韶关市区私房建设规划管理办法

1：韶关市区私房建设规划管理办法（征求意见稿）第一章总则第一条为了进一步加强和规范韶关市区私房的建设规划管理，保障城乡规划有效实施，根据中华人民共和国城乡规划法、广东省城乡规划条例、韶关市城市总体规划（2015-2035）和有关法律、法规，结合我市实际，制定本办法。第二条韶关市市辖三区（以下简称市区）行政区域范围内的私房建设规划管理，适用本办法。本办法所称私房，是指个人在市区范围内依法取得土地使用权所建设的自建自住的住宅建筑。私房建设是指个人在其取得的合法土地上进行房屋建设的行为，包括新建（迁建）、改建、扩建和维修。第三条私房建设规划管理应遵守有关法律、法规等规定，符合韶关市城乡规划和土地利用规划及相关专项规划，遵循“以人为本、合理布局、集中建设、节约用地”的原则。第四条任何私房建设都应当遵守本办法，任何单位和个人有权就涉及其利害关系的私房建设是否符合城乡规划和土地利用规划及相关专项规划要求向市自然资源部门查询，并对私房的规划建设管理工作提出建议和进行监督。任何单位和个人都有权向市自然资源部门或城管执法等有关部门举报和控告违反城乡规划的私房建设行为。市自然资源部门或城管执法等有关部门对举报和控告，应及时受理并组织核查、处理。第二章管理分区及权责第五条市区私房建设规划管理实行“分区管理、严格控制”，按照私房建设所处地段以及规划建设的时序，将市区范围分为“界内”、“界外”两个区域控制管理。（1） “界内”是指城镇开发边界确定的规划建设用地范围形成的区域。（2） “界外”是指城镇开发边界确定的规划建设用地范围以外的区域。“界内”私房建设核发建设用地规划许可证、建设工程规划许可证；“界外”私房建设核发乡村建设规划许可证。使用国有土地建设的“界外”私房参照“界内”私房建设管理。第六条市自然资源局负责市区“界内”私房建设规划管理工作，并委托各镇人民政府负责“界外”私房建设规划管理工作。市自然资源局应定期监督、检查和指导辖区乡村建设规划许可证的核发工作。市区各镇人民政府负责协助做好“界外”私房规划报建材料的受理、审核，依据市自然资源局的委托，做好核发乡村建设规划（建设工程规划）许可证工作，并报市自然资源局备案。各镇人民政府应切实加强规划管理，切实抓好辖区私房建设规划管理工作。各区人民政府应当依法将私房建设规划管理经费纳入本级财政预算。第七条市自然资源局负责市区私房建设规划管理、土地管理、不动产登记管理工作。住建部门负责私房建设活动的行业指导，辖区住建局负责辖区内私房建设管理工作。城管执法部门负责界内私房建设常态化监督巡查检查和违法建设行为的行政执法管理工作，并按规定协同和指导各镇开展违法建设监督巡查检查管理工作。消防、农业、人防、各镇政府及村（居）民委员会等，按照各自职责和有关要求，做好市区私房建设规划管理的相关工作。第八条私房建设不得影响和妨碍公共安全、公共交通；不得影响城乡基础设施、公共服务设施的建设和使用；不得损害他人合法权益，并应自行处理好相邻权益关系。第三章私房建设用地规划管理第九条私房建设申请核发建设用地规划许可证的，依照中华人民共和国城乡规划法、广东省城乡规划条例的规定办理。第十条私房建设用地有以下情形之一的，进行私房建设时不需申请核发建设用地规划许可证或出具（补办）地块规划条件：（一）本办法施行前已依法取得土地使用证明文件的；（二）已与市自然资源签订土地使用权出（转）让合同的；（三）国有建设用地使用权分割（合宗）转让的，应符合城乡规划。国有建设用地使用权分割转让的具体方法及程序，按不动产登记部门的相关规定执行。第十一条城镇开发边界确定的建设用地范围内严格控制私房建设用地增量，不得批准零星土地建设私房。政府性的安置、土地置换、归宗和政策安排的除外。对市区划分为三大区：禁建区、限建区、可建区。禁建区包括韶关市城市总体规划划定的新城发展单元和内环发展单元以良村公路、启明北路为界的小岛部分，禁建区停止新增单家独院类型的私房用地审批，禁止住宅改建、扩建、迁建，大力推进旧村改造和村居社区公寓建设。限建区包括韶关市城市总体规划划定的中心城区城市建设用地内除禁建区以外的区域。限建区暂停新增单家独院类型的宅基地审批，允许住宅改建、维修，积极推进社区公寓建设。经鉴定为危房的，允许改建、维修，现状危房总建筑面积小于等于300平方米的，不得超出原建筑面积，不得扩建,现状危房总建筑面积大于300平方米的，建设规模按本办法第二十二条规定执行。可建区包括禁建区和限建区以外的村庄建设用地，可建区允许单家独院建设，按照“一户一宅”的规定进行新增单家独院类型的宅基地审批，允许住宅新建（迁建）、改建、扩建，鼓励推进社区公寓建设。禁建区、限建区、可建区范围详见附图。第十二条确需新增用地建设私房的，实行“统一规划、集中建设”。辖区政府会同自然资源、住管等相关部门，根据实际需求，按“统一选址、综合配套”的原则，科学合理地制定私房安置建设计划，并明确建设规模、项目布局、用地安排和分配方法等内容。鼓励城镇居民、村民拆除现有旧房、危房，腾出原有土地或宅基地，由市自然资源局按相关政策予以统一安置。第十三条镇总体规划确定的建设用地范围内，利用集体土地建设私房的应符合城乡规划，同时本着“优化布局、节约用地”的原则，鼓励利用原有的宅基地、村内空闲地以及村周边的未利用建设用地等进行建设。严格控制零散、无序的新增建设用地。第十四条新批的私房建设用地属集体土地（宅基地）的，用地规模必须严格依照国家、省、市相关土地政策标准执行。第十五条已取得土地使用证明文件且符合城乡规划的宗地，有以下情形之一的，予以整合、调整、归宗或收储：（一）现状建设用地形状不规则、凌乱的；（二）现状建筑与用地权属不对应或跨宗的；（三）现状建设用地面积偏小（小于50平方米）的；（四）不符合城乡规划管控要求的。第十六条本办法施行前已取得土地使用证明文件，有以下情形之一的宗地，申请人可凭市自然资源局意见，经评估机构评估后，申请土地收储或补偿安置方式予以处置。（一）文物古迹、文物保护单位和历史文化保护区限制建设范围内；（二）已经列入市（区、镇）政府土地储备计划的区域；（三）政府已批准的城市、镇近期建设、改造区域；（四）不符合韶关市城乡规划的；（五）影响道路交通、消防安全、公用设施等建设的区域；（六）现状建筑占压地下管线、高压供电走廊等基础设施，以及规划不宜建设的区域；（七）不满足建筑防火、消防要求的；（八）属第十一条禁建区范围及第十五条规定情形的。第十七条属第十六条规定情形，申请土地收储或补偿安置的，按以下程序执行：（一）申请人持市自然资源局意见，经评估机构进行评估并取得评估证明文件；（二）持评估证明文件向土储部门申请宗地收储；（三）土储部门按程序办理收储或补偿安置手续，不予收储或补偿安置的出具书面意见。第十八条属办法规定第十五条、第十六条规定情形，且符合城乡规划的宗地，土储部门不予收储、补偿安置的，凭相关部门意见规划部门按照本办法规定予以工程规划报建审批。第十九条办理、变更私房建设用地规划许可证应符合城乡规划和本办法要求，并提交以下申报资料：（一）韶关市区私房建设用地规划许可申报表；（二）身份证明材料（委托办理的须提交委托授权书以及双方身份证明材料）；（三）拟用地范围红线图；（四）村民委员会出具的书面意见；（五）村留用地证明文件。第四章私房建设工程规划管理第二十条申办市区私房建设工程规划许可证应满足以下基本条件：（一）符合韶关市城乡规划；（二）已依法取得土地使用证明文件，土地权属清晰，界址清楚；（三）单宗用地面积不小于50平方米；（四）现状用地上无违法建设行为；（五）符合相关规范、规定要求，权属关系清晰，无法律纠纷。第二十一条市区私房规划报建有以下情形之一的，不予受理：（一）不符合韶关市城乡规划、土地利用总体规划及相关专项规划的；（二）不满足韶关市城乡规划技术管理规定或其他相关道路退让规定的；（三）现状用地上存在违法建设行为未处理；（四）私房已建设或竣工后进行权属分割（合宗）转让后，再申请扩建；（五）禁建区范围内的；（六）城镇居民使用宅基地建设私房；（七）其他不满足法律、法规和相关规定要求。第二十二条私房建设规划管理控制基本要求：（一）私房建筑宜采用岭南民居风格，建筑设计应体现韶关地域特色，老城区应延续历史文化名城风貌，严格保护韶关独特的“三山、三江、六岸”的山水园林城市空间格局。建筑总体色调建议以浅暖和浅灰色系为基调。建筑设计方案可参考广东省新农村住宅建筑设计图集、广东省农房设计方案图集（第一册）、韶关市新民居图集。（二）建筑规模控制要求1 .“界内”私房建筑规模。建筑层数原则上不得超过3层,采用岭南民居风格或坡屋顶（坡屋面）形式的，建筑层数不得超过4层,总建筑面积不得超过300平方米。2 .“界外”私房建筑规模。建筑层数原则上不得超过2层,采用岭南民居风格或坡屋顶（坡屋面）形式的，建筑层数不得超过3层,总建筑面积不得超过300平方米。3 .建筑总高度控制要求。一层建筑的建筑高度不得超过3.6米，二层建筑的建筑高度不得超过6.6米，三层建筑的建筑高度不得超过9.6米，四层建筑的建筑高度不得超过12.6米。4 .本办法施行前取得的土地使用证明文件或签订的土地使用权出（转）让合同文件中已明确宗地建设规模的，按文件规定、要求执行。（三）私房建设所处地段已有详细规划、村庄建设规划或其他专项规划的，按照已批准的规划实施。第二十三条申请人持土地使用证明文件、住宅设计图件及相关材料向市自然资源局规划管理部门申请办理建设工程规划许可证；市自然资源局规划管理部门受理、审查合格，经批前公示且无异议的，核发建设工程规划许可证及附件。第二十四条私房建设工程开工前，申请人应当委托具有相应测绘资质的单位放线，并向规划审批机关申请验线。规划审批机关应当自受理验线申请之日起七个工作日内进行验线并出具书面意见；验线不合格的，出具整改意见，申请人按照整改意见进行整改后，再行申请验线。未经验线或者验线不合格，建设工程不得开工建设。申请人应当按照建设工程规划许可规定的内容进行建设，不得擅自变更；确需变更的，必须经审批机关同意并办理变更手续。因变更建设工程规划许可给利害关系人合法权益造成损失的，申请人应当依法予以补偿。第二十五条办理、变更私房建设工程规划许可证应提交以下申报资料（经核实在前面审批环节已提交的，可不再提交）：（一）韶关市区私房建设工程规划许可申报表；（二）土地使用证明文件（核原件交复印件）；（三）房屋产权证明文件（改建、扩建和维修的核原件交复印件，新建项目无须此项）；（四）现状1：500地形图（电子版）；（五）属扩建、改建、维修的项目应委托有相关资质的单位出具安全施工技术意见、房屋安全鉴定报告和房屋扩建、改建、维修方案；（六）建筑设计方案（附电子版）；（七）建筑定位红线图（附电子版）；（八）身份证明材料（委托办理的须提交委托授权书以及双方身份证明材料）；第二十六条属办法规定第十六条规定的收储情形，且在本办法施行前已取得土地使用证明文件及房屋权属凭证，现状房屋确属危房，政府可进行收储并以公寓楼安置小区进行安置。村民公寓楼安置模式、建筑风格原则上按照“一小区一方案的要求编制建设方案，经相关部门审核后，组织相关部门集中讨论后按规定实施。供水、排水、供电、管道燃气、通讯、宽带网络、有线电视等相关单位应当根据公寓楼安置小区（项目）规划和建设要求，及时提供配套服务。第二十七条属办法规定第十六条规定的收储情形，且在本办法施行前已取得土地使用证明文件及房屋权属凭证，现状房屋确属危房，政府无法收储或补偿安置的，凭房屋鉴定机构出具的危房鉴定证明，可向规划部门申请房屋维修或者原址拆建。对于经安全鉴定结果的危险性等级评定为A、B、C级的房屋维修,由规划审批部门出具规划意见，不需办理许可手续，应办理规划审查备案（历史建筑和文物保护单位按相关法规办理）。对于经安全鉴定结果的危险性等级评定为D级，且鉴定报告提出处理意见为整体拆除的危房，房屋所有人若需重建，须向规划审批部门申请办理许可手续，并按以下要求控制：（一）必须在原房屋基础范围内进行建设，不得超出原占地面积，且应满足消防要求；（二）现状危房总建筑面积小于等于300平方米的，不得超出原建筑面积，不得扩建。现状危房总建筑面积大于300平方米的，建设规模按本办法第二十二条规定执行。（三）不得改变建筑物使用功能、不得增加建筑高度、不得增加建筑层数、建筑风格应与城市风貌相协调。（四）已纳入征收范围和整体搬迁范围的建筑，不允许重建。第五章乡村建设规划管理第二十八条各镇人民政府应当加强对村庄规划建设的指导，村庄建设应当遵循“先规划后建设”的原则，鼓励集中建设村民住宅。分散型或规模较小的自然村（20户以下村庄），可以只以文字规定编制农房建设管理要求。第二十九条在村庄规划确定的宅基地范围内建设村民住宅的，应当符合“一户一宅”的要求，持村民委员会签署的书面意见、土地使用证明、住宅设计图件或简要设计说明等材料，向所属镇人民政府提出申请，镇人民政府负责受理、审查并根据规划主管部门的委托核发乡村建设规划许可证，并向市自然资源局备案。镇人民政府应当自收到申请材料之日起二十个工作日内作出是否许可的决定；不予许可的，应当书面告知理由。第三十条乡村私房建设规划管理控制基本要求，按照第二十条规定执行。第三十一条申请人应当按照乡村建设规划许可的内容进行建设，不得擅自变更；需要变更的，应经原许可机关批准。取得乡村建设规划许可证的建设工程开工前，申请人应当委托具有相应测绘资质的单位放线，并向所属镇人民政府申请验线。镇人民政府应当自受理申请之日起七个工作日内进行验线并出具书面验线意见；验线不合格的，镇人民政府出具整改意见，申请人按照整改意见进行整改后，再行向镇人民政府申请验线。未经验线或者验线不合格，建设工程不得开工建设。第三十二条在村庄规划确定的建设用地范围内使用国有土地进行私房建设，或者在城市、镇总体规划确定的建设用地范围内利用集体所有土地进行私房建设的，按照本办法第三章、第四章规定执行。第三十三条在村庄规划区内进行村民住宅建设的，不得占用农用地；确需占用农用地的，应当按照中华人民共和国土地管理法有关规定办理农用地转用审批手续。未能提供农用地转用证明的，不得核发乡村建设规划许可证。第三十四条乡村建设规划许可申报流程（一）持村民委员会意见向所属镇人民政府提出申请。（二）镇人民政府受理、组织现场勘察，符合要求的予以发放乡村建设规划许可申报表。（三）填写申报表、取得镇（街）意见。（四）持申报表、房屋设计方案或简要设计说明等材料向所属镇人民政府申请办理乡村建设规划许可证。（五）镇人民政府受理、符合相关规划和技术要求，审查合格，经批前公示且无异议的，核发乡村建设规划许可证及附件。（六）持乡村建设规划许可证及相关材料向不动产登记部门申请办理土地使用权属登记。第三十五条办理、变更乡村建设规划许可证应提供以下资料：（1） 乡村建设规划许可申请表；（2） 土地权属证明文件；（3） 村民委员会意见；（4） 镇政府意见；（五）房屋设计方案或简要设计说明；（六）建筑定位红线图；（七）身份证明材料（委托办理的须提供委托授权书、双方身份证明材料）；第六章监督管理第三十六条市区范围内的私房建设行为，必须依法接受自然资源、住建、城管执法、镇（街）等相关部门及其他合法组织的监督管理。第三十七条市自然资源局及各镇人民政府在建设用地规划许可证、建设工程规划许可证或乡村建设规划许可证核发后，定期将许可信息抄告住建、城管执法、镇（街）、人防、消防和辖区政府等部门信息共享。各部门按照各自职责，做好市区私房监督管理相关工作。第三十八条私房建设项目在依法取得市自然资源局核发的建设工程规划许可证或乡村建设规划许可证后，按规定还需依法取得其他相关部门许可的，申请人应向相关部门办理相关许可审批手续。第三十九条私房建设竣工后，申请人应持建设工程规划许可证或乡村建设规划许可证、建设工程验线证明以及具有测绘资质的单位出具的测绘报告等材料，向原规划审批机关或镇人民政府申请规划核实。规划审批机关或镇人民政府组织对竣工建筑进行规划核实；核实合格的，核发建设工程规划条件核实合格证；不予核发建设工程规划条件核实合格证的，应当书面告知理由。私房建设未办理规划条件核实的，不得办理产权登记手续。未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由自然资源部门责令停止建设，逾期不改正或改正后仍不符合规划许可要求的，移交城管执法部门依法处理。未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证要求进行建设的，由镇人民政府责令停止建设、限期改正。第四十条私房建设的质量和安全责任主体，按照“谁建设、谁负责”的原则，房屋建设人和承建人对建房过程中发生的质量安全事故承担相应的法律责任。施工单位或个人应严格按照符合国家技术标准和规范的设计图纸施工，不得使用不合格的建筑材料和建筑构件，确保施工质量。第四十一条私房建设施工期间，如对公共设施、文物古迹、市政管线和相邻房屋安全产生影响的，建设人应立即停止施工，并报告辖区住建部门或所属镇人民政府组织协调处理；造成的损失或其他后果，建设人应承担相应责任。第四十二条市自然资源局及镇人民政府应当在办事窗口、网站等公布办理规划许可和审批的条件、程序、流程以及期限等有关内容，为报建提供便利，并接受社会监督。第四十三条市自然资源局及其他有关部门应当公布举报方式，接受公民、法人和其他组织对违反城乡规划及其他法律法规行为的举报。属于本部门职责范围的，应当及时进行核实、处理，并答复举报人；不属于本部门职责范围的，应当及时告知举报人。第四十四条私房建设审批前或公示期间收到利害关系人投诉的，市自然资源局应当告知申请人、利害关系人享有要求听证的权利；申请人、利害关系人在被告知听证权利之日起五日内提出听证申请的，市自然资源局应当在二十日内组织听证。第七章法律责任第四十五条私房建设违反本办法规定的，严格按照中华人民共和国城乡规划法、中华人民共和国土地管理法、广东省城乡规划条例等有关法律法规的规定进行处罚，具体规定如下：（一）有下列行为之一的，市、区城市管理综合执法部门或乡、镇人民政府依法负责查处和组织强制拆除。1 未取得建设工程规划许可证或乡村建设规划许可证，又无法采取改正措施消除对规划影响的。2依据中华人民共和国城乡规划法第六十八条的规定，执法部门作出停止建设或限期拆除决定后，当事人不停止建设或逾期不拆除的。（二）对尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，责令限期改正，并处建设工程造价5%以上10%以下的罚款。不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价10%以下的罚款。（三）有下列行为之一的，予以综合整治：1 对无理拒绝、阻挠违建查处和强制拆除的，由公安机关根据治安管理的有关法律法规进行处罚；情节严重构成犯罪的，依法追究刑事责任。2对拒不接受行政处罚，不按规定缴纳罚款的，供水供电部门不得办理水电报装手续，已安装使用的，应予以停水停电；相关部门不得办理房屋产权证登记。3国家机关、企事业单位工作人员参与违法建设且限期不改正的，由监察部门依照相关规定从严查处。第四十六条行政机关及其工作人员存在对依法应当准予行政许可、批准而不予行政许可、批准，或者违法作出行政许可、审批等违法行为的，按照中华人民共和国行政许可法等有关法律规定进行处理。第四十七条对殴打、谩骂、阻挠行政机关工作人员执行公务，情节轻微的，由公安机关根据中华人民共和国治安管理处罚法进行处罚；情节严重构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。第八章附则第四十八条本办法所称危房是指符合危险房屋鉴定标准(JGJ125-2016)危险等级划分所确定的C级、D级房屋。办法所称坡屋顶形式是指排水坡度一般大于10%的非单坡式屋顶。第四十九条在国家、省相关建设工程合理误差规定未出台前，市区私房建设按建设工程规划许可内容进行(已审批报建图)建设的，建筑合理误差范围按小于等于建设工程规划许可的3%执行。国家、省相关建设工程合理误差规定施行后，按照国家、省的规定执行。第五十条市区私房的建设规划管理除应当符合本办法相关规定外，还应符合国家、省、市现行有关标准的规定。第五十一条本办法自2017年月日起施行，有效期五年。- 15 -