某工程维修服务工作手册

工程维修服务工作手册编制：审核：批准：文件编号：XXXX物业管理有限公司年 月曰工程部工作手册目录序号文件名称文件编号版本/状态页数1工程部机构图GC 012工程人员培训制度GC 023工程主管（班长）岗位职责GC 034强弱电电工岗位职责GC 045水暖工岗位职责GC 056综合维修（万能工）岗位职责GC 067电气维修规定GC 078配电室管理制度GC 089电梯维修保养规定GC 0910公共建筑设施的维修保养规定GC1011消防设备设施维护管理规定GC1112漏水（水浸）应急处理程序GC1213水力系统故障处理程序GC1314公共区域设施维修保养细则GC1415电梯使用管理规定GC1516施工现场管理规定GC1617工程部报告制度GC1718工程部交接班制度GC1819业户报修处理工作规程GC1920室内维修服务标准GC 2021维修回访制度GC 2122有偿服务工作规程GC 2223工程维修有偿服务收费标准GC 2324电梯紧急故障处理规程GC 2425安全、防火制度GC 2526机房出入安全责任制GC 2627工程设备设施年度维保计划GC 27工程部机构图工程人员培训制度1、岗前培训1.1 新员工上岗第一天先由办公室组织学习员工守则和公司相关管 理规定并介绍公司概况；1.2 新员工到服务中心报到安置妥当后，由工程主管向新员工介绍工作 环境、工作性质和其他同事，并解答新员工提出的问题；1.3 新员工上岗前先由服务中心工程主管进行有关本岗位安全操作技能 培训，具体内容可按相关专业的国家规范进行；1.4 新员工经服务中心培训后由工程主管进行考试，并将考试或考核成 绩单报公司办公室归档；1.5 新员工考试或考核不合格由服务中心继续组织培训，直至考试或考 核合格后才能上岗工作。2、试用期间的培训2.1 新员工上岗后应由所在工程主管负责帮带并指导安全操作；2.2 新员工在试用期间由工程主管每月组织一次新员工深入学习公司相 关管理文件及工程部服务维修工作手册中与本岗位有关部分；2.3 试用期满之前由工程主管对新员工进行全面的考试或考核，并做出 评审意见报公司办公室。3、在岗员工的培训3.1 在岗员工的培训由工程主管按服务中心经理审批的年、季度培训计 划，每月对工程部不同工种、不同岗位的员工分别进行岗位技能培训；3.2 培训师资由工程相关工程师负责，也可委派有经验的工程人员进行 单项技能培训；3.3 需要特殊培训的岗位人员，由部门负责人提出申请报办公室，由办 公室对外联系专业技术人才来公司或派出培训；3.4 在岗员工经培训正式上岗后，每半年对在岗员工进行一次考试或考 核，并做出考试或考核成绩纪录工程主管岗位职责1、全面负责项目内所有设备设施安全运行及安全生产工作；2、负责编制工程日、周、月、季、年设备设施维护保养工作计划并实施等 工作；3、协助综合部做好二次装修图纸报批、审核工作，并配合房管员监督 装修方案的实施；4、负责新项目的供电、给排水、消防、电梯、弱电系统及建筑装修项目的 验收和资料核实工作；5、配合服务中心做好用户入住时房屋设施、设备的接管、验收工作；6、对外包维修、改造工程及设备的保养进行质量验收；负责保修期内与相 关保修单位的协调、监督维修质量工作；7、负责组织项目工程人员，提供有偿服务，并跟踪服务质量；8、负责国家有关机构对设备设施强制检查、检验的申报和配合检查工作；9、负责工程人员的管理、培训、考核等工作；10、负责工程维修记录、技术资料、设备说明书、技术档案等整理和归档工强弱电工岗位职责1、负责项目电气设备、管线及操作盘、箱的巡查与维护工作；2 、负责项目各塔楼及各楼层强电井内线路、母排、开关、照明开关及各楼 道事故照明总电源控制柜内的电气元件的检查与维修工作；3 、负责弱电井内消防弱电系统、门禁、对讲防盗系统线路及元器件的检查 维修工作；4、负责消防水泵房、通风排风机房、地下车库、消防通道、各楼层走廊、 电梯机房、外环境等管辖范围内的照明和照明线路及设备的检查与维修工作；5、负责二次装修时，所涉及到的公共电气设施跟进检查；6、负责车场计费系统的维护保养工作；7、负责为业主户内提供有关电气维修方面的有偿服务；8、负责电梯的日常维修和保养监督工作；9、负责自动报警系统设备进行检查试验与维修。水暖工岗位职责1、负责项目管辖范围内生活给水、采暖、消防水系统设备和设施的检查维 修保养工作；2、负责排水系统（下水、雨排、水漏、马葫芦、污水井、明渠、地沟、化 粪池等）定期检查、清理工作；3、负责二次装修土建及水暖的跟进检查；4、负责项目内所有送风、排风设备、风管道、风阀等定期检查及维修保养 工作；5、负责为业主家中有关水方面的有偿维修工作；6、负责项目公共区域内，有防水保护的地方的日常维护工作；7、负责配合定期消防实验时的消防水系统保障工作；8、负责防洪防涝防冻的实施保障工作；9、负责项目内水景、水系的日常维护和定期保养工作。1、负责项目内公共区域木制作、门窗、装修（壁纸） 、文化主题建筑的维修 保养工作；2、负责项目内公共区域的油漆、涂料等粉刷工作；3、负责项目红线内土建、室外硬覆盖、道路等设施的维护保养工作；4、负责项目内各类机械设施、机械锁具、五金器件的维护保养工作；5、负责项目内围栏、围墙及防护性设施的维护保养工作；6、负责项目内标识牌、警示牌、广告牌、宣传栏等公示性设施的维护工作；7、负责项目红线内各类井盖儿、水蓖的检查、维护及监督工作；8、配合项目其它工种完成设备设施维修养护工作。电气维修规定为保证电气设备的正常运行，促进电气设施设备检修、维修工作的正常化、规范化、科学化，做到安全检修、维护，防患于未然，特制定以下规定：1、必须严格遵守和执行国家电力部门的电气技术安全操作规程，操作人员 必须持有效证件上岗，以保证工作万无一失；2、对于小区内配置的电气设备，按计划的给予保养及维修。重大电气设备的检修，确定检修单位后，由工程部审查资质，并派专人全程参与，监督质量；3、维修和保养电气设备时，要采取相应的安全措施和技术措施，工程主管 检查必须符合要求，并对作业人员进行安全生产交底和技术交底后，方可进行， 防止触电及设备事故的发生；4、在电源干线、低压配电盘及配电箱等设备上进行工作时，必须有专人监 护，至少由两人进行；操作前必须切断设备的电源，并按规范悬挂标示牌，操作 人员必须使用安全期内的绝缘器具作业；5、在发生人身意外触电事故时，为了快速解救触电人员，可以不经许可， 立刻断开相关设备的电源， 但事后应马上报告上级， 查清事故原因， 书面报告公 司工程部和服务中心；6、专职技术人员要对维修后电气设备及线路，进行全面检查，拆除所有的 安全蔽屏，确认无误后，方可投入运行。 严禁在处于工作状态的电气设备上进行 作业；7、本规定与“配电房管理制度”同时执行，互为补充 。配电室管理制度配电房是物业的供电中心， 为确保物业供电系统正常运行， 加强管理， 制定 以下制度：1、配电室全部机电设备由本专业员工负责管理和巡检。停、送电由本专业 员工负责， 非本专业员工禁止操作， 无关人员禁止入内， 非工程人员须经服务中 心经理许可后，方能由专人陪同进入；2、保持良好的照明与通风，保持清洁，室内温度控制在 35C以下；3、按时填写运行记录，每班至少巡查一次。查出问题及时处理，并做好记 录上报工程主管；巡查内容有：房内是否有异味；记录电压、电流、温度、电表运行参数；检 查指示灯，电器运行声音；发现异常及时修理并报告；4、严格按操作规程操作，操作时使用在安全期内的绝缘工具、鞋、手套等。5、保持供电线路操作开关部位的标志、停电拉闸、检修停电挂标志牌的完好；6、配电设备设施定期保养，做好记录；7、保证防止小动物进出配电室设施的完好；8、配电室手提应急灯、灭火器材要保证完好，处于正常备用状态；9、保存好配电室专用工具，不得随意挪做它用。电梯维修保养规定为了加强对电梯维修公司的电梯维修保养工作，实行更有效的监督检查，以 确保电梯的维修保养质量和电梯安全，特制定此规定：1、为保证电梯机房设备绝对安全，服务中心必须把机房门锁死。不准随意 打开机房门， 严禁无关人员进入机房， 以防设备被盗或被破坏， 更不允许任何人 将机房作为住宿之用；2、电梯机房门锁匙必须由服务中心专人妥善保管，不准随便放置明处，以 防锁匙被人随意拿走；3、电梯公司维修人员要进行维修保养工作时，必须通知服务中心，并由服 务中心相关人员陪同参与维修保养工作， 并监督、 检查、核实维修保养的项目及 效果；没有服务中心相关人员参与的电梯维修保养， 不准在电梯公司的维修单上 签字；4、电梯临时维修及定期维修保养，服务中心必须存有完整的档案资料。相 关人员应认真填写齐全；5、每月或每季度进行电梯维修费用结算时，首先由服务中心负责人按照与 电梯维修保养公司签订的合同条款， 核实电梯公司的维修工作单是否齐全， 以及 是否均得到相关人员的签字， 方可在月或季度的结算单上签字， 作为最终结算的 依据。1、负责对住宅楼宇公共设施进行维修保养1.1 具体负责路灯、庭院灯、楼梯灯的维修保养。1.2 具体负责污（雨）水井、污（雨）水沟、管道、化粪池的维修保养 工作。1.3 具体负责天棚、内墙面、道路（人行道） 、停车场、住宅楼宇外观、 公共场所等方面的维修保养工作。2、路灯、庭院灯、楼梯灯每天检查一次，要求灯泡亮度正常，灯罩完好， 亮灯率保持在 95%以上。3、所有污（雨）水井沟每月清理一次，化粪池每半年清理一次，严重的要 用吸粪车进行吸取，保证无污水外溢现象。4、屋面每周检查一遍，做到无积尘、无渗漏，隔热层无破损。如发现有问 题应及时修复。5、内墙面，每两年翻新一次。6、道路（人行道）、停车场每周检查一遍， 针对检查结果及时进行维修保养， 做到平整，无积水、无破损。7、外墙面每个月检查一遍，针对检查结果及时进行维修保养，做到无脱无 鼓、无渗水，外观整齐、清洁。8、公共娱乐场所每周检查一遍，根据检查结果及时进行维修保养。消防设备设施维护管理规定1、维护管理人员应熟悉系统原理、性能和操作维护规程；2、每天对水源控制阀、报警阀组进行外观检查，应保证系统处于无故障状 态；3、每月对控制阀门的锁链进行一次检查，保证锁链阀门在规定状态；4、每月模拟自动控制的条件启动消防水泵运转一次；5、每月对电磁阀做一次启动试验，若动作失常应立即维修；6每月检查一次消防水泵结合器接口及附件，应保证完好无渗漏、闷盖齐 全;7、每月对公共区域内喷头进行一次外观检查，发现不正常的喷头要及时更 换；喷头上有异物时，要及时清除；8、每两个月要利用末端试水装置对水流指示器进行试验；9、每季度应对报警阀旁的放水试验阀进行一次供水试验，保证供水能力；10、 每季度应对室外阀门井中进水管控制阀门做一次检查，核实其处于全开 启状态；11、每年应对水源的供水能力进行一次测定；12、每两年应对消防储水设备进行检查，修补缺损和重新油漆；13、 自动喷水灭火系统发生故障需要停水修理前，需向主管领导报告，维护 管理负责人必须现场监督，采取防范措施后，方可动工。漏水（水浸）应急处理程序图表说明文字说明：1、工程部收报后，立即关闭相关水闸，切断电源，进行抢修；2、（如切断水源而引起住户断水），综合部同时立即通知相关住户，并在告示栏张贴通知；3、组织人员利用沙包阻止水势蔓延到其它地方；4、如果漏水地区的电梯未进水，将电梯升高并暂停使用：如果已进水，则将电梯电源关闭，禁止进入，待现场清理后再检修电梯；5、通知保洁部处理积水，清理现场。注：上报特别事件报告时，详细说明破坏程度、涉及面积。水力系统故障处理程序1、计划停水如遇维修，清洁或其它原因停水，必须提前张贴通告通知住户，并可口头提醒住户注意事项。2、生活用水中断(1)个别单位 图表说明：1文字说明：1、先到该单位内检查有关水阀是否关上？2、然后到水井检查该单位的水表阀门是否关上及邻近单元水表数码有否转 动？3、再检查加压泵运行是否正常？4、若上述各项正常的话，则通知该用户致电自来水公司派员检查外线故障。(2)整座大楼图表说明：1文字说明：1、先到地面泵房水箱检查自来水公司的供水是否正常？如出现问题，致电 到自来水公司及派员修理。2、接着检查泵房的供水系统是否正常操作？3、然后检查生活水泵系统及加压泵是否操作正常？浮球、限位装置是否出 现故障？4、最后到大楼中层位置检查中途泵系统是否操作正常？5、在告示栏张贴通知，告之住户。公共区域设施维修保养细则为了保证项目外观整洁美丽、 延长设施的使用寿命和节约运行成本， 工程部 除了进行正常操作运行、 日常维修和紧急故障处理外， 还需根据物业的实际情况 制定具体的维修保养计划。1、外墙、围墙1.1 每半年对外墙进行一次清洁保养，发现面砖损坏，及时修复。1.2 每两年对外墙刷涂料的部份进行涂刷一次。1.3 每两年对所有铁制门、栏 杆等油漆一次。2、小区道路2.1 每年对外围道路上的各种标志、停车区域的划线重新油漆一遍。2.2 每半年对小区的水泥路面和广场砖作一次全面的检查，发现缺损和裂缝，及 时作好修补。3、内部大堂、走道及楼梯3.1 每年对小区内部的门厅、电梯厅、走道和楼梯进行一次全面的检查，发现地 砖和墙砖损坏的，应及时修复。3.2 每二年对楼梯的墙面重新刷一次涂料。3.3 每二年对楼梯的踢脚线重新油漆一遍。4、楼顶屋面4.1 每半年在屋面的防水层和保温层作一次全面的检查，发现有损坏的地方，及 时修复。4.2 每二年对屋面的铁制设备和避雷带作一次油漆保养。4.3 每年对屋顶的所有户外保温管道和水箱作一次检查，发现破损及时修补。5、电器设备5.1 每日对所有配电房巡检一次，检查设备运行状况，包括外观、声音、气味、 温度及开关和指示灯状态，以及机房照明和附属设施状况。5.2 每月清扫配电房及配电柜表面灰尘。5.3 每月统计用电量及电压变化。5.4 每半年对配电设备进行一次停电，清扫接头紧固等保养工作。5.5 每年对变配电设备进行耐压、绝缘及继电保护试验。5.6 每月对每层配电箱进行外观巡查及清洁。6、煤气设备6.1 每半年用肥皂水对煤气进户（楼）点的伸缩节进行一次检查，发现有泄漏现 象及时报煤气公司修复。6.2 每年提醒业户检查煤气管道和表具接口，查验是否漏气。7、照明灯具7.1 每周一次对公共区域各类照明灯具的外观和照明度进行检查。7.2 每季度检查灯具使用状况，并进行清洁工作。7.3 每半年统计各类灯具及灯管的使用寿命，制定合理的选材方案。8、电梯8.1 每月清扫电梯机房，检查机房附属设施及环境温度。8.2 每月二次配合、监督和记录电梯保养商的设备检修保养工作（具体要求参照 保养合同）。8.3 每半月检查电梯井道、底坑和轿厢门槛有无异状 / 物。8.4 每年安排报请劳动局进行一次年检工作。8.5 每二年进行一次限速器测试，每五年一次负荷调整试验（委托承判商进行）9、水泵、上水管道及水箱9.1 每班巡视所有水泵运行状况， 检查控制箱电流、 电压、指示灯状况和水压等， 发现问题及时停泵检修。9.2 每班巡视管道、阀件接口有无异常。9.3 每班巡视机房附属设施状况。9.4 每周清扫机房。9.5 每月对消防泵进行试机一次，时间不低于 10 分钟。9.6 每半年检查水箱浮球装置、进 / 出水阀门及放水阀。9.7 每半年清洗生活水池一次。9.8 每年对水泵进行一次大修保养，包括轴承、叶输、密封及电机绝缘等。10、排水管道、卫生设施10.1 每季检查给排水主要管道、阀件状况。10.2 每季检查公用卫生设施包括水笼、洁具和下水等状况。10.3 每年检查各暗井，发现堵塞及时疏通。11、污水处理及集水井 / 泵11.1 每班巡视污水处理设备运行状况，检查控制箱工作状况，液位报警装置。11.2 每三天清理调节池隔栅垃圾。11.3 雨季每班、平常每天检查各集水井泵工作状况（包括手、自动和控制箱指 示灯）。11.4 每月对污水处理控制箱及污水泵进行保养工作。11.5 每季度对潜水泵及控制箱进行保养工作。11.6 每季度对污水处理系统进行水质化验。12、电视监控12.1 每月检查电视监控设备的运行情况，包括摄像机、镜头、放录像、传输信 号、接收图像的清洁和调校，发现故障报请专业公司修理。12.2 每月对机房进行一次清洁工作。13、消防设备13.1 每季度检查消火栓状况。13.2 每半年进行一次消防联动试验。13.3 每年检查所有灭火器并按要求更换液体。14、分体空调机组14.1 每月清洗一次室内机的过滤网。14.2 每半年清洗一次室外机组。14.3 每年检查空调机是否有汇漏，管道保温是否完好，遥控器是否完好。15、其它15.1 每年对各公共部位五金配件进行一次检查和修理。15.2 每年对所有户外的销量加一次机油， 每年对所有的门销进行一次检查修缮15.3 每年对所有的公共部分门窗进行一次检查。15.4 本文未能详尽事宜，根据实情再做增加和调整。电梯使用管理规定为了保证本住宅小区内电梯的正常运行、 安全使用， 特制定本规定并请业主 （租户）、工作人员严格遵守。1、候梯时请先按呼梯按钮，轻轻一触即可，禁止粗野击打按钮、撞击门板。 严禁私自动用消防按钮，否则一切后果自负；2、候梯时禁止扒门、拍门，以免发生危险；3、乘梯时，不得将身体倚靠轿箱门，进出时不得停留在门中间；4、禁止带超长物品、易燃易爆物品，携带超重、超长物品乘梯，不允许开 启轿箱顶部安全窗、安全门来装运物品；5、禁止在轿箱内吸烟、随地吐痰和随意丢弃废物，不得在轿箱内嬉戏打闹， 保持箱内卫生清洁、文明肃雅；6、如遇电梯运行中发生故障，人员被困在轿箱内时，请您保持镇静，不要 惊慌，服从外部人员指挥安排，安全离开轿箱；7、凡搬家需要用梯时，请提前到服务中心办理手续，并申报搬运物品及物 件，以便于服务中心统一安排；8、凡搬运任何物品乘梯时，需小心谨慎、不要损坏电梯轿箱及设备；9、请自觉爱护电梯设备，以维护公众利益，凡损坏电梯者照价赔偿；10、凡 违反本规定者（未成年人由监护人负责） ，造成一切损失均由责任人 承担；11、为保障业主的长远利益，二次装修运送水泥、沙子、砖等材料，运出垃圾时，必须进行二次包装，严禁外漏，并且栽人后的总重量不超过600kg，重物必须放在电梯中央，以防偏重。装运材料及垃圾时，必须由专人看管电梯，严禁 用障碍物支撑电梯门， 用完电梯后， 请将轿厢内外打扫干净， 要严格按照规定执 行。如有违反规定者，一经发现，严肃处理。施工现场管理规定各装修单元负责人， 应慎重约束其属下遵守本物业装修守则， 凡违例者， 除 按规章罚款外， 并会将罚金按次递增及记录在案， 如仍未有改善， 服务中心将会 取消该人员进入小区的工作资格，并保留权利限令违例的装修公司停工。为保障装修工作顺利进行，此“施工现场罚款管理规定”作为“大连百安物 业装修守则”附件同时生效，请切实执行下述规定：1、装修单元应在施工前，为其装修人员申请及办妥有效的证件，将装修人 员的资料详列在申请表格上， 携同装修人员及其身份证复印件、 暂住证复印件 （ 适 用于外地施工人员 ）及近照 1 张交到服务中心办理通行证。每个通行证工本费为 人民币 5 元（不退还） ，另外每个通行证押金人民币 20元，如遗失通行证者，押 金亦予以没收，需重新办理。2、装修人员在装修期间，应将工作证佩带在本人身上明显的地方，以便秩 序维护部人员随时检查，违者初次警告及记录在案；第二次罚款人民币 10 元， 严重警告及记录在案； 再三犯者，服务中心将有权收回该装修人员的通行证并没 收押金，请其离开本物业，以后永不接受其申请。3、装修单元房间内严禁吸烟、动明火及摆放易燃物品，如需动用明火，请 到服务中心办理相关手续。 装修单元要在其装修单元内放置适量的， 有效的及合 规格的灭火器 （ 按消防局规定 ）。4、装修人员权限在其装修单元内工作，不得占用或在公众区域进行施工， 未经许可不得进入其它房间， 违者罚款人民币 100 元起；再犯者双倍罚款， 警告 并记录在案；累计三次者，视为偷窃破坏嫌疑，报公安机关处理及没收工作证， 扣罚押金，以后再不接纳其申请。5、装修人员不得在物业以及装修单元内喧哗大叫，粗言秽语，赤身露体等 不文明举动，违者罚款人民币 100 元起，警告并记录在案；再犯者双倍罚款，严 重警告及记录在案，并视情节轻重处理，重者不准其在物业内继续工作。6、装修人员严禁在装修单元内或公众区域随地大小便，违者将会被重罚人 民币 100 元。7、物业设有卫生间，各装修人员要善为使用，不准将装修物料及泥沙等抛 弃进卫生间内； 不准将废物丢进小便尿池内以致造成堵塞， 如发现违例者， 由此 引起的清除堵塞费用将由其装修单元负责，并重罚 200 元人民币。8、装修垃圾不得摆放在公众区域，以免阻塞通道及存在火灾危险，如发觉 有垃圾或杂物阻塞通道， 经警告后在限时内仍未清走， 本服务中心将安排清洁员 工将垃圾或杂物清走， 不在另行发通告， 费用将由其装修单元负责， 不得有异议。9、装修物料、工具等进出物业均须按秩序维护部所安排的行车路线，卸货 区域及使用货梯，大量的物料运送需于 24 小时前到物管中心申请及预约时间， 如车辆不按规定指示停放， 服务中心将违例车辆上锁， 缴付罚款人民币 100 元后 方可离去。10、没有装修单元负责人签名盖章文件及秩序维护部批条，任何物品皆不 准携带运出本物业， 装修人员必须由服务中心指定的通道进出小区， 违例者罚款 人民币 100 元。11、装修公司若需要在施工时间外派人保护装修现场看管装修材料、工 具，必须向服务中心申请， 由服务中心统一发派保安人员执行， 费用视装修公司 要求人数， 工作时间以及工作量而定， 双方同意收费标准及服务工作天数后， 由 装修公司预交全部费用给服务中心。12、关于所罚款项，交公司统一管理。所罚款项由专人管理，服务中心不 得乱用，须建立明细帐目。工程部报告制度列情况报告工程部主管：1、巡视设备时，发现设备设施出现异常现象；2、处理业主投诉时，没有处理好或待处理的问题；3、维修保养中，设备设施出现故障；4、大型设备设施初次开启或关闭；5、外来人员对小区内设备设施维修保养；6、运行人员暂时离岗；7、交接班中待处理的事情；8、设备设施采用新的运行方式；9、重点设备发生故障或停机检修；10、与上级或外协单位联系；11、系统及主要设备技术改造；12、业主投诉当天没有处理完或需要其它部门协调解决的事件；13、二次装修中， 发现问题的进行整改， 或违反装修管理规定， 给予处罚的工程部交接班制度1、接班人员必须提前 15 分钟做好接班的准备工作 （穿好工作服、 佩带好工 牌）正点交接班。2、接班人员要详细阅读交接班日记和有关通知单。详细了解上一班设备运 行情况，对不清楚的问题一定要向交班者问清楚， 交班者要主动向接班者交待情 况。交班记录要详细完整。3、交班人员要对接班人员负责，要交安全、交记录、交工具、交场所卫生、 交设备运行动态，双方要办交接手续。4、如在交班时设备突然发生故障，或交班人正在处理故障，应由交班人员 为主排队接班人员积极配合， 待处理完毕或告一段落后， 报告上级领导， 征得同 意后交班人员方可离去， 其交班者延长的工作时间待事故报告分析后， 在做决定。5、在规定的交班时间内，接班者因故未到，交班者不得离开。擅自离岗者 作旷工处理。 发生的一切问题由交班者负责。 接班者不按时间接班， 上级领导要 查明原因，追究责任，视具体情况做出处理。6、接班人员酒后或带病坚持上班，交班人员不得交岗，应及时报告上级领 导，由领导统筹安排。7、交接班时，要严格执行上述规定，违规者按公司规定处罚。用户（业户）报修处理工作规程 1、目的 尽快处理用户的报修，规范维修服务工作，确保为用户提供满意的服务。2、适用范围适用于服务中心辖区内用户提出的维修服务要求的处理。3、职责（1）服务中心综合管理部负责记录报修内容并以维修单的形式传达 到服务中心工程部。（2）工程部负责报修内容的现场确认及维修。（3）工程部主管负责维修工作的监督，综合部按回访的要求进行回访。4、工作程序（1）服务中心接到用户报修要求时须及时填写报修记录表 。（2）服务中心如实填写维修单 ，15 分钟内转达到工程部。（3）工程部接到维修单后，及时在维修单上填写接单时间。（4）工程部技工带好物品 20 分钟内到达报修用户家，对用户报修内容进 行现场确认，在维修单上据实填写，并及时处理。（5）小修应在 30分钟内修好，一般维修应在 2 个小时内修好。大中修一 般 3 天至 7 天内修好，如特殊原因不能按时完成、 应及时上报部门主管给予支持。（6）维修结束后，让用户签名确认。（7）对有偿服务，维修人员按维修服务收费标准收费，并让用户签 名确认。（8）维修结束，填写维修单后，返还给综合部，综合部按回访的要求 进行回访，填写回访记录表室内维修服务标准序号内容服务标准（时限）备注1服务质量满意率100%第一次达90%对于不满意 的10%尽量组织二次维修， 使住户满意2服务态度热情、礼貌、举止言谈得 体3提供材料100% 格4预约维修时间接到维修申请后无特殊 情况小区20分钟内到达 业主（住户）家按业主（住户）预定时间 到达，如暂没有维修人员 应向住户解释，另约时间5维修时间原则上小故障30分钟内 修好，一般故障2小时内 （不超过8小时），较难 故障不超过3天特殊情况要向业主（住户） 解释清楚，并组织突击， 尽快维修好A厨房、卫生间、阳 台等设施出现堵、 漏、渗或无水等小故障30分钟内，一般不超过2小时B水管、闸、阀渗漏一般在2小时内（不超过8小时），较难故障不超 过3天如需改管视实际情况由工 程主管确定C厨房、卫生间等楼 板渗水到楼下一般在4小时内，如面积 大或难处理，最长不超过3天维修后两周内，每周不少于1次回访D房间没水1小时内供上水除市政停水或供水系统进 行较大维修，水池定期清 洗外，定期保养要提前1 天通知，临时停水要出停 水告示E房间无电1小时内供上电，如需重 新购买开关等材料，4小 时内市网停电、对供电系统进 行维修养护除外，定期保 养要提前1天通知，临时 停电要出停电通知F电器维修小维修不超过2小时，较 难的不超过8小时，对灯 不亮、门铃、插座损坏等不仅达到原标准，还要符 合安全要求小故障30分钟内维修好G门、窗修理2小时内修理好，需要新 更换门窗，3天之内完成， 无特殊要求的，窗1天之 内更换达到原标准I各智能化设施1天内完成，最长不能超 过3天主要是和厂家联系维修有偿服务工作规程1、目的 尽快处理用户报修，规范维修服务工作，确保为用户提供满意的服务。2、适用范围 适用于服务中心辖区内用户提出的有偿服务要求的处理。3、职责1、服务中心综合部负责记录报修内容并以 维修单 的形式转达到工程部 2、工程部负责报修现场确认及维修。4、工作程序（1）综合部接到业主报修后以维修单形式尽快转到工程部。（2）工程主管接单后，带领相关技工到业主家现场确认，并确定要购置的 主材，确定价格，约定维修时间，并由业主确认签字。（3）按预约时间，相关工程人员按时进行现场维修，维修后请业主验收， 签署验收意见，如果要求返工，工程主管按业主要求组织返工。（4）收取相关费用，填好有偿服务单，交工程主管保存，并把收取款转交 相关人。工程有偿服务维修价格明细表维修内容计量单 位（ 1）人工费备注、电气/通讯类维修所有项目均不含材料， 需用户自备1停电、无电基本电力检查次10.00跳闸合闸、简单处理， 修理更换另计2换白炽灯/节能灯/日光灯 管次5.00起价，3个以内。4个及 以上每个加收1元3换日光灯电子镇流器台10.00原规格4换冰箱、电烤箱、油烟机灯 泡只5.00原规格5换电插座、灯开关只10.00通用规格6换电源控制开关/漏电开关只15.00通用/原规格7修电源拖线板只10.00换零件另计8普通灯具安装（壁、吊、吸顶）盏15.00钻孔和灯头数均在4个 以内9豪华吊灯安装盏50.00灯价值200500元间，超过另计10加、接电话插座次/只15.00明线安装，暗装价格另 议11换电话插座个10.004芯以下12换、加、接电视终端插座、 头个15.00明线安装，不带分配器13制作视频连接线根10.00仅带两端插头二、空调维修所有项目均不含材 料，需客户自备1空调过滤网清洗台10.00水洗，甩、吹干2空调检修加氟利昂台150.00常规检修、保养及加药 水3空调机小修台100.00一般控制故障，换零件 价格另计三、门窗维修所有项目均不含材料， 需客户自备1换门锁套15.00原配样式，非原配价格 另议2换锁头只20.00原配样式3换大门铰链副10.00原配样式，非原配价格 另议4换、装门吸副15.00固定安装钻孔6个以内5换闭门器畐920.00原配样式，非原配价格另议6换、装拉手只10.00原配样式，非原配价格 另议7换橱门铰链副10.00原配样式，非原配价格 另议8换、装防盗扣副15.00原配样式，新装须视难 易程度另议9换、装猫眼只10.00原配样式，非原配价格 另议10安装窗帘杆根50.00普通手动式，钻孔10个以内11换窗帘杆根10.00原样更换，非原配价格 另议四、洁具维修所有项目均不含材料， 需客户自备1安装浴帘杆根20.00固定安装钻孔4个以内2安装毛巾架（单根）根20.00固定安装钻孔4个以内3安装毛巾架（组合）套30.00固定安装钻孔8个以内4水龙头小修只20.00换小橡皮、阀芯，清滤 网5更换龙头只30.00普通品牌，明装。暗装价格另议6更换台盆只80.00普通品牌，明装。暗装价格另议7更换马桶、水箱套100.00普通品牌、样式8维修马桶水箱次20.00漏水、操控不灵活、调 节等9更换马桶水箱零件套30.00普通品牌、样式10更换马桶盖板块10.00特殊样式价格另议11疏通马桶（轻微堵塞）套20.00简单工具，以当场通畅 为准12疏通马桶（机械疏通）次50.00以当场通畅为准13疏通马桶（带拆装）次100.00以当场通畅为准14疏通浴缸下水只30.00以当场通畅为准15疏通脸盆下水只20.00以当场通畅为准16疏通地漏只20.00以当场通畅为准17检修排气扇台20.00指电气控制部分，换零 件另计18检修脱排油烟机台50.00指电气控制部分，换零 件另计五、其他所有项目均不含材料，需客户自备1安装门、墙挂钩个10.00起价，2个以内。3个及 以上每个加5元2挂画、钟项10.00非实芯墙价格另议3铺设地毯平方米15.00含家具搬动及复原4平顶粉刷:平方米30.00包括大白，但涂料自备5内墙粉刷平方米20.00包括大白，但涂料自备6修理小五金个10.00起价，视具体情况另议7更换磁砖块30.00规格40 X 40cm以下，每多一块加5元备注：1 、上述价格为住宅性质的房屋室内维修服务价格，商户价格、及非住宅性质的房屋维修服务价格一一现场另议2 、发生价格表以外的项目收费按以下标准计算收取:（材料费+人工费10元/时）X管理费7%X税金5.55 % =维修费用3 、维修工时20分钟以下（不发生材料费的）的，免费提供服务。20分钟以上不足1小时的按1小时计算电梯紧急故障处理规程1、如果电梯在运行中突然发生停电故障，而停在井道内不能开门时，应设法通知电梯厂家维修人员前来解决， 其他人员不得随意处理，以免处理不当发生危险。2、电梯厂家维修人员到达现场后，首先应设法救出轿厢内被困人员。3、如发现水流进机房井道、井底坑和轿厢，应立即将电源全部切断，以防 触电事故及电气设备短路。4、如遇电气设备发生燃烧，应立即将电源切断，采用四氯化碳或干粉灭火 器扑灭，并立即通知电梯厂家前来处理。5、电梯发生事故，现场人员必须立即抢救伤员，保护现场，抢救伤员需移 动现场时，须设标志，及时报告有关部门采取措施。6、若电梯发生严重冲顶、蹲坑时，须经有关部门严格检查，修复坚定后方 可使用。7、如果轿厢因超行程或因其它原因必须在机房用盘车手轮转动曳引机使轿 厢作短程升降时，首先要切断电源。然后应 2-3 人配合进行操作。8、所有事故发生和处理之后一定要详细记录发生的时间、 现象和处理方法， 并要及时报告主管领导。安全、防火制度1 、 当值人员应坚守岗位， 严格按操作规程和安全规程操作， 杜绝一切意外 事故发生。2 、严格执行机房出入制度、 设备巡检制度， 确保机房设备及线路安全运行。3 、执行定期安检制度，定期组织有关部门人员对所辖范围进行安全检查， 如发现不安全因素，及时进行整改。4 、各机房的门钥匙不得随意借出和配制， 无人值班的机房， 门窗必须关好、 上锁。5 、工作场所禁止吸烟，维修中使用易燃易挥发材料，应特别小心，应尽量 在通风透气和无杂物无明火的地点使用。6 、本物业内需动火作业时，必须在秩序维护部办理动火工作票，并做好安 全、防卫措施后方能动火施工。7 、班组内易燃易挥发液体应放置在稳妥清凉的地方，存量在 1kg 以下。8 、不得随意挪动、使用消防器材或消防设施，如发现有消防设施损坏或泄 漏应及时报告。消防设施应随时保持良好状态。9 、发现火警或事故苗头，第一时间应马上向消防控制中心和工程部值班室 报告，并协同专业人员一起扑灭火灾。10 、 一旦物业内有火警发生，工程部应保证消防灭火设施正常运行。并组 织对重要设备物资的保护和疏散工作。机房出入安全责任制出入机房严格遵守国家关于防火、防爆、防触电、防中毒、防冻等有关安全 规定。1 、 机房直接担负物业正常运作重任， 为确保机房能安全、 优质、高效运作， 一律谢绝参观。非当值人员，严禁入内2 、可以进入机房者为公司级领导、工程主管和当值的工程部人员；当值的 有需要的秩序维护部人员。除此之外的人员一律不得随意进入。3 、需要进入机房参观或外单位的检修者，必须经服务中心经理同意或工程 主管同意， 办理手续后并由当值人员陪同方可入内。 参观时必须听从指挥， 禁止 乱摸乱动，禁止拍照录像。4 、 当值人员要随时提高警惕，遵守纪律，严格执行制度，阻止无关人员进 入机房。5 、全体员工要自觉遵守，并相互监督，如有违者，当值人员有权制止，如 不听劝阻者，将根据情节轻重，按公司相关规定进行出发。工程设备设施年度维保计划业务部门XXXX物业管理有限公司工程部本年 维保 计划各类水泵6次/年路灯、草坪灯12次/年锅炉7次/年排风机4次/年消防设施4次/年新风机2次/年软化水设备2次/年建筑物名适用于各服务中心弱电6次/年自来水3次/年配电柜4次/年电梯12次/年土建、门窗48次/年变（配）电所1次/年防水、排水2次/年空气幕5次/年避雷装置2次/年序号设备名称维保内容1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1各类水泵电机、轴承、润滑、盘亘、防腐、震动、异音2锅炉控制、电加热设施、仪表、本体、除尘装置、上煤设施、除渣机、安全阀3板换及水泵泄漏、堵塞、电机、轴承、润滑、盘亘、防腐、震动、异音4软化水盐、执行机构5消防控制空开、接线端子、线路、显示屏、键盘6新风机阀门、法兰、电机、过滤网、电机、轴承、润滑、盘亘、防腐、震动、异音7排风机防腐、固定、安全、美观、电机、轴承、润滑、盘亘、防腐、震动、异音8电梯监督保养9变（配）电所变压器、电容器、卫生、紧固、控制柜、空开10路灯、草坪灯光控柜、空气幕设定、接线端子、按钮、加热装置、外观11自来水泄漏、防冻、计量、锈蚀12配电柜空开、接线端子、线路13防、排水水沟、杂质、化粪池、马葫芦14弱电CD背景音乐、音箱、电话、安防监控15土建、门窗空鼓、修补、破损、大厅门、楼道窗、保温16消防消火栓、消防泵、管道、附件、结合器、阀门、 水箱、水池、报警阀、电磁阀、水流指示、喷头、 温感、烟感、防火阀、连动、稳压电源、备用电源、警铃17避雷装置顶层避雷网焊接点、连接是否断开、接地连接完好、标志、外层保护漆18备注此表是工程维修及保养的年度工作计划，每年最后一个月制作下年度计划表。 如无特殊情况，必须按此表格中的计划对设备设施进行维护保养。本计划由各服务中心负责制定，交由工程管理部审核确认后下发实施并存档。 表示本月要进行此项工程维修保养工作，具体实施保障措施。