金融调控政策对房地产市场影响对策

金融调控政策对房地产市场的影响及对策2010房地产金融1003班马翔容摘要作为国民经济的支柱产业，房地产业的持续、平稳、安康开展对国民经济整体的稳定快速增长和广阔人民群众的改善生活条件十分重要。然而，当前房地产业在繁荣的外表下存在着很多隐患。房地产价格的持续攀升、开发商投资热情的过度高涨和商品房供给构造的不合理等问题已经引起了社会的普遍关注和政府的高度重视。针对近年来不断上涨的房价，政府频繁出台了一系列宏观调控政策，以到达对房地产市场的控制目的。本文将从金融调控政策角度入手，首先从理论角度分析金融调控政策，其次结合实例分析金融调控政策如何对房地产市场产生影响，最后分析房地产市场主体面对金融政策调整的对策。关键词：金融调控政策；货币政策；利率政策；房地产市场；影响；对策AbstractAsthepillarindustryofnationaleconomy,thesustained,stable,healthydevelopmentoftherealestateindustryforthesteadyandfastgrowthofnationaleconomyasawholeandthepeopleimprovetheirlivingconditionsisveryimportant.However,thecurrentrealestateindustryundertheprosperoussurfacetherearemanyhiddendangers.Reaelstatepricescontinuedtorise,developersinvestmententhusiasmofexcessivehighandmercialhousingsupplystructureisnotreasonable,suchasissuehascausedthewidespreadconcernofsocietyandthegovernmentattachesgreatimportanceto.Inviewoftherisinghousepricesinrecentyears,frequentgovernmentintroducedaseriesofmacro-controlpolicies,inordertoachievecontroloftherealestatemarket.Thisarticlefromtheperspectiveoffinancialregulationandcontrolpolicy,thispaperfirstanalysisfromtheAngleofthetheoryoffinancialregulationpolicy,secondlybiningtheexampleanalysishowfinancialregulatorypolicyimpactontherealestatemarket,inthefinalanalysistherealestatemarketmainbodyinthefaceoffinancialpolicyadjustmentcountermeasures.KeywordsFinancialregulationandcontrolpolicy;Monetarypolicynterestratepolicy;TherealestatemarketInfluence;Countermeasures目录一、金融调控政策及目标1一货币政策1二利率政策3二、我国金融调控政策对房地产市场的影响4一我国历年房地产金融调控政策的回忆4二货币政策对房地产市场的影响7三利率政策对房地产市场的影响9三、房地产公司应对金融政策调整的策略1111一逐步建立多元化的融资渠道二构建部控制与风险管理体系14三提升营销能力，应对金融政策调整的挑战15四加强房地产公司的自我约束16金融调控政策对房地产市场的影响及对策我国房地产行业自改革开放以来得到了快速开展，并逐渐成为国民经济的支柱产业。房地产市场的持续、稳定、安康开展是当前国民经济实现快速增长的重要条件，也是人民生活改善的重要前提。然而,当前房地产市场在外表的繁荣下存在着很多隐患,促使国家出台了一系列调控房地产市场的金融政策。面对中央和地方政府的金融调控政策，房地产公司应对金融调控政策对本企业的影响进展分析，并根据公司自身的特点，制定行之有效的对策。一、金融调控政策的容及目标金融调控政策是中央银行以实现宏观调控目标为目的，采取各种手段调节货币、利率和汇率，从而影响宏观经济的政策和措施的总称。一般而言，金融调控政策主要包括：货币政策、利率政策等。以下将从它们的容，目标，调控机制等方面进展分析。一货币政策货币政策分为广义货币政策与狭义货币政策。狭义货币政策是指中央银行运用各种具体手段控制和调节货币供给量与社会信用额度，以实现其经济目标的政策和措施。广义货币政策指的是所有相关的货币政策，是央行等相关部门针对金融市场采取的一切措施。根据货币政策对总产出的影响，可将货币政策分为两类：扩性货币政策积极货币政策和紧缩性货币政策稳健货币政策。1. 扩性货币政策扩性货币政策通过提高货币供给量的增长速度到达刺激社会总需求的目的。在这一政策影响下,人们将更容易获得银行贷款,但储蓄所得利息将减少。因此，当社会总需求低于社会总供给时，扩性货币政策更为适合经济开展的需要。扩性货币政策推动总需求增长的主要方式是增加货币供给量。此时货币供给量会超过经济正常运行时的货币总需求，从而对社会总需求产生刺激作用，推动社会总需求的增长。由于增加货币供给量会导致利率降低,从而更容易获得贷款,因此经济低迷时较多使用扩性货币政策。2. 紧缩性货币政策紧缩性货币政策通过降低货币供给的增长速度到达抑制社会总需求的目的。此时取得信贷较为困难，利息率也随之提高。因此，在通货膨胀较严重时，国家应采取紧缩性货币政策。紧缩性货币政策推动总需求下降的主要方式是削减货币供给量。当货币供给量低于均衡状态下的货币总需求时，社会总需求增长会得到抑制。减少货币供给量会导致利率上升，使获得信贷更加困难，因此经济扩时采取紧缩性货币政策。3. 货币政策工具货币政策工具是货币政策制定机构为调控货币政策所采取的政策手段。包括调整法定存款准备率、调整央行再贴现利率、公开市场业务。4. 最终目标货币政策的最终目标有以下几方面：稳定物价、充分就业、促进经济增长等。稳定物价：稳定物价的具体目标是抑制通货膨胀、防止通货紧缩、维持币值的稳定。充分就业：通常把但凡愿意并有能力工作的人都能得到较为满意的就业岗位时的就业水平称为充分就业。促进经济增长：经济增长是指国生产总值GDP的增长保持较高且合理的速度。国家常用人均实际GDP的年增长率来衡量经济增长。二利率政策1. 容利率政策是中央银行控制和调节市场利率，从而影响社会资金供求的方针和措施。它是中央银行对信贷规模进展间接控制的重要手段。利率政策工具包括调整中央银行基准利率；调整金融机构法定存贷款利率；制定金融机构存贷款利率的浮动围；制定相关政策对各类利率构造和档次进展调整。2. 利率政策的局限性由于中央银行几乎控制着各个市场的利率，因此我国利率政策效应不存在利率之间的相互影响，但仍然受到多种因素的制约，从而削弱了利率政策的效应。具体来说，有如下几个方面：银行的本钱约束机制并不完善我国国有银行长期以来一直处于垄断地位，本钱核算弱化，部控制机制不健全，且利益分配调整反响迟钝。一般情况下，存贷款利率的调整是同步的，且存贷款利差变动很小。如2002年2月21日降息，存款利率平均下降1.8个百分点，贷款利率平均下降1.08个百分点。近年来相对利差出现扩大趋势，但银行并没有扩大融资规模，而是保持了较高的存款比率。国有银行的垄断地位使金融机构保持了一般利润率，但同时阻碍了利率政策对经济调整作用的发挥。企业资本边际效率下降我国企业长期以来一直采取高负债经营策略，企业拖欠利息已成为普遍现象，导致利率政策调控企业资金需求的效果并不尽如人意。企业在利率下降后的投资规模之所以并未扩大，是因为大多数企业的投资边际效率下降，社会生产出现相对过剩，产品大量积压，增加投资在这样的环境下只会带来更多的资金沉淀。居民投资渠道单一，收入预期降低目前我国居民的投资渠道极为狭窄。由于期货投资、房地产投资等风险较大，除一些人将资金投向股票外，大局部人仍然选择储蓄。也就是说，利率变化并未引起投资倾向的改变。长期以来我国实行低工资、低消费政策，居民又面临着失业、养老、医疗、子女教育等问题，导致我国居民对未来收入的预期降低，因此利率调整难以推动消费和个人投资的增长。二、我国金融调控政策对房地产市场的影响一我国历年来房地产金融调控政策的回忆我国自1993年至2011年出台了一系列重要的房地产金融调控政策。其中代表性政策包括国八条、（新）国十条、23号文件、18号文件等。1.1993年：对房地产业的首次宏观调控1993年，我国房地产市场第一次出现热潮，房地产开发公司如雨后春笋一般迅速增加，房地产开发投资高速增长，以、等城市为代表的房地产市场异常活泼，形成了严重的房地产泡沫。1993年，国务院出台了轨于当前经济情况和加强宏观调控意见?提出整顿金融秩序、加强宏观调控的16条政策措施（通称“国16条）；1994年公布了轨于深化城镇住房制度改革的决定？、？主宅担保贷款管理试行方法？，提出全面推行住房公积金制度，使用用住房公积金发放的贷款，贷款利率略高于存款利率。2.1998年：推进住房制度改革，使住宅业成为新的经济增长点1997年亚洲金融危机爆发后，我国经济开场出现通货紧缩，房地产市场陷入低潮。为刺激消费、拉动需，国务院于1998年7月公布了优于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建立的通知？箭称“23号文件），明确提出了停顿住房实物分配，逐步实行住房分配货币化的住房制度改革，促使住宅业成为新的经济增长点。3.2003年：调整个人住房贷款政策，完善房地产市场体系从2003年开场，我国房地产业开展迅速，局部地区出现过热苗头。由于2003年起土地使用权全面施行招、拍、挂出让方式，使地价和房价大幅上涨。而从1998年开场实行的房地产信贷给尚不完善的中国银行金融体系带来了巨大的潜在风险。2003年6月，中国人民银行下发了线于进一步加强房地产彳S贷业务管理的通知？他称121号文件），对商业银行个人住房贷款政策做出调整，同时提出了加强房地产开发贷款管理、引导规贷款投向、严格控制土地储藏贷款发放的新要求。121号文件规定对购置高档商品房、别墅或第二套以上（含第二套）商品房的借款人，适当提高首付款比例，不再执行优惠住房利率规定。2003年8月，国务院出台了轨于促进房地产市场持续安康开展的通知？箭称18号文件），首次明确指出“要坚持住房市场化的根本方向，不断完善房地产市场体系，更大程度地发挥市场在资源配置中的根底性作用，并提出促进房地产市场持续安康开展是保持国民经济持续快速安康开展的有力措施，对符合条件的房地产公司和房地产工程要继续加大信贷支持力度。4.2005-2007年：以稳定房价为目标2005年房地产开发虽然继续保持着快速开展的惯性，但增速明显减缓。然而，房价快速上涨的势头仍然没有改变，以、为代表的全国众多城市房价迅猛上涨，房价成为社会关注的焦点。为了抑制投资过热、调整住房供给构造、稳定房地产价格，国务院办公厅于2005年3月底下发?关于切实稳定住房价格的通知?（简称“国八条），提出“保持住房价格特别是普通商品住房和经济适用住房价格的相对稳定，是维护广阔人民群众切身利益的一项重要工作，把稳定住房价格提到政府工作的重要议事日程。4月，国务院常务会议公布了?国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知?（简称“新国八条），对“国八条进一步细化、延伸。2006年5月，国务院常务会议通过了有针对性的六项措施（简称“国六条），将调整住房供给构造作为调控的关键。提出“重点开展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房。各地都要制定和实施住房建立规划，对新建住房构造提出具体比例要求。2007年，以稳定房价为诉求的房地产调控进一步深化。土地、信贷、税收等旨在为房地产市场降温的各项调控政策密集推出，从土地管理、规市场秩序、抑制投机（以抑制外商投资房地产为重点）、调整住房构造等各个方面全面调控。5.2008-2011年：调控政策不断反复2008年是调控政策不断反复的一年。年初货币政策由“适度从紧改为“从紧，而财政政策继续保持稳健。下半年随着世界金融危机的影响扩大，央行宣布降低利率和存款准备金率，货币政策由“从紧向“适度宽松转变。在年初调控政策和金融危机的影响下，房地产投资明显下降，房地产市场成交量日减，房价也有所下降。然而，在调控效果刚刚显现时，货币政策再次松动，最终导致前功尽弃。2009年，中国房地产市场从年初的“试探性抄底，到年中的“放量大涨，再到年底的“恐慌性抢购，短短一年间，中国楼市迅速由低迷转变为亢奋，由萧条转变为繁荣，调控目标由“清理库存转变为“挤出泡沫。2009年12月，为遏制房价过快上涨，中央政府决定停顿实行二手房营业税减免优惠政策，将个人住房转让营业税免征时限延长至5年，以到达遏制炒房的目的。随后，国务院提出了四条具体措施（简称“国四条）：“增加普通商品住房的有效供给；继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房；加强市场监管；继续大规模推进保障性安居工程建立，以完善房地产市场，促进房地产市场安康开展。同时国务院各部委相继出台调控细那么，再次由刺激房市政策转为稳定房价。2010年第一季度房价仍然持续攀高，以稳定房价为核心的房地产市场调控到了关键时刻。4月27日，国务院发布了?国务院关于坚决遏制局部城市房价过快上涨的通知?（简称“国十条），被称为“史上最严厉的调控政策。2011年1月26日，国务院推出了新的八条房地产市场调控措施新国八条，要求强化差异化住房信贷政策，对贷款购置第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。（二）货币政策对房地产市场的影响1. 利率变动对房地产市场的影响房地产行业是资本密集型产业，可以敏感地反响出利率的变化，因此利率上涨可以挤出房地产市场的资产价格泡沫。出于货币政策的需要，中国人民银行会及时使用利率政策手段，对利率构造和水平进展调整，从而影响房地产市场供求状况，实现控制房价的目的。2. 存款准备金率调整对房地产市场的影响央行通过调整存款准备金率对金融机构的货币创造能力产生影响，从而对货币供给量进展间接调控。对房地产市场来说，考虑到对商业银行放贷数额在一定程度上的制约，上调存款准备金率将会影响房地产市场的资金来源，从而对房地产市场过热产生抑制作用。另一方面，上调存款准备金率，会使银行重新对个人住房贷款作出评估，这将在一定程度上对个人住房市场产生抑制作用，从而缓解房地产市场过热的情况。3. 货币供给量变动对房地产市场的影响当中国人民银行增加货币供给量时，房地产投资会大幅增加，居民购房需求得到刺激，使房地产市场出现热潮。当央行降低货币供给量时，房地产公司在资金流短缺的制约下不得不停顿一些未完工工程，损失一局部已投入的资本，房地产市场将由繁荣将走向萧条。2011年7月，货币供给量M2由15%下降至13%，随着货币供给量增速的下降，2011年10月房地产销售面积同比下降9.4%，价格指数下降0.14%，2012年第一季度房地产销售面积同比下降13.6%，房地产市场量价全面下滑，显示出货币供给量变动对房地产市场的影响。4. 不动产信用控制对房地产市场的影响不动产信用控制是中央银行对以商业银行为代表的金融机构向客户提供不动产抵押贷款的管理措施。主要包括贷款最高限额限制、贷款的最长期限规定和最低首付额规定等。限制房地产投机，抑制房地产泡沫是不动产信用控制政策调控的主要目的。5. 优惠利率对房地产市场的影响优惠利率是指中国人民银行对国家进展重点扶植的某些部门、行业和产业规定低于一般水平的利率，以刺激这些部门和行业的生产积极性，实现产业构造和产品构造的调整和优化。如果政府降低房贷利率，使其低于贷款利率的平均水平，房地产市场就会积极蓬勃的不断开展，甚至出现过热苗头。6. 2003年-2008年货币政策调整对房地产市场的影响实证2011年7月，货币供给量M2由15%下降至13%，随着货币供给量增速的下降，2011年10月房地产销售面积同比下降9.4%，价格指数下降0.14%，2012年第一季度房地产销售面积同比下降13.6%，房地产市场量价全面下滑，显示出货币供给量变动对房地产市场的影响。自2003年开场，我国房地产投资快速增长，出现了过热迹象。2005年房价快速上涨的趋势没有改变，以、为代表的全国众多城市房价迅猛上涨，房价成为社会关注的焦点。在房地产价格上涨的大趋势背景下，央行自2003年9月21日开场上调我国存款准备金率。至2008年6月7日，央行先后20次上调存款准备金率，由7%上调到17.5%，提高了10.5个百分点。其中有三次上调一个百分点。2007年一年之上调了十次，高达五个百分点。见图1、图2存款准备金率的上调是央行紧缩银根的重要手段，影响了房地产企业特别是中小房地产企业获得银行贷款，同时对购房者获得个人按揭贷款产生了严重困难，从而抑制房地产工程投资、开发和销售。因此存款准备金率的上调，对房地产市场调整起到了一定推动作用。“二 H 三.bd-K 上brtuc5廿安危 1:廿1 .旗 3二工一.常川工fvls he*a 匚工工上门三二heHfl =亘？ 一三一壬* m7f*匚23士 蔓蒿 tzXE,二斑最正tJA 工三三才2/LE4 j-JHfl turtK器 wm图1-20帕年存款准备金率调整情猊赛料来源3中国人艮出行网站Yhup；Z/www.存款准备金率趋势图图220072010存款准备金调整情况资料来源：中国人民银行.pbc.gov.2008年9月16日，存款准备金率下调至6%,是近九年的最低点。存款准备金率百日下调四次，其中三次幅度超过一个百分点。其型金融机构下调至14%,中小机构下调至13%见表1。存款准备金率的下调使房地产市场出现了回暖迹象。表12008年存款准备金率下调幅度较大情况时间调整后%调整幅度百分点2008年9月16日16.5-12008年9月25日15.5-12008年12月5日大型金融机构14.0中小金融机构13.0-1-2三利率政策对房地产市场的影响1 .利率政策对房地产开发商的影响我国房地产公司目前仍以商业银行贷款作为主要间接融资渠道，而利率是房地产公司使用资金付出的本钱的反映，利率的上下反响了房地产公司融资本钱的变动情况。中央银行通过上调法定存款准备金率，借此影响银行房贷规模，对而从房地产企业的资金来源产生间接影响。一方面，贷款利率提高，对房地产公司而言意味着融资本钱增加，企业的本钱曲线会向上移动，利润空间变小，企业只能开发预期利润率高的工程，淘汰预期利润率低的工程。可见，实行从紧的货币政策，提高贷款利率，可以起到减少投资的作用，有利于抑制房地产市场上的过度投资。另一方面，提高贷款利率使房地产开发商的融资本钱提升，降低了整体开发能力，使房地产市场供给相对缺乏。银行信贷，尤其是房地产信贷会在长期影响房地产价格，这样一来，缩小信贷规模会使企业贷款变得困难，对于经营绩效差、融资渠道单一的企业来说，提高贷款利率会提高它们的经营难度，使之退出房地产市场。对于那些融资渠道较多、实力雄厚的企业，提高贷款利率对它们的影响相对较小。可见，利率调整有利于促进房地产开发市场上的优胜劣汰，促进房地产行业的整合。2 .利率政策对购房者的影响目前，房地产市场上的购房者主要分为两类：一类是为了改善生活条件的自住购房；另一类是以实现财富的保值增值为目标的投资性购房。下面我们以利率上升为例，分析利率政策对这两类购房者的影响。对于自住购房者而言，他们购房的主要目的是为了改善居住条件。利率上升会使这类购房者的还贷数额增加。虽然对急需购房的家庭来说，房屋和房地产贷款的需刚性的，但也许原来要买100平方米的房子，现在就会考虑买80平方米的房子，原来准备贷款30万，现在就会考虑只贷款15万了。对于已贷款购房者来说，利率上升会增加其还贷压力，促使一些购房者提前还贷或局部提前还贷。综上所述，利率上升会使消费者对房贷的本钱预期大幅提高，从而对房地产市场过热起到一定的冷却作用。因此购房者的购置能力下降，势必会对房地产市场产生一定的影响。对于投资性购房者而言，利率上升后，房地产公司的融资本钱提高，这会使房地产投资者对房地产价格的预期发生变化，房地产投资者必须提高房屋出售价格才能确保其收回投资本金。由于近年来房地产价格呈现出不断上涨的趋势，从调整后的房地产价格指数来看，从1999年第四季度开场，我国房地产价格指数均超过100。也就是说，房地产市场价格持续上涨，使房地产投资的收益率相对提高，而市场利率的调整还缺乏以吸引投资者，使其改变投资方向，因此缺乏以抑制房地产投资需求。从上述分析可以看出，利率上升在一定程度上会抑制普通住房的消费需求，但对投资需求影响相对较小。3 .2004-200存利率变化对房地产市场的影响实证为了抑制过热的房地产市场，2004年10月29日，央行上调一年期贷款利率至5.58%,利率政策开场进入上调周期。至2007年12月21日，央行先后八次上调贷款利率，共计上调了1.89个百分点。在其他利率不变的情况下，住房公积金贷款利率2005年3月17日上调了0.18个百分点，提高了公积金贷款本钱见表2。持续近五年的贷款利率上调，特别是2007年一年六次上调贷款利率，在一定程度上抑制了贷款购房者的增加，同时增加了房地产公司的融资本钱。表22004-2007年贷款利率调整情况调整时间一年期人民币贷款利率调整容2004年10月29日5.58一年期人民币贷款利率上调0.27个百分点2005年3月17日-住房公积金贷款利率提高了0.18个百分点2006年4月28日5.85金融机构人民币贷款利率上调0.27个百分点2006年8月19日6.12一年期人民币贷款基准利率上调0.27个百分点2007年3月18日6.39上调金融机构人民币存贷款利率0.27个百分点2007年5月19日6.57一年期人民币贷款利率上调0.18个百分点2007年7月20日6.84上调金融机构人民币存贷款利率0.27个百分点2007年8月22日7.02一年期人民币贷款利率上调0.18个百分点2007年9月15日7.29一年期人民币贷款利率上调0.27个百分点2007年12月21日7.47一年期人民币贷款利率上调0.18个百分点2003年6月，央行下发了121号文件，规定房地产企业申请贷款自有资金不得低于开发工程总投资的30%;银行不得向房地产公司发放缴交土地出让金的贷款；对土地储藏价格发放的抵押贷款不彳#超过土地评估价值的70%,期限不得超过2年；承建房地产建立的建筑企业获得的流动贷款不得垫资房地产开发工程。对个人房贷规定：银行只能对购置实体已封顶住房的个人发放贷款；商业用房贷款的抵借比不得低于60%,期限不得超过10年；购置第二套住房的，适当提高首付比例，不再执行优惠住房利率。这是中国住房制度改革以来，第一次采取抑制房地产过热的措施。121号文件给当时主要依赖银行信贷融资的房地产市场提出了挑战。根据统计快报显示，2003年房地产企业资金来源中自有资金仅占15.2%,而到2008年这一比例上升到22.8%=为房地产企业多渠道融资提供了动力。2007年9月，央行，银监会出台二套房贷款政策，规定第二套住房贷款首付不得低于40%、利率执行基准利率的1.1倍，从银行角度严格控制房地产金融风险，抑制了房地产投资和投机行为。2008年6月，国家明确指出要保持房地产市场的稳定，切实防金融风险。9月16日，央行开场降息并下调存款准备金率。贷款利率在百日五次下调，一年期人民币贷款基准利率下调了2.16个百分点见表3。10月22日，央行出台相关政策：金融机构对居民首次购置普通住房和改善型普通住房提供贷款，其贷款利率下限可扩大为贷款基准利率的70%,最低首付比例调整至20%。利率的下调使房地产市场逐渐趋热。表32008年贷款利率下调情况调整时间一年期人民币贷款利率调整容2008年9月16日7.20一年期人民币贷款基准利竹调0.27个百分点2008年10月9日6.93一年期人民币贷款基准利竹调0.27个百分点2008年10月30日6.66一年期人民币贷款基准利竹调0.27个百分点2008年11月18日5.58一年期人民币贷款基准利竹调1.08个百分点2008年12月12日5.31一年期人民币贷款基准利率下调0.27个百分点三、房地产公司应对金融政策调整的策略一逐步建立多元化的融资渠道房地产开发过程中最重要的因素是资金，房地产公司迫切需要通过多渠道的融资活动来满足房地产公司对资金的需求，对房地产公司来说，金融市场多元化促使房地产公司积极寻求银行贷款以外的融资渠道，房地产公司上市、发行企业债券、信托工程融资房地产投资基金等都是比拟理想的融资方式。房地产公司通过多渠道融资，可以有效缓解房地产工程建立过程中的资金需求压力。在党的第十六届三中全会上，首次提出了“要大力开展资本市场，扩大直接融资比例的新要求。对于有条件和实力的房地产公司来说，这是探寻除银行贷款以外的其他融资方式的大好时机。房地产公司要抓住机遇，在现有融资渠道的根底上向融资多元化方向开展。这不仅有利于房地产公司的资金筹集，还有助于房地产公司分散风险。1 .银行贷款房地产公司的融资构造具有明显的依赖银行贷款特征，商业银行的重要地位决定了银行贷款是房地产融资活动最重要的资金来源。尽管对于房地产公司来说，由于银行贷款受利率政策的影响很大，因此随着银行贷款门槛越来越高和非银行融资渠道正加速开展的双重影响，银行贷款在房地产融资总额中的比例正在逐渐减少。但是在短期，我国房地产开发投资中住宅投资比重不会大幅下降，房地产公司对银行贷款的依赖是不可防止的，而且还有可能进一步扩大。2 .发行股票发行股票是房地产公司融资的最正确途径。它不仅能进展大量的直接融资，使企业获得永久资本，提高企业自有资本率，而且可以将经营风险分散给投资者或投机者共同承当。房地产公司公开上市，可以吸收社会上的小规模闲散资金，从而扩大房地产业的融资渠道；公开上市之后，房地产公司必然会加大运行的透明度，对企业的经营进展多方面监控，包括对财务、决策、机制、架构等方面种种的监视，促进企业良性化开展；房地产股票上市，必须经过证监会严格的审核，这无疑会提升房地产公司的社会认知度,带来良好的声誉，促进销售。以2011年为例，万科、金地、保利等房地产公司通过股票市场融资，成为了房地产市场上的龙头企业见表4。房地产公司通过上市筹资速度快，筹资数额大，且筹集到的资金是以自有资金的形式永久使用的，无还款期限。因此，对于一些规模较大的开发工程，尤其是商业地产开发具有很大的优势。表42011年主要房地产公司股权融资数额公司名称增发金额亿元万科A(000002)100金地集团（600383）180金融街（000402）100宁环球(000718)110保利地产（600048）703 .房地产债券融资房地产债券是企业债券的一种。与银行贷款相比，债券融资筹资本钱较低，筹资数额较大；与发行股票相比，债券融资融资本钱低，且公司控制权不会被稀释。随着2004年?a务院关于推进资本市场改革开放和稳定开展的假设干意见？的出台,国家对于债券融资的态度有了实质性改变，房地产开发企业的债券融资空间会因此增大。房地产公司应抓住这次时机，开展自身的债券融资渠道。2008年，万科公司发行了面值达人民币59亿元的债券，其中有担保品种发行规模为人民币30亿元，无担保品种发行规模为人民币29亿元。通过债券融资的方式，万科公司在金融危机冲击我国市场的大背景下，成功募集到了所需资金，解决了公司的资金困难。4 .信托工程融资在银行贷款门槛提高的情况下，房地产信托已成为近年来开展异常迅速的房地产融资方式。我国房地产信托是指信托投资公司发挥专业理财优势，通过实施信托方案筹集资金用于房地产开发工程，为委托人获取一定收益的投资方式。自2001年我国信托投资“一法两规(?信托法?、?信托投资公司管理方法?、?信托投资公司资金信托管理暂行方法?)相继出台以来，信托公司在房地产资金融通市场上开场扮演起日趋重要的角色。伴随着信托“一法两规的公布和实施，极推动了中国信托制度功能的发挥，促进了信托业的快速开展；同时为应对近几年世界金融危机的影响，国实施四万亿元投资方案，给国房地产信托的快速开展带来了契机。2011年上半年，房地产信托经历了一轮快速成长，二季度房地产信托资产的数额已达6052亿元，比一季度4869亿元超出24%左右，占信托资产总额的比例高达16.91%。在房地产公司融资需求的拉动下，房地产信托的规模和占比频频刷新历史记录。目前，房地产信托已经成为银行贷款之外的一条重要金融渠道，在社会上的认知度不断提高，面对稳中有紧的货币政策，房地产信托依然备受各界关注。5 .房地产信托投资基金房地产投资信托基金(RealEstateInvestmentTrusts简写为REITs),是一种由专门资产管理机构发行的、聚集特定多数投资者的资金进展房地产投资、并将投资净收益分配给投资者的一种信托基金。由于房地产信托投资基金对房地产企业的投资属于股权投资，不会给企业增加债务负担，同时，它又以降低风险为根本原那么，在一个房地产企业的投资不会超过基金净资产额的一定比例，使企业不会丧失自主经营权。REITs在国外已有多年的开展经历，其运行和监管体系已经相当完善。我们可以借鉴国外的先进经历，加强我国信托投资基金的运行与监管体系建立，使REITs成为房地产信托开展的最终目标。6 .融资租赁融资租赁是一种特殊的投资信贷方式。融资租赁公司为承租人购置资产提供资金，所购得的资产以租赁的形式归承租人使用。承租人在获得资产设备使用权的同时，资金的需求也就得到了满足。由于融资租赁同步进展融资与融物，因此出租人不仅能准确把握资金的流动方向，同时对承租企业也有较强的约束力。融资租赁出租物的所有权与使用权是别离的。一般的信贷投资是企业直接获得银行贷款，自行购置设备、生产资料等资产，购得资产的所有权与使用权同时归借款人所有。融资租赁方式所购资产的所有权始终属于出租人，承租人只能在租赁期支付租金获得资产的使用权，但在租赁完毕时，具有留购、续租、退还设备的选择权。目前，我国商业房地产公司，使用融资租赁手段进展融资的普遍形式是售后租回，产权型商业房地产的销售常用这种方式。但此种方式需要分割商业房地产整体产权，这既不利于对商业房地产整体产权的维持，也难以对商业房地产部实行统一经营，而杠杆租赁以向租赁公司提供优惠政策的方式刺激租赁公司购租，降低承租人的租赁本钱，解决了售后租回方式存在的弊端，因此杠杆租赁将成为我国未来商业房地产融资的重要方式。二构建部控制与风险管理体系部控制和风险管理是现代企业加强管理,提高经营效率,实现经营方针和目标的有效工具和手段,对房地产开发企业来说尤为如此。1. 房地产企业部控制环境的完善第一，为了确保每个岗位及员工都能按企业部控制制度的规定办理每一项业务，管理者应提高部控制意识，以身作那么，严格按部控制制度办事。第二，建立完善的公司治理构造。只有当股东大会、董事会、监事会分别按其职责行使决策权、执行权和监视权，形成科学有效的职责分工和制衡机制，才能对公司治理构造进展完善，充分履行其监控、引导和监视的职责。第三，加强公司部沟通,培养员工的团队合作精神。公司可以通过部、员工合理化建议、公司主题论坛、职代会等沟通渠道倾听员工对公司的诉求,对其中的合理化局部做出回应，营造和谐的公司部环境，培养各部门员工横向与纵向的团队意识。2. 构筑严密的部控制体系首先，在企业经营全过程中建立以防为主的监控防线。有关人员在从事业务时,必须权责别离,制止一个人独立处理业务的全过程。其次，要设立事后监视,即在会计部门常规性的会计核算的根底上,对其各个岗位、各项业务进展日常性和周期性的核查,建立以堵为主的监控防线。最后，成立一个直接归董事会管理并独立于被审计部门的审计委员会。审计委员会通过部常规稽核、离任审计、落实举报、监视审查企业的会计报表等手段,对会计部门实施部控制。3. 加强房地产企业部的信息沟通房地产公司应建立自己的信息系统,保证信息的搜集、储存、加工、输出和使用等环节的正常运行,满足企业的信息需求。优良的信息系统要拥有保证信息完整性的能力，为此企业应当运用计算机、网络等多种先进手段来构建企业的信息系统。同时,企业的信息系统应能保证信息提供的准确性,减少信息传递过程中有意和无意的错漏。4. 构建风险管理控制框架和流程对于大型房地产公司来说,一个风险管理系统的建立对于企业管理体系的完善是非常必要的。房地产公司应设立专门的风险管理岗位,对风险管理流程进展设计,对工程相关的各个部门进展风险管理。在风险控制框架中,要从本钱、进度等指标上对各部门风险进展分级管理,这要与各部门不同的权责围结合进展。工程的整个生命周期都存在风险。各部门要制定各自的风险管理流程,以岗位为单位实施，并做好风险预算，以保证风险发生时,本部门能采取一系列的既定措施，以控制风险的扩大。三提升营销能力，应对金融政策调整的挑战1. 加强市场分析，增强市场把握力房地产公司应深入研究宏观经济政策对房地产市场的影响，准确把握市场营销环境中的时机与威胁。同时加强对市场的预测，掌控市场变化脉搏，在预测过程中及时设定和调整目标市场。分析过程中最重要的是重视消费者需求分析，以准确把握房地产市场需求趋势。房地产公司还应正确处理好市场定位、宣传推广、产品定价与营销渠道之间的关系，提升营销筹划的能力。2. 加强队伍建立，提高营销执行力企业营销能力的强弱，取决于营销队伍素质的上下。因此，房地产企业应打破传统观念，建立营销人才引进、培养、开展、鼓励有机地结合起来的新机制，创立有利于人才发挥所长的工作环境，营造交流沟通的企业气氛，健全规可行的培训制度，构建员工参与管理机制，不断提高员工满意度，增强企业凝聚力。3. 发挥综合优势，实施整体营销整体营销，是指企业在开展市场营销工作过程中，以提升整体客户价值为目标，以关联产品整体组合特征为根底，运用整体营销传播手段，引导顾客产生“好企业出好产品的联想。整体营销通过点、线结合形成整体营销网络，覆盖整个目标市场，到达树立整体形象、打造整体品牌、提升总体效益的目的。四加强房地产公司的自我约束中国房地产泡沫的产生及其影响金融活动的一个重要原因，就是有些房地产公司不能正确按照市场规那么办事，危害银行及消费者利益，最后导致中国房地产泡沫的产生，并且使泡沫最后转化为金融风险。1. 房地产公司要勇于承当风险房地产公司自身要考虑勇于承当风险的问题。勇于承当风险，就要考虑提高自己的自有资本比例。如果房地产公司仅靠银行贷款来从事房地产开发的话，银行最终会承当全部的经营风险，也就是说房地产公司把自身的经营风险都转化为金融风险。在房地产公司不提高自筹资金比例的条件下，运用银行贷款从事房地产开发，其结果就会使银行和房地产公司共同承当风险，这是一种错误的运营方式。因此，房地产公司自律的一个重要容，就是要勇于承当风险，想方法提升自己的自有资金比例，那些有能力提高资本金比例的房地产公司更应该考虑这个问题。否那么，整个房地产市场的经营风险可能都会转嫁到银行身上，破坏金融市场的稳定。2. 房地产公司必须要尊重市场如今房地产市场开展前景非常好，人们对住房的需求不断提升，这种住房需求的提升，必然会推动房地产行业的快速开展，因此房地产公司应该尊重房地产市场。但是房地产市场上，各种欺诈购房者的现象仍不断发生。房地产领域里的各种消费者投诉之多，已经成为我国投诉之最。如果继续采取欺诈购房者的方式进展房地产销售的话，必然将抑制购房者的需求，最后使房地产市场本身受到损害。房地产公司应该尊重房地产市场，并积极培育和引导这个日益增长的市场。如果房地产公司无视消费者应有的权益，那么必然会导致房地产消费者的需求受到抑制，其结果必然是大量的房子卖不出去，房地产市场出现剧烈波动，最终导致房地产泡沫及金融风险的产生。3. 要不断的提高核心竞争力房地产公司应该不断的提升自身的核心竞争力。房地产行业在我国是新兴产业，容易赚钱，有些房地产公司可能赚了钱，但同时并没有伴随着核心竞争力的提升。这就要求房地产公司要进一步提升自身的核心竞争力，解决自身部存在的的问题，否那么会不利于自身的开展。我们有一些房地产公司刚刚成立起来，可能因为各种机遇做了一些好工程，但是这并不意味着核心竞争力的提升。随着房地产市场的开展，房地产公司只有进一步提升自己的核心竞争力，才能在不断激化的市场竞争中占得一席之地。所以，房地产公司自我约束的一个重要容，就是提升自身的核心竞争力，全方位推动公司部改革，推动自身的持续稳定开展。.word.zl.参考文献1 海涛.房地产金融M.XX：XX大学出版，20132 NicoB.Rottke.RealEstateCapitalMarketsanInternationalPerspectiveonFunctionality,SubprimeCrisisandFutureDevelopmentsM.：，2012.23 董藩，安平.房地产金融M.：清华大学，2012.54 袁一泓.从沸腾到癫狂：泡沫背后的中国房地产真相M.：经济，2011.45王耀宗，王景跃.谈利率调节效应与中央银行宏观调控J.金融管理干部学院学报，2000.1:476 经荣，吕萍，乔志敏.房地产经济学M.：中国人民大学,20087 中国银行业从业人员资格认证办公室.公共根底M.：中国金融，2013.48 黄达.货币银行学M.：中国人民大学，2000.79 高鸿业.西方经济学宏观局部M.：中国人民大学，2007.310旭，王翔金融调控对房地产市场影响分析J,商品与质量2011.311 王刚.货币政策调控对房地产市场的影响研究D，西南财经大学，201012 云,利兵,力军.我国货币政策传导机制理论与实践的探讨J.商业时代.2009(09)13 谦.我国金融政策对房地产业影响的效应分析D，工商大学，201014宗怡货币政策如何应对房地产泡沫一一中日比拟分析J亚太经济.2007(04)15 汪旭东.基于财政金融政策的房地产市场调控研究D，华南理工大学，201016 经荣.房地产经济学M.中国人民大学,200217吴文杰.浅论宏观调控背景下商业银彳T房地产信贷风险的防J.经济师.2010(07)18 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