根据“知识杨浦”的规划，杨浦将形成“两片、一线、一带”哑铃状的产业功能模块分布。西片以知识创新区的中央社区为核心，以复旦、同济、财大、二军大等高校为支撑。东片以上海理工、水产大学、电力学院等高校为支撑。为使东、西两片高校集聚区有机结合，在中央社区与复兴岛地区建设一条创业大道。黄兴公园地带是“知识杨浦”规划中重要的“知识创业带”，它连接着东、西两大学术基地和多个产业孵化区，是知识创新区的战略要地。随着“知识杨浦”的建设，一大批中小科技企业和智力创业者正向该区域集聚。近年来五角场的规划建设也对该区域产生了重要的利好影响。申城第一个以交通功能为主的大型下沉式广场五角场下沉广场建成。此外，交通建设对区域环境的改善也不言而喻。轨道交通8号线穿过黄兴板块，将设立多个站点。翔殷路隧道的建设也为该区域带来便利，将有效解决交通困扰。（4）板块需求亮点l 黄兴绿地呈自然景色黄兴公园位于黄兴板块北部，五角场南侧，东起营口路、南临走马塘、北靠兰花新村，占地面积467万平方米，于2001年建成开园。它定位于“休闲体育公园”，以绿化为主体，通过现代造园手法模拟自然山水，使之成为具有城市山水风貌，兼具健身和休闲功能的综合性休闲公园。l 市重点名校控江中学控江中学创建于1953年，是新中国成立后市政府首批兴建的新型完全中学之一，也是上海市首批实验性、示范性高中。学校拥有16000平方米教学楼，4500平方米办公楼，8700平方米的操场，并设有室内体育馆、标准网球场、体操房、篮球场等教学设施。目前，该校已培养学生3万余人。l 地铁改变市民出行轨道交通8号线起点为市光路站，终点为浦东成山路站，途经杨浦、虹口、闸北、卢湾、黄浦、浦东等6个区，全程长233公里，全部为地下线。该线路共设有22个左右车站，2007年建成通车。8号线在该板块设有翔殷路站、黄兴绿地站、延吉中路站和黄兴路站等4个站点。近年来，杨浦区新建住宅竣工面积达1000多万平方米。其中，黄兴板块是杨浦区重点规划建设的生态型居住示范区之一。板块内适宜人居的环境使它成为杨浦区自住客的首选区域之一。购房者较多为动迁、结婚等刚性需求的客户，很多大学毕业生也因有较强的地域情结，纷纷选择在此置业、租房。由于黄兴板块规划合理，定位较高，楼盘品质普遍较好，大多带装修，在杨浦区，该板块楼盘交易一直比较活跃。板块内楼盘有欧洲豪庭、鼎隆公寓、君欣豪庭、海上硕和城等。2、五角场板块 五角场板块是指五角场环岛周边，三门路-国权北路-政立路-淞沪路-三门路-清源环路以南；恒仁路-政立路-国和路-国定东路-黄兴路以西；内环线以北的杨浦区域。板块不仅包涵五角场环岛，还将杨浦大学城囊括其内。结合现有的江湾体育场的改造，五角场板块将形成以商业活动圈、体育活动圈、文化活动圈、办公活动圈的四大圈层。l 知识型的沪北城市副中心 江湾-五角场城市副中心，是由市政府提出，与徐家汇、花木、真如并列的四大城市副中心之一。规划中的五角场，主要建设商业、办公设施，而对于居住物业的用地则预留甚少，五角场将中心腹地几乎全部用于公共设施的建设，使得区域功能更为明确。 l 五角场板块随副中心发展房价上涨五角场是本市四大城市副中心之一，起步相对较晚发展相对滞后，但随着东方商厦、百联又一城、万达商业广场等商业项目的崛起，使五角场商业气氛逐渐形成，区域的商务功能也愈加明显。此外，该板块名校云集，浓厚的人文气息是吸引市民购房的一大原因，推动了商品住宅价格大幅走高。据数据显示，2007年五角场板块商品住宅均价为1.6315元/平方米，环比涨幅高达58.66%，是全区房价涨幅最大的板块。五角场商贸区与北面的新江湾新型居住区将形成优势互补，轨交10号线也贯穿整个板块连接中心城区，该板块未来具有很大的发展空间。板块内楼盘有创智天地、盛世豪园等。3、中原板块 中原板块位于新江湾城板块的东面，闸殷路以东；三门路-清源环路以北；恒仁路、政立路、国和路、翔鹰路以北的杨浦区域。 板块是从上世纪90年代初开始建设的大型工人新村社区，人口逾10万。 生活设施齐全 交通完善 如今的中原地区，各项生活配套设施齐全：欧尚大卖场、长海医院、市东医院、东方肝胆医院，以及星布于板块内的各大超市和中、小学校，给中原板块内的居民提供了便利的生活。 轨道交通8号线的开通完善了该地区的交通配套。中原板块规划为大型工人新村聚居区，因此，在上世纪90年代初建设初始就几乎将板块内的住宅用地用完。进入21世纪，零星几个商品住宅楼盘建设后，目前的中原板块内，可用于住宅建设的土地已不多，未来很难出现大规模的一手房住宅供应。目前板块内无新建商品房供应。4、新江湾城板块新江湾城板块位于杨浦区的西北，紧邻虹口、宝山两区。板块东起闸殷路淞沪路；南至政立路、国权路；西靠逸仙路；北接军工路。 整个板块是上海市中心最后一块能够成片开发的地区，同时又是市中心唯一一处保留完好的原生态湿地。此外，该板块规划良好，新江湾城将建设成为一个生态居住区，各种公共服务设施完善。l 知识型、生态型的花园城区 新江湾城板块总体由六大部分组成：知识商务中心、都市村庄、自然花园、新江湾城公园、复旦大学江湾校区、江湾天地。六大区域和谐统一，共同展现出“知识型、生态型的花园城区”。根据计划，2005年完成道路、景观、水系工程的基本建设；2007年初具功能形态；到2010年，整个新江湾城基本建成。l 杨浦住宅新增供应最为充足的板块据了解，整个新江湾城规划总面积9.45平方公里，其中，居住用地约3.66平方公里，现在的开发建设还在进行中，后续住宅供应量比较充足，新江湾城板块成为杨浦区住宅新增供应最为充足的板块。 l 已成区域楼市制高点2006年杨浦楼市商品住宅成交量最大的是黄兴板块，但随着新江湾城板块开发速度加快，该板块已成为全市炙手可热的板块之一。2007年新江湾共成交20.61万平方米商品住宅，居区内各板块成交量之首。受多重因素影响，07年新江湾城商品住宅房价也大幅上涨，是全市房价上涨最剧烈几个板块之一。板块内楼盘有华润置地橡树湾、美地湾城、新城御景、书香银苑、涵碧景苑、新江湾城1号作品等。板块 名称代表个案板块主要产品板块价格（元/）板块资源交通资源板块特征黄兴板块欧洲豪庭、鼎隆公寓、君欣豪庭、海上硕和城等高层、小高层16000-21000杨浦公园、黄兴公园，两大“绿肺”，配套完善轨道交通8号线环境优，配套、人气逐步提升五角场板块创智天地、盛世豪园等高层、小高层17000-21000便捷的公共交通及轨道交通资源、成熟的商业配套轨道交通8号线、10号线居住环境成熟，人气旺盛，配套充足新江湾城板块华润置地、橡树湾、美地湾城、新城御景、书香银苑、涵碧景苑、新江湾城1号作品等高层、小高层、别墅16000-21000原生态湿地、知识型、花园社区轨道交通10号线逐渐发展成为一个新的核心生态居住区 综合分析：从供求关系来看,由于受到国内整个宏观经济调整和政策的影响,买方的观望气氛浓重,投资型需求及改善型需求被压制,就区域而言,进一步抑制购买需求,成交量的大幅萎缩也是在情理之中的。而政府出台的楼市新政策，对杨浦区的楼市发展应有一定的促进作用。同时，杨浦区也正朝着多元化的行政区发展，楼盘开发主要呈现以下开发热点：1、教育引导楼盘开发。杨浦区的高等院校较多，使得本区极富文化气息，围绕教育展开开发住宅，成为杨浦区的一大开发热点。2、以健康生态为主题形成卖点。主要聚集于黄兴绿地周边，以面向或临近黄兴绿地为其主打卖点，拉升该地块的楼盘价格。新江湾城楼盘打造原生态住宅区的规划，也具有此特点。3、道路拓宽，交通配套完善，附近不少新盘涌现。轨道交通线3号、8号线、4号线开通，10号线在建，大连路隧道的建成开通等等，加快了杨浦的房地产开发建设速度。4、北外滩黄浦江沿线逐步被开发商认可，新江湾城建设崛起，大杨浦概念逐步形成。5、楼盘规模化在杨浦形成气候，商业配套建设加快，五角场城市副中心建成后，区域联动效应显著，给该区域楼盘的销售带来一定人气。从杨浦区各个板块的基本情况中可以发现，本案所处的黄兴板块与各板块价格差不明显，主力价格基本相近，而该板块拥有两大“绿肺”，配套完善区位优势却较为明显。 同时，随着房价的不断上升，交通、配套等不断完善，外挤压效应愈加明显。由此本案所处区域将有望吸引到大量在市中心（人民广场、陆家嘴等等区域）工作的客户。第四部分 项目竞争市场分析本项目所在的区域为杨浦黄兴公园板块区域，经历了多年的开发，区域内的项目多处于销售中期或尾盘阶段。本次市调楼盘的范围为黄兴公园板块及其周边功能区如：中原、五角场等的所有在售的住宅中涉及小户型、中小户型的项目。一、周边普通公寓涉及小面积住宅的项目1、欧洲豪庭(韵都城二期)基本数据案名欧洲豪庭(韵都城二期)地址杨浦区控江路128弄销 售电 话发展商上海荣盛房地产经营有限公司 绿化率40.59%物业类别住宅物业管理公司上海阳厦物业管理有限公司物业管理费1.40元/平方米月占地面积37391平方米总规划户数902户装修情况未装修总建面积91059平方米目前在售户数264装修成本无容积率2.44总开发期数2开盘日期2期开盘2006年3月得房率80%已开发期数1交房日期2007年2月功能规划总体规划建筑形态小高层、高层楼层状况1幢11层、9幢17层社区配套花园、24小时安保。停车位:地上193,地下194周边设施周边配套设施中小学:内江二村小学、长白二村小学、控江二小、控江中学、复旦实验中学。幼儿园:双语幼儿园。综合商场:欧尚、易初莲花、华联、大润发、假日百货、三峰商厦。银行:工行、农行、建行、上海银行。医院:安图医院、新华医院、控江医院、杨浦区中心医院。其他:大学：上海水产大学、上海理工大学、第二军医大学周边交通M10、6路、22路、60路、103路、118路、145路、220路、522路、589路841路、868路、870路、874路、大桥四线、大桥五线主力均价17000-20000元/m2主力总价95-268万元价格走势主力面积56m2-134 m2的一房、三房房源销售率80%2、盛世新江湾(盛世豪园)基本数据案名盛世新江湾(盛世豪园)地址杨浦区民京路691号（市光路口）销 售电 话发展商上海豪盛投资发展有限公司 军华置业代理商易居中国物业类别住宅物业管理上海添丰物业有限公司物业管理费2元/平方米月占地面积3038M2（一期）总规划户数总2000户装修情况未装修总建面积75798 M2（一期）目前在售户数604户装修成本无容积率总开发期数2开盘日期2006年月（1期）得房率左右已开发期数1交房日期2007年7（1期）功能规划总体规划建筑形态一期5幢小高层规划状况停车位375建材配置房屋结构：钢筋砼剪力墙结构。 外墙材料：面砖，局部线条涂料保温材料：XR无机保温材料。 屋面：XPS保温隔热板门窗：采用静电粉涂抹喷涂铝合金中空玻璃门窗，进户门为钢质防盗门公共部位：底层大门入口门斗为石材，底层入口大堂墙、地面及标准层电梯前室、走廊的墙面、地面均采用高级玻化砖，楼梯间及踏步地面为地砖水电：各户均设出户独立水、电表。 燃气：天然气管道供气，管道到户用电负荷：一室4千瓦，二室6千瓦，三室8千瓦电话、电视：每户预留2门电话终端接口及1-2个有线电视终端接口宽带：宽带光纤到楼，每户装有宽带接口。 电梯:星玛电梯智能安保系统：周界防越报警系统、闭路电视监控系统、访客对讲系统、电子巡更系统、家庭安全防范系统、IC卡一卡通系统、车辆出入管理系统周边设施周边配套设施幼儿园:杨浦区爱绿幼儿园、世界路小学、国和中学、外国语大学双语学校、杨浦实验中学 。购物:欧尚、大润发、家得利 。银行:上海银行、农业银行、工商银行 。医院:长海医院周边交通公交55、99、8、937、124、870的终点站，还有910、233、866、毗邻轨道交通8号线（建设中）嫩江路站轨道交通10号线（建设中）殷高路站主力均价17000元/m2主力总价93.5-172万元价格走势主力面积55-101房源销售率55%3、鼎隆公寓基本数据案名鼎隆公寓地址杨浦区宁武路218弄销 售电 话发展商上海宏轩置业有限公司代理商上海鑫尊房地产经纪有限公司物业类别住宅物业管理上海庆隆物业管理有限公司物业管理费1.74元/平方米月占地面积11637平方米总规划户数约270装修情况未装修总建面积27929平方米目前在售户数约100套装修成本无容积率2.40总开发期数2开盘日期2007年12月得房率78%已开发期数2交房日期2009年6月功能规划总体规划规划状况绿化率35% ， 地下停车位90个（车位比1:0.30）建筑形态2栋1-17层的小高层；2栋1-18层的高层；1栋1-6层的多层建材配套建筑材料进户门：高级防盗门走廊：地砖、涂料窗材：彩铝电梯厅：地砖、涂料电梯品牌：东芝智能设施安保系统：红外线报警系统、周界报警系统；智能化设施：电子巡更系统；供水系统：水箱供水；空调新风系统：预留空调机位；装修情况：毛坯周边设施周边配套设施人文自然景观：黄浦江公园绿化：杨浦公园、平凉公园就医条件：杨浦区中心医院 商业环境：东宫商圈 就学条件：上海电力学校、杨浦区建设中学公建配套中学商业配套中餐厅；超市周边交通28、841、135、137、25、37等公交路线主力均价16800元/m2主力总价89-168万元价格走势主力面积53-135房源销售率65%4、圣骊河滨苑基本数据案名圣骊河滨苑地址杨浦区平凉路923-925号销 售电 话65899808,65896808发展商上海圣骊苑房地产有限公司代理商上海同策房产咨询有限公司物业类别住宅、公寓物业管理上海圣石置业有限公司物业管理费1.68元/平方米月占地面积49000总规划户数968装修情况未装修总建面积120000目前在售户数200套左右装修成本无容积率2.44总开发期数2开盘日期2007年6月得房率75%已开发期数1交房日期2009年12月功能规划总体规划建筑形态高层楼层状况11栋22至33层的高层规划状态绿 化 率 35.10%停车位:355周边设施周边配套设施邮局：江浦路邮局；医院：平凉医院（一级甲等），杨浦区工人医院（二级甲等），杨树浦路1286号，近兰州路，步行约20分钟。杨浦区妇幼保健院（二级乙等），杨树浦路1286号，近兰州路，步行约20分钟。杨浦区中医医院、新华医院（市级）乘70路公交2站10分钟到达。银行：上海银行、 农业银行、工商银行、交通银行、浦发银行、农业银行、工商银行、交通银行、浦发银行。幼稚园：乐又靓幼儿园、上海市朝阳幼儿园。中小学：齐齐哈尔路第一小学、 杭州路第一小学、上海第十五初级中学、沪东外国语高级中学。周边交通37、25、33、地铁四号线主力均价19000-20000元/主力总价98.8-200万元价格走势主力面积52-100房源销售率70%5、君欣豪庭基本数据案名君欣豪庭地址杨浦区许昌路1588弄销 售电 话发展商上海君欣房地产发展有限公司物业类别由高层住宅、办公楼及商业用房构成物业管理公司金辉物业物业管理费1.98元/平方米月占地面积29769平方米总规划户数推出274套装修情况未装修绿 化 率32.50%目前在售户数100多套装修成本无容积率2.50总开发期数2开盘日期2008年8月得房率75%已开发期数1交房日期2009年12月功能规划总体规划建筑形态高层楼层状况26层社区内配套停车位:629 （地面停车位：27个，地下停车位：602个）周边设施周边配套设施医院：新华医院学校：东亚进修学院周边交通轨道:八号线 鞍山新村站, 八号线 江浦路站主力均价21500-22000元/m2主力总价110-200万元价格走势主力面积52-68平米的一房和92平米的两房房源销售率55%综合分析：此区域内住宅楼盘较为分散，主要是由于杨浦经过前几年大规模的开发后，城市土地开发量有限，不可能再成片区开发，所以开发项目较为分散。因操作项目地块位于安波路营口路，故以此为中心，主要调研分布于周边的小户型住宅销售情况。项目名称地理位置主力小户型面积（）户型所占比例主力价（元/）主力总价（万元/套）销售率整盘销售率欧洲豪庭(韵都城二期)控江路128弄56（一房）30%16000-2000089.6-11290%80%君欣豪庭许昌路1588弄52-68（一房）40%均价21500-22000111.8-149.660%55%圣骊河滨苑平凉路923-925号52（一房）35%均价19000-2000098.8-10480%70%鼎隆公寓宁武路218弄53（一房）35%均价1680089.0475%65%盛世新江湾(盛世豪园)民京路691号（市光路口）55（一房）40%均价1700093.560%55%1、本区域楼盘主力小面积为50多平米的户型，主打户型为一房，1房作为主力户型的项目中1房比例约占30-40%，小面积户型面积最小可至30多平方米，体现出初次购房或投资消费的特征。2、区域内楼盘多为小高层、高层的一梯多户格局，而小户型的房型多与大房型同平面间隔布置，而高层内多户布置则一般不规则，并且多有暗间设置。3、区域内楼盘多为多种户型配置的社区，没有单一的小户型住宅公寓产品，小户型住宅公寓已成为该区域市场的空白点。4、根据市场调研分析，区域内小面积户型销售去化较快，75-90平米之间的小二房最好销，其次是主打的50多平米1房。5、根据市场需求与供给分析，该区域对小户型公寓是有一定的需求量的。同时，同质产品的供给相对有限，而且区域内新盘放量原本就不多。6、在房间布局设计上基本采用当前普通住宅房的模式，房间的开间一般为3.6-4.2米左右，比较注重动静分区，干湿分离等设计理念。7、此区域内住宅楼盘均价集中在16000元/-20000元/之间，而小户型由于套均面积不大，故主力总价集中在80-130万。8、区域内项目客源来源较为广泛，但从需求上来说主要是以初次购房的刚性需求及投资型需求为主，从职业上来说以在本地工作的白领、公务员、事业单位工作人员及科教产业园区人员等为主。9、厨卫设计注重居住的舒适度和实用性，客厅与餐厅的设计基本采用目前最流行的模糊双厅的概念，体现居住的人性化，使每位居住者在这里都能找到一种“家”的感觉。二、区域内类住宅小户型产品分析海尚杰座案名海尚杰座物业类型：soho小户型商务楼物业级别：甲级杨浦区地址营口路578号所属板块：黄兴开 发 商：上海建工佳龙房产有限公司代理商：精稳企划不动产机构租售动态：售价：13000-15000元/平方米（2007年7月-2008年5月）销售情况已售完租金：目前2.2-2.5元/平方米/天建筑面积：14000平方米装修状况：全装修物业现状：内、外装修建筑类别：小高层（全装修）交通状况：轨道交通8号线总户数：500停 车 位：200物业管理上海振新物业管理公司物业费用3.50 元/月“海尚杰座”是佳龙花园的第三期项目，其前两期为纯住宅楼盘，住宅区域绿化率达左右；三期则为创业办公设立，为时尚SOHO小户型商务楼。该项目总规模近4万平方米，共有南、北两幢办公楼。面积为47110M2不等的经济小户型办公间，结构紧凑、经济实用。空间结构灵活，适合办公空间的不同需求。以“服务式SOHO”的理念，为中小型创业者和注重生活质量的精英人士，提供时尚的办公居家领地。海尚杰座项目综合分析位置根据对所选区域该类楼盘进行的调查分析，海尚杰座为目前该区域的纯小户型项目，属商务楼性质的SOHO小户型。建筑类型、主力房型和面积受区域位置和地块用地性质的规定，该类楼盘为商办性质的高层建筑。以1房为主，1房占调查样本总数的75%以上；面积则主要集中在40-100左右。售价分析均价集中在13000元/-15000元/之间，由于套均面积不大，主力总价集中在52-150万元之间。成交客源分析这部分客源主要为看好地区的发展前景，并且认同本项目的投资价值的区外客源、在杨浦科教产业园区及周边区域内有工作背景、具有投资理念的一部分人群等，总价门槛合适的物业投资品种是这部分客源较为关注的。使用及租赁客源这部分人群主要为在该区域工作的部分人员，以及由于市中心办公楼租赁成本大幅上升形成的导出型办公型自用客户。此外，大型跨国公司由于技术贸易、商务、服务贸易、培训等原因必将产生大量的流动人口，他们的中短期租赁需求也比较充沛。三、周边中小户型住宅销售情况分析为了对市场有更综合性的了解，在对上述调研项目所涉及的小户型住宅进行调研的同时，对位于安波路营口路周边这些项目中的中小户型也做了相关楼盘的销售情况分析。项目名称地理位置主力中小户型面积（）户型所占比例主力价（元/）户型主力总价（万元/套）销售率整盘销售率欧洲豪庭(韵都城二期)控江路128弄一房56，两房81-107 70%16000-2000089.6-21482%80%君欣豪庭许昌路1588弄一房52-68，两房92 80%均价21500-22000111.8-202.458%55%新城御景杨浦区政和路999弄50-107 55%均价18000-20000 90-11473%65%美地湾城政立路505弄85-8947%价格未定，约17000-20000未定未开未开华润置地橡树湾新江湾城政和路1088号两房76-8835%精装公寓均价20000152-17690%70%圣骊河滨苑平凉路923-925号一房52，两房10085%均价19000-2000098.8-20080%70%鼎隆公寓宁武路218弄一房53，两房94、96、98、10370%均价1680089.04-173.0473%65%盛世新江湾(盛世豪园)民京路691号（市光路口）一房55，两房10180%均价1700093.5-171.760%55%综合分析1、 “90/70”政策规定，自2006年6月1日起，新建住房七成都应是90平方米以下小户型。2008年的上海楼市正是中小户型进一步落实政策得以放量的时候。2、 本区域楼盘中小户型主力一房小面积为50多平米的户型，二房的面积在75-103平米之间，多为精致实用、功能齐全、经济紧凑的户型面积。3、 同时，各项目在户型比例供给上也有所改变，从早期的中小户型主要以1房为主或全部为一居，到现在提供2房3房的紧凑小房型，也体现了中小户型产品的发展和更新。4、 相对低总价的中小户型房源仍是置业者关注热点，体现出消费群体初次购房或投资消费的特征。中小户型在商品住宅成交中所占比例逐月上升，从今年前6个月的10左右上升至目前的1520。其中，10月中小户型占新建住宅成交面积和套数的比例分别为48.90和60.17。而调研区域中，。5、 从调研数据中，我们可以发现，总价在150万以下的中小户型比较畅销。中小户型在各个楼盘的整盘销售过程中相较于大户型更容易去化，中小户型的成交率要高于大户型房。中小户型住宅由于其总价低、实用性强等优势受消费者的欢迎；大户型由于其总价较高、税费较重、享受型居多、受众面较小，故成交量也相对中小户型住宅较低。6、 从中小户型的需求看，房价、利息等因素迫使一部分人将计划购房面积缩小，就房价而言，目前购买一套中小户型也面临巨大的贷款还款压力，这也使许多购房者不得不放弃买100平米以上房源。7、 根椐市场调研，从长期来看，中小户型仍拥有较大的刚性需求，经济实用的中小户型对于许多初次置业者等仍是首选，购房目的从投资型向自住型实现逐步过渡。 市场分析总结1、楼市市场观望气氛较重，投资类需求下降。2、中小户型客群分为两类：第一类是首次置业的中等收入的年轻客户群。这类人购买中小户型的目的是自住；第二类是二次或者多次置业的投资型业主，他们购买中小户型的目的也很简单，追求投资回报。3、市场分流严重，郊区房源对两类客户群都存在比较大的冲击，经济适用房的推出影响更大。4、70/90新政后，各房产公司及项目都会陆陆续续推出很多优秀的中小户型，其实中小户型的需求是很广阔的。小户型热销的市场基础是平民消费。如中小户型客户群特征十分明显：工薪阶层、年轻白领、SOHO、投资客、中产阶级等。其购买目地是：过度性居住、商住二用、投资理财、城市第三类空间等。此类客户对交通、配套、售价均较敏感，对物业自身素质要求不是非常高。其次，许多购买小户型的客户是为了过渡，在经济实力允许的情况下，他们还是会购买较大户型的房屋来改善居住条件，这样看来需求不是很大，实际上购买小户型的客户，往往把投资价值放在了首位。相当多消费者就表示，相对大户型而言，小户型的单位面积的投资回报率高、空租率较低。从出租的角度来看，无论是月供款和出租价格的价格差，还是大小户型出租价格差，从两个角度计算的投资回报率都要相对高，这样来看，长期需求量仍有相当份额的市场。再次是我国人口结构发生变化，原来的多子女家庭逐步向少子女或是无子女家庭靠拢。随着会所功能的发达，人们的交流、活动都会移至公共空间，家就是家，是纯粹的居住功能，不需要大而全，不需要什么功能都满足。就像有了家庭影院，人们还要去看电影一样。因此，将来活动空间与住宅会有一个功能细分过程，而这个过程，就是户型向合理面积回归的过程。5、中小户型项目，特别是小户型项目，不但会继续生存下去，而且会不断完善，不断发展，市场竞争力愈来愈强，市场占有率愈来愈高。因为中小户型项目总价低的特点满足了追求生活质量、渴望自由、渴望独立的年轻一代的居住需求。没有十全十美的房子，只要有客户认同，有人购买的房子就是适合市场需要的。随着经济的发展，各行各业都会需要大批的年轻人加入，对小户型项目的需求也会增加，小户型租、售市场将一如既往，小户型项目的发展是有潜力的。6、区域内小面积户型发展前景广阔，需求明显，供给量不足。从需求上来说主要是以初次购房的刚性需求及投资型需求为主，从职业上来说以在本地工作的白领、公务员、事业单位工作人员及科教产业园区人员等为主。7、根据成交数据及市场需求分析，区域内小户型楼盘尚有一定上升空间，中小户型将会持续热销。第五部分 关于产品策略及项目操作的初步建议一、市场定位就目前项目的实际而言，前期的商务楼出售已经成了瓶颈，后期建设如根椐用地性质以办公为定位，确实可以去化一部分房源，但由于该区域的商务办公楼价格要比住宅低，且开发建设办公楼宇的要求及成本与住宅相比较而言要高，无论从资金回笼还是总体经济效益上都不尽如人意。而通过对小户型住宅市场及中小户型的调研发现，中小户型在现有市场中的竞争力愈来愈强，虽然在现在的经济环境中存在一定的风险，但在进行有效地分析和准确的市场定位后，同样可以为开发企业带来可观的利润。本案所处该地段周边配套齐全，居住氛围浓厚，且对中小户型有一定的市场需求量，区域市场供应量也不足。根据产品化市场策略，结合以上的市场调研以及根据本项目实际的状况，故建议将本项目定位成中小户型公寓。确定的重要因素：【市场因素】 区域中小户型供应明显不足，但需求正在逐步增加，租赁市场显得十分活跃。 区域拥有成熟的租赁市场，片区内过渡居住人群较多，且靠近科教知识产业园区，拥有过渡居住和投资客户基础。 客户对项目综合素质要求较高，房型、朝向、园林景观和小区的居住氛围必然是他们的首先因素之一。但过渡型客户或投资客户，价格才是他们的首要考虑的因素。【自身因素：】 可与前期开发的住宅项目相连相邻，也单独成为独立居住区，使之达到中小户型需求客户“人以群分”的效果更便于营造成熟居住氛围。二、开发思路指导通过对本项目周边的市场进行调研分析，同时对项目自身进行客观的分析，项目优势和劣势都已经非常的明确。综合以上所述，本案的开发思路定为：寻找市场的机会点，迎合市场的需求，吸引目标客户群体，选择适合项目现有综合实力，风险较小的居住兼投资双重功能的精品中小户型的开发思路。三、产品定位沿袭项目开发思路，本项目定位为精品中小户