咸宁工业园控制性详细规划说明书

控规说明书说 明 书 目 录第一章 规划背景3第二章 规划依据及规模3一、规划依据3二、用地范围与规模3第三章 区位分析及现状条件评价4一、区位分析及开发条件4二、咸宁现状产业状况6三、用地现状及评价7四、生态现状9五、建筑现状10六、园区用地适应性评价10第四章 开发策略11一、园区产业发展策略11二、园区整体开发策略11第五章 规划原则及建设目标12一、规划原则12二、规划工作重点12三、园区定位13第六章 用地规划及建设开发控制13一、规划结构及功能分区13二、用地布局13三、规划导控15第七章 道路交通与竖向规划22一、道路网系统规划22二、道路横断面设计23三、道路交叉口设计23四、交通设施规划23五、竖向规划23第八章 空间环境规划24一、总体构架24二、绿地系统规划24三、景观系统规划24四、空间环境设计25第九章 专项工程规划27一、给水工程规划27二、排水工程规划28三、供电工程规划29四、燃气工程规划30五、电信邮政规划31六、环卫规划31七、环境保护规划32八、防震减灾规划33九、管线综合规划34第十章 近期建设34一、分区建设规划34二、近期建设34第十一章 规划实施建议及管理措施35湖北温泉经济技术开发区长江产业园控制性详细规划说明书第一章 规划背景位于咸宁城区东侧的“湖北咸宁温泉经济技术开发区长江产业园（以下简称“咸宁长江产业园”）”是2005年初咸宁市市委、市政府为加快咸宁市经济发展，落实“兴工强市”政策，全力打造的龙头工程；也是咸宁城区用地东扩，提升城市品质的主要环节。为了建设一个高起点、有特色的生态型产业园，吸引投资，扩大招商平台，并引导园区快速、有序、合理的开发建设，根据湖北温泉经济技术开发区长江产业园概念性总体规划的客观布局和指导方针，特编制本规划。第二章 规划依据及规模咸宁长江产业园位于咸宁市城区东北部，紧邻银泉大道、京珠高速公路联络线、107国道和贺胜路，是咸宁城市拓展的重要空间和经济发展的重要载体。一、规划依据u 中华人民共和国城市规划法，1989.12u 城市规划编制办法， 1991.9u 咸宁市城市总体规划（19992015），1999u 湖北省控制性详细规划技术规定（试行），1998u 工业项目建设用地控制指标（试行），2004.11u 工程建设标准强制性条文（城乡规划部分），2000.8u 城市规划强制性内容暂行规定，2002.8u 湖北省城市规划强制性内容编制细则（试行），2004.3u 其它城市规划及工程建设的相关规定和标准二、用地范围与规模1用地范围本次规划范围东面以城市外环路道路中心线外拓400米及贺胜路道路中心线为界；南面以松林路道路中心线和十六潭路道路中心线往南拓540米为界；西面以银泉大道道路中心线、京珠高速联络线道路中心线为界；北面以107国道道路中心线为界，围合成的区域，规划区面积为1059.13公顷。2人口规模现状人口规模为5580人。鉴于人口规模预测的难度越来越大，人口预测在城市规划编制中的地位也越来越务虚的情况，根据2005年9月29日咸宁长江产业园概念性总体规划专家评审意见，本次产业园的人口规模预测将通过一个可以上下波动具有弹性的区间来表示，且结果也仅仅作为参考。（1）居住人口规模预测根据产业园实际情况，产业园区内居住人口规模包括三个部分：一是原有居民的还建人口；二是综合服务区的生活人口，三是科研人口。l 还建人口根据园区管委会以及咸宁市城市规划设计院提供的资料，居民还建总人口约为：5580人。l 综合服务区的生活人口综合服务区规划用地面积为41.4公顷，相当于一个居住区规模。根据城市居住区规划设计规范（2002年版），第建筑气候区多层居住区人均用地面积为1927m2/人，按此标准计算，综上综合服务区生活人口规模约为：1500022000人。l 科研人口根据长江产业园的办学意向，科研培训中心人口规模约为：1000020000人，用地为57.35公顷。（2）就业人口规模预测园区工业用地为388.95公顷（不含工业控制用地），参考国内相关高新技术类产业园的人口标准，按150200人/公顷进行预测，则园区工业就业人口约为5830077800人，就业人口部分居住于园区的综合服务中心，部分人口居住在园区周边或城区的居住区。第三章 区位分析及现状条件评价一、区位分析及开发条件1城市振兴的启动点咸宁城区的城市空间演变经历了如下过程：古镇姊妹城新生长点的出现有机分隔的组团式城市。自1965年咸宁专区专员公署设立以后，在温泉山一带形成中心，向周围扩展，从而形成了相向发展的永安、温泉两个姊妹城。90年代以后落成的行政中心、体育中心等在浮山一带形成了新的城市生长点，大大加强了咸宁城市相向发展的趋势。进入21世纪，咸宁城市发展速度大大加快，城市空间范围不断扩大，区域合作和竞争的加强也呼唤一个强大的发展平台，而由于淦河、京广铁路和107国道等门槛限制，向东发展将是城市未来发展的必然选择方向。位于城市东部的产业园无论从时间上还是空间上判断都将是咸宁城市未来空间拓展的引爆点。2城市组团式发展新的增长点咸宁城区由于自然山体的分隔，正形成一个有机分隔的组团式城市。城区主要分成三个组团：永安、温泉和中心片区。永安老城区的商贸、交通和工业等职能突出，温泉片区的教育、科研、休疗养、旅游服务等职能突出，而浮山新区则逐渐成长为全市的行政、文化、体育中心。处于工业化初期向中期过渡的咸宁，尤其需要强有力的工业支撑，而已有各组团的功能都没有涉及到工业，建设一个以产业为主导的综合性组团将是现阶段咸宁城市发展的必然选择。咸宁现有的工业“小而散”，很难推动工业化过渡阶段的城市发展，只有企业聚落带来的集聚效应和规模效应才能给城市经济发展装上一个强大的经济引擎。因此，从城市发展的角度而言，这里的产业园不能只是纯粹的工业园区，它将是城市的新生长点，能促使咸宁市形成有机分隔的组团式城市格局。3城市交通系统发展的触发点园区周边有107国道、京广铁路、京珠高速联络线等，对外交通相当便利。连通永安和温泉的银泉大道构成了基地的左边缘，与市内各区域联系紧密。随着规划中的外环路、金桂大道、青龙路和十六潭路等建成，与市区的联系更加紧密。产业园完整的道路系统将成为城市交通系统的有机组成部分，是城市交通发展的触发点。4开发条件分析（SWOT）1）机遇（Opportunity） “科学发展观”的提出以及我国经济增长方式的变化，“中部崛起”逐步上升为国家战略，中部地区面临着前所未有的大好机遇；咸宁地处我国地区生产要素由东向西转移的承接区域，承东启西的战略机遇明显，产业园建设和发展的宏观环境比较乐观，区位条件良好。 咸宁市位于京珠南北经济走廊，近年来港澳台投资重点开始向内地转移，高、新、尖企业逐渐向内陆转移，由此带来的诸如资金、人才、技术等硬软设施使咸宁的投资环境得到空前的改善，产业园发展的外部环境极其优越。 目前，武汉城市圈逐步成熟，对国内外的吸引力越来越大，必将成为信息、人才、资金的新聚集地。咸宁位于武汉“1+8”都市圈内部，经济受辐射效应显著，武汉经济的外溢和产业的更替将为产业园的发展带来机遇。2）挑战（Threat） 咸宁处于武汉城市圈的外层，武汉相对强大的集聚效应将对临近的咸宁产生强大的吸引力，产业园对人才、资源、资金的引进受到严峻的挑战。 地区内现有的企业已成规模，市场经营路线与经营渠道也已比较成熟，产业园的建立必将与本地区现有企业争夺市场份额，市场挑战局势严峻。 在咸宁城区周边的城市，如赤壁市等也正在积极快速的发展工业，并已规划建设了规模较大的工业园，这将对本产业园的发展提出新的挑战。3）优势（Strength） 咸宁东临赣北、南接潇湘、西望荆楚、北靠武汉，其产业园地处咸安区，是武汉大都市经济圈与赣湘经济走廊的必经之地，经济区位优势明显。 产业园北邻京广铁路、京珠高速公路以及107国道等国家及省级重点交通干线，距长江潘家湾深水码头仅30公里，距天河国际机场90公里，交通比较便利，物流及交通区位优势明显。 咸宁拥有丰富的生态自然资源，森林覆盖率达49.98，是闻名全国的“桂花之乡”、楠竹之乡“、“苎麻之乡”、“茶叶之乡”；此外，矿产种类繁多，镁、锑、独居石、化工用白云岩均居湖北省第一位，黄金、稀土、云母、石煤、大理石等优势矿种开发利用价值大。优越的自然资源为不同性质的工业提供了丰富的原材料来源，有利于扩大产业园的工业种类。 咸宁工业已初步形成了机电、纺织、轻工、建材、医药化工、冶金六大特色支柱产业，有利于产业园依托原有的产业基础，创造具有鄂南地方特色的工业体系。 产业园内原生植被丰富，地形高低错落，非常有利于塑造生态景观，打造地域生态特色。 产业园具有优越的政策环境。咸宁市政府提出“举全市之力，打造咸宁市高新技术经济开发区工业园”的口号，因此具有优越的软环境；同时，咸宁市政府在招商引资上出台了众多的优惠政策，为产业园的可持续发展提供了有力的政策保障。 咸宁的人力资源成本、建设成本以及运营成本与周边城市相比较低，具有明显的成本优势。4）劣势（Weakness） 咸宁经济发展缓慢，开放程度不高，地方可用财力不足，产业园建设缺乏持久的地方资金支持。 本地工业基础相对薄弱，企业规模不大，以小型化、分散化为主，“大而全”、“小而全”现象普遍，缺乏市场竞争力；且工业化水平较低，产业结构不合理，工业体系还停留在比较低的发展层次，原材料和基础性产业比重偏大，深加工和高科技产业比重偏小；传统产业和附加值产业比重偏大，新兴产业和高附加值产业比重偏小。产业园发展的产业基础条件较差。 地区位于中部腹地，相对于沿海发达地区，思想观念相对落后，且该地区人才相当匾乏，有先进管理经验、科学经营理念的企业经营管理者并不多，尤其是产业工人的素质普遍不高。产业园发展的软环境不容乐观。 产业园周边的用地开发滞后，基础服务设施建设缓慢，配套设施不完善，产业园的前期启动成本较高；同时，咸宁市区的生活服务设施条件较差，目前难以吸引知名大型企业及其员工的入驻。二、咸宁现状产业状况1经济发展总体状况2004年咸宁市经济发展加快，经济总量迈上新台阶。生产总值完成205.01亿元，增长11.5%，占全省3.25，人均生产总值7384元。在生产总值中，第一产业完成45.34亿元，增长5.7%；第二产业完成96.52亿元，增长13.6%；第三产业完成63.14亿元，增长12.3%，三次产业结构比为22.1:47.1:30.8，城市化水平34.34%。工业是咸宁的主导产业，工业经济效益综合97.6%，比上年提高9.2个百分点，工业企业实现利润达到1.39亿元，比上年增长82%。2第一产业现状咸宁自然资源丰富，特产资源尤为丰富，是“桂花之乡”、“楠竹之乡、“苎麻之乡”、“茶叶之乡”；苗木、蔬菜、猕猴桃、雷竹、生猪、水果，六业”发展迅速,是新时期适应市场经济发展的重点产业。3第二产业现状咸宁的工业经济特色明显，形成了机电、纺织、轻工，建材，医药化工、冶金六大支柱产业。机电：以市工程机械、飞宁方向机、湖北变压器、赤壁起重等企业为主体生产工矿配件、汽车方向机、起重机械、电工电器等产品，年产值可达10亿元。纺织：以湖北银泉，天化苎麻、咸宁精华、嘉鱼富仕、蒲纺等企业为主体生产棉麻纺织产品，有规模以上企业6家，年生产能力50万锭，实现产值6亿元。轻工：以咸宁巨宁、市阻燃板厂、赤壁晨鸣、崇阳金昌等企业为主体生产森工纸类产品，共有规模以上企业3家，年主产各类胶合板20万立方米、机制纸10万吨，年产值可达8亿元。建材：以赤壁水泥、崇阳水泥、通城水泥、通山大理石等企业为主体生产建材产品，共有规模以上企业34家，目前已形成生产水泥100万吨、花岗石和大理石120万立方米的能力，年产值3亿元。 医药化工：以通城福人药业、市制药、崇阳础强、稳强等企业为主体生产医药卫材产品，共有规模以上企业12家，年产值5亿元，年出口创汇2000万美元。冶金：以市开源铝业、通山森泰硅铁、嘉鱼黄金、赤壁碳素等企业为主体生产冶金辅料产品，年产值可突破5亿元；以通城玉立公司为主体生产的涂附磨具产品，现有大小企业10家，年产值达到2亿多元。其中出口创汇1000万美元，产品占据全国80%的市场份额；以赤壁智发首饰公司、嘉鱼钟山首饰等企业为主体生产的金银珠宝首饰制品等。4咸宁现状产业存在问题咸宁的工业经济特色明显，形成了机电、纺织、轻工，建材，医药化工、冶金六大支柱产业，在咸宁经济发展中起着重要作用，但也存在以下不足：l 经济水平偏低l 工业化程度低，产业结构有待提升l 资源优势利用不够，产品开发不强l 企业规模较小，竞争力不强 l 与武汉市的产业联系不够三、用地现状及评价1园区用地现状咸宁长江产业园规划总面积10.59平方公里。规划范围内的城市建设用地，主要包括居住用地、公共服务设施用地、工业用地、对外交通用地、道路广场用地、市政公用设施用地、特殊用地、水域及其他用地和混合用地。1）居住用地咸宁长江产业园规划范围内，现状居住用地面积为36.51ha，占总用地面积的3.45，主要为村镇村民的住宅用地，建筑基本为平房；南部的住宅质量较好，多为砖瓦结构的住宅，北部的村民住宅质量较差，多为土墙瓦房，其中一部分老房有一定历史，居住环境较差。总的来说，由于缺乏整体规划，导致住宅建筑布局结构散乱，且整体环境质量低下，居住条件较差。2）公共服务设施用地规划范围内，现状公共服务设施用地面积为1.45ha，占总用地面积的0.14。公共服务设施用地主要包括教育科研设计用地、商业金融业用地以及其它公共服务设施用地。教育科研设施用地是位于银泉大道东侧的旗鼓小学和双泉小学，其中旗鼓小学为6班规模，建筑质量较好，周围环境品质较好，双泉小学为11班规模，建筑质量中等，出口正对银泉大道，周围环境较差。商业金融业用地是位于107国道旁的官埠电信营业厅、官埠供电营业厅、工商所以及税务所。其它公共服务设施用地包括位于北部靠近107国道的基督教堂和位于基地中部的福星工程。基督教堂为新建建筑，质量较好，但周围环境均为弃置地；福星工程规模较小，建筑基本为平房，且建筑质量较差。3）工业用地规划范围内，现状工业用地面积为11.05ha，占总用地面积的1.04%。工业用地多为三类工业用地，分布于107国道旁边的工业企业主要为机械加工厂、橡胶厂等，建筑均为23层，建筑质量为中等水平，分布于银泉大道的工业企业主要是以砖瓦生产为主的建材业工厂，如砖厂和水泥预制厂。此外，还有一些规模较小的作坊式村办工业企业，这些工业企业大都规模很小，发展水平不高，且对周边用地破坏较大，道路市政等基础设施匮乏。4）混合用地规划范围内，现状混合用地面积为4.41ha，占规划面积的0.42，混合用地主要分布于107国道南侧，主要是居住、商业以及小规模工业企业混合的建筑，多为23层，建筑质量中等，周围环境较差。5）对外交通用地规划范围内，对外交通用地面积为3.23ha，占总用地面积的0.30。主要的对外交通道路为107国道和贺胜路，107国道横贯规划用地北侧，宽18米，贺胜路宽20米（规划红线40米），两条道路路况较好车流量较小。6）道路广场用地规划范围内，现状道路广场用地面积为8.18ha，占总用地面积的0.77，主要的道路为银泉大道，银泉大道纵贯规划用地西侧，宽20米（规划红线45米），路况较好，为咸宁市的城市主干道，车流量相对较大，但缺乏相应的配套设施。7）市政公用设施用地规划范围内，现状市政公用设施用地面积为2.31ha，占总用地面积的0.22。由于现状用地以村落居住和农田用地为主，配套市政基础设施相对城区较差，主要市政公用设施是靠近银泉大道的浮山小水厂（现已停用）和北部靠近107国道的官埠镇泵站，建筑质量均一般，周围自然环境较好。8）特殊用地规划范围内，现状特殊用地面积为0.62ha，占总用地面积的0.06。特殊用地是位于107国道旁的劳教所，其建筑质量和周围环境较好。9）水域和其它用地在规划范围内的水域及其他用地中，现状水域用地面积为24.40ha，占总用地面积的2.30，主要是水塘、水库和沟渠。规划范围内有四条水渠，均位于现状道路周边，水质较差。水库水质较好且周边的自然生态环境品质较高。此外，规划范围内还有分布大小水塘，其水质及周围环境均较好。农田面积为403.36ha，占总用地面积的38.08。规划范围内有许多自然丘陵，其中大部分山体保护良好且植被茂盛，多为松树林、竹林、杨树林等自然林，自然生态环境优良；但是有部分山体已被平整开挖，作为弃置用地，原本的生态环境被破坏。弃置地面积为73.81ha，占总用地面积的6.97。规划范围内零星分布了几片弃置用地，南部较大的一片为原来的农业之窗用地。表3-3-1：现状用地平衡表序号类别名称用地代号面积（公顷）占城市总体规划用地比例(%)备注1产业园现状总用地1059.13100现状按还建人口5580人计2城市建设用地67.766.40其中居住用地R36.513.45公共服务设施用地C1.450.14官埠电信营业厅、官埠供电营业厅、工商所、税务所、基督教堂、福星工程、双泉小学、旗鼓小学工业用地M11.051.04机械加工厂、橡胶厂砖厂、水泥预制厂、官埠镇养猪场对外交通用地T3.230.30107国道、贺胜路道路广场用地S8.180.77银泉大道市政公用设施用地U2.310.22浮山小水厂，官埠镇泵站混合用地M-R4.410.42特殊用地D0.620.06劳教所3非城市建设用地991.3793.60水域和其他用地水域E124.402.30耕地E2403.3638.08自然山体林地E4489.8046.25弃置地E773.816.972园区周边用地现状1）北侧咸宁长江产业园北部紧靠107国道，由于107国道是主要的对外交通道路，许多建筑都依附国道两侧分布，主要的单位有官埠医院、人民武装部以及鄂南橡胶有限公司。周边地区的用地性质主要有居住用地、工业用地、公共服务设施用地、混合用地以及弃置地。居住用地主要是官埠桥镇居民的住宅建筑用地，建筑多为砖瓦结构的平房，且建筑质量较差。工业用地主要是一些小规模的机械加工厂或橡胶厂，建筑质量不高，在建的鄂南橡胶有限公司，规模较大且为新建建筑，质量较高。公共服务设施主要是医院和武装部，医院为3层建筑，武装部为5层建筑，质量均较好。混合用地多为生产与居住功能的混合，用地内多为23层的建筑，底层作生产，上层作居住。此外，在基地周边还有许多弃置地。2）西侧咸宁长江产业园西侧是咸宁市的主要交通干道银泉大道，周边地区主要的居住用地有小泉村五组、旗鼓村和郝家湾居民的居住用地。工业用地主要有鄂南棉纺厂、咸宁京汇药业有限公司、咸宁市桂泉纺织有限公司、金融服务设施，建筑质量较高，环境较好。公共服务设施用地主要是浮山中学、浮山卫生院以及浮山派出所，除此之外，也包括了混合用地、弃置地以及农田。3）南侧咸宁长江产业园南侧有大片的农田、茶园和弃置地，另有多处公共服务设施用地，包括湖北省鄂南高级中学、咸宁学院、咸宁卫生学校及浮山变电站，其中鄂南高中和浮山变电站的建筑质量较好，周围环境也较好；浮山中学和咸宁卫校建筑质量较差，环境质量较低。4）东侧咸宁长江产业园东侧，是生态环境优良的自然山体，大片的农田以及湿地。随着产业园区的发展，人口规模和用地规模不断扩大，产业园区将需要向周边拓展，东侧因为建设用地较少，将成为最易拓展的地区。四、生态现状1现状生态要素概况规划区内现状生态环境整体良好，植被丰富，人工建设较少，山林地 、水域、湿地水田等自然生态要素贯穿整个区域，构成整个区域的生态特征。规划区生态要素分类：山林地：规划区内山体众多，主要分布在基地的东北部，山上植被丰富茂密，主要为成片的松杂林、刺杉林、栎树林，其中以松杂林和刺杉林为主，几乎覆盖整个山体。水域：规划区无大型河流，但水渠、水塘、水库等小水体众多，形成独特的水系景观。湿地：湿地通常被理解为沼泽、河口湾和类似的地方。有些林地也可以被认为是湿地。湿地具有多种积极的生态功能及其对人类的价值：补给和排泄地下水，固化沉积物，消减洪峰，保持水质，提供鱼类和野生动物的栖息地，调节气候，保护海岸线，生产食物，以及休憩和娱乐等。本次分类将平地的林地也归纳到湿地范围内。规划区湿地范围很大，基本遍布整个基地，通常为山的谷地，并能将山体水体连接起来，成为山、水之间的重要纽带。规划区湿地分为平地林地和水田两大类，平地林地有包括灌木草坡、杂树林、竹林、经济作物林几类，而水田是区域内分布最为广阔的要素。2现状景观特质分析及主要景点潜力挖掘景观结构：以生态湿地为基底，以山体、大型湖泊水库和居民点为缀块的“缀块基底”型景观结构。但缺乏具有能量传输和过滤及阻隔作用的生态廊道。 景观特质：“山水泽田”景观特点：自然景观好，各类景点众多，既有历史悠久的百年香枫，又有幽幽的青山绿水非常具有发展潜力。五、建筑现状规划范围内总体建筑质量比较差，尤其是1-2层的居民自建住宅，建筑质量普遍较差。沿107国道和银泉大道两侧建筑质量相比而言要好一些，特别是一些新建建筑质量好，建筑风格也比较统一。存在的问题：（1）建筑质量差距大，建筑整体感较差。在规划范围内存在较大面积质量很差的建筑。（2）沿街建筑外墙常年没有清理，建筑外立面颜色灰暗，立面粗糙，阳台、窗户、雨蓬等建筑构件杂乱不堪,建筑立面设计过于烦琐。（3）与周围环境不协调。建筑构成要素，如色彩，样式等，缺乏与周围建筑的衔接，一栋一个样式，往往紧临的两栋建筑风格截然不同，对比鲜明，门面广告牌杂乱,沿街立面不统一,缺乏整体感，成片的建筑不能成为有机的整体。（4）布局混乱。居民住宅见缝插针，布局凌乱，对日照间距、朝向等缺乏考虑。六、园区用地适应性评价本次规划当中，我方利用ARCVIEW GIS软件对规划基地进行了全面模拟分析，得出地形、坡度、生态、坡向等模拟评价图，最后将各个评价图进行叠加分析，得到园区用地适应性的综合评价图，作为规划方案设计的依据。1区域整体地形地貌地形：整个场地属于丘陵型地貌，高程（黄海高程）最高81.5m，最低27.5m，场地高程大多在3055m之间，山体净高一般在1020m之间，最高山体净高45m。坡度：按照产业园用地对坡度的要求，场地内坡度02度为最佳建设用地，28度为适宜建设用地，场地内多为此类用地；8度以上不适宜建设的山坡主要分布在基地北部，少量分布在基地西部的干道沿线。坡向：场地内坡向以南坡为主，西坡次之，北坡和东坡最少。南坡有利于建设，也有利于生态环境的营造。2评价因子针对咸宁长江产业园用地以丘陵为主，竖向将是影响园区开发尤其是前期工程建设的重要因素，自然生态环境非常好，建筑拆迁还建是园区前期最大开发成本等的实际情况，我们选取了地形坡度因子，生态环境因子以及建筑质量因子等三个主要评价因子对园区用地适应性进行量化评价，其它因素只作一般性定性描述。1）地形坡度因子规划区地势东高西低，地貌多为浅丘岗地，丘陵山地连绵起伏，但大部分地区坡度较缓，只有一两个较陡的山体。基地的地耐力一般为2kgcm2以上，地震设防烈度一般为6度。我们对高新技术产业园的基地进行了坡度分析，将地形坡度分为08%、815%、15%25和25以上四类。坡度在08%的地区为一类用地，坡度在815%的地区为二类用地，坡度在15%25的地区为三类用地，坡度在25以的地区为四类用地，并得出了地形坡度的评价图。表3-6-1：坡度分级标准坡度分级适 应 性08%基本上没有坡度和坡度平缓，适宜进行工业建设；815%基地有一定的平缓坡度，便于土地的平整，较适宜进行工业建设；15%25基地有一定坡度，需要进行一定程度的土地处理与平整，可以进行工业建设；25以上基地的坡度较大，不便于土地的平整，进行工业建设的难度较大；2）生态环境因子咸宁长江产业园的规划范围内，自然环境条件良好，有大片保持良好的原生林地和生态湿地。以生态因素分类，可以分为原生自然生态区，湿地生态区，低度开发区及强度开发区四类。3）建筑质量因子规划范围内总体建筑质量比较差，尤其是1-2层的居民自建住宅，多为砖瓦或是土墙结构，建筑质量普遍较差。沿107国道和银泉大道两侧建筑质量相比而言要好一些，特别是一些新建的建筑质量较好，建筑风格也较统一，建筑的周围环境相对较好。在综合考虑了以上几个因素的基础上，我们把规划范围内的建筑分成了四类，即：好、较好、一般和差。3技术路线 在得到三种因子各自的评价图后，我们进行了叠加分析，首先在CAD中处理底图，然后再Arcinfor中建立拓扑关系，赋予属性值，将各类图进行地理配准，最后在Acrview的Grid模块中运用Map Calculator赋予权重（Delphi法）计算得出最终的综合评价图。表3-6-2： 现状用地评价因子权重表因 子 权 重地形坡度因子35生态环境因子30建筑质量因子30 叠加计算的公式为：综合评价35*(坡度最高值slope)/ 坡度最高值+30*生态值/ 生态最高值30*建筑值/ 建筑最高值第四章 开发策略一、园区产业发展策略加强城市圈分工协作，承接产业转移；发挥资源优势，培育特色产业；加快结构优化，重塑产业空间；提高科技含量，寻求高附加值产业。产业园的产业发展根植于整个咸宁市的产业定位和发展，而产业园又是整个市区工业发展的龙头和基地。产业园的发展应该充分利用政府的支持。一是在政策上的支持。一方面，用足、用活上级的产业政策和财税政策；另一方面，制定一些激励政策和优惠政策，引导产业结构的调整。二是在资金上的扶持。大力争取中央、省级的财政技改贴息、新产品开发贴息。三是技术上的支持。制订积极的人才引进机制、大力建设宜居的人居环境来吸引高科技人才，对产业园的发展提供技术支持；由于咸宁市针对高新技术的人才比较欠缺，现有高等院校的专业设置也无法满足产业园人才需求，急需在在园区开发前期设立专门的学校，针对产业园来培养专门人才，提供技术支持及技术更新的平台，同时通过学校提升产业园的品质，改善吸引人才的软环境。二、园区整体开发策略1宏观层面经济发展模式1）各种工业园开发模式的总结借鉴及启示我国城镇在不同地区、不同发展环境下形成了不同的发展模式，外源型发展模式主要发生在改革开发较早，受外资经济影响较大的地区，内源型发展模式主要发生在改革开放相对较迟，以内向经济为主的地区，而哪些封闭发展、基础较差的欠发达地区则以中心地型发展模式为主。但随着发展环境的变化，各种不同的发展模式之间的差异性变得模糊，但相似性增多，呈现了相互借鉴、趋同融合发展的趋势。但是，随着我国改革开放的逐步深入，地区之间体制度差异趋于淡化，并且经过不断地探索，不同地区之间通过经济往来、文化传播、参观访问等方式，发展经验和体制知识迅速传播，使得地区之间共性越来越多。种种迹象表明，外源型发展模式和内源型发展模式之间的借鉴、模仿在不断加深，二者的最终融合成为不可阻挡的趋势，而中心地型发展模式随着环境的改善也将逐渐向前两者靠拢。2）适宜咸宁的模式从城镇经济发展的内涵来分析咸宁发展必须要走外源型为主导、内源型为基础的复合型发展道路：外源型为主导吸引外资，招商引资内源型为基础依托本地农产品、矿产等优势，发展本地企业2中观层面产业园的建设模式以咸宁市的经济发展现状与企业情况，可以综合企业集团型生态工业园模式和分包制生态工业园模式的特点，以多种相似的特色产业（如以桂花、楠竹、苎麻、茶业等为主的特色农产品加工业）为龙头，以厂间循环与市场分包的方式进行废料处理，形成一种多点网络式的产业链。3微观层面产业园的空间布局模式1）产业园用地选择模式咸宁工业园的用地选择结合交通引导发展模式、旧城外延模式、新城跳跃发展模式的优点：即在国道、外环路等交通的引导下，依托永安、温泉旧城区的跨越式发展。2）产业园空间布局模式咸宁市工业园的发展动力以政府引导为主，可以采用大型综合中心组团模式，以公共服务设施来引导工业园的发展。同时，咸宁工业园的发展还有其它发展动力机制，且由于其地形、生态及开发时序的要求，也可采用多中心组团的模式。第五章 规划原则及建设目标一、规划原则 坚持人与环境协调发展的“生态”原则 坚持区域融合的原则 坚持近远期相结合的原则 坚持地域特色的原则 坚持城市规划和城市建设延续性原则二、规划工作重点 全面体现产业园概念性总体规划的优秀理念与特色。 综合比较研究各种产业园控规指标以及国内外比较成功的相关范例，合理确定园区用地的各项控制指标，切实做到控规对用地开发的控制性与指导性。 吸取国内外高新技术产业园城市设计的成功经验，在园区中心区城市设计意向中，体现产业园的地貌特色和生态环境优势。 合理利用土地资源，保护生态环境，做到开发与保护并重。强化基础设施及公共服务设施建设，协调园区建设的开发时序，增强规划的可操作性。三、园区定位上阶段成果咸宁长江产业园概念性总体规划中将长江产业园定位为：咸宁城区东扩的重要用地空间，以高新产业、现代制造业和现代服务业为主导的、具有先进管理、服务水平的国际型生态产业园。此次控制性详细规划及中心区城市设计意向均以此定位为基本依据。第六章 用地规划及建设开发控制一、规划结构及功能分区规划以产业园的整体结构入手，以“土地利用综合评价”为基础，合理利用基地的自然条件，充分考虑区域的大背景和基地的现状特征以及新经济发展的内在需求，以“一核一源双轴”为统率，串联以产业为主导的“四个有机组团”，形成以“复合的网（居住、产业、服务、绿化复合的网络）、生长的轴（城市拓展轴、产业发展轴两条生长轴）、集聚的核（景观与综合管理之核）、发展的源（人才与技术之源）”为特征的新空间，为产业园产业的发展和创新活动提供良好的发展平台。“一核”：景观与管理集核，功能以管理办公和塑造园区窗口形象为主。“一源”：人才与技术之源，承担园区的人才培养、产品研发等功能。“双轴”：城市拓展轴及产业发展轴，形成园区与城市融合的人文自然景观轴。“四组团”：以生态绿地以及主要道路间隔，形成功能互补、滚动开发的四个组团。二、用地布局表6-2-1 用地平衡表用地名称用地面积（公顷）用地比例备注工业园建设用地800.65100.00其中居住用地R75.209.40其中二类居住用地R230.903.86居住商业混合用地RC44.305.54公共服务设施C90.2411.27其中市属办公用地C113.070.38非市属办公用地C123.250.41商业金融业用地C218.212.27展览用地C343.660.46游乐用地C362.290.29体育场馆用地C412.410.30科研设计用地C6557.357.16工业用地M388.9548.58其中一类工业用地M1242.2630.26二类工业用地M2119.7614.96工业居住商业混合用地MRC26.933.36仓储用地W14.011.75道路广场用地S130.8316.34其中道路用地S1125.7615.71交通广场用地S210.660.08游憩广场用地S220.790.10停车场库用地S313.620.45市政公用设施用地U1.890.24其中供电用地U120.990.12其他交通设施用地U290.900.11绿地G99.5312.43其中公园G1120.212.52街头绿地G122.740.34防护绿地G2276.589.57非建设用地E111.52其中水域E15.82林地E4105.70工业控制用地146.96规划总面积1059.13注：其中RC混合用地功能以居住为主，面积计入居住用地；MRC混合用地以工业为主，面积计入工业用地1、居住用地现状居住用地主要是村镇村民的住宅用地，建筑基本为平房，分布零散，占用了大量土地资源。规划采用集中紧凑，节约用地的布局原则，对规划区内的村镇住宅用地采取集中还建的方式，在107国道以南、学苑路和规划二路之间，永安东路以南、银泉大道以东，十六潭路以南、学苑路和规划二路之间，三块集中还建的居住组团。另外，为了安置园区工人，在十六潭路以南、银泉大道和学苑路之间，以及学苑路邻近107国道段的两边布置居住商业混合用地。小学布置在地块A0604。村民还建的居住主要布置在A07，B01，C03地块内，用地面积30.90公顷，占总建设用地比例为3.86%。居住商业混合用地布置在A05，A06，C02，C03地块内，用地面积44.30公顷，占总建设用地比例为5.54%。用地内为满足居民的生活需要，必须配建必要文化站、邮政网点、商业服务、居民办事处等小区级的公共服务设施。另外，在A01，A08，B08地块内的原有居民点，由于财力有限，无法一次性搬迁，规划在近期内严格控制建设，远期全部搬迁。2、公共服务设施用地行政办公用地：在园区中心区B0914地块布置市属办公用地，即园区的管理中心，占地3.07公顷；在B0913规划非市属办公用地，用于园区企业的办公综合楼的建设，占地3.25公顷，满足园区投资企业的需要，在A0502地块内建设浮山村委会的办公楼，占地1.57公顷。商业金融业用地：在规划的四个组团中心分别布置商业、金融保险业及贸易咨询用地，以满足各组团的生活需要，在中心区B10地块内集中布置此类用地，用于服务整个园区的需要。用地面积共15.83公顷。另外，为服务园区的需要，B1012地块作为旅馆业用地，占地2.38公顷。文化娱乐用地：在中心区B0911地块规划展览用地，用于企业产品展览、宣传等用途，占地3.66公顷。在B1008地块规划游乐用地，满足园区职工休闲娱乐的需要，占地2.29公顷。体育场馆用地：在中心区B1009地块规划体育场馆用地，满足园区职工休闲健身的需要，占地2.41公顷。科研设计用地：为了给园区高新产业提供技术支持、人才贮备以及职工培训的需要，在A01，A02地块规划科研设计用地，占地57.35公顷，占园区建设用地比例7.16%。3、工业用地根据咸宁市的主要风向，在园区内规划从南到北布置两个工业带，两者之间主要以生态绿化带分隔。一类工业用地主要分布在A03，A04，A07，A08，B01，B02，B03，B04，B05，B06，B08，B11，C03，C05，C06，C07地块内，总用地面积242.26公顷，占总建设用地比例为30.26%。二类工业用地主要分布在A08，B07，C01，C02，C03，C04 ，C05，C07地块内，总用地面积119.76公顷，占总建设用地比例为14.96%。另外，为适应现代高新产业的特点以及保持园区中心区的活力，在中心区附近的B09，B10地块内布置了工业/居住/商业混合用地，此类用地面积26.93公顷，占总建设用地比例为3.36%。工业用地总面积388.95公顷，占总建设用地比例为48.58%。园区主要引进IT产业、现代服务业高新产业、食品、现代制造业等项目。4、仓储用地 仓储用地主要为工业服务，在园区内集中布置两处大型仓储用地，分布在A08和C01地块内，总用地面积14.01公顷，占总建设用地比例为1.75%。5、道路广场用地道路用地：规划道路分为分为四个等级：城市快速路、城市主干道、城市次干道、城市支路，另设专用非机动车道及步行道。城市快速路红线宽度为42米，城市主干道红线宽度为3055米，城市次干道为20米，城市支路1215米，专用自行车、步行道红线宽度为8米。园区内道路用地125.76公顷，占园区建设用地比例15.71%。广场用地分为两类：交通广场和游憩广场。交通广场分布在C0203，C0301地块，占地面积0.66公顷，占园区建设用地比例0.08%。游憩广场分布在A0214， A0314，B0208，B0801地块，占地面积0.79公顷，占园区建设用地比例0.10%。停车场库用地：规划主要布置机动车停车场，解决产业园的停车需求。规划布置在A0312，B0907，C0211地块，占地面积3.62公顷，占园区建设用地比例0.45%。6、绿地根据规划区特殊的用地条件及相应的功能要求，充分利用现有丰富的自然资源，将规划区内的绿化用地分为公园、街头绿地和防护绿地，总面积99.53公顷，占总建设用地比例为12.43%。公园综合公园：规划区内结合园区内保留的几处山体、林地和水域布置7处综合公园，分别位于A06、A0804、A0805、B08、B11、C05、C07地块内，形成完整系统的园区公园体系，为园区创造休闲游憩空间。公园用地面积20.21公顷，占园区建设用地比例2.52%。街头绿地各地块内沿道路、水岸、挡土墙等，设有一定游憩设施或起装饰性作用的绿化用地。分别位于A02，A03，A04，B06，B07，B09，B10，B11，C04，C07地块内，总用地面积2.74公顷，占总建设用地比例为0.34%。防护绿地规划区内道路两侧以及高压线两侧布置防护绿地，主干道沿线规划15米绿化带，次干道沿线布置10米绿化带，城市支路沿线规划5米绿化带；所有110KV高压线规划20米宽绿带。部分支路沿规划排水渠设置8米绿化带。B01内的加油站周边设置30米绿化隔离带。防护绿地总用地面积76.58公顷，占总建设用地比例为9.57%。7、市政公用设施用地市政公用设施用地主要是现状位于A0503地块的110KV浮山变电站以及B0105地块的加油站，总用地面积1.89公顷，占总建设用地比例为0.24%。其他市政设施用地在其它用地内结合绿化或建筑布置。8、水域及林地充分尊重规划区内优越的原生态环境，遵循建设生态工业园和减少投资的原则，规划保护原有的条件较好的部分林地与水域，成为园区绿化系统的重要组成部分。林地具体分布在A01，A02，A03，A07，A08，B01，B02，B05，B08，B10，C02，C06，C07地块内，总面积105.70公顷，水域具体分布在A07，B02，B04，B05，B06，C06地块内，总面积5.82公顷。9、工业控制用地为了适应远期城区以及园区拓展的需要，以及充分利用外环路，节省基础设施投资，在外环路以东四百米范围内规划为产业园的工业控制用地，占地面积146.96公顷。三、规划导控1导控目标把相对抽象的规划原则和复杂的规划要素进行简化和图解化，再从中提炼出控制城市土地功能和城市发展建设的最有效的基本要素，最大程度地实现规划的可操作性。并通过分图则的制订，由政府通过对土地批租及开发建设的控制来引导城市的发展。2导控原则u 因地制宜原则：结合现状，合理利用土地，充分发掘土地级差效益，优化用地结构，充分体现出长江产业园作为咸宁市城市发展的引擎作用。u 可操作性原则：地块控制强调可操作性，以方便管理为原则。u 弹性原则：适应规划发展过程动态修正的需求，合理控制土地开发时序、开发强度，注重实施中的兼容性，有效引导分期开发建设和管理。3用地分类与构成本次规划用地分类标准按国家标准城市用地分类与规划用地标准（GBJ13790）分至小类，无小类的分至中类，并根据规划需要确定了部分类别，规划区用地分为9大类，19个中类，14个小类。4街区与地块的划分1）街区、地块划分为加强规划管理的可操作性和规划指标控制的方便性，在咸宁市长江产业园控制性详细规划中，将用地划分为片区、街区和地块三级。街区与地块划分及其编码规定是规划控制体系的基础。分片兼顾用地面积的均衡性和地块的完整性，以金桂大道和永安东路为界，由南至北分为A、B、C三个片区。街坊的划分主要是以规划的干路为界。地块是指按土地分类划分的城市用地单元。此次规划中划分地块时主要考虑以下几方面因素：1）满足规划的道路网2）依据现状单位权属界线，兼顾基层行政管辖界限，保持地块使用性质的单一性；3）针对不同性质用地的合理用地要求，适应建筑群体组合及市政工程设计需要；4）有利于修建性详细规划的编制和土地批租需要，并有利于成片和独立开发；5）考虑土地价值的区位差异；6）符合城市设计，空间结合的要求。2）街区、地块编号街区和地块编号的目的是为方便管理和实施的操作。街区编码为三位，其结构包括两部分，即“规划分片区字母代码街区序号”。街区序号则按从上到下、从左到右的顺序编排。例如A-01即表示A片区01号街区。地块编号以街区编号为基础，共有五位。在街区编号三位的基础上加两位阿拉伯数字，结构为“规划分片区字母代码街区序号地块序号”，例如A-01-01即表示A片区01号街区01号地块。按上述原则，本规划区共分三个片区26个街区315个地块，地块平均面积2.50公顷(不计算城市干道和小区级道路面积)。各地块的地块编码，使用性质详见地块编码图。5强制性内容湖北省城市规划强制性内容编制细则（试行）关于控制性详细规划部分强制性内容为：“明确划分可直接用于开发建设的地块，规定各地块的用地性质、建筑密度、建筑控制高度、容积率、绿地率、停车泊位及其他需要配置的公共设施等指标；落实城市“四线”规划管制的内容，针对特定地段提出维护主要公共空间环境质量、视觉景观控制以及历史文化保护等方面的规划要求。”本次控制性详细规划的内容及指标均严格依据以上规定。6土地使用控制指标体系在街区和地块划分的基础上，根据规划控制的需要确定地块的各项控制指标。控制指标分为规定性指标和指导性指标两类，规定性指标主要包括用地性质和面积（用地性质、土地使用兼容性、用地面积），土地开发强度（容积率、建筑密度、绿地率），建筑控制指标（建筑限高、建筑后退红线距离、建筑间距），交通控制指标（停车泊位、机动车出入口），配套设施控制（公共服务设施配套控制、市政公用设施配套控制）。指导性指标是作为管理部门参照执行的指标，主要有建筑形式、体量、建筑色彩、人口容量、环境污染物的排放等。1）用地性质和面积用地性质用地性质是指地块内的土地主要用途。本次规划用地分类标准按国标城市用地分类与规划用地标准（GBJ13790）分至小类，无小类的分至中类，并根据规划需要确定了部分类别。凡需改变规划用地性质的，应先提出调整规划，并报当地城市规划行政主管部门批准后执行。凡需临时性使用土地的，应经当地城市规划行政主管部门审查批准后方可执行。土地使用兼容性为适应园区开发建设的实际需要，本规划在规定各地块用地性质的同时，还规定了各类可以相容性质的项目，或经申请批准后可建设的项目，以提高土地开发的灵活性。规划还允许在开发建设过程中，对划定的地块进行合并或细分，特别是在成片建设过程中，由于特殊情况，允许合并地块，但必须作调整规划并向规划主管部门申请批准。地块合并首先应满足同类性质地块间的合并，不能导致规划区内各类配套设施的减少或变更；对于规模较小的项目，在建设过程中允许将部分地块细分成两个以上地块，其原则必须满足同类性质要求。规划对地块的合并或细分，也必须符合各类建设用地适建范围表的规定。表6-3-1 城市建设用地相容性规则表用地性质居住用地公共设施用地工业用地仓储用地对外交通用地道路广场用地绿地市政公用设施用地混合用地R居住用地C公共设施用地M工业用地W仓储用地T对外交通用地S道路广场用地G绿地U市政公用设施用地混合用地注：以竖列用地性质为基础，表达在竖列用地性质中安排横列用地的相容性；代表相容，代表有条件相容，代表不相容）。用地面积用地面积是指按地块围合范围计算的面积。规划区用地面积计算至城市主次干路中心线，地块用地面积按地块界线围合的面积计算，其中边界为支路以上级别道路（15米）的计算至该道路红线，其它道路（15米）计算至道路中心线。开发建设单位征地面积以建设用地规划许可核定的计算方法和数据为准。2）土地使用强度容积率规定(1)容积率是指一定地块内总建筑面积与建筑用地面积的比值。为了保证开发商的利益和土地的有效利用，同时防止过度开发带来的城市基础设施超负荷运行及环境质量下降，本规划规定的容积率控制指标为控制上限与下限。建筑总面积的计算办法参照国家经委(82)经基设字58号建筑面积计算规则规定计算，对高度在22米以下(含22米)