年铜陵市房地产市场研究报告65p

Code of this report | 1 Copyright Centaline Group， 2010本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。20112011年铜陵市房地产市场研究报告年铜陵市房地产市场研究报告上海中原铜冠项目组 ShangHai.2011.11Code of this report | 2 Copyright Centaline Group， 20102 21 1宏观市场分析宏观市场分析中观市场分析中观市场分析3 3微观市场分析微观市场分析Code of this report | 3 Copyright Centaline Group， 2010Part Part 经济环境经济环境Code of this report | 4 Copyright Centaline Group， 201020102010年至今经济环境背景年至今经济环境背景金融方面金融方面n银行对对于房价下跌的承受能力为30%,开发商不良贷款为1.2%，个人按揭不良贷款为0.9%；n信托公司房地产业务融资业务紧绷；n万亿美元的热钱在中国境内流转；n开发商与个人贷款占据银行放贷的20%;n持续下行的股市；n存款准备金提高到21.5%,3700亿资金在市场冻结；宏观方面宏观方面n大宗商品价格经历多轮持续上涨，最近呈现涨跌反复；n结构性调整；nCPI持续上涨；n2009年全国货币总量63万亿，n2010年达到81万亿n人民币增幅达到28%，GDP为10.3%；n希腊危机，欧洲危机，人民币升值压力大；政治政策方面政治政策方面n两会压力，民生问题直将住房矛头指向政府，而非开发商企业；n两级分化的压力两级分化的压力；n保障性住房出台，70%土地供应比例箭在弦上；n教育改革医疗改革，住房改革；Code of this report | 5 Copyright Centaline Group， 2010当前经济环境当前经济环境自自2010.1.162010.1.16以来，存款准备金率共上调以来，存款准备金率共上调1111次，已达到次，已达到21.5%,21.5%,累计升幅达到累计升幅达到400400个点。从个点。从20102010年年1010月起，连续月起，连续5 5次加息，加息频次密集，利率已进入上升通道，次加息，加息频次密集，利率已进入上升通道，货币环境已呈现明显的紧缩。货币环境已呈现明显的紧缩。数据上调时间存款基准利率存款基准利率贷款基准利率贷款基准利率调整后调整幅度调整后调整幅度2011年4月5日3.25%0.25%6.31%0.25%2011年2月9日3.00%0.25%6.06%0.25%2010年12月26日2.75%0.25%5.81%0.25%2010年10月20日2.50%0.25%5.56%0.25%2008年12月23日2.25% -0.27%5.31%-0.27%2008年11月27日2.52%-1.08%5.58%-1.08%2008年10月30日3.6%-0.22%6.66%-0.27%2008年10月09日3.87%-0.27%6.93%-0.27%2007年12月21日4.14%0.27%7.47%0.18%2007年9月15日3.87%0.27%7.29%0.27%存款准备金率走势存款准备金率走势存贷利率走势存贷利率走势Code of this report | 6 Copyright Centaline Group， 2010一季度国内经济持续向好，但通胀压力持续以及新增贷款的进一步回落，再度引一季度国内经济持续向好，但通胀压力持续以及新增贷款的进一步回落，再度引发对二季度加息预期与市场流动性收缩的政策预估，从而进一步增加购房者的置发对二季度加息预期与市场流动性收缩的政策预估，从而进一步增加购房者的置业成本及开发企业的融资成本。业成本及开发企业的融资成本。当前经济环境当前经济环境通胀压力持续再度引发加息预期通胀压力持续再度引发加息预期：自2010年月CPI突破，并持续在5 5左右徘徊左右徘徊，同时PPI持续高位运行，未来将对CPI有明显的传导作用中国进入中度通账期，且将长期存在。月份国内CPICPI已突破已突破5%5%警戒线警戒线，下一阶段有进一步加息下一阶段有进一步加息可能。新增贷款进一步回落、市场流动性再次收紧新增贷款进一步回落、市场流动性再次收紧：持续个月的回落，月份我国新增人民币贷款7396亿元，同比少增208亿元表明货币政策紧缩的持续政策已经奏效 。同时广义货币中国4月份M2M2增增15.3%15.3%，继续维持在近两年来的最低点两年来的最低点； Code of this report | 7 Copyright Centaline Group， 2010当前经济环境总结当前经济环境总结利率进入持续上升通道，利率进入持续上升通道，通过进一步提升开发商的资金成本、购房者的购房成本，使供求关系发生变化；通过进一步提升开发商的资金成本、购房者的购房成本，使供求关系发生变化；初期的影响面虽较小，但持续后形成累加效应以及提升预期，将对市场有明显影响；初期的影响面虽较小，但持续后形成累加效应以及提升预期，将对市场有明显影响；信贷资金成本上升信贷资金成本上升银行存款利率上升银行存款利率上升流动性收紧流动性收紧加息影响加息影响开发商开发商需求者需求者加快销售回笼加快销售回笼主动跟进储地机主动跟进储地机会会资金紧张资金紧张资金较充足资金较充足一线城市一线城市量跌价平量跌价平通常要加息通常要加息实现累计效实现累计效应后应后首套需求首套需求改善需求改善需求保值型需保值型需求求购买力较弱时暂时观望购买力较弱时暂时观望 购买力较强初期受影响小购买力较强初期受影响小初期受影响较小初期受影响较小二线城市二线城市量价齐跌量价齐跌三四线城市三四线城市量价平稳量价平稳资金由高风险流向低风险资金由高风险流向低风险Code of this report | 8 Copyright Centaline Group， 2010Part 2Part 2政策回顾政策回顾Code of this report | 9 Copyright Centaline Group， 2010政策回顾政策回顾2010.4.17“2010.4.17“新国十条新国十条”提出背景提出背景坚持遏制不合理住房需求坚持遏制不合理住房需求建立考核问责机制建立考核问责机制90平米以上首付，首付比例大于30%，二套住房首付比例高于50%，1.1倍基准利率。商品住宅、价格上涨过快、供应紧张地区商业银行可根据风险状况暂停发放第三套及以上住宅贷款；对不能提供一年当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住宅贷款;针对过快上涨的房价，国家于针对过快上涨的房价，国家于20102010年月中旬颁布了年月中旬颁布了“国十条国十条”调控政调控政策，通过执行严格的策，通过执行严格的差异化信贷政差异化信贷政策策打击投机性消费，为楼市降温。打击投机性消费，为楼市降温。增加住房的有效供应增加住房的有效供应加快保障性住房安居建加快保障性住房安居建设工程设工程加强市场监管加强市场监管Code of this report | 10 Copyright Centaline Group， 2010政策回顾政策回顾2010.9.29“2010.9.29“新国九条新国九条”4.174.17新政后局部成交量出现萎缩，调控效果初显，为继续巩固成果，继新政后局部成交量出现萎缩，调控效果初显，为继续巩固成果，继续平稳市场，续平稳市场，20102010年年9 9月月2929日政府出台了更为严厉的政策。日政府出台了更为严厉的政策。提出背景提出背景加大房地产加大房地产调控落地力调控落地力度度增加住房有增加住房有效供应效供应完善差别化完善差别化住宅信贷政住宅信贷政策策加大住房市加大住房市场交易检查场交易检查环节环节相关税收政相关税收政策策重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目进行土地增值税的清算和稽查土地增值税的清算和稽查。加快推进房产税试点改革工作推进房产税试点改革工作，并逐步扩大至全国。各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上的住房贷各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上的住房贷款；款；对贷款购买商品住房的，首付比例调整为30%及以上。Code of this report | 11 Copyright Centaline Group， 2010本轮政策回顾本轮政策回顾2011.1.16“2011.1.16“新国八条新国八条”市场背景市场背景在房价快速上涨、市场规模大幅攀升、供需结构日益不合理、历次调控效果不佳的背景下:摆在政府面前是广大民众对政府公信力的质疑广大民众对政府公信力的质疑。2010年底全国70个大中城市出现连续环比上涨连续环比上涨态势，并且通胀压力持续增加通胀压力持续增加，在此背景下，国务院于2011年月16日出台的“新国八条”调控史无前例。宏观背景宏观背景“新国八条新国八条”主要内容主要内容落实住房保障和稳定房价落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责制度工作的约谈问责制度坚持和强化舆论导向坚持和强化舆论导向调整完善相关税收调整完善相关税收政策加强税收管理政策加强税收管理严格住宅用地管理严格住宅用地管理合理引导住宅需求合理引导住宅需求强化差别化信贷政策强化差别化信贷政策调整个人转让住房营业税政策，对个人购买年不足购买年不足转手交易的，统一按照销售收入统统一按照销售收入统一征税一征税。各地要增加土地的有效供应，落实保障性住房、棚户区改造和中小套型普通住宅用地不不低于建设用地总供应量的低于建设用地总供应量的7070。原则上对已有一套住宅的当地户籍居民家庭，能够提供当地一年年限缴税证明当地一年年限缴税证明或社会保社会保险缴纳证明的险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购一套住房限购一套住房。对已经拥有套住房及以上的套住房及以上的当地户籍居民家庭，套住房套住房的非户籍居民家庭，无法提无法提供供当地一年年限缴税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停其在本行政暂停其在本行政区内向其购房。区内向其购房。对贷款购买第二套住宅的家庭，首付比例不低于低于60%,60%,贷款利率不低于基准利率的基准利率的1.11.1。人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住宅价格控制目标和要求，在国家统一信贷政策的基础上，提高第二套住宅的首付比例和利率。Code of this report | 12 Copyright Centaline Group， 2010本轮政策回顾本轮政策回顾2011.1.16“2011.1.16“新国八条新国八条”“新国八条新国八条”在在20102010年房地产两轮调控的基础上再次升级，年房地产两轮调控的基础上再次升级，调控力度史无前例，调控决心可谓坚定；调控力度史无前例，调控决心可谓坚定；行政干预已进入强硬阶段，其中行政干预已进入强硬阶段，其中“去杆杠化、去需求化、市场化去杆杠化、去需求化、市场化”的意图更加明显；的意图更加明显；特征其一特征其一: :信贷进一步紧缩信贷进一步紧缩n对于购买二套房的家庭，首付比例由30提高到不低于60%，贷款基准利率上升为1.1。特征其二特征其二: :限购范围扩大限购范围扩大n各直辖、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定城市内，要从严制定和执行住房限购政策。特征其五特征其五: :严格问责机制严格问责机制n各地要加各类保障性用地的供应，该类用地总量不低于建设用地总供应量的70 。特征其四特征其四: :加强税收征管加强税收征管n调整个人转让房产交易税政策，不足年全额征收。n对房价明显超过周边区域的房地产项目，进行土地增值税清算和稽查。特征其三特征其三: :保障房用地面积具体指保障房用地面积具体指标标n严格施行问则 ，对政策落实不到位的，工作不得力的，要进行约谈，直至追究责任。n加强对商业信贷款的监督。特征其六特征其六: :强化舆论引导强化舆论引导n引导居民，作好政策与舆论宣传导向，对制造、散布虚假信息的，要追究有关当事人的责任。Code of this report | 13 Copyright Centaline Group， 2010本轮政策的发展趋势本轮政策的发展趋势其一：其一：调控总体特征调控总体特征呈现“调控力度越发严格越发严格，范围越发扩张越发扩张，内容越发具象越发具象”的趋势。其二：其二：调控核心关键调控核心关键以信贷、限购、信贷、限购、 税收税收三大方面为核心，实现“提门槛、加成本、提门槛、加成本、 抑需求抑需求”。其四：其四：调控后市场发展方向调控后市场发展方向资金从住宅转向商业地产的力度将进一步增大，由于本轮宏观调控的目标是住宅，具有良好发展前景的商业地产的投资属性商业地产的投资属性进一步得到确认进一步得到确认。加上市场现有的商业物业价格一直偏低，以以及目前良好的心理预期，预测两年内商业物业价格至少还存在20%50%20%50%的补涨补涨空间空间。其三：其三：调控后市场预测调控后市场预测在行政干预代替市场调节的前提下，一旦政策限购令全面铺开，则一二线城市、甚至部分房价过高的三线城市市场成交迅迅速进入冰点，进入观望期。速进入冰点，进入观望期。一旦政策放宽，政策周期拉长，但调控没有立竿见影，则购房需求则将被全面触发，市场成交将迅速回升，市场在震荡中成交将迅速回升，市场在震荡中仍会保持平稳前行仍会保持平稳前行。Code of this report | 14 Copyright Centaline Group， 201020102010年年-至今持续政策的发展趋势至今持续政策的发展趋势指标指标2010.4.17“新国十条新国十条”2010.9.29“新国五条新国五条”2011.1.16“新国八条新国八条”实施落实情况实施落实情况信贷全国统一标准限购17个个城市出台限购条令税收年初相应出台了房产交易营业税，房产税试点土地规范全国675个城市中608个出台个出台了新建住宅价格控制目标保障房政府工作会议明确提出加大保障房和危房改造,政府资助1030亿亿逐步紧缩逐步紧缩趋于严格趋于严格目标明确目标明确越发具象越发具象政府工作会议中明确提出坚定不移搞好房地产调控政府工作会议中明确提出坚定不移搞好房地产调控, ,建立长效果调控机制；建立长效果调控机制；在在1.261.26日出台新国八条政策后各地政府相应出台调控目标日出台新国八条政策后各地政府相应出台调控目标, ,深化对政策执行深化对政策执行, ,预计本轮调控短期内难以松动。预计本轮调控短期内难以松动。涉及面逐步扩大涉及面逐步扩大趋于严厉趋于严厉越发紧缩越发紧缩涉及面越发扩大涉及面越发扩大越发严厉越发严厉越发严格越发严格越发具象越发具象越发具象越发具象Code of this report | 15 Copyright Centaline Group， 2010沪版细则分析沪版细则分析“沪九版沪九版”细则可谓细则可谓标准版地方细则标准版地方细则, ,与与“国八条国八条”趋于一致趋于一致特征一：信贷进一步紧特征一：信贷进一步紧缩缩特征二：限购范围扩大特征二：限购范围扩大特征三：保障用房面积具体指特征三：保障用房面积具体指标标特征四：加强了税收监管特征四：加强了税收监管特征五：严格的问责机制特征五：严格的问责机制特征六：强化舆论导向特征六：强化舆论导向Code of this report | 16 Copyright Centaline Group， 2010各城市细则对比与分析各城市细则对比与分析从限购政策实施来看，差异较为明显，从限购政策实施来看，差异较为明显，北京最为严格北京最为严格，东部发达，东部发达一二线城市次之一二线城市次之，中西部，中西部三四线城市较为宽松三四线城市较为宽松，大量未限购三线城市会出现，大量未限购三线城市会出现需求向下挤压需求向下挤压Code of this report | 17 Copyright Centaline Group， 2010各城市细则对比与分析各城市细则对比与分析一季度全国一季度全国608608个城市公布了年度新建住宅价格控制目标，但除北京个城市公布了年度新建住宅价格控制目标，但除北京“稳中有降稳中有降”外，大外，大多数城市房价挂钩多数城市房价挂钩GDPGDP增长，反映地方政府利益占位增长，反映地方政府利益占位Code of this report | 18 Copyright Centaline Group， 2010从从住房交易住房交易、转手、持有各个环节加大成本，升级限购控制，提升信贷门槛，货币政策紧、转手、持有各个环节加大成本，升级限购控制，提升信贷门槛，货币政策紧缩缩，调控着眼点调控着眼点“堵堵”大于大于“疏疏”，意指在压制需求达到遏止房价过快上涨的目的；，意指在压制需求达到遏止房价过快上涨的目的；当前政策与经济环境呈现出的当前政策与经济环境呈现出的“去杆杠化、去需求化、去市场化、去流动性去杆杠化、去需求化、去市场化、去流动性”。信贷信贷税收税收房产税房产税限购限购规范规范货币货币紧缩紧缩政策回顾总结政策回顾总结多管齐下，房地产市场将继续承受较大的压力，多管齐下，房地产市场将继续承受较大的压力，后续政策的调控仍会以控制房价、促使房价下降为目标。后续政策的调控仍会以控制房价、促使房价下降为目标。Code of this report | 19 Copyright Centaline Group， 2010Part 3Part 3政策发展趋势政策发展趋势Code of this report | 20 Copyright Centaline Group， 2010未来政策持续关注点未来政策持续关注点加息及提升准备金率加息及提升准备金率n政府将进一步加大购房者置业成本置业成本，提高开发企业资金使用成本，后续加息上升通道持续存在使用成本，后续加息上升通道持续存在。行政调控政策加码行政调控政策加码n国家可能在二三季度二三季度出台新的房产行政干预政策新的房产行政干预政策，开发企业的价格和销售压力加强价格和销售压力加强。房产税短期内不会大范围推房产税短期内不会大范围推广广n2011年政府对房产税并没有大幅度推广实行的意图，试点城市的影响力并没有预期的明显预期的明显，而只是对一部分客群一部分客群产生一定的心理威慑力心理威慑力。保障房规模化入市保障房规模化入市n今年保障房会形成一个比较大的市场变量市场变量，应密切关注上海保障房的建设进度以及入市标准，以及对建设进度以及入市标准，以及对现有市场供需的波动性影响现有市场供需的波动性影响。Code of this report | 21 Copyright Centaline Group， 2010未来市场趋势预判未来市场趋势预判企业企业: : 20102010年大型企业、央企、专注于三四线城市的企业和高周转的四类企业年大型企业、央企、专注于三四线城市的企业和高周转的四类企业抗冲击能力更强。抗冲击能力更强。成交量成交量: : 整体成交量下滑是必然趋势，并且持续半年至一年。整体成交量下滑是必然趋势，并且持续半年至一年。房价房价: : 房价将得到一定幅度的遏制，不大可能大幅度出现新一轮暴涨。房价将得到一定幅度的遏制，不大可能大幅度出现新一轮暴涨。产品产品: : 改善型产品冲击较大，小户型、中低价位住宅受冲击较小。改善型产品冲击较大，小户型、中低价位住宅受冲击较小。城市城市: : 一线二线城市冲击大，降价势在必行，三线四线城市市场逐渐开始低迷，一线二线城市冲击大，降价势在必行，三线四线城市市场逐渐开始低迷，部分城市已开始降价。部分城市已开始降价。Code of this report | 22 Copyright Centaline Group， 2010标杆房企研究标杆房企研究Part 4Part 4Code of this report | 23 Copyright Centaline Group， 2010一季度一季度TOP10TOP10入榜门槛底线达到入榜门槛底线达到8888亿，同比大幅上升亿，同比大幅上升64%64%，TOP20TOP20入榜入榜门槛也再度提升。门槛也再度提升。20112011年第一季度房企年第一季度房企TOP10TOP10进榜门槛进榜门槛20112011年第一季度房企年第一季度房企TOP20TOP20进榜门槛进榜门槛n 从TOP10入榜门槛来看，2011年第一季度中国房地产企业销售金额TOP10榜单和销售面积TOP10榜单的门槛分别为88亿元和54万平方米,对比2010年一季度，TOP10企业销售金额入榜门槛增幅达64%;n 在TOP20榜单中，销售金额和销售面积入榜门槛分别为33亿元和30万平方米，而2010年一季度入榜门槛为29亿元和27万平方米，入榜门槛亦再度提升;n TOP30榜单销售金额和销售面积门槛也分别达到20亿元和17万平方米;标杆房企销售额情况标杆房企销售额情况Code of this report | 24 Copyright Centaline Group， 2010三大梯队特征明显，第一梯队比较稳固，第二梯队有向第一梯队冲刺三大梯队特征明显，第一梯队比较稳固，第二梯队有向第一梯队冲刺的可能，第三梯队竞争加剧的可能，第三梯队竞争加剧2011第一季度标杆房企梯队格局表第一季度标杆房企梯队格局表级别级别第一梯队第一梯队第二梯队第二梯队第三梯队第三梯队级别级别第一梯队第一梯队第二梯队第二梯队第三梯队第三梯队2011年一季度销售金额年一季度销售金额TOP30榜（亿元）榜（亿元）范围范围100亿以上50-100亿20-50亿2011年一季度销售面积年一季度销售面积TOP30榜（万平方米）榜（万平方米）范围范围100万以上50-100万20-50万企业个数企业个数6915企业个数企业个数7516均值均值1877730均值均值17960302010年一季度销售金额年一季度销售金额TOP20榜（亿元）榜（亿元）范围范围100亿以上50-100亿20-50亿2011年一季度销售面积年一季度销售面积TOP20榜（万平方米）榜（万平方米）范围范围100万以上50-100万20-50万企业个数企业个数1109企业个数企业个数3512均值均值1456836均值均值1168038第一梯队：第一梯队：6家超大型企业依然维持稳定地位，相比去年一季度仅万科一家企业销售突破百亿，今年6家企业销售业绩全部过百。第二梯队：第二梯队：销售金额在50-100亿元之间，有9家企业入榜。此阵营中不少企业在商业地产、区域方面的战略布局，未来也有向第一梯队冲击的可能。第三梯队：第三梯队：销售金额在20-50亿元的企业扩大至15家，竞争较为激烈。值得一提的是这一梯队中的新城控股，目前该企业一方面在全面区域化后内部管控优化，流程完善，另一方面正在寻求新的资本化路径，为下一步的规模扩张做好了铺垫。标杆房企销售额情况标杆房企销售额情况Code of this report | 25 Copyright Centaline Group， 2010弱市下维持销售业绩高增长，万科、恒大继续领跑市场弱市下维持销售业绩高增长，万科、恒大继续领跑市场万科、恒大万科、恒大20102010年及年及20112011年一季度销售面积和销售金额对比年一季度销售面积和销售金额对比2011年一季度房地产企业销售金额年一季度房地产企业销售金额TOP10排名排名12345678910企业名称企业名称万科集团恒大集团万达集团中海外保利地产绿地集团龙湖集团碧桂园雅居乐绿城中国销售金额销售金额(亿元亿元)32020118716114210998959388n在政策调控不断的弱市下，万科集团和恒大地产依旧保持高速增长，进一步稳固了行业领先的地位，并继续拉大同其他房企的差距。n综观2011年一季度销售榜单，万科集团最终以320亿的销售业绩赫然位居首位，该数据与其2010年一季度145亿元的销售金额相比，增幅更高达121%。恒大地产2011年一季度也实现了量的飞跃，囊入201亿元，较去年同期增长135%。标杆房企销售额情况标杆房企销售额情况Code of this report | 26 Copyright Centaline Group， 20102009年年-2011年年5月上海地区大型房地产开发企业销售状况月上海地区大型房地产开发企业销售状况2009年年开发商开发商保利保利绿地金地龙湖华润中海绿城招商万科富力销售金额（销售金额（亿元）亿元）100.3 75.6 36.3 24.1 22.6 22.2 20.2 14.5 12.4 4.4 销售面积（销售面积（万平米）万平米）77.1 53.9 23.0 11.4 5.2 10.5 8.2 13.0 7.5 3.5 2010年年开发商开发商绿地绿地保利金地华润龙湖招商中海绿城万科富力销售金额（销售金额（亿元）亿元）100.4 76.8 26.2 20.0 31.7 15.2 11.4 11.1 7.5 3.4 销售面积（销售面积（万平米）万平米）62.4 41.0 12.4 4.0 15.6 7.9 3.2 2.4 4.6 2.7 2011年年(1-5)月月开发商开发商绿地绿地保利华润龙湖万科招商绿城金地富力中海销售金额（销售金额（亿元）亿元）23.1 22.3 12.8 8.2 7.4 5.7 5.2 2.8 2.3 1.5 销售面积（销售面积（万平米）万平米）13.4 12.3 3.0 4.0 4.2 2.5 1.1 1.1 1.7 0.4 n 保利是2009年上海市唯一销售额金额过100亿元的企业，其次绿地也达到75.6亿。n 2010年绿地在上海市的销售金额为100.4亿元，超过去年保利的销售额，2010年保利的销售额为76.8亿。n 今年截止5月份，销售金额最多的依然是绿地，在上海市的销售额为23.1亿元，其次是保利为22.3亿元。n 综观2009年以来各知名开发商在上海市的销售状况， 其销售总面积比例有大幅减少，但其销售总金额比例却大幅上升，可以看出未来在上海地区开发商将有走高端产品路线的趋势。其中绿城、金地、中海、绿地、保利等销售单价比往年上涨了40%-100%40%-100%。在新政策之下，上海市销售总金额最多的依然是大型开发企业在新政策之下，上海市销售总金额最多的依然是大型开发企业上海标杆房企销售额情况上海标杆房企销售额情况Code of this report | 27 Copyright Centaline Group， 2010受益三四线城市发展，部分房企表现突出，黑马频繁出现受益三四线城市发展，部分房企表现突出，黑马频繁出现随着一、二线城市政策调控的深入，客户与资金、溢向不在调控范围的三、四线城市，从而使提前布局这些城市的企业业绩在一季度表现格外抢眼。碧桂园集团：碧桂园集团：以150万平方米摘得销售面积季军位置;金辉集团和融侨集团：金辉集团和融侨集团：新年伊始保持强劲的发展势头，凭借良好的业绩稳居销售面积以及销售金额榜前二十名;从未在榜单展露头角的京御地产和卓达集从未在榜单展露头角的京御地产和卓达集团在本年首季度表现也十分强劲：团在本年首季度表现也十分强劲：京御地产仅凭借4个项目的热销就进入销售面积TOP30榜单，而33亿元的销售金额更位列金额榜单TOP20 ，而河北卓达地产则典型的就是一个黑马了;标杆房企销售额情况标杆房企销售额情况Code of this report | 28 Copyright Centaline Group， 2010商业地产贡献度提升，带动企业业绩上扬商业地产贡献度提升，带动企业业绩上扬在严厉的限购政策封锁住宅投资渠道后，商业地产反倒迎来了一轮成交热潮，此前加码商业地产的企业也渐入收获期。房企向商业地产进军的主要原因：房企向商业地产进军的主要原因：房企房企万达集团：SOHO中国：万科集团：绿地集团：中粮集团：世茂股份：一季度商业地产动作一季度商业地产动作凭借商业地产在全国范围内的热销，以187亿元获得销售金额季军位置。受一季度供应影响未入席榜单，但未来业绩值得期待。一季度商业地产贡献约40亿元，占比达13%。一季度商品房的销售金额中，商业地产占比近三成。凭借商业地产的因素顺利得以首次进入销售金额排行榜前二十。在商业领域的发展也渐入佳境，一季度销售金额贡献率在20-25%左右。进军进军商业地产商业地产1 1、规避房地产调控风险：政策仅、规避房地产调控风险：政策仅针对住宅市场如限购政策，对商办针对住宅市场如限购政策，对商办市场无影响；长期稳定的现金流市场无影响；长期稳定的现金流2 2、企业开发达到一定规模后，企、企业开发达到一定规模后，企业多元化战略的必然转型业多元化战略的必然转型商业地产销售额比重提升商业地产销售额比重提升Code of this report | 29 Copyright Centaline Group， 2010在低碳减排成为国家责任的大背景下，低碳住宅备受标杆房企的青睐在低碳减排成为国家责任的大背景下，低碳住宅备受标杆房企的青睐住宅低碳化：住宅产业未来发展的必然方向住宅低碳化：住宅产业未来发展的必然方向l2009年年底，哥本哈根国际气候峰会成为全世界的焦点，中国政府郑重承诺：到到20202020年我国单位年我国单位国内生产总值二氧化碳排放较国内生产总值二氧化碳排放较20052005年下降年下降40%-45%40%-45%；l随着低碳减排成为国家责任，作为中国经济支柱产业的的房地产行业，实施住宅低碳化成为一种历史必。低碳化成住宅发展新趋势低碳化成住宅发展新趋势Code of this report | 30 Copyright Centaline Group， 2010TOP10TOP10入榜门槛大大提高入榜门槛大大提高三大梯队特征明显三大梯队特征明显弱市下维持销售业绩高增长弱市下维持销售业绩高增长受益于三四线城市的发展受益于三四线城市的发展商业地产贡献度大大提升商业地产贡献度大大提升低碳住宅备受青睐低碳住宅备受青睐TOP10TOP10入榜门槛底线达到入榜门槛底线达到8888亿，同比大幅上升亿，同比大幅上升64%64%，TOP20TOP20入榜门槛也再度提升入榜门槛也再度提升第一梯队比较稳固，第二梯队有向第一梯队冲刺的可能，第三梯队竞争加剧第一梯队比较稳固，第二梯队有向第一梯队冲刺的可能，第三梯队竞争加剧万科销售额万科销售额320320亿元、恒大销售额亿元、恒大销售额201201亿元继续领跑市场亿元继续领跑市场部分三四线发展房企表现突出，黑马频繁出现部分三四线发展房企表现突出，黑马频繁出现商业地产贡献度提升，带动企业业绩上扬商业地产贡献度提升，带动企业业绩上扬大量企业涌入低碳地产行列大量企业涌入低碳地产行列标杆房企研究总结标杆房企研究总结Code of this report | 31 Copyright Centaline Group， 2010开发商动态预测开发商动态预测Part 5Part 5Code of this report | 32 Copyright Centaline Group， 2010未来开发商将从集中在二、三线城市拿地，压缩高端产品的开发力度，加未来开发商将从集中在二、三线城市拿地，压缩高端产品的开发力度，加大复合型产品的开发。大复合型产品的开发。拿地策略拿地策略产品开发产品开发在目前调控背景下，二、三季度仍有可能加大调控力度，开发商取地采取谨慎态度一季度成交冷淡，政府为完成年度指标，后期或加大供应量，土地市场孕育机会一线城市敏感度高，风险较大，二线城市敏感度低，是未来取地重心，未来开发商未来开发商取地将集中在二三线城市。取地将集中在二三线城市。目前调控态势不稳，开发商将有可能会减少开工面积，以减少资金投入，保持实力调整开发布局，加大对二三线城市的开发力度，减少一线城市的开发力度加大刚性需求、首改产品线的开发，压缩高端产品开发力度加大刚性需求、首改产品线的开发，压缩高端产品开发力度加大复合型产品的开发加大复合型产品的开发拿地策略和产品开发策略拿地策略和产品开发策略Code of this report | 33 Copyright Centaline Group， 2010销售策略销售策略政策关注政策关注有实力的开发商应将会关注商业地产此类持有型物业的发展，将会关注商业地产此类持有型物业的发展，可以进行长期投资，稳定现金流，控制风险，同时为日后资本扩张提供支撑。由于一季度成交冷淡，二季度适度加推，三季度采取强推策略，四季度根据年度指标适当补充高端产品采取稳健的定价策略，确保走量采取稳健的定价策略，确保走量2011年以来中国人民银行两次加息，现基准利率分别上调0.25个百分点；而一季度CPI超5%已成定局；目前国务院一把稳定物价作为首要任务，并且根据以往的经验，近期很有可能出台第三次加息近期很有可能出台第三次加息国务院对目前调控效果不满意，后续或对调控政策加码加力应关注各地保障房实施进程、相应的入市标准国土部204号文在虎年尾推出，对于容积率小于对于容积率小于1的住宅地块出让坚决叫停；从而产的住宅地块出让坚决叫停；从而产生许多开发商生许多开发商“拉高拍低拉高拍低”打造联排别墅等产品等开发手段，国家已有所关注，未来打造联排别墅等产品等开发手段，国家已有所关注，未来可能对地块限定更加严格，从而给开发带来风险可能对地块限定更加严格，从而给开发带来风险未来开发商开发商预计会加大持有型商业物业的发展，推行以价换量的未来开发商开发商预计会加大持有型商业物业的发展，推行以价换量的方式来加速资金回笼。方式来加速资金回笼。销售策略和政策关注点销售策略和政策关注点Code of this report | 34 Copyright Centaline Group， 2010复合型地产复合型地产项目项目低碳环保型低碳环保型项目项目标杆型房地标杆型房地产企业产企业二、三、四二、三、四线城市项目线城市项目三、四线三、四线“黑马黑马”型型开发企业开发企业商业地产项商业地产项目目机会机会开发商的机会在那里？开发商的机会在那里？开发商发展机会开发商发展机会Code of this report | 35 Copyright Centaline Group， 2010Part 6Part 6最新政策行业资讯最新政策行业资讯Code of this report | 36 Copyright Centaline Group， 2010政策资讯解析政策资讯解析住建部：楼市限购系不得已措施住建部：楼市限购系不得已措施 以后将不再采用以后将不再采用2011年10月27日上午，十一届全国人大常委会第二十三次会议举行联组会议，就国务院关于城镇保障性住房建设和管理工作情况的报告开展专题询问。会上，住建部部长姜伟新表示，待城镇个人住房信息完善后将取消限购。限购政策将限购政策将取消取消中原观点：只要政府坚定对房市调控的决心，不管是否以后有类似于楼市限购的政策存在，都中原观点：只要政府坚定对房市调控的决心，不管是否以后有类似于楼市限购的政策存在，都不会影响到房地产市场的变化，只不过是一种形式的变化而已。不会影响到房地产市场的变化，只不过是一种形式的变化而已。拟准公积金拟准公积金用于租房用于租房住建部部长姜伟新表示目前正在城镇个人住房信息系统。如果这个信息系统将来建立起来了，再加上银行系统、财政系统、税务系统的一些信息，再加上公安的一些信息系统，如果能统一起来，到一个平台上，就不必再采取限购这种行政色彩浓厚的办法，而是更多地采用税收办法，对需求和供给包括房价进行调控。住建部副部长齐骥表示，正在实施的住房公积金管理条例明确规定，允许缴存人提取自己的公积金支付房租，但房租占收入一定比例以上才允许，有的地方为管理方便不允许提取用于住房租金，针对这些情况，住建部正积极联合各个部门，研究修订公积金条例，放开个人提取公积金用于支付住房租金的规定。加快推进实加快推进实施房产税施房产税姜伟新表示目前在上海和重庆已经开始进行房产税的试点。下一阶段要完善税制，加快税收政策的制定，抓紧总结两个城市的房产税试点经验，加快推进房产税的实施，以使它进一步发挥在房地产市场运行过程当中的调控作用。Code of this report | 37 Copyright Centaline Group， 2010政策资讯解析政策资讯解析适时适度预调微调经济政策适时适度预调微调经济政策2011年10月24号到25日，国务院总理温家宝在主持召开的天津、内蒙古、江苏、山东四省(区、市)经济形势座谈会上强调，要正确认识当前经济形势，准确判断经济走势出现的趋势性变化，把握好宏观调控的方向、力度和节奏，更加注重政策的针对性、灵活性和前瞻性针对性、灵活性和前瞻性，适时适度进行预调微调预调微调，保持货币信贷总量的合理增长，优化融资结构，提高金融服务水平。信贷政策信贷政策中原观点：对于温家宝总理表示的宏观经济政策将中原观点：对于温家宝总理表示的宏观经济政策将“适时适度适时适度”进行进行“预调微调预调微调”, ,这是中央高这是中央高层第一次公开释放政策调整信号。虽然说的只是层第一次公开释放政策调整信号。虽然说的只是“适时适度适时适度”、“预调微调预调微调”, ,却足以激发市场却足以激发市场的想象。的想象。稳定物价稳定物价信贷政策要与产业政策更好地结合起来，切实做到有保有压，保证国家重点在建、续建项目的资金需要，重点支持实体经济尤其是符合产业政策的中小企业，支持民生工程尤其是保障性安居工程。要把稳定物价总水平作为首要任务，继续搞好物价调控，稳定通胀预期，落实保障措施和救助机制。把更大的力量放在发展实体经济，特别是扶持战略性新兴产业上来财政税收财政税收财政支出要把保障和改善民生作为重点，要完善财税政策，大力推进结构性减税。Code of this report | 38 Copyright Centaline Group， 2010经济金融政策经济金融政策三季度房地产贷款增速继续回落三季度房地产贷款增速继续回落20112011年年1010月月2828日央行发布的日央行发布的20112011年三季度金融机构贷款投向报告年三季度金融机构贷款投向报告显示，三季度显示，三季度末，主要金融机构及农村合作金融机构、城市信用社、外资银行人民币房地产贷款末，主要金融机构及农村合作金融机构、城市信用社、外资银行人民币房地产贷款余额余额10.4610.46万亿元，同比增长万亿元，同比增长14.6%14.6%，比上季末回落，比上季末回落2.32.3个百分点，比同期各项贷款增个百分点，比同期各项贷款增速低速低1.31.3个百分点；前三季度累计增加个百分点；前三季度累计增加99239923亿元，同比少增亿元，同比少增74397439亿元。亿元。地产开发地产开发贷款贷款中原观点：房贷新政出台后中原观点：房贷新政出台后, ,京沪等地房地产类贷款增长总体呈现放缓态势。以房地产京沪等地房地产类贷款增长总体呈现放缓态势。以房地产按揭贷款为主的个人中长期贷款呈逐月回落走势。按揭贷款为主的个人中长期贷款呈逐月回落走势。房产开发房产开发贷款贷款保障性住保障性住房房三季度末，地产开发贷款余额7887亿元，同比下降4.8%，比上季末低5.3个百分点。在严厉的房地产调控政策下，全国土地市场趋冷，可见一斑。三季度末，房产开发贷款余额2.64 万亿元，同比增长14.9%，比上季末低3.5 个百分点。个人购房贷款余额6.94 万亿元，同比增长16.8%，比上季末低1.3 个百分点。三季度末，保障性住房开发贷款余额2808亿元，前三季度累计增加1150 亿元，占同期房地产开发贷款增量的52.3%，比上半年高9个百分点。Code of this report | 39 Copyright Centaline Group， 2010经济金融政策经济金融政策三年央票暂停发行三年央票暂停发行 央行再度释放微调信号央行再度释放微调信号继上周下调发行利率一个基点之后，本周央行再度释放微调信号：暂停发行三年央行票据。继上周下调发行利率一个基点之后，本周央行再度释放微调信号：暂停发行三年央行票据。与之前频遭停发不同的是，此次三年央票暂停发行并非由于银行缺乏需求。相反，由于近与之前频遭停发不同的是，此次三年央票暂停发行并非由于银行缺乏需求。相反，由于近期流动性好转，各商业银行纷纷在加大债券配置，三年央票更是各家机构争相认购的对象。期流动性好转，各商业银行纷纷在加大债券配置，三年央票更是各家机构争相认购的对象。中原观点：从为满足机构需求而恢复三年央票发行，到为了扩大回笼规模而下调发行中原观点：从为满足机构需求而恢复三年央票发行，到为了扩大回笼规模而下调发行利率，再到为降低对冲力度而暂停发行三年央票，在短短三周内公开市场所经历的变利率，再到为降低对冲力度而暂停发行三年央票，在短短三周内公开市场所经历的变化，这无疑向市场表明货币政策正在面临微调。化，这无疑向市场表明货币政策正在面临微调。三年期央票三年期央票央行行长周小川在出席基金/世行年会中表示中国当前货币政策基调保持不变，同时保持充分的灵活性和针对性。在降低通胀上需要考虑时滞效应，不存在立刻就能降低通胀的政策，而且必须同时考虑国内国外形势，当前许多不稳定、不确定因素都存在。货币政策总货币政策总基调不变基调不变三年期央票是中央银行为调节商业银行超额准备金而向商业银行发行的三年期短期债务凭证,其实质是中央银行债券。中央银行暂发行三年期央票，是国家对金融体系的流动性进行收缩的行政手段之一。Code of this report | 40 Copyright Centaline Group， 2010行业市场动态行业市场动态房价拐点逐步来临房价拐点逐步来临中国楼市在经历多次调控后，中国楼市在经历多次调控后，“降价潮降价潮”正在逐渐蔓延全国。对于目前的市场情正在逐渐蔓延全国。对于目前的市场情况，中国销售额最大的房地产集团况，中国销售额最大的房地产集团万科昨日表态认为，国内的房地产市场已万科昨日表态认为，国内的房地产市场已经转向，并预期未来几个月里情况将变得更加糟糕，销售量和价格进一步下降。经转向，并预期未来几个月里情况将变得更加糟糕，销售量和价格进一步下降。上海中原观点：对房地产调控政策最先有反应中原观点：对房地产调控政策最先有反应的必定是楼市中的一线城市，降价风波也的必定是楼市中的一线城市，降价风波也必定会慢慢扩散到其他城市，引起不同程必定会慢慢扩散到其他城市，引起不同程度的降价促销。度的降价促销。本月，上海龙湖郦城项目限时团购其新推出的SOHO及公寓。以同样精装修的公寓房为例，团购价仅在1.35万-1.4万元/平方米左右，而9月该项目的精装住宅售价尚在1.8万元/平方米左右。此外，作为区域豪宅项目的标杆，闵行星河湾项目早前出现低价促销房源，价格折让幅度超出20%。杭州当前杭州新开楼盘成交均价较周边楼盘的降价幅度10%20%；主城区成交均价从8月的21000元/平方米，已下跌至17000元/平方米，降幅近20%。Code of this report | 41 Copyright Centaline Group， 2010总结总结Part 7Part 7Code of this report | 42 Copyright Centaline Group， 2010未来市场趋势预判未来市场趋势预判四类企业抗风险能力最强四类企业抗风险能力最强市场背景市场背景由于每轮新政调控力度不断加强，市场逐步进入下行通道，预计半年后，一部分企业面临资金压力的问题将逐步凸显，但尽管如此，我们仍然认为大型房企、央企和专注于三四线城市的企业大型房企、央企和专注于三四线城市的企业受政策冲击性质较小，相比其相比其竞争对手更有抵御周期调控的能力竞争对手更有抵御周期调控的能力。大型房企大型房企大型企业由于扩大规模、高周转等经营上的要求，资产负债率较高，资金压力较大资产负债率较高，资金压力较大，但短期不会出现资金链问题资金链问题。高周转企业高周转企业在市场形势面临严峻的情况下，高周转企业存货周转率与总资产周转率均高于行业平均水平，使得当前资金面想比其它其余追求高利润的企业来说充裕地多，这将使这部分企业在未来市场进入持续调控期后具备更稳健的经营空间，抗风险能力也较强持续调控期后具备更稳健的经营空间，抗风险能力也较强。大型央企大型央企相对民企来说，央企的政治背景使得其在土地、融资方面具有得天独厚的优势土地、融资方面具有得天独厚的优势，在政策调控的背景下具有更强的抗压能力更强的抗压能力。专注于三四线专注于三四线城市的房企城市的房企三四线城市受市场影响面相对小，市场需求度较为活跃，在一二线城市受到政策打压的情况下溢出的资金溢出的资金，有可能会转入投资机会更大的三四线城市转入投资机会更大的三四线城市。三四线城市的抗跌性将逐渐显露抗跌性将逐渐显露出来出来，对于深耕这些城市的企业，将意味着将有相对稳定的经营预期将有相对稳定的经营预期。Code of this report | 43 Copyright Centaline Group， 2010未来市场机会预测未来市场机会预测商业、旅游地产开发存在机会商业、旅游地产开发存在机会点点旅游、商业、商办式酒店式公寓等旅游、商业、商办式酒店式公寓等产品由于不在政策调控范围，产品由于不在政策调控范围，受冲机会较小，甚至可能迎来高速发展期受冲机会较小，甚至可能迎来高速发展期。20112011调控，将使房地产企业重新认识与重视商业地产价值，万科、保利等企业均计划加大商业地产投资比例至调控，将使房地产企业重新认识与重视商业地产价值，万科、保利等企业均计划加大商业地产投资比例至20%20%以上以上企业名称企业名称商住投资比例目标商住投资比例目标万科地产万科地产除开发80%开发项目为住宅产品外，其余20%将开发持有型物业万科商业地产包括深圳个酒店项目，以及2010年落地的以服务为主的养老物业，同时预计在未来三年万科将建设220万平方米的商业住宅配套。华润置地华润置地华润计划未来投资物业对总赢利的贡献占到20%-30%；5-6年在资产的比例和盈利贡献方面，商业地产所站比例可能会达到40%以上。复地集团复地集团商业地产投资比例要占集团总体的20%比例；保利地产保利地产保利将商业物业投资比例扩大到30%以上；龙湖地产龙湖地产预计到2014年，商业地产所贡献利润将占公司利润总额的15%-20%富力地产富力地产商业地产的总资产占到集团总资产的20%左右的比例；2011年，富力集团拟将商业地产的面积扩大到200万方；中粮地产中粮地产未来商业地产在其总体布局比例将提升至20%以上；金地集团金地集团未来年，金地上海公司将大举进入商业地产，重点布局长三角高铁站点城市，投资开发城市综合体将突破金地以往拿地商业占10%的内部规定限制。远洋地产远洋地产2015年，远洋地产在商业地产领域将达到百亿元的经营目标Code of this report | 44 Copyright Centaline Group， 20101 12 2中观市场分析中观市场分析宏观市场分析宏观市场分析3 3微观市场分析微观市场分析Code of this report | 45 Copyright Centaline Group， 2010铜陵市土地市场分析铜陵市土地市场分析Part 1Part 1Code of this report | 46 Copyright Centaline Group， 2010n 2009年至2010年，铜陵市共成交土地66幅，其中纯住宅用地8幅，纯商业用地12幅，商住用地31幅，其他如工业等用地15幅。n 其中2010年，土地市场共成交39幅，总出让面积为339.31万平米，总建面积554.18万平米。n 从成交土地的用途上看，09-10年铜陵市住宅、商业和商住用地成交土地的总建筑面积为611万方，由于所成交的商住用地多为住宅底商形态的，可得铜陵市未来几年年的住宅供应量约为249万方，商业约为123万方。 近两年铜陵市土地市场以商办、住宅成交为主，工业用地较少，预计铜陵近两年铜陵市土地市场以商办、住宅成交为主，工业用地较少，预计铜陵市未来几年