个人住房信贷的现状和发展

个人住房信贷的现状和发展Company Document number : WTUT-WT88Y-W8BBGB-BWYTT-19998 我国个人住房贷款业务现状、问题及发展策略摘要：随看我国经济体制改革的深入发展和市场经济体系的不断完善金融业的 贷款业务逐渐向个人全面开放个人贷款的业务品种和业务范围如雨后春笋般蓬 勃发展尤其是个人住房贷款业务的发展更快。我国个人住房贷款业务在其发展 的同时，存在的问题及竞争形势也不容乐观在一定程度上阻碍了个人住房贷款 业务的发展,要持续快速发展须理顺和解决一系列的制约因素。本文从分析目 前我国个人住房贷款业务的现状入手,指出存在的问题并看重针对商业银行如 何发展好个人住房贷款业务提出思考及相应对策以促进这一业务的良性快速发 展。关键词：个人住房贷款现状问题策略我国个人住房贷款业务的现状个人住房贷款是在银行传统业务基础上发展壮大的是银行的业务特色和一个重 要品牌，目前约占全国70%市场份额.是其信贷资产中涉及面最广、质量最好的品 种之一。目前各商业银行争相开办个人住房贷款业务竞争越来越激烈、纷纷提出 更加优惠的政策、更优质快捷的服务争夺分享个人住房贷款市场的一杯羹。发 展个人住房贷款业务的前景和空间十分乐观和广阔。1个人住房贷款与公司贷款业务相比，具有无可比拟的优势(1) 住房贷款期限最长达30年利率低，手续简便.不存在转贷、贷新还旧的问题， 客户负担费用少，银行综合经营成本低;公司贷款一般则在5年以下，利率高，经常 办理转贷、贷新还旧，每转一次，都要支付相应的评估、保险、抵押登记、公证等 费用手续繁琐，客户支出的费用大银行从经办部门到审批部门，都要投入相应的 人力和资源，综合经营成本高。(2) 个人住房贷款涉及面广，风险分散且风险程度相对较小，社会效应大有利于扩 大银行辐射影响和广泛吸收存款,也有利于调整信贷资产结构，给银行带来稳定的 客户群体和长期稳定的效益:公司贷款的风险则相对集中，一旦出现风险,给银行 造成的损失惨重。2从2000年开始，国家实施新的个人住房分配政策，正式停止福利分房，实行货币 化分配。这一政策将对房地产市场和房地产金融业务产生深远影响，国家鼓励个 人买房和建房发放个人住房贷款可以刺激房地产消费市场，扩大内需符合国家 产业政策和银行信贷政策。3随着现代企业制度的建立，企业的资金需求,主要通过发行股票、债券等直接融 资方式解决对贷款需求很少，但银行对此争夺十分激烈;一般的中小企业由于其 经营管理、抗风险能力等方面的问题很难得到银行贷款。因此、传统贷款业务有 面临萎缩的趋势。目前个人贷款业务如耐用品消费贷款、信用卡消费贷款、汽 车消费贷款、助学贷款、旅游贷款、个人住房贷款、装修贷款、综合消费贷款 等纷纷出台,发展势头迅猛社会效应大。所有这些,在目前和相当长的一段时期 内，个人住房贷款是个人贷款业务的龙头;谁抓住了这个龙头，谁就占领了个人贷 款业务发展的制高点。二我国个人住房贷款业务存在的问题我国个人住房贷款业务在发展的同时，也暴露处了的以下的问题：1业务范围窄，品种单一我国商业银行自开办个人住房贷款以来，个人住房贷款基本上集中在购买商品房 按揭和购买单位集资房、房改房按揭两部分,而这两部分也局限在与商业银行签 约的房地产开发商和行政、企事业单位;对未签约商品房、个人自建房、装修 房、“二手楼”转让等按揭没有办理或很少办理,而此部分的市场份额和潜力很大， 具有广阔的发展前景2贷款环节多、手续繁琐目前一笔几万元的贷款，从提出申请到发放，加上评估、抵押登记、保险等环节， 往往30天也办不妥，可见工作效率之低和现行体制之消极。3对个人住房贷款的重视不够，甚至轻视(1) 银行由于体制改革和机构调整由于技术等方面的因素部门之间相互推诿， 不愿承接原来经办行发放的贷款账务致使个人住房贷款账务难以统一并账，给曰 常贷款管理中的各种查询、取数报账、报表统计等工作带来越来越多的负面影 响，不利于统一管理。(2) 银行认为个人住房贷款业务零星小额、手续繁琐、工作量大、综合成本高, 对业务发展和财务效益不如大企业、大客户，忽视个贷业务的长远效应和整体作 用,实际工作中没有真抓实管;贷款审批环节、经营部门都存在歧视、拖延、抵制 办理个贷业务的问题。4贷前、贷后管理不力，风险与曰俱増(1) 由于贷款户数多，地域分散,人手力量不足人均户数多，工作量大，客观上对 贷款难以进行全面有效的跟踪管理，许多贷款户在贷后一直无法联系处于游离状 态。(2) 以往办理的按揭贷款，大多是对期楼、楼花等楼盘进行按揭，形式上办理保 证加抵押手续，似乎十分保险,但事实上风险相当大：(1)不少保证单位(开发商或 行政、企事业单位)没有保证资格或没有保证能力；(2)不少开发商或皮包公司无 力继续开发和完善相关贷款手续,期楼、楼花变成烂尾楼，或开发商与借款人不存 在真实交易行为互相勾结，套取银行贷款；(3)普遍存在借款人拿到钥匙后，长期 不办证或办好产权证后迟迟不拿来办理抵押登记，导致抵押登记手续长期不落实, 甚至出现借款人心怀不轨、图谋抵押物、把抵押物转移过户、或因与他人经济 纠纷被法院查封处理等情况；(4)银行内部管理松弛，对上述情况和行为未引起 足够的重视。(3) 经办部门和经办人员法律意识淡薄对逾期超过6个月、甚至很多年的贷 款，一直不采取有力措施和提起诉讼，错过回收贷款的良机。也有个别住户在利息 大于本金、房价低于贷款本息的情况下，认为再还款已不合算而放弃还款，一天天 拖延下去直到被查封拍卖处理。5社会相应机制影响个人住房贷款的大力发展1) 住房按揭保险问题(1) 用住房抵押物购买保险是有文件规定的，但这一规定对保险公司来讲几乎没有 任何风险。在保险公司的所有险种中,住房保险的风险是最低的。因为战争、地 震、人为因素造成住房损坏的不赔偿，只有风灾、水灾、火灾造成损坏的才赔偿; 实际上因风吹塌、水浸塌、火烧毁商品房的情况几乎不存在，也没有发生用保险 赔款还贷的情况。这对借款人来讲费用支出增加、负担加重;对银行加强防范贷 款风险也不起到应有的作用。住房按揭保险事实上对借贷双方都不利，只有他人 受益。(2) 保险费计收方式五花八门，标准不统一。实际操作中能收则收，不能收就低标准收随意性、主观性很大。2) 抵押物评估及收费问题(1) 是不是所有贷款抵押物都要评估,很值得商榷。一套用来抵押的商品房、房改 房、集资房，价值十几万元甚至更多，而贷款仅三五万元，对贷款成数较低的抵押 物，明显足值、超值，是否还需要评估(2) 评估收费不合理经常存在评估额很大而贷款很少的情况。3) 抵押登记问题抵押登记是扌日保法中硬性规定的是抵押合同生效必备的一道手续。可有些城市 的房产部门在办理抵押登记手续时，强行附加三道关卡、将房产证的杳询、验证、 抵押物评估三项经营性业务与登记业务捆在一起，必须通过这三道关卡后再办理 抵押登记。这样，一项抵押登记委托要附加三项委托,银行或借款人不提供这三项 委托就不给办理抵押登记。不但如此，办理抵押登记的手续十分繁琐，几乎所有的 贷款手续材料都要提供一份，实则是见有利可图、设置关卡创收，是乱收费。这严 重影响个人住房贷款的大力发展使许多市民望而生畏，也影响投资环境的改善。 三分析影响我国个人住房贷款业务发展的因素1从居民个人的角度分析，影响影响我国个人住房贷款业务发展的因素包括历 史原因和现实原因1) 历史原因(1) 传统观念的束缚。向银行借款，就意味着负债。就我国人民的传统生活方式和 相应的观念说，“无债一身轻”的自给自足的自然经济观念仍占主导地位，根深蒂固, 靠向银行借款来维持和提高生活水平的做法难以接受因此，许多人不愿涉及个人 住房贷款这种负债消费方式。(2) 住房分配制度的影响。过去很长时间，我国一直实行福利性住房分配制度。在 此影响下居民个人住房条件再差，也会被动的等待单位分房 1997年以来，我国 进行了住房制度改革改原有的福利性住房分配制度为住房分配货帀制度这给居 民购房一外在压力，为商业银行发展个人住房贷款创建了一个良好的外部环境。 但由于现行的住房分配货币制度还很不完善、不规范，如公有住房的售房价格偏 低，并有一定的优惠政策等这在一定程度上影响了居民借款购房的主动性和积极 性。2) 现实原因：(1) 商品房价居高不下，贷款额度相对过小，使居民个人无法实现通过获取住房贷 款而实现购买自有住房的愿望。在我国，中低收入居民的支付能力同住房价格之 间存在很大的缺口。在经济发达国家,住房价格一般是中低收入居民家庭年收入 的5-6倍左右。中等发达国家为3-4倍，我国的商品房成本价与居民家庭收入的 倍数大致符合这一比例，但市场价普遍高于这一比例,并且商品房价格仍然呈上涨 趋势。与此相比银行所发放的贷款额度则显得过小,我国各家商业银行所规定的 贷款额度最高为拟购住房费用总额的70%,而一般情况下都小于这一额度.这造成 居民即使有贷款资格能取得贷款、也无力支付购房款，就是说，在贷款额度相对过 小的条件下，贷款起不到添补居民支付能力同住房买价之间缺口的作用。这就使 得很多居民即使有从银行借款买房的愿望也只有放弃。(2) 贷款偿还期过短。中国人民银行公布的个人住房贷款管理办法规定，个人 住房贷款的偿还期最长不超过20年，比以前有所延长，但同经济发达国家相比，贷 款偿还期是非常短的因为在经济发达国家贷款偿还期一般为15-20年、而最长还 款年限一般都是35年甚至更长。另外，虽然规定最长偿还期限为20年，但在实际 操作中，银行要求居民偿还的期限远远小于20年,一般在10年以内。贷款偿还期 越短借款人的偿债压力就越大、这使得广大民民对个人住房贷款“可望而不可 及”。(3) 贷款偿还方式单一，不能满足不同经济条件,不同偿还意愿的居民的需要限制 了住房贷款业务的拓展。如:购房欲望很强的年轻居民,收入水平最低，但其未来 收入呈递増之势,对他们来说采取递增偿还方式比较合适;而对中年居民来说，则 比较适宜采取递减的偿还方式。而目前采取的单一的等额偿还方式就将很多潜 在的借款人排斥在这一业务之外了。此外，繁琐的手续，高额的费用，也使得居民对住房贷款退避三舍。2从商业银行的角度分析，影响影响我国个人住房贷款业务发展的因素商业银行不愿向居民发放住房贷款的主要原因是因为此项业务风险大，而收益相 对较小具体分析有以下几个方面原因：1) 发放个人住房贷款要冒信用风险，而且风险较大。由于个人住房贷款是零售性贷款，其贷款对象是分散的众多的居民个人，而导致居 民个人可支配收入下降的因素相当多银行对借款人的财政状况等进行持续的、 有效的监查在我国目前是相当困难的，而且成本很高。同时由于我国目前还没有 对居民个人的资信情况进行调查和评估的行业银行较难对借款人资信的起初状 况作出准确的判断，这样银行发放个人住房的贷款就要冒很大的信用风险，所以银 行缺乏发放居民住房贷款的安全感和积极性。2) 抵押物的估价、处分难。由于目前房地产市场极不成熟，银行对楼市进行准确的预测相当困难，使银行取得 的抵押房产的实际价值可能大大低于抵押贷款本息造成抵押贷款的损失。同时 处分抵押物难。从法律角度来说，抵押贷款到期未还，银行就有对抵押物行使处分 权。但在实际工作中这是一个非常棘手的问题。由于大部分地区的房地产交易 市场还处于初建时期房地产进行市场交易的为数极少。在现行市场体系不完备 的条件下,抵押贷款逾期的越多需要处分的土地、房屋也就越多，而实际操作起 来也就越难办。同时由于抵押登记制度的不健全使银行相当一部分的房地产抵 押贷款的抵押权利没能登记，不能受到法律保护，这就影响到抵押贷款的有效性， 直接威胁抵押贷款的安全。3）贷款利率过低，使银行缺乏积极发展住房贷款业务的动力。现行个人住房贷款利率虽较以前有所提高，但仍低于各种中长期非住房贷款利率, 也低于其他资产投资收益率，这虽然对借款人有利、却损害了贷款人的利益，所以 银行就不可能象发展其它资产业务那样尽力发展住房贷款业务。4）贷款结构错位。长期以来，我国房地产信贷业务中一直是重生产性住房信贷、轻消费性住房信贷， 造成贷款结构错位，这不仅使个人住房消费贷款规模无法适应住房市场发展的要 求，而且造成大量房屋空置难以及时销售，使本来不足的资金被占压，不能灵活周 转，进一步限制了房地产信贷业务的发展,特别是个人住房贷款业务的发展。 四针对我国个人住房贷款业务的发展策略与思考1 建立和完善个人住房信用制度，加强对借款人的资信评估建立和完善个人住房用制度，加强资信评估借款人是否具有借款资格和还款能力 是产生借款人风险的源头。国外商业银行的成功经验表明只有建立起公开、透 明的个人信用制度才能在商业银行、开发商和购房者之间形成互惠、互利、互 相制约的机制，才能有效地防范风险。建立个人信用制度的具体措施有：（1）建立 个人信用档案制度。利用计算机联网技术，分阶段地将居民个人信用资料,如借贷 历史情况、住房公积金缴交情况等,全部汇集记录存档;(2)建立多层次个人信用 调查与评估制度。在我国现阶段，切实可行的办法是建立起以政府部门为主，银行 系统利用其有关技术和信息相协助，社会中介机构相辅助的多层次个人信用调查 体系;(3)逐步建立和扩展个人基本账户制度，在条件相对成熟时，逐步建立情况在 基本账户中得以体现，从而加强资金的监管和信息的反馈;(4)建立个人信用信息 调查和资源共享系统。通过电子网络技术，实现信息大联网,使政府个人信用调查 机构与银行各方在系统资源、个人住房消费信贷上共享;(5)建立个人信用监控 体系。从单位信用和道德约束逐步过渡到以个人信用保证为主的法律制约的信 用中来，完善个人信用法律环境和技术手段。2努力防范和降低个人住房贷款风险降低贷款风险、提高资产质量，这是银行业务发展的内在要求，也是不断扩大个人 住房贷款业务量的重要前提。因此,银行为了确保贷款的安全性，使抵押扌日保方式 能够切实可行，应该以一定的手段和方法来防范和转移贷款的风险1)加强银行内部管理(1) 加强规章制度建设，这是防范个人住房贷款风险的前提。各家商业银行要根据 人民银行已制定下发的个人住房贷款管理办法及其它有关法规，结合自身实 际，制定具体的，可操作性强的管理办法和操作规程。(2) 加强业务知识和技能的培训，完善个人住房贷款业务的会计核算和计算机应用 软件的开发。(3) 加强贷前风险管理，这是防范个人住房贷款风险的基础。为此,信贷调查人员 必须从保证银行信贷安全出发，对应该调查的情况一定要详细调查。对借款人的 个人素质、实际收入、财产情况、负债情况和偿债记录等信用状况进行调查、 分析和评估,逐步积累经验，以实现对个人住房贷款申请人咨信调查工作的科学 化、标准化和程序化。(4) 加强贷款风险管理，这是防范个人住房贷款风险的关键。贷款风险管理是最基 本的风险管理工作，主要是指从银行接受申请人申请住宅贷款开始到银行发放贷 款给借款人为止的金融风险管理包括银行对申请书的审查、调查申请人的咨信 情况、确定借款人偿还贷款本息的经济承受能力、对抵押物保值、签订住宅抵 押借款合同、办理抵押手续、银行发放贷款等程序。(5) 加强偿还风险管理，这是防范和化解个人住房贷款风险的保障。偿还风险管理 可以分为两部分。第一部分是以签订贷款合同为中心的事前偿还风险管理:另一 部分工作就是对出现偿还风险和偿还事故的处理这属于事后的偿还风险管理。无论事前和事后管理都是以合同为依据的。所以，加强个人住房贷款合同的管理 至关重要。2)建立转移住房贷款风险的有效手段(1) 鼓励商业性保险公司发展住房贷款保险业务。与住房贷款有关的保险业务主 要包括房产保险、房主责任保险、建筑责任保险、住房贷款保险以及债务人的 人身保险。目前一方面要通过加快保险体制的改革提高保险市场的竞争性，促使 保险公司拓展保险业务范围，积极发展上述保险业务;另一方面政府要给予一定的 政策优惠措施，促使保险公司扩大保险责任范围，提高保险金额，发挥更大的避减 风险作用，以推动银行放松贷款条件，提高贷款额度延长贷款偿还期促进贷款业 务发展。(2) 政府向住房贷款提供扌日保或保险保证。商业性的保险业务毕竟要受到盈利目 的限制因此仅有商业性的保险是不够的。政府有必要设立专门的机构向银行发 放符合政府所规定条件的住房贷款提供扌日保或保险保证，促使银行向广大中低收 入居民发放优惠的住房贷款。(3) 发展住房贷款的二级市场。住房贷款的二级市场就是转让住房贷款债权的市 场。形成发达的二级市场，可以使贷款人通过在二级市场上转让贷款债权转移信 用风险、避减购买力风险、抵押物风险以及其它风险。3.加快建章立制,对现行不相适应的经营管理体制进行相应的改革加快建章立制，对现行不相适应的经营管理体制进行相应的改革简化贷款受理、 审批、发放的手续,提高工作效率，解决审批环节多、发放速度慢、发放数量少的 问题。(1) 受理环节的简化:对可以办房产证或已办证的楼房按揭，简化到一份申请、一 份调查审批、一份借款合同、一份抵押合同，就可以拿到贷款;对“二手楼”、装修 房贷款按揭，参照现楼、有证房按揭办理;对期楼、楼花、个人自建房按揭贷款， 则应提供相应的计划批文、工程报建、规划及相应的证明,不同开发商和客户的 资信、经济实力、信用等级评价等情况，考虑增加抵押物或其他扌日保方式发放贷 款严格控制贷款风险。(2) 简化贷款审批环节:对经办行和经办部门办理个贷业务下放相应的授权:按现 行的审贷分离原则，指定一名贷款专职审批人负责审批,不用集体评审随到随批， 2个工作日内批复;简化现行的楼盘审批，实行凡是购买商品房都可以办理贷款按 揭。(3) 简化贷款发放环节的内部、外部手续,加快贷款发放速度。4广开筹资渠道(1)建立健全公积金制度发展住房专项储蓄拓宽居民住房贷款的资金来源，从目前对房改的承受能力和今后发展潜力分析,住房公积金缴交将是今后房改金融 业务的主要资金来源。因此，应不断健全完善目前的住房公积金制度，以适应房改 的需要。在推行住房公积金制度的同时，还可以发展住房专项储蓄业务(广大居民 都可参加)，将个人闲散消费资金积累起来为个人住房贷款提供长期稳定的资金 保证，为中低收入者提供一个较好的解决住房问题的途径。(2) 通过发行住房建设债券筹集资金。发行住房建设债券有助于银行获得长 期、稳定的资金有利于银行对住房建设和住房消费进行长期投入。(3) 培育和开辟房地产抵押二级市场。就长远而言，开辟抵押二级市场、符合我 国住宅业成为新的消费热点和经济増长点的现实需要。按照发达国家房地产金 融市场的发展规律在住房抵押贷款业务形成一定规模以后金融机构就可以以房 地产抵押作扌日保，向社会发行抵押担保债券、形成二级抵押市场筹集更多的住房 资金。总之，个人住房贷款在我国刚刚起步，它是住房制度改革和经济发展的必然 产物,在银行商业化之交拓展业务的一个新的重要领域，因此，商业银行要转变观 念，提高认识,加快制度更新，改善管理完善业务操作，迅速拓展个人住房贷款业 务。5支持中介机构快速、稳定地发展住房贷款业务的发展需要一系列中介机构的相应的发展，包括对居民个人资产进 行调查和评估的征信机构、房地评估机构、抵押物处分代理机构、住房产权的 确认、产权转移代理机构、公证机构等等。目前我国这些中介机构或者根本没 有,或者虽已产生，但提供的服务种类少,经营很不规范，从而造成银行得不到发展 住房贷款业务所需的各种中介服务，加大了银行经营住房贷款业务的成本和风 险。因此一方面应鼓励现有中介机构发展与住房贷款有关的中介服务,同时要建立新 的中介机构，形成可提供全面的中介服务的完整的中介机构体系另一方面政府要 通过颁布相应法规和支持中介机构的行业性自律组织的建立、管理等方式规范 中介机构的经营,从而使中介机构得到快速、稳定的发展，为银行发放个人住房贷 款提供有利的条件。6建立完善政府扌日保制度，充分发挥政府支持作用由于个人住房贷款有具体而特殊的用途，因而政府在必要时应该加强对信贷双方 进行信用扌日保，増加银行安全性。政府的有效介入,对发展个人住房贷款业务、防 范金融风险有十分积极的作用，我国应早曰建立完善政府扌日保制度。7建立相应的考核和激励机制,推动贷款营销，加强贷后责任管理使个人住房贷款业务实现良性发展。