钦州元通观天下整合推广提案79p

元通元通观天下观天下整合推广提案整合推广提案 Brand Planning2012011 1让钦州为让钦州为元通元通观天下观天下喝彩喝彩+ + 元通元通观天下项目前期定位及推广方案观天下项目前期定位及推广方案商业秘密说明商业秘密说明 【本内容包含的资料属于优易扬房地产营销策划有限责任公司的商业机密，一旦泄露，可能被商业竞争者利用。因此本档案内容仅限于优易扬房地产营销策划有限责任公司做投标之用，除此之外，不得私自发布，使用和复制文档的任何内容，如果优易扬房地产营销策划有限责任公司有幸和开发方签订合同，对本文档中数据的发布，使用和复制的权利将在以后签订的协议中明确说明，本限制条款不适用于可以从其他合法渠道得到对文中包含数据的使用授权】+ +片区功能定位片区功能定位 片区交通规划片区交通规划 土地供应机构土地供应机构片区大势片区大势片区功能定位:+钦州未来战略定位 国家建设“二湾、二岸、二角”格局的重要阵地。 国家西部大开发发展的重要战略之城,中国九大保税港区之一钦州港发展正日新月异。 东盟自由贸易区，泛珠三角“9+2”重要合作区域。 钦州市政府大港口、大工业、大旅游三大目标建设稳步推进，加快发展。 北部湾经济区全面开放开发和中国东盟自由贸易区建立等多边合作将成为钦州发展的助推剂。 钦州市传统的制糖工业、制药工业和建材工业三大支柱产业发展迅速 临海工业园区和县域工业新区的建设更是如虎添翼。钦州已经由地域发展向区域整体发展转化钦州已经由地域发展向区域整体发展转化钦州城区-千载难逢机遇，得益广西北部湾经济区发展规划未来将焕然一新 +规划对钦州城区的定位是： 二级城镇建设区，按照大城市规模规划建设，依托港口开发和临港工业发展，促进城市发展，为钦州加快 发展指明了方向。 钦州地处广西北部湾经济区的中心位置，在整个北部湾城市发展地位排第二位。 2020年城市建设建成区用地规划在120平方公里。 钦州国家级旅游城市，园林城市。 北部湾最重要的交通枢纽及物流基地之一。 联系东盟和产业发展轴的重要节点。按照规划，钦州将以按照规划，钦州将以“策划略改善，整理策划略改善，整理”为主，为主，强化其强化其“城市综合服务城市综合服务”功能，工业实行转换升级，功能，工业实行转换升级，同时为钦州港提供后备基地。同时为钦州港提供后备基地。保税港的功能定位决定了钦州经济发展具备了较好的依托和广阔的前景 钦州港保税港区的规划保证了该区域就业人数和管理人员稳步增长，这为钦州地产的发展提供了保障。 作为北部湾大流通组团的中心地带，其功能定位于“北部湾区域分中心”，区域性物流通道枢纽，钦州港后备发展基地，是以外向型加工技术产业和现代物流业为主的现代化，花园式城区。+片区交流规划高速公路、海运及铁路干道形成系统性的海陆网钦州纳入北部湾整体城市交通体系外部交通 铁路铁路 钦州境内有南防和钦北两条铁路经过，连接了省会南宁和沿海的防城港、北海等城市。钦州火车站位于市区的西北面，每天都有开往南年、北海、防城港、横州等地的多趟客运列车。 钦州位于广西省南部的南宁、北海、防城港三市之间，是北部湾地区重要的交通枢纽。钦州境内有桂北、南钦、钦北、钦防等多条高等级公路，公路交通十分便利。钦州汽车客运站位于火车站前的西站路上，每天都有前往南宁、桂林、柳州、玉林、防城港、北海等省内大中城市的客运班车从这里开出。 多条高速公路、铁路穿钦州而过，多条高速公路、铁路穿钦州而过，构筑北部湾城市构筑北部湾城市1小时城市经济圈！小时城市经济圈！+土地供应情况、近年房地产情况 根据2009年土地供应计划，市区仍是全市房地产土地供应的重点区域，钦州持续的土地供应，将加快钦州房地产市场与北部湾房地产市场的联系，加快整个北部湾区域房地产市场局面的形成。 在钦州商品房供应增大的背景下，钦州仍呈现出较强的封闭性区域市场特征。 规划先行的旧城改造规划先行的旧城改造将改善片区整体形象将改善片区整体形象+城区市场状况： +钦州历年普通住宅价格2006年前,钦州住宅价格一直在一个较低价格水平运行2008年后，随着多数外来开发商及策划公司的介入，价格涨幅稍大2009年更是一次价格质的飞跃,市区均价在每平方米3400元左右钦州城区房地产价格指数在2010后将继续稳中有升+片区市场状况小结早期房地产市场化程度不高，大多数是多层或自建房，产品比较粗造，无多少绿化及配套。后期片区市场呈现多元化发展：城市中心普通高层住宅及大型商业、园林配套等已普遍出现。城中心缺少标志性大盘，多数大盘在郊区或城市新城区或结合部。整体均价不高，但呈上涨趋势：优质项目可实现价格突破。+钦州旧城区需要自己的城市标签城市标签+项目住宅定位1、地块分析2、项目自身属性3、SWOT分析4、项目形象定位5、住宅客户定位6、住宅产品定位7、住宅价格定位+地块经济技术指标规划总用地面积：44651.70m2规划净用地面积：36288.02m2总建筑面积：396536m2其中：地上建筑面积：344736m2 住宅：294186m2 （其中物业管理用房250m2） 商业：19050m2 酒店：31500m2地下建筑面积：51800m2（不计入容积率）建筑占地面积：15060m2建筑密度：41.5%容积率：9.5绿地面积：10910m2绿地率：30%总户数：住宅2829户；宾馆178标准间地下室人防区面积：10819m2总停车数：1724辆其中：地面停车：125辆地下停车：1599辆下篇下篇 决战篇决战篇上篇上篇 运筹篇运筹篇【第一部分 市场背景】一、 市场环境二、 房地产市场概述三、 区域价值分析四、 区域类同质项目分析 【第二部分【第二部分 项目】项目】一、项目swot二、本案形象定位 三、目标受众分析 【第三部分 推广策略】一、推广策略二、推广计划【第四部分 策略执行】一、阶段策略二、媒体策略二、活动建议目目 录录CatalogueCatalogue 上篇上篇 运筹篇运筹篇上篇上篇 运筹篇运筹篇第一部分市场第一部分市场一、一、 市场环境市场环境（一）钦州市城市规划（一）钦州市城市规划1、城市发展定位、城市发展定位商贸功能定位：北部湾地区重要商埠。区域功能定位：北部湾经济区中的重要城市、国家级保税港区城市之一。行政功能定位：北部湾经济圈龙头工业城市交通功能定位：全国重要的港口、公路交通枢纽之一。城市文化定位：滨海国际文化与现代文化交融的文明城市。2、城区发展方向、城区发展方向钦州市空间战略发展规划中，明确强调今后石家庄市的空间发展方向是“南优东拓西延北跨南优东拓西延北跨”。3、城市发展目标、城市发展目标（1）立足北部湾，借助南宁，步入更广泛区域合作的开放城市；（2）极化功能，产业特色突出，竞争力强大的活力城市；（3）回归自然、山水相依、绿城交融的宜居城市；（4）延古续今，滨海国际文化与现代文化交相辉映的文明城市。【第一部分市场】【第一部分市场】( (二二) )、房地产市场概述、房地产市场概述 目前的钦州房地产市场被划分为6大版块：中心区版块、东部版块、港口区版块、西部版块、北部版块和新的开发区版块。从城市发展来看，沿着城市发展的方向，开发区、东部两大版块发展速度较块，新增供应产品素质较高，市场形象逐步提升，拉动了区域房价的上扬；中心区域及北部区域发展保持平稳态势，中心区域目前住宅供应量不大，多以商务物业为主，而北部版块经过几年的开发，已逐步得到石家庄人的认可，形成了一定的居住氛围，区域市场日益成熟。而相对西部版块，多以经济适用房供应为主，棚户区较多，市场形象较差。随着众多开发商的进入，区域市场潜力将逐步体现，区域房价具有较大的上升空间。【第一部分市场】【第一部分市场】中心板块：中心板块：地理位置均较优越，为市场公认的旧城区市中心的区位，升值潜力巨大； 东南部区域东南部区域市政规划对区域环境的改善、交通发达、区域形象良好、区域发展潜力被市场充分认可；北部区域楼市看好的原因：北部区域楼市看好的原因：该区域内事业单位较多，区域客群住房消费能力较高，区域内道路、环境改善力度较大，区域内楼市被市场普遍看好。【第一部分市场】【第一部分市场】区域价值分析区域价值分析城市双核心区域城市双核心区域CBDCBD、CLDCLD融合CBD与CPD，城市双核心地带。该地块位于文峰北路与南珠大道交叉口东部，正对汽车站，位于城区金融中心、商业中心、经济中心交界处，三大中心铸就了核心地位，钦州市的CBD商贾云集商贾云集黄金区域内，车站商场交通酒店等林立于此，共创财富之地。政通人和政通人和在项目区域内，政要机关林立。【第一部分市场】【第一部分市场】人文气息人文气息区域内人文气息浓郁，开拓价值的同时，智慧必然走在文化最前沿。 纵横八方纵横八方项目地处中心地带，有十几条公交线路汇聚于此，直接便利的生活空间。 【第一部分市场】【第一部分市场】总结本项目具备强大的外围资源和投资潜力，是钦州市旧城区最核心领地！地段繁华，文化气息浓厚，是寸土寸金之地。以高档住宅、高档酒店及商业为主的综合开发项目，进一步实现了与城市功能的优势互补。 成为集“居住、购物、商务、娱乐、餐饮、康体、休闲”等八大功能于一体的“一站式”城市核心平台。【第二部分【第二部分 项目】项目】 1 1. .寻找项目与生俱来的戏剧性寻找项目与生俱来的戏剧性 第二部分第二部分 关于项目关于项目SWOTSWOT分析分析处于城市CBD、CLD双核心融汇地段；项目周边众多配套，商务、商业、休闲一应俱全；城市核心交通枢纽地段，四通八达；大体量多形态的成熟综合项目，高档齐全的配套，区域影响力较大，易形成归属感；开发商拥有雄厚的实力；拥有综合商业/星级酒店/高档公寓/住宅，综合项目产品相互利点支撑；直面高端消费人群，提升档次，增添项目特色；位于城市核心区域，提升了消费者的心里期望值，有利于塑造城市中央高档综合项目理念；劣势：劣势：项目本身规模较大，分期进行，环境对项目前期的客户将造成一定的影响；钦州市场高档住宅消费有待引导，目前主流仍是商住类型，国家宏观调控政策，如金融政策等，抑制购买力，形成销售压力 项目后期开发的商业、酒店等对于住宅的舒适性有一定的影响。城市核心位置，竞争势必激烈，随时面临不可知的竞争项目和不可预知的市场环境；竞争对手抢先入市，年年丰集团项目，知名度和直观感更胜一筹。大量潜在大型同类项目逐个进入市场，其功能规模的参数抗衡加剧了整个市场的竞争，由于项目之间的差异化程度造成市场竞争形成同质化格局 机遇与挑战并存机遇与挑战并存 机遇大于挑战机遇大于挑战机会点：机会点：鉴于本项目处于城市核心CBD地段，势必成为城市精英焦点；城市经济圈特征逐渐明晰，对钦州市城市整体发展有较大利好周边项目逐渐确立的城市高端项目理念，对市场有着良好的支撑作用；区域背景：区域背景：钦州市内。职业背景：职业背景：稳定及较高收入的人群范畴应锁定在：政府机关、教育、医疗及新闻系统、各垄断性行业（电信、电力、银行）、支柱型产业（医药、石油）等。教育背景：教育背景：有过高等教育背景（大专以上）的人士是项目主流客群。收入背景：收入背景：社会中坚阶层，家庭月收入可达到稳定的4000元以上，行业前景及职业前景乐观。年龄阶段：年龄阶段：35-50岁之间，中年人群为主力人群。置业目的：置业目的：自用，长远投资增值。【第二部分【第二部分 项目】项目】住宅、高级公寓类目标客群分析：住宅、高级公寓类目标客群分析：【重点目标客群分析】【重点目标客群分析】精神需求：精神需求：越简单的居住概念，其更注重于满足舒适、便捷、身份感等其它类需求上，需要项目具有文化内涵以获得想象空间上的满足感；需要符合或高于自身阶层的形象定位获得附加值、需要符合自身审美取向满足对社区的认同感及心情愉悦的需要。 性格特征：性格特征：内敛、含蓄。在社会地位及经济地位均已到达社会中上层水平的时候，其人生阅历亦十分丰富，对人生及事物判断有深刻的认识及反思过程。社交特点社交特点：由于城市特性决定了主力人群的职业属性，本案的主力客群的社交活动通常具有规律性，其中包括社交对象的规律性（通常与工作和家庭具有某种联系）、社区场所的规律性（通常在石家庄知名度较高的餐饮、娱乐、休闲场所）、社区话题的规律性（与工作相关的话题、与消费品相关的话题、与社会现象及政治相关的话题、与历史与文化相关的话题）等，对本案的口碑传播，以上规律性提供了较为明晰的传播渠道。【第二部分【第二部分 项目】项目】广告抗力：广告抗力：由于整体市场的不成熟，目标人群对广告同样有盲从心理，对概念推广较为信任。阅读习惯：阅读习惯：南国早报报、钦州晚报两大媒体是他们的主要重要阅读专刊，各种信息均在两媒体获得。主要消费模式及场所：主要消费模式及场所：KTV：文峰路，育才街等地。主要消费人群较杂，有出于单纯娱乐目的的年轻人聚会，也有出于生意应酬、朋友交际目的的人群。洗浴中心：主要消费人群成分较为复杂，但消费实力普遍较强。咖啡馆：名典咖啡、上岛咖啡等。购物：钦州湾广场、华润等。以上场所属石家庄较为中高端的商场，实力消费人群集中。餐饮：较多，并且无论节假日、双休日还是平时，生意较为火爆。【第二部分【第二部分 项目】项目】 特别观点：特别观点：目标客群分析对于推广最大的价值在于，提供了一个传播的目标。有利于将推广经费用于最具价值的地方，寻找一种效果明显、低成本的推广渠道进行传播。目标人群的属性将为我们提供一个“小众传播造实效”的靶子。以下几种目标人群集中的行为节点是目标人群集中、特征明显的区块，可以列为我们直效传播的目的地。项目定位项目定位突围市场，项目定位分析：突围市场，项目定位分析：【项目定位】【项目定位】环境：【提升与底蕴】环境：【提升与底蕴】以区域中心城市形象为核心，提升项目整体形象以区域中心城市形象为核心，提升项目整体形象挖掘城市价值文化底蕴，添加品牌附加值挖掘城市价值文化底蕴，添加品牌附加值不同于一般地产类项目的独特价值及形象定位，决定本案必将采取超越常规的推广模式。市场：【凝练竞争力】市场：【凝练竞争力】“整合形象力，形成形象差异化，凝聚市场感召力整合形象力，形成形象差异化，凝聚市场感召力”重点即在于与一般项目形成最大差异度，而“整合形象力，形成市场感召”则是超越和凌驾叫卖式推广模式的，最适用于超高端项目的推广手法，同时更为全面顶级的产品增添精神层面的附加值，增大了产品市场差异和综合竞争力。客群【目标客群描述】客群【目标客群描述】满足客群心理共性满足客群心理共性 以差异化形象的形象力感召目标客群以差异化形象的形象力感召目标客群 达成期望与销售达成期望与销售如上所述，对于物业形象的极度关注是超高端项目目标客群之心理共性，以形象力为核心的推广模式，目的在于满足客群心理共性，着重物业形象与客群企业形象的匹配和烘托，从而在市场关注的基础上，诱发客群对于本项最大期望与憧憬，以达成最终销售。【产品层】【产品层】规避市场同质化规避市场同质化 以差异化形象的感召力增强市场承接力以差异化形象的感召力增强市场承接力高端形象力的塑造，着重以形象感召市场，而非对于单一或组合卖点的纠缠和叫卖，对于项目形象的倾力塑造将为项目带来万众期待的市场口碑、美誉及信赖，形成产品本身与产品形象憧憬的双重关注，同时更侧重于形象憧憬（应用于前期和中期推广），增强了市场承接能力，以便于未来销售达成和销售进度压力的减缓。【项目定位】【项目定位】 本案核心价值概念本案核心价值概念n 深掘项目特有核心价值，是广告包装及推广的前提和基础深掘项目特有核心价值，是广告包装及推广的前提和基础n 从项目产品核心价值提炼项目形象定位从项目产品核心价值提炼项目形象定位【项目定位】【项目定位】中心区规划环境 城市发展规划 现代化商务化人性化规划中心区规划品味修养的满足人性的自然满足现代的发展需求满足居住、工作、交际、休闲、康乐等立体需求体需求建筑、环境、自然、与人的融合人性化完全化环保化规模化交通便利功能的完善）完善配套市政设施CBD商务商业平台投资价值配套完善综合建筑群落城市广场社区文化周边资源区位地段聚焦中心，尽享真正有高度的优越聚焦中心，尽享真正有高度的优越住宅市场发展现代的、发展的、丰富的、复合的、融洽的楼盘本身的高度周边环境的高度升值空间地理位置的高度项目价值复合项目价值复合内部配套内部环境物业本身【项目定位】【项目定位】项目核心价值点描述：项目核心价值点描述：地段：区位特征决定物业特征地段：区位特征决定物业特征。文峰路、南珠大街，城市精华地段核心版图，建造中央秩序核心版图，建造中央秩序项目的核心价值点项目的核心价值点 复合价值的诠释复合价值的诠释 【项目定位】【项目定位】项目推广点分析 项目的核心价值点复合价值的诠释复合地产认知的发展复合地产认知的发展单一产品单一产品两种互补产品的组两种互补产品的组合合多个互补产品的有多个互补产品的有机组合机组合住宅住宅住宅商业住宅商业住宅商业酒店会展住宅商业酒店会展私人顶级会所私人顶级会所产品组合产品组合居住居住居住消费居住消费居住工作消费居住工作消费功能组合功能组合复合建筑群复合建筑群当复合达到或接近一种理想的比例时当复合达到或接近一种理想的比例时,高级形式的城市文明会脱颖而出高级形式的城市文明会脱颖而出.推广核心的选择推广核心的选择 城市大盘城市大盘复合价值复合价值复合创生价值复合创生价值历史与现代复合的价值历史与现代复合的价值多业态建筑复合的价值多业态建筑复合的价值【项目定位】【项目定位】项目价值核心符号项目价值核心符号 【项目定位】【项目定位】+释义：释义：“+” +” 指现代建筑中新的价值判断指现代建筑中新的价值判断复合价值复合价值+推广上升高度，形象体系推广上升高度，形象体系 中央图腾中央图腾 CBDCBD城市腹地，核心资源平台城市腹地，核心资源平台综合影响力综合影响力 综合产品力综合产品力元通元通 观天下观天下复合创生价值复合创生价值 【项目定位】【项目定位】A、区位特征决定物业特征，本案作为CBD综合型物业汇聚城市多种资源，“复合价值复合价值”定义意义在于最大程度上整合城市资源，发挥辐射周边经济的能动力 B、“综合影响力综合影响力”指本案具有其他项目的基奠，“中央图腾中央图腾”亦是对“影响力”的概括和升华，寓意为本案将成为象征城市文明及拓进里程碑符号式商务建筑。 形象概念推广：形象概念推广：核心价值概念，升华形象定位，形成虚实结合的双重推广路线，两者是互动而统一的辨证关系，并将同时运用于推广之中。【项目定位】【项目定位】中国传统的大气中国传统的大气 + + 现代国际性现代国际性【结【结 论】论】价值奠基，脱颖市场！价值奠基，脱颖市场！，本区域内已有占先机的大型综合项目，同质化产品情况下，建造具有差别化的项目形象。其他项目均已现代形象面市，为加强项目传播性，结合项目本身优势，确定项目形象的调性为项目形象的调性为【项目定位】【项目定位】复合建筑群落复合建筑群落 产品推广功能概念定位：产品推广功能概念定位：【项目定位】【项目定位】sloganslogan：【项目定位】【项目定位】视界，中央图腾 视界：国际性表征，拥有恢弘的外立面，视界通世界中央：权利代表，CBD繁华权威,CPD中央人文图腾：精神的象征符号。视界，中央图腾：位居王者之地的权利精神象征。视界，中央图腾：位居王者之地的权利精神象征。下篇下篇 决战篇决战篇一、一、 推广策略推广策略（一）推广目标锁定塑造项目生命力，在公众心目中树立产品独有的权威性，最高限度的形成项目整体形象的差异，使城市中央概念深入人心，使人们直接联想到城市CBD核心所产生的价值。塑造项目形象力，在公众心目中树立项目整体独有的权威性与独特性，最清晰最鲜明的形成产品差异。通过项目产品力与形象力的塑造与推广，形成美誉度树立品牌，以品牌效应带动广域销售。【推广策略】【推广策略】形象差异化策略形象差异化策略将核心价值概念转化差异化形象核心价值概念是确立形象力的基础和关键所有推广活动以项目形象力塑造为基准切忌卖点叫卖或功利性过强的推广手法强调文化与价值观共鸣放大和渗透卖点进行形象力高姿态的塑造产生广泛的社会影响力，感召客群，并产生深沉的共鸣 全传播推广模式全传播推广模式推广节奏推广节奏 舒缓有序的长线推广与各形态物业有机相辅推广舒缓有序的长线推广与各形态物业有机相辅推广本案推广节奏应为舒缓有序之长线推广推广节奏的关键点连贯紧凑的亮点塑造树立综合项目、市场龙头项目形象，以住宅先突破市场，顺势逐渐引入其他形态物业 推广行动推广行动 以事件说话以事件说话 以新闻代言以新闻代言 新闻性事件在公众心目中最具权威性和感召性，新闻口吻的软性宣传效果大于广告无数与本案相关并具有市场反响的诸多“事件”将成为推广宣传的主体内容新闻体裁及其它软性宣传体裁将成为推广宣传的载体和形式权威媒体新闻性事件报道、公关活动、软性宣传将构成本案整体推广行动 【推广核心】【推广核心】立立树立旗帜，元通树立旗帜，元通. .观天下总体形象推广整合观天下总体形象推广整合推广目标：推广目标：l 统领项目，贯穿项目始终，建立项目灵魂l 占领市场高端，增加项目附加值，高形象实现高价格，提高项目利润推广核心点：推广核心点： l 核心点一：核心点一：正如纽约的第五大道、巴黎的香榭丽舍、新加坡的乌节路以及东京的银座.每个大都市，都有一个光芒万丈的区段，以及一些倍受国际瞩目的地标性建筑。元通观天下，国际建筑群落流向，再现划时代繁荣！视界，中央图腾视界，中央图腾l 核心点二：核心点二：2011, 北部湾腹地.高度复合的人文建筑群,完成,城市平衡的历史推进.39万平米，城市首玺复合建筑群万平米，城市首玺复合建筑群l 核心点三：核心点三：当复制与不可复制成为互相辨证的一种居住哲学，专场，就成为一个生活态度鲜明的群体独立享有的领土，没有什么不可复制除了地位没有什么不可复制除了地位一致认同的绝版地段没有什么不可复制除了气质没有什么不可复制除了气质一致推崇的建筑组合没有什么不可复制除了情感没有什么不可复制除了情感一致赞誉的服务质素中央，不可复制的权利中央，不可复制的权利l 核心点四：核心点四：东方和西方，传统与现代人文与科技融会经典而睿智的建筑语言，以贵族的名义镌刻永恒的世界精神。两个世界，一种精神。两个世界，一种精神。住宅推广核心住宅推广核心中央首府，传世人文大宅中央首府，传世人文大宅世袭世袭/ /地脉地脉星级配套星级配套，中央花园、中央居住中央花园、中央居住共构人文生活圈共构人文生活圈高傲是一种炫耀，低调是一种美德炫耀是一种虚荣，矜持是一种美德虚荣是一种奢侈，掩饰是一种美德【至尊地段】：钦州市无上精华地段，城市商业繁华区位。 【财富枢纽】：处交通网、金融网、商务网节点枢纽，天时地利占尽。 【重权价值】：绝版稀缺地位，地价、商业机会永不再生，资产未来无以限量。【金牌管理】：全权星级服务，细致入微，永无忧扰。推广阶段推广阶段第一阶段第一阶段第二阶段第二阶段第三阶段第三阶段1/诠释诠释SLOGAN，树立树立定位形象认知定位形象认知复合价值推广复合价值推广1/利益性广告，主打价利益性广告，主打价值或影响力等值或影响力等2/不同物业形态各个攻不同物业形态各个攻破破2/同期传播房源信息同期传播房源信息以促销为主，可以主打以促销为主，可以主打包括已签约客户也可以包括已签约客户也可以配合促销手段强化价值配合促销手段强化价值信息信息第一阶段：酝酿期第一阶段：酝酿期推广目标：推广目标：初步建立项目个性形象。让目标受众了解楼盘。告知开盘信息，造势，为开盘销售积累客户主要手段：主要手段：报广，现场围档，现场包装，现场销售工具推广核心点：推广核心点：树立项目的高档品质特性和中央形象地位。报广报广主诉：视界，中央图腾主诉：视界，中央图腾形象为主，树立项目中央地位形象，阐释slogan主要信息内容：结合销售策略递进式塑造项目高档品质的形象，从项目整体气势、区域影响力、综合性规模，表现产品价值和附加价值。重点突出恢弘气质与生态人文的概念。造势以累积开盘人气。影响力篇：影响力篇：标题：标题：CBD中央图腾中央图腾区位影响力与辐射力slogan销售利点项目细节信息复合篇：复合篇：标题：标题：39万平米，首玺城市复合建筑群万平米，首玺城市复合建筑群客群特征slogan销售利点项目细节信息帝标篇：帝标篇：标题：帝标，不可复制的权利标题：帝标，不可复制的权利 区位尊贵性突出表达slogan销售利点项目细节信息五五.媒体计划：媒体计划：主流媒体主流媒体报纸：晚报，每周两版，封底整版/封面半版户外：路牌、灯箱网络：焦点、搜房、广西房地产信息网、自建网站辅助媒体：辅助媒体：杂志广告：新地产榜样机票夹广播广告：交通台非常规媒介的整合应用非常规媒介的整合应用录像展播专门的TVC广告，选择特定场所播放。类似国际俱乐部等场所的出入口处，高档社区的首层。夜景激光机舱内广告/机场广告行为类广告与大型会员制购物、俱乐部、高档消费场所联合，提供电子优惠券式会员卡赞助或其他事件制造定期新闻发布自办专家论坛销售道具准备：销售道具准备：VI：楼盘标志（案名、案标）标准色、标准字标准组合现场包装：现场包装：楼体招示布楼层进度牌导示牌立柱挂旗欢迎标牌看楼专车 卖场包装：卖场包装：形象墙设计实体展板售楼书折页价格单页付款方式清单手袋设计销售人员工作牌信封信纸名片 样板房道具样板房道具通道氛围布置通道欢迎牌展示中心导示牌户型标牌展示空间功能标牌（客厅、卧室、卫生间、厨房等）第二阶段：开盘强销期第二阶段：开盘强销期推广时间：推广时间：2011年4月2011年8月（拟定7月1日开盘）推广目标：推广目标：提升形象，建立美誉度，形成口碑效应，促成开盘热销推广诉求：推广诉求：项目形象项目细节优势阐述阶段主诉求：项目价值解析阶段主诉求：项目价值解析报广报广主诉：开盘主要信息内容：重点告知开盘信息。开盘销售利点信息及开盘活动信息。开盘篇开盘篇轰动视界，轰动视界，2011关注元通关注元通 观天下观天下开盘信息slogan销售利点+开盘活动项目细节信息三期报广在风格和文字上都保持相应的一致性。形象价值篇形象价值篇开盘信息slogan销售利点+开盘活动项目细节信息三期报广在风格和文字上都保持相应的一致性户外：户外：主诉：以造势为主，渲染出开盘气势。告知项目开盘信息，开盘销售利点信息及开盘活动信息推广核心：推广核心： “复合创生价值复合创生价值”主要手段：主要手段：投放报广宣传，进行现场活动支持开盘与销售；持续开盘销售，强调卖点；媒体广告部分 /主题新闻软广告（软文） / 客户通讯 /开盘活动 媒体计划排期（预定）媒体计划排期（预定）媒体2011年7月六日一二三四五六日一二 1开盘234567891011 都市报类 晚报 户外 网络 电台 注注:具体以项目实际情况为主具体以项目实际情况为主开盘活动建议开盘活动建议活动主题：活动主题：打造聚宝盆，效法古人祭天地仪式，并将该聚宝盆置于显著方位，取其打造聚宝盆，效法古人祭天地仪式，并将该聚宝盆置于显著方位，取其“镇位镇位”、“镇宅镇宅”之意之意媒体以专访形式全景记录开盘，附着大量的价值话题媒体以专访形式全景记录开盘，附着大量的价值话题开辟中央聚宝铸财开辟中央聚宝铸财活动二：活动二：好莱坞星光大道有印刻手掌印的传统，影响甚巨。好莱坞星光大道有印刻手掌印的传统，影响甚巨。刻手掌印是吉祥行为，寓寄一种美好愿望。刻手掌印是吉祥行为，寓寄一种美好愿望。刻手印铸于鼎身更将是一种永恒的人生铭记。刻手印铸于鼎身更将是一种永恒的人生铭记。“征掌印征掌印”人文关怀人文关怀第第 三三 阶阶 段：持续期段：持续期39万中央复合建筑群万中央复合建筑群中央公馆、中央豪宅、商业、酒店中央公馆、中央豪宅、商业、酒店推广目标推广目标：增强项目的品牌意识，充分展现项目优势，最大力度获得消费 者认可，促成销售推广诉求推广诉求：根据销售需求，针对组团分别进行广告推广。主要手段主要手段：报广、网络、软宣推广核心：推广核心：第四阶段：结盘期第四阶段：结盘期推广目的推广目的：针对剩余余房做促销推广，达到完美结盘。为下期项目积累客户推广诉求推广诉求：余盘推广、下面铺垫推广手段推广手段：保持持续媒体关注，针对性投放具体执行：具体执行：收尾阶段：公关活动（促销）调整更新 / 软硬杂志广告调整更新 / 项目项目LOGO 1LOGO 1项目项目LOGO 2LOGO 2项目项目LOGO 3LOGO 3项目项目LOGO 4LOGO 4户外广告效果户外广告效果 1 1户外广告效果户外广告效果 2 2围墙广告展示围墙广告展示部分部分VIVI展示展示 1 1部分部分VIVI展示展示 2 2提案至此，我们依稀看到一个实力打造、提案至此，我们依稀看到一个实力打造、规模空前的元通规模空前的元通. .观天下就要诞生了！观天下就要诞生了！说明说明: :以上广告设计部分只是做一些项目的主要表现以上广告设计部分只是做一些项目的主要表现, ,细节部分将在细节部分将在合作后深入挖掘合作后深入挖掘, ,更多详情请与我司联系更多详情请与我司联系. .特此说明特此说明 谢谢！谢谢！THANKSADDADD：南宁市金浦路：南宁市金浦路7 7号世纪商都号世纪商都A A座座701701室室TELTEL：0771-5736061/5736062/55531530771-5736061/5736062/5553153FAX:0771-5553153 QQ:418997907FAX:0771-5553153 QQ:418997907MOBIL:13407742777MOBIL:13407742777E-MAILE-MAIL：http:/