如何判断抵押物评价价值的准确性

如何利用房地产抵押估价报合理的确定 抵押物价值的提示房地产（含土地、在建工程）因其具有位置不可移动、寿命长久、 价值量大等特点，已成为商业银行发放贷款乐于采用和广泛接受的抵 押物。房地产抵押估价报告（以下简称估价报告）也成了客 户经理确定抵押物价值的重要参考标准， 而有些评估公司由于利益驱 动，有时会按照客户的贷款金额需要进行评估，存在评估价格高于真 实价值的现象，这给我行的贷款增加了风险。所以，就需要客户经理 能够抓住估价报告中关键的价格影响因素，通过对其分析、测算 过程合理性的判断来判断其评估结果的合理性。一、注意优先受偿款的扣除。根据2006年3月1日开始实施的，由建设部、中国人民银行、 中国银行业监督管理委员会统一颁发的关于规范与银行信贷业务相 关的房地产抵押估价管理有关问题的通知（建房字20068号）及房地产抵押估价指导意见的有关规定，房地产抵押价值等于假定 未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法 定优先受偿款。（即抵押价值=未设立法定优先受偿权利下的市场价 值-估价师知悉的法定优先受偿款）。优先受偿是指优先于本次抵押 债权人受偿的权利。因此优先受偿款应当从市场价值中扣除， 才能剥 离出实际抵押价值。优先受偿包括:（一）未缴纳的地价款：主要存在与划拨用途的土地。划拨用地 在实施转让前，必须补交地价款转成出让用途才可以转让。（二）拖欠工程款：主要存在于在建工程项目。根据相关法律规 定，“工程款优先受偿权”是法定优先受偿权，其权利优先于抵押权 和其他债权。因此拖欠工程款应当作为优先受偿从抵押价值中扣除。（三）已设定的抵押贷款：抵押贷款的清偿次序依据抵押登记时 间顺序。因此在本次抵押登记之前进行的抵押登记权利都应当作为优 先受偿扣除。二、注意权属瑕疵的揭露及合理设定正常的房地产市场价格是建立在完整的产权状况下可实现的市 场价值，因此在判断估价报告抵押价值合理性之前，先要判定其 权属瑕疵的披露及设定情况。抵押物可能存在的权属瑕疵包括：（一）权证是否齐全。对于房地产项目，首先要明确项目土地证，房产证是否齐全。两 证齐全是办理抵押登记的基本条件。 如存在证件不全情况，则不能进 行抵押。（二）登记内容与现状情况是否一致（是否有未登记部分纳入抵 押物范围）。1、如果实际用途与证载用途不符，且不符合区域整体规划，是 产权人擅自更改用途，我们设定用途及判定价格时，应该完全遵循证 载用途。比如有些将一层住宅用途房地产更改为商铺，或者在住宅楼 或者别墅内出租办公等情况。2、在对实物进行现场踏勘时，我们无法对面积进行丈量，但是 可以房产证后登记表及附图，根据建筑物的楼号，楼层，形状等情况 与实际情况对应。确定有效建筑面积。对于改扩建、灭失的建筑物， 均应从抵押范围内剔除。比如一个宾馆房地产，配套娱乐设施楼部分 均为扩建面积，无产权。则该部分收益价格不能归总在抵押价值内。（三）土地开发状况是否有瑕疵（地上是否达到平整条件）。我们勘察其土地是否平整，主要为了判断其是否影响进一步开发 建设，对其价值产生影响程度。（四）规划条件是否有依据（是否有规划文件，规划是否存在调 整）。确定纯土地的抵押价值时，其规划条件对价格影响非常大。主要 包括规划用途，容积率等规划指标，是否有正规规划文件依据。（五）是否存在已销售情况（重点关注在建工程项目）。已办理商品房预售合同的在建工程项目，相关信息可到房地 产交易管理网公开查询。对于已经销售的建筑面积，应从抵押范围内 剥离。（六）是否存在长期租约。合同法第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变 动的，不影响租赁合同的效力。若抵押物用于租赁，市场租金是抵押 物市场价值的体现。一个租赁期长、租金严重低于市场租金且解约成 本奇高的租赁合同，及一个租赁期长、一次性付清租金的租赁合同将 严重降低抵押物价值。三、注意市场价值测算过程的合理性房地产评估常用的估价方法包括：市场比较法、收益还原法、成 本法、假设开发法。根据估价报告采用上述不同的方法，客户经 理应重点关注其影响价格因素的情况。（一）市场比较法：重点关注其选取的案例与估价对象是否具备 可比性。修正过程中是否体现了估价对象与比较案例的价格影响因 素，且进行了合理的修正。（二）收益还原法：重点关注客观租金的确定、经营费用的核算、 租金增长率的设定、收益还原率的确定及收益年限的设定。（三）成本法：重点关注土地价格、建筑物建造成本、工程其他 费用及利息、利润的合理确定。（四）假设开发法：重点关注未来开发模式的设定、未来开发价 值的确定及续建成本的核算。未来开发模式：即预计开发完成的物业 类型、规模、档次，以及经营模式（作为出租或销售）开发模式设定 必须遵守合法原则。满足项目权属文件的要求。还要符合区域整体利 用方向，满足最高最佳使用原则。希望客户经理在使用估价报告判断抵押物价值时能够结合上 述方法确定抵押物价值的合理性。