置业有限责任公司商业计划书

万坤置业商 业 计 划 书贵州省黔南万坤置业有限责任公司 2012-7-20目 录摘要3第一部分 公司基本情况4第二部分 公司管理层7第三部分 产品/服务9第四部分 培训/人才10第五部分 行业及市场情况11第六部分 营销策略12第七部分 管理15第八部分 风险16摘 要内容参考1、公司基本情况 贵州省黔南万坤置业有限责任公司是一家涉及商场招商管理、地产营销策划、复合型商业地产、商业中心、 购物广场、商业步行街、批发市场、社区商业、商业业态组合、商场研究培訓等为一体的专业商业地产营销、商场管理机构。 贵州省黔南万坤置业有限责任公司成立于2012年，由资深商业地产策划、招商、经营管理专家共同组建而成，是以商业地产项目的经营策划、销售代理、招商、委托经营管理、投资顾问咨询为主要业务的专业顾问公司，为企业提供符合国际惯例并融合中国商情的高度专业化、特色化、国际化、系统化的服务。万坤置业自組建专业策划代理开发咨询管理团队以来，经过多年对各种商业业态的实践、总结和提升，各項业务都得以快速发展。目前万坤置业将立足黔南，面向全国发展。 2、服务描述 商场招商、商场策划、商场管理、商场开发、商业地产营销策划、商业项目市场定位、商业项目市场调研、专业市场招商策划、特许连锁经营策划、商业业态策划、商业项目主题策划、商业街区策划（包括街区的定位、功能分区、全案推广、销售）3、研究与开发 所谓置业运营，就是对所拥有的一切有形与无形的存量资产，通过流动、裂变、组合、优化配置等各种方式进行有效运营，以最大限度地实现增值。从这层意义上来说，我们可以把企业的资本运营分为资本扩张与资本收缩两种运营模式。 4、行业及市场 从严的楼市调控，挤走了投资型买家，也带走了他们对商品住宅的过多期许，但并没有带走他们对地产行业的关注。调控只是针对商品住宅，商业地产并未限购，选择一处地段好、人流旺、升值潜力大的商铺，一直是有实力的买家所青睐的。第一部分 公司基本情况公司基本情况：公司名称 贵州省黔南万坤置业有限责任公司 成立时间 2012.8 注册资本 100万 实际到位资本 100万 其中现金到位 100万 注册地点 贵州省都匀市 公司性质为：有限责任公司 1、由五个股东出资设立； 2、股东可以用货币出资，也可以用实物、知识产权、土地使用权等可以用货币估价并可以依法转让的非货币财产作价出资，但是，法律、行政法规规定不得作为出资的财产除外。 目前公司主要股东情况：如下表：股东名称出资额出资形式股份比例联系人联系电话甲方乙方丙方丁方戊方公司目前经营的业务为：商场招商、商场策划、商场管理、商场开发、商业地产营销策划、商业项目市场定位、商业项目市场调研、专业市场招商策划、商业业态策划、商业项目主题策划、商业街区策划（包括街区的定位、功能分区、全案推广）、商场体系建设、商场经营策划（商场、超市、大市场、大卖场）、商场竞争策划、商场品牌策划、商场招商策划、商场促销策划、商场立项分析、商场市场调研、商场招商策划设计、商场设计策划、商场经营管理、商场规划设计、商场营销策划、商场招商代理、商场规划布局、商场包装推广、商场招商引资、商场招商品牌主力店引进、商场整合协调、商場发展战略设计、企业管理咨询、商场终端顾客管理、超市运营管理、超市招商策划管理、商场专业管理人才培训等管理技术输出业务。公司经营财务：(单位：万元)项目本年度1年2年3年销售收入毛利润纯利润总资产总负债净资产负债率净资产收益率公司近期及未来35年的发展方向、发展战略和要实现的目标：本公司在市场竞争中逐渐形成独有的核心竞争优势，主要体现在：完整的产业链、突出的资源获取能力、独特的“订单地产”模式、成熟的盈利模式、高效的管控及执行能力、优秀的企业文化和卓越的品牌影响力等方面。依凭上述核心竞争力，本公司在全省范围内实现了富万家综合体产品模式的快速复制，成为目前省内唯一实现全省布局的城市综合体投资及运营企业。 未来，本公司将利用“富万家”的品牌影响力，继续重点拓展一线地州市场，适当扩大在二、三线县市的布局，并力争在各区域市场占有一定的市场份额，从而巩固并进一步扩大全国性布局的长期竞争优势。 本公司的长期战略目标是：巩固黔南商业地产排名第一的领先优势，力争成为西南商业地产行业的领军企业，最终成为西南持有物业面积最大的商业地产企业，从而实现“国际万家，百年企业”的愿景。 第二部分 公司管理层董事会成员名单：序号职 务姓 名工 作 单 位学历或职 称联系电话1董 事 长2副董事长3董 事4董 事5董 事9董 事董事长姓名 性别 年龄 籍贯 联系电话 学历 学位 所学专业 职称 毕业院校 户口所在地 主要经历和业绩：着重描述在本行内的技术和管理经验及成功事例。总经理姓名 性别 年龄 籍贯 联系电话 学历 学位 所学专业 职称 毕业院校 户口所在地 主要经历和业绩：着重描在本行业内的技术和管理经验及成功事例。市场营销负责人姓名 性别 年龄 籍贯 联系电话 学历 学位 所学专业 职称 毕业院校 户口所在地 主要经历和业绩：着重描述在本行业的营销经验和成功事例。财务负责人姓名 性别 年龄 籍贯 联系电话 学历 学位 所学专业 职称 毕业院校 户口所在地 第三部分 产品/服务为房地产开发商项目提供商业地产的市场调研与分析，商业策划，产业定位，商家建议，招商策略等，具体服务内容包括地块调查，商圈，商用物业，相关产业市场的市场调研与分析，竞争项目分析，项目定位以及竞争战略分析，总体开发模式与营运策略，主力商家与投资者组合进驻分析以及建议，产品建筑设计和环境配合建议，营销，招商主题和推广策略，项目投资效益分析等服务专业为开发商提供全程策划销售代理服务，主要工作分三个阶段进行，第一阶段项目定位阶段（做什么，卖给谁），我方提供基于市场详细调研后的产品定位，建筑设计，概念规划，开发周期建议，财务预算等，在第一阶段工作结束后，第二阶段营销策划阶段（怎么卖），该阶段我方主要提供项目营销策略制定、推广计划制定、广告策划、培训计划制定、法律文件准备等技术服务，第三阶段销售阶段，我方提供销售现场的建筑设计方案，现场布局，销售人员的组织与培训，销售价格的拟定，销售节奏的计划与控制，销售活动组织等服务。第四部分 培训/人才公司未来35年在开发人才投入和人员投入计划(万元)：年 份第1年第2年第3年第4年第5年资金投入人员(个)第五部分 行业及市场情况行业情况 住宅市场受政策调控以来，商业地产越来越受到众多房企和社会资本的青睐，商业地产投资呈几何式增长，转型商业地产，已成为不少房企逆市淘金的重要筹码。2011中国房地产开发企业500强测评研究报告显示，排名前20名的开发商均已进入了商业地产。金地、保利、招商、万科等大型房地产企业也相继分立出专门的商业地产开发运营公司，抢滩商业地产。在经济景气度下滑、需求增长乏力背景下，企业中长期投资意愿低迷、动能不足。此次降息更加明确地释放出货币宽松信号及国家保增长的决心。对房地产行业来说，是一大利好消息。虽然货币政策放宽并非直接鼓励房地产，但流动性宽裕后，在楼市复苏之下，部分资金涌入房地产是必然的。再度降息之后，投资置业的成本快速下降，将进一步刺激楼市成交。连续降息也势必为市场进一步回暖带来预期。在目前的宏观经济背景和房地产调控政策下，对于商业地产市场而言，更有可能掀起新一轮的投资高潮。一方面，降息为房地产开发企业带来了资金成本的下降；另一方面，因住宅市场限购政策没有解禁的迹象，购房资格的客群数量仍然受限。而商业地产不限购，不限贷，必将成为此次降息后投资的较好选择。在降息空间已经打开，年内降准预期增强等多重因素的作用下，可以预见的是，商业地产的热度会继续慢慢升温。同时，伴随着中国城市化进程的加快，商业地产成了房企和资本眼中的“价值洼地”，未来资本将可能密集布局商业地产领域第六部分 营销策略1确立先进的房地产营销理念营销必须全面体现“顾客满意”服务CS服务（CUSTOMER SATISFACTION），以最大限度地满足消费者的各种需求。CS战略的出现可以说是市场经济发展的必然过程，它是一种全新的营销战略，要求站在顾客而不是厂商的立场上研究、设计、开发和改进产品，尽可能地预先把顾客的“不满意”因素在产品的研制和生产阶段去除，顺应顾客的需求趋势；完善产品的服务系统，加强产品的售前、售中、售后服务，最大限度地方便顾客；同时高度重视顾客意见，让客户参与决策。对房地产商品的效用而言，顾客满意的构成要素包括三个方面：一是实质的效用。购买其本来应具有的品质或功能等基本属性，如面积、建筑质量、配套设施等；二是感觉上的效用。购买者对商品的感觉与偏好，如户型设计、采光效果、朝向、舒适程度等意义上的效用，这代表着购买商品的附加值或具有某种象征性；三是从营销的要素来看，商品、服务、企业形象等均会影响顾客满意的品质。只有当物业的综合素质真正满足其需求时，消费者才会产生购买行为。房地产代理营销企业应努力导入CS服务的经营理念，以顾客利益为中心，以顾客满意为宗旨，以丰富顾客价值为目标。在实际操作过程中加强客户联系，建立客户档案，推行客户关系管理，特别是运用网络技术全面收集客户信息，拓展与客户的联系并建立客户档案数据库，在企业内部和企业之间实现客户资源共享。2代理营销行业应实行企业资质制加强企业管理，在企业内部积极推行矩阵制组织结构和分工型组织模式。因为，矩阵制组织结构明确了“决策中心”（企业最高管理层）、“专业中心”（各职能部门）和“利润中心”（各经营项目组）的集权与分权关系，有利于企业最高管理层集中精力做好应对环境变化，把握整体全局，实现组织目标的大政决策；有利于实施以人为本的管理原则，发展良好的团队学习和运作，促进员工自我超越和企业整体合力；有利于从上到下更好地实现分工与协作和加强各职能部门之间的协作与配合，增强了决策的灵活性与及时性。同时，努力强化企业文化的功能，开展团队学习，将员工的个人发展与企业的目标相结合，使企业的经营理念落在实处。3树立竞争性合作新观念，积极探索战略组合模式 现代企业应该树立既竞争又合作的“竞争性合作”新观念。对房地产代理营销企业而言，这种新理念可以体现在两个方面：进行两种战略组合与提升企业竞争力。一是与发展商建立利益共享、风险共担的合作契约，进行长期的互惠互利、共同发展，达到“共生系统”。这种战略合作一方面可以使代理营销企业有较为固定的项目来源，更好地进行整体全程服务；另一方面，发展商可以降低成本及风险，同时把更多的精力投身到项目的其他环节上。这种战略合作还拥有很多新的衍生形式，如资本加入营销，可以进行项目的包销，对于一些空置房源，一些发展商可以根据联盟的代理营销公司的市场调研及营销分析，将空置房源一次性买断，再由代理营销公司重新定位组合推向市场，这样做可以一举多得。二是与同行对手合作，从对市场行情的定期探讨、分享商机与共享信息、联合营销与协办分销到建立企业联盟、发展网络经营。同行业之间可以资源互补，强强联手。 第七部分 管 理公司愿景：置业万坤 卓越企业公司使命：共创财富 公益社会公司精神：勤学敬业 志在千里核心价值：诚信 创新 自律 和谐基本理念：突出优势 整合资源 效益优先 销售为王管理理念：人才理念：人是核心资本沟通理念：沟通贵在坦诚服务理念：服务关注细节领导理念：领导重在执行质量理念：质量是立身之本制度理念：制度就是严格成本理念：成本检验管理水平关注员工的培养及发展，提倡和谐简单的人际关系，通过“举贤避亲”等各种制度营造公司内部和谐、公平的企业氛围，为员工创造公平的竞争环境。同时，公司利用企业的快速发展为员工创造广阔的事业平台，每年投入大量资源用于员工培训。员工对企业的发展前景、企业文化氛围、薪资待遇等方面的满意度在同行中遥遥领先。 第八部分 风险1、人才流动风险房产论坛,装修论坛,业主论坛) j6 l3 n M( d- v% e1 D房地产代理由于其行业的特殊性，使整个行业都不得不面临专业人才缺乏的情况，尤其是高级人才匮乏的窘境。因此，人才争夺战也成为公司之间相互竞争的重点。 e7 g% P新浪乐居论坛 ( e) I d# 新浪乐居2、3 t. 2 国家政策调控风险8 aW: b7 s0 C& h新浪乐居9 I! _ N6 P9 _* S( 房地产行业是国家的支柱性行业，国家为使其规范、健康发展，有较强的国家政策引导性。而本公司做为房产代理，也备受国家政策调控的影响！ ?. : N* b2 Nz7 t$ 3 O2 5 P/ D7 e5 ; i# 7 Y7 y9 c9 H+ x4 T. q买房,购房,装修论坛,房产论坛3、 N. n* W/ b2 m营运成本风险) P D- c: ; F$ A. L8 O+ * d N房产论坛,装修论坛,业主论坛随着国家物价不断上涨，人才薪资及公司运营成本的增加，以及公司不断成长扩大所导致公司运营成本的增加，都存在着一定的风险！因此，如何协调好公司发展与资金有效利用，降低公司运营成本及获取最大利润之间，需要合理控制，寻找一个平衡点。新浪乐居8 I9 H! Z5 4、0 hF% 3 e1 v0 a4 D买房,购房,装修论坛,房产论坛市场竞争风险2 u: R: c: y) L# i7 p新浪乐居论坛近年来，房产行业发展迅速，因此，也加大了房地产代理行业间各公司的竞争。只有不断加强公司策划、销售等能力，发掘公司特有的代理优势，才能在代理行业中占有一席之地贵州省黔南万坤置业有限责任公司 二一二年七月二十日