沈阳商业地产发展报告

沈阳商业地产发展报告高颖二00八年四月十八日目 录一、沈阳商业地产现状2二、沈阳商业地产特点3三、沈阳商业地产存在问题5四、沈阳商业地产的发展趋势5五、沈阳商业地产发展瓶颈7六、沈阳商业地产类型9七、沈阳目前商业地产统计15商业地产在我国的发展历史不长，但起步较快，已经成为城市经济发展中的一项重要内容。近年来国家振兴东北老工业基地的导向；沈阳所独有的中心城市的地位优势和商业提速发展的环境以及近年来经济的快速增长，沈阳的商业地产开始步入规模增长时期，沈阳已经开始成为商业地产的投资旺地。出现这种强烈的发展势头的原因，主要得益于金廊开发和浑河两岸开发的启动、以及几大传统商圈的大力改造建设而提供的发展空间。一、沈阳商业地产现状2007年商业地产市场一改往年的“低调”。来势迅猛的各路军团在住宅市场和商业地产市场中双管齐下，尤其在商业地产市场的博弈中，更是凭借其各自非凡的实力要重写沈阳商业地产的新格局。 单一物业转向复合物业 较早一些的商业物业形态大都是些单一的写字间、卖场和商场等，而如今已落定和正在建设中的实力派复合物业，则以建筑综合体的形式浓缩了城市形象和区域经济形态，赋予城市核心更加旺盛的人气与商业集群效应。位于北站金融商贸中心已经启动的华府天地和即将启动的金融中心地标建筑群东北世贸广场，以及恒隆集团在斗姆宫地区投资数十亿建设的恒隆市府广场和华润集团在金廊上打造的超大体量的万象城，这些都是复合物业的典型代表。 复合业态的MALL时代全面到来。除了项目所处地理位置的优越性以外，一些占地面积受限的商业地产项目就以多种业态组合的特殊复合方式来博弈商业地产市场，也就是我们所经常说起的SHOPPING MALL。其较为典型的代表项目有首开先河的兴隆大家庭，新玛特广场。 特色商业成为终端走向 自2006年开始，不断有新的商业地产项目如雨后春笋般出现在城市的几大商圈中，谁能凭借独有的特色最终吸引消费者的兴趣已经成接下来商业地产项目经营的主要课题。市场在提出“一站式购物娱乐中心”便捷、时尚、新鲜的购物同时，也为商业地产提出新的要求和发展方向。 二、沈阳商业地产特点沈阳作为二级城市，在商业地产的开发进程上相对全国稍有滞后，但发展状况同样势不可挡。目前进入沈阳的商业地产巨头在资金的投入方面都堪称大手笔，每个项目的最低投入也是5亿元以上。这样的数字在沈阳的商业地产开发史上绝无仅有。随着市场容量的逐步增加，从2005年沈阳商业地产开始逐步运作到目前已经形成一定的成熟体系。区域特征决定商业业态 目前从区域分布来看，沈阳市新建商业可以分为三类部分。一类是在原商圈基础上的改造或继续扩张，主要集中在太原街商圈、中街商圈、铁百商圈、北行商圈。这部分的商业形态主要以日常消费类为主，是大型百货商店、大型超市以及各种品牌的专卖店比较集中的地方。另一类是青年大街沿线（金廊工程）、北站CBD衍生的商业、写字间、公寓等大型综合体，可以说是商业地产的新亮点。还有一类则是作为大型住宅区配套的超市。从行政区域上划分主要以和平、沈河、铁西为主。沈河区开发商业项目占项目总量的54%，处于龙头地位。主要分布在两个区域，其一，由北站区域辐射周边；其二，以北站CBD 为坐标，沿金廊分布。和平区商业开发集中于太原街改造区域，由太原街继续向南北两侧延伸。铁西区商业分布则较为分散，主要以专业市场建设为主。从类型上看，公寓、酒店、写字楼、商场与住宅多位一体的项目约占40%，60%的项目为纯商业项目，专业市场与购物中心的比重基本持平。产权式商铺与大型主力店组合是大多数综合性商场选用的模式，主力店业态以超市、百货业为主。万达商业广场引入了百安居（原德国欧倍德）建材超市、灿坤数码、美国沃尔玛百货超市、马来西亚百盛购物广场；北京华联将进驻五洲商业广场；英国百家居、美国沃尔玛、国美电器、北京赛特、宜家家居等主力店进驻中国女人街；易初莲花、正大百货进驻正大广场；上海百联进驻领先国际城等。在商业项目招商中，品牌代理商是开发商的首选。外地开发商占主流沈阳作为二级城市，无论在土地储备上还是在土地价格方面都具有一定优势。从2003 年开始，外地开发商大规模进军沈城地产市场，与本地开发商分庭抗礼，并大有强占半壁江山之势。至2005 年，外地开发商在沈所拥有的土地及开发量、开发项目已经远远超过本地发展商。从开发项目的比例上看，外地投资商或开发商以绝对优势约占市场份额的80%。主要原因有三：一、外地开发商普通看好东北老工业基地振兴的政策导向；二、金廊建设及大量的土地资源、较低的土地成交价格使其有利可图；三、本地开发商融资渠道少，而商业地产需要大量资金，限制其对商业地产的开发建设；四、本地开发商对于商业地产认识较少，风险的不确定性同样成为限制其圈地的重要因素。铁西区商业项目数量最多并成为家居建材集散地铁西区以大型购物市场体系建成的有乐购、家乐福、大连友谊、爱客家、上海联华重工店、上海联华兴工店、家世界和麦德龙，欧倍德，如果再算上颇具规模的铁西百货大楼、中兴超市加盟店和铁副超市，拥有的综合性商场和超市的数量已经跃居沈阳首位。家居装饰市场建成的有中国家具城、东方家园超市、油漆市场、型材市场、家世界购物广场，在建的有香江好天地、欧倍德、绿色家园购物广场。保工街已经形成大型家私建材超市产业带，铁西也成为建材零售大鳄争斗的焦点。超市数量及社区商业急剧增加2003 年末开始，沈阳市新增大型商业企业集中开业，如沃尔玛太原店、乐购铁西店和于洪店、百盛太原店、友嘉皇姑店、铁西店、欧倍德家居、苏宁电器太原街店、家乐福金牛店和文化店、万客隆、麦德隆、家世界等。至2007年年末，全市共有5000平方米以上经营面积的大型综合超市和专业超市56家，其中一万平方米以上超市31家；连锁店铺总数达4000余个。大型社区引入超市作为小区配套许多大规模社区都配备了园区内的大型超市。华锐塔湾欣城签约家乐福；尚品天城签约乐购；家乐福、百利家居进驻盛华苑；铜锣湾百货进驻力天江南春城，住宅大盘带动超市数量的激增。三、沈阳商业地产存在问题盲目开发近年来，商业地产异军突起，上市量有逐年上升的趋势。许多开发商从开发住宅起家，对于商业开发缺乏经验，无法预期潜在的开发风险。从现阶段看，存在的最大的问题就是结构不合理，项目扎堆情况严重，长此以往必将导致恶性竞争。目前国家正积极采取有效措施抑制盲目开发。国务院即将出台的城市商业网点规划条例，首次在我国商业地产领域引进听证制度，有望为解决这一老大难问题开出一剂良方，避免商业地产开发的盲目无序性。产品同质化严重商业地产项目中的“克隆”多于创新，在项目前期对于整体经济发展及居民消费水平了解不足，没有按着不同商业业态用途的要求，进行市场定位与设计建设，事先也不考虑商业企业的意见，建成后让商家削足适履。在后期招商过程中对于品牌经营商的引入也存在一定盲目性，容易造成地区性的品牌经营竞争加剧。重开发而轻经营开发商为了在短期内回收资金，获得投资回报，以“产权式商铺、带租约销售”等形式吸引投资者。而对于商业项目建成后的经营管理缺少预见性及前瞻性。虽然短期内可以快速回流资金，但仍存在不确定的风险因素，沈阳万达商业街就是一个典型的例子。不仅容易对先期投资者造成收益损失，同时也会导致后续投资者丧失信心，严重时会出现烂尾楼。四、沈阳商业地产的发展趋势太原街、中街商圈的不断发展，使得沈城的商铺经济一度繁荣，整个沈阳的商业地产也突显出一股强劲的发展势头。许多的世界巨头产业纷纷进驻，预示着与前沿商业地产的融合。 初具规模，商业地产渐繁荣近几年，沈阳的写字楼市场、星级酒店以及产权式公寓等商业地产的多重形式也连续地发展起来。目前沈阳具有了继上海陆家嘴之后的第二个国家级金融商贸开发区，再加上北站的CBD都云集了众多商业地产项目。这些都说明，沈城的商业地产发展已经初露繁荣，并将迅猛发展。 南资北上，引领商业发展与南方一些发达城市比起来，由于住宅地产的强劲发展使沈城的商业地产发展略显滞后。这样沈城的商业地产开发有了一个突出的特点，就是外来的先进投资理念引导着沈城楼市。沈阳是需要这种示范模式的，有外来的观念和开发模式进行引导，逐步引领沈城本土的商业地产走向繁荣。沈阳的商业发展不如深圳、上海、香港等地，这恰恰是投资商业地产的良好时机，市场有这种需求和购买力，需要有实力有经验的开发商来进行开发与引导。商业地产要发展，通常与住宅市场相依托，它应该是一种综合业态的集合，包罗万象，满足各种生活所需，是人们的衣食住行的一线式服务。 持续升势，大有发展空间沈阳作为振兴东北的重要城市，商业发展是必然的。这也正是投资沈阳的优势，商业地产大环境相对宽松，投资成本相对较少，而且定会有很大的升值空间。沈阳是全国房地产市场环境较好的城市。沈阳商业地产在大市场、大环境包容下，其发展空间无可限量。根据沈阳市商业网点“十一五”规划，到2010年全市商业网点总面积将达到1920万平方米，未来几年的沈阳市商业地产将持续升温。业态及业态组合多样化为突破“业态雷同”的瓶颈，商业业态将逐步多样化。目前，沈阳市商业局已经着手东城商业区的兴建。它位于滂江街与大东路的交汇处，商业占地面积40万平方米，仅停车位就有6000个。项目将购物、娱乐、餐饮、休闲、旅游、酒店等行业进行组合，最终形成“主题式购物公园”。错位经营是其最迷人之处。东城 M ALL的最大特色在于，采用华南 M ALL的水乡风情，以水景连线，将经营品种以组合的形式融入到加州海岸、阿姆斯特丹、威尼斯、阿拉伯沙漠等风情中。社区商业将受青睐商业地产的扩大放量目前仍集中在已形成的商圈之中，随着国家制度的逐步完善，商业发展空间逐步缩小，大型体量的商业物业将呈现萎缩状态。伴随着商业环境的日渐成熟及房地产业的不断发展，社区建设将逐渐由分散、功能单一的传统方式向集中化、综合化和现代化方向发展。从沈阳市商业局获悉，沈阳市未来商业的发展要尽量向邻里购物中心这种新的模式引导，并引导一些欲在沈阳开分店的国际、国内的大型超市转变观念，拓展新的市场领域。邻里购物中心将在性能上弥补社区商业的不足，更加贴近百姓生活，同时还能够给市民带来更绿色安全的消费模式。五、沈阳商业地产发展瓶颈虽有诱人的前景，却显火候不足，沈阳商业地产受制三大“瓶颈”有关数据显示，在沈阳首届“商业地产及商铺展示交易会”上，开发商与投资者达成的租赁意向额达8700余万元，这绝对是个诱人的数字。沈阳的商业地产就像一个尚未完全发育的少女，虽然有着诱人的前景，却明显火候不足。瓶颈一：合理的开发模式商业地产的出现，为房地产开发和零售业带来了新机遇，但这两个不同领域间的相互融合仍然没有完成。开发商买地盖楼、卖楼收钱的开发方式让商铺等同于住宅。开发商之所以延续住宅开发模式，就是要解决项目的资金问题，但这样操作就将未来商业经营的风险转嫁到买铺人甚至银行身上。在西方先进国家，商业地产开发多数是“捆绑式”的：零售商将资金投入到提升品牌价值等方面；投资者通过其他金融渠道实现投资收益；而开发商也不必为开发资金犯愁，只需专心做好规划和招商、经营和管理工作。目前，我国还缺少房地产信托基金的融投资渠道，而商业地产的投资者几乎都是商业市场的个体，他们大都将商铺作为自己的固定资产。但是，如果商业地产的开发商没有办法在项目的开发模式之中解决投资商、经营商的长期利益，那就只是建筑了一片没有使用价值的房子。瓶颈二：创新的项目规划据了解，目前沈阳一些商业地产也在面临市场压力。正在运作中的项目需要大幅修改规划，将小户型公寓作为启动项目、回笼资金的“先锋”。在沈阳市众多的商业地产项目中，有特色和创新的项目规划难得，而在国内其它城市已经出现不少出色的商业规划。如上海新天地以上海独特的石库门建筑旧区为基础，改造成为具有国际水平的餐饮、购物、娱乐、文化的休闲步行街。上海新天地还获得了2003年美国ULI规划大奖。而目前，沈阳市的一些商业地产是先把商业项目规划完或建成后再去招商。比如浑南地区的商业项目，虽然已经几次更改项目规划，但是到目前为止，商铺方面仍然没有任何大型零售商进入的消息放出。据悉，数月之前曾有某国内知名百货与该项目进行过接触，但结果没有达成合作。可见，在这种开发模式之中，由于很难充分了解零售商的需求，不仅在招商过程中会遇到很大的困难，而且很可能最终将商业区划分成各种单元，而缺乏能够贯通整体的商业理念和经营，最终演变成一个“商业拼盘”，虽然内容丰富，却难以形成规模效应。一位资深业内人士认为，要想开发成功，项目计划是必备前提。拿商场举例，不仅选址很重要，整体布局也同样重要，因为整体布局的不当，势必直接影响商场的透视效果，影响商场的利用率、商业形象、商业体验，最终影响到招商率、租售价值、经营效益，也就关系到商场的开发成败。瓶颈三：对于新型的整合能力商业业态进化的本质，就是商业地产发展的动力。如果不是中国25年来商业市场中发生的翻天覆地的变化，各种新兴的消费方式不断产生，我们就会仍然滞留在传统的集市商业之中。但是，在各种商业地产项目不断聚集众多商业业态的同时，也必须看到，作为集合之中的每一个体之间，实际上是存在着竞争和矛盾的。“十几或几十种业态交织在一起，上千个经营单元密集排列，他们不可能不发生相互作用与影响。”如何让其发挥正面的效应，是每一个大型商业地产项目必须认真面对的课题。商业房地产的开发已经风起云涌，它像一口一触即喷的油井，等待着喷射巨大的财富。但是，这一诱惑中仍潜藏着陷阱，如果处理不当就会把油井变成枯井。必须看到，商业地产的兴起不仅为城市经济活动带来了全新的活力，但是，如何令这种高热度的开发保持在理性之中，并且使各种业态在一座城市内发挥多赢得理想效果，为市场创造财富而不是建筑垃圾，是目前所有商业地产开发商所肩负的共同责任。六、沈阳商业地产类型对大多数人来说，商场、商铺、MALL，步行街之类的购物中心都是商业地产。其实，商业地产依托的应该是一个商业的概念，简单定义：用于商业用途或者具备商业功能的地产称之为商业地产，我们完全没有必要把它再细分。对投资者来说，了解并投资一个有着高回报率的项目才是重点。今年的沈阳市场上，复合型业态的商业地产项目百花齐放，各类产品名词令人眼花缭乱。从目前市场上主要的产品类型出发，作以下总结：商铺：一铺养三代国内早有“一铺养三代”的名言，可见商铺的含金量之高。精明的温州人最喜欢投资的产品，除了公寓就属商铺了。沈阳人更喜欢叫床子、摊位，沈阳最早的五爱市场是典型，沈阳站对面的置力商城、广宜街的普臣商厦、中街的商业城名牌折扣店是今年比较热的几家。对普通投资者来说，主要有产权式商铺、出租型商铺两种。产权式商铺除自己经营外，目前比较流行的是售后反租、售后包租，保证一定的回报率。像置力商城则属于只租不售的类型。沈阳的房地产市场虽然比较全国市场稍显“慢了半拍”，但是在商业地产中却是赶上了全国大发展的第一轮高潮，并成为东北地区最受关注的焦点城市。2004年开始启动的众多商业地产项目为沈阳市提供了大量的投资型商铺。同时在一环以内的商圈中，如太原街商圈、北站商圈、五里河商圈等地区，也开始有其他商业地产项目登场销售。另外，在2004年沈阳出现的“都市大盘”住宅项目中，也开始有相当部分启动了社区商铺的建设和销售。当产权式商铺在全国遭遇风险挫折以后，沈阳的大型商业地产项目在商铺销售中，也开始普遍采取更加稳妥的态度。商业管理公司的提前介入、大型品牌主力店的参与、项目招商工作的同步展开等措施，为商铺投资减弱了许多不稳定因素。沈阳商业地产发展中遭遇的一些挫折并没有影响沈阳投资市场的实际购买力，反而让投资人更加理性和聪明起来。因此，目前商铺销售单靠规模和华而不实的宣传是达不到效果的，与市场充分接触，了解购买者的需求，科学规划项目布局才能赢得投资者的认可。与此同时，分析目前沈阳在售和在建的商铺产品，不难发现产品的同质化倾向依然存在，多元化的市场还没有形成。一方面大型的Shopping Mall提供的大量商铺主要集中在服装、鞋帽、皮具等百货商品的定向经营中，另一方面大型专业市场的建设也将受众集中在单一的行业之中。据不完全统计，超过60%的人更加倾向于商业街、Shopping Mall类项目中的商铺，认为相比个体经营而言，大型商业街区的物业投资潜力和经营风险都相对低些。这样，大型商业广场虽然在销售中出现火爆场面，但是如何启动经营并顺利站稳市场就是最重要的问题。同类型商业物业的集中和过度开发为后期市场经营带来的潜在风险，如何向多元化的市场转变，为投资者提供更加多样性的商铺选择，才能保证未来商圈的健康发展。沈阳市目前的商铺供应开始呈现不均衡的特点：从这种不均衡可以看出市场热点，也可以挖掘市场空白点；市场热点地区，既说明存在投资机会，也说明激烈竞争在孕育风险。很显然，金廊、CBD和浑南地区是商业地产供应量开始显著增加的地方，大家看好其投资价值，但也正是因为市场普遍的关注，使开发水平和进度受到“激进”心态的影响，这两个区域也潜藏风险。当然，业内人士也认为，这些区域长期市场需求强劲，这种风险更多来自开发商专业化操作的风险，而不是市场风险。伴随沈阳市的城市规划逐渐实现，未来将在沈阳出现一些升值潜力比较高的商铺区域板块，投资者需要关注区域经济发展对商铺价值的大幅提升，这也是商铺投资中最有投资魅力的地方。目前，分析商铺的投资价值大约有三大要素：一是规模，当地消费市场可以支撑的开发规模可以被看作是可开发规模的衡量基础。规模的盲目性带来的后果是无法吸引足够的人流和购买力来支撑后期的经营管理。因此，在同一商圈之中选择商铺，也同样要考虑整个商圈的总体放量。二是项目地块、周边、区域交通条件形成可开发规模的边界条件，如果是典型的区域商业中心，商铺产品过多，有可能造成“吃不饱”的情况。三是开发商的自有资金情况。目前沈阳市热销的几处商铺产品分析看，大都是在以上三方面因素比较突出，才赢得了投资者的共同认可。另外，由于以往的经验，租约也成为商铺销售中的最大兴奋剂。如果招商工作能够提早介入，或者已经有大型商业设施进入，则项目中的商铺很快就会销售一空，反之则相对冷清。业界人士认为，这种心态也是市场成熟的标志。从个人的角度，要全面把握一个项目的风险与回报是有些难度的，因此在投资者方面，租约成为衡量商铺品质的重要标志，租赁情况好代表着商业经营的起步阶段比较顺利，而开门红也正是商业经营中的一个关键因素。目前北京、上海、沈阳等十大城市的统计数据可以看出，社区商业的总供应量已达到440万平方米。可以看出，社区商业已经成为各城市重要的商业地产发展形式。从发展趋势看，社区商业也将会成为中国商业地产重要的发展方向。传统的商业将伴随社区化的进程，逐渐向社区服务的形态转化。因此，从总体上说，目前沈阳的商铺市场虽然火热，但并没有达到真正的饱和，而是阶段性爆发。市场的投资风险并不在于供应风险，而是在于商业地产投资开发操作的专业化程度。在不到两年的时间里，沈阳的开发商都认同商铺可以赚钱的理念。但是有北京等城市的前车之鉴，不论是社区商业还是商业街都需要有良好的发展空间。不考虑市场需求，盲目求大的开发心态和投资心态都将不利于沈阳商铺市场的长远发展。写字间：投资者拓荒之地虽然贵为二线城市，但是沈阳的写字楼级别绝对是在三线。由于转型时间不长，轻工业和服务业都还属于欠发达的沈阳，目前的写字楼市场在全国还是在一个不太显眼的位置。但是相信随着沈阳写字楼市场开发程度和品质的加强以及自身的影响力和实力的加强，沈阳的写字楼市场将会有爆发式的增长。2004年沈阳市写字楼市场尚无占明显优势的区域（即中央商务区）。写字楼市场竞争比较激烈，有利于激活市场，形成良好的市场环境。而由于目前高档次的专业写字楼项目较少，促使一些星级酒店利用自身完善的硬件优势及优越的服务而开辟专门的写字楼层，这种现象在传统商业区太原街商业区周边最为明显。从新基火炬大厦开始，方圆大厦、总统大厦等新型写字楼几乎都成了企业形象的门面代表。写字楼对于大众来说是熟悉的，但对投资者却是陌生的。由于受到商务公寓的竞争影响，沈阳的写字间市场有着巨大的空白，尤其是高档写字间市场上，产品更是凤毛麟角，近乎空白，因而发展空间也更为巨大。当前沈阳市场上开发商都采用了复合业态开发的模式，将写字楼与商务公寓、酒店式公寓、商业百货等共同开发。比如沈阳皇朝万鑫大厦，计划的双塔一座拟建成五星级酒店式公寓，另一座拟建成五星级写字间。青年大街上的领先国际城为公寓、写字间、住宅、酒店等复合型商业地产项目。目前，北站的希尔斯联邦正主推纯甲级写字间产品，是写字楼市场上的热点之一。从2006年开始,沈阳的写字楼开始呈现比较明显的上升势头。沈阳市写字楼现有项目主要分布于三个区域：1.太原街商业区周边、太原街-和平大街之间，如总统大厦、中兴商业大厦写字楼、海润国际，等2.市府广场，CBD周边，如方圆大厦、新华科技大厦、沈阳财富中心，等3.三好街及青年大街一带，如华新国际大厦、中润国际、百脑汇资讯广场等。沈阳市写字楼总体市场租金均价在1150元/平方米/年左右（95.8元/月）；中低档写字楼基本以其品质为定价依据，与其所在区域无太大关联；高档写字楼的定价除与其品质有关外，亦受到项目所在区域及项目新旧程度的影响。从租金价格看，三个区域都受到专业高标准写字楼不同客户群体的青睐。星级酒店中的专设写字间多分布于太原街商圈附近，其租金报价比周边纯写字楼项目高出65%，而该区域之专业高标准写字楼的供应与需求之间仍有一定的缺口。由于未来的新增供应以高标准写字楼为主，客户的选择面将更加放宽，预计高档写字楼的市场将产生分化，那些缺乏地理优势的项目将因缺乏竞争力而被迫调整其价位。沈阳市各写字楼中外资租户比例与写字楼租金价位基本呈正比，即高租金的写字楼其外资租户比例相应也较高。外资用户的租金承受能力高，相应地对于写字楼的位置、品质有高标准的要求。写字楼中，外地企业用户多于本地企业用户、四分之一的租客是以办事处的形式租用写字楼，这些用户未来对于写字楼的需求很大程度取决于沈阳市未来经济的发展状况及市场的开放程度。家乐福、沃尔玛等大型知名品牌超市以及较成熟的餐饮娱乐设施也分别为三个区域提供了良好的商业配套，保证了三个区域的众多人流量，而周边写字楼中的白领人士也保证了所在区域娱乐、商业设施的蓬勃发展，两者可谓相辅相成。此外，“成长型写字楼投资族”也成为支撑写字楼市场繁荣、完善和稳定发展的重要力量。在写字楼需求中占据举足轻重地位的广大中小型企业，它们的规模也许不是很大，名头也许不是很响，论单独一家公司的实力，也许不能和那些跨国大公司相比，但众多这样的公司组合起来，却构成了沈城写字楼市场上最强劲最有影响力的需求。许多投资客正是看到这种现象，而成为“成长型写字楼投资族”的。可以说，未来沈阳写字楼市场还有很大的发展空间。 公寓：商业地产大热门公寓无疑是近年来沈阳市场上的大热门。酒店式公寓、商务公寓、单身公寓、老年公寓，新名词令人目不暇接。公寓这种以投资为主导，出租自用两相宜的产品几乎囊括了写字间、住宅、酒店的多重优点。对投资者来说，更关心的是购买公寓后投资回报的问题。目前市场上比较流行的是开发商签约包租、回购等形式。领先国际城、希尔斯联邦、汇宝国际公寓、富中U-SHOW一克拉公寓、女人街的富腾国际大厦都有公寓产品。对于购买者，一定要看清公寓项目是偏向居住，还是办公性质。就目前沈阳的公寓市场的产品形态来看，主要以商住公寓、酒店式公寓、产权式酒店公寓三种类型为主。 商住公寓 商住公寓主要的特点是兼有办公和居住功能为一体，它除了提供生活配套设施外，一般还设有宽带局域网、商务中心、会议室、票务中心及充足的车位等商务设施。目前，商住公寓是沈阳房地产市场中点击频率较高的一个词汇，像位于五里河区域的五里河城、位于北站区域的希尔斯联邦、市政府附近的汇宝国际公寓等均是比较有代表性的公寓产品。 有关业内人士表示，商住公寓比较适合智能型的、处于创业初期的中小企业以及自由职业者使用。如果租用写字间，租金和各种物业管理费用都很高，而且由于写字间单一的功能性，不适合居住。相比起来，商住两用公寓既能满足办公的需求，又可以实现居住的功能，相对来说既经济又实惠。 酒店式公寓 对于酒店式公寓，业内常用“酒店式的服务，公寓式的管理”来概括其特点。酒店式公寓在吸收了星级酒店的服务功能和管理模式的同时，又吸收了信息时代写字楼的特点，拥有良好的通讯条件，可针对性地提供秘书、信息、翻译等商务服务，是一种综合性很强的物业管理概念，集住宅，酒店、会所等多种功能于一体。 目前，沈阳的酒店式公寓在具有出租投资的功能的同时，加强了其自住的功能，这主要是从其抗跌能力出发，如果酒店式公寓完全依赖出租，当市场行情看淡的时候，房屋空置，或者租金下降，投资者必然要蒙受损失。而如果自住功能完备，配套齐全，投资者完全可以用来自住。选择酒店式公寓自住最大的特点就是自由方便，随时可以享受到酒店式的各种服务，如房间清扫、衣服清洗等。一般酒店式公寓的公共设施均类似酒店，所以居住者的身份和地位也可彰显。随着人们生活水平及生活品味的提高，人们对生活质量的要求也随之提升。酒店式公寓能够满足这一特定人群的这种需求。 产权式酒店公寓 产权式酒店公寓的目标客户主要以投资为目的，投资者一般不自用，而是将客房委托酒店管理公司统一出租经营，每年获得定额投资回报。较之以上两种公寓产品，沈阳的产权式酒店公寓尚属新生事物，对于其投资价值及市场接受程度还需要时间的验证。公寓与普通住宅由于目前流行的公寓产品同时具有居住和办公的功能，而普通住宅对我们来说经常也被用于办公，因而公寓和普通住宅很容易混淆。下面对公寓和普通住宅进行了详细的比较。从使用功能上看，公寓属于过渡产品，具有暂时居住性和工作便利性这种选择趋向，一般公寓项目都位于城市的繁华地段，周边有一个良好的交通网和商务服务氛围。单价高、面积相对小，因此总价不高。普通住宅多是以家庭为单位，强调居住，弱化了商务办公性。两者最大的区别在于服务功能。公寓的优势在于其配套设施、物业水平等具备服务功能的硬件、软件都高于普通住宅。从投资角度上分析，刨除价格因素，二者皆有所长。普通住宅与公寓相比，在水费、电费、电话费、网络费用、物业管理费用上都有一定的优势，比如水费一项，公用为2.6元/立方米，民用为1.9元/立方米，普通住宅的投资成本要少一些。但是，公寓项目由于环境好、物业水平高、服务功能全，更易出租且租金水平更高。如何在投资成本与回报上找到平衡点，就要靠投资者自己的眼光了。目前，在沈阳一环内，并在繁华商业中心旁的纯住宅项目可谓少而又少，多为公寓项目并且商务性质较强。仅有嘉润东方香榭里、地王国际花园、盛华苑几家有部分纯住宅产品出售。其中，嘉润东方香榭里目前推出的面临南京街、紧邻地铁出口的小户型住宅十分抢手。酒店：新老争夺空前激烈未来两年，沈阳至少将新增5家五星级酒店，沈阳五星级酒店将达到10家以上，沈阳的酒店业将进入一个快速发展的时期，使得沈阳成为国内外酒店业争夺的热点。业内人士分析，沈阳金廊沿线将会成为豪华酒店的密集地区。 酒店“升星”运动加剧 市旅游局的统计资料显示，现在沈阳星级酒店已经达到111家，其中，五星级酒店5家，四星级酒店16家，三星级酒店55家。仅今年就新增了4家三星级和四星级酒店。而在星级酒店中，“升星”成了这两年许多本土酒店孜孜以求的目标。 “今年皇城酒店由三星升级为四星，和平宾馆由二星升级为三星，此外还有像棋盘山国际会议中心、汇宝国际酒店等一批酒店正申报晋星。”沈阳市旅游局质量与规范管理处一位负责人表示。 待添加的隐藏文字内容3据市旅游局相关负责人透露，未来2年，我市还将新建5家以上五星级豪华酒店，增加数千间客房。“目前凯宾斯基酒店、沈阳宾馆两家酒店待评五星级。在建酒店中能达到五星级酒店规模的有东环五洲、德郡豪生国际大酒店、沈阳国际饭店、沈阳财富大酒店等4家。2年内，沈阳五星级酒店将增加到10家以上规模。” 金廊”成星级酒店争夺地 据了解，沈阳酒店业发展已吸引了一批有实力的国内外知名酒店管理机构在沈投资，除喜来登、洲际、假日、香格里拉、凯莱等国内外知名酒店管理集团已经先期抵沈外，香港荣富、法国雅高、美国豪生国际、上海高瀛等国内外酒店管理集团也已准备进沈，进军酒店业。 业内人士称，从酒店业的发展格局看，沈阳金廊沿线将成为星级酒店的争夺地，金廊沿线将成为豪华酒店密集地区。目前，一些五星级酒店已经开始在金廊沿线的市府广场、辽宁大厦、北站、浑南等地区选址建设。 经济型酒店异军突起 就在星级酒店在沈城遍地开花之时，一种名为经济型酒店的新型住宿服务业也在沈阳悄然兴起。锦江之星、如家快捷、速8等国内知名的经济型连锁酒店品牌，已经在沈设点开店。虽然目前尚无准确的统计数据，据业内人士估算，沈阳全市的经济型酒店应该有十余家左右，客房总数约为1000间以上。这类酒店基本以三星级的硬件和服务标准、相对低廉的价格，牢牢占据一块市场。 酒店业还有发展空间 本地“老字号”忙着提档升星，国际高端品牌大批进驻，经济型酒店也以优质的星级服务抢占市场沈阳酒店业是否已经达到饱和了呢？沈阳酒店业还有很大的发展空间。沈阳近几年城市经济发展迅猛，从而刺激了酒店业的发展。与国内一些大中城市相比，沈阳现有豪华酒店的数量仍偏少，而随着沈阳投资环境的改善，商务活动和旅游观光的客人继续保持增长势头，因此不用担心出现“僧多粥少”的局面。七、沈阳目前商业地产统计复合型商业地产 1、 五里河城:该项目总占地11.19万平方米，总建筑面积将达到62万平方米。按照功能共分为商务区、商业区、居住区和教育区四大板块。其中，商务区包括五星级大型会议酒店、甲级办公楼、五星级公寓式酒店三种业态。商业区由群楼商业和大型百货两种形式组成都市的商业坐标。2、汇宝国际商业广场:汇宝国际商业广场是沈阳首家启动的金廊工程项目，位于市政府广场CBD中心的黄金地段，建筑面积达22万平方米，项目由五星级国际酒店、甲级写字楼、高档公寓、国际购物中心组成,尤其是公寓的推出填补了市政府广场商务圈无公寓的空缺。项目整体规划传达了世界最前沿的时尚理念，引领全新生活方式。3、领先国际城:由沈阳新拓置业发展有限公司打造的领先国际城,30万平方米的超大规划，近9万平方米的超大型商业空间，融会大型超市、流行百货、国际级5A写字楼、豪华住宅、国际酒店公寓等多重复合商业形态，集购物、休闲、餐饮、办公、居住、旅游、娱乐于一体，是一座目前拥有最强聚客集客力的都心CITYMALL，是一座汇聚亿万商机的财富堡垒，世界级的零售及娱乐、休闲购物广场。4、沈阳昌鑫置地广场:项目占地2.94万平方米，总投资10亿元人民币，总建筑面积20万平方米，其中办公楼面积6万平方米，酒店式公寓8万平方米，商场4万平方米，其余为停车场及设备用房。建成后，双塔楼将成为青年大街上最高的标志性建筑。与双塔造型呼应的是7幢酒店式公寓，形成从青年大街至五里河街的商业“内街”，建四季皆景的“空中花园”。5、沈阳财富中心:沈阳财富中心由沈阳英特纳房地产开发有限公司投资建设，该项目位于沈阳CBD核心北站路地段，占地2万多平方米，由写字楼、商住楼、四星级公寓式酒店和商业文化艺术中心等几部分构成，总建筑面积20万平方米。“沈阳财富中心”将由北京长城饭店公司进行管理。6、中国女人街沈阳中国女人街:占地面积67331平方米（101亩），总建筑面积31万平方米。其中：大厦10万平方米，商业街15万平方米，二期6万平方米，总投资为12.8亿元。正在建设中的中国女人街富腾国际大厦，开发单位以超低价格推入市场。继南京“中国女人街”开业一年后，沈阳市浑南新区将崛起一座集购物办公、餐饮美食、美容美发、文化休闲、娱乐观光为一体的超大型商业步行街。商住公寓1、艾特国际花园:位于和平区三好街，开盘时4700元/平方米起价。以“生态办公家”的概念抢占商住公寓市场。近期推出的43平方米到380平方米的20余款户型，目前精华座正在热销中。艾特国际花园提供多种户型，宜商宜住，每月坐家轻松收取租金，最低只要首付几万元，让SOHO族和创业者轻松实现自己的梦想。2、光达大厦:光达大厦由辽宁光达房地产开发有限公司投资建设。项目位于金融商贸开发区B7地块，光达大厦由两座26层塔楼组成，中间以23层板式楼相连，裙房部分为4层，地下2层。两座塔楼均为写字楼，板楼为多功能商住。该项目明年竣工并投入使用。3、丽阳国际商务大厦:位于大东区大北横街，开盘价5180元/平方米起价。不远处即是鹏利广场、小津桥商货批发市场。二室二厅的主力户型为家居者提供了良好的休息空间，小区物业设施齐全，保安系统24小时开放。外部繁华，内室闲雅，真是不可多得的一等住宅。4、荣达国际大厦:荣达国际大厦位于铁西区九路商业圈中心，开盘以3900元/平方米起价。荣达国际大厦毗邻中国家具城，地处相当具有国际影响力的黄金地段，成为当地的标志建筑。40平方米167平方米的各种商务DC户型满足不同人群的需要，坐落于都市商圈内的标志建筑，是洽谈生意的理想地点，集办公、居住、休闲为一体的投资产权式五星级绿色商住空间。5、沈阳银河国际大厦:沈阳银河国际大厦位于沈河区、和平区、皇姑区交界处，建筑面积104，000平方米。有写字间、公寓、商业网点和地下车库等。地下两层、地上28层，建筑高度98.5米。该大厦由我国第一个中外合资建筑设计单位设计，造型美丽壮观，具有浓厚的时代气息。6、泰宸湖畔佳园:泰宸湖畔佳园，总占地3.5万平方米，建筑面积23万平方米，由7栋纯板式30层的建筑组成。坐落于南湖湾畔，方形广场东南侧。泰宸湖畔佳园的7栋建筑，集五星级会员制酒店、5A级国际化写字楼、国际公寓于一体，开盘起价4680元/平方米。7、同泽广场城建同泽广场:位于太原街商圈核心地带，开盘6988元/平方米起价。其中，负一层为地下车位，首层为豪华贵宾大堂，前二、三层为23700平方米的家私总汇，品牌联盟，问鼎金牌家私商场。后二、三层4000平方米精英会所，是专业的商务中心、新贵天地。8、中润国际:位于和平区三好街，由辽宁中润房地产开发有限公司倾力打造，中润国际为辽宁中润房地产开发有限公司在沈阳成功开发中润四季家园后的又一房地产项目。该项目有住宅、公寓、写字间等类型。酒店式公寓 1、博润国际大厦:位于铁西北二路汽车产业带中心位置的辽宁博润国际大厦，开盘5275元/平方米起价，全部实行酒店式服务，公寓式管理。来自美国原版的CONDO第四代酒店式公寓，带给沈阳人一种简易方便、轻松自由的生活，不只是房子，更是一种生活方式、一种社区文化，让人居住着并快乐着。2、 金茂国际公寓集投资、商住、自住于一体的金茂国际公寓:是由香港上市公司，以北大青鸟为背景的实力公司沈阳发展房产开发公司继沈发展鸿基园、沈发展水榭花都后，开发的高品质四星级酒店式国际公寓。金茂国际公寓13层的挑空大堂，四星级酒店的精装修标准，四星级的酒店服务、商务配套齐全的业主会所、国际水平的户型设计、卓越的空间布局，彰显业主的高雅与尊贵。3、腾龙国际公寓:位于沈阳市和平区同泽北街，开盘7600元/平方米起价，由辽宁华龙府房产开发有限公司开发。项目推出的户型全部为夹层，面积为50平方米、70平方米、80平方米、100平方米，客厅全部挑空，层高4.5米，感觉非常宽敞和气派，二楼层高2米，一般设计成温馨的卧室，这部分平层全部赠送。另外，腾龙国际商务公寓1：1的配套设施为业主提供了丰富、便利的生活条件。4、五里河大厦:五里河大厦项目定位为五星级酒店式公寓，产品按照星级酒店标准打造，倡导“提着行李入住”的居住理念。建筑设计由香港华艺、新加坡DP、上海日清三家国际知名建筑事务所投标，最后由华新设计公司整合完成。五里河大厦聘请加拿大全资公司高力物业为物业管理顾问，提供纯正的酒店式服务。5、银信商座:位于太原南街的“银信商座”由沈阳深银信房地产开发公司开发，开盘起价5988元/平方米。户型以80、90平方米为主。“银信商座”项目开发有四部分：项目四周2层群楼网点；7至10层酒店式公寓；22层的国际公寓以及29层的五星级酒店。公司保留了一部分，整个后期的主要经营还是由开发商和管理团队合作经营。商铺 1、衡颐陶瓷城:沈阳衡颐陶瓷城位于铁西区北四中路与齐贤北街交会处，总占地面积2.4万平方米，预计投资1.5亿元。以陶瓷批发、零售为主的大型陶瓷文化广场式的专业市场。它将弥补铁西新区的陶瓷专业市场的空白。2、沈阳食品城：沈阳食品城占地面积达到一万平方米，总建筑面积将超过4万平方米，投资接近两亿元，堪称东北最大的食品批发专业市场，共建设5层，分为酒水、饮料等多个专营销售区。5楼则常年展示五粮液、剑南春、蒙牛等知名企业的产品，成为“永不落幕的糖酒会”。3、沈阳西部汽配城：沈阳西部汽配城位于沈阳西南主入口沈辽路与肇工街交会处，沈阳西部汽配城一期总建筑面积2.8万平方米（共计400余户），其中一层档口创下6小时内售罄的销售奇迹；二期总建筑面积4万多平方米，竣工后总建筑面积将达到78万平方米，届时将成为沈阳最大的汽车配件专营市场。3、 通讯数码商厦：通讯数码商厦是坐落于小北关街东北通讯市场的扩建工程，是由沈阳大明房地产开发有限公司投资建设。商厦13层为商铺，48层为商住公寓。目前三分之二单元已经售出，这一良好势头是和小北通讯商圈无限商机以及巨大的升值潜力分不开的。4、 沈阳五洲商业广场：沈阳五洲商业广场项目由浙江五洋建设集团沈阳五洲商业广场发展有限公司开发，项目用地南至商贸饭店、北至北二马路、东至天津北街、西至太原北街，占地面积32000平方米。沈阳五洲商业广场总投资13亿人民币，建设面积180000平方米，是集旅游、购物、休闲、娱乐为一体的国内一流的大型商厦，建设周期计划为两年。5、 沈阳国际纺织服装城沈阳国际纺织服装城位于沈阳市一环内，是一个占地138万平米纺织服装展贸中心，位置处于铁西新区北一马路与景星北街黄金交汇处，是沈阳市重点招商项目、铁西新区重点招商项目。项目投资36亿元，占地面积36万平米，建筑面积138万平米，可容纳上万家纺织服装企业同时进场经营，建成后将成为东北亚第一大纺织服装集散地和东北亚最大的品牌服饰连锁加盟中心。