资源描述
内部资料 编 制 人： 宁海川 编制日期： 2006-2-23未经许可 不得传阅 违者必究目 录摘 要 3第一部分 项目分析 5 第二部分 市场研究 8 第三部分 项目的开发计划 13 第四部分 项目的组织机构 25第五部分 项目的营销计划 32第六部分 项目的财务分析 35第七部分 项目的风险控制 39第八部分 项目的进度计划 40第九部分 项目的社会经济效益 42第十部分 附件 44 摘 要随着三联投资集团房地产业务不断扩张，未来发展对新项目的需求越来越强烈。为了规范项目前期操作，提高工作效率，规避签约风险，提升三联集团竞争力，特编制此商业计划。一、集团简介天津三联投资集团（Sunny Group Inc.）成立于1987年，系专业的投资控股集团，旗下拥有多家资深投资管理机构及专业的房地产开发企业，业务涵盖房地产投资、开发、不动产经纪和物业经营管理。三联投资集团自1993年进入房地产市场以来，累计投资达十几亿元人民币，已经独立或合作开发了近10个项目，总建筑面积超过20万平方米，陆续建成并经营销售了包括高档住宅、写字楼、商业地产、酒店和服务式公寓在内的全系列房地产产品。在房地产的项目谈判、筛选、前期手续、开发建设、施工管理、销售及物业管理等相关方面具备丰富的经验并拥有一支高效的管理团队。集团在美国、新加坡、香港等国家和地区以及北京、上海、武汉、重庆等城市设有分支机构，从事包括房地产开发与经营、软件开发与网络设计、投资咨询、认证咨询、国际贸易等多个领域的经营活动，总注册资本超过两亿元人民币。新时期的三联集团，将站在战略高度上审时度势，寻找更大的突破口，挖掘企业的发展潜力，涉足更广阔的经济领域，创造新的经济增长点。二、发展背景中央提出“十一五”规划中，将天津滨海新区的发展建设列入了重要议程；2008年北京奥运会的举办也将推动京津及其周边地区的经济迅猛发展。“十一五”规划的另一个重要战略，就是继续深化农业科研体制改革，加快建设国家农业科技创新基地和区域性农业科研中心；继续加大农业科技平台建设，加强农业大型科技设施、重点实验室、重大科学工程、工程技术研究中心建设，改善农业科研条件，提升农业科技创新能力和水平，同时科技部将鼓励具有一定科技实力的企业积极参与农业科技工作，大力推动多元化的农业科技成果转化与推广新机制，引导和支持企业增强科技创新能力建设，孵化一批具有国际竞争力的龙头企业或产业集团。充分发挥企业在促进科技成果产业化方面的主体作用，引导企业增加农业科技投入。对部分经济效益显著但市场风险较大的非公益性项目、产业化项目、成果熟化与转化项目等，将积极引入竞争机制，鼓励企业按照市场机制进行运作和管理。根据天津市总体规划：天津经济经过连续10余年的快速发展，城市建设用地已突破原规划规模，现行规划已不完全适应天津新的发展形势需要，应从京、津、冀、环渤海乃至东北亚的区域范围来研究天津城市发展方向、规模和布局，进一步明确天津在区域中的职能定位和功能分工，统筹天津与北京及周边地区的分工合作关系。原来的规划更多地强调中心城区的发展，而新的规划除了中心城区之外，实际上它关注的是整个天津包括四郊五县、滨海新区等在内的一个更大范畴的城市发展。新的总体规划提出了“一轴两带三区”的市域空间布局结构。而其中的“一轴”就是指：“武清中心城区滨海新区核心区”发展主轴；我们可以从中寻觅到新的拓展空间。此外，新的天津总体规划中“京津双核心”的提出对于北京、天津以及邻近城市的人流、物流以及第三产业的发展影响将会很大。 可以说，京津间这不到140公里的通道之中注定蕴含无限的地产商机。而本项目所处地武清区距北京仅40分钟的车程，地理位置优越，交通、通讯便捷。以上各种因素，为三联投资集团在武清区此地块建设该项目（即“东篱”生态农业产业区）提供了一个良好外部环境。三、项目介绍1、概况该项目一期占地近5900亩地，其中生态农业示范及观光部分集中占300亩，生态农业产业推广基地5000亩，纯农业部分初步投资1个多亿，将建设农业生态温室、农业科技观光展览厅、生态餐厅、瓜果农园等重点项目，同时辅之以田园生态别墅（约11万平米）、配合农业观光的乡村风情农家院、以及温泉度假酒店、温泉花园等重要配套服务项目；同时，临近的5000亩地作为该项目的产业化生产推广基地。该项目将是京津地区首家将现代农业生产、农业观光旅游与休闲度假相结合的复合型地产项目；同时也将成为生态农业的现代化、产业化发展的示范基地。2、产品与服务“东篱”以生态农业产品的生产、销售、检验、配送为主，辅以生态农业观光旅游、餐饮娱乐等休闲服务，形成一个完整的生态农业产业链，并在适宜的产业环境中不断推广、复制。“东篱”的产品以符合国家AA级和A级标准的绿色食品为主，主要包括：温室内种植的名优蔬菜等作物；适宜于露地土壤有机栽培的蔬菜种类及品种；适合当地土壤条件的果树品种；散养的各类家禽；各种淡水养殖的虾、鱼、蟹类及其它淡水养殖产品等。四、管理组织与合作团队东篱生态农业发展公司（系三联集团下属的该项目运作团队）力邀全国知名的农业专家和蔬菜专家加盟；并与中国农科院、北京农业研究所、加拿大温室与作物处理研究所、美国生态农业与食品研究中心合作开展生态农业种植、检验、加工等方面的研究与开发。同时聘请来自北京、上海以及北美地区的农业、生态专家，对生态农业园区的生产、加工提供指导，并一同开发现代栽培技术，引进国际上先进的农业技术、农作物品种，使之在京津地区顺利生长，并将逐步推广到整个华北地区乃至全国。五、投资回报生态农业生产及观光集中占地300亩（产业化推广基地5000亩），初步投资1个多亿，初期每年的营业额将达到 50008000万，35年内将达到产值2亿元以上，预计2015年产值达到20亿元，每年为国家创造税收上亿元，同时带动观光旅游和休闲度假产业的运作和发展，商业开发价值巨大，将为当地的发展带来无可估量的经济和社会效益。第一部分 项目分析一、 目区位及用地1、项目区位面向21世纪“首都经济圈”的发展趋势，武清无可争议地成为一块福泽宝地；北京申办2008年奥运会成功，打造“奥运经济”，武清同样拥有难得机遇。党的十六大做出了本世纪头二十年是重要战略机遇期的科学判断，天津市领导对武清区确定了建成展示天津的窗口，天津发展的桥头堡，京津之间的一颗明珠的新定位，使武清进一步明确了发展思路和目标。武清“背靠首都，面临新港，毗连三市（京、津、廊）”，距天津市区25公里，距北京70公里。到天津新港71公里，到天津滨海国际机场35公里，至北京机场也只有90公里。京津、京福、京围等12条国家级干线公路，京山、京沪、京九等铁路贯穿全境，闻名国内外的京杭大运河在这里滚滚流淌而过。地理位置优越，交通优势、科技优势、人才优势和市场优势极为显著。武清是国家最早确定的沿海开放地区之一，同时这里又是京津塘高技术产业带的重要组成部分，得天独厚的区位优势，使武清成为具有战略发展意义的区位地理环境。2、项目用地该项目宗地为国有土地，目前经过土地拍卖于2005年12月份取得了土地使用权，使用年限为70年（生态农业生产及观光集中用地300亩，使用年限30年；合作的产业化推广基地5000亩）。二、宗地现状1、四至范围（广义）:东至塘沽区，南至天津市区，西至北京市，北至蓟县。2、地势状况项目用地主要为农业耕种用地，部分为天红星砖厂厂区的厂区，地势平坦，场地标高与103道路标高相差不大。3、地上物现状地上物主要为红星砖厂厂区的生产厂房和办公区，现已完成清整工作。4、空中线路、地下管线、人防、构筑物等情况（1）项目用地内地下管线较少。（2）项目用地内没有需要保留的文物等设施。（3）项目用地东侧有一条宽约6米的沟渠，是历史的排水渠，与龙凤河相通。5、地质情况武清区境地处华北冲击平原下端，地势平缓，自北、西、南向东南海河入海方 向倾斜，海拔高额度最高13米、最低2.8米。武清区区域面积1574平方公里，其中耕地面积137万亩，占土地面积的58。土壤分为砂性土、壤质土、粘性土三大类。土质疏松肥沃，宜于农业生产。武清区属暖温带半湿润大陆性季风气候，四季分明，光照充足。年平均气温 11.6度,年平均日照总时数2705小时,平均无霜期212天，平均年降水量606.8米。同时，该项目地上有天然湖水和人工养鱼湖等有重要利用价值的自然水系；地下蕴藏丰富的地热温泉，1200米以下出水温度在70度以上，是得天独厚的自然资源。三、项目的外部环境1、宏观经济状况武清区的经济实力已经从排名天津市18个区县的倒数第三名，一跃成为正数第三名。武清所以能够在较短时间内取得如此突出的成绩，是武清实施城市化为主导的率先发展战略，实施多元化产业发展，创造良好发展环境，积极发展武清开发区，热情扶持民营经济发展的结果。目前该区已有民营企业3300多家，经济总量、创造税收占全区一半以上，有20家全球500强企业和世界知名企业在这里落户，天狮、娃哈哈等一大批民营企业争先崛起，形成了一幅前所未有的百舸争流、千帆竞发的雄伟画卷。天津市市长戴相龙曾对这个区发展给予热情称颂，提出：武清应成为天津经济发展的桥头堡、展示天津发展的窗口、京津之间的明珠。2、区域产业发展状况近年来，武清区大力发展生态农业产业，特别是把无公害蔬菜种植产业化作为一件大事统筹安排，全力支持。率先建立了全区多个蔬菜种植基地， 变过去的一家一户为大型蔬菜生产基地种植，引进优良品种，提高蔬菜种植效益。全面推进无公害蔬菜种植，建立种菜农民协会，从农药、 肥料等各方面严格按国家相关标准进行生产。目前全区无公害蔬菜种植面积已经超过万亩，其中河西务镇无公害蔬菜种植面积就超过万亩。 建立蔬菜销售大市场是武清区做大产业的又一措施。为抓好蔬菜流通，河西务镇投资建立了占地200亩的大沙河蔬菜批发市场，每天蔬菜成交量达到110万公斤，车流量达到3000多辆，成为覆盖京津地区的蔬菜销售大市场。通过公司加农户方式的产业化蔬菜种植方式，使全区种菜农民收入增加。 “黑马”蔬菜已成为武清区乃至京津地区的品牌无公害蔬菜，受到京津市场欢迎，产品供不应求。同时，武清区农业部门深入普及生态农业先进技术，积极做好沼气大棚生态农业试点，已形成“棚菜种植、畜禽养殖、沼气池”三位一体的工程体系。目前，这种生态农业新模式已在该区的黄花店镇、大孟庄镇的四个村街进行建设，将在全区逐步推广。3、区域近期及远期规划对周边环境的主要影响 基础设施完善、城市地位与综合竞争力的提升武清区具备日趋完备的基础功能环境。一直以来，武清始终坚持不懈地下大力完善城市基础设施建设，尤其是在天津市第一个实现撤县建区以后，围绕创造城市发展商机，增强聚集、辐射功能，加大规划与载体功能建设步伐，积极强化区域竞争的强势地位，力争把武清建成京津之间最具实力和竞争力的地区。重新修编的城区总体规划，规划面积由30平方公里扩大到平方公里；同时，多元筹措资金，完善城市现代化发展功能和载体建设，五年累计投入亿元，先后完成了城区新水源开发、城区防洪圈、城区集中供热和污水处理厂、道路新建、拓宽改造等一批具有战略意义的重点工程。同时在路网建设上，结合京津快速路、京沪高速正线等国家重大路网建设，武清区将以全区路网规划为突破口，加快实施路网贯通工程，目前已制订了“七横七纵”为骨架的路网体系规划，启动了“三横一纵”64公里重点道路建设，将进一步构筑城区、乡镇、村街及重点经济园区之间沟通便捷、开放发展的路网骨架。 生态农业的政策扶持和产业化推动近年来，武清区委、区政府下大力培育奶牛、无公害蔬菜等主导产业，每年拿出1000万元以上资金扶持农业主导产业的发展，促进了农业产业化和产业链的逐步形成，农业主导产业经营规模不断扩大，质量、效益明显提高。到2004年底，全区蔬菜基本实现了无公害化生产，有22万亩菜田通过了国家和市级无公害基地认证，全区无公害蔬菜销售企业达到15家，年销售无公害品牌蔬菜3万吨以上。2005年出台的扶持办法实施细则主要包括设施农业发展、奶牛品种改良和畜禽防疫、乳品加工企业发展、农民专业合作经济组织、沼气工程建设、基地生产环境质量安全可追溯制度六个方面的扶持和补贴政策。其中规定：年内新建成的无公害蔬菜和瓜果类生产二代节能温室小区，面积在50亩以上的，市、区两级财政给予1：1等量资金扶持；对达到相应标准从事无公害瓜菜产销合作经营的农业专业合作经济组织，给予资金扶持5万元；全年对6000立方米、按照“猪-沼-菜（果）”生态模式新建设的沼气池，由区财政按每立方米100元给予补贴；此外，区财政还将拿出20万元用于支持基地生产环境质量安全可追溯制度工作的开展。第二部分 市场研究一、生态农业的国际发展现状1、生态农业起源与概念生态农业最早于1924年在欧洲兴起，20世纪3040年代在瑞士、英国和日本等国得到发展。它是指在经济和环境协调发展的原则下，总结吸收各种农业生产方式的成功经验，以生态学、经济学理论为依据，运用现代科技成果和现代管理手段，在特定区域内所形成的经济效益、社会效益和生态效益相统一的农业。国外将生态农业又称为自然农业、有机农业和生物农业等，其生产的食品称为自然食品、有机食品和生态食品等。尽管各国对生态产品的叫法不同，但宗旨和目的是一致的：在洁净的土地上，用洁净的生产方式生产洁净的食品，以提高人们的健康水平，协调经济发展与环境之间、资源利用与保护之间的关系，形成生态和经济的良性循环，实现农业的可持续发展。随着经济和社会的发展，人类面临着许多危及生存的生态问题，如大气和水体污染日益严重、臭氧耗竭、气候变暖、海洋环境恶化、土壤退化和沙漠化、物种灭绝、有毒化学品和危险废物猛增等；生态环境不断恶化，加上农业生产模式自身的变化，大量施用化肥、农药，使得粮食、蔬菜、水果和其他农副产品中的有毒成分增多，影响食品安全，危害人体健康，近年来又发生了疯牛病灾难、二恶英事件，禽流感盛行，世界范围内食品安全事件此起彼伏；为改善人类生存环境和缓解食品安全问题，生态农业科学工作者经过长期研究和探索，提出在世界范围内大力发展生态农业。在各国政府和国际组织的积极推动下，以先进的农业与生物科技为动力，生态农业在全球范围内取得了长足的发展。2、生态农业的发展概况据统计，目前在世界上实行生态管理的农业用地约1055万hm2，其中澳大利亚生态农地面积最大，拥有529万hm2，占世界总生态用地面积的50%；其次是意大利和美国，分别有95万hm2和90万hm2。若从生态农地占农业用地面积的比例来看，欧洲国家普遍较高。大多数亚洲国家的生态农地面积较小，在总计为4万hm2的生态农地中，土耳其占1.8万hm2日本占5000hm2，以色列和中国各约4000hm2。据有关方面估计，现在全球每年生态农业产品总值达到250亿美元，其中，欧盟100亿美元，澳大利亚35亿美元，美国和加拿大100亿美元。除德国外，欧洲生态食品消费较多的国家还包括法国、英国、荷兰、瑞士、丹麦和意大利，产品种类包括作物产品、奶制品、肉类、水果等。目前，生态农业已经得到广大消费者、政府和经营企业的一致认可，消费生态食品已成为一种新的消费时尚。尽管生态食品的价格比一般食品贵，但在西欧、美国等生活水平比较高的国家仍然受到人们的青睐，不少工业发达国家对生态食品的需求量大大超过了对本国产品供给量。生态农业发展最快的是欧盟，19861996年欧盟国家生态农地面积年增长率达到30%，生态食品和饮料销售额从1997年的52.55亿美元增加到2000年的95.5亿美元。至2000年，全球194个国家中有141个国家开始或已经开始发展生态农业，全球生态农业生产面积占农业生产总面积的2%左右，预计未来10年可发展到10%20%。随着世界生态农业产品需求的逐年增多和市场全球化的发展，生态农业必将会成为21世纪世界农业的主流和发展方向。二、当前中国生态农业的概况1、国家的相关产业政策在“十一五”规划纲领中，创建节约型社会的核心就是建设生态、环保、节能、循环经济的社会。对于农业的经济政策中也明确提出积极发展循环农业（也即生态农业），将坚持开发节约并重原则，积极发展低消耗、高效率的农业生产。以节地、节水、节肥、节种、节能和资源综合循环利用为重点，大力推广应用节约型的耕作、播种、施肥、施药、灌溉与旱作农业、集约生态养殖、沼气综合利用、户用高效炉灶、秸秆综合利用、农机与渔船节能等十大节约型技术，推进节约型农业发展。组织实施生物质工程，推广秸秆气化、固化成型、发电、养畜等技术，开发生物质能源和生物基材料，培育生物质产业。 同时2006年，将坚持扶优、扶大、扶强，着力培育一批竞争力、带动力强的龙头企业和企业集群示范基地，推广龙头企业、合作组织与农户有机结合的组织形式，有关部门协调配合，完善税收政策，搞好龙头企业信贷服务。积极推动建立大宗农产品期货市场，发展“订单农业”。鼓励龙头企业设立风险资金，采取保护价收购、利润返还等方式，与农户建立科学、合理的利益联结机制。扩大专业合作经济组织示范项目范围，鼓励农民按照自愿、平等、互利的原则，在生产服务、产品流通、储藏加工、市场销售等环节，组建多种形式的专业合作经济组织。 2、2005年我国蔬菜市场分析蔬菜在我国农业发展中具有独特的优势和地位，近年来我国蔬菜产业发展十分迅速，在许多地区蔬菜已经成为促进农业结构调整、增加农民收入的一个重要增长点。据国家统计局统计，2004年全国蔬菜产量达到54927万吨，比上年增长1.7%，2005年我国蔬菜产量增幅高于上年。受农资价格上涨及灾害气候等因素影响，2005年我国蔬菜批发价格总体水平高于上年。蔬菜出口继续保持稳定增长态势。蔬菜出口继续保持稳步增长态势据海关统计，截至2005年12月我国累计出口蔬菜（含鲜冷冻蔬菜、加工保藏蔬菜和干蔬菜，下同）680万吨，同比增长12.96%，出口创汇金额44.83亿美元，同比增长18.07%。随着经济的发展和生活水平的提高，发达国家的饮食结构正在向保健型转变，蔬菜无法取代的营养和保健功能必然会导致全球对蔬菜贸易需求的继续增加。世界蔬菜贸易所表现出的种类、品种、市场格局等方面的动态特征对我国蔬菜生产和出口企业来说既是挑战也是机遇，蔬菜产业的发展对于发挥我国劳动力资源优势，促进农业产业结构的进一步优化和增加农民收入都有重要的意义。我国将大力发展优质蔬菜生产，不断提高产品质量，提高出口份额。3、北京周边地区市场分析总体概况：北京提出农业转向都市现代化，重点发展生态农业经济、鲜活农产品配送产业、加工产业、观光农业，并实现七大产业的九项重点工程的发展策略。 京郊蔬菜“订单化”生产 近年来京郊蔬菜总产量约为45亿公斤，但只有不到10%的蔬菜出口，6成左右高品质京郊蔬菜留在北京，旺季时超过8成。京郊目前种植的蔬菜有300多种，其中科技含量高、投入高、附加值高的特菜约有150多种。随着市场需求增大，有关部门还将加大研发力度，为品种更新“提速”。因相当一部分京郊蔬菜是通过配送直接销往宾馆、饭店、商场、超市及各企事业单位、高校的食堂，配送已成为蔬菜销售的主渠道。 无公害蔬菜已成规模目前北京无公害蔬菜生产基地已形成一定规模，并逐年增加；有机蔬菜生产基地只有5家，产量极低，价格也较高。为保证蔬菜质量，许多企业开始以合同的方式确定生产基地，加强质量监督。虽然订单化生产目前还不是主流，但代表了未来的发展趋势。“十五”期间，北京市政府就已开始实施“食用农产品安全生产体系”建设工程，由北京市农办、市农委、市农业局等六部门共同实施。这项工程将对产地生态环境、肥料的施用、病虫防治使用的农药、高产栽培管理技术的应用、以及防止其它可能对生产造成的环境污染等方面进行全方位的监控。目前，一些先进的技术，如节水滴灌技术、内外遮阳结合水帘降温技术、平衡施肥技术、病虫害综合防治技术、穴盘育苗技术、无土栽培技术、生态种植技术、CO2施肥技术、温室环境自动测控技术、设施节能技术等都在各个生态农业示范园区得以普遍应用，并带动了周边地区的发展。 无公害蔬菜基地分布延庆是北京市第一个国家级生态示范县，与怀柔区、密云县的北部山区一起被选为奥运会蔬菜供应备选基地。目前北京还有大兴长子营蔬菜科技示范园区、顺义“三高”农业示范区、韩村河蔬菜科技示范园区、朝阳王四营蔬菜科技园区三、天津及周边地区生态农业状况1、总体概况天津市大力推广生态农业取得显著效果。到目前为止，天津全市实施保护性耕作技术面积已达多万亩，涉及个农业区县的多个自然村，对改善天津市农业生态环境、建设京津地区农田防沙屏障、构建“绿色奥运”做出了积极贡献。按国家农业部要求坚持实行“无公害食品行动计划”，全市共认定无公害农业种植基地1245个，面积89万亩；无公害畜产品基地176个；无公害水产品基地149个；无公害奶牛养殖基地130个。先后有478个农产品取得全国统一无公害农产品认证。本市完善推行了农产品追溯和质量承诺制度。市农业主管部门和各区县做好无公害基地的日常监管工作，实行无公害农产品生产、经营记录档案制度，通过无公害标志管理和使用，建立质量安全承诺制度，即生产者要向经营者、经营者要向消费者就其生产、销售的农产品质量安全做出承诺。在此基础上，对已取得全国统一认证的无公害农产品实行动态管理，实行警示和取消资格，对检测农药残留不合格农产品实行召回制度，凡给商家或消费者造成损害的由生产企业或基地进行理赔，严重者将责令其退出市场流通。特别在农业结构调整后，成效最大的当数蔬菜种植业。目前，天津市蔬菜总播种面积达214万亩，品种300多个，年产量近600万吨，实现产值44.61亿元。效益在全国居领先水平。目前天津市蔬菜总产量中除1/3供本市消费外，其余均进入全国各省市的蔬菜批发市场，而且市场份额逐渐扩大，基本形成了订单种植。蔬菜加工出口量也呈上升趋势。为了响应无公害生产的号召，市农业局蔬菜技术推广站经过3年实施，完成了无公害蔬菜推广面积18万亩，取得了良好的经济、社会和生态效益。无公害蔬菜高效生产技术示范与推广项目实施地点设在本市蓟县、武清、宁河、宝坻、静海五个区县的无公害蔬菜生产基地。项目实施三年来累计新增总产量2.3亿公斤，新增总产值2.65亿元，新增总效益1.82亿元。项目区新技术、新品种普及率达到84.3%，无公害蔬菜达标率达98.6%。2、武清区生态农业市场分析近几年武清区的农业工作有了较快发展，先后荣获农业部颁发的全国生态农业示范县（100强之一）、全国无公害农产品生产示范基地县（100强之一）和全国粮食生产先进县（50强之一）的证书。武清农业（种植业）在全市处在举足轻重的地位，粮食占地占全市的1/5，总产占全市的1/3；蔬菜占地和总产均占全市的1/3；主要农作物单产和总产列居全市各郊县首位。2006年武清的工作指导思路是：认真贯彻中央一号文件精神，围绕社会主义新农村建设，以建设城郊型、都市型农业为方向，以农业增效、农民增收和农产品增强竞争力为目标，充分发挥农业部门的职能作用，推进全区农业工作上水平。其中重点强调全面加快无公害蔬菜产业的发展：无公害蔬菜产业是武清生态农业的主导产业，2006年各项完成指标预计增长10%以上。为保证任务的完成，区政府特制定如下措施。 以武清区2006年农业主导产业资金扶持办法为契机，大力发展设施蔬菜生产，推广二代节能温室和简易温室，重点在黄花店、河西务、河北屯等重点乡镇发展投资少，见效快的简易温室2000亩。同时抓好无公害蔬菜基地建设，做好基地环境质量监督和监测，以及基地的重新认定，确保22.6万亩无公害蔬菜基地完全符合国家标准。 抓好蔬菜技术服务。积极开展新品种的引进，力争主要蔬菜品种2-3年更新一次。加强新技术的推广，重点是适用物化技术和青萝卜秋季大棚生产技术的示范推广。恢复蔬菜站的技术服务职能，更好地为农民服务。 狠抓蔬菜质量安全。配合农业部、无公害示范县定点抽测及市有关部门的完成蔬菜的检测工作，充分发挥蔬菜质量检测中心作用，年检测样品3000个以上。继续抓好蔬菜质量可追溯制度，重点落实好1000户农事日志记录工作。扩大无公害农资专营门市部连锁经营范围，到06年底内建成无公害农资专营门市部35个。 扶持武香路、东白路周边蔬菜产业带建设。根据区委、区政府提出的“大河旗”组团发展绿色无公害蔬菜的规划，重点抓好两路周边各500米蔬菜带建设。积极发展设施栽培，发展规模特色蔬菜生产。按现有的种植基础，建成5个有一定规模特色的单品生产区，实现标准化生产，标准化率达100%，产品优质化率达90%以上。 抓好以无公害韭菜为主的品牌振兴工程，建立无公害韭菜基地，制定严格的技术规范和标准化生产技术规程，打造“康远”无公害韭菜品牌。抓好香菜、菠菜、青萝卜、芹菜、西红柿等我区优势蔬菜品牌建设，规范生产，提高品质，扩大知名度，进而带动其它蔬菜品种质量的提高。武清区将全力打造“京津鲜菜园”，年产各种蔬菜17亿公斤，每年实现销售收入13亿元。在面积不断扩大的基础上，该区积极适应市场需求，由“装满菜篮子”向“净化菜篮子”转变，突出加快无公害蔬菜生产，全面提高菜篮子质量，向质量要效益。 无公害蔬菜生产基地 武清区现有泽润工贸有限公司、永佳农副产品有限公司、康远蔬菜有限公司、宝绿食品销售中心、黑马工贸有限公司等无公害蔬菜销售龙头企业15家，成立具有一定经销实力和销售渠道的蔬菜专业合作经济组织8家。这些销售实体不但全部取得了“无公害蔬菜”的销售经营权和标识的使用权，而且打出了自己的品牌，年销售无公害蔬菜可达5000万公斤，在京津两地占据了较大的市场份额。第三部分 项目的开发计划（产品与服务）一、总体概况该项目总占地近900亩地，其中生态农业观光部分集中占300亩，初步投资1个多亿（另周边生态农业产业推广基地5000亩），将建设农业生态温室、农业科技观光展览厅、生态餐厅、瓜果农园等重点项目，同时辅之以田园生态别墅（投资约4亿、建筑面积约11万平米）、配合农业观光的乡村风情农家院、以及温泉度假酒店、温泉花园等重要配套服务项目。该项目将是京津地区首家将现代农业生产、农业观光旅游与休闲度假相结合的复合型地产项目。二、生态农业区布局及单体特点与功能（一）生态温室 是现代农业为了避免因季节原因导致农产品空缺和产量降低而普遍采用的一种具有科研、育苗、生产等功能的“工作间”，其典型特点利用电脑控制来调节温度、湿度、日照以及育苗、育种、生产、采摘等，来实现农业研发和生产的现代化农业生产“工厂”。项目所建设的温室利用地热温泉引入保持恒温，采用雨水灌溉、测土配方施肥、无污染植保技术等科技成果，确保绿色安全蔬菜的生产。同时将根据实际条件采用“猪沼果（菜）”生产技术，形成可持续发展的循环农业经济。温室类型包括科研型温室、生产型温室（育苗、蔬菜生产、水果生产、花卉生产等）、观光型温室、休闲型温室。 1、科研型温室EditRegio即科研型温室，主要作为产业区生态农业新技术、新工艺、新品种的研发与实验所用。特点是温室面积较小或者用隔断将大温室分隔成独立的小间，对气候条件要求精度高，要求能够精确控制室内温湿度、光照、通风、二氧化碳浓度等气候条件，对自动化控制的要求也比较高，因此采用专业温室控制系统，配套室外型气象站，实现温室内部的温度、湿度、光照、二氧化碳浓度、通风、灌溉、施肥等系统的全自动控制。分布：生态农业观光集中区内；数量：1栋；面积：1000平米；造价：30万左右2、生产型生态温室生产型温室属于最基本的温室类型，也是最成熟的温室品种，主要用于农业的生产、育种、育苗等用途。不同用途及生产类别的温室功能要求和造价也有所不同。（1）育苗温室主要用于生态农业中蔬菜、果树、花卉等育苗、育种使用。采用弧形日光温室，屋顶美观大方、视线流畅，同时造价适中。主体结构采用冷轧热镀锌管材，热镀锌螺栓连接，防腐性能好；温室顶部采用15丝双层聚乙烯无滴长寿膜覆盖，外层防紫外线，内层防结露，四周墙体采用15丝聚乙烯无滴长寿膜或聚碳酸酯中空板覆盖，配置内外遮阳、天窗侧窗通风、水帘、风机降温等设施。抗风荷载：0.5KN/、抗雪荷载：0.35KN/ 、温室恒荷载：10KG/ 、最大排雨量：140/h 、吊挂荷载：15/，使用寿命主体15年以上。特点是： 保温性能好，对于温、湿度的调控自动化程度和调控精度要求比较高； 透光性能好，主要有两个因素决定，一是温室的角度，采用较大的屋面角来改善采光性能，二是覆盖材料，采用采光和无滴性能好的薄膜作覆盖； 具备定植前低温炼苗和大小苗分级管理的功能。分布：生态农业观光集中区内；数量：4栋；面积：1000平米/栋；造价：8万左右/栋（2）蔬菜型生产温室主要用于种植各种不同的蔬菜和特色水果，由于蔬菜的附加值比较低，因此一般采用较为经济型温室。如日光温室、充气膜温室等。其中，节能日光温室特点： 无柱式钢骨架设计，承载能力强，寿命长，室内宽敞，土地利用率高； 前屋面采光角度合理，室内光照充足，升温快，采光时间长； 后屋面板采用强化保温板覆盖，轻质保温； 复合式保温墙体，内墙保温蓄热，外墙隔热防寒； 冬季采光面覆盖保温被、草帘保温，电动卷帘机卷放；分布：生态农业观光集中区内；数量：4栋；面积：1000平米/栋；造价：6万左右/栋 单层膜塑料大棚特点： 单层膜塑料大棚采用镀锌钢管装配式骨架，结构简单合理，承载能力强，造价较低； 采用单层膜覆盖，肩部/顶部可配置卷膜器通风机构； 适合北方地区春季提前，秋季延后栽培。 分布：生态农业产业化推广基地；数量：300栋；面积：1000平米/栋；造价：3万左右/栋（3）花卉型生产温室主要用来种植各种不同的花卉，由于花卉对于温、湿度要求较高，因此一般采用弧形节能日光温室。（具体同育苗温室）分布：生态农业观光集中区内、数量：4栋；生态农业产业推广基地、数量100栋；面积：1000平米/栋；造价：4万左右/栋（4）特色水果型生产温室主要用于生产反季节和反区域生长的特色水果，通过温室对温度、湿度、土壤等各种生长条件的调节，满足以热带水果为主的特色产品生长需要。因此对于温室的要求较之蔬菜和花卉都要高，采用PC板温室。特点是：外形美观，结构稳定，保温性能极佳，排水能力强，温室采光面积大，室内光照均匀，温室利用率高，透光率适中。温室主体采用“几”字形钢构，结构坚固，抗风雪能力强且具有独特的防结露性能。覆盖材料：采用聚碳酸酯中空板或波浪板覆盖。其特点是，采光好、保温、轻便、强度高、防结露、抗冲击破坏性强、阻燃、经济耐用等。阳面具有防紫外线涂层，抗老化性能10年以上。分布：生态农业观光集中区内；数量：4栋；面积：1000平米/栋；造价：8万左右/栋3、观光型生态温室（1）生态农业展览厅由于该类温室的特殊功能，因此一般采用高档温室建筑用材，如PC板温室或玻璃温室。功能上既要保证各种作物生长，又要满足观光旅游的需要。外形要求美观。展厅内实地栽培品种十几大类，数百个品种，是所有温室中面积最大，栽培模式最全，实地种植品种最多的多功能智能展厅。整个展厅融科技栽培、知识浏览、绿色园林观光旅游为一体，绿色同到贯穿东西南北，用各种特色果菜妆点的人文景观和艺术小品，移步异景，妙趣横生，尽显菜乡风情。交替栽培接替生长的展示模式，可供长期参观浏览。 其中最具特色是，内设的“城市农夫”自留地。它将给游客提供一个自身体验农村生活，亲手耕种的机会。一块2平方米的土地，租金480元/3个月，在租用期间，凭地契一家三口（2大人1小孩）可随时免费入园耕种。瓜菜成熟，摘回家细细品尝，真是别有一番心情。分布：生态农业观光区内；数量：1栋；面积：3000平米 ；造价：500万左右 （2）阳光会所（生态餐厅）同样采用高档温室建筑用材，如PC板温室或玻璃温室。功能上既要保证各种景观植物的生长，又要满足观光旅游、餐饮的需要。生态农业区的重点设施，直接反映和展示绿色生态产品的终端环节，既是农业观光旅游、休闲度假的场所，又是绿色健康饮食之地。 （1） 环境特点：“流水绕幽木、小径通亭台”匠心独具的内部造型，外加全体通透的外观设计，瞬时间将人与自然的距离拉至最近；客人可以在浅斟小酌之余，坐看云卷云舒，日落星起；全心体会健康、休闲新概念。 （2）出品特点：“不求最多，只求最精”温馨亲切的东北家常小菜、佐以精致精美的粤式名肴等风味饮食，让游人在赏心悦目的同时，感受宾至如归的温暖；另有新鲜健康四季菜蔬全天候近距离供应。 （3）餐厅布局：营业面积6000余平方米，可容纳500人同时就餐，分为诸如蓬莱小岛、谷雨林、千色园、万圣楼、香山岭、蝴蝶峡、落虹湖等多个主题就餐区域，游人根据自己的喜好，随意选择就餐环境。 此外，生态餐厅还为设置了自主采摘食用区、反映天津及武清饮食文化的津门特色餐饮区，以及不同规模、不同风格的包房，以满足各种消费需要。分布：生态农业观光区内；数量：1栋；面积：5000平米 ；造价：800万左右 4、休闲型生态温室主要为别墅区内的业主定制的私家温室，包括庭院温室和阳光花房（生态绿屋）等。（1）庭院温室既为业主提供自己动手、亲身体验农业生产活动的空间，同时也是农业产业区重要的“单元式”生产模式的施行。跨度：2.0m，柱间距：2.0m，肩高：1.8m，顶高2.3m，顶部设置全开启式顶窗。全部PC板覆盖，热镀锌骨架。价格：10mmPC板，10000元/栋；8mmPC板，9000元/栋；6mmPC板，8000元/栋。另外，同样规格的全部膜覆盖，造价为5000元/栋。（2）阳光花房分为室外花房和室内花房，室内花房主要采用玻璃覆盖，置身在阳台上形成近似乎暖室的室内花房，夏季通过室内温度调节降温、冬季靠吸收阳光和室内温度调节来控制温度、湿度，满足室内花卉植物生长，既美化环境，又提升居住质量。室外花房主要设在庭院（根据住宅特点有些可设置在屋顶），既美化环境，又提供休闲娱乐的空间。因为做工和用材要求较高，因此造价相对较高。（二）果树采摘园和苗圃1、果树采摘园主要是应北方季节和当地气候及土壤条件栽种的果树，包括苹果、梨、枣、柿子、樱桃、李子、杏等十几大类品种的果树。观光区的果树采摘园主要供游人观赏、客人自主采摘食用、供园内各休闲配套场所食用等用途。而产业推广基地的果树采摘园则是主要为了满足果品市场的大量需求。分布：生态农业观光集中区内、数量：2000株；生态农业产业推广基地、数量50000株；投入价格：150元左右/株（均价）2、苗圃主要满足今后各地区对于绿化树、观赏树和果树越来越多的市场需求，主要包括乔木类、花灌木、常绿类、果木类、东篱类、宿根花卉、藤本类等几大类，上百余品种。同时提供不同规格、年限的苗圃来满足各种需求。分布：生态农业产业推广基地，预计年产量20万株； 年均在圃量50万80万株。（三）淡水养殖基地利用现有的部分鱼塘，养殖淡水鱼类、虾类、蟹类及其它淡水产品，既作为游客休闲垂钓场所，还作为水产品养殖基地。部分基地利用现代养殖水产技术，占地可以减少为传统养殖用地的1/10。分布：生态农业产业区（靠近别墅部分），占地50亩 （四）乡村风情农家院作为农业观光旅游和休闲度假的特色配套景点，给游人创造一种返璞归真的农家风情生活。 传统自然冷色调的外观、篱笆围墙、庭院栽种观赏果树花卉、院内有石凳、石桌等，山墙上挂有老玉米、红辣椒等农作物、房内有大灶、火炕、老照片、古典画等突显朴实民俗的内饰环境； 命名上也别出心裁，以古代文化名人或其诗词歌赋中富有典故词语命名，如：饮酒斋、东破居、清水草堂、三味书屋等，并将相关历史典故文化名人陈列于屋内；来增加农家院的欣赏价值和文化品位；分布：生态农业观光区；数量：30栋； 面积：80平米/栋；造价：4万左右/栋（五）其他为丰富生态农业区的内涵、形成完善的生态农业产业链，配合生态温室还建设预冷保鲜库、采后加工车间，将形成生产技术设施先进，服务设施配套齐全的综合性试验示范基地三、生产模式及特点（一） “猪沼果（菜）鱼”生态农业模式 它以生态学、经济学、系统工程学为原理，以土地资源为基础，以太阳能为动力，以沼气为纽带，种植业和养殖业相结合，通过生物质能转换技术，在农户的土地上，在全封闭的状态下，将沼气池、猪禽舍、日光温室、淡水养殖等组合在一起，所以又称为“四位一体”模式。具体形式：在日光温室的一侧，建一个地下沼气池，其上建一个猪舍和一个厕所，形成一个封闭状态下的能源生态系统。主要的技术特点是：、圈舍的温度在冬天提高了度，为猪等禽畜提供了适宜的生产条件，使猪的生长期从个月下降到个月。由于饲养量的增加，又为沼气池提供了充足的原料；、猪舍下的沼气池由于得到了太阳热能而增温，解决了北方地区在寒冷冬季的产气技术难题；、猪呼出大量的2，使日光温室内的2浓度提高了倍，大大改善了温室内蔬菜等农作物的生长条件，蔬菜产量可增加，质量也明显提高，成为一类绿色无污染的农产品。4、猪粪通过沼气池的作用变成了优质肥料，用沼肥浇果树（蔬菜），给鱼肥水，用沼液防治果树病虫害，果树生长旺盛，病虫害大大减少，避免了农药的污染。5、由于经过充分发酵分解后有机质的大量投入，鱼类有充足的优质食料和青饲料，鲜鱼产量提高，商品饲料和肥料对池塘的投入减少，大大降低了生产成本。该类模式充分做到了资源的有效利用和整合，形成了既绿色环保又降低成本的循环生态农业。（二） “上、下”（果、禽或果、蔬）立体生产模式 在露天生产区内，为了充分利用空间，对资源进行有效合理地配置，同时实现产品的最佳组合式生产。比如：果禽模式：上某些季节性果树、下散养小家禽（鸡、鸭等）家禽为果树提供天然有机肥料，同时果树的害虫又为家禽提供绿色饲料；果蔬模式：上某些季节性果树、下某些低矮蔬菜，如辣椒、茄子甚至一些草莓、西瓜等季节性水果；根据实际特点可以错开季节进行种植，果树形成挡风保温层，为蔬菜和低矮水果提供了良好的生长环境。这种立体式生产模式，既充分利用了有限的资源，同时还做到了组合式生产、互助式生长。从而提高了单位产量和品种类别。（三）陆基水产养殖模式此模式又称“小水体，高密度”养殖技术，其养殖模式是全面摆脱了自然水域，采用封闭式水循环，以高新技术组装环保型集约化养殖技术。该类技术比传统方式可以节约水源95%，节约占地90%。方法及特点：1、在养殖车间，有若干个独立的养殖池，各自连接一个生物滤池。养殖池和生物滤池中的水每3小时就循环交换一次；2、水处理系统中，选用了优质的藻类、菌种和微生物、养殖鱼类组成了一个相对平衡的生命系统，再辅之以物理的水处理方法，是养殖水体的97%可以得到再循环利用。此种水产养殖模式不但可以节约水源和占地，同时可以提高单位养殖产品的产量和质量。（四）节水灌溉生产技术生态农业的重要特点之一就是节约水资源、循环利用水源，维持生态平衡，因此，无论生态温室还是露天基地，我们都将充分考虑如何充分利用水资源，达到实用效果最大化。1、雨水农业在生态农业产业基地，我们将采取“雨水农业”的模式，充分利用雨水，减少地下水灌溉面积，在保证蔬菜、瓜果等生长的同时，还达到了绿色、环保和循环利用的目的。2、非充分灌溉方法在水分对农作物产量形成的最敏感时期进行充分供水，而在其它时期实行少供水，甚至不供水不追求单产最高，而追求总产最高。3、现代灌溉技术的应用采取低压管道输水灌溉和喷灌，对部分作物可采取微灌的方式，以达到节约用水的目的。（五）无土栽培技术的应用无土栽培的本质是利用基质固定植株，让植物根系直接接触营养液，可避免土壤传染的病虫害及连作障碍。与土壤栽培相比，无土栽培还具减少农药用量，提高农作物产量和品质，并省肥、省水、省工。无土栽培最突出的特点是经济效益高，目前发达国家温室作物生产90%采用无土栽培，温室无土栽培西红柿亩产量达到了3-4万公斤，获得了极大的经济效益。有机生态型无土栽培技术不用天然土壤，而使用基质，不用传统的营养液灌溉植物根系，而使用有机固态肥并直接用清水灌溉作物。系统由栽培槽和供水系统两部分构成。在实际生产中栽培槽用木板、砖块或土坯垒成高15-20厘米、宽48厘米的边框，在槽底铺一层聚乙烯塑料膜。可供栽培两行作物。槽长视棚室建筑形状而定，一般为5-30米。供水系统使用自来水基础设施，主管道采用金属管，滴灌管使用塑料管铺设。有机生态型基质就地取材，如农作物秸杆、农产品加工后的废弃物，木材加工的副产品等都可按一定比例混合使用。同时加入一定比例的无机物，如珍珠岩、炉渣、河沙等，加入量依据需要而定。有机生态型无土栽培的肥料，以高温消毒的鸡粪为主，适当添加无机化肥来代替营养液。消毒鸡粪经发酵高温烘干后无菌、无味，再配以磷酸二铵、三元复合肥等，使肥料中的营养成分既全面又均衡，达到理想的栽培效果。 （六）测土配方模式应用与推广这项技术是联合国在全世界推行的先进农业技术，它是为了能够充分提高单位产量，并有效控制成本的现代农业科技，也叫做“平衡施肥技术”。测土是在对土壤做出诊断，分析作物需肥规律,掌握土壤供肥和肥料释放相关条件变化特点的基础上，确定施用肥料的种类，配比肥用量，按方配肥。从广义上讲，应当包括农肥和化肥配合施用。在这里可以打一个比喻，补充土壤养分、施用农肥比为“食补”，施用化肥比为“药补”。人们常说“食补好于药补”，因为农家肥中含有大量的有机质，可以增加土壤团粒结构，改善土壤水、肥、气热状况，不仅能补充土壤中含量不足的氮、磷、钾三大元素，又可以补充各种中、微量元素。实践证明，农家肥和化肥配合施用，可以提高化肥利用率5%-10%。平衡施肥技术是一项较复杂的技术，农民掌握起来不容易，只有把该技术物化后，才能够真正实现，即测、配、产、供、施一条龙服务。因此将由公司研发部门与政府农业专业技术部门进行测土、配方，由化肥企业按配方进行生产并供给周边农民，由技术人员指导科学施用。这样，就把一项复杂的技术变成了一件简单的事情，这项技术才能真正应用到农业产业化和规模化生产中去，才能发挥出它应有的作用。四、主要的生态农业产品 “东篱”以生态农业产品的生产、销售、检验、配送为主，辅以生态农业观光旅游、餐饮娱乐等休闲服务，形成一个完整的生态农业产业链，并在适宜的产业环境中不断推广、复制。“东篱”的产品以符合国家AA级和A级标准的绿色食品为主，主要包括： 1、温室内种植的作物：种植适宜采摘的名优特色蔬菜种类和品种，包括： 番茄：大番茄品种-carusuo、trust、荷兰百利、佳粉系列品种，抗病，品质风味好。年亩产5000-7500公斤。樱桃番茄品种-台湾仙桃、京丹1-5号（红色）、京丹小黄玉（黄色）、京丹黄莺（黄色）、京丹彩球（彩色）、绿宝石（成熟果实为绿色）等。以上品种的品质风味好。年亩产4000公斤。 彩椒：彩色系列甜椒，红罗丹、萨非罗、红玛瑙、白水晶、京彩红星2号、京彩黄星2号、京彩紫星2号、京彩白星2号等。年亩产2500-3500公斤。 黄瓜：无刺型-戴多星、mk171、京研迷你2号。有刺型-津春2号，北京102，春光2号，京研秋瓜等。黄瓜年亩产可达5000-7500公斤。 甜瓜：京玉1-5号，伊丽沙白、新世纪、状元、密世界、银翠、西博洛托等，这些品种有的是白色果实、有的是黄色果实，是目前较好的品种。年亩产2000-3500公斤。 西瓜：京欣系列西瓜（早、中熟；中型、微型），抗病，品质好。年亩产3000公斤。 南瓜：京葫系列西葫芦；京红栗、京绿栗南瓜。年亩产2000-3500公斤。 豆角：红花3号等。年亩产2000-3000公斤。 草莓：枥已女，艾斯诺，甜查理，童子1号等。秋季8月份种植，亩产1500公斤。2、露地种植的作物：适宜于露地土壤有机栽培的蔬菜种类及品种，除上述蔬菜种类外，还包括： 茄子：京茄一号；京茄二号；京茄10号。 甘蓝：（春甘蓝；秋甘蓝；北京四季）。 菜花：（绿菜花，花椰菜，特色花椰菜）。 白菜：（春白菜，早秋白菜，秋白菜，油菜等）。 韭菜：平研6号、平研4号、紫根韭菜等。 草莓：红达，捷克。 食用花卉：菊花、玫瑰等。 名特优新蔬菜品种（露地或温室）：球茎茴香、根芹、香芹、黄秋葵、飞碟瓜、黄皮西葫芦、木耳菜、番杏、羽衣橄榄、抱子橄榄、软化菊苣等。 特色花卉康菲迪、黑魔术、因卡、米兰诺、红柏林、波西娜、阿维兰、金斯萃克、娜瑞吉、盖拉、维西利亚等。3、果树品种： 梨：黄金梨（韩国），黄冠（石家庄），丰水、杏水、新水系列（日本），洋梨（欧洲的康复伦斯，红阁等）。亩产2000公斤。8-10月上市。 苹果：皇家嘎拉，粉红女士。亩产1500公斤。8-10月上市。 桃：油桃（瑞光系列品种），蟠桃（瑞蟠系列品种）。亩产1500-2000公斤。6-10月上市。 杏：骆驼黄，金太阳，香白杏。亩产1500-2000公斤。6、7月上市。 李子：海湾火焰（早熟），大红玫瑰（中熟），卡特林娜（晚熟）。6、7月上市。 大樱桃：早丹，红灯，拉宾斯，先锋，红蜜等。亩产1000-1500公斤。5-6月上市。 大枣：冬枣。亩产500-1000公斤。8、9月上市。 柿子：8-10月上市。 树莓：要求土壤PH值低于7.5。露地栽培品种：红达，捷克。 4、苗圃（1）乔木类金枝槐、蝴蝶槐、龙爪槐、江南槐、丝绵木、银杏、法桐、玉兰、千头椿、杂交马褂木、国槐、楸树、白蜡、红叶椿、火炬、龙爪桑、七叶树、黄花洋槐、黄金、日本樱花、元宝枫、报印国槐等。（2）常绿类 剑麻、早园竹、华山松、油松、雪松、刺柏、河南桧、白皮松、桧柏、万峰桧、刺柏球等。（3）花灌木 西府海棠、碧桃、垂枝桃、白丁香、紫叶李、金雀梅、茶标子、黄刺
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