东方商贸城物业管理投标书(DOC16页)

桂林市东方商贸城物业管理投标书目录一、物业公司概况二、东方商贸城概况三、东方商贸城物业管理模式四、东方商贸城物业管理实施布置五、东方商贸城物业管理服务内容及服务质量标准六、物业管理的组织机构七、管理资源配置、预测（管理人数、管理费用、管理方案）八、物业管理费用的构成九、物业公共区域能源耗损管理十、收费标准H一、其他事项一、 物业公司概况：桂林市鑫州物业管理有限公司是 2007 年 3 月成立的一家专业化 物业管理企业，公司注册资本 50 万元。已获得建设部门颁发的资质 证书，下设一个分公司灵川县分公司。 鑫州物业管理有限公司现 有各种专业管理人员和保安共计 60 多人，致力于为业主提供高品质 的物业管理服务，以创造客户价值为宗旨。鑫州物业管理有限公司立足于诚信敬业， 以质量拓市场， 以服务 求发展。长期以来，鑫州人以“依法管理，服务第一；热情周到，业 主至上”的服务宗旨为广大业主提供优质服务，得到业主好评。鑫州公司现今受托管理的项目有： 灵川县福园小区、 灵川县公安 局综合大楼、灵川县人民检查院综合大楼、灵川县地税局综合大楼、 灵川县国税局综合大楼 （含国税县城分局、 潭下分局、大圩分局） 等； 已签约前期管理的项目有：灵川县福园东区、八里街迷你居小区等。管理面积近 20 万平方米。二、 东方商贸城概况：地址：桂林市北辰路5 1号邮编：541001占地面积： 28700 平方米 建筑占地面积： 12350 平方米 总建筑面积：41808 平方米 单体建筑： 10 栋 共有门面及住房： 411 间，业主 306 户临时门面： 46 间东方商贸城位于桂林市北城， 南靠桂林火车始发站， 北邻定江镇 政府， 属于桂林市经济开发区域，由桂林市万鑫房地产公司开发建设，2003年竣工验收投入使用， 2006 年底因桂林市商贸城拆迁， 大部分 经营户被过渡安臵到此， 而更名为东方商贸城。 现业主自用及出租给 经营户的实际使用建筑面积达到 80%以上，以形成一个商、 住一体化 的综合性批发市场。三、 东方商贸城物业管理模式：贴身式管家亲情物业管理服务，服务至上，业主第一。四、东方商贸城物业管理实施布置：一种模式 . 二项承诺 . 三个重点 . 四个中心 .（一）一种模式：贴身管家亲情式物业管理服务。“管家 . 亲情”式物业管理模式的提出：其一、直接又形象地反映 出了物业管理工作的初始职能与作用； 其二、东方商贸城是一个开放 式的物业管理，所做物业管理与之匹配的应是机动、 灵活的物业服务； 其三、“管家”的定位是在提供公共服务的基础上，根据该商贸城中 不同商家、住户、 业主的不同服务需求，提供的一种直接又具有应变 性的服务形式： 亲情. 友善. 微笑是人与人之间沟通的桥梁， 也是鑫州 物业管理公司的特色， 更借助通过该种服务模式在传统规范物业管理 服务社区中的实施，营造商业氛围浓厚、邻里和睦、家庭情结及人文 关怀的和谐、商机无限的繁荣社区。（二）二项承诺： 在商城管理服务方面，我们将秉承“服务业主、服务社会、服务 投资者的服务宗旨，坚持贯彻专业服务 . 细致入微；点滴做起，满意 到家”的服务承诺，以规范的管理 . 满意的服务 . 文明的环境 . 一流的 物业为质量方针。力争为商贸城业主， 鑫州物业打造企业高品牌商圈。 为此，我们做出如下两项承诺， 并以此作为我们在该项目物业服务工 作上的工作目标：1. 自进驻之日起，两年内使该小区的管理达到桂林市文明住宅社区 的标准：三年内使该商城的管理达到广西壮族自治区区优商城标 准。2. 自全面管理之日起，在实施三年管理目标的同时，参照 ISO9001： 2000 质量管理系统，全面实施顾客满意体系，使社区业主 /住户真 正享受全方位 . 高品质的物业服务。（三）三个重点：针对该商城物业服务工作的难点及空臵门面业主的需求特点， 我 们确定了该商城物业管理服务工作的三个重点：1. 重点一：规范管理 . 亲情服务；在确定了该项目：“贴身管家亲情式物业服务”的服务模式后，我们将在参照贯彻实施 ISO9001：2000 质量管理体系的基础上， 建立起适应该商城服务模式的更为严格规范的服务体系（专项质 量计划）及操作程序，以达到管理要求。在营造秩序井然 . 亲情服 务，处处体现出“以人为本”的服务理念，让业主充分感受到体 贴入微、服务无处不在般人文关怀的大家庭中来。2. 重点二：加强安全防范，确保因管理原因造成的治安事件发生率 为零；根据该商城的实际情况，确保管理期间采取以“人防为主 . 技 防为辅”，“发动业主、租户联防意识”的整体工作思路。确保所管 理区域内治安事件发生率为零。3. 重点三：加强建筑物及公共设施管理 . 设备远行管理：物管公司有针对性的对公共房屋建筑物主体维护，附属功能设施设备的运行维护，对公共房屋建筑物的主体维护保养作重点来抓。（四）. 四个中心：1.中心一 . 以业主 / 租户为中心；完善商城物业的各项管理服务机制，树立“以顾客为中心” 的服务宗旨，在做好公共物业管理服务的基础上，挖掘不同类 别客户的需求，引导住户的消费习惯，满足和超越住户的期望 值。2. 中心二.以公共安全管理为中心；在商城的日常管理中将以公共安全管理为中心， 加强商城内公 共安全和私人空间的安全。 主要是依托“人防为主 . 技防为辅”，“发 动业主、租户联防意识”为基础，将传统的个人负责制度容进治安 联防系统，成为集保安巡逻系统、业主联防系统为一体化的互补性 安全防患体系，建立社区安防工作中心。3. 中心三. 以物业管理为中心； 以房屋物业、物业附属设施设备为管理对象，力争实现物业的 保值. 增值。延长或提升物业的自然损耗、 设施设备的运行质量。4. 中心四. 以社区文化建设为中心； 开展形式各样的社会社交文化活动，建立商务信息公布栏，以 此培育商城商业氛围、社会影响力、业主团结精神、文化文明氛围， 增强社会成员的沟通、和谐及整个商城的凝聚力和向心力。五、东方商贸城物业管理服务内容及服务质量标准 ：（一） . 基础（公众）性服务包括：1. 物业公用部位的维修、养护和管理；2.物业公用设施设备的运行、维修、养护和管理；3. 物业公用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、 污水管道的疏通；4. 公共绿化的养护和管理；5. 车辆停放管理；6. 公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7.装饰装修管理服务；8. 门面租金收取；9. 物业档案资料管理；（二）. 物业管理其他服务包括：1. 小区共用部分的维护及管理；2. 房屋共用设施设备及其运行的维护和管理；3. 小区环境卫生；4. 小区的治安管理；5. 房屋装饰装修管理；6. 其它根据业主需要所提供的有偿服务管理事项；四. 物业管理服务质量标准：（一）. 物业公共用部位的维修、养护和管理：1. 对物业共用部位进行日常和维修养护、检修记录和保养记录齐全；2. 物业本体公共设施整洁完好、路面整洁、排水通畅；二）. 物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理：1. 建立完备的设施设备维修、保养记录；2. 确保维护设备运行状态良好；三）. 物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及 雨、污水管道的疏通：1. 清洁卫生实行一体化管理，有专职清洁队伍，管理制度落实；2. 卫生设施齐备， 有垃圾收集设施、 中转设施， 生活垃圾日产日清；3. 整体环境及环卫设施随时保持清洁，定期杀虫灭鼠；四） . 公共绿化的养护和管理：1. 根据花卉、灌木的品种生花情况及时进行修剪整形；2. 定时浇灌、施肥、松土、杀虫；五）. 车辆停放管理：1. 夜间车辆出入登记；2. 商城内任何通行车道不得随意停放车辆；六）. 公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理：1. 小区内实行保安 24 小时巡逻值勤；2. 结合 24 小时巡逻对重点区域，重点部位进行重点加强巡视；七）. 装饰装修管理服务：1. 物业公司制定出相关的装饰装修管理规定；2. 制定装修人员出入及物品出放管理规定；3. 协助业主对装修进行管理。（八）.物业档案资料管理：1. 对项目及业主个人相关房屋资料进行妥善存档管理；2. 对业主装修期间的各类资料进行妥善存档管理；（九）其他服务：1.物业公司根据业主的有关需要提供多项的有偿服务项目;六、物业管理的组织机构：（架构图）物业管理的组织机构：（架构图）桂林市鑫州物业管理有限公司东方商城城管理处主任管理员财务维修保洁保安七、管理资源配置、预测（管理人数、管理费用、管理方案）1.管理服务费测算总表序号支出项目月 计（元）1管理人员、员工的工资、保险费及福利15708.42行政办公3003公共保险574设施设备维修、保养505清洁卫生506公共绿化507差旅、父通508员工招聘、培训1009不可预见费（含准备）50010管理公司酬金（按相关规定以本表序号1 9 项的总和的 10%+）1595.711应父税费（营业税、城建税、教育附加费按本表序号 1 10 项的总和的 6%+）19314税后支出合计2.人员编制和基本工资标准序号项目人数（人）工资（元/月）保险费福利总额（元/月）1主任115006510013652保安主管19006510010653管理员1800/508504保洁绿化2500/6010605维修1900/509506保安员领班3700/6022807保安员126005.7607988.48财务1900/10010009合计2116558.4备注：1.社会保险总计为工资总额的 28%养老保险 20%工伤保险1%2.福利按一般原则为工资的 8%（2）公共用水序号项 目月量（吨）单价（元/吨）小计（元）1清洁27.81.80502合计50（3）行政办公序号项目月计（元）1办公设备维修（电脑、复印、传真等）502通讯（电话、手机、寻呼机添臵摊销和服务、通话费、信函等）503财会费用（帐册、表格、报税、年审等）104易耗品（纸、笔、墨、胶水等）205办公用水、电1006办公设备、设施折旧207其他508合计290（4）公共保险序号项目月 计（元）1小区公共财产保险（般按设备总值的 3%。计）2意外保险573其他4合计（7）设施设备维修、保养序号项目月计（月）1公共照明系统（换灯泡、开关、插座、熔丝等）1002公用工具维保503其他4合计150（8）清洁卫生序号项目月 计（元）1清洁易耗品（扫帚、拖把、抹布）502垃圾筒、箱、水桶等物品的维修、更换207其他（雨水井管道的清污）508合计120（9）公共绿化序号项目月 计（元）1园林工具维修、更换（草剪、锯等）203草木更新205消杀药水206合计60（10）差旅、交通序号项目月 计（元）1差旅费502其他3合计50（11 ）员工招聘、培训序号项目月 计（元）1招聘广告102培训（技能、上冈证、等）503合计60八、物业管理费用的构成：1. 管理人员的薪金：工资、津贴、福利、社保等；2. 物业主体、公共物业及配套设施的日常维护保养费；3. 绿化维护（除虫、修剪、更换易耗工具等）；4保洁维护（清洁剂、清洁耗材、劳保用品、作业工具更换、化粪 池清理、沙井清理等）；5. 公共秩序维护（日常维护耗材、手电耗材、记录本册、劳保用品 等）;6.办公费用（办公水电、低值易耗、通讯、设施设备维护、书刊报） 业务费用（行政管理等）；7. 物业管理企业固定资产折旧；8. 物业公用部位、公用设施设备及公众责任保险费用；九、物业公共区域能源耗损管理 ：1. 商城的形象灯光、商城公共路灯、围墙灯、节假日装饰灯光、门 卫室用电、工程值班室用电、 公共设施设备运行费用、 线路耗损等由 全体业主 / 住户按产权建筑面积进行分摊；2. 商城内的绿化用水、 消防用水、公共区域保洁用水及损耗等由全 体业主/ 住户按产权建筑面积进行分摊。十、收费标准：应按管理范围每平方米 1 元（门面）、 0.3 元住房收取物业管理费。十一：其他事项 ：物业公司为地产公司提供服务， 在提供服务过程中所产生的物资成 本及人员成本费用由地产公司支付， 所交由物管公司代为管理的产权 地、物、房。桂林市鑫州物业管理有限责任公司年 6 月 19 日2007