宣威市壹号公馆项目可行性报告

- 1 -宣宣 威威 市市 壹壹 号号 公公 馆馆 项项 目目可行性研究报告建设单位：云南官洲房地产开发有限公司编制单位：云南中信祥然工程造价咨询有限公司日 期：2013 年 月 日- 2 -目 录1.1.申报单位及项目概况申报单位及项目概况 .1 11.1 项目单位基本情况.31.2 项目概况.42.2.发展规划、产业政策和行业准入分析发展规划、产业政策和行业准入分析 .15152.1 发展规划分析.152.2 产业政策分析.182.3 行业准入分析.203.3.资源开发及综合利用分析资源开发及综合利用分析 .21213.1 资源利用方案.213.2 资源节约措施.214.4.节能方案分析节能方案分析 .23234.1 节能政策与规范分析.234.2 能耗状况.244.3 节能措施和节能效果分析.245.5.建设用地、及土地利用合理性分析建设用地、及土地利用合理性分析 .28285.1 项目选址及用地现状.285.2 土地利用合理性分析.286.6.环境和生态影响分析环境和生态影响分析 .30306.1 环境和生态现状.306.2 生态环境影响分析.30- 3 -6.3 生态环境保护措施.316.4 地质灾害及特殊环境影响分析.337.7.经济影响分析经济影响分析 .35357.1 经济费用分析.357.2 经济效益分析.358.8.社会影响分析社会影响分析 .37378.1 社会影响分析.378.2 社会适应性分析.388.3 社会风险分析.39 - 4 -1.申报单位及项目概况1.1 项目单位基本情况本项目建设单位是云南官洲房地产开发有限公司。云南官洲房地产有限公司，成立于 2009 年 5 月，官洲地产广泛涉足于矿产和房地产领域，在宣威拥有两个煤矿，一个是法着煤矿，一个是大湾煤矿，年产煤分别是 9 万吨和 15 万吨，与宣威国电发电厂是战略合作伙伴。官洲地产资金雄厚，有矿业资本为后盾，是一家实力比较强的地产开发公司。2010年在曲靖市开始打造第一个精品项目官城国际(君悦华庭)官城国际位于曲靖南片区，云玉路与银屯路的交叉处，项目旁边是曲靖南城中央公园广场。官城国际占地 4944.3 平米，建筑占地面积 2682 平米，商业总面积为 9824 平米，居住总面积为 22298 平米，住宅有 186 户，车位 168 个，住宅配有 123个车位，商业配有 45 个车位。车位比是 1：0.9，整个项目东面是规划设计院，西面是曲靖城市尚锋小区，南面是珠源帝景小区，北南是麒麟嘉城，官城国际是南城首家 360 度商业中心，预计引进超市，休闲餐饮等项目。 （新浪曲靖）另据新浪乐居编辑现场了解，项目北面正对曲靖南市中央水景公园。官城国际小区 1-4 层是商业中心，5 层的平台是空中花园，4 层以上是迷你豪宅，官城国际分 A、B、C 三栋，A 栋是两梯- 5 -两户，B、C 栋是两梯四户，整个项目的户型在 107-154 平米之间，户型主要以三居和四居户型为主，满足了大多数业主的主卧客厅向阳。奢华的户型设计，将官城国际的舒适度发以极致，采光与通风良好，为居住者预留了更多的内部设计空间。官城国际项目由深圳至祥置业代理，目前项目销售情况已近尾声1.2 项目概况1.2.11.2.1 项目基本情况项目基本情况1、项目名称壹号公馆建设项目2、建设地点及概况项目地位于宣威市宣威市内，规划用地面积 35305.57，总建筑面积 116778.10，建筑占地面积 11549.92。按功能性质划分：1、住宅建筑面积 88370.75（610 户） ，其中联排别墅 6914.01（26 套） ，双拼别墅 4029.3（10 套） ，高层住宅 60544.32（478 套） ，花园洋房 16883.12（96 套） 。2、配套建筑面积 16312.2120，其中底层商铺 6945.3，商业面积 4178.76，集中商业 4570.78，车库及非机动车库503.45，车库及非机动车库 503.45，垃圾中转站 60，门卫 54。3、地下建筑及设备用房面积 12095.06，其中柴- 6 -油发电机房 45.41，消防水池及泵房 86.22，配电房82.84，地下车库 11880.59。二、按地上地下部分划分：1、地上建筑面积 104683.04，地下建筑面积 12095.06，停车泊位 612 辆，1、地面 223 辆，2、地下 389 辆，绿地率15.18%，建筑密度 32.71%，容积率 2.965%。3、项目建设的背景和理由（1）落实宣威市“十一五”及住房建设规划的要求改善人居环境、提高市民生活质量，提高城市辐射带动能力，是宣威市“十一五”期间的重要发展目标之一。同时宣威市城市住房建设规划（20062010 年） 明确提出建立完善的住宅建设和供应体系，开发建设一批规划合理、质量优良、配套完善、环境优美、体现以人为本的现代居住小区；合理进行旧城居住区和“城中村”改造，逐步实现其综合环境改善。壹号公馆建设项目按照城市规划要求合理布局，精心设计，其总建筑面积 11678.10，总户数为 610 户，其建设符合宣威市“十一五”发展规划及宣威市城市住房建设规划的要求，是宣威市城市住房建设的一环。（2）满足中、低收入家庭住房需求的需要“居者有其屋”一直是千百年来中国人的一个理想，也被视为百姓生活的一个最基本的问题。温家宝总理在政府工作- 7 -报告中一再强调要“以人为本” ，就是要求我们应当关注民生问题，满足广大人民群众的基本要求。 “居者有其屋”也就必然成为我们党和政府所必须解决的问题。随着人民生活水平的提高，购房需求量增大，供求矛盾日益突出。同时，随着社会的进步、经济的发展和人们生活水平的提高，人们的居住观念也发生了很大变化，人们开始向往环境良好、服务完善的高品位住宅空间。本项目位于宣威市内，该处基础配套设施、公共配套设施齐全，是理想的居住及生活场所。同时项目建设中将充分体现以人为本的设计、施工、管理原则，体现人文与自然和谐统一，积极倡导绿色环保人居的理念，住宅建筑均为高层单元式住宅，户型面积在 120 平方米以内，能够为城市中、低收入家庭提供一个舒适的居住和生活环境，其开发建设，对于构建和谐社会，促进经济发展、社会稳定都具有重要作用。（3）带动相关产业和地方经济共同发展房地产在国民经济中具有基础性、资源性、先导性产业的地位，地域性很强。除带动建筑、建材、机械加工、装饰、家俱、家电等直接相关的产业外，还将极大地促进市政基础设施的配套完善，推动商业、金融、医疗卫生、教育、交通运输、邮政电信、餐饮服务等公共服务行业的共同发展，在解决就业、繁荣地方经济、刺激消费、增加财税收入等方面发挥着巨大的- 8 -作用。1.2.21.2.2 项目建设内容与规模项目建设内容与规模项目地位于宣威市宣威市内，规划用地面积 35305.57，总建筑面积 116778.10，建筑占地面积 11549.92。按功能性质划分：1、住宅建筑面积 88370.75（610 户） ，其中联排别墅 6914.01（26 套） ，双拼别墅 4029.3（10 套） ，高层住宅 60544.32（478 套） ，花园洋房 16883.12（96 套） 。2、配套建筑面积 16312.2120，其中底层商铺 6945.3，商业面积 4178.76，集中商业 4570.78，车库及非机动车库503.45，车库及非机动车库 503.45，垃圾中转站 60，门卫 54。3、地下建筑及设备用房面积 12095.06，其中柴油发电机房 45.41，消防水池及泵房 86.22，配电房82.84，地下车库 11880.59。二、按地上地下部分划分：1、地上建筑面积 104683.04，地下建筑面积 12095.06，停车泊位 612 辆，1、地面 223 辆，2、地下 389 辆，绿地率15.18%，建筑密度 32.71%，容积率 2.965%。1.2.31.2.3 项目建设方案项目建设方案1、工程技术方案（1）总平面布置根据项目地的地形条件和项目功能定位，本项目在充分尊- 9 -重规划方案和周边自然条件的基础上，坚持合理、适度的平面布局原则。在住宅的平面规模处理上，科学把握区域的平面和空间尺度，营造适宜的行为空间；同时因地制宜，住宅建筑的居室、户型、档次和空间布局充分体现以人为本，以满足未来业主的生活居住需求。壹号公馆建设项目主体建筑为 3 栋高层框架结构住宅，为满足总体规划设计提出的规划要求，充分考虑建设项目的周边环境条件，使建筑方案的总体构思能够融入周围的场地环境中。合理安排项目内部功能分区及组织交通流线，规划布局力求具有整体性、经济性、时代性、超前性，使本项目主体及辅助工程与周边建筑物协调一致，同时坚持“以人为本”的规划设计原则，着重于环境的立意和刻画，创造一个方便、安全、舒适、和谐的生活、居住环境。（3）建筑及结构设计本项目主体建筑为 3 栋高层框架结构住宅楼。其户型主平面主要基于“以人为本”的设计理念，强调住宅功能的合理组织和动静分区。采用单元式住宅，这种布局朴素实用，既能紧凑多房间布局，满足多人家庭的使用要求，又可以开敞、豪华，适应独居时的需要。项目结构设计包括地基基础的设计和主体结构的设计。地- 10 -基基础的设计应根据岩石工程勘察报告、场地的地震危险性作综合评价，正确确定地基承载力。基础埋置深度应根据地质情况、地下水位等情况，综合考虑后确定。因本项目主体建筑为高层的住宅建筑，楼层较低，为了降低造价，提高经济效益，本项目主体结构拟采用框架结构。2、公用工程（1）给排水根据项目区总体规划和道路情况，合理分布供水区，本项目水源采用城市自来水。项目生活用水和消防用水可从项目地城市自来水管网接入。项目区内供水管采用地下敷设方式，管径为 DN100，以满足室外消防用水、建筑单体用水以及绿化用水等的需求。项目区排水系统采用雨污分流制，结合地形，分区排放。雨水主要靠雨水口进行收集，雨水口分布在屋面、住宅区、绿化地带等处。屋面雨水通过跌落管汇入室外雨水井，与室外雨水一起排入市政雨水管网。污水收集系统包括了所有厕所、地漏等处的排水。室内排出的污水经室外污水管道入化粪池腐化处理后，再排入市政污水管网。同时，整个排水系统都设置器具透气管。根据国家目前对输水管材的要求，项目区供、排水系统均- 11 -采用节能、耐用的塑料管材。室内外给水管材采用 PP 塑料管，排水管采用高强度 PVC 管材。（2）电气工程根据各主体建筑性质，照明、动力负荷为三级负荷。根据项目住宅楼功能以及目前的用电水平和国家有关标准，本项目按单位面积进行用电负荷估算，年用电消耗量约 450 万千瓦时。项目电源由项目地附近变电站直接引电缆线路至项目区内，能够满足本项目建设及建成后生活用电的需求。3、节能、节水、环保、消防节约能源是一项复杂的系统工程，本项目从设计施工至营运管理全过程，各个环节贯彻厉行节约能源的原则，通过合理利用、科学管理、技术进步等途径，提高能源利用率。为降低水资源的消耗，达到节约用水的目的。项目拟采用节水型设备和器具，供水系统采取防渗、防漏措施。同时提高用水回收率和重复利用率，采用中水处理装置，使部分废水经回收后二次使用。为了满足居民对环境卫生方面的要求，即为居民创造良好的日照、通风条件，无空气污染、水污染及噪声污染的生活环境。本项目规划设计完善的给水和雨水、污水排放措施，住宅- 12 -布局保持与临近建筑合理的间距及走向，项目区内规划建设大面积的公共绿地，以达到改善小气候，净化空气，减少污染，防止噪声等要求。项目建设期设备较多，存在多种火源和大量可燃物，若管理不善，很容易发生火灾，造成严重后果。建筑施工期间，合理设置消防栓，并实行消防责任制，明确防火责任。另外小区内根据消防设计规范敷设环形消防管网和设置室外地上式消火栓，消防栓配置应符合建筑灭火器配置设计规范规定。项目建筑按二级耐火等级设计，室内消火栓及灭火器采用组合式暗装，标示明显标志。消火栓箱用击碎玻璃门式。针对主体建筑功能，选用合理的灭火器，以减少二次灾害。同时主体建筑物设置完备的防雷装置。1.2.41.2.4 建设项目管理建设项目管理本项目由云南官洲房地产有限公司开发建设。按照现代企业管理制度，实行项目法人负责制，机构按照统一领导、分层管理、人员精简的原则设置。设置工程部，其下设筹备工作组、计划财务组、施工供应组、器材供应组和总务组，劳动定员 15人。项目建设工期（不含前期工作时间）预计为 2 年，即 2013年 4 月开工建设， 2015 年 4 月全部竣工验收。- 13 -项目在施工建设时，必须采取整体规划，分项施工的方针。在管理制度上制定筹建工作条例，实行岗位责任制，对工程质量、实施进度、合同、资金、施工现场等进行管理协调和成本控制。为了保障项目开发建设资金的连续性，项目单位应做好资金筹措工作，同时在项目的开发建设中要注意管理工作中的以下问题：1、质量管理从建筑材料、设备安装以及施工质量等方面加强质量控制，坚持质量高标准，质量控制规范化，建立和健全质量保证体系，使质量管理工作制度化。招标选择具有相应资质的监理机构，督促承包单位设专职质量部、质量科及质检员，形成质检网络。2、进度管理要求承包单位针对工程特点进行施工组织设计，合理安排工程进度，采用先进的网络控制技术，按工程各工序间的先后逻辑顺序组织施工，在严格遵守安全规范的情况下，组织平行流水，交叉作业，充分利用工作面，以提高效率，控制各工序施工进程，以确保工程总进度计划的落实。3、合同管理合同管理贯穿于合同谈判签定、履行、合同期满直至归档- 14 -全过程。本工程要体现合同公平、程序公开、公平竞争和机会均等性。实行全过程合同管理，每个合同都有专人管理，使得每个分项工程都处于有效的控制之下，以确保整个工程的顺利完成。4、资金管理本项目在建设过程中要及时支付工程款，防止承包商以此为由拖延工期，对项目资金实行分阶段验收报帐管理，对不达进度、不合质量标准的工程坚决不予验收和拨付资金。5、现场管理工程建设期间，要确保施工现场有条不紊、文明施工。要以系统、合理、可行为原则，加强现场管理，组织科学文明施工。根据不同施工阶段制定不同的总平面图，以总平面图为依据检查各分包商文明施工的落实情况。结合施工现场周边的具体情况，对出入施工现场的人员要制定相应的管理制度作为基本行为准则，以保证施工现场人员的管理得到有效的控制。1.2.51.2.5 投资估算与资金筹措投资估算与资金筹措（1）投资估算壹号公馆建设项目建设投资 4000 万元。项目具体投资明细见下表：- 15 -壹号公馆建设项目建设投资估算表壹号公馆建设项目建设投资估算表序号项目名称单位投资比例%备注一土地费用万元9000 23.74二前期工程费万元6901.821规划、可研万元1502勘测、设计万元3603三通一平万元180三基础设施建设费万元12303.241给、排水万元3002供电、路灯万元3503道路、绿化万元580四建筑安装工程费万元21052.2817001700 元/m2住宅建筑面积1建筑工程费万元19852.282设备购置与安装工程万元1200五公共配套设施费万元28007.39240 元/m2公共建筑面积六开发间接费万元2000.53七管理费用万元3000.79八财务费用万元15003.96贷款利息及其他九销售费用万元6001.58十其他费用万元4201.11工程质量监督费万元700.6 元/ m2住宅建筑2工程监理费万元210四*1%3工程保险费万元804其他万元60十一不可预见费万元1203.0十二建设投资万元37912.28100（2）资金筹措本项目建设投资 38000 万元，其资金来源如下：1、银行贷款：18000 万元；2、单位自有：20000 万元。- 16 -2.发展规划、产业政策和行业准入分析2.1 发展规划分析2.1.12.1.1 国民经济和社会发展规划符合性分析国民经济和社会发展规划符合性分析中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要指出必须加强和谐社会建设。要按照以人为本的要求，从解决关系人民群众切身利益的现实问题入手，更加注重经济社会协调发展，调整住房供应结构，重点发展普通商品住房和商品住房，严格控制大户型高档商品房。按照保障供给、稳定房价的原则，加强对房地产一、二级市场和租赁市场的调控，促进住房梯次消费。云南省国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要指出要大力推进城镇化，以提质扩容和安居乐业为目标，不断完善城市功能，发挥城市特色。宣威基础条件好、发展潜力大的城市，要进一步壮大规模，提高质量，向具有区域影响力的综合性城市发展。要健全房地产市场运行机制和服务体系，积极推进市场化供应、规范化服务。积极发展商品房、廉租房和普通商品房，控制高档商品房。建立公正、透明的一级市场，培育和完善二、三级市场，放开租赁市场。推行房地产开发、销售和物业管理分业经营，大力发展和完善物业管理服务。宣威市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要指- 17 -出 要以产业为支撑，以提质扩容和安居乐业为目标，提高城镇综合承载能力，加快城镇化进程，扩大城市容量，到 2015年，实现城镇化率 48的宏伟目标。要改善人居环境、提高市民生活质量，创建国家园林城市和国家环保模范城市。加快产业发展，提高城市辐射带动能力。城市中心地带以商贸、物流、房地产等为主，发展高层次、大流通、外向型的第三产业，大力发展现代商务、房地产、社区服务、养老服务等新兴产业，培育服务领域新的增长点。壹号公馆建设项目符合国家、云南及宣威市加强和谐社会建设、推进社会福利社会化、调整住房供应结构、增加普通商品住房和保障性住房的供应的规划和原则要求；在空间区域布置上也符合优化人口布局的要求。本项目的建设，符合各级国民经济和社会发展规划的要求，是其精神和发展原则的具体贯彻和落实。2.1.22.1.2 区域和空间规划符合性分析区域和空间规划符合性分析宣威市城市总体规划（1996-2015 年） 拟定的宣威市城市性质为国家级历史文化名城和重点风景旅游城市，是云南省的重要工业基地，本次总体规项目区地势平坦、三通一平已经完成，水、电等基础配套设施完备。项目四周交通便利，公共配套设施齐全，项目建设将有利于加快该地区的建设步伐，促- 18 -进该区域建设发展，落实宣威市总体规划的目标要求。本项目按照宣威市城市总体规划的要求细致规划，合理布局，精心设计。拟建设功能齐全、设施完备、交通便利、环境优美的商品房住宅，提高土地使用率，改善现有环境，改善人文景观。规划设计中，住宅楼为高层框架结构，通过合理设计，可保证有较高的使用率，并与邻近建筑物错落有致，疏密合适、完全可保证通风，日照、采光的要求。项目场地四周有完备的市政设施，周边交通便捷，项目建设符合宣威市城市总体规划的要求。2.1.32.1.3 房地产专项规划符合性分析房地产专项规划符合性分析宣威市城市住房建设规划（20062016 年） 要求完善以市场为主导、多渠道、多层次的住房供应结构体系，满足不同收入层次居民的住房需求；合理安排政府保障型住房和中小户型、中小套型普通商品住房用地，改善中低收入群众的生活环境，降低生活成本，切实考虑民生问题；坚持“总量控制，区域平衡、项目落地”和“总量与项目相结合”的原则，有效调整宣威城市住房的供给结构，形成有序、健康的供需关系。宣威市城市住房建设规划（20062016 年） 明确的住房建设目标为：建立完善的住宅建设和供应体系，着重开发建设一批规划合理、质量优良、配套完善、环境优美、体现以人- 19 -为本的现代居住小区；进一步完善住房保障供应体系，按照国家关于对住房调控的宏观政策，加强对房地产开发行为的引导，重点推进中低价位、中小户型普通商品住宅，以及商品房、廉租房建设，有计划、有步骤地解决中低收入人群的住房问题；合理进行旧城居住区和“城中村”改造，逐步实现其综合环境改善。本项目面向城市中、低收入家庭开发建设，其住宅建筑面积 117000 平方米，设计户数为 610 户，户型面积均在 80-120平方米之间，同时本项目在总体规划和户型设计上严格按照规划部门规定各项指标规划设计，将有助于解决宣威市中、低收入家庭的住房问题，在一定程度上完善保障住房制度，维护社会稳定，有助于提高宣威市的住房品质和居住质量，符合住房建设规划要求。2.2 产业政策分析国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知中指出：房地产业关联度高，带动力强，是国民经济的支柱产业。促进房地产市场持续健康发展，是提高居民住房水平，改善居住质量，满足人民群众物质文化生活需要的基本要求；是促进消费，扩大内需，拉动投资增长，保持国民经济持续快速健康发展的有力措施；是充分发挥人力资源优势，扩大社会就业的- 20 -有效途径。实现房地产市场持续健康发展，对于全面建设小康社会，加快推进社会主义现代化具有十分重要的意义。2.2.12.2.1 调整住宅供应结构政策调整住宅供应结构政策2005 年的“旧国八条”将稳定住房价格放在首位，并提出要大力调整住房供应结构与用地供应结构，增加普通商品房和经济住房土地供应；“新国八条”将“强化规划调控，改善商品房结构”放在第一位；充分体现了宏观调控政策向调整住房供应结构方面的倾斜。2006 年 “九部委新政”的 “12070”政策要求套型建筑面积 120 平方米以下住房（含商品住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的 70%以上，要求开发商的产品主要定位中、小户型商品房，对未来的住房供给结构将产生重要影响。2.2.22.2.2 土地政策土地政策 2006 年的“九部委新政”再次重申对闲置土地的处置条件，从而打压囤积土地行为，逼迫开发商加速将土地投放市场，减少市场投机，以形成土地的有效供应。2006 年版的限制用地项目目录和禁止用地项目目录将大型商业设施项目，低密度、大套型住宅项目（指住宅小区建筑容积率低于 1.0、单套住房建筑面积超过 144 平方米的住宅项目）等列入限制用地项目目录，并且禁止占用耕地，亦不- 21 -得通过先行办理城市分批次农用地转用等形式变相占用耕地；对别墅类房地产开发项目及党政机关、国有企业、事业单位新建培训中心项目等国家明令禁止投资的项目，则列入禁止用地项目目录。本项目地位于宣威市内，项目总占地面积 35305.37 平方米（52.96 亩） ，通过交易取得，拟建设 3 栋高层框架结构商品住房，总建筑面积 117000 平方米，户型面积均在 80-120 平方米之间，容积率为 2.965，绿化率为 15.18%，根据国土资源部公布的全国工业用地出让最低价标准 、 限制用地项目目录和禁止用地项目目录的要求，本项目符合国家有关项目用地限制政策要求。2.3 行业准入分析根据商品住房管理办法第三章第十三条规定“商品住房开发建设应当按照政府组织协调、企业市场运作的原则，实行项目法人招标，参与招标的房地产开发企业必须具有相应资质、资本金、良好的开发业绩和社会信誉” 。本项目作为商品房建设项目，按照商品住房管理办法及中华人民共和国招投标法的要求，2007 年 8 月 16 日召开的关于商品住房、廉租住房建设及旧城改造等有关问题的会议一致通过由市发改委牵头组织，规划、国土、建设、房产、物价、监察等单位参加，采用邀请招标的方式确定壹号公馆建设项目的开发企业。- 22 -3.资源开发及综合利用分析3.1 资源利用方案本项目为居住建筑项目，根据项目居住人数初步估算项目水资源消耗量约为 3 万吨/年，因此合理的利用水资源，是本项目资源利用方案的重点。3.1.13.1.1 给水给水给水系统从市政自来水干管上接两根 DN100 进水管，并在建筑周围敷设成环状以满足住宅居民生活、消防用水。3.1.23.1.2 中水中水本项目在小区内设置中水处理设备，主要用于卫生间冲厕、绿地、道路浇洒用水、景观水系等用水。3.1.33.1.3 雨水、污水雨水、污水排水系统采用雨污水分流制，本项目居住区产生的污水经汇集后，排入市政管网。雨水可经汇集后，排入市政雨水管网。3.2 资源节约措施3.2.13.2.1 水资源现状水资源现状宣威位于云南省境内，水资源丰富。3.2.23.2.2 水资源节约措施水资源节约措施根据现行建筑给水排水设计规范 （GB50015-2003） ，- 23 -室外给水设计规范 （GB50013-2006）选取给水用水定额。1、充分利用市政供水压力（1）通过调查收集和掌握准确的市政水压、水量及供水可靠性的资料，为合理设计给水系统、利用市政供水压力提供依据。（2）根据用水设备、用水卫生器具和水嘴的供水最低工作压力要求，确定直接利用市政供水的层数。2、回收屋面雨水作为浇洒绿地和道路用水，室外部分地面采用渗水砖使雨水回渗，绿地采用滴灌。3、所有给水龙头等用水器具采用节水型产品，管材采用焊接或电熔连接管道，以防漏水。4、雨水利用（1）屋面雨水设计为重力流内排水。在建筑物旁设初期雨水弃流池和贮水池，收集屋面雨水，用做浇洒绿地和道路用水。（2）小区内道路雨水尽量流向绿地和渗水砖。雨水渗入地下涵养水源。5、合理配制水表等计量装置。建筑物的引入管、住宅的入户管及公用建筑物需计量的水管上均应设置水表。- 24 -4.节能方案分析4.1 节能政策与规范分析当前，我国经济进入新一轮持续快速增长周期，与此同时也遭遇到资源、能源、环境的瓶颈制约，节约能源成为我国一项长远的战略方针。中国建筑能耗的总量逐年上升，在能源消费总量中所占的比例已从上世纪 70 年代末的 10%，上升到近年的 27.8%。而建筑最大的耗能点是采暖和空调，据悉，我国在采暖和空调上的能耗占建筑总能耗的 55%。据介绍，我国城乡既有建筑达 430 多亿平方米，数量如此之巨的建筑中，最乐观估计，达到节能建筑标准的仅占 5%左右；即使是新建筑，也有120%以上仍属于高能耗。与气候条件相近的发达国家相比，我国每平方米建筑采暖能耗尽管约为发达国家的 3 倍左右，但热舒适程度远不如人。无论从整个国际经济气候还是中国宏观经济大势来看，中国能源问题已经日趋严峻，节约能耗势在必行，而建筑能耗则是人们通常被忽视的重大问题。建筑节能问题已经得到国家和有关部委高度重视，建设部下发了关于新建居住建筑严格执行节能设计标准的通知 200555 号、 民用建筑节能管理规定(建设部令第 143 号)，明确规定：新建民用建筑应当严格执行建筑节能标准要求，民用建筑工程扩建和改建时，应当对原建筑进行节能改造。2004 年云南省制定颁布了- 25 -云南省居住建筑节能设计标准DBJ43/001-2004，该标准的总体目标是使云南省新建、改建和扩建的居住建筑空调采暖能耗降低 50以上。宣威市人民政府也就进一步加强全市建筑节能工作有关事项下发了宣威市人民政府关于进一步加强全市建筑节能工作的通知岳政发（2007）16 号，要求全市范围内新建、扩建、改建的民用建筑，必须严格执行建筑节能强制性标准，在进行建筑围护结构和用能系统施工时，要按照现行建筑节能标准采取建筑节能措施。对达不到节能 50%标准的建筑，不得办理开工许可和竣工验收备案手续，不准销售使用。4.2 能耗状况4.2.14.2.1 项目能源品种选用原则项目能源品种选用原则本项目根据国家和宣威市的相关节能与环保政策，本着节能、环保、因地制宜的原则，结合本项目区域定位、住宅建筑类型和外部条件等具体情况选择能源形式。4.2.24.2.2 项目所在地能源供应状况项目所在地能源供应状况项目地位于宣威市内。该区域市政设施可以得到保证，只要项目本身进行必要的区内管线的建设及与大市政的接入，即可满足本项目建设和使用要求，能源供应条件具备。4.3 节能措施和节能效果分析4.3.14.3.1 节能措施节能措施- 26 -1、节能措施综述本项目在方案设计中，充分考虑利用既有资源，提高设备的运行效率和优化设备的技术参数，以达到整体的节能效果，建筑本体围护采用保温隔热设计，结构设计适当考虑压缩建筑结构空间；空调冷却水系统采用多台并联技术，送风采用变风量方式调节室内温度，以及空调系统均采用自动控制，冷媒管，冷冻水管均采用橡塑海绵保温材料；合理选择配电系统布局，加强节能管理。2、相关专业的节能措施（1）建筑及结构专业的节能措施建筑节能主要从建筑设计规划、围护结构、遮阳设施等方面考虑。本项目根据建筑功能要求和当地的气候参数，在总体规划和单体初步设计中，科学合理地确定了建筑朝向、平面形状、空间布局、外观体型、间距、层高，初步设计将选用节能型建筑材料、保证建筑外围护结构的保温隔热等热工特性，最大限度减少建筑物能耗量，将会获得理想的节能效果。建筑围护结构的保温隔热性能使用环保、节能型建筑材料，可有效减少通过围护结构的传热，从而减少各主要设备的容量，达到显著的节能效果。对- 27 -垂直墙面可采用外廓、阳台、挑檐阳等遮阳设施和浅色墙面、反射幕墙、植物覆盖绿化等。门窗尽量减少门窗的面积：门窗是建筑能耗散失的最薄弱部位，因此，本项目在进行初步设计时，在保证日照、采光、通风、观景条件下，将尽量减少外门窗洞口的面积，以减少建筑能耗。提高门窗的气密性：初步设计中将采用密闭性良好的门窗。通过改进门窗产品结构，如加装密封条提高门窗气密性，防止空气对流传热。尽量使用新型保温节能：门窗将选用新型保温节能门窗。屋顶初步设计时，屋顶将采用浅色屋面，以隔热太阳辐射热，减少阳光直射。建议在屋顶涂上隔热防水膏, 使屋面具备保温、隔热、防水等节能效果。（2）电气专业的节能措施合理确定供电线路长度及电缆截面，降低供电线路上的电能损耗。用现场和集中补偿的方法,提高功率因数，使供电系统的功率因数达 0.9 以上。- 28 -采用高效灯具、光源及节能型电感镇流器或电子镇流器。照明采用集中、分散和自动相结合的控制方式，确定合理的照度值,充分利用天然光。采用具有节能效果的新系列高、低压电器，以取代功耗大的老产品。设置合理的计量和检测设备。（3）他节能措施采用高效节能的名牌水泵、风机以提高运行效率。绿化：对建筑周围环境进行绿化设计，绿化将对居住区气候条件起着十分重要的作用，它能调节改善气候，调节碳氧平衡，减弱温室效应，减少城市的大气污染，减低噪声，遮阳隔热，是改善居住区微小气候，改善建筑室内环境，节约建筑能耗的有效措施。4.3.24.3.2 节能效果分析节能效果分析为达到节能、环保的目标，在建筑热工设计、采暖与通风的节能设计方面项目建设严格执行夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准 、 公共建筑节能设计标准和云南省居住建筑节能设计标准 ，通过采用积极选用高效节能的设备、材料和技术方案等节能措施，达到在传统能耗标准基础上节能 50%的- 29 -目标；预计本项目在建筑围护结构上节以节能 25%，在采暖、降温、照明上节能 25%。- 30 -5.建设用地、及土地利用合理性分析5.1 项目选址及用地现状5.1.15.1.1 项目建设地点项目建设地点项目地位于宣威市内，交通便捷。同时，项目区地势平坦、三通一平已经完成，水、电等基础配套设施完备，具备商品住房小区开发建设的条件。5.1.25.1.2 项目用地现状项目用地现状本项目占地总面积 117000 平方米（52.96 亩） 。项目地地势平坦、地质条件稳定，便于建设，同时区位优越、交通便利，便于居家生活。根据工程设计及现场调查，在本项目征地范围内没有压覆矿床和文物，具备开发建设条件。5.2 土地利用合理性分析项目地位于宣威市内。项目地附近有多路公交线路通过，交通十分便捷，项目占用的土地用地性质为商品房用地，项目建设符合宣威市土地总体规划，不占用宝贵的耕地，也不覆压矿藏，项目建设内容符合国家产业政策和地方经济社会发展规划，依据国土资源部、发展改革委联合发布实施 2006 年版限制用地项目目录和禁止用地项目目录 ，项目用地不属禁止或限制类用地。项目地形状规整、便于规划、地势平坦、地质条件稳定，- 31 -便于建设，交通便利，便于生活发展。本项目拟建设功能齐全、设施完备、交通便利、环境优美的商品房，可以提高土地使用率，改善现有环境及人文景观。符合土地利用规划要求，占地规模较为合理。- 32 -6.环境和生态影响分析6.1 环境和生态现状项目地位于宣威市内。本区域在长期雨水侵蚀和物理化学风化作用下，形成了较厚的风化壳，由板页岩、砂页岩、灰岩、红色砂岩和花岗岩构成。项目建址岩层出露较完整，构造不太复杂。项目区属大陆性亚热带季风湿润气候，温暖多雨，四季分明。项目所在区域内的地表全部被人工地表所取代，项目区域区内种植有绿化植物，生物结构单一。总体来说，项目区内环境质量较好，但项目建设应按规定搞好环境评价，防止水土流失和环境污染，随时搞好环境质量的监测工作。6.2 生态环境影响分析本项目对环境的影响主要表现在项目的施工期间，施工噪音及施工过程中粉尘、废水和固体废弃物对周围居民、单位和环境造成影响。依据工程特点，现场施工中，需要使用大量建筑材料，在装卸、堆放、拌和过程中会产生大量粉尘，施工期间内燃机械和车辆尾气污染。6.2.16.2.1 施工噪声污染施工噪声污染施工噪声污染主要来自各种车辆运输、混凝土搅拌、道路- 33 -施工等，声功率几乎都在 100Db(A)以上。6.2.26.2.2 水污染水污染主要为生活污水和施工过程中的土方阶段降排水、冲车水、混凝土养护水及路面清洗水。施工活动产生的污水主要污染物为泥沙悬浮颗粒和矿物油；生活污水含有较大量的有机物和悬浮物。6.2.36.2.3 固体废弃物污染固体废弃物污染本项目施工期间产生的固体物主要为建筑垃圾、施工及挖土方产生的弃土、装修垃圾及施工人员产生的生活垃圾。建成使用后主要是生活垃圾。6.3 生态环境保护措施本项目建设内容主要为 3 栋商品房及其配套基础设施，因此，项目无特殊污染源，主要污染源是生活污水、生活垃圾、噪音、烟气，不存在有害污水和有害垃圾的处理问题，对环境的不利影响较小。从环境影响上看，项目建设是可行的，同时，项目在建设过程中或建成后的使用中，仍将采取严格的环境保护措施：1、雨水、污水：项目排出的污水主要来源于生活污水，生活污水的种类有洗浴污水、生活用水、冲厕水，其排水特点- 34 -为 BOB5/COD 较高，还含有一定量的阴离子合成洗涤剂。为保证项目排入城市下水道的水中污染物达到宣威市水污染物排放标准 ，项目排水拟采用分流制排放生活污水和雨水，生活污水经化粪池处理后再行排放，对排放出的含油污水，选用有相当处理能力的隔油池处理后排除。项目路面多为铺装路面和绿地，除雨水冲刷路面后有一定的杂物外，排入雨水沟的雨水不会含有大量的有害物质。2、生活垃圾处理。生活垃圾将纳入该地区的环卫垃圾消纳系统，将生活垃圾采用封闭式垃圾袋和垃圾箱分类收集，并到管理部门专设清洁人员，利用密闭垃圾桶运输，由环卫部门统一清运至垃圾处理场处理。3、噪音治理。建材的堆放及混凝土拌和应定点、定位，并采取防尘措施，设置挡风板。施工期间尽量选用烟气量较少的内燃机械和车辆，减少尾气污染，施工道路经常保持清洁、湿润，以减少汽车轮胎与路面接触而引起的扬尘污染，同时车辆应限速行驶。项目施工场地周围树立高于 3 米的简易屏障，或在使用机械设备旁树立屏障，减少施工机械的噪声影响。混凝土拌和等高噪声作业及施工车的进出口，尽可能远离居民住宅，施工车场地尽量平整，减少颠簸声，以减少施工噪声对居民生活的影响。本项目建成后主要噪声来自建筑物的空调系统、- 35 -电气等设备。拟采用措施为：选用低噪音设备、对较大噪音源采取隔音措施、建筑装修首先选用隔音、吸音材料。4、烟气治理。本项目产生的烟气主要为厨房烹饪油烟气。厨房烹饪油烟气可通过吸排油烟机将油气分离后经专用烟道引到楼顶部排入空中。5、施工期间环境保护。项目在施工过程中，机械设备噪音及施工过程中粉尘对周围人群和环境会造成一定影响。项目建设过程中的施工噪音将按环境保护部门的规定严加控制，合理安排混凝土振动棒、电锯等噪音较大的设备的使用时间和场所，减少对周围单位和居民正常工作和休息的影响。对粉尘进行喷水降尘处理，严格执行宣威市有关施工管理规定，把施工期间对周边环境的不利影响降到最低。6.4 地质灾害及特殊环境影响分析6.4.16.4.1 项目地地质灾害情况项目地地质灾害情况在大地构造上，本项目地位于汉江洞庭呦陷区边缘，地处隆起区与盆地间连接统一的地带，其基底为元古界冷家溪群浅变质岩系。其地震稳定性主要受湘江断裂的影响，历史上曾发生 6 次 3.54 级地震，挽近时期仍在活动，根据邻区地质资料，场地基岩为单斜岩层，地质构造相对简单。本项目区属低丘剥蚀地貌，其地势平坦。项目建设主要位于平缓地带上，工- 36 -程地质条件简单。项目区内自然边坡稳固性好，没有发现不良工程地质现象。5.4.25.4.2 项目诱发地质灾害的风险分析项目诱发地质灾害的风险分析项目地表工程施工，占用土地主要为素填土、粉质粘土、强风化板岩，面积小，破坏较轻。项目建设活动导致滑坡单独发生的可能性较小，未来滑坡造成的危害性小。项目区内未有泥石流发生历史，没有泥石流产生的松散冲击物，无形成泥石流的地形条件。预测通过合理加强对弃土的堆放管理和对其他灾害的治理，预测泥石流的危害小。5.4.35.4.3 地质灾害防御对策和措施地质灾害防御对策和措施依据建筑抗震设计规范（GB500112001） 判定，场地土层等效剪切波速140m/s，覆盖层厚度15 米,本场地为中软土，类建筑场地,其地震基本烈度为 7 度，工程按照 7 度进行抗震设防。设计基本地震加速度 0.1g，设计特征周期值0.35s。同时严格把关，坚决执行“三同时”制度，辅助设施与主体工程同时设计、同时施工、同时投入使用，有效控制。5.4.45.4.4 特殊环境影响分析及保护措施特殊环境影响分析及保护措施本项目区内尚未发现任何历史文化遗产、自然遗产、风景名胜等特殊环境，因此本项目不会对自然历史文化遗产产生不- 37 -良影响。- 38 -7.经济影响分析7.1 经济费用分析壹号公馆建设项目建设投资 38000 万元，主要包括土地费用、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施肥、其他费用等；具体构成如下：土地费用 9000 万元，前期工程费 690 万元，基础设施费 1230 万元，建筑安装工程费19852.28 万元，公共配套设施费 1200 万元，开发间接费、管理费用、财务费用、销售费用、其他费用共计 3020 万元，不可预见费约占工程建设投资的 0.3%，为 120 万元。7.2 经济效益分析根据项目总成本费用估算、工程进度计划及楼盘销售计划，本项目销售过程从取得销售许可证开始，根据商品住房的有关政策，本项目商品住房的销售实行政府直接指导管理，销售方案报宣威市商品住房建设领导办公室审查备案，销售对象须经经住办审查、公示、批准，并发给商品住房准购单 ，住房的销售价格实行政府指导价和一房一价原则，销售价格暂按3800 元/平方米估算，预计销售额为：16778.10 平方米（可售住宅面积）*3800 元/平方米=44375 万元。初步估算本项目利润总额为 44375 万元-38000 万元=6375万元。- 39 -全部投资利润率=利润总额/总投资额*100%=6735 万元/38000 万元*100%=17.72%。因本项目为商品住房，其住宅具体销售价格按照宣威市物价局核定的价格执行，故本项目主要以创造社会效益为主，项目开发建设的经济效益仅作参考。- 40 -8.社会影响分析8.1 社会影响分析8.1.18.1.1 改善区域环境，提升区域品质改善区域环境，提升区域品质随着国民经济的发展，房地产市场已成为国民经济的重要组成部分，尤其是住宅房地产的开发已成为房地产开发市场的核心，它对拉动我国国民经济的增长起到了至关重要的作用，随着人民生活水平的提高，人们对住房的需求不仅仅满足于有一个基本的居住条件，人们现在更加重视居住的质量，居住的环境（包括室内环境和室外环境） ，壹号公馆建设项目的建房目标就是要建造适合人们居住、生活的良好环境。本项目的建设不但可以为城市居民提供舒适的住房环境，解决人们对基本居住条件的需求，还能够给该地区的人文、自然环境带来一定的改善。8.1.28.1.2 能够创造就业机会，促进社会经济发展能够创造就业机会，促进社会经济发展由于该项目的建设，将在一定程度上带来就业机会。项目的建设过程将会给包括设计院、施工单位、监理单位等提供许多机会。项目建好以后，要想维护小区良好的室外环境，必须安排专业人员进行维护，这就给物业公司提供了机会。可见，本项目的建设将会给社会提供一定的就业机会。且项目的建设与实施不会对当地居民的生活产生负面影响，不会对当地交通、- 41 -环境产生破坏作用。8.1.38.1.3 在一定程度上满足区域内住宅用房需求在一定程度上满足区域内住宅用房需求通过市场调查，宣威房地产市场产品供应特征明显，住宅项目销售状况良好。随着人民生活水平的不断提高，市区内的住宅需求必将不断升温，本项目的市场前景十分乐观。本项目的社会影响分析详见下表：壹号公馆建设项目社会影响分析表壹号公馆建设项目社会影响分析表序号社会因素影响的范围及程度可能出现的不利后果措施建议1对当地居民分配和收入的影响对促进区域经济发展具有积极影响，不存在扩大贫富差距的问题。无2对当地居民生活水平的影响改善居住条件，提高生活水平。无3对当地居民就业的影响将带动建筑业、建材业、商业和服务业的发展，能够创造更多的就业机会。无4对妇女、老人和儿童等弱势群体的影响项目实施可带动医疗、教育、文化以及娱乐设施的建设，对妇女、老人和儿童均带来积极的影响。无5对所在地区文化、教育、卫生和其他社会发展目标的影响可以带动当地文化、教育、医疗卫生和其他相关社会公共福利设施的发展，有利于在一定程度上提高当地人民的文化水平，改善当地的医疗卫生条件。无6对当地基础设施和社会服务容量的影响项目将促进周边道路、供水、排水、供电、供暖、燃气、通讯管网等基础设施的完善无综上所述，本项目的建设将为当地居民及地区发展建设带来良好的社会效益。8.2 社会适应性分析- 42 -该项目开发完毕后，所在地人流，车流将有一定的增量，对交通和市场将有较高的要求。本项目周围的交通条件较好，建成后交通和市场环境应大体满足需求，对于业主的生活、交通、购物等都具备良好的配套条件。本项目符合宣威市土地利用总体规划和城市规划条件，基本上不存在难以调和处理的冲突及矛盾，项目的社会经济价值总体上是被认可的。但是对于可能出现的问题亦需采取有效可行的措施加以防范和处理。8.3 社会风险分析8.3.18.3.1 风险定性分析风险定性分析本项目存在着预期收入实现风险、财务风险。因此，在开发过程中，要加强投资的管理、工程进度的管理，并采取有效的措施，进行科学的财务运作，尽量避免和减少风险因素的发生。在工程建设和大市政建设过程中，已完工程或在建工程如果存在质量缺陷，将会对建设项目产生不利影响的风险。对于此，应该根据该工程质量总目标编制质量计划，并制定质量控制点，招标具有相应资质的监理公司进行监理，请专业设计院进行部位验收、中途质量验收、竣工验收，从而规避这方面的风险。- 43 -国家和地方政策变化对土地一级开发产生影响，现阶段在项目运转和操作过程中必然存在许多过去未曾遇到的问题，将带来一些政策层面的风险。对此，应尽可能理顺开发与管理、资金管理等方面的主体关系，为项目实施奠定坚实的基础，从而化解这方面的风险。8.3.28.3.2 风险防范措施风险防范措施（1）制定切实可行的成本控制措施；（2）对于拆迁、工程建设、大市政工程建设可采取公开招投标方式选择优秀的拆迁、评估、建设公司；（3）加快前期核准、规划设计等前期手续的办理进度。