物业公司可行性研究报告

物业管理有限责任公司项目可行性研究报告公司名称：泉州市 XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX编制人员：XXXX XXXX完成日期：2015年XX月XX日目录第一节项目概况 2第二节项目实施优势分析 3第三节项目定位和未来发展方向 4第四节项目实施方案 4第五节项目效益分析 6第六节项目风险分析和对策 7第七节报告结论 8第一节 项目概况一、项目背景福建省泉州市汽车运输总公司 （下简称总公司 ） 创建于 1949 年 9 月，原为省属企业。 1993 年成建制下放泉州后，经过二十 多年的艰苦奋斗，现发展成为拥有 14个分公司、 16个全资子公 司、对外参控股企业达 18 家的国有大型交通运输企业。公司现 有员工 6600多人，年站点营收 8 亿元，主营业务收入 7 亿元， 企业总资产 11 亿元，净资产 4 亿元，年创利税超亿元。公司主 要从事长、短途道路旅客运输、城市出租车、城市公交营运，拥 有等级汽车客运站 32 个和车型、等级、种类齐全的营运车辆 2200 多辆。此外还经营货物运输、汽车维修检测、销售及售后服务、 配件销售、技术培训、驾驶培训、旅游运输、房地产开发、经济 酒店、汽车租赁等业务。 公司整体对于车站站场保安、 日常保洁、 办公场所日常用水用电维护等物业管理服务项目有着较大业务 需求市场。为扩大业务范围，合理利用国有资源，经国资委牵头，由 泉州市汽车运输总公司综合服务分公司 （下简称我司） 与国有泉 州市集英保安集团 （ 下简称集英集团 ） 初步协商后达成合作意 向，拟共同出资成立一家物业管理有限责任公司， 承接总公司范 围内的保安、保洁、维修、维护等服务。二、合作方简介泉州市集英保安集团成立于 2009 年 10 月，前身为成立于 1988 年的泉州市保安服务公司 , 是经省公安厅和市人民政府批 准，在市工商行政管理局登记注册的具有法人地位的集体所有制 企业。公司现有员工 1600多人，专业运钞车辆 85 部;设有专业 犬防分公司一家 ; 并全资设立泉州市安保汽车驾驶培训中心、泉 州市新安物业管理有限公司、 泉州市集英因私出入境咨询服务有 限公司、 泉州市集英汽车维修有限公司、 泉州市集英保安守押有 限公司、 泉州集英保安安防工程有限公司、 泉州市印章刻制有限公司等七家子公司。经营范围包括对保安服务业、汽车维修业、物业管理业等国家法律、 法规允许的行业及项目投资； 提供与保 安业务有关的信息咨询；销售：公共安全设备及器材。三、项目内容由我司出资 51%，集英集团下属的泉州市新安物业管理有限 公司提供公司成立相关资质并出资 49%成立合资股份有限责任公 司。第二节 项目实施优势分析一、市场与客户资源优势。总公司所属站点物业管理服务需求巨大，以泉州站务公司 为例， 现与泉州市华兴物业管理有限公司签订服务合同， 共聘请 保安 71名，保安费用共 1959600元/ 年。经我司市场调查预测现有市场水平下，总公司范围内保安 业务需求约 800万/ 每年，保洁业务需求约 400万/ 每年。具有较 大的开发空间。二、信誉及资金优势。总公司与集英集团作为国资委控股的国有企业，有着较好 的市场信誉度和坚实的资金后盾。三、人力资源优势。初期可抽调我司及新安物业管理有限公司在职人员兼任物 业公司管理，减少人员成本。四、管理经验优势。新安物业管理有限公司作为老牌物业管理工作，物业服务较为正规，管理人也具有相应的管理和服务经验。第二节项目定位和未来发展方向项目定位：以服务总公司主营业务发展为前提，面向总公 司下属兄弟公司，走正规化、专业化物业服务经营发展道路，实 行正规培训，正规管理，打造精品物业管理队伍。未来发展方向：合理整合现有资源，搭建物业管理专业化 平台，引导物业服务人员的行为规范，通过多元化的物业管理， 塑造专业、现代、高效的整体形象。在全市乃至全省树立物业管 理优质品牌。第四节项目实施方案一、项目组织构架设计。二、人力资源需求预测基于企业组织架构，按业务发展为两期对人员配置: 第一期：筹建期总经理：1人（对公司整体运作负总责）副总经理： 2 人（分别负责人力资源部、市场经营部运作） 会计： 1 人出纳： 1 人 设备采购： 1 人 第二期：运营期 后勤保障部经理：待定 人力资源部经理：待定 市场经营部经理：待定 人事管理员（负责人事档案管理） ：待定 保安、保洁队长（下属于市场经营部，负责各区域业务协 调）：待定筹建期以上人员由总公司与集英协商指派，人员工资由原 单位列支。运营期如须增配人员经股东会议通过后向社会招聘， 在运行成本列支。三、场地设备需求预测 按业务发展为两期对场地需求进行配置： 第一期：筹建期 办公场地：利用现有综合公司办公场所通过整合配置划拨 办公室 2-3 间作为物业管理公司办公场地。办公设备： 普通办公桌椅： 3 套台式电脑： 3 台（财务、人力资源管理，市场经营各一部） 打印机： 2 台 文件柜： 12 台电话机： 1 部 传真机： 1 台 其他常用办公用品：若干待定 第二期：运营期 场地要求：通过租赁、调配办公场所扩大办公区域。至少 有一大间会议室用于产品综合展示和员工培训， 4至 5 间办公室办公设备：会议桌椅： 1 套（能容纳 20 人左右） 白板用具： 1 套投影设备： 1 套 沙发与茶几： 3 套 业务用车（商务车） ：待定 其他常用办公用品：若干待定四、资金需求预测 1、筹建期投入，预计 57 万元，清单如下公司注册费用： 55 万元购置办公用品费用： 2 万43 万元，清单如下2万/年5万/年筹建期营运费用预测：计 周转资金投入： 30 万 水电费用及办公耗材：约 人员差旅费及招待费：约 其他紧急备用资金： 6 万元2、运营期追加投入 , 预计 30万元，清单如下。人员工资：约 18 万/ 年（只计管理人员，保洁、保安等一 线职工按毛利计算）场地租赁：约 12万/ 年。第五节 项目效益分析一、社会效益预估 与集英集团合作成立物业公司承揽保安、保洁业务，可以 增加总公司知名度和影响力， 并且总公司范围内人员、 设备可以 相互调配使物业公司成为我司主营业务的有力补充和辅助， 起到 相得益彰的作用。二、经营效益分析1、投资估算 100 万（详见前期资金投入）2、公司运营支出成本，公司初期经营规模较小时，管理人 员可以兼职，一线服务人员费用则由用人单位支付。3、保安人员人均服务费用成本估算（ 8 小时工作制，每月 工作 30天）最低约为 2950 元/月/人，考虑到不可控风险因素， 保安服务报价应在 3150 元/ 月/人以上。保洁人员人均服务费用 成本估算（ 8 小时工作制，每月工作 30 天）最低约为 2450 元 / 月/人，考虑到不可控风险因素，保洁安服务报价应在2600 元/月/ 人以上。参考公交公司现有保安聘用为 3180元以上 /月/人。4、经估算总公司范围内保安需求为 200 人/ 月，保洁服务 需求 80人/月，预计毛利约 60万/ 年。基本可以达到收支平衡且 略有盈利。第六节 项目风险分析和对策一、社会宏观环境及行业风险从大环境和总公司行业特性来看，由于国家政策、法规等 形式和经济形式的大气候变化等因素的影响， 可能对于总公司范 围内的保安、 保洁服务内容带来不确定的因数， 给公司的运营带 来一定的经济风险。二、“安全生产”风险企业在生产过程中受各种因素影响，难免会出现故障和事 故，往往会造成设备财产损失甚至人身伤害。因此，加强企业内 部安全生产管理、 建立企业安全生产制度是企业生产管理工作的 重中之重。三、行业竞争风险。随着物业管理市场的日趋成熟，物业服务作为劳动密集型行业，本身就是一个本小利微的行业，因为准入门槛较低，物业 公司数量倍增，必将有很多私人、民营物业公司参与行业竞争。而作为 其他民营公司，由于劳动监理不严，员工社会保险等权利，无法 得到保证，相对企业经营成本也较低， 在服务价格上将对我司筹 建的正规的物业服务公司造成压力。但此类公司在人力资源上， 由于劳动保障体系不健全， 必然导致人员大量流失，无法保证持 续竞争力。四、人员流失风险。物业管理公司主要是以人力服务为主，在公司业务快速扩 张的过程中，对从业人员的依赖度较髙。 如果公司一线人员大量 流失，将对公司业务产生负而影响， 并最终妨碍公司正常业务的 开展。为了避免核心人员流失，稳定队伍，公司只有建立了完整、 规范的人事管理制度，参照行业薪酬水平制足具有吸引力的薪酬 体系；依法缴纳社保，为员工提供完菩的福利待遇和完整的晋升 和培养制度，为员工良好提供发展空间。第七节报告结论综上所述，成立物业管理公司在法律和政策许可的范围内， 对总公司实现对现有的物业服务从委托管理到置入运营的职能 的转变。逐步融入物业管理市场，实现市场化操作。有保障、有 市场，在解决人力资源之后，完全具有可行性。物业管理公司成立有美好的发展前景， 其是具备条件，并操作性 强。用科学发展观来看，成立物业管理公司是为了更好的发展， 也是为了实现企业利润最大化，通过经营方式、管理模式、用人 机制等方面的转变，来实现总公司持续发展的战略目标。相信， 通过我们团队的共同努力，一定能够实现目标！（资料素材和资料部分来自网络，供参考。可复制、编制，期待你的好评与关 注）