重庆龙湖MOCO写字楼客群定位及优化建议研究报告

p写字楼市场客户调研写字楼市场客户调研p目标产业客群分析目标产业客群分析p项目投资价值研究项目投资价值研究p产品优化建议产品优化建议目录目录p调研说明调研说明p调研成果展示调研成果展示p购买类客户特征分析购买类客户特征分析p租赁类客户特征分析租赁类客户特征分析p公寓入驻客户分析公寓入驻客户分析p市场调研总结市场调研总结写字楼市场客户调研写字楼市场客户调研Customer composition调研说明调研说明调研目的：了解入驻中高端写字楼项目内企业的租售情况调研方法：实地调研、渠道调研、电话访问、案头调研调研样本：重要区域内15个代表性中高端写字楼项目内989家企业区域项目名称渝北区龙湖水晶国际江北区未来国际江北区弗瑞登江北区红鼎国际江北区嘉年华大厦江北区同聚远景渝北区加州一号渝北区海王星渝北区天王星渝北区水星渝北区水利大厦渝北区金星渝中区世贸大厦渝中区希尔顿商务大厦渝中区大都会为详细了解目标客户购买写字间面积需求和价格接受情况，思源在上一阶段市场调查的基础上对主城区内具代表性的15个写字楼项目内989家入驻企业的情况进行了深入调查研究Customer composition调查成果显示调查成果显示从调查的989个样本的总体特征来看，其中64.8%的比企业客户都采用租赁的方式，只有35%的客户为自己购买的物业，租赁客户与购买客户的比例为1.85：1。备注：调查样本中，弗瑞登为财信地产自用物业p入驻写字楼项目的客户大部分以租赁为主，占比64.8%。Customer composition写字楼市场整体租售情况写字楼市场整体租售情况选择购买写字楼项目的行业主要分布于电子信息类（24.3%），房地产类（19.1%），银行/金融类（11.3%），等三个行业。p购买客户主要分布行业为电子信息类、房地产类和银行金融类。A类：专业事务所类B类：旅游/教育/培训类 C类：政府机关D类：银行/保险/证券/金融类E类：餐娱/生活服务类 F类：电子信息类G类：机电/家私产品类 H类：房地产及相关行业类I类：商贸运输类 J类：生物/医药/环保/科技类K类：广告/展览/策划/礼仪/庆典类 Customer composition购买客户行业分布研究购买客户行业分布研究从购买和租赁客户的行业构成来看，电子信息类、房地产相关产业类的企业占有较大的比重。且电子信息类、房地产及相关行业类的客户有较强的购买倾向。另外，专业实务所类，教育培训类、政府机关、银行金融类、商贸运输、生物医药和广告礼仪类所占的比重较小。其中银行金融类、政府机关、商贸运输类、生物医药类和广告礼仪类企业的购买意向较强；专业事务所类、教育培训类的购买意向较弱。购买客户的面积需求较为多样，100-200平米、200-500平米和500平米以上的面积需求比例较为平均，分别为33.5%、26.7%和30.4%。备注：因为星系写字楼主要为政府主导开发完成，在售价和租金上都带有很大的政策优惠性，偏离正常的市场行情。所以在购买客户的需求面积和单价选择中除去星系写字楼的195个样本（基础样本量989个），进行统计分析。p据794个统计样本分析，购买客户的选择面积较为多样，其中100-200平米的占比最大，为33.5%。Customer composition购买客户面积需求购买客户面积需求分区域看购买客户选择面积的情况：江北区客户选择面积主要在500平方米以上，占比55%；渝北区客户选择面积主要在100200平方米和200500平方米，占比37%、36%；渝中区客户选择面积主要在100-200平方米，占比43%。p据794个统计样本分析，渝北区客户的购买面积集中在100-200平米和200-500平米备注：因为星系写字楼主要为政府主导开发完成，在售价和租金上都带有很大的政策优惠性，偏离正常的市场行情。所以在购买客户的需求面积和单价选择中除去星系写字楼的195个样本（基础样本量989个），进行统计分析。Customer composition分区域面积需求特征分区域面积需求特征备注：因为星系写字楼主要为政府主导开发完成，在售价和租金上都带有很大的政策优惠性，偏离正常的市场行情。所以在购买客户的需求面积和单价选择中除去星系写字楼的195个样本（基础样本量989个），进行统计分析。Customer composition购买客户面积需求情况购买客户面积需求情况备注：因为星系写字楼主要为政府主导开发完成，在售价和租金上都带有很大的政策优惠性，偏离正常的市场行情。所以在购买客户的需求面积和单价选择中除去星系写字楼的195个样本（基础样本量989个），进行统计分析。Customer composition购买客户面积需求情况购买客户面积需求情况在单价选择上，大多数客户选择单价在10000-11000元/平米的写字楼项目，占比52%；另外也有较大部分客户选择单价在7000-8000元/平米的中高档写字楼项目，占比30%。购买10000-11000元/平方米客户的主要由入驻世贸大厦和希尔顿商务大厦的企业客户构成。p据794个统计样本分析，江北、渝北区内63%的客户主要选择单价在7000-8000元/平方米左右的写字楼项目。除去世贸、希尔顿内客户样本在单价选择上，选择单价在7000-8000元/平方米的写字楼，占比63%；另外也有较多数客户选择单价在6500-7000元/平方米的写字楼项目，占比16%。备注：因为星系写字楼主要为政府主导开发完成，在售价和租金上都带有很大的政策优惠性，偏离正常的市场行情。所以在购买客户的需求面积和单价选择中除去星系写字楼的195个样本（基础样本量989个），进行统计分析。Customer composition购买客户单价接受情况购买客户单价接受情况p例如，电子信息行业内在重庆经营规模同等的两个企业：典泰科技有限公司在金星写字楼内（单价5000元/平方米以下）的购买面积在500平方米以上；北京水晶石数字科技有限公司在希尔顿商务大厦内（单价10000-11000元/平方米）的购买面积在100-200平方米。p因为地段间的差异，现在江北、渝北和渝中三个区域形成了的单价差异明显的三个圈层：江北区写字楼均价集中在70008000元/平方米；渝北区星系写字楼均价集中在5000元/平方米以下；渝中区CBD写字楼均价集中在1000011000元/平方米。p在相同的投资金额的前提下，因地段差生的价差导致企业购买面积的不同。Customer composition购买客户需求面积比较购买客户需求面积比较p租赁面积集中在40100平方米，承受租金一般在3540元/平方米*月。租赁客户的办公面积较小主要为40100平方米占比47.6%。其次为100200平方米占比22.3%。对于200-500平米和500平米以上的办公面积需求较小占比14.2%，15.1%。Customer composition租赁客户面积需求与租金租赁客户面积需求与租金租赁客户的所承受租金主要为3540元/平方米*月，占比43.2%。其次为6570元/平方米*月，占比13.3%.选择租赁的客户大都是由实力较差的企业构成，其承租能力相对较弱。A类：专业事务所类B类：旅游/教育/培训类 C类：政府机关D类：银行/保险/证券/金融类E类：餐娱/生活服务类F类：电子信息类G类：机电/家私产品类H类：房地产及相关行业类 I类：商贸运输类 J类：生物/医药/环保/科技类K类：广告/展览/策划/礼仪/庆典类 p租赁客户主要分布行业为生活服务类、房地产类和家电家私类。Customer composition租赁客户行业分布租赁客户行业分布选择租赁的客户主要分布于生活服务类（19.3%），家电家私类（13.7%）和房地产（15.9%）。这部分企业主要是由规模较小的康体会所，小家具店和房地产中介服务企业构成。A类：专业事务所类 B类：旅游/教育/培训类C类：政府机关D类：银行/保险/证券/金融类E类：餐娱/生活服务类 F类：电子信息类G类：机电/家私产品类H类：房地产及相关行业类I类：商贸运输类J类：生物/医药/环保/科技类K类：广告/展览/策划/礼仪/庆典类 p公寓类入驻客户行业主要以生活服务类和房地产相关行业类为主。入驻商务公寓类的企业客户主要分布于生活服务类和房地产相关类两个行业，主要为小型的康体美容馆和房地产中介服务公司构成。这类公司的正处于发展阶段，经济实力不强，多数采用租赁的方式。从调查的245个样本中，仅有5个样本是购买客户。备注：在调查样本中加州一号和红鼎国际两个项目为商务公寓项目，在统计分析中提取这两个项目中的245个企业样本，对公寓内入驻企业的情况进行分析。Customer composition公寓内入驻企业特征公寓内入驻企业特征p公寓内企业的主要办公面积选择在40-100平方米，占比75.9%。备注：在调查样本中加州一号和红鼎国际两个项目为商务公寓项目，在统计分析中提取这两个项目中的245个企业样本，对公寓内入驻企业的情况进行分析。Customer composition公寓内入驻企业特征公寓内入驻企业特征入驻商务公寓内的公司的办公需求面积集中在40100平方米，占比75.9%。这主要是因为目前入驻商务公寓的客户主要为规模较小的发展中企业，其办公面积需求较小。p租赁客户入驻中高档写字楼项目的客户占比75.8%，是现在写字楼项目中的主力客户。其主要分布行业为生活服务类、房地产类和家电家私类，需求面积集中在40100平方米，承受租金一般为3540元/月*平方。p购买中高端写字楼项目的客户主要分布行业为房地产类和银行金融类；其中房地产类企业客户的购买能力和购买倾向都较强。p购买写字楼的客户的办公需求面积集中在在100200平米和500平方米以上。其中在项目周边聚集的房地产业类，电子信息类、政府机关、广告媒体、生物医药和商贸运输等六个行业的购买面积集中在100-200平方米和500平方米以上。p在单价选择上，江北、渝北区内63%的客户选择单价在7000-8000元/平方米左右的写字楼项目。Customer composition项目市场调研总结项目市场调研总结目标产业客群分析目标产业客群分析p行业现状举例行业现状举例p分类客群产业链分析分类客群产业链分析p自购客群研究总结自购客群研究总结以上次市场研究结论为基础，本项目目标客群产业链主要有两个部分构成一、已经入驻的产业集群；房地产业、电子信息业、商贸运输业、生物医药业！二、依托城市功能定位与新产业导入的产业集群：政务办公、广电媒体产业！以下将对，新产业导入与城市功能定位的新产业集群做重点分析：Customer composition目标产业客群分析目标产业客群分析Customer composition周边产业龙头企业分布周边产业龙头企业分布房地产及相关信息类房地产及相关信息类生物、医药、环保、科技类生物、医药、环保、科技类电子信息类电子信息类政务办公类政务办公类商贸运输类商贸运输类广告媒体类广告媒体类目前，区域内聚集可房地产类，生物医药类、电子信息类、政务办公类、商贸运输类和广告媒体类六大行业的龙头企业。房地产开发企业北部新区有大量的待开发土地，吸引了大量的地产开发企业。同时产业的聚集性的影响下，在区域已经聚集了众多的地产开发企业。在产业链中，作为房地产开发企业的下游企业，为了追求和公司间协作的便捷性，逐渐在开发企业周边聚集。目前区域内已经形成了以土地评估、建筑施工、商务管理、房地产代理和建筑设计五大行业的聚集。1.中海地产重庆有限公司2.重庆致域实业有限公司3.重庆华腾实业发展有限公司4.百年同创房产5.重庆融骏地产发展有限公司6.奥林匹克花园7.棕榈泉房地产公司8.重庆渝北区建龙投资有限公司9.重庆里博房地产开发有限公司10.重庆兴达实业集团有限公司11.重庆燎原发展有限公司12.重庆美源发展有限公司13.重庆齐心房地产开发有限公司土地评估建筑施工商务管理地产代理建筑设计1.重庆银努房地产土地评估 有限公司1.中铁二十局第二工程有限公司重庆办事处2.重庆恒祥建筑工程有限公司3.三峡天龙建筑集团4.海业建设工程5.湖南省建筑工程集团总公司6.中铁十七局第四工程有限公司1.重庆翰置管理顾问有限公司1.重庆易居2.重庆同成置业顾问有限公司1.长江设计院2.基准方中建筑设计3.武汉市建筑设计院重庆分院4.建设综合勘查研究设计院重庆分院5.重庆渝阳建设设计有限公司由于产业及行业会形成聚集效应及产业行业链带动效应，研究中对已入驻相对成熟的行业进行示例分析，此处对房地产业进行产业链带动效应分析。备注：以上样本均分布于项目周边区域Customer composition示例说明一：示例说明一：房地产类产业链分析房地产类产业链分析作为土地评估、建筑施工、商务管理、房地产代理和建筑设计五大行业的分支。建材、建筑劳务、二手房中介、景观设计、规划设计、结构设计、室内设计等七个行业也在区域内形成了较大规模的聚集。建材提供室内设计建筑劳务1.重庆华展建材有限公司2.重庆富丰水泥集团1.重庆华邦装饰工程有限公司2.广建装饰设计1.重庆渝投建筑劳务有限公司2.重庆摩尔人力资源管理有限公司二手房中介景观设计结构设计1.西南交大土木工程设计1.重庆普兰斯景观设计开发有限公司2.香港南普华泰建筑及景观设计3.重庆金博园林绿化4.重庆飞扬景观设计5.重庆人和园林工程有限公司1.美诺置业2.谦翔置业规划设计1.水利规划院2.亚泰都会北京城市规划设计研究院3.重庆都会城市规划设计研究院备注：以上样本均分布于项目周边区域Customer composition示例说明一：示例说明一：房地产类产业链分析房地产类产业链分析关联行业如造价预算、物流运输、建材防腐、家具家私、广告媒体等行业也在区域内形成了相应的聚集。在区域产业链的影响下，房地产类企业所形成的产业聚集将吸引更多相关的衍生行业的企业公司进入区域内。室内装修商务接待企业管理市场调查工程监理业务培训.结论：根据对区域内房地产类企业的聚集情况和关联产业企业的聚集情况分析。可以判定：由于区域内的龙头企业的聚集，在产业链的作用下，项目所在区域将聚集越来越多的与主要产业相关联的行业的企业入驻。家具家私1.AURORA震旦家具销售中心2.红星美凯龙家具大卖场广告媒体1.朝代广告2.重庆同进广告传媒有限公司3.重庆星图广告传媒有限公司4.重庆艾特传媒有限责任公司造价预算1.方军工程造价咨询2.重庆全恒浩建设工程咨询有限公司物流运输1.重庆会痛华联国际运输服务有限公司2.伊斯顿物流3.重庆伟能国际货运代理有限公司建材防腐1.重庆大众防腐有限公司备注：以上样本均分布于项目周边区域Customer composition示例说明一：示例说明一：房地产类产业链分析房地产类产业链分析23641510978111213141、拉萨驻渝办事处； 6、重庆市武警总队； 11、重庆市检察院一分院 2、重庆市工商总局； 7、重庆市财政局； 12、重庆市气象局；3、重庆市广电大厦； 8、重庆市林业局； 13、重庆市人事局；4、中国海关； 9、新华社重庆分社； 14、重庆市水利局；5、中国审计重庆特派办； 10、重庆市公路局； 15、电信渝北区分局；15本案本案Customer composition示例说明二：示例说明二：政务办公类产业链分析政务办公类产业链分析政府相关部门在周边写字楼购买率达到69%租赁率购买率自有总共303069691 1100%100% 入驻周边写字楼政府部门合计35个Customer composition示例说明二：示例说明二：政务办公类产业链分析政务办公类产业链分析400平米以上半层或整层购买，占到总购买率的75%.政府相关部门在周边写字楼，所购买的面积多以半层整层购买为主.0-200平方米占1%200-400平方米占14%400-600平方米占20%600-1000平方米占20%1000平方米以上占45%p政务办公单位将吸引类似的企事业机关单位和相关联的下游专业事务所类企业入驻。示例：相关政府单位和专业事务所类名录列表Customer composition示例说明二：示例说明二：政务办公类产业链分析政务办公类产业链分析本案本案p作为广告传媒行业的龙头企业的广电局将搬迁入区域内，在产业聚集和产业链的影响下，与其相关的行业将陆续入驻该区域。重庆市广电中心将于09年年10月前搬迁至冉家坝新广电大厦月前搬迁至冉家坝新广电大厦，其中新闻中心等超超过三分之二的职能部门，将在此办公过三分之二的职能部门，将在此办公。广电大厦广电大厦Customer composition示例说明三：示例说明三：广告媒体类产业链分析广告媒体类产业链分析示例：高新区南方星空内入驻企业一览p作为在重庆彩电中心附近写字楼项目南方星空，目前里面的入驻企业以广告传媒类和商贸服务类的行业为主。重庆电视台作为重庆最大的传媒机构，对整个高新区的产业带动效应非常明显。目前在广电大厦周边都是与广告传媒的影视制作相关联的行业Customer composition示例说明三：示例说明三：广告媒体类产业链分析广告媒体类产业链分析示例：重庆市广播电视节目制作经营单位一览表p随着广电局的迁入，与影视制作相关的行业将会逐步进驻该区域。在产业聚集和产业链带动效应的作用下，区域内将会进一步的吸引与影视制作相关的企业客户进驻。Customer composition示例说明三：示例说明三：广告媒体类产业链分析广告媒体类产业链分析电子信息类房地产类结合市场调研和对项目周边区域的深度分析，思源对区域内的房地产产业链，政务办公产业链和广告传媒产业链进行了实例分析，根据分析结果思源定位以下产业为目标重点产业：Customer composition重点产业链分析重点产业链分析政务办公类广电媒体产业类Customer composition重点产业链分析重点产业链分析商贸运输类生物/医药/环保/科技类Customer composition重点产业链分析 购买动机强度未来热点板块 交通便利产业聚集配套设施公园绿化政务环境升值空间政策优惠价格产品创新不看重较不看重看重较为看重非常看重自用型企业客户看好项目投资价值的投资型客户根据分析可知，板块发展潜力、交通便利性、产业聚集、配套设施、升值空间以及价格是购买客户的主要动机。客户购买动机分析客户购买动机分析根据对区域内聚集产业的分析，可以推断龙湖MOCO中心写字楼的客户将主要分布于区域内聚集的房地产业、电子信息业、商贸运输房地产业、电子信息业、商贸运输业、生物医药业、政务办公、广电媒体产业等六个主要产业以及与业、生物医药业、政务办公、广电媒体产业等六个主要产业以及与其相关联的其它产业其相关联的其它产业。Customer composition目标产业客群分析总结项目投资价值研究项目投资价值研究p投资客户定位投资客户定位p动态投资测算本项目投资客群收益动态投资测算本项目投资客群收益p终端租赁客户定位终端租赁客户定位p项目价格预算项目价格预算p项目定价与投资价值总结项目定价与投资价值总结购买动因：购买动因：1 1、看好北部新区冉家坝片区定位与规划发展；、看好北部新区冉家坝片区定位与规划发展；2 2、看好中国第三新区政策性发展机遇；、看好中国第三新区政策性发展机遇；3 3、龙湖地产的忠实追随者；、龙湖地产的忠实追随者；Customer composition投资客户定位研究A类：类：专业事务所类B类：类：旅游/教育/培训类 C类：类：政府机关D类：类：银行/保险/证券/金融类E类：类：餐娱/生活服务类F类：类：电子信息类G类：类：机电/家私产品类H类：类：房地产及相关行业类 I类：类：商贸运输类 J类：类：生物/医药/环保/科技类K类：类：广告/展览/策划/礼仪/庆典类 选择租赁的客户主要分布于生活服务类（19.3%），家电家私类（13.7%）和房地产（15.9%）。这部分企业主要是由规模较小的康体会所，小家具店和房地产中介服务企业构成。这部分客户的承租能力较弱，集中在3540元/月*平方米。p租赁客户主要分布行业为生活服务类、房地产类和家电家私类，其承租能力一般在3540元/月*平方米。这部分客户将是投资客户将面对的租赁客户。Customer composition终端租赁客户定位以上数据详见附件一：补充市场调研以上数据详见附件一：补充市场调研目前上海办公楼租金年增长率9.7% 按照起始租金35元/平米建筑面积计算，考虑写字楼年租金增幅8%，年投资回报率8%，12年收回成本，本项目投资客群可承受的建筑面积单价为7970.4/平米Customer composition动态投资测算本项目投资客群收益动态投资测算本项目投资客群收益p根据对目标潜在租赁客户和写字楼租金增长率的分析，能够满足投资客群收益的定价在7970元/平方米（建面）。p作为本项目的投资客群作为本项目的投资客群其物业租赁面对的终端客户其物业租赁面对的终端客户，将是，将是房房地产业、电子信息业、商贸运输业、生物医药业、政务办公、地产业、电子信息业、商贸运输业、生物医药业、政务办公、广电媒体产业等六个主要产业以及与其相关联的其它产业的企广电媒体产业等六个主要产业以及与其相关联的其它产业的企业客户。业客户。Customer composition项目投资客户总结项目价格预估方法一：为了客观的反映本项目写字楼部分的价值，本案将结合全面调研的市场依据，采用严谨、科学的市场比较法，对本项目进行定价和评估。市场比较法是将本项目与具有可比性的类似项目进行比较，对这些成交价格进行适当的修正，以此测算本项目客观合理的价格。选取原则：选取原则：A、与本项目相近的地理位置；B、与本项目档次相近，形象定位类似；C、与项目综合形态相视；D、在推出时间上接近的。选取可比案例选取可比案例：财富中心南塔、 世纪英皇、 英利未来国际、 中新城上城、扬子江商务中心 、西南经济区协作大厦；权重因素法测算项目价格权重因素法测算项目价格Customer composition项目价格预算项目价格预算根据以上项目与本项目的近似程度，我们将可比案例权重如下划分：项目权重财富中心南塔20%世纪英皇北塔20%英利未来国际20%中新城上城10%扬子江商务中心22%西南经济区协作大厦8%Customer composition项目价格预算项目价格预算因素权重外部因素区域成熟度6%商务氛围7%发展前景8%客户认可度8%交通道路系统5%公交系统3%停车系统5%内部因素产品硬件结构平面/层高6%配套设备电梯7%空调5%智能化系统4%公共部分装修5%外立面8%物业管理8%项目品牌8%项目配套自身2%大项目5%我司根据众多目标客户的认知情况与行业惯例综合总结出影响类似项目价格的多种因素极其相关权重如图 ：龙湖MOCO中心价格权重分析表本项目与对比项目之间总体竞争得分处于中上游，具备较强市场竞争力！Customer composition项目价格预算项目价格预算Customer composition项目价格预算项目价格预算p根据权重因素发现项目价格预估方法二：静态投资回报测算法预估项目价格年投资回报率 平均每平米月租金39394551576369755%（20年收回成本）936093601080012240136801512016560180006%6%（16.616.6年收回成本）年收回成本）77687768896410159113541255013745149407%（14.3年收回成本）66837711873997671079511824128528%（12.5年收回成本）5850675076508550945010350112509%（11.1年收回成本）519559946793759283929191999010%（10年收回成本）4680540061206840756082809000Customer composition项目价格预算项目价格预算根据静态投资测算，本项目的价格估算方法一：售价为8650/平米价格估算方法二：售价为7768/平米综合平均售价为：8209/平米但考虑到，目前本项目期房、房地产大势较为不乐观、中国经济状况面临拐点等因素，发展商应以现金流为重要考虑条件，故我司建议，价格在综合平均售价的基础上下浮4%6%，p根据综合定价和投资收益反算价格相比较，可以推断，本项目的价格定在7800元/平方米（建面）对于投资客户有较强的吸引力。Customer composition定价与定价与投资投资价值价值总结总结产品优化建议产品优化建议p主流写字楼和主要竞争项目产品特征比较主流写字楼和主要竞争项目产品特征比较p客群深入访谈客群深入访谈p产品建议产品建议p项目竞争态势分析项目竞争态势分析项目名称办公建筑面积交房日期建筑数层数建筑形态大都会商务大厦 513001999-1-3134超高层重庆希尔顿大厦 360002001-12-138超高层渝高广场EF300002003-8-3026高层金易都会 450002004-6-910小高层大西洋国际720002004-8-3141超高层重庆世界贸易中心1000002004-9-3062超高层金星科技孵化中心 937232004-12-1224高层浪高凯悦商务大厦370002004-12-3037超高层纽约纽约 200002005-6-3045超高层同聚远景 328502005-7-234高层重庆国际贸易中心 350002005-9-3039超高层嘉年华大厦288002005-12-3016高层美源国际商务大厦 308002005-12-3028高层中铁国际广场 150002006-9-3021高层重庆国际商会大厦360002006-10-3030高层未来国际1200002006-11-3049超高层地产大厦 700002007-2-2828高层理想大厦800002007-3-3026高层渝高未来大厦278352007-5-1626高层申基会展国际30372.812007-9-2828高层中信大厦400002007-12-3126高层龙湖西城天街2158002008-5-3126高层佳乐紫光356912008-6-3033高层项目名称标准层面积标准层净高得房率重庆世界贸易中心15003.575%中信大厦1208385%重庆国际商会大厦12003.375%理想大厦7003.585%未来国际15003.380%同聚远景 9503.580%西普大厦10003.380%嘉年华大厦18003.575%龙湖西城天街10793.684%渝高未来大厦10553.683%申基会展国际1085 3.233%大西洋国际1700 3.370%渝高广场EF10003.380%浪高凯悦商务大厦1500375%佳乐紫光8592.8575%美源国际商务大厦 11003.287%金星科技孵化中心 61003.388%金易都会 30003.383%中铁国际广场 10533.375%地产大厦 13003.575%纽约纽约 10003.285%重庆国际贸易中心 12403.670%大都会商务大厦 15083.375%重庆希尔顿大厦 15002.875%p中高端写字楼的内部结构大体一致，标准层面积均集中在1300-1400平方米内，层高均高于3.5米左右。 Customer composition主流写字楼项目特征对比主流写字楼项目特征对比项目名称电梯 品牌电梯速度（米/秒）数量重庆世界贸易中心三菱3.512中信大厦知名品牌高速电梯37重庆国际商会大厦三菱电梯36理想大厦富士牌34未来国际西子奥迪斯高速电梯 3.88同聚远景 讯达电梯34嘉年华大厦日立电梯3.24渝高未来大厦蒂森克虏伯310大西洋国际知名品牌高速电梯38渝高广场EF西门子奥德斯2.58浪高凯悦商务大厦广州日立37佳乐紫光上海三菱35美源国际商务大厦 三菱GPS-III 3.54地产大厦 上海三菱 2.58纽约纽约 欧美进口高档电梯3.5/37重庆国际贸易中心 进口三菱3.38大都会商务大厦 欧美进口高档电梯2.5/3.512重庆希尔顿大厦 日立电梯34项目名称车位数车位租金（元/月*个）重庆世界贸易中心2121200纽约纽约 981200重庆国际贸易中心 4711300大都会商务大厦 1681000重庆希尔顿大厦 163450中信大厦219900重庆国际商会大厦188500理想大厦281450未来国际812500同聚远景 159600嘉年华大厦300600佳乐紫光163450美源国际商务大厦 171171金星科技孵化中心 336300渝高未来大厦199400申基会展国际496400大西洋国际114350渝高广场EF212400中铁国际广场 130500地产大厦 550300金易都会 226400龙湖西城天街744600浪高凯悦商务大厦620320p在车位和电梯配置上，目前的写字楼都达到了较高的标准Customer composition主流写字楼项目特征对比主流写字楼项目特征对比装修部位外立面大堂电梯门厅走廊所用材料主要采用面砖及玻璃幕墙，高端产品会采用进口瓷砖等建材墙壁：主要以黑金原石、大理石为主，其次为高级内墙乳胶漆、铝塑板；面砖使用较少地板：主要以大理石、高级地毯及高级地砖为主；较高端项目会采用高级花岗石及进口石材顶部：普遍轻钢龙骨吊顶及高级墙漆墙壁：优质不锈钢；地板：地砖；大理石；顶部：优质不锈钢；优质镜面墙壁：黑金原石；高级内墙乳胶漆；铝塑板； 地板：大理石；高级地砖； 高级地砖；顶部：轻钢龙骨吊顶；高级内墙乳胶漆；轻钢龙骨吊p黑金原石、大理石、花岗石、不锈钢等建材都是写字楼物业大量选取的装修建材，顶级物业则倾向于采用进口石材、高级面砖等建材以提升项目品质Customer composition主流写字楼项目特征对比主流写字楼项目特征对比配套项目公共洗手间空调所用材料普遍配置马桶、洗手池、镜子、干手器、尿槽、洗手液、卷筒纸 少量配置轻音乐背景中高端写字楼一般备有分体式中央空调，品牌以国内知名品牌为主，高端写字楼会采用进口品牌中低端写字楼不配置中央空调，用户自己安装p 目前市场上写字楼物业卫生间形式，普遍只有公共卫生间，只有少数高档写字楼具有分户卫生间。p 采用分户卫生间的写字楼中，各板块的水平相差不大，面积主要集中在8-12平方米之间，集中在少数高档写字楼内。Customer composition主流写字楼项目特征对比主流写字楼项目特征对比面积分割空调设置单层面积车位形式/数量层高/净高公开时间物 管 及 等级物管费用80-1000无中央空调1500 地上地下500个3.5米/2.5米2007年重 庆 市 靖立物业二级3.5元/ /月内部装修公共部分装修外立面装修大堂电梯品牌载 重 / 速度洗手间建筑功能布局用户自装墙面乳胶漆，硅钙板吊顶地面为地砖和进口石材反光玻璃墙面地墙大理石石膏板吊顶挑高5米共1504部电梯1400KG3.5m/s分户式地下-2F为车库16F大堂、商业裙楼7-46F写字间扬子江商务中心面积分割空调设置单层面积车位形式/数量层高/净高公开时间物 管 及 等级物管费用无中央空调约1100地上地下400个3.5米/2.5米2006年北 京 达 文物 业 管 理公司 3.5元/ /月内部装修公共部分装修外立面装修大堂电梯品牌载 重 / 速度洗手间建筑功能布局用户自装墙面乳胶漆，硅钙板吊顶地面为地砖和进口石材反光玻璃墙面地墙大理石石膏板吊顶挑高5米共1504部电梯1400KG3.5m/s每 层 设 置男 女 卫 生间-财富中心p 竞争项目扬子江商务中心和财富中心在内部配置都达到了较高的标准Customer composition主要竞争项目特征对比主要竞争项目特征对比客户姓名：徐先生年龄：30岁性别：男职业：传媒公司副总经理目前办公场所所在地: 渝中区目前企业办公场所为： 租赁目前企业办公场面积： 480平米（建筑面积）企业规模： 30人目前租金： 55/平米/月（建筑面积）Customer composition客户访谈客户访谈部分访谈实录摘要：1、您对于冉家坝的片区印象以及总体发展是怎样看的？以前认为较为偏僻，近段时间感觉有几家大开发商如龙湖在该区域开发，未来听说有政府机构等入驻，发展前景比较好！2、对于此全球性金融风暴，是否会推迟您对于办公环境的升级更新速度，或者因为此次风暴由购买物业转为追求现金流而去租赁物业？此次金融风暴对传媒业有一定影响，也有可能推迟发展速度，转为先租赁物业为主导.3、对于未来企业发展更换办公物业您第一看中的是？第二看中的是？第一看中面积是否有延展性和价格，第二觉得交通、配套、停车等方面也非常重要。4、您认为办公区中央空调是否为必要条件？如果是购买愿意自己安装分户式空调，租赁则相反希望有中央空调。5、请问知道龙湖MOCO中心是位于中国第三新区范围内，三条轻轨上交汇站的物业吗？不太了解，只知道有小户型。6、请问您认为龙湖MOCO 中心每平米建筑面积价格以及租金价格？10000/平米套内，租金在3040/平米左右Customer composition客户访谈客户访谈客户姓名：胡先生年龄：28岁性别：男职业：房地产业总经理目前办公场所所在地: 渝中区目前企业办公场所为： 租赁目前企业办公场面积： 750平米（建筑面积）企业规模： 40人目前租金： 75元/平米/月（建筑面积）Customer composition客户访谈客户访谈部分访谈实录摘要：1、您对于冉家坝的片区印象以及总体发展是怎样看的？有一定的心理距离，但政府定位较为清晰，未来政务中心，城市副中心，发展潜力巨大，目前属于起步阶段，比较适合房地产开发七分熟的开发机遇！对于商用物业来讲还有待配套与片区认知度的提升！2、对于此全球性金融风暴，是否会推迟您对于办公环境的升级更新速度，或者因为此次风暴由购买物业转为追求现金流而去租赁物业？对于房地产业来讲影响是非常巨大的，相当多的房地产企业面临生死考验，对于现金流的追求是非常迫切的，所以在物业投资与购买方面会及其慎重！3、对于未来企业发展更换办公物业您第一看中的是？第二看中的是？第一看中该片区的交通配套，第二可能考虑与主要客户的距离。4、您认为办公区中央空调是否为必要条件？非常必要！5、请问知道龙湖MOCO中心是位于中国第三新区范围内，三条轻轨上交汇站的物业吗？有了解，但不详细，对于其写字楼更为陌生。6、请问您认为龙湖MOCO 中心每平米建筑面积价格以及租金价格对于售价暂时还不好说，租金的话可能3540/平米/月Customer composition客户访谈客户访谈客户姓名：余先生年龄：30岁性别：男职业：区县私营建筑行业董事长助理目前办公场所所在地: 冉家坝（水晶国际）目前企业办公场所为： 购买目前企业办公场面积： 670平米（建筑面积）企业规模： 200人目前租金： （建筑面积）Customer composition客户访谈客户访谈部分访谈实录摘要：1、您对于冉家坝的片区印象以及总体发展是怎样看的？很看好，环境和交通都不错！商业、物业配套还有待完善！2、对于此全球性金融风暴，是否会推迟您对于办公环境的升级更新速度，或者因为此次风暴由购买物业转为追求现金流而去租赁物业？不会，全球的金融风暴对我们行业的影响不大！3、对于未来企业发展更换办公物业您第一看中的是？第二看中的是？第一是办公的环境；第二就是价格4、您认为办公区中央空调是否为必要条件？非常必要！5、请问知道龙湖MOCO中心是位于中国第三新区范围内，三条轻轨上交汇站的物业吗？知道MOCO是精装小户型，但是不知道有写字楼！6、请问您认为龙湖MOCO 中心每平米建筑面积价格以及租金价格售价8000元/平方米(现在水晶国际的价格) ,租金可能50/平米/月.Customer composition客户访谈客户访谈通过访谈的重点关注点：一：对本项目所在片区发展非常看好，认为有较大升值空间，比较关心中国第三新区的政策性扶持，认为对区域是极大的利好但目前商务氛围还有待提升！二：部分选择该片区主要是与自己客户距离或者政策性产业导向相匹配！三：对物业本体比较在意，90%以上期望有中央空调，对电梯配置比较在意！Customer composition客户访谈总结客户访谈总结对于本项目的车位部分，思源建议：在总体车位的管理上，尽量保证本项目写字楼部分的车位配比，已满住目标入驻企业客户的要求。电梯品牌等待电梯时 间必须的硬件配套节能环保必须的智能化设备装修后净高办公配套物业进口品牌2-5分钟中央分户式冷暖空调、网络入户、后备电源室内空气品质、绿色建筑材料、节电火灾自动化报警系统、自动化喷淋灭火系统、防盗报警、一卡通2.8米酒店式服务大堂面积大堂挑高大堂装饰材料装修标准地板材料墙体材料100200平方米左右6-8米大理石300-500元/平方米地毯乳胶漆根据对主城区约60个中高端写字楼项目的调研，分析目前主流写字楼与竞争项目的产品特征，结合客户访谈的结论，思源对MOCO的内部配置建议：Customer composition产品建议产品建议每层均设置男女卫生间（如果无法重新设计与修改，建议仍然在现有条件下进行分割）优化建议一：20层以下低区，单层内无法同时容纳男女卫生间，对使用者带来一定的不便。Customer composition优化建议卫生间优化建议卫生间优化建议二：安装中央空调付出成本提高约300元/平方米使用成本提高收获为客户节约平面空间地面放置空调每360平米需占据2.5平米放置空调（以海尔空调为例） 档次提升匹配项目的销售、租赁价格价格提升档次的提升带动价格的提升吸引客户购买自用者节省购置、安装、维护、清理空调的成本购买投资者方便租赁客户的直接使用安装中央空调未安装中央空调差价项目名称项目均价项目名称项目均价嘉年华大厦7500佳乐紫光 55002000未来国际7700加州1号54002300同聚远景6800红鼎国际55001300均价7333 5467 1867 目前市场上安装中央空调的写字楼项目均价比不安装的高出1800元/平方米。Customer composition优化建议优化建议中央空调中央空调MOCO（改良后）指标配置电梯4部品牌卫生间分层公共卫生间车位784空调中央空调物管龙湖品牌物管大堂装修五星精装内部配套配置高端物业形态超高层企业品牌品牌价值高外立面玻璃幕墙商务氛围较好道路交通位于主干道轨道条件优越售价（建面）7800A：扬子江商务中心指标配置电梯4部品牌卫生间入户式车位505空调用户自装物管本地普通物管大堂装修普通精装内部配套配置中高端物业形态高层企业品牌一般外立面一般结构商务氛围较好道路交通位于支干道轨道条件较好售价（建面）6000B：财富中心指标配置电梯5部卫生间公共卫生间车位200空调中央空调物管澳洲物管大堂装修超五星精装内部配套配置高端物业形态高层企业品牌一般外立面玻璃幕墙商务氛围较好道路交通主干道轨道条件较好售价（建面）8000C：上丁企业园区指标配置电梯4部卫生间入户式车位710空调用户自装物管本地物管大堂装修普通精装内部配套配置中高端物业形态高层企业品牌一般外立面一般结构商务氛围较好道路交通支干道轨道条件一般售价（建面精装）5440（平层）7600（夹层）为优势指标MOCOMOCO在车位配置、物业在车位配置、物业管理、物业形态、企业管理、物业形态、企业品牌、轨道交通品牌、轨道交通与周边竞争项目相比占有相对优势。A：相对扬子江商务中心，MOCO在内部配在内部配置、大堂装修、外立置、大堂装修、外立面效果以及道路交通面效果以及道路交通上也占有优势上也占有优势，但价价格优势不明显格优势不明显。B：相对财富中心，MOCO占有价格优势，在大堂装修、电梯配在大堂装修、电梯配置上则优势不足置上则优势不足。C：相对于上丁企业园区（高层），MOCO在大堂装修、内部配置、外立面效果以及道路交通上占有优势，但上丁企业园区价格则占有较大优势。Customer composition项目竞争态势分析项目竞争态势分析p根据以上分析可知，龙湖MOCO相对于区域内的写字楼类项目已经具备较强的竞争力。p在当前的市场情况下，大量的替代性产品（商务公寓和小户型住宅等）与龙湖MOCO的写字楼部分构成了一定的竞争关系。但是龙湖MOCO对于公司办公环境和展示形象有较高要求的写字楼客户有较强的吸引力。pMOCO做为北部新区重要的商务办公标杆，未来竞争形势多样化：一方面是区域内大体量的已建成商务写字楼，第二方面受CBD综合商务办公内核影响，第三是来自石桥铺高新园区等产业格局相似办公商务中心的竞争。Customer composition项目竞争态势分析饮水思源合作致远！中国房地产领域 领先的整合增值服务商Thank！+