历年案例分析真题

历年案例分析真题1、案情：楼上业主在房屋的储藏室内擅自安装了电动抽水马桶、洗脸盆，改变废水立管的下水三通，致使楼下业 主王某储藏室内的储柜及物品受损。物业管理部门两次向顾某发出整改通知，责令其拆除私装物，未果。问题：顾 某能否在自己的房屋内添装卫生设备？为什么？应如何处理？答： 1）顾某不能在自己的房屋内添装卫生设备。 （3 分） 2）依据：按有关法律，住宅不得改变使用性质。因特殊 情况需要改变使用性质的，应当符合城市规划要求，其业主应当征得相邻业主、使用人和业主委员会的书面同意， 并报区、县房地产管理部门审批。 （3 分） 3）房屋所有人使用其房屋时，必须遵守有关的法律法规，不得擅自改变 房屋的使用性质和功能。 顾某擅自在自己房屋的储藏室内私装抽水马桶和洗脸盆， 转换了废水立管的下水三通， 使 储藏室成了卫生间， 改变了房屋的使用性质， 使得楼下业主王某的房屋渗水， 因此， 有关部门依法应责令顾某拆除 电动抽水马桶、洗脸盆，按房屋的原始结构图，将废水立管的下水管恢复原状，并应当承担民事赔偿责任。（4 分）2、欣欣花园前期物业管理到期后，新成立的业主大会选聘了天祥物业公司接替原有发展商的物业公司管理小区， 并与其签订了物业服务合同 。小区共有业主 850 户，其中 23 户以未出席业主大会、未投票选择该公司、也未 与新企业签订 物业服务合同 以及新公司服务水平尚不及老公司为由， 一直拒交物业服务费。 试分析这些业主的 理由是否成立，并作出解释。答：业主的理由不能成立。 （2 分）因为像选聘物业管理企业一类事项业主大会的决定只要 2/3 以上投票权的业主同 意即可生效，毋需每一位业主同意。 （ 1 分）少数业主不出席业主大会，不造成业主大会的决定，并不影响业主大 会决定的效力，业主大会通过的决议、决定，每一位业主都有义务遵守、执行。（1 分）少数业主也不能以未签物业服务合同为由拒交物业服务费。（1 分）因为，第一，物业服务合同属于集体合同，是物业管理公司与业主的代表委员会签订的， 法律法规并未规定要与每一位业主签订。 业主委员会所代表的是一种 集合的意志，不可能代表所有业主或使用人的意志。 （ 2 分）第二，物业公司为小区公共部位和共用设施设备提供 维修养护以及提供安全、 保洁、 绿化等方面的服务， 已与欠费业主形成了事实上的合同关系， 欠费业主理当履行交 纳管理服务费的义务，并应承担欠费利息、滞纳金等费用。（1 分）少数业主也不能以新公司服务水平不及老公司为由拒绝交费。因为不能以少数人的主观判断，作为否定物业 公司服务质量的依据。 若物业公司的服务确实有严重问题， 这些业主应联合其他业主共同提议物业公司改进或提请 业主大会解聘不能提供合格服务的物业公司，但不交物业服务费的做法是错误的。 （2 分）3、王女士：我在某小区买的房子，装修后一直没去住，空调也没开。前两天小区物业通知我说，我家空调室外机 着火烧毁了。 我认为这是物业公司保安人员失职造成的， 要求他们赔偿， 可他们说责任不在他们。 请问他们到底有 没有责任？答：要分清责任，首先要弄清楚空调外机着火的真正原因。分两种情况：第一，如果空调外机自身的质量问题引起的自燃，根据合同法和消费者权益保护法的相关规定，业 主可以找购买空调的商场或生产空调的厂家进行维修或退换； 如果该事故给自己或他人造成损害， 可以要求商场或 厂家承担相应的赔偿责任，商场和厂家是承担相互连带责任的。（4 分）第二，如果不是质量原因而是外界原因造成外机着火，除法定的不可抗力的情况外，小区的物业公司应当承 担相应的责任。 因为业主和物业公司之间是平等主体的服务合同关系， 空调外机是属于业主私有财产， 但又由于本 身所具有特殊性， 促使它要放置在公共的空间里， 所以它必然是物业公司保护业主财产安全的重点。 如果由于物业 公司的保安人员没有尽其工作职责，而使第三方对外机造成损害的话，物业公司就应该承担相应的赔偿责任。（ 4分）第三，物业公司在赔偿业主后，可以向第三方行使追索权。因此，如果您有确实的证据证明着火的原因是第 三方人为的， 并且小区的保安也没有尽看管的义务， 您完全有权利要求物业公司承担损害赔偿责任。 物业公司要是 拒绝的话，可以向人民法院提起诉讼，维护自身的合法权益。（2 分）4、吴某是某市 A 小区的业主， 2006 年 8 月其将在小区一套单元出租给苏某居住。试以物业管理条例为为分析 吴某房屋出租后的物业服务费由谁承担？假设发生欠交服务费的情形， 物业公司应该向谁追收？苏某能否代替吴某 参加业主大会？苏某不是业主，是否可以不受小区业主公约的约束？答： 1）业主吴某房屋的物业服务费应由吴某与承租人苏某在承租合同中约定由谁交纳； （2.5 分） 2）出租欠交服 务费的情形，若约定由苏某缴纳，物业公司应先找苏某，若苏某拒绝或逃匿，则找吴某追收。（2.5 分） 3）苏某得到吴某的委托授权后可以代替吴某出席业主大会，否则不能。（ 2.5 分）。4、苏某不是业主，但依然要接受小区业主公约的约束。（2.5分）5、一天下午，罗先生将一辆轿车停在小区住宅楼下，楼上掉下一个花盆将车的挡风玻璃砸坏。罗先生找到物业管 理公司，物业管理公司称是屋主的花盆砸坏的，与其无关。罗先生找到屋主，屋主说花盆是台风吹下来的，属于不 可抗力，他不应当赔偿。那么，试问：（1）台风将花盆吹下来是属于不可抗力？（2）谁应该承担赔偿责任？（ 3）法律依据是什么？答：（1）将花盆吹下来不属于不可抗力。因为“不可抗力”是指不能预见、不能避免的情况。台风的到来是可预见 的，台风将花盆吹下来也是能避免的。（3分）（2）首先我们要看罗先生将轿车停在小区的住宅楼下是否属于停车的区域。如果不是停车的区域那么屋主和管理处只需负小部分责任；如果属于停车区域就要负赔偿责任，而管理处负连带责任。（4分）（3）法律依据是民法通则有关规定：建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂 物发生倒塌、脱落、坠落造成他人损害的， 它的所有人或管理人应当承担民事责任，但能够证明自己没有过错的除外。（3分）6、一客商拟在天延会展中心布展，他提出要根据他的商品专门布置展位，会展中心办公室同意他的要求，但展位与会展中心已布置好的展位的展位费一样。客商请来装修工人布置展位。装修中心要用电，装修人员就近直接将电动工具的插头插在会展中心已有的插座上用电。负责天延会展中心物业管理的物业管理员发现了装修人员的用电情况，要求客商按临时用电办理。客商不同意，他认为他的展位费与会展中心已布置好的展位的展位费一样，因此， 他布置的用电费不应另收。你认为客商是否按临时用电办理？如果按临时用电，应如何办理？答：（1）是否按临时用电办理，应由客商与会展中心办公室协商，若客商的展位费含布置展位的用电费，那么，可 直接电用；若不然，则应按临时用电办理。（4分）（2）临时用电用户应向物业管理公司主管部门提出临时用电申请。（1.5分）经批准后，用户自行敷设用电线路，经物业管理公司主管部门检查符合用电安全后送电。双方 共同确认电表读数，并填写电表启用单。（1.5分）电用终止，用户应通知物业管理公司的主管部门，断电拆线，确认电表读数，并填写电表停用单。（1.5分）临时用电计费应依据电表每月计费一次，不足一月按拆表时用电量计费；无电表，可按负荷量和用电时间估算。（1.5分7、某大厦刚竣工开业，入住的用户不多，其中一家是某银行的分理处。一天下午多部电脑死机，丢失大量数据，严重影响了工作效率， 并造成电脑等设备损坏。 该银行要求管理公司认真改善供电管理,给其一个明确的解释， 并赔偿由此而带来的一切经济损失。请分析本案例。答：（1）立即与供电部门取得联系，请供电部门提供停电及未知事先通知的解释函。（2分）（2）凭供电部门的解释函，向分理处解释突然停电的原因，以获得分理处的谅解。（2分）（3）物业公司应加强与供电部门的联系，及时掌握供电部门的供电情况，以便遇到有停电及时通知用户。（2分）（4）设置大厦应急电源或备用电源，在供电部门停电时，能立即启动发电机供电。（2分）（5）物业公司应建议使用电脑较多的用户配备UPS稳压电源，以免因突然停电丢失数据。（2分8 天清晨，某车主找到某物业管理公司大厦停车场，称其前晚放在大厦消防通道的机动车辆出入口处的一辆红 色跑车不见。停车场的值班人员查阅了车辆登记本，没有发现该车前一天在停车场停放的任何记录，于是就让车主自行去公安机关报案。10个多月之后，物业管理公司接到人民法院的传票以及保险公司的起诉书副本，称保险公司已经将红色跑车赔给了车主获得了代位索赔权，车主在车辆丢失前已经购买了一年的停车场停放管理费，车主与停车场构成保管合同关系，要求物业管理公司承担车辆丢失的赔偿责任。试问：（1）物业管理公司应就车辆丢失承担责任吗？法律依据是什么？ （2）保管合同关系何时成立？答：（1）物业管理公司不承担车辆丢失的责任。（3分）依据：寄存人擅自改变保管场所。（2分）按中华人民共和国合同法有关规定：保管人员应当妥善保管保管物。当事人可以约定保管场所或方法。除紧急情况或为了维护寄存人利益的以外，不得擅自改变保管场所或方法。（2分）（2）依据中华人民共和国合同法有关规定：保管合同自保管物交付时成立，但当事人另有约定的除外。（3分）9、某住宅小区的物业服务公司为了解决区内车辆乱停乱放的状况，在住宅小区的空地建起了一个车辆保管站，要 求业主把车辆停放在保管站内。除自行车免费保管外，物业服务公司每月向摩托车、汽车的车主收缴一定的费用。 由于部分业主认为乱停乱放虽然不好，但保管站的面积在购房时分摊到各业主头上，且业主每月向物业服务公司缴交管理费，物业服务公司向业主收取机动车辆保管费是侵犯部分业主的权益。要求物业服务公司停止收取机动车辆的保管费。请问：该物业服务公司对机动车收取保管费是否合理？若合理，应如何向业主解释收费的合理性？答：（1）合理。（2）可以向业主细心解释： 物业管理公司收取的是保管费，并不是保管站用地分摊到车主头上的 土地使用费； 物业管理公司收取的公共服务费中， 并不包含车辆保管费； 物业管理公司至少应收取车辆保管的 成本费； 本公司收取车辆保管费的标准是经过物价部门核准的。10、物业管理处管理员收到物业管理公司经理的通知，说住在8 栋 101 的住户投诉其楼上的住户在天来都往厨房的窗口扔菜头、菜叶，现已发臭，要小王及时处理。请问小王要做些什么？答： 1）联系清洁工（公司）立即清除垃圾，并向清洁工（公司）提出警告。（4 分）2）调查扔垃圾的住户并提出告诫。（3 分） 3）若不能查出扔垃圾的住户，则向 1 单元的所有住户通报，要求各住户注意公德。（3分）11、某小区里，一位姓李的先生做出违规行为，物业公司对他作出了罚款的处理，请分析本案例。 答：（1）物业公司罚款行为无效。 （2 分）因为物业公司不享有行政处罚权。 （2 分）我国行政处罚第 15 条规定：“行 政处罚由具有行政处罚的行政机关在法定职权范围内实施” 。而物业公司不是行政机关，也不符合行政处罚规定的 受行政机关委托可以实施行政处罚的组织， 所以无权实施包括罚款在内的任何行政处罚行为， 其无权对李某进行罚 款。（2 分）（2）物业公司应对李先生的违规行为发出整改通知予以制止，如李某不听劝阻，则应向有关行政管理 部门报告，由有关行政管理部门对其进行处理。（4 分）12、业主李某经过其所住的商住楼大堂时，因潮湿地滑而摔倒在地， 造成骨折住院一个多月花费医药费数千元。 李某认为其摔倒主要是因为地滑， 因此物业公司应负担一定责任， 物业公司应当补偿其医药费、 误工费和精神损失费。 请问：此事物业公司是否需承担责任？谈谈你的看法。答：根据第 47 条，物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业管理企业 在采取应急措施的同时， 应当及时向有关行政管理部门报告， 协助做好救助工作。 如果物业公司在潮湿时， 做了防 潮措施，并且有树起防潮警示牌，责任则不在物业公司，是业主自身原因导致，物业公司不应承担责任。根据物业管理条例第 36 条，物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害 的，应当依法承担相应的法律责任。如果是物业公司没有做好防潮措施，或者做了防潮措施而没有树警示牌的话， 物业公司视情节轻重承担相应责任。13、某业主违反业主公约的规定，在楼顶搭建一间小棚，物业管理公司将棚子破坏。问：（1）物业管理公司的做法是否得当？为什么？（ 2）物业公司如何处理才合适？（ 3）如果物业管理公司在实施强行拆除时，发现楼顶损害， 需要修理，该修理费应如何承担？答：（1）物业管理公司的做法是欠妥的，因为根据物业管理条例第36 条，物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。（2） 根据物业管理条例第53 条，物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。让业主自行拆除。如果业主不听， 再经由业委会来采取相应措施。（ 3）如果物业管理公司在实施强行拆除时，根据物业管理条例第36 条，以及48 条，物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定，但不得违反法律、法规和业主公约的 有关规定。 物业使用人违反本条例和业主公约的规定， 有关业主应当承担连带责任。 修理费由物业公司和业主共同 负担。1 4 、甲小区某号 602 室由被告华某承租， 502 宏观世界由原告王某承租。因被告某物业服务公司未在该号楼顶平台 落水管道进口处按规范要求设备防护网， 被鸟钻进管道内筑巢， 致使管道堵塞。 被告华某在装潢 602 室房屋时， 未 经物业公司同意擅自将 602 室阳台处的排水口封死。 一天， 遭遇大雨， 因落水管道堵塞， 雨水从楼顶落水管道接口 处流进 602 室阳台，因该阳台排水口已封死，积水无法排出，沿 602 室周围墙角深入 502 室，致使原告王某装潢 的地板等物受损。 原告王某要求赔偿， 但因被告华某与物业服务公司相互推诿， 原告王某遂诉至法院。 请问如何划 清本案责任，说明理由？答：（1 ）关于未设置防护网的问题：首先看物业服务合同有没有约定，如果没约定，物业公司负部分责任；如果有 约定，负全责。 （ 2）华某将排水口封死是不对。华某在装潢期间，未经批准就将排水口封死，这是华某违约在先， 因此，这个问题由华某负责。 （ 3）出了问题，华某和物业公司又在互相推诿，这又是一种违约行为。15 、业主张某于 2004 年 12 月购买了本市某小区一套商品住宅， 2005 年 1 月住宅出售单位书面通知张某办理入住 手续， 但张某直到 2005年 6月才到物业公司办理进户手续， 当时物业公司要求张某交纳 2005年 1-6 月的物业服务 费，并按物业服务合同的约定，预收 7 月至 9 月三个月物业服务费，张某认为 6 月份之前自己并未入住，不该缴 费用，其应从7月份才开始交。请问：物业公司要求张某的做法对吗？请说明理由。答：物业公司要求张某的做法是对的。根据物业管理条例第 42条，业主应当根据物业服务合同的约定交给物业服务费用。2005年1月住宅出售单位已经书面通知张某办理入住手续，即使张某没有及时办理入住手续，将视同入住，因此 物业公司要求张某交纳 2005年1-6月的物业服务费是合理的。另外，物业公司预收 7-9月三个月物业服务费是符合物业管理条例的。16、王大妈周六上午去小区会所健身，在会所门口台阶上摔了一跤，腿部摔伤。同伴扶其到医院检查医治。共花去 医药费1950元，并且有近一个月时间只能在家小心行走。王大妈的儿子认为其母在会所门口台阶摔倒是因为台阶湿滑所致，故与管理会的物业公司交涉，要求物业公司赔偿医药费。 试分析物业公司应不应该负担这笔医药费及物业公司如何才能防范此类风险？答：1）物业公司该不该赔偿该笔医药费应视情况而定。（1）如果王大妈摔倒是因为物业公司做保洁时造成台阶湿滑而致，物业公司未给出明显的提示、警示，也无采取适当的防范措施，就应该给王大妈赔偿。（2）如果确有湿滑，物业公司给出提示、警示不清，防范措施不得力，应给予王大妈部分赔偿。（3）如果物业公司给出的提示、警示清晰，防范措施得力，王大妈因为自己不慎摔倒或其他人碰撞摔倒，物业公 司则不用作出赔偿。2）物业公司要避免此类风险，一要认真对照服务合同，严格依约服务，妥善注意义务，及时提醒防范；二应投保 公众责任险，将此类风险转移给保险公司。17、 一写字楼物业公司告知所有租户，将对租户的房屋装修活动进行统一监督管理。任何租户装修，必须提前提出申请，由物业公司审批，并且还规定，如有违反者，将对其处以500-5000元不等的罚款。一家租户在装修时，因没及时清运垃圾，物业公司遂要规定对其罚款500元。租户坚决反对，双方出现激烈争执。租户认为：装修是其基本权利，物业公司无权对装修行为指三道四，更无权对其罚款。公司认为：自己受开发商（业主）委托，对楼宇进行物业管理，装修管理是物业管理的基本和重要管理内容，租户违反装修规定，管理公司当然有权进行罚款。（1）管理公司是权监督装修？ （2）物业公司是否有权对租户装修进行罚款？ （3）物业公司如何有效约束违章装修行为？答：（1）物业管理公司有权监管装修。对租户的装修活动进行审报、管理、服务，是物业管理工作的一部分。无论是建设部住宅室内装饰装修管理办法还是国务院物业管理条例都有相关条文规定。（2）物业公司无权对租户进行罚款。因为罚款是一种行政处罚行为，设定和实施罚款行为必须以中华人民共和 国行政处罚法为依据，并由行政机关依照行政处罚法的程序实施，不能违反法律的规定。物业管理公司只是 一个企业，所以无权实施包括罚款在内的任何行政处罚行为，物业管理公司制定的处罚条款我法律效力。（3）物业公司可以与租户在装修前签订书面的装饰装修管理服务协议，约定违章装修对应的违约、赔偿金事项与 数额，依法、依约收取管理服务费和装修保证金；然后对照协议，对违章装修收取相应的违约、赔偿金，依此有效 约束租户的违章装修行为。18、某日晚七点，业主刘先生把汽车停小区的地下车库里。第二天早上，他发现车不见了。刘先生立即将这事告诉了车库的保安，同时打了110报警。公安机关根据保安监控中心的录像判断，事发当晚录像中一个戴墨镜的人很可能是盗车者。好多日子过去了，车子仍未找回。刘先生认为，他每月向物业服务公司交350元人停车费，他的车子被盗了，物业服务公司负有不可推卸的责任。物业服务公司却表示，公司不负责小区内车辆的安全。因为，小区管理规约规定，公司收取的350元只是车位出租费。而刘先生指出，他的车子被盗时，车库出口的栏杆已坏两个多月了，在栏杆未坏之前，汽车进出是要刷卡的。栏杆坏了，汽车出入不用刷卡，也没有如何盘查。此事， 物业服务公司和刘先生分陈己见，各执一端。你对此有何看法？ 该案中物业管理公司实施管理，适当收取350元停车费不等同于一般意义上的保管费。小区管理规约规定，公司收取的350元只是车位出租费。物业管理公司不负有保管义务，故双方未形成保管合同关系。 业主向物业管理公司交纳一定费用后，并不是就可以高枕无忧了。 物业管理公司虽然对小区尽保安和治安的维持职责，但物业管理公司毕竟不是保一方平安的公安部门，也不是业主财产的保管方。其实，即使是公安部门也不可能对公民的财产损失承担赔偿责任。 刘先生应当根据物业管理公司职责履行不当适当予以索赔。由于物业管理公司在小区管理上存在一定的疏忽和漏迥，车库出口的栏杆坏了两个月，物业公司都没有及时进行整修，致使汽车出入不用刷卡， 造成了小区车库车辆可能被盗出的客观条件。因此，物业管理公司应当承担相应的赔偿责任。