某项目物业管理作业指导书

第一部分 工程管理作业指导书1、 给排水设备设施操作作业指导书1.0目的规范给排水设备设施的操作程序，确保正确、安全的操作给排水设备设施。2.0适用范围适用于港湾物业管理的物业项目辖区内给排水设备设施的操作。3.0职责3.1工程部暖通主管负责检查（给水设备设施操作标准作业指导书）的执行情况。3.2水泵房管理员具体负责给排水设备设施的操作。4.0程序要点4.1启动水泵（潜水泵）前的检查。4.1.1检查水泵（潜水泵）进、出水闸阀是否已打开，否则应凝开闸阀。4.1.2排水水泵机组真空筒里面的空气（如果有的话）。4.1.3检查电压表、信号灯指示情况。4.1.4手盘水泵轴转动3圈，应灵活无阻碍。4.2启动水泵（潜水泵）4.2.1合上水泵（潜水泵）控制柜（箱）电源开关，将转换开关置于“手动”位置。4.2.2按下启动按钮，水泵（潜水泵）启动，注意观察启动电流。4.2.3如果一次不能启动成功，可以再试启动二次，每次应间隔3分钟。如果三次都未启动成功，则应停下来查找原因，排除故障后才能启动。4.2.4启动成功后，让其运转5分钟。观察运转电流，听有无异常声响，闻有无异常气味，检查漏水是否严重（漏水成线）。4.2.5确认一切正常后，按下水泵（潜水泵）“停止”按钮，水泵（潜水泵）停止。4.2.6将转换开关置于“自动”位置，水泵（潜水泵）自动启动并运行。4.3停止水泵（潜水泵）。4.3.2拉下水泵（潜水泵）控制柜（箱）电源开关（如果需要）。4.3.3关水泵（潜水泵）进、出水闸阀（如果需要）。4.3.4检查有无不正常情况，如有则及时处理。2、 给排水设备设施运行管理作业指导书1.0目的规范给排水设备设施运行管理工作，确保给排水设备设施良好运行。2.0适用范围适用于港湾物业管理的物业项目辖区内给排水设备设施的运行管理。3.0职责工程部暖通主管副总检查给排水设备设施运行管理工作的实施情况。工程部水暖组组长副负责给排水设备设施运行管理工作的组织实施。水暖组管理员具体负责给排水设备设施的运行管理。4.0程序要点4.1巡视监控4.1.1水泵房管理员应每天巡视水泵房（包括机房、水箱），没周巡视一次主供水水管上闸阀以及排水井、雨水井。4.1.2巡视监控内容如下：a)水泵房有无异常声响或大的振动；b)电机、控制柜有无异常气味；c)电机温升是否正常（应不烫手），变频器散热通道是否通畅；d)电压表、电流表指示是否正常，控制柜上信号灯显示是否正常，控制柜内各元器件是否工作正常；e)机械水压表与PC上显示的压力是否大致相符，是否满足供水压力要求（正常值为4.6kgf/cm2）;f)水箱水位是否正常g)闸阀、法兰连接处是否漏水，水泵是否漏水成线；h)主供水管上闸阀的井盖、井裙是否完好，闸阀是否漏水，标识是否清晰；i)止回阀、浮球阀、液位控制器是否动作可靠；j)临时连驳用水情况；k)雨水井、排水井是否有堵塞现象。4.1.3水暖组管理员在巡视过程中发现给排水设备设施有不正常情况时，应及时采取措施加以解决；处理不了的问题，应及时详细地汇报给工程部水暖组组长或主管，请求协助解决。整改时，应严格遵守（给排水设备设施维修保养标准作业指导书）。4.2给排水设备设施异常情况的处理4.2.1主供水管爆裂的处置：a)立即关闭相关链接的主供水管上的闸阀；b)如果关闭了主供水管上相关联的闸阀后仍不能控制住大量泄水，则应关停相应的水泵；c)立即通知护卫部及工程部主管，工程部主管联络供水公司进行抢修；护卫部负责通知相关的用水单位和用户相关停水的情况；d)在工程部水暖组组长或主管的组织下，尽快开挖出所爆部门水管；e)供水公司修好所爆部位水管后由水泵房管理员开水试压（用正常供水压力试压），看有无漏水或松动现象；f)确认一切正常后，回填土方，恢复水管爆裂前的原貌。4.2.2水泵房发生火灾时按火警、火灾应急处理标准作业指导书处置。4.2.3水泵房发生水浸时的处置：a)视进水情况关掉机房内运行的设备设施并拉下电源开关；b)堵住楼水源；c)楼水源堵住后，应立即排水；e)排干水后，应立即对湿水设备设施进行除湿处理，如用干的干净抹布擦拭、热风吹干、自然通风、更换相关管线等；f)确认湿水已消除、各绝缘电阻符合要求后，开机试运行；如无异常情况出现则可以投入正常运行。4.3水泵房管理4.3.1费值班人员不准进入水泵房，若需要进入，须经工程部主管同意并在值班人员的陪同下方可进入水泵房。4.3.2水泵房内严禁存放有毒、有害物品4.3.3水泵房内用备齐消防器材并应防止在方便、显眼处。水泵房内严禁吸烟。4.3.4每班打扫一次水泵房卫生，每周清洁一次水泵房内的设备设施，做到地面、墙壁、天花板、门窗、设备设施表面无积尘、无油、无锈蚀、无污物，油漆完好、整洁光亮。4.3.5水泵房内应通风良好，光线足够，门窗开启灵活。4.3.6水泵房应当做到随时上锁，钥匙由当值水泵房管理员保管，水泵管理员不得私自配钥匙。4.4交接班要求4.4.1结伴人员应准时接班。4.4.2接班人员应认真听取交班人交接工作，应查看给水变频运行记录表，检查工具、物品是否齐全，确认无误后在给水变频运行记录表上签名。4.4.3有下列情况之一者不准交班：a)上一班运行情况未交接清楚；b）记录不规范、不完整、不清晰；c)水泵房不干净；d)接班人未到岗；e)事故正在处理中或接班发生故障，此时应由接班人负责继续处理，接班人协助进行。4.5水泵房管理员应将给排水设备设施的运行数据（电压、电流、运行频率）及运行状况完整、规范地记录在表内，于每月的3日前由水暖组组长将上一个月的记录整理成册后叫护卫部内勤存档，保存期为二年。5.0记录给水变频运行记录表3、 给排水设备设施维修保养作业指导书1.0目的规范给排水设备设施要养工作，确保给排水这杯设施各项性能完好。2.0适用范围适用于港湾物业公司管理的物业项目辖区内给排水设备设施的维修保养。3.0职责3.1工程部水暖主管副总组织制定给水系统保养记录和排水系统保养记录并组织、监督该计划的实施。3.3水暖组组长具体副总实施给排水设备设施的维修保养。3.4程序要点4.1给水系统保养记录和排水系统保养记录的制定。4.1.1每年的12月15日之前，由工程部水暖主管组织水暖组组长、管理员一起研究、制定给水系统保养记录和排水系统保养记录并上报公司审批。4.1.2制定给水系统保养记录和排水系统保养记录的原则：a)给排水设备设施使用的频度；b)给排水设备设施运行状况（故障隐患）；c)合理的时间（避开节假日、特殊活动日等）。4.1.3给水系统保养记录和排水系统保养记录应包括以下内容：a)维修保养项目及内容；4.2水泵房管理员对给排水设备设施进行维修保养是，应按给水系统保养记录和排水系统保养记录进行。4.3辖区内主供水管（DN100以上加压管）爆裂、主供水管上闸阀拆换、以及控制柜内变频器、PC中央处理器的维修保养由外委完成，其余维修要养由水泵管理员负责。4.4水泵及组维修保养。水泵管理员每年的4月、10月应对小区内所有水泵机组进行一次清洁、保养。a) 4.4.1电机维修保养：b) 用500V摇表检测电动机线圈缘电阻是否在0.5M以上，否则应烘干处理或修复；c) 检查电动机轴承有无阻滞或异常声响，如有则应更换同型号规格轴承；d) 清洁电动机外壳；e) 检查电动机是否脱漆严重，如脱漆严重，则应彻底铲除脱落层油漆后重新油漆。4.4.2水泵维修保养：a) 检查水泵轴承是否灵活，如有阻滞现象，则应加注润滑油；如有异常摩擦声响，则应更换同型号规格轴承；b) 转动水泵轴，如有卡住、碰撞现象，则应拆换同规格水泵叶轮；如果轴键槽损坏严重，则应更换同规格水泵轴；c) 检查压盘根处是否漏水成线，如是则应紧固或更换盘根；d) 清洁水泵外表；e) 如水泵拖漆或锈蚀严重，则应彻底铲除脱落层油漆后重新油漆。4.4.3检查电动机与水泵弹性连轴有无损坏，如损坏则应更换。4.4.4检查水泵机组螺栓是否紧固，如松弛则应拧紧。4.5控制柜维修保养。水泵房管理员每年的5月、11月应对小区内水泵房的控制柜进行一次清洁、保养。4.5.1用压缩空气、干净干抹布清洁柜内所有元器件，清洁控制柜外壳，务必使柜内无积尘、无污物；4.5.2检查、紧固所有接线头，对于烧蚀严重的线头应更换；4.5.3检查柜内所有线头的号码管是否清晰，是否有脱落现象，如是则应整改；4.5.4交流接触器维修保养：a) 清除灭弧罩内碳化物和金属颗粒；b) 清除触头表面及四周的污物（但不要修锉触头），烧蚀严重不能正常工作的触头应更换；c) 清洁铁芯上的油污及赃物；d) 检查复调簧情况；e) 拧紧所有紧固件。4.5.5自耦减压启动器维修保养：用500V摇表测量绝缘电阻，应不低于0.5M，否则应进行干燥处理；外壳应可靠接地，如有松脱或锈蚀则应在除锈处理后，拧紧接地线。4.5.6热继电器维修保养：a)检查热继电器上的绝缘盖板是否完整无损，如损坏则应更换；b)检查热继电器的导线接头处有无过热痕迹或烧伤，如有则整修处理，处理后达不到要求的应更换。4.5.7自动空气开关维修保养； a)用500V摇表测量绝缘电阻，应不低于100M，否则应烘干处理； b)清除灭孤罩内的碳化物或金属颗粒，如果灭弧罩畦裂则应更换； c)自动空气开关在目合或断开过程中，其可动部分与灭弧室的灭弧罩应无卡住现象； d)检查触头表面是否有小的金属颗粒，如有则应将其清除，但不能修锉，只能轻轻擦拭。 4.5.8中间继自器、信号继电器维修保养： 对中间继电器、信号继自器应做模拟试验，检查二者的动作是否可靠，输出信号是否正确，如有问题则应更换同型号的中间继电器、信号继自器。 4.5.9信号灯、指示仪表维修保养： a)检查各信号灯是否正常，如有不亮则应更换相同规格的小灯泡； b)检查各指示仪表指示是否正碲，如有偏差则应作适当调整调整后偏差仍较大的则应更换同规格同型号的仪表。 4 5 10远传压力表维惨保养： a)检查表内是否有积水，如有则应干燥处理 b)检查信号线接头处是否腐蚀，如腐蚀较严重则应重新焊接； c)偏差很大或信号线腐烂的远传压力表应拆换。 4 6闸阀、止回阀、浮球阀、液位控制器维修保养。 4 6 1月目维修保养： 8)检查密封胶垫处是否漏水，如漏水则应更换密封胶垫； b)检查压黄油麻绳处是否漏水，如漏水则应重新加压黄油麻油； c)对闸阀阀杆加黄油润滑； d)对锈蚀严重的闸阀(明装)应在彻底铲除底漆后重新油漆。 4 6 2止回阀维修保养： a)检查止回阀密封胶是否损坏，如损坏则应更换； b)检查止回阀弹簧力是否足够，如太软则应更换同规格弹簧； c)检查止回阀漆是自脱落，如脱落严重则应处理后重新油漆。 4 6 3浮球阀维修保养： a)检查浮球阀密封胶垫是否老化，如老化则应更换； b)检查浮球阀连杆是否弯曲，如弯曲则应校直， c)检查浮球阀莲杆插销是否磨损严重，如磨损严重则应更换。 4 6 4液位控制器维修保养： a)检查密封圈、密封胶垫是否损坏，如损坏则应更换；b)清除压力污物，疏通控制水道；c)检查控制杆两端螺母是否紧固，如松弛则应拧紧：d)紧固所有螺母。4.7潜水泵或排污泵维修保养。4.7.1用500V摇表检测潜水泵或排污泵绝缘电阻是否在0.5M以上，否则应拆开潜水泵或排污泵，对线圈进行烘干处理。4.7.2检查密封圈是否已老化，如已老化则应更换。4.7.3检查轴承磨损情况，如转动有明显的一场声响或有阻滞现象，则应更换同型号规格的轴承。4.7.4清洁潜水泵、排污泵外壳，如锈蚀严重则应在表面处理后重新油漆一遍。4.7.5检查潜水泵、排污泵上所连接的软管是否牢固，如松弛则应紧固。拧紧潜水泵、排污泵上的所有螺母。4.8明装给排水管维修保养（每年10月进行一次）。4.8.1检查支持托架是否牢固，否则应加强。4.8.2检查流向标示是否鲜明醒目，否则应整改。4.8.3检查保护漆是否完好，如脱漆较严重则应重新油漆一遍。4.8.4检查个连接处是否有漏水现象，如漏水则应处理（更换胶垫）。4.9每次给排水设备设施的维修保养时间计划不允许超过8小时，如必须超过8小时则需经主管经理批准后方可延时。4.10对于计划中未列出维修保养工作，应由水暖组主管尽快补充至计划中；对于突发性的设备设施故障，先经工程部水暖主管口头批准后，可以先组织解决而后写出事故报告并上报公司。4.11水泵房管理员应将上述维修保养工作清晰、完整、规范地记录在水暖组日常维护保养记录表内，并于每月的3号之前由水暖组长整理成册后交护卫部内勤存档，保存期为长期。4.12停水管理。给排水设备设施因维修保养等原因需要停水是，应由工程部水暖主管报经主管经理批准后通知护卫部，由护卫部提前24小时通知有关用户。如因特殊情况突然停水，应在恢复供水12小时内向有关用户提出解析。5.0记录水暖组日常维护保养记录表6.0制定支持文件给水系统保养记录和排水系统保养记录。4、 二次供水管理作业指导书1.0目的规范二次供水管理工作，确保二次供水水质符合卫生检验标准。2.0适用范围适用于港湾物业管理公司管理的物业项目辖区内生活水箱的二次供水管理工作。3.0职责3.1工程部水暖组主管负责定时检查二次供水管理工作的实施情况。3.2水泵房管理员集体负责二次供水管理。4.0程序要点4.1二次供水管理要求。4.1.1工程部主管每周两次检查裙房和配楼得生活水箱，并在给水变频运行记录表上签字。4.1.2二次供水管理由水泵房管理员专职负责。水泵房管理员应持有卫生防疫站认可的健康证。4.1.3每个生活水箱应结构完好、无渗漏，检视窗应加上盖上锁，生活水箱周围及顶盖应清洁、干净。4.1.4生活水箱应每半年请清洗站消毒一次，清洗员应持有经卫生防疫站认可的健康证。4.1.5清洗消毒生活水箱时应提前两天通知护卫部，有护卫部通知有关用水部门和用户做好储水准备。4.2每半年请卫生防疫站对水样进行检测。4.2.1送至市卫生防疫站进行检测，如果检测不合格，则应重新清洗和消毒生活水箱直至合格为止。4.6生活水箱清洁消毒工作全部结束后，清洗站发放的合格证叫护卫部存档，保存期为2年。5、水系统设备设施管理作业指导书1.0目的确保给排水系统、蒸汽系统设备（设施）处于良好技术状态，保证小区业主对生活用水、排水，生产用汽的需要。2.0适用范围适用于港湾物业管理公司管理的物业项目辖区内水系统设备（设施）的运行管理。3.0职责3.1工程部水暖组技术人员负责水系统各项设备的操作、监控、记录、巡检、异常报告及各项设备的维修保养。3.2水暖工程师负责水系统设备(设施)综合管理，及上述工作的检查监督。3.3工程部经理助理负责上述工作的检查监督。6、水泵房管理工作作业指导书水泵房是提供业户生活、消防用水的关键部位，是直接关系到业户生活和生命财产安全的重要部位。为管理好水泵房，明确职责，制定入选标准：水泵房及地下水刺，消防系统全部机电设备由机电人员负责监控，定期检查保养、维修及清扫，并做好记录。解决不了的问题及时书面报告领导。水泵房内机电设备由机电人员负责，其他人不得操作，无关人员不得进入水泵房。水泵房内所有设备在正常运转下，开关应在自动位置，所有操作标志简单明确，主接触器开关每半月检查清洗一次。消防泵按定期保养规定进行检查，每旬进行一次“自动”、“手动”、操作检查，每年进行一次全面检查。水泵球阀定期检查保养，泵房每周打扫一次，水泵管道每月检查擦洗一次。水泵控制回路应每月进行一次紧固，检查是否可靠，检查备用水泵能否在主机出现故障的情况下，自动运行。注意电机运行时的电流、温升情况，声音是否异常，机械是否滑动灵活，定期进行对轴承加油，使水泵达到100%良好状态。污水池卫生，水泵、管道经常保养。地下水池、中位水箱、高位水箱的液位阀每周检查一次，确保其处于良好状态。7、水泵保养制度作业指导书为确保生活水泵、消防水泵良好及正常运行，按故一定周期维修、保养并做记录。生活泵每周轮换运行。小芳说泵每月试运行一次（每次20分钟）。消防水泵、喷淋泵每半年进行一次全面保养，对磨损零件及时进行更换。消防水泵每季度全面保养一次。拆御轴承惊醒清洁，加润滑油，对磨损件更换。按规程检查盘根是否良好，泵体无渗水、溢水、泵轴渗水有无流到地面。按规定时间检查水泵轴与电机轴在同中心线，手转动灵活，无卡壳，机座紧固，螺丝垫片无锈。按规定时间用摇表测量电机电阻（R0.5M）,用接地电阻仪测试电机，绕阻值正常，三相电阻匀衡。按规定时间检查阀门，开闭灵活，关闭严密，内外无漏水，手柄完好，阀杆润滑好，外观整洁。按规定时间价差压力表，指针灵活，知识准确，手盘清晰，水泵、电机外观整洁，铭牌清晰，各部位紧固。控制柜内原件齐全，控制系统正常可靠，表面整洁。8、水泵保养规范作业指导书1.0泵体1.1每季检查、补充、替换润滑油，若油质变色、有铁屑应全部替换。1.2泄露检查：盘根良好，泵体无渗水、溢水、砂眼，泵轴渗水有无流到地面。1.3转动灵活，无卡壳，泵轴与电机轴在同一中心线，几座牢固，螺丝无锈痕（有防锈措施），垫片齐全。1.4每年用500VM表测试绕阻绝缘电阻（R0.5M）测试电机对地电阻（R10）。1.5外观整洁、油漆完好，标志清楚，铭牌字迹清晰。2.0阀门、管道、附件2.1阀门开闭灵活，无卡阻，关闭严密，内外无漏水。2.2阀体手柄完好，阀杆润滑好，外观整洁。2.3单向阀动作灵活，无漏水。2.4压力表指针灵活，指示准确，表盘清晰，位置便于观察，紧固良好，表阀及接头无渗水。3.0电机3.1外观整洁，铭牌清晰，各部件紧固，联轴器有保护罩，接地良好。3.2线及联接端片练级而紧密、牢靠、良好、无裸露部分，编号清晰。4.0运转4.1电动三次，观察转向、启动电流、电器动作顺序，指示讯号等均正常运转。4.2泵输出水压正常、水压能满足楼宇用水要求：运转平稳，无跳动，无明显振动，无异声，压力表指示稳定，水泵轴承温度不超过60%-65%C。4.3电机运行中三相电流、温度不得超过铭牌规定的额定值，转速、电压正常。4.4电机欠压、缺相、过流的保护装置应能及时动作，确保设备安全。4.5控制柜元件齐全，操作手柄完好无过热，基本无声，前后动作顺序符合要求，讯号指示正确。9、给排水事故应急处理作业指导书1.0主供水管爆裂的处置1.1立即关闭相关联的主供水管上的闸阀。1.2如果管了主供水管上相关联的闸阀后仍不能控制住大量泄水，则应关停相应的水泵房。1.3立即通知业主服务部及工程部经理。1.4工程经理助理联络供水公司进行抢修。1.5业主服务部负责通知相关的用水单位和业主关于停水的情况。1.6在水泵房组长或工程经理助理组织下，尽快开挖出所爆部位水管。1.7供水公司修好所爆部位水管后应由水泵房管理员开水试压（用正常供水压力试压），看有无漏水或松动现象。1.8确认一切正常，回填土方，恢复水管爆裂前得原貌。2.0水泵房发生火灾时按火警、火灾应急处理作业规程处置。3.0水泵房发生水浸时的处置3.1视进水情况关掉机房内运行的设备设施并拉下电源开关。3.2堵住楼水源。3.3如果漏水较大，应立即通知设备部经理助理，同时尽力阻滞进水。3.4楼水源堵住后，应立即排水。3.5排干水后， 立即对湿水设备设施进行处理，如用干燥的干净抹布拭擦、热风吹干、自然通风、更换相关管线等。3.6确认湿水已消除、各绝缘电阻符合要求后，开机试运行。3.7如无异常情况出现则可以投入正常运行。10、水箱清洗操作作业指导书根据环保和卫生防疫部门的要求，为确保水箱水质，每年5月、10月应分别对水箱清洗一次。操作要求如下：1.0准备工作1.1操作人员必须持有卫生防疫部门核发的体检合格证。1.2通知监控室开始清洗水箱，以免发生误报警。1.3关闭双联水箱进水阀门，安装临时排风设施、临时水源、橡皮管，打开水箱进口盖。2.0清洗操作2.1档双联水箱内水位降低到一半或1/3时，将待洗水箱出水阀关闭，打开地步排污阀，打开另一联进水阀以确保正常供水。不允许一只水箱排空清洗，另一只满水水箱工作，这样会因负荷不均，造成水箱壁受压变性产生裂纹。2.2清洗人员从进口处沿梯子下至水箱底部，用百洁布将水箱四壁和底部擦洗干净吗，用清水反复冲洗干净。2.3水箱顶上要有一名监护人员，负责想水箱内送新风，防止清扫人员缺氧中毒，并控制另一联水箱的水位。3.0结束工作3.1当两个水箱水位接近时，档清洗完毕时，收好清洗工具，将水箱进水盖盖严并落锁。打开清洗水箱的出水阀门和进水阀门。3.2通知监控室清洗结束，做好相关记录。11、给水系统管理与维修作业指导书1.0给水系统的管理1.1防止二次供水污染，对水池、水箱定期消毒，保持期清洁卫生。1.2对供水管道、阀门、水表、水泵、水箱进行经常性维护和定期检查，保护供水安全。1.3发生跑水、断水故障，应及时抢修。1.4消防水泵要定期试泵，至少每月进行一次，保持电气系统正常工作，水泵正常上水，管道阀门水龙带配套完整，检查报告应送交当地消防部门备案。2.0给水管的保护2.1给水管的检查。维修养护人员应十分熟悉给水系统，经常检查水管道及阀门（包括地上、地下、屋顶等）的使用情况，经常注意地下有无漏水、渗水、积水等异常情况，如发现有漏水想象，应及时进行维修。2.2保温防冻工作。在每年冬季来临之前，维修人员应注意做水表箱、阀门井、消防栓、栓井及外的管道、阀门、消防栓等的防冻保温工作。应根据当地气温情况，分别采用不同的保温材料，以防冻坏。2.3对冻裂事故的处理。对已发生冰冻的上水管道，宜采用浇以温水逐步升温或包保温材料的方法，让其自然化冻。对已冻裂的水管，可根据具体情况，采用电焊或换管的方法处理。马铁铸成的水嘴和阀门若被冻裂，则应予以更新。3.0给水管道的维修漏水是给水管道及配件常见的毛病，明装管沿管线检查，即可发现渗漏部分；对于埋地管道，首先进行观察，对地面长期潮湿、积水和冒水的管段进行听漏，同时查考原设计图纸和现有闸门箱位，准确地确定渗漏位置，进行处理。3.1渗漏管道的维修，常有以下两种方法：3.1.1哈夫夹堵漏法：铅契或木契打入洞眼内，然后垫以2mm-3mm厚的橡皮布，最后用尺寸合适的哈夫夹夹固。3.1.2换管法：对于锈蚀严重的管段则需进行更换，地下水管的更换有时需锯断管子的一头或两头，在截去长度合适的新水管，用活接予以重新连接。12、给排水管理作业指导书给排水管理人员必须了解、熟悉楼宇内的供水系统，如：水管、水池、水箱、水泵、开关阀门及分阀门位置。应定期巡视水泵操作是否正常，供水系统有无损坏或滴漏，水箱是否清洁，必须定期安排清洗水池，使水箱每6个月清洗一次，以保持卫生。发现水管爆裂时，必须尽快关上相关的阀门，大水管爆裂，则总阀门关闭，并即时发出通告，立即安排紧急维修。注意水池的保养，预防劈裂和渗漏，并且盖紧水池，防止蚊虫滋生。救火用的输水设备，要经常检查；如有损坏，应立即维修；同时严禁使用消防水喉做其他用途。经常检查渠道及沙井是否畅通，及时清理渠道盖上的垃圾，以防下雨时渠水受阻而水浸。楼宇外墙的公用下水管渠发生破裂，应立即维修，以免污水流出影响保洁卫生。楼宇底层渠道有臭味溢出时，应立即维修。安装维修楼宇外的供水系统设备，应与自来水公司联系修理。楼宇内的水表发生故障时，应告知业主，并立即检修。接到自来水公司发出的停水通知时，应及时向业户发出通知，使业户有所准备。化粪池每年进行四次检查，写出书面材料，定出抽粪方案，并做好记录备案。13、水箱、水池清洁工作作业指导书1.0职责1.1管理处每半年度应对各水池（水箱）清洗、消毒一次，并取水样送检，如有特殊情况可临时增加清洗次数。1.2清洗、消毒、检修等工作由取得健康合格证的管理处技工进行。1.3清洗具体时间安排视管理处的检查保养计划而定。整个清洗过程由管理处技工班长组织进行，由管理处经理助理审核。2.0准备2.1一般情况下，维修组按工作手册中水池、水箱清洗消毒程序来做。如果有特殊情况的，应拟定水池（水箱）清洗方案报综合护卫部批准。2.2维修组准备好清洗中所需机电工具、清洁工具及消毒药物。2.3根据计划的清洗时间安排，提前通知用户停水时间。3.0清洗步骤3.1排放水池中的剩水。3.2清洗水池的用具及辅助器具的准备。3.3使用低于36伏的低压安全照明灯具，应配漏电开关。3.4放完水后，打开水池（水箱）的盖，拆开一个阀门过滤网，向水池中鼓风，鼓风半小时，班长及清洁水池的负责人招集清洗人员及检修人员讲解清洗程序、安全措施、技术措施以及安全注意事项。3.5用燃着的蜡烛试验水池内部是否缺氧。3.6如无异常，向水池中传送工具，拉电源线，并准备清洗工作。3.7刷洗六面体水池横、竖各三遍，检修人员对水池中的管道及浮球、水位控制进行维修，完毕后想水池内四周喷洒漂白精消毒，停止通风。3.8半小时后，再次进入水池内进行通风、冲洗，最后清洗两次后，清除水池沟底污迹，用潜水泵抽出沟水中的水。3.9完毕后，撤离现场时，检查是否遗留工具。3.10在清洗水池的同时，另派人检修、清理紧固阀门，清理过滤网以及检查电气控制线路。3.11在水池清洗完毕后，检查供水、供电是否正常。3.12清洗完毕注水入池，送样品到市防疫站化验、取证。14、设备综合管理作业指导书1.0目的从总体上确立物业管理公司各类设备的管理要求，确保各类设备管理工作的统一、完整和完善。2.0使用范围使用与港湾物业管理公司管理的物业项目辖区各类设备的综合管理工作。3.0职责3.1工程部负责所辖小区的各类设备的日常管理工作。3.2护卫部内勤负责各类设备档案的管理工作。4.0设备档案的建立要求。4.1.1工程部在接管物业后一周内应将管辖范围内的设备设施清单价值5万以上的设备建立设备管理台账，并在建档后的三个工作日内将台账移交内勤存档。3.1.2所有设备应按单机单台或功能系统建立设备卡。4.1.3设备台账应保持与设备现行状态一致，为此，设备管理人员应将诸如设备封存、停用、限制使用范围、调迁、报废和更换零部件及检修情况及时分别在设备台账或设备卡片上予以登陆。4.1.4设备管理台账和设备出厂原件（合格证、水明书、保修协议等）统一由护卫部保存复印件。4.2设备的日常操作、运行、维修保养管理。详见工程部各类设备操作、运行、维修保养管理标准作业规程。4.3设备状态标识。4.3.1工程部应对设备状态进行标识，以防止因设备误操作造成人员伤害和设备损坏。4.3.2设备状态分为运行、备用、停用、封存、报废、检修及严禁合闸等。4.4设备的停用和封存。4.4.1发现下列情况之一，设备应予停用或封存：a)多余设备；b)设备功能已不能满足提供服务需要的设备。4.4.2停用或封存的设备应采用适当措施防止锈蚀、碰磕和其他形式对其状态的损坏。4.4.3工程部应定期（如一个季度）对停用或封存的设备进行检查，以保持期适用性。4.4.4设备主管人员应填写设备停用或封存的报批单，经管理处主管经理批准后实施。4.5设备的报废。4.5.1无修复价值的设备应予报废。4.5.2报废设备应由工程部组织鉴定。参与鉴定的人员应包括：设备主管人员运行人员、护卫部代表、管理处主管经理等。4.5.3设备主管人员应填写设备报废审批表，经公司总经理批准后实施。4.5.4需报废设备应及时撤离原安装或适用场所，未撤离前应悬挂“报废”标识。4.5.6工程部应将批准的设备报废审批表报公司财务部一份。4.6红旗机房评比。4.6.1工程部主管负责定期组织相关人员对各类机电设备房进行流动红旗评比。4.6.2评比内容：地面洁净度、墙面洁净度、门窗洁净度完好状况、管道洁净完好状况、设备表面洁净度、设备性能完好状况、检修保养记录、其他设备状况、总体印象。5.0记录5.1设备管理台账5.2设备卡5.3设备停用/封存/报废/审批表6.0相关支持文件工程部相关标准作业指导书15、公共设施安装/维修作业指导书1.0目的规范公共设施安装/维修程序，确保高效率、高质量地完成公共设施安装/维修工作。2.0使用范围适用于港湾物业管理公司管理的物业项目辖区的公共设施安装/维修工作。3.0职责3.1工程部经理助理负责检查公共设施安装/维修工作的实际情况。3.2工程部主管工程师负责公共设施安装/维修工作组织实施。3.3工程部维修技术员具体负责公共设施安装/维修工作。4.0程序要点4.1工程部维修技术员进业主进行公共设施安装/维修时，应遵守业主安装/维修标准作业指导书的4.1条款。4.2工程部维修技术员进行室外维修时，如涉及交通或安全问题则应设置相应标识牌（如“前面施工、请绕道”、“危险，请止步”等）,必须时应设置安全围栏并派专人看守。4.3坐厕堵塞疏通。4.3.1首先用胶吸泵吸5次以上，然后用大水（用水桶倒水）试坐厕是否流水顺畅，如顺畅则表明已疏通好；如仍然流水漫则按4.3.2步骤进行。4.3.2如堵塞严重则应拆开坐厕疏通：a)先看整个坐厕地裂缝、缺口、掉角等缺陷，如有缺陷则应向业主说明情况并征得业主的同意后方可动手拆坐厕；b)剔除坐厕周围、坐厕出水口与排污口相连接处的白水泥，抬开坐厕；c)如果坐厕座埋在地砖下面则应用钢凿凿掉坐厕座周围的地砖；如果坐厕是用螺栓固定的则应拆掉螺母，然后才抬开坐厕；d)反冲坐厕并用铁线勾出坐厕S形存水弯头内的脏物；e)用铁线勾出排污口弯头内的脏物或用疏通机疏通排污管；f)用大水试排污管，如果流水顺畅则重新惠坐厕，如果仍然堵塞，则按4.6条款处置。4.4食堂厨房排水堵塞疏通。4.4.1用铁线勾出存水弯管内的脏物。4.4.2用疏通机疏通排水管。4.4.3用大水试排水管，如果流水顺畅则说明已疏通好；如果流水较慢则说明仍堵塞，此时应按4.6条款处置。4.5食堂厨房/卫生间查漏。4.5.1确认给排水管的走向，并仔细查看具体渗漏部位。4.5.2关闭所有用水部位（包括坐厕水箱），查看水表是否转动，如不转动则说明给水管不漏水；如果水表转动说明给水管漏水。4.5.3用铁钎贴着给水管漏水可疑处仔细听，如听见水流声则说明此处漏水；如没有听到水流声则应另移一处，直至找到漏水处（一般情况下给水管漏水，业主都会要求全部装明管）。给水管安装按业主安装/维修标准作业指导书的4.10条款处置。4.5.4排除给水管漏水故障后如果仍漏水，则应在挨近排水排污横管与立管接口的地方用切砖机切开一块地砖，挖掉地砖下面的污泥，让沉箱里的水从排污立管流走。然后分别房洗手盘、地漏、坐厕、洗菜盘的水，直至查出漏水的卫生器具。4.5.5卫生器具漏水一般情况下是街头漏水。用且转机切开漏水卫生器具的街头，如接头漏水则应重新安装好接头，如接头不漏水则肯定是排水或排污横管破裂或堵塞。4.5.6更换排水排污横管按4.6条款进行。4.6排水排污横管安装。4.6.1用电锤打碎卫生间或厨房的地砖、水泥砂浆层。4.6.2用塑料纺织袋运走碎的地砖、水泥砂浆。4.6.3铲尽排水排污管上的泥土。4.6.4取出破烂的或严重堵塞的排水排污横管。4.6.5平整落实装排水排污横管的基础。4.6.6排水排污管就位（此时应注意排水排污横管应按5%的坡度想排水管）。4.6.7从排水排污立管接口处开始朝卫生器具方向开始装管： a)如是铸铁管接头则应先向接口内加压麻丝，然后再加压半干的水泥，接口应全部塞满； b)如是PVC腔管接头则直接用PVC胶粘结，注意接口应注满PVC 胶水。 4 6 8排水排污横管全部装好后，用水反复试（三次以上）排水排污横管是否漏水。如漏水则应重新安装；如不漏水则可以回填沙土。填土时应边填边夯实，夯实时应注意装管部位的用力不能太大。 4 7做砂浆面层。 4 7. l整理、夯实基础。 4 7 2首先将水泥、砂按1:1配好并干拌均匀，然后再加水拌到颜色一致。 4 7 3水泥砂浆摊铺后应立即拍实，在水泥初凝前做完抹平工作，在水泥终凝前做完压光工作。 4.7.4如表面水分较多可撒适量的1:1平水泥砂，撤布要均匀，撒后再用木抹搓平压光（不宜撒干水泥）。 4.7.5如做地面面层应保证厚度为50mm左右，如做墙面面层应保证厚度为15mm左右。 4 8贴地面砖。 4 8 1在房问四周墙面弹好+500mm水平线。 4 8 2基层处理：对于光滑的水泥地面要凿毛或冲洗干净后刷水泥浆。 4 8 3做灰饼、做标筋： a)从墙面+500mm水平线下返，在房间四周弹砖面上平线做灰饼灰饼上平线应低于地面标高一十地面砖加粘结层的厚度； b)根据灰饼在房间四周做标筋房间较大时，应每隔1-1.5m做标筋一道。有地漏的房间，标筋应朝地漏方向以5%的坡度呈放射状汇集，标筋厚度控制在20-30mm。 4.8.4抹找平面：根据标筋高度用1:2或1:3水泥砂浆填至比标筋稍高，然后拍实并刮平，使展平的砂浆断与标筋找齐。用托线板横竖检查砂浆层平整度、标高技泛水（坡度）要求，如不行则重新刮平。 4 8 5规方、弹线、拉线： a)测量房间纵横方向的尺寸，考虑砖缝为2mm。当尺寸不足整块砖的倍数时，可用切砖机切砖贴于边角处，当尺寸与整块砖的倍数相差不大时，可用调整砖缝的方法来解决 b)根据确定的砖数和缝宽在房间中部弹十字线，然后每隔4块砖弹控制线或在房间四周贴标砖并拉线。 4 8 6铺贴地砖： a)从房间里面向门口方向铺贴， b)在找平面浇水泥浆并扫平，面积应控制在边铺砖边浇灰： c)砖背面抹满、抹匀1:2牯砖的桨，准确地铺贴在浇好水泥浆的找平面上，砖的上楞要跟拉线找平，随时注意横平竖直； d)用术锤敲实、拉平，贴得不实或低于水平控制线高度的要抠出补浆重贴。 4 8 7勾缝： a)用自水泥浆勾缝或擦缝，勾缝应密实，缝内要平整光滑 b)如缝隙很小(1mm)以下，可以直接撤干的白水泥，用扫帚将水泥扫入缝内并灌满用水壶洒适量的水，并用木拍拍实缝隙； c)水泥砂浆凝固后，用抹布、棉纱彻底擦净水泥痕迹，清洁地砖地面。 4 8 8养护：地砖铺完后应在下面洒少许水，24小时内不准上人。 4 9坐厕安装。 4 9 1将预留排污臂口周围清扫干净，取下临时管堵，清除排污管内的脏物。 4 9 2在坐便器与地面接触的部位铺上白水泥浆。 4 9 3在坐便器的排水口与预留排污管口对正，承插口上抹上玻璃胶，放下坐便器，并调整好坐厕位置。 4 9 4将坐便器与地面接触的周边缝处刮平抹光，白水泥浆不足的地方应填满。 4 9 5将水箱出水口与坐便器进水口对正并放好胶垫，拉平、找正水箱与坐便器安装固定孔，插人O8 -1Omm螺栓，套上胶垫和垫圈，拧至适当紧度。 4 9 6连接好水箱进水软管。 4 10立柱式洗面器安装。 4 10 1按照预留排水口中心的位置在墙上面好竖线。 4 10 2将立柱中心对准墙壁上竖线立好放正，将洗面器放在立柱上，使洗面器中心也对准墙上竖线。放平找正后，在墙上画好固定洗面器的孔限位置，同时将诜面器立柱在地面的位置做好印记，然后将就面器和立柱社到别处。 4 10 3按墙上的印己用冲击钻钻010mm的膨胀螺栓孔，向孔内打010mm膨胀螺栓并拧紧。 4 10 4将安放立柱的地面印记内铺好l530mm厚白水泥浆，然后将立柱放在印记位置上。 4 10 5将洗面器安装孔对准墙面上膨胀螺栓并放在立柱上，再虎将洗面器找平，立柱找直在膨胀螺桂上加胶垫、平垫圈，然后用螺母拧紧（用力应适度）。4 10 6将立柱与冼面器接触处用玻璃胶勾缝并抹光，将冼面器与墙面接触处用白水泥浆勾缝并抹光；将立柱与地面接触处修整，亏损处加白水泥浆，抹光立柱与地面接触处。 4.11每年油漆一次明装排水排污管。 4 12及时维修好大厦天台门。 4 13每两年疏通-次大厦内主排水排污管道。 4 14工程部维修技术员完成公共设施安装维修工作后应及时打扫工作场地的的清洁卫生；用塑料编织袋装走所有砖渣、泥沙，用抹布擦拭干净弄脏的部位。 415搞完卫生后，工程部维修技术员应把移动了的物品归回原位，拆除标示牌、围栏等。 4. 16如是进业主进行安装维修，全部工作完成后，维修拄术员应请业主对安装维修工作进行验收。维修技术员应及时解答业主提出的问题并向业主讲解应注意的事项。对于能够做试验的安装维修项目，试验次数应不少于3次。如果业主对安装维修有不满意的地方（合理的），维修技术员应及时进行整改，直至业主满意为止。确认一切正常后请业主确认。 4 17维修拄术员回到工程部后，应及时填写好安装维修记录，内容包括维修内容、所用主要材料、开工时间、完工时间等，最后签上维修技术员姓名以备查询。对于缺少材料或其他情况需要推迟的安装维修项目需报主管工程师批准。 4 19工程部内勤做好安装维修登记工作。 5 0记录 工程部工作用料日报表6 0相关支持文件16、业主安装维修作业指导书 1 0目的 规范业主安装维修程序确保高效率、高质量地完成业主安装维修工作。 2 0适用范围 适用于港湾物业管理公司管理的物业项目辖区内业主的安装维修工作。 3 0职责 3.1工程部经理助理负责检查业主安装维修工作的实施情况。 3 2工程部主管工程师负责业主安装维修工作的组织实施。 3 3工程部水电维修技术员具体负责业主的安装维修工作。 4 0程序要点 4. l水电维修技术员进入业主进行安装维修时的基本要求。 41.1水电维修技术人员进行安装维修时，要严格遵守（物业管理处员工服务管珲标难作业指导书。 4 1 2水电维修技术员进行安鞋维修时，要做到如下两点：a)自觉维护公司及住户的权益，不做损害公司名誉的事； b)不能不懂装懂，遇到疑难问题要如实、详细地忙报给工程部主管工程师，请求支援解决。 4 1 3水电维修技术员进行维修时应征询业主意见，尽量恢复维修前的原貌原样，如有改动应征得业主的同意方可进行。如果不能满足业主的要求，则应向业主解释清楚并表示歉意，尽量取得业主的谅解。 4 1 4水电维修技术员进行安装维修前，首先应设计好方案或者进行仔细检测判断出故障部位（元器件）。严禁盲目安装或乱拆乱换，以免造成不必要的返工或引起业主投诉。 4 1 5水电维修技术员接到业主安装/维修通知单后，应在15分钟内准备好安装维修所需主要材料、辅助材料、施工工具及清洁用品（塑料袋、干净抹布等），按与业主约定的时间提前5分钟赶到（特殊情况障外）。 4 1 6水电维修技术员来到业主门前，应先接用手轻轻敲门3次。见到业主时要先问好，简洁说明事由征得业主同意后方可进入进行安装维修。 4 1 7水电维修技术员进行安装维修时，要把有碍操作的物品小心移开，并把一些可能受影响的物品遗盖、包扎好（用塑料布废报纸等）。尽量使噪音降到最低限度，严禁在高声喧哗、嬉笑取闹。 4 2维修。 4 2 1日光灯维修： a)检查测量日光管两端电压是否正常，如不正常则应检修开关； b)检查启辉器管脚接触是否良好，否则应整修启辉器座，检查启辉器电容是否已击穿，玻璃管是否已发黑，如是则更换一个启辉器 c)检查光管两端是否较黑或灯丝已烧断，如是则应更换同规格的光管； d)检查日光管营脚是否接触良好，否则应整修日光管管座，整修后达不到要求的应更换； e)检查镇流器是否烧断、烧焦或存在短路现象，如是则应更换一个同规格的镇流器； f)维修工作完成后应开灯试验，日光管闪烁应不超过3次就能点亮，否则应重新检修，直至故障排除。 4 2 2开关维修： a)计算用电负荷，如已超载则要求业主相应减少负荷，否则应申请增容； h)拉下总电源开关，用万用表检查有无短路故障，如有则应先对怀疑点进行检查，然后再逐一检查，直至故障排除 c)拉下总电源开关，用500v摇表检查线路绝缘情况，如果摇表指针“抬不起头”则表明线路漏电，此时应逐条线路检查，直至故障排除 d)故障全部排除后换上一个同规格的开关； e)试验开关应开闭正常。4 2 3电表维修：a)计算业主是否超载用电，如是则要求住户增容； b)对电表加负载试验，如有下列任意一种情况则应更换一个经供电局校验后台格的电表，电表不转、电表转得异常快或异常慢、电表里面冒烟、电表接线柱烧穿： c)电表安装应端正牢固、无倾斜、无松动，注意进、出线的正确接法； d)安装完毕后进行通电实验，电表应转动灵活，无异常噪音； e)会同管理员做好新旧电表底数的记录。 4. 2 4水咀、闸阀维修： a)关掉水咀、闸阀前的阀门，排空管内的水，拆下水咀或闸阀； b)拧开水咀或闸闲，如密封胶垫损坏则应更换一十同规格的密封胶垫；如阀杆磨损严重则应更换一个同规格的水咀或闸阀； c)在水咀或水管螺牙段缠绕水胶布（顺时针方向），装上水咀或闸阀； d)开水试验，螺牙连接处应不渗水，开关水咀或闸闷应灵活，水咀或闸阀关水后应不漏水 4 2 5水表维修： a)关闭水表前的闸阀，排空管内的水，拆下水表： b)拆开水表，检查滤网是否被脏物堵住，如是则应清除脏物；清洁水表读数盘，重新装配好水表。如水表齿轮磨损严重应更换一个新水表； c)装回水表，应注意放好两端密封胶圈，水表的水流方向应与供水方向一致。水表安装应牢固无松动、水平无倾斜； d)水表安装完毕后进行通水试验接头处应不渗水，水表应转动灵活； e)会同管理员做好新1日水表启用底数的记录。 4 2 6天然气灶维修。 a)开机不着火： 开机时如点火电极无火花则说明压电陶瓷损坏，此时应更换点火器总成； 清除空气进气门脏物。 b)燃烧火焰为红色： 清洁炉头管路及炉头脏物 清除空气进气门脏物。 漏煤气： 如软管接头处漏气则应整改处理接头处。 如点火器总成漏气则应拆换点火器总成。 4 2 7坐厕水箱维修： a)水箱浮球阀漏水 用手轻轻抬高浮球阀杆如能止漏，则应调整浮球阀杆阴位螺钉； 用手轻轻抬高浮球阀杆如不能止漏则应修整浮球阀封水位置，整修后如仍漏水则应更换水箱配件总成。b)水箱出水腔塞漏水 调整腔塞位置， 如胶塞已老化或变形则应更换胶塞。 4 2 8电热水器维修。 a)开关跳闸： 电热棒生锈或老化导致漏电，此时应更换同规格的电热棒； 如是开关本身质量问题则应更换同规格的开关。 b)电热水器不热水。如经查是电热棒烧断，此时应更换一根同规格的电热棒。 4 2 9抽油烟机维修： a)检查电容是否变形、膨胀或爆裂，如是则应更换一个同规格的电容， b)检查电动机是否漏电，如是则应更换一个同型号规格的电动机； c)检查电动机轴是否阻滞难转动，如是则应对波丝加润滑油； d)检查电动机温度保护器是否烧坏，如烧坏则直接短接温度保护器。 4 2 10空调器的维修： a)询问住户关于空调器的故障情况；b)检查空调器有无异常声响、有无异常气味，如有则应查找出具体故障部位并进行相应的整改； c)观察电器元件、接线头有无烧焦或松脱，如有则应进行相应整改； d)观察管路接头处有无油污，如有则说明此部位泄漏，此时应将接头处拧紧； e)用手摸吸气管，如果感觉吸气管温度跟保洁温度差不多，则说明空调器制冷剂不够，此时应查找出制冷剂泄漏部位并排除，然后再充注制冷剂； f)观察毛细管出口和蒸发器入口部分如有结霜，而其他部位有少量凝露或干燥无露，则表明空调器制冷剂不够，系统有泄漏，此时应查找泄露部位并排除； g)用手摸干燥过滤器，正常时应比保洁温度稍高，如果手摸干燥过滤器有发凉的感觉，则说明干燥过滤器脏堵，此时应更换干燥过滤器； h)用复合压力表测量空调器高低压力，如果低压低于0. 4MPa，则说明空调器有泄漏，此时应查找出故障部位并排除。空调器正常时的高低压为（30-时）：低压为0.49-0.54MPa，高压为1.17 1.37MPa. i)用钳形表测量运转电流，比较测量值与额定值是否有较大的偏差，如有则应分析产生的原因，并排除故障； j)全部工作完成后，启动空调器试运转，如仍有故障则应继续查找原因直至故障排除。 4 3空调器的安装。 4 3 l窗式空调器安装： a)在窗口或墙壁上开一个孔（如果有预留孔则不用重开），其孔的大小由空调器的外形尺寸决定，b)根据空调器的外形尺寸，用40X40mm的铝角钢制作一个支撑架； c)根据支承架螺栓孔位置用冲击钻在墙壁上钻孔，用膨胀螺栓固定支撑架； d)将窗式空调器安装在支撑架上，务必使窗式空调器外壳侧比室外高5-10mm； e)窗式空调器的室外部分的上面应装一块倾斜的遮阳